COUR D’APPEL D’ORLÉANS

C H A M B R E C I V I L E

GROSSES + EXPÉDITIONS : le 30/09/2025

la SELARL MORTIER & TALINAUD

la SARL ARCOLE

ARRÊT du : 30 SEPTEMBRE 2025

N° : – 25

N° RG 23/02090 – N° Portalis DBVN-V-B7H-G3FU

DÉCISION ENTREPRISE : Jugement TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de TOURS en date du 14 Mars 2023

PARTIES EN CAUSE

APPELANTS :- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265296606888861

Monsieur [I] [N]

né le 14 Avril 1951 à [Localité 38] (CHILI)

[Adresse 36]

[Localité 33]

représenté par M^e Anne-Cécile MORTIER de la SELARL MORTIER & TALINAUD, avocat au barreau de TOURS

Madame [Z] [G]

née le 12 Mars 1950 à [Localité 39]

[Adresse 15]

[Localité 21]

représentée par M^e Anne-Cécile MORTIER de la SELARL MORTIER & TALINAUD, avocat au barreau de TOURS

D’UNE PART

INTIMÉS : – Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265296787416628

Madame [U] [O]

née le 28 Février 1941 à [Localité 32]

[Adresse 14]

[Localité 22]

représentée par M^e Catherine GAZZERI-RIVET de la SARL ARCOLE, avocat au barreau de TOURS

Madame [E] [P] épouse [R]

née le 04 Décembre 1945 à [Localité 34]

[Adresse 37]

[Localité 23]

représentée par M^e Catherine GAZZERI-RIVET de la SARL ARCOLE, avocat au barreau de TOURS

Monsieur [B] [P]

né le 21 Février 1963 à [Localité 35] (27) ([Localité 35])

[Adresse 25]

[Localité 24]

représenté par M^e Catherine GAZZERI-RIVET de la SARL ARCOLE, avocat au barreau de TOURS

D’AUTRE PART

DÉCLARATION D’APPEL en date du : 10 Août 2023.

ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 24 mars 2025

COMPOSITION DE LA COUR

Lors des débats à l’audience publique du 13 Mai 2025 à 14h00, l’affaire a été plaidée devant M^me Laure-Aimée GRUA, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, en l’absence d’opposition des parties ou de leurs représentants.

Lors du délibéré, au cours duquel M^me Laure-Aimée GRUA, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles a rendu compte des débats à la collégialité, la Cour était composée de:

Madame Anne-Lise COLLOMP, Président de chambre,

Monsieur Laurent SOUSA, Conseiller,

Madame Laure- Aimée GRUA, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

GREFFIER :

M^me Karine DUPONT, Greffier lors des débats et du prononcé.

ARRÊT :

Prononcé publiquement le 30 septembre 2025 (délibéré prorogé, initialement fixé au 1er juillet 2025) par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

***

FAITS ET PROCÉDURE

M. [I] [N] et Mme [Z] [G] ont acquis, selon acte notarié du 30 mars 1988, de Mmes [A] [C] épouse [M] et [L] [C] épouse [P] un bien immobilier consistant en une maison d’habitation et des parcelles cadastrées B n°[Cadastre 17], [Cadastre 27], [Cadastre 28], [Cadastre 29], [Cadastre 30] et [Cadastre 3], commune de [Localité 33] (37) lieudit [Adresse 36].

Il y est précisé que la parcelle n°[Cadastre 30] provient de la division de la parcelle n°[Cadastre 20] en trois nouvelles parcelles, n°[Cadastre 30], n°[Cadastre 1] et n°[Cadastre 2].

Cette dernière parcelle n°[Cadastre 2], est restée la propriété des venderesses, aux droits desquelles se trouvent désormais M. [B] [P] et Mme [E] [P] épouse [R].

Le 25 juillet 2018, M. [N] a fait ériger un bâtiment au fond de son jardin, en limite de propriété, après demande préalable et acceptation du projet par la mairie de [Localité 33].

En juillet 2020, le Crédit Mutuel Aménagement Foncier s’étant porté acquéreur des parcelles cadastrées section B n°[Cadastre 18], [Cadastre 19], [Cadastre 26], [Cadastre 2]p, [Cadastre 4], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 11], [Cadastre 12] et [Cadastre 13], appartenant à l’indivision [P]-[O], jouxtant directement les parcelles de M. [N], a sollicité un bornage afin de connaître les limites des parcelles objet de la promesse de vente.

Un procès-verbal de bornage et de reconnaissance de limites ayant été établi le 23 juillet 2020 par M. [FB], géomètre, a permis à l’indivision [P]-[O] de découvrir que le bâtiment édifié par M. [N] empiète sur la parcelle B [Cadastre 2], la borne Y’ ayant été déplacée, les bornes A et C ayant disparu.

M. [P] a adressé à M. [N] deux courriers recommandés des 18 décembre 2020 et 26 décembre 2020 et pour lui indiquer, d’une part, sa découverte de raccordements en eau et électricité installés par lui sous les terres lui appartenant et de son opposition, et d’autre part, du fait que le bâtiment situé parcelle B [Cadastre 30] lui appartenant aurait été construit sur les terres de sa famille, soit sur la parcelle cadastrée B [Cadastre 2].

C’est ainsi que par actes en date des 23 et 28 avril 2021, M. [I] [N] et Mme [Z] [G] ont fait assigner devant le tribunal judiciaire de Tours M. [B] [P], Mme [U] [O] et Mme [E] [P] épouse [R].

Par jugement en date du 14 mars 2023, le tribunal judiciaire de Tours a :

— débouté M. [N] et Mme [G] de l’ensemble de leurs demandes relatives à l’état d’enclave et à l’acquisition par prescription trentenaire,

— d’une servitude de canalisation sur le fonds des consorts [P]-[O],

— de la propriété d’une part une bande de terres de 4 mètres sur les parcelles cadastrées commune de [Localité 33] B[Cadastre 18] et B[Cadastre 19] jouxtant les parcelles B[Cadastre 3] et B[Cadastre 17] appartenant à M. [N] et Mme [G] et d’autre part bande de terres d’un mètre sur la parcelle cadastrée commune de [Localité 33] B[Cadastre 2] jouxtant la parcelle B[Cadastre 30] appartenant à M. [N] et Mme [G],

— ordonné le retrait par M. [N] et Mme [G] et à leurs frais de l’ensemble des canalisations et réseaux enterrés sur le fonds des consorts [P]-[O] et ce, dans un délai de 6 mois à compter de la signification de la présente décision et passé ce délai, sous astreinte de 50 euros par jour de retard pendant un délai de 3 mois,

— dit que préalablement à l’exécution des travaux, M. [N] et Mme [G] devront aviser les consorts [P]-[O] du nom de l’entreprise choisie et de la date de commencement des travaux, par courrier recommandé 15 jours avant le début des opérations,

— débouté les consorts [P]-[O] de leur demande en indemnisation au titre de la perte de chance de réaliser le projet d’aménagement foncier,

— condamné M. [N] et Mme [G] à verser à chacun des consorts [P]-[O], la somme de 1.000 euros au titre du préjudice moral,

— condamné M. [N] et Mme [G] à payer aux consorts [P]-[O] une indemnité de 4.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur la démolition de l’abri de jardin,

— ordonné avant dire droit, un bornage du fonds de M. [N] et Mme [G] et de celui des consorts [P]-[O],

— désigné à cet effet M. [K],

— ordonné l’exécution provisoire,

— réservé les dépens.

Par déclaration en date du 10 août 2023, M. [N] et Mme [Z] [G] ont relevé appel de l’intégralité des chefs de ce jugement.

Les parties ont constitué avocat et ont conclu.

Par ordonnance d’incident en date du 1er juillet 2024, le conseiller de la mise en état a ainsi statué :

— sursis à statuer sur la demande de radiation pour défaut d’exécution de la décision de première instance,

— donné injonction aux parties de rencontrer M. [H], médiateur.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 24 mars 2025.

Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 25 février 2025, M. [N] et Mme [G] demandent à la cour de :

— dire et jugé M. [I] [N] et Mme [Z] [G] divorcée [N] recevables et bien fondés en leur appel,

— confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Tours en date du 14 mars 2023, en ce qu’il a débouté les consorts [P]-[O] de leur demande en indemnisation au titre de la perte de chance de réaliser le projet d’aménagement foncier,

— infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Tours en date du 14 mars 2023,

Statuant à nouveau :

— constater l’état d’enclave des parcelles n°B[Cadastre 17], B[Cadastre 27], B[Cadastre 28], B[Cadastre 29] et B[Cadastre 30] appartenant à M. [I] [N] et Mme [Z] [G] divorcée [N],

En conséquence,

— reconnaître un droit de passage pour cause d’enclave des parcelles n°B[Cadastre 17], B[Cadastre 27], B[Cadastre 28], B[Cadastre 29] et B[Cadastre 30] appartenant à M. [I] [N] et Mme [Z] [G] divorcée [N] sur les parcelles n°B[Cadastre 2], B[Cadastre 11], B[Cadastre 12], B[Cadastre 13], B [Cadastre 26], B[Cadastre 10] et B [Cadastre 8] appartenant à l’indivision [P]-[O],

— dire et juger que l’assiette de ce droit de passage est déterminée par un usage trentenaire,

— constater la prescription acquisitive sur les parcelles B[Cadastre 18], B[Cadastre 19] et B[Cadastre 2] au bénéfice de M. [I] [N] et de Mme [Z] [G] divorcée [N],

En conséquence,

— dire et juger que M. [I] [N] et Mme [Z] [G] divorcée [N] se trouvent propriétaires, et ce de manière rétroactive au 30 mars 1988 :

— De la bande de terre de quatre mètres continuellement entretenue sur les parcelles cadastrées commune de [Localité 33] B[Cadastre 18] et B[Cadastre 19], jouxtant les parcelles appartenant à M. [N] et Mme [Z] [G] n°B[Cadastre 3] et B[Cadastre 17],

— De la bande de terre d’un mètre continuellement entretenue sur la parcelle cadastrée commune de [Localité 33] B[Cadastre 2], jouxtant la parcelle appartenant à M. [N] et Mme [Z] [G] n°B[Cadastre 30],

— ordonner la publication du jugement à intervenir à la Conservation des hypothèques,

— inviter M. [I] [N] et Mme [Z] [G] divorcée [N] à faire établir un acte de notoriété acquisitive auprès du Notaire de leur choix,

— débouter Mme [U] [O], Mme [E] [R] née [P] et M. [B] [P] de leurs fins, demandes et conclusions plus amples ou contraires,

— condamner Mme [U] [O], Mme [E] [R] née [P] et M. [B] [P], solidairement, à verser la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 20 mars 2025, Mme [U] [O], Mme [E] [P] épouse [R] et M. [B] [P], ci-après nommés les consorts [P]-[O] demandent à la cour de :

— confirmer la décision du 14 mars 2023 rendue par le tribunal judiciaire de Tours en ce qu’elle a :

— débouté M. [N] et Mme [G] de l’ensemble de leur demandes relatives à l’état d’enclave et à l’acquisition par prescription trentenaire :

— d’une servitude de canalisation sur le fonds des consorts [P] – [O],

— de la propriété d’une part une bande de terres de 4 mètres sur les parcelles cadastrées commune de [Localité 33] B[Cadastre 18] et B[Cadastre 19] jouxtant les parcelles B[Cadastre 3] et B[Cadastre 17] appartenant à M. [N] et Mme [G], et d’autre part bande de terres d’un mètre sur la parcelle cadastrée commune de [Localité 33] B [Cadastre 2] jouxtant la parcelle B[Cadastre 30] appartenant à M. [N] et Mme [G],

— ordonné le retrait par M. [N] et Mme [G] et à leurs frais de l’ensemble des canalisations et réseaux enterrés sur le fonds des consorts [P] – [O] et ce, dans un délai de 6 mois à compter de la signification de la présente décision et passé ce délai, sous astreinte de 50 euros par jour de retard pendant un délai de 3 mois,

— dit que préalablement à l’exécution des travaux, M. [N] et Mme [G] devront aviser les consorts [P] – [O] du nom de l’entreprise choisie et de la date de commencement des travaux, par courrier recommandé 15 jours avant le début des opérations,

— condamné M. [N] et Mme [G] à verser à chacun des consorts [P] – [O], la somme de 1.000 euros au titre du préjudice moral,

— condamné M. [N] et Mme [G] à payer aux consorts [P] – [O] une indemnité de 4.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Sur la démolition de l’abri de jardin,

— ordonné avant dire droit, un bornage du fonds de M. [N] et Mme [G] et de celui des consorts [P] – [O],

— fixé à 6.000 euros la provision à valoir sur ses frais et honoraires qui devra être versée par moitié (soit 800€ x 2) par chacune des parties dans un délai de 2 mois à compter de la présente ordonnance, à l’ordre de la Régie du tribunal judiciaire de Tours,

— infirmer le jugement du 14 mars 2023 rendue par le tribunal judiciaire de Tours en ce qu’il a débouté les consorts [P]-[O] de leurs demandes en indemnisation au titre de la perte de chance de réaliser le projet d’aménagement foncier,

Statuant à nouveau,

— condamner solidairement M. [N] et Mme [G] à payer à Mme [O], Mme [R] et M. [P] la somme de 162.483,95 euros au titre de l’indemnisation de la perte de chance de l’indivision de réaliser la vente des parcelles,

Subsidiairement, si la Cour ne retenait que l’écart entre le prix de vente initialement prévu et le prix de vente figurant dans la promesse unilatérale de vente de 2025 :

— condamner solidairement M. [N] et Mme [G] à payer à Mme [O], Mme [R] et M. [P] la somme de 102.830,17 euros au titre de l’indemnisation de la perte de chance de l’indivision de réaliser la vente des parcelles,

A titre infiniment subsidiaire, si les appelants sont déboutés de leur demande de droit de passage, que la destruction des canalisations est ordonnée mais qu’il est fait droit à leur demande de prescription acquisitive :

— condamner M. [N] et Mme [G] à payer à Mme [O], Mme [R] et M. [P] la somme de 66.500 euros au titre de l’indemnisation de la perte de chance de l’indivision de réaliser la vente des parcelles B[Cadastre 18] et B[Cadastre 19],

A titre très infiniment subsidiaire, si les appelants sont déboutés de leur demande de prescription acquisitive mais qu’il est fait droit au droit de passage :

— condamner M. [N] et Mme [G] à payer à Mme [O], Mme [R] et M. [P] la somme de 33.500 euros au titre de l’indemnisation de la perte de chance de l’indivision de vendre les parcelles au prix de 35 euros/m²

En tout état de cause,

— écarter des débats le procès-verbal de constat du 23 juillet 2023 communiqué en pièce 35 par M. [N] et Mme [G] comme ayant été obtenu déloyalement,

— débouter M. [N] et Mme [G] de l’ensemble de leurs demandes plus amples ou contraires,

— condamner M. [N] et Mme [G] à verser la somme de 4.000 euros à Mme [O], Mme [R] et M. [P] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. [N] et Mme [G] aux entiers dépens dont distraction faite à Maître Catherine Gazzeri-Rivet au titre de l’article 699 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il convient de se reporter à leurs dernières conclusions.

MOTIFS

Sur la servitude de passage des canalisations et son acquisition par prescription

Moyens des parties

Se prévalant de l’état d’enclave de leurs parcelles et de la prescription acquisitive, M. [N] et Mme [G] font plaider que leur propriété est entourée de parcelles appartenant à d’autres propriétaires alors que les compteurs d’eau et d’électricité se situent en bordure de la voie publique ; il existe une impossibilité matérielle de raccorder leur fonds à ceux-ci sans passer par le fonds [P]-[O], aucune voie ouverte au public ne le permettant.

Ils reprochent au premier juge d’avoir retenu que leur propriété est accessible par le chemin rural n°24 qui rejoint au Nord la voie publique à savoir, l'[Adresse 31], en se basant principalement sur l’attestation du maire de la commune de [Localité 33], en contradiction avec ce qu’il avait indiqué verbalement à M. [N] ; suite à la décision rendue, leur conseil a interrogé le maire qui, dans sa réponse du 15 juin 2023, s’est montré moins affirmatif que dans son attestation, les renvoyant à se rapprocher de Veolia et d’Enedis pour solliciter une étude de faisabilité ; en tout cas, au jour de l’acquisition de leur propriété, le chemin rural ne permettait pas le raccordement en eau et en électricité puisqu’ils avaient obtenu l’autorisation de faire raccorder les canalisations par la parcelle sur laquelle elles se trouvent ; de plus si le maire indique que le chemin a une largeur d’environ 4 mètres, le constat établi par le commissaire de justice en juillet 2023, à leur demande, indique une largeur de 2,60 mètres au plus, ce qui ne répond pas aux critères permettant un accès convenable des secours.

Ils en déduisent, qu’en raison de la situation d’enclave, il existait une impossibilité matérielle de raccorder le fonds sans passer par celui des consorts [P]-[O] et précisent que si ceux-ci demandent que le constat soit écarté des débats, les photographies qu’il contient ont été prises depuis la voie publique, où se situent les compteurs d’eau et d’électricité, et il n’y aucun procédé déloyal ou illégal, aucune photographie n’ayant été prise à partir du fonds voisin. Ils ajoutent que le chemin n’était pas assez large pour percer une tranchée, tout en permettant aux deux familles de rentrer à leur domicile ; ce n’est donc pas par commodité ou convenance que le passage de canalisations a été conçu, le maire de l’époque étant conscient de la difficulté puisqu’il avait projeté d’élargir le chemin rural n°24.

Ils soutiennent, pour répondre aux conditions de l’article 682 du code civil, que la difficulté d’accès aux compteurs empêchait l’exploitation normale de leur fonds, leur lieu principal d’habitation se trouvant sur la parcelle ; ils sont bien propriétaires du fonds enclavé, donc aptes à solliciter la constitution d’une servitude de passage ; la servitude revendiquée est continue et apparente, les canalisations sont apparentes puisqu’elles se remarquaient par la présence des compteurs en bordure de la voie publique ; même si le marquage de la bouche à clé, nécessairement reliée à la canalisation enterrée est relativement discret, il constitue une marque visible des canalisations ; les canalisations ont été installées il y a plus de 30 ans, ainsi que le prouve le rapport du Consuel du 14 août 1989, ils en déduisent la prescription acquisitive de la servitude, pour être publique, Mmes [C] en étant parfaitement informées et, même si M. [T] [P] qui gérait les terres familiales n’habitait pas sur place, sa famille avait confié la gestion des terres agricoles à la famille [V], qui n’a pas manqué de leur répercuter l’existence des travaux ; en outre, le collectif des habitants de l'[Adresse 31] a fait état de cette servitude dans un courrier adressé à la mairie, M. [J], pièce n°15, ancien adjoint au maire, attestant du fait qu’il a toujours connu cette servitude mise en place en 1988 ; la possession revendiquée n’est pas équivoque, aucun doute n’existant dans l’esprit des tiers, ainsi que le démontre le courrier du collectif ; si le tribunal a retenu qu’une servitude d’écoulement des eaux usées a un caractère discontinu, tel n’est pas le cas d’une servitude d’aqueduc pour raccorder l’eau et l’électricité à leur habitation ; par ailleurs, la possession a toujours été paisible, il n’y a jamais eu de contestation avant le courrier de M. [P] de décembre 2020, les attestations émanant de la famille [V] ne pouvant emporter la conviction, M. [V] étant lié à la famille [P] par un contrat de fermage ; qu’ils ont agi comme des propriétaires et précisent que ces installations sont absolument nécessaires pour qu’ils profitent pleinement de leur habitation et considèrent que la décision doit être infirmée.

Les consorts [P]-[O] rappellent que l’acte de vente du 30 mars 1988 indique, page 5, qu’il n’y a pas d’alimentation en eau potable sur les parcelles vendues et, en réponse aux appelants, soutiennent que la propriété des consorts [N]-[G] n’est pas enclavée puisqu’elle est desservie par un chemin communal qu’ils ont d’ailleurs l’habitude d’utiliser quotidiennement puisqu’il s’agit de leur chemin d’accès en voiture à leur habitation. Le tracé des roues des véhicules des appelants est clairement visible sur les photographies produites et démontrent l’absence d’enclave et la possibilité de procéder aux travaux de raccordement au réseau d’eau potable par le chemin rural n°24 qui est donc suffisamment large pour permettre le passage d’un camping car, garé sur la parcelle B[Cadastre 16] ; cet accès est d’ailleurs attesté par le maire de la commune qui indique que cette propriété est accessible par l'[Adresse 31] à partir du chemin rural n°24 et précise que le raccordement en eau potable et en électricité était tout à fait possible le long de ce chemin ; il a également confirmé que la mairie procédait régulièrement à l’entretien du chemin rural n°24, y compris les bas-côtés afin que le chemin soit empruntable en voiture. Ils considèrent que les appelants ne démontrent pas une impossibilité matérielle de raccorder leur fonds sans passer par le leur.

Ils ajoutent que M. [N] s’est érigé de façon mensongère en qualité de propriétaire des terrains sous lesquels devaient passer les tuyaux de raccordement d’électricité dans le contrat établi avec EDF le 28 août 1989 (pièce adverse 51). Par ailleurs, les appelants ne justifient pas de ce que les canalisations invoquées ont été installées il y a plus de trente ans, l’attestation de M. [J] ne pouvant à elle seule établir la preuve de la date d’implantation des canalisations puisqu’il s’agit d’une simple attestation de complaisance, étant également observé que celui-ci indique, dans le cadre de son attestation manuscrite, qu’elles ont été mises en place en 1989 alors que les appelants se prévalent d’une servitude depuis 1988 ; la preuve de la date d’implantation n’est pas rapportée.

Par ailleurs, les appelants ne peuvent invoquer l’existence d’une possession paisible et publique ; si les travaux réalisés n’ont pu l’être de manière discrète il faut rappeler que les venderesses ne résidaient pas à [Localité 33] pas plus que les propriétaires successifs, M. [T] [P] qui gérait les terres de la famille résidait à [Localité 35] et n’avait aucun moyen de constater l’installation faite par les appelants, et s’ils avaient confié la culture des terres agricoles à la famille [V], celle-ci ignorait la présence des canalisations sur les parcelles cultivées par eux, ce qui au demeurant présentait un grave danger.

Ils indiquent que si le compteur se trouve en bordure de la voie publique, ce qui n’est pas démontré, il doit se trouver avec ceux des voisins, ce qui ne permet pas d’établir un lien non équivoque entre ledit compteur et la propriété des consorts [N]-[G] d’autant plus qu’elle n’est pas enclavée ; par ailleurs, ils produisent en cause d’appel un procès-verbal de constat réalisé par un commissaire de justice en date du 23 juillet 2023, soit postérieurement à la décision critiquée, duquel il ressort que M. [N] aurait indiqué avoir un droit de passage, de sorte que le commissaire de justice s’est donc introduit sur les parcelles [Cadastre 5] et [Cadastre 6], propriété des consorts [P]-[O], sans autorisation, ce entraîne qu’il soit écarté des débats.

Réponse de la cour

Pour ce qui est de la demande des intimés tendant à voir écarter des débats le constat dressé le 23 juillet 2023 par Maître [Y], commissaire de justice, pièce appelants n°35, pour avoir été obtenu de façon déloyale, il n’est pas établi que pour mesurer la largeur du chemin rural ou prendre des photographies, le commissaire de justice s’est introduit sur leurs parcelles. La demande sera donc rejetée.

A l’énoncé de l’article 682 du code civil,

Le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue, ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner.

Il est établi que les compteurs d’eau et d’électricité permettant le raccordement sont situés en bordure de la voie publique.

L’examen du plan cadastral figurant en page 4 des conclusions des intimés fait apparaître que les appelants bénéficient d’une sortie directe sur la voie publique, leur parcelle B n°[Cadastre 3] longeant le chemin rural n°24, voie publique qui permet de rejoindre au Nord l'[Adresse 31], où passe le réseau, le constat de commissaire de justice du 23 juillet 2023, dressé à la demande des appelants, mentionne bien, Je constate que pour accéder à la propriété de M. [N], il n’existe qu’un passage. Ce passage est nommé chemin communal n°24 et celui-ci est en terre battue avec du remblai divers. Il faut d’ailleurs relever que les appelants qui demandent, dans leur dispositif, de reconnaître l’état d’enclave de leurs parcelles, qu’ils citent, ne mentionnent pas la parcelle B n°[Cadastre 3].

De plus, ce même constat indique que ce chemin a une largeur située entre 2,40 mètres et 2,60 mètres, largeur ne permettant pas, selon les appelants, le passage de véhicules de secours et qu’il n’est pas assez large pour permettre le creusement d’une tranchée alors que les appelants indiquent, page 14 de leurs conclusions, Il sera noté que M. [N] a été contraint, en suite de son acquisition, de faire raccorder son fonds puisqu’il avait seulement acheté le terrain ; il n’y avait rien à récupérer sur la maison, sans s’expliquer sur le nécessaire passage sur ce chemin de camions et de véhicules de chantiers lourds permettant l’édification de sa maison d’habitation et, sans s’expliquer encore sur le passage d’un camping-car, photographié sur sa propriété par les intimés, pièce n°6.

De surcroît, le maire de la commune de [Localité 33], M. [X], a attesté le 11 octobre 2021, pièce intimés n°19, que la propriété est accessible par l'[Adresse 31] à partir du chemin rural n°24 et que le raccordement en eau potable et en électricité était tout à fait possible le long de ce chemin lors de l’acquisition, précisant que ce chemin a une largeur de 4 mètres et que la mairie procède régulièrement à son entretien, y compris les bas côtés, afin que ce chemin soit empruntable en voiture. Si les appelants affirment que, dans sa réponse à leur conseil le 15 juin 2023, le maire s’est montré moins affirmatif que dans son attestation, les renvoyant à se rapprocher de Veolia et d’Enedis pour solliciter une étude de faisabilité, il précise bien, je vous informe que des travaux de raccordement au réseau d’eau potable sont possibles sur le chemin rural n°24. Par ailleurs, si les appelants affirment que M. [N] avait, lors de l’acquisition, obtenu l’autorisation de faire raccorder les canalisations par la parcelle sur laquelle elles se trouvent, il ne le prouve pas.

Il est certain que les servitudes, continues ou discontinues, non apparentes, comme le passage souterrain de canalisations d’eau et d’électricité ne peuvent s’acquérir par prescription, pour n’avoir pas de signe extérieur de leur existence et donc n’être pas visibles pour le fonds dit servant, seules les servitudes continues et apparentes étant susceptibles de s’établir par prescription acquisitive.

En conséquence, la décision ne peut qu’être confirmée en ce qu’elle déboute M. [N] et Mme [G] de leurs demandes de reconnaissance de l’état d’enclave et d’acquisition d’une servitude de passage de canalisations par prescription.

Sur l’acquisition par prescription acquisitive des parcelles voisines par M. [N] et Mme [G]

Moyens des parties

Les appelants font valoir une possession continue et non interrompue sur les parcelles suivantes :

— B316 et B317, indiquant que depuis le 30 mars 1988, ils n’ont cessé de les entretenir, ce qu’a constaté l’ensemble du voisinage, y compris M. [V], qui indique avoir vu M. [N] le faire ; Mme [F] indique qu’à chaque début de printemps, et ce depuis son acquisition, M. [N] s’occupe de débroussailler 3 m ou 4 m sur toute la longueur des parcelles ; les photographies, pièces n°29, font apparaître la partie entretenue et l’autre qui ne l’est pas,

— B1001, la construction érigée par M. [N] existe depuis le 25 juillet 2018, sans objection de la part de M. [C] ; il en effectuait l’entretien régulier sur 1 m entre sa limite de propriété et les champs, la culture des champs était faite par les agriculteurs 1,50 m plus loin.

Ils prétendent que leur possession a toujours été paisible et publique puisqu’ils se sont toujours affichés comme propriétaires des parcelles ; concernant les parcelles B[Cadastre 18] et B[Cadastre 19], M. [D] indique qu’il pensait que ce bout de parcelle appartenait à M. [N], l’attitude de ce dernier ne faisant aucun doute ; sur la parcelle B1001, ils ont planté des arbres pour définir les limites de leur propriété, à 2 m des bornes présentes à cette époque, et construit un petit bâtiment s’appuyant sur l’alignement de ces arbres, après avoir obtenu l’autorisation d’ériger un abri de jardin ; si lors des opérations de bornage, il a été constaté que les bornes au fond de la propriété [N] n’existent plus et le géomètre mandaté a rétabli la borne A le 23 juillet 2020, c’est à ce moment qu’ils ont découvert que la limite de propriété ne correspondait pas à l’usage qu’ils en avaient fait, étant précisé que les intimés n’ont élevé aucune contestation et n’ont jamais considéré qu’ils empiétaient sur leur propriété et c’est le 26 décembre 2020 qu’ils ont été destinataires d’un courrier de M. [P], ce qui permet de douter des limites précises des propriétés ; ils effectuaient l’entretien régulier de cette parcelle sur 1 m entre la limite de propriété et les champs, la culture des champs était faite par les agriculteurs 1,50 m plus loin.

Sur l’équivocité de la possession, ils soutiennent que le doute n’est pas permis puisque dès l’acquisition de leur bien immobilier, ils ont entretenu le terrain autour de celui-ci, précisant pour les parcelles B[Cadastre 18] et B[Cadastre 19], outre les arbres, qu’ils entretenaient un petit potager ; pour la parcelle B1001, M. [P] avait demandé à M. [V] de laisser une certaine distance avec la limite de propriété de M. [N]. Ils soulignent avoir agi à titre de propriétaires et non à des fins d’agrément, le fait d’entretenir les parcelles montrant leur intérêt d’agir en bon père de famille.

Les consorts [P]-[O] indiquent avoir mis leurs terres en exploitation agricole puisqu’elles n’étaient pas constructibles, la famille [V] en étant chargée dès les années 1980, précisant que les parcelles B[Cadastre 18] et B[Cadastre 19], vu leur faible surface pour une exploitation agricole ne pouvaient en faire partie ; il ressort d’une attestation de [S] [V], pièce n°29, que sa famille avait pour mission de cultiver mais aussi d’entretenir les parcelles, en coupant la végétation, la dernière fois en 2010, et il précise, pièce n°5, qu’il ignorait que M. [N] n’avait pas l’autorisation de pénétrer sur le terrain [P] pour y couper la végétation et qu’à son départ en retraite en 1960, les appelants n’avaient pas encore empiété sur la parcelle B[Cadastre 2].

Ils relèvent que les appelants mettent en exergue la taille d’une haie et la construction d’un garage en 2018 et font valoir que le fait de débroussailler une bande de terre (B[Cadastre 18] et B[Cadastre 19]) ne suffit pas à caractériser une possession utile, M. [N] ayant d’ailleurs déclaré lors du constat de commissaire de justice avoir entretenu cette parcelle pour éviter d’être envahi par les mauvaises herbes, le fait d’entretenir la bande de terre adjacente à son jardin relevant d’un acte de confort en qualité de voisin et non d’un acte matériel caractérisant une possession.

Ils soulignent n’avoir jamais laissé leurs parcelles à l’abandon et avoir fait procédé, depuis 1979 à 3 bornages, en 1987, 1989 et 2020 et précisent que la construction des appelants est illégale, pour ne pas respecter le permis de construire et que 3 bornes définissant les limites de leur propriété ont disparu ou ont été déplacées en empiétant sur leur propriété, ce qui a été constaté par le géomètre [FB] lors du bornage de juillet 2020, M. [N] n’ayant pas hésité à contester le plan de bornage, comme celui réalisé en 1987 par M. [W], alors qu’il l’avait signé et avait été réalisé pour l’acquisition de sa propriété, ses pièces n°2 et n°25, reproduisant une partie du plan de masse de M. [W], modifié, y compris dans ses cotes, de manière manuscrite lors de sa demande de permis de construire l’abri de jardin empiétant sur la parcelle B1001.

Ils reconnaissent avoir donné pour consigne à la famille [V] de laisser une bande entre leur exploitation et la propriété [N]-[G] afin que les machines ne l’abîment pas et ajoutent que les parcelles B316 et B317 sont des parcelles boisées, les arbres étant présents bien avant l’acquisition faite par les appelants.

Réponse de la cour

L’article 2261 du code civil énonce que, Pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire.

Le fait d’avoir débroussaillé les parcelles B n°[Cadastre 18] d’une contenance de 18a et [Cadastre 19] d’une contenance de 1a sur une portion de 3 ou 4 m ne vaut pas actes de possession, les appelants, qui n’ont ni occupé ni cultivé ces parcelles ayant uniquement agi dans un but de confort, pour l’harmonie de leurs propres parcelles, et il en est de même de la parcelle [Cadastre 2], parcelles toutes attenantes à leur propriété. En effet, le simple fait d’utiliser un engin ponctuellement, une fois l’an, à la fin de l’automne pour enlever des broussailles ne constitue pas une occupation des parcelles et ne permet pas de considérer son auteur comme propriétaire exclusif, son comportement étant entaché d’équivoque ; de plus, la prétendue possession n’était pas publique puisque les propriétaires des parcelles débroussaillées ignoraient les agissements de M. [N]. Par ailleurs, M. [N] n’a pas contesté que les parcelles B316 et B317 étaient boisées lors de l’acquisition de son immeuble.

Les conditions nécessaires à l’acquisition de la prescription n’étant pas réunies, la décision qui déboute M. [N] et Mme [G] de leur demande ne peut qu’être confirmée.

Sur la perte de chance des consorts [P]-[O] de vendre leur propriété

Moyens des parties

Les consorts [P]-[O] font plaider qu’ils ont perdu une chance de vendre leurs parcelles alors qu’ils avaient régularisé une promesse de vente le 22 juillet 2020 avec le Crédit Mutuel Aménagement Foncier pour un prix de 260 960 euros, promesse renouvelée le 2 janvier 2022 pour 275 560 euros.

Ils indiquent que par courrier du 15 mai 2024, le Crédit mutuel a renoncé au renouvellement de la promesse de vente, mettant en cause le comportement des appelants qui n’ont pas exécuté le jugement en procédant au retrait des canalisations, mais finalement, ils ont émis une autre promesse de vente en 2025 au prix de 186 088 euros, non négociable, soit une diminution du prix de 89 472 euros. Tenant compte des taux d’inflation entre 2020 et 2024, soit 17,93%, ils évaluent l’indemnisation de leur perte de chance entre 162 483 euros et 33 500 euros, selon la solution adoptée par la cour quant aux demandes des appelants.

M. [N] et Mme [G] s’y opposent et répondent que les consorts [P]-[O] ne justifient pas de la certitude de la perte, la proposition d’acquisition du Crédit mutuel contenant de multiples conditions, notamment, l’absence de fouilles archéologiques et de toute mesure compensatoire exigée au titre du code de l’environnement remettant en cause l’équilibre financier du projet ainsi que l’absence de toute pollution et l’approbation du projet par notre Comité d’Engagement. Ils ajoutent que les propriétaires ne justifient d’aucune démarche pour vendre leurs terres à d’autres lotisseurs.

Réponse de la cour

L’article 1240 du Code civil dispose que, Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’existence d’un dommage étant la condition essentielle à la réalisation de la fonction réparatrice, la victime ne pourra prétendre à une indemnisation que si elle a subi un dommage et il doit être réparable pour être actuel et avoir causé à la victime un préjudice personnel direct et certain. Si l’indemnisation d’un événement futur favorable est admise, il faut également que la disparition de l’événement favorable soit certaine.

Il n’est pas certain que la possibilité des consorts [P]-[O] de vendre leurs terres à un aménageur foncier a disparu, d’autant qu’ils ont indiqué, page 5 de leurs conclusions, que depuis 2004 leurs terrains sont en cours de négociation avec 5 aménageurs fonciers, le Crédit mutuel, Foncier aménagement, Négocim, Nexity et Ronce immobilier et qu’ils indiquent que des négociations sont en cours avec le Crédit mutuel aménagement foncier. En conséquence, la décision qui les déboute de leur demande indemnitaire doit être confirmée.

Sur la réparation du préjudice moral des consorts [P]-[O]

Moyens des parties

Les consorts [P]-[O] prétendent subir un préjudice moral du fait de la procédure et de l’attitude des appelants qui tentent par tout moyen de faire obstacle à la réalisation du projet immobilier.

Ils soutiennent que la promesse unilatérale de vente du 22 juillet 2020 contient une clause selon laquelle l’indivision déclare que le bien objet de cet acte n’est grevé d’aucune servitude alors que les investigations du promoteur a mis en exergue l’existence du passage de canalisations ; de plus, les revendications des appelants quant à la prescription acquisitive modifient l’objet de la promesse, qui ne peut se réaliser dans les termes convenus. Ils sollicitent la confirmation de la décision en ce qu’elle leur alloue une indemnité de 1 000 euros en réparation de leur préjudice.

M. [N] et Mme [G] répondent que le préjudice n’est pas justifié puisqu’ils n’ont commis aucun abus en cherchant à faire reconnaître leurs droits. Ils concluent au rejet de la demande.

Réponse de la cour

Il ne peut être reproché à M. [N] et Mme [G] d’avoir cherché à faire reconnaître leurs droits, de sorte qu’en l’absence de faute, il ne peut être alloué aux consorts [P]-[O] une quelconque somme en réparation du préjudice invoqué.

La décision qui leur alloue une indemnité de 1 000 euros sera donc infirmée.

Sur les demandes annexes

M. [N] et Mme [G] qui succombent en toutes leurs demandes seront condamnés au paiement des entiers dépens d’appel, distraits au profit de Maître Catherine Gazzeri-Rivet, avocat, au titre de l’article 699 du code de procédure civile, et d’une indemnité de procédure de 2 500 euros au titre de l’article 700 de ce code, eux-mêmes étant déboutés de leur demande à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement et contradictoirement, par décision mise à disposition au greffe, rendue en dernier ressort ;

Déboute Mme [U] [O], Mme [E] [P] épouse [R] et M. [B] [P] de leur demande tendant à écarter des débats le constat dressé par Maître [Y] le 23 juillet 2023 ;

Confirme le jugement, sauf en ce qu’il a condamné M. [N] et Mme [G] à verser à chacun des consorts [P]-[O], la somme de 1.000 euros au titre du préjudice moral,

Statuant à nouveay er y ajoutant :

Déboute les consorts [P]-[O] de leur demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral ;

Condamne M. [I] [N] et Mme [Z] [G] au paiement des entiers dépens d’appel distraits au profit de Maître Catherine Gazzeri-Rivet, avocat ;

Les déboute de leur demande d’indemnité de procédure ;

Condamne M. [I] [N] et Mme [Z] [G] au paiement d’une indemnité de procédure de 2 500 euros à Mme [U] [O], Mme [E] [P] épouse [R] et M. [B] [P].

Arrêt signé par Monsieur Laurent SOUSA, conseiller ayant participé au délibéré, et M^me Karine DUPONT, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE CONSEILLER