Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 18 DECEMBRE 2025

(n° , 61 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/13088 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJY6Z

Sur renvoi après cassation, par arrêt de la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation rendu le 13 Juin 2024 (pourvoi n°K 22-23.051), d’un arrêt du pôle 4 chambre 3 de la Cour d’appel de PARIS rendu le 29 septembre 2022 (RG n°20/01405) sur appel d’un jugement rendu le 4 décembre 2019 par la 18ème chambre 2ème section du tribunal de grande instance de PARIS (RG n°11/07944)

DEMANDERESSE A LA SAISINE

S.C.I. [Adresse 47] [Adresse 50] – Agissant en son nom propre et venant aux droits et obligations de la société TLV 6 SNC – RCS [Localité 40] sous le n° 508 228 855

[Adresse 1]

[Localité 19]

Représentée par M^e Matthieu BOCCON GIBOD de la SELARL LX PARIS-VERSAILLES-REIMS, avocat au barreau de PARIS, toque : C2477

DEFENDERESSES A LA SAISINE

S.A.S. GUINIER GÉNIE CLIMATIQUE, anciennement EUROP AIR, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social situé

[Adresse 18]

[Localité 30]

Immatriculée au RCS de [Localité 32] sous le numéro B 308 100 684

Représentée par M^e Bruno REGNIER de la SCP REGNIER, avocat au barreau de PARIS, toque L 0050

Assistée de M^e Florence DE RIBEROLLES plaidant pour la SELARL LEFEBVRE PARTNERS et substituant M^e Eric LEFEBVRE, avocat au barreau de PARIS, toque R226

S.A.S.U. CBRE DESIGN & PROJECT, venant aux droits de la société CBRE WORKSPACE, elle-même venant aux droits de la société EASYBURO, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social situé

[Adresse 23]

[Localité 21]

Immatriculée au RCS de [Localité 40] sous le numéro 431 984 129

Représentée par M^e Anne GRAPPOTTE-BENETREAU de la SCP GRAPPOTTE-BENETREAU, avocate au barreau de PARIS, toque K 111

Assistée de Maître Carmen DEL RIO plaidant pour la SELARL RODAS ' DEL RIO, avocate au barreau de PARIS, toque R 126

CAISSE PRIMAIRE D’ASSURANCE MALADIE DE [Localité 40]

Organisme de droit privé gérant une mission de service public de sécurité sociale, pris en la personne de son directeur général domicilié en cette qualité au siège situé

[Adresse 10]

[Localité 22]

Représentée par M^e Rachel LEFEBVRE de la SELARL KATO & LEFEBVRE ASSOCIES, avocate au barreau de PARIS, toque D 1901

S.A.S.U. [D] ENGINEERING, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social situé

[Adresse 4]

[Localité 21]

S.E.L.A.R.L. AJASSOCIES, représentée par Me [A] [U], prise en sa qualité de commissaire à l’exécution du plan de sauvegarde de la société [D] ENGINEERING

[Adresse 13]

[Localité 29]

Immatriculée au SIRET sous le numéro [XXXXXXXXXX012]

S.E.L.A.F.A. MJA, représentée par Me [W] [G], prise en sa qualité de mandataire judiciaire à la procédure de sauvegarde de la société [D] ENGINEERING

[Adresse 2]

[Localité 20]

Représentées par M^e Vincent RIBAUT de la SCP GRV ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque L 0010

Assistées de M^e Gwenaëlle PHILIPPE plaidant pour l’AARPI PHIDEA AVOCATS, avocate au barreau de PARIS, toque D 1273

S.A.S. CEGELEC MISSENARD, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social situé

[Adresse 5]

[Adresse 33]

[Localité 31]

Immatriculée au RCS de [Localité 32] sous le numéro 537 934 002

Représentée par M^e Nadia BOUZIDI-FABRE, avocate au barreau de PARIS, toque B 515

Assistée de M^e Patrick GRANDPIERRE plaidant pour la SCPA CLAUDON & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque P 231

S.A. GAN ASSURANCES, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social situé

[Adresse 25]

[Localité 19]

Représentée par M^e Bruno REGNIER de la SCP REGNIER avocat au barreau de PARIS, toque L 0050

Assistée de M^e Yann REBY plaidant pour la SELARL RACINE BORDEAUX et substituant M^e Emmanuelle MENARD, avocat au barreau de BORDEAUX, case 775

S.A.S. SAPIAN, anciennement H&P HYGIENE ET PREVENTION, elle-même anciennement ISS HYGIENE & PREVENTION, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social situé

[Adresse 3]

[Localité 21]

Immatriculée au RCS de [Localité 40] sous le numéro 662 005 214

Représentée par M^e Edmond FROMANTIN, avocat au barreau de PARIS, toque J 151

Assistée de M^e Emmanuel TOURON, avocat au barreau de PARIS, toque J 087

S.A.S. [Y], venant aux droits de la société YXIME, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social situé

[Adresse 6]

[Localité 26]

Immatriculée au RCS de [Localité 39] sous le numéro 484 882 642

Représentée par M^e Frédéric LALLEMENT de la SELARL BDL AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque P 480

Assistée de M^e Olivier CHAPPUIS plaidant pour la SCP DAUZIER & CHAPPUIS, avocat au barreau de PARIS, toque P 224

S.A.S.U. TEMPEOL, venant aux droits de la société CHAUFFAGE ET ENTRETIEN, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social situé

[Adresse 9]

[Adresse 8]

[Adresse 41]

[Localité 27]

Immatriculée au RCS de [Localité 39] sous le numéro 452 405 509

Représentée par M^e Serge BRIAND de la SELARLU BRIAND AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque D 208

Assistée de M^e Jeanne BARBIER plaidant pour la SELARLU BRIAND AVOCAT, avocate au barreau de PARIS, toque D 208

S.A.R.L. ASSISTANCE TECHNIQUE EN ENERGIES ET SERVICES, exerçant sous l’enseigne A.T.E. SERVICES, prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité au siège social situé

[Adresse 14]

[Adresse 51]

[Localité 24]

Représentée par M^e Benjamin MOISAN de la SELARL BAECHLIN MOISAN ASSOCIÉS, avocat au barreau de PARIS, toque L 34

Assistée de M^e Benoit DENIAU, avocat au barreau de PARIS, toque E 291

S.A. AXA FRANCE IARD, prise en sa qualité d’assureur de la SOCIETE [D] ENGINEERING

[Adresse 11]

[Localité 28]

Représentée par M^e Nathalie CORMIER de la SELAS KARILA, avocate au barreau de PARIS, toque P 264

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 7 octobre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Nathalie RECOULES, présidente de chambre, chargée d’instruire l’affaire, laquelle a préalablement été entendue en son rapport, en présence de M^me Stéphanie DUPONT, conseillère

Ces magistrates ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Nathalie RECOULES, présidente de chambre

M^me Stéphanie DUPONT, conseillère

M^me Marie GIROUSSE, conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Carole TREJAUT

ARRET :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Nathalie RECOULES, présidente de chambre et par M^me Yulia TREFILOVA, greffière, présente lors de la mise à disposition.

**********

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 30 avril 2007, la société par actions simplifiée Groupe Immobilier Renta Corporacion (la société Renta) a donné à bail commercial à la Caisse Primaire d’Assurance Maladie de [Localité 40] (la CPAM de [Localité 40]), des locaux à usage de bureaux, situés dans l’immeuble dénommé [Adresse 48] situé [Adresse 17], pour 9 ans à compter du 1er juillet 2007 moyennant un loyer annuel de 1.897.921 euros hors taxes hors charges, des provisions sur charges étant fixées à la somme annuelle de 466.898,45 euros. Les locaux comprennent des bureaux sur 7 étages, du 29ème au 35ème étage inclus, pour une surface utile de 1.148 m² par plateau, 91 places de parkings en sous-sol, des locaux d’archives d’environ 145 m² et un accès au Restaurant Inter Entreprises au niveau -1. Le bail prévoit, s’agissant des étages 32 à 35, la faculté de donner congé au terme de la 6ème année et, pour les étages 29 à 31, une durée ferme de 9 ans.

Par acte authentique du 27 mai 2009, la société TLV 6 a acquis les locaux loués à la CPAM de [Localité 40].

Faisant valoir que ses salariés se plaignaient de divers malaises provoqués par le système de ventilation des plateaux de bureaux, notamment, aux 34ème et 35ème étages, la CPAM de Paris a fait signifier par actes extrajudiciaires des 4 et 7 septembre 2009 à la société TLV 6 ainsi qu’à la société Yxime, devenue la société [Y], chargée par le bailleur de la gestion locative et technique de la Tour La Villette, une sommation d’avoir à effectuer les travaux nécessaires pour permettre une ventilation suffisante et une qualité de l’air conforme aux dispositions du code du travail, puis, considérant que les diligences du bailleur étaient insuffisantes, elle a fait assigner par acte du 7 octobre 2009 les sociétés TLV 6 et Yxime devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris aux fins de voir ordonner une expertise et être autorisée à consigner les loyers jusqu’à complète réalisation des travaux. Par ordonnance du 20 octobre 2009, le juge des référés, relevant que la société TLV 6 avait mandaté un bureau d’études, la société [D] Consultants, et ainsi mis en 'uvre le processus devant permettre la réalisation des travaux nécessaires, a rejeté les demandes de la CPAM.

La CPAM de [Localité 40] a libéré l’intégralité des locaux loués courant janvier 2011, affectant ses salariés sur divers autres sites.

Par acte du 27 janvier 2011, elle a fait assigner les sociétés TLV 6 et Yxime devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris aux fins de voir la société TLV 6 condamnée sous astreinte à réaliser les travaux de mise en conformité des locaux, être autorisée à consigner les loyers dus et voir les défenderesses condamnées solidairement à prendre en charge ses frais de déménagement.

Par ordonnance du 29 mars 2011, le juge des référés, relevant que le bailleur avait diligenté divers travaux depuis 2009, qu’il produisait un rapport amiable selon lequel le renouvellement d’air neuf était suffisant pour une cinquantaine de personnes à condition qu’il soit bien réparti et que la CPAM n’apportait donc pas la preuve d’un dommage imminent ou d’un trouble manifestement illicite, a débouté la CPAM de l’ensemble de ses demandes.

Soutenant que les locaux loués présentaient des défauts de ventilation importants empêchant leur occupation, la CPAM de Paris a fait assigner, par acte du 12 mai 2011, la société TLV 6 devant le tribunal de grande instance de Paris aux fins essentielles de voir prononcer la résiliation du bail aux torts de la société bailleresse et de voir condamner la société TLV 6 à lui payer la somme de 558.229,97 euros à titre de dommages et intérêts.

Par acte authentique du 14 mai 2012, la SCI [Adresse 43] [Adresse 34] [Localité 49] (SCI TLV) a acquis les lieux loués de la société TLV 6. Elle est intervenue volontairement à l’instance par conclusions du 27 juin 2012.

Par acte extrajudiciaire du 10 décembre 2012, la CPAM de Paris a donné congé à la SCI [Adresse 48] pour le 30 juin 2013 pour les étages 32 à 35 ainsi que pour l’ensemble des emplacements de parking, des locaux d’archives et l’accès au Restaurant Inter Entreprises qui y sont attachés en vertu du bail du 30 avril 2007, sans renonciation à la procédure en cours.

Par jugement mixte du 24 janvier 2013, le tribunal de grande instance de Paris, relevant que les documents produits par chacune des parties étaient contradictoires, ne permettant de déterminer un manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance s’agissant de fournir un renouvellement d’air neuf de 25 m3/pers/h au regard du nombre d’occupants des lieux loués et si la locataire avait respecté les conditions d’occupation des lieux au regard de ces exigences, a ordonné une expertise confiée à M. [F] [C] avec mission, notamment, de décrire les normes applicables au travail de bureau dans les immeubles de grande hauteur en matière de renouvellement d’air neuf pour cette occupation spécifique, dire si le renouvellement de l’air neuf est conforme à la législation du travail et aux normes applicables en la matière, étudier le cloisonnement réalisé par la société Easy Buro sur descriptif de cette dernière pour le compte du bailleur et de décrire son éventuelle influence sur le débit d’air neuf, étudier également, si c’est le cas, « si le cloisonnement effectué par la Caisse Primaire d’Assurance Maladie de Paris » et de décrire son éventuelle influence sur le débit d’air neuf, et a, en outre, ordonné la suspension du paiement des loyers par la CPAM de Paris jusqu’au prononcé de la décision à la suite du rapport d’expertise.

L’appel interjeté contre ce jugement par la SCI [Adresse 48] a été déclaré irrecevable par arrêt de la cour d’appel de Paris du 1er juillet 2015.

Par actes d’huissier des 4, 5, 8, 9, 10, 12 et 15 juillet 2013, la SCI [Adresse 48] a fait assigner en intervention forcée la société par actions simplifiée Cegelec Missenard (la société Cegelec), qui a assuré la maintenance et l’entretien des installations de climatisation, la société CBRE Workspace, désormais dénommée la société CBRE Design & Project (la société CBRE) anciennement Easyburo, qui a aménagé les locaux occupés par la CPAM de Paris, la société Europ’Air aux droits de laquelle vient la société Guinier Génie Climatique (la société Guinier), qui a installé des ventilateurs relais en 2010 au niveau R35, la société Chauffage et Entretien exerçant sous l’enseigne C&E-Ceclimat désormais dénommée la société Tempéol, venue aux droits de la société Chauffage & entretien, sous-traitant de la société CBRE pour le lot climatisation, la société Assistance technique en énergies et services (la société ATE), qui a réalisé des mesures de la qualité de l’air entre 2008 et 2011, la société [D] Engineering, anciennement [D] Consultants (la société [D]), bureau d’études chargé par le bailleur d’une mission d’assistance technique pour l’aménagement des plateaux de bureaux et d’un audit du système de ventilation, et la société Yxime, devenue la société [Y], son gestionnaire, afin qu’elles soient appelées aux réunions d’expertise et condamnées à la garantir de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre.

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Par acte extrajudiciaire du 23 novembre 2015, la CPAM de Paris a donné un deuxième congé à la SCI [Adresse 48] pour les étages 29 à 31, à effet au 30 juin 2016, date d’expiration du bail, sans renonciation à la procédure en cours.

L’expert a déposé son rapport le 5 juillet 2017, concluant à une non-conformité du système de ventilation d’un débit insuffisant, à la nécessité de remplacer complètement les gaines, diffuseurs, CCF et organes de réglage, et à une responsabilité de la société Cegelec à hauteur de 40%, de la société [D] à hauteur de 30% et de la société Yxime, devenue la société [Y], à hauteur de 30%.

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Par acte du 13 juillet 2018, la société Cegelec a fait assigner en intervention forcée la société ISS Hygiène & Prévention (la société ISS), désormais la société Sapian, société à laquelle elle a sous-traité une prestation de nettoyage des réseaux aérauliques. Par acte du 5 mars 2019, la société [D] et son assureur pour la période du 1er janvier 2008 au 1er janvier 2013, la société Gan, ont fait assigner en intervention forcée la société AXA France Iard (la société AXA), en sa qualité d’assureur de la société [D] à compter du 1er janvier 2013. Ces deux instances ont été jointes par deux ordonnances du juge de la mise en état.

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Par jugement du 4 décembre 2019, le tribunal de grande instance de Paris a, notamment :

— '''''' ordonné la disjonction de l’instance entre, d’une part, l’instance opposant la Caisse Primaire d’Assurance Maladie de Paris à la société TLV 6, à la société Yxime, devenue la société [Y], à la société [D] Engineering, à la société Gan Assurances, à la SCI [Adresse 48], à la société Cegelec Missenard, à la société CBRE Workspace devenue CBRE Design & Project, à la société Europ’Air aux droits de laquelle vient la société Guinier Génie Climatique, à la société Chauffage et Entretien désormais Tempéol, venue aux droits de la société Chauffage & entretien, à la société Assistance Technique en Énergies et Services et à la société ISS Hygiène & Prévention, et, d’autre part, celle opposant la société [D] Engineering et la société Gan Assurances à la société Axa France Iard';

— '''''' déclaré recevables les demandes en garantie et paiement formées par la SCI [Adresse 48] à l’encontre de la société Cegelec Missenard';

— '''''' déclaré recevable la demande en garantie formée par la société Cegelec Missenard à l’encontre de la société ISS Hygiène & Prévention';

— '''''' déclaré opposable à la société ISS Hygiène & Prévention le rapport d’expertise judiciaire de M. [C]';

— '''''' rejeté les demandes de mises hors de cause présentées par les sociétés [D] Engineering, Gan Assurances, ISS Hygiène & Prévention, CBRE Workspace devenue CBRE Design & Project, Europ’Air aux droits de laquelle vient la société Guinier Génie Climatique, Chauffage et Entretien désormais Tempéol, venue aux droits de la société Chauffage & entretien, Assistance Technique en Énergies et Services et TLV 6';

— '''''' ordonné la résolution depuis l’origine du bail conclu le 30 avril 2007 entre la société Groupe Immobilier Renta Corporacion, aux droits de laquelle sont venues successivement la société TLV 6 et la SCI [Adresse 48], et la Caisse Primaire d’Assurance Maladie de Paris portant sur des locaux à usage de bureaux, situés dans l’immeuble dénommé [Adresse 48] sise [Adresse 16] Paris [Adresse 7]';

— '''''' condamné la SCI [Adresse 48] à payer à la Caisse Primaire d’Assurance Maladie de Paris la somme de 9.736.816,14 euros au titre de la restitution des sommes versées en exécution du contrat résolu, après compensation avec l’indemnité d’occupation due, avec intérêts au taux légal à compter du 24 janvier 2013';

— '''''' condamné la SCI [Adresse 43] [Adresse 37] à payer à la Caisse Primaire d’Assurance Maladie de Paris la somme de 300.000 euros à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision';

— '''''' ordonné la capitalisation des intérêts dus pour une année entière';

— '''''' rejeté les demandes en paiement formées par la SCI [Adresse 48] à l’encontre de la Caisse Primaire d’Assurance Maladie de Paris';

— '''''' rejeté la demande en paiement formée par la société TLV 6 à l’encontre de la Caisse Primaire d’Assurance Maladie de [Localité 40]';

— '''''' condamné la société Cegelec Missenard à relever et à garantir la SCI [Adresse 48] de l’ensemble des condamnations mises à la charge de cette dernière envers la Caisse Primaire d’Assurance Maladie de Paris à hauteur de 19%';

— '''''' condamné la société [D] Engineering à relever et à garantir la SCI [Adresse 48] de l’ensemble des condamnations mises à la charge de cette dernière envers la Caisse Primaire d’Assurance Maladie de Paris à hauteur de 11%';

— '''''' condamné la société Yxime, devenue la société [Y], à relever et à garantir la SCI [Adresse 48] de l’ensemble des condamnations mises à la charge de cette dernière envers la Caisse Primaire d’Assurance Maladie de Paris à hauteur de 6%';

— '''''' condamné la société Cegelec Missenard à payer à la SCI [Adresse 48] la somme de 900.000 euros à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du jugement';

— '''''' condamné la société [D] Engineering à payer à la SCI [Adresse 48] la somme de 500.000 euros à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du jugement';

— '''''' condamné la société Yxime, devenue la société [Y], à payer à la SCI [Adresse 43] [Adresse 37] la somme de 300.000 euros à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du jugement';

— '''''' condamné la société ISS Hygiène & Prévention à relever et à garantir la société Cegelec Missenard de l’ensemble des condamnations mises à la charge de cette dernière envers la SCI [Adresse 48] à hauteur de 10%';

— '''''' rejeté les demandes en garantie formées par les sociétés [D] Engineering et Gan Assurances à l’encontre de la Caisse Primaire d’Assurance Maladie de Paris, de la SCI [Adresse 48] et des sociétés Yxime, Cegelec Missenard, CBRE Workspace devenue CBRE Design & Project, Chauffage et Entretien désormais Tempéol, venue aux droits de la société Chauffage & entretien, et Assistance Technique en Énergies et Services';

— '''''' rejeté les demandes en garantie formées par la société Cegelec Missenard à l’encontre des sociétés [D] Engineering, Gan Assurances, CBRE Workspace devenue CBRE Design & Project et Europ’Air aux droits de laquelle vient la société Guinier Génie Climatique';

— '''''' déclaré sans objet les demandes subsidiaires en garantie formées par les sociétés CBRE Workspace devenue CBRE Design & Project et Chauffage et Entretien désormais Tempéol, venue aux droits de la société Chauffage & entretien,';

— '''''' condamné la SCI [Adresse 48] aux entiers dépens de la présente instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaire confiée à M. [C], et dit qu’ils pourront être recouvrés dans les conditions prévues par l’article 699 du code de procédure civile';

— '''''' condamné la SCI [Adresse 48] à payer à la Caisse Primaire d’Assurance Maladie de Paris la somme de 50.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile';

— '''''' rejeté l’ensemble des autres demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile';

— '''''' ordonné l’exécution provisoire de la présente décision des seuls chefs de la disjonction d’instance, de la résolution depuis l’origine du bail conclu le 30 avril 2007, des condamnations à paiement de la SCI [Adresse 48] envers la Caisse Primaire d’Assurance Maladie de Paris mais à hauteur de 50% seulement des dites condamnations, et des diverses condamnations en garantie prononcées, à hauteur de même de 50% seulement des dites condamnations';

— '''''' rejeté toutes les autres demandes, plus amples ou contraires.

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Par un arrêt du 29 septembre 2022, la cour d’appel de Paris a':

— '''''' déclaré irrecevable la fin de non-recevoir tirée du défaut de la qualité à agir de la société civile immobilière [Adresse 48]';

— '''''' infirmé, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a rejeté les demandes indemnitaires formées par la Caisse Primaire d’Assurance Maladie de Paris à l’encontre de la SCI [Adresse 48] et celle de la SCI [Adresse 48] soutenue à l’encontre de la Caisse Primaire d’Assurance Maladie de Paris';

— '''''' rejeté toutes les autres demandes de l’appelante et des sociétés intimées qui ont encore un objet';

Et y ajoutant,

— '''''' condamné la Caisse Primaire d’Assurance Maladie de [Localité 40] aux dépens d’appel, avec droit de recouvrement direct, par application de l’article 699 du code de procédure civile, pour les avocats des sociétés Yxime, CBRE Design & Project, Sapian, Guinier Génie Climatique et Tempéol, venue aux droits de la société Chauffage & entretien,';

— '''''' rejeté toutes autres demandes.

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La CPAM de [Localité 40] s’est pourvue en cassation contre l’arrêt du 29 septembre 2022.

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Par un arrêt du 13 juin 2024, la troisième chambre civile de la Cour de Cassation a':

— '''''' cassé et annulé, en toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 29 septembre 2022, entre les parties, par la cour d’appel de Paris ;

— '''''' remis l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d’appel de Paris autrement composée ;

— '''''' condamné la société civile immobilière [Adresse 48] aux dépens ;

— '''''' en application de l’article 700 du code de procédure civile, condamné la société civile immobilière Tour [Localité 38] à payer à la caisse primaire d’assurance maladie de [Localité 40] la somme de 3';000 euros et rejette les autres demandes ;

— '''''' dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt cassé.

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Par déclaration du 11 juillet 2024, la SCI [Adresse 48] a saisi la cour d’appel de Paris sur renvoi après cassation.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 17 septembre 2025.

MOYENS ET PRÉTENTIONS

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Aux termes de ses conclusions notifiées le 26 août 2025, la SCI [Adresse 43] [Adresse 34] [Localité 49], appelante, demande à la cour de':

— '''''' infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

o'' ordonné la résolution depuis l’origine du bail conclu le 30 avril 2007 entre la société Groupe Immobilier Renta Corporacion, aux droits de laquelle sont venues successivement la société TLV 6 et la SCI [Adresse 48], et la Caisse Primaire d’Assurance Maladie de Paris portant sur des locaux à usage de bureaux, situés dans l’immeuble dénommé [Adresse 48] sise [Adresse 15] à Paris 19ème ;

o'' condamné la SCI [Adresse 48] à payer à la Caisse Primaire d’Assurance Maladie de Paris la somme de 9.736.816,14 euros au titre de la restitution des sommes versées en exécution du contrat résolu, après compensation avec l’indemnité d’occupation due, avec intérêts au taux légal à compter du 24 janvier 2013 – sauf en ce qu’il a considéré que la Caisse Primaire d’Assurance Maladie de Paris était redevable d’une indemnité d’occupation pour la période du 1er juillet 2007 au 30 janvier 2011 ;

o'' condamné la SCI [Adresse 43] [Adresse 37] à payer à la Caisse Primaire d’Assurance Maladie de Paris la somme de 300.000 euros à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

o'' ordonné la capitalisation des intérêts dus pour une année entière ;

o'' rejeté les demandes en paiement formées par la SCI [Adresse 48] à l’encontre de la Caisse Primaire d’Assurance Maladie de Paris ;

o'' condamné la société Cegelec Missenard à relever et à garantir la SCI [Adresse 48] de l’ensemble des condamnations mises à la charge de cette dernière envers la Caisse Primaire d’Assurance Maladie de Paris à hauteur de 19% ;

o'' condamné la société [D] Engineering à relever et à garantir la SCI [Adresse 48] de l’ensemble des condamnations mises à la charge de cette dernière envers la Caisse Primaire d’Assurance Maladie de Paris à hauteur de 11% ;

o'' condamné la société Yxime, devenue la société [Y], à relever et à garantir la SCI [Adresse 48] de l’ensemble des condamnations mises à la charge de cette dernière envers la Caisse Primaire d’Assurance Maladie de Paris à hauteur de 6% ;

o'' condamné la société Cegelec Missenard à payer à la SCI [Adresse 48] la somme de 900.000 euros à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

o'' condamné la société [D] Engineering à payer à la SCI [Adresse 48] la somme de 500.000 euros à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

o'' condamné la société Yxime, devenue la société [Y], à payer à la SCI [Adresse 48] la somme de 300.000 euros à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

o'' condamné la SCI Tour [Localité 38] aux entiers dépens de la première instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaire confiée à M. [C] ;

o'' condamné la SCI [Adresse 48] à payer à la Caisse Primaire d’Assurance Maladie de Paris la somme de 50.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

o'' rejeté l’ensemble des autres demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile, mais uniquement lorsqu’il rejette les demandes de la SCI [Adresse 48] ;

o'' ordonné l’exécution provisoire de la présente décision des seuls chefs de la résolution depuis l’origine du bail conclu le 30 avril 2007, des condamnations à paiement de la SCI [Adresse 48] envers la Caisse Primaire d’Assurance Maladie de Paris mais à hauteur de 50% seulement des dites condamnations, et des diverses condamnations en garantie prononcées, à hauteur de même de 50% seulement des dites condamnations ;

o'' rejeté toutes les autres demandes, plus amples ou contraires, mais uniquement lorsqu’il rejette les demandes de la SCI [Adresse 48].

Et statuant à nouveau :

A titre principal :

— '''''' condamner la Caisse Primaire d’Assurance Maladie de Paris à payer à la SCI [Adresse 48] la somme de 6.541.024,91 euros TTC, au titre des loyers, charges et accessoires impayés depuis le 1er janvier 2013 ou, a minima, la somme de 1.722.910,98 euros au titre des charges qui restaient dues par la Caisse Primaire d’Assurance Maladie de Paris entre le 1er janvier 2013 et la fin du bail ;

— '''''' condamner la Caisse Primaire d’Assurance Maladie de Paris à verser à la SCI [Adresse 48] la somme de 10.000 euros en réparation du préjudice de réputation qu’elle a subi ;

— '''''' condamner les sociétés Cegelec, [D] Engineering et Yxime devenue [Y], respectivement à hauteur de 40%, 30% et 30%, à indemniser la SCI [Adresse 48] des préjudices qu’elle a subis du fait des désordres allégués par la Caisse Primaire d’Assurance Maladie de Paris et qui ne sauraient être évalués à moins de 14.000.000 euros TTC, déduction faite des charges que, le cas échéant, la Caisse Primaire d’Assurance Maladie de Paris devrait être condamnée à verser ;

— '''''' ou, à titre subsidiaire, condamner, à hauteur de la part de responsabilité retenue par la Cour, les prestataires intervenus sur la [Adresse 48] dont les manquements sont à l’origine des désordres allégués par la Caisse Primaire d’Assurance Maladie de Paris et parmi lesquels figurent a minima Cegelec, [D] Engineering et Yxime devenue [Y], à indemniser la SCI [Adresse 48] de l’intégralité des préjudices qu’elle a subis du fait des désordres allégués par la Caisse Primaire d’Assurance Maladie de Paris et qui ne sauraient être évalués à moins de 14.000.000 euros TTC, déduction faite des charges que, le cas échéant, la Caisse Primaire d’Assurance Maladie de Paris devrait être condamnée à verser ;

— '''''' assortir les condamnations visées ci-dessus des intérêts au taux légal à compter de leur date d’exigibilité ;

— '''''' débouter toutes demandes de condamnation à l’encontre de la SCI [Adresse 48] ;

A titre subsidiaire :

Si, par extraordinaire, la Cour devait confirmer les condamnations prononcées à l’encontre de la SCI [Adresse 48] :

— '''''' condamner les sociétés Cegelec, [D] Engineering et Yxime devenue [Y], respectivement à hauteur de 40%, 30% et 30%, à garantir intégralement la SCI [Adresse 48] de l’ensemble des condamnations prononcées à son encontre ;

— '''''' ou, à titre infiniment subsidiaire, condamner les prestataires intervenus sur la Tour La Villette, dont les manquements sont à l’origine des désordres allégués par la Caisse Primaire d’Assurance Maladie de Paris et parmi lesquels figurent a minima Cegelec, [D] Engineering et Yxime devenue [Y], à hauteur de la part de responsabilité retenue par la Cour, à garantir intégralement la SCI [Adresse 48] de l’ensemble des condamnations prononcées à son encontre ;

— '''''' condamner les sociétés Cegelec, [D] Engineering et Yxime devenue [Y], respectivement à hauteur de 40%, 30% et 30%, à indemniser la SCI [Adresse 48] des préjudices qu’elle a subis du fait des désordres allégués par la Caisse Primaire d’Assurance Maladie de Paris et qui ne sauraient être évalués à moins de 14.000.000 euros TTC, déduction faite des charges que, le cas échéant, la Caisse Primaire d’Assurance Maladie de Paris devrait être condamnée à verser ;

— '''''' ou, à titre infiniment subsidiaire, condamner, à hauteur de la part de responsabilité retenue par la Cour, les prestataires intervenus sur la Tour La Villette dont les manquements sont à l’origine des désordres allégués par la Caisse Primaire d’Assurance Maladie de Paris et parmi lesquels figurent a minima Cegelec, [D] Engineering et Yxime devenue [Y], à indemniser la SCI [Adresse 48] de l’intégralité des préjudices qu’elle a subis du fait des désordres allégués par la Caisse Primaire d’Assurance Maladie de Paris et qui ne sauraient être évalués à moins de 14.000.000 euros TTC, déduction faite des charges que, le cas échéant, la Caisse Primaire d’Assurance Maladie de Paris devrait être condamnée à verser ;

En tout état de cause :

— '''''' débouter toutes demandes formées à titre d’appel principal ou incident à l’encontre de la SCI [Adresse 48] et, plus généralement, Débouter les parties de l’ensemble de leurs demandes, fins ou prétentions formées à l’encontre de la SCI [Adresse 48] ;

— '''''' condamner solidairement Cegelec, [D] Engineering et Yxime devenue [Y] ou, à titre subsidiaire, les prestataires intervenus sur la Tour [Localité 38], dont les manquements sont à l’origine des désordres allégués par la CPAM et parmi lesquels figurent a minima Cegelec, [D] Engineering et Yxime devenue [Y], au paiement d’une somme de 150.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris ceux de première instance et les frais d’expertise.

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Au soutien de ses prétention la société [Adresse 48] fait valoir que':

Sur la résolution judiciaire du bail ne pouvant être prononcée aux torts exclusifs de la SCI TLV,

Sur le fait que l’entretien du réseau aéraulique relève de la seule responsabilité de la CPAM, qui a pris les lieux dans l’état dans lequel ils se trouvaient, le bail stipule que le preneur prend les lieux en l’état après des travaux d’aménagement qu’il a lui-même définis et qu’il doit entretenir à ses frais les ventilations privatives en souscrivant un contrat d’entretien dédié. Or, la CPAM, qui a accepté les locaux sans réserve, n’a jamais justifié de l’existence de ce contrat d’entretien obligatoire et n’a procédé qu’à un nettoyage ponctuel et superficiel des bouches de ventilation, et non des gaines. La cour d’appel a d’ailleurs bien jugé que la responsabilité de la CPAM était caractérisée par son inaction à prendre les mesures qui lui incombaient, participant ainsi à la perpétuation du trouble de jouissance qu’elle a subi, alors même que ses propres agents déstabilisaient le réseau en déconnectant les gaines';

Sur le fait que les sociétés Renta puis TLV6 ont agi avec diligence et entrepris les démarches nécessaires pour répondre aux doléances des agents de la CPAM, de 2007 à 2011, des démarches et travaux constants ont été entrepris sur le réseau aéraulique, incluant des audits, l’installation de régulateurs, le nettoyage des gaines et la pose de ventilateurs relais, démontrant une prise en charge sérieuse des problèmes signalés. La conformité des installations et la qualité de l’air ont été validées par des rapports d’experts reconnus, qui ont conclu que les taux d’air neuf étaient conformes à la réglementation. Cette absence de faute a bien été relevée par la cour d’appel, qui a jugé que le bailleur n’était pas resté sans réaction, ainsi que par deux ordonnances de référé antérieures non contestées par la CPAM';

Sur le fait que la nécessité d’évacuer la Tour [Localité 38] n’a jamais été établie et n’est nullement démontrée, la décision de la CPAM d’évacuer les locaux n’était justifiée par aucune nécessité avérée et constitue une man’uvre pour se soustraire à ses obligations contractuelles. En effet, le cahier de doléances des salariés, principal justificatif invoqué, n’est pas probant, celui-ci ne concernant qu’un nombre limité de salariés sur deux étages, aucun lien de causalité médicale avec la ventilation n’est établi et aucune preuve d’arrêt de travail n’est fournie. L’appelante indique que l’évacuation, présentée comme une urgence, était en réalité préméditée, comme le démontrent l’impossibilité logistique de déménager 250 personnes en 12 jours et l’acquisition quasi simultanée d’un nouvel immeuble. La véritable motivation était d’économiser le loyer, la CPAM ayant d’ailleurs quitté les lieux sans préavis, en violation de ses obligations contractuelles, et après avoir cessé toute réclamation sur l’aération bien avant son départ. Concernant la lettre de l’inspection du travail en date du 14 janvier 2011, dont se prévaut la CPAM, il ne s’agissait que d’une demande des copies des éventuelles déclaration d’accident du travail établies et d’un rappel de l’article L. 4131-1 du Code du travail. Contrairement à ce que prétend la CPAM, cette lettre n’a pas conseillé à ses salariés de se retirer. Dès lors, il convient d’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a ordonné la résolution depuis l’origine du bail';

Sur l’absence de fondement des demandes indemnitaires de la CPAM,

Sur l’absence de justification des condamnations prononcées au bénéfice de la CPAM, la condamnation à restituer les loyers est infondée. D’une part, le preneur est en grande partie responsable des désordres et a bénéficié d’une jouissance paisible sur la majorité des surfaces louées, ce qui rend une restitution totale disproportionnée. D’autre part, en l’absence de toute mise en demeure préalable à son départ unilatéral, condition requise par l’ancien article 1146 du code civil, aucune condamnation à des dommages-intérêts, incluant le remboursement des loyers et des frais engagés, n’est due. Enfin, cette demande contredit la position initiale de la CPAM et des ordonnances de référé antérieures qui lui ont été défavorables';

Sur le fait que la CPAM restait redevable du paiement des charges, la suspension judiciaire ne visait que les loyers, et non les charges, qui restent donc dues. Contractuellement et juridiquement, les charges ne sont pas un simple accessoire du loyer mais le remboursement de frais réels que le bailleur a continué d’exposer. L’argument de « l’accessoire suit le principal » est donc inopérant, la jurisprudence distinguant le sort des deux. Le preneur doit par conséquent être condamné au paiement des charges impayées, soit la somme de 1.722.910,98 €';

'

Sur les préjudices subis par la société TLV6 / la SCI TLV, du fait du comportement de la CPAM, le départ unilatéral et anticipé de la CPAM lui a causé un préjudice direct. En premier lieu, le preneur a violé son obligation contractuelle de maintenir les lieux garnis et occupés jusqu’au terme du bail, en organisant son déménagement avant même d’avoir obtenu une quelconque décision de résiliation judiciaire. En second lieu, ce départ précipité a créé une inquiétude injustifiée parmi les autres locataires de la Tour, notamment la société B2V, portant ainsi atteinte à l’image et à la gestion de l’immeuble par le bailleur, dont l’indemnisation peut être évalué à la somme de 10.000 €';

' En tout état de cause, sur le fait que la SCI TLV doit être intégralement garantie des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre et être indemnisée des préjudices qu’elle a subis ;

Sur la responsabilité de Cegelec, [D] Engineering et Yxime, les condamnations prononcées à son encontre doivent être intégralement garanties par ses prestataires, Cegelec, [D] Engineering et Yxime, dont les manquements caractérisés sont la cause exclusive des désordres. L’expertise et le tribunal ont établi les fautes de chacun : Cegelec a manqué à son obligation de résultat en matière de maintenance, sa responsabilité étant estimée à 95% du défaut d’entretien ; [D] Engineering a failli à son devoir de conseil en n’investiguant pas les causes des insuffisances de débit qu’elle connaissait ; Yxime, le gestionnaire, a manqué à son obligation d’alerte et de pilotage face à la gravité des plaintes. L’expert ayant maintenu ses conclusions et ayant exclu la responsabilité du propriétaire, il est demandé d’infirmer le jugement en ce qu’il a minimisé la part de responsabilité des prestataires et de les condamner à garantir intégralement la SCI TLV';

Sur la contradiction du tribunal qui a retenu une part de responsabilité de la SCI TLV, le jugement entrepris est entaché d’une contradiction manifeste en ce qu’il retient sa responsabilité à hauteur de 64% tout en n’identifiant aucune faute qui lui soit personnellement imputable. En effet, pour chacun des postes de désordres retenus le tribunal a lui-même caractérisé les manquements exclusifs des prestataires professionnels mandatés par le bailleur. Concernant la vétusté générale du système, le tribunal a constaté que Cegelec avait manqué à son obligation de résultat et de conseil en matière de maintenance et que [D] et Yxime avaient failli à leur devoir de conseil en n’alertant pas le bailleur sur l’état du système et les risques encourus. Il est donc contradictoire de retenir la responsabilité du bailleur pour une vétusté que ses prestataires, tenus de la prévenir et de la signaler, ont laissé s’installer par leurs propres manquements. S’agissant des défauts de conception du circuit secondaire, le tribunal a relevé que les choix d’aménagement ont été faits par la société Easyburo et que [D], en charge de l’assistance technique, n’a pas relevé l’inadéquation de ces choix. La responsabilité de ces défauts ne peut donc incomber qu’aux concepteurs et non au maître d’ouvrage qui s’est fié à leur expertise. Enfin, sur le défaut d’entretien, le tribunal a jugé que Cegelec était responsable à 95% de ce manquement, compte tenu de son obligation de résultat. Dès lors, le bailleur ne peut être tenu pour responsable des fautes commises par ces derniers dans l’exercice de leurs missions. La responsabilité des désordres incombant exclusivement à ses prestataires, il convient d’infirmer le jugement et de condamner ces derniers à garantir intégralement la SCI TLV de toutes les condamnations prononcées à son encontre';

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Sur la nécessaire condamnation des prestataires responsables à indemniser la SCI TLV des préjudices subis, ses prestataires, dont les fautes sont à l’origine exclusive du litige, doivent l’indemniser de l’intégralité des préjudices subis, évalués à 14.000.000 €. Ce préjudice inclut d’abord le coût des travaux de remise en conformité, soit environ 1.200.000 €, validés par l’expert, dont le lien de causalité avec les manquements des prestataires est évident. Il comprend ensuite la perte des loyers et charges non versés par la CPAM jusqu’au terme du bail, soit environ 6.500.000 €. La réduction de cette somme par le premier juge à une simple «'perte de chance'» est infondée, les fautes des prestataires étant la cause unique du départ du locataire. Le préjudice intègre également la perte locative subie après la fin du bail, soit environ 6.000.000 €, les locaux ayant été immobilisés par l’expertise puis par la nécessité d’effectuer les travaux avant toute relocation. Enfin, les frais d’expertise et d’assistance technique doivent être remboursés. Le jugement, qui a limité de manière injustifiée l’indemnisation due par les prestataires, doit donc être infirmé.

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Aux termes de ses conclusions notifiées le 12 septembre 2025, par lesquelles la CPAM de [Localité 40], intimée, demande à la cour de':

— '''''' débouter la SCI [Adresse 48], la société [D] Engineering et son administrateur judiciaire, la société Cegelec Missenard et l’ensemble des intimés de l’ensemble de leurs appels principaux et incidents ;

— '''''' constater que la CPAM a qualité à agir ;

— '''''' rejeter l’irrecevabilité des demandes de la CPAM de [Localité 40] soulevée par la société Sapian pour défaut de qualité à agir ;

en conséquence,

— '''''' confirmer le jugement déféré en ce qu’il a prononcé la résolution du bail liant la CPAM de Paris à la société SCI [Adresse 48] venant aux droits et obligations de la société TLV 6 aux torts exclusifs de cette dernière ;

— '''''' confirmer le jugement déféré en ce qu’il a condamné la SCI [Adresse 48] à restituer à la CPAM de Paris les sommes versées en exécution du contrat résolu ;

— '''''' confirmer le jugement déféré en ce qu’il a déchargé la CPAM de [Localité 40] du paiement d’une indemnité d’occupation depuis le 1er trimestre 2013, date à laquelle le paiement des loyers a été suspendu en vertu du jugement avant dire droit rendu le 24 janvier 2013 ;

— '''''' confirmer le jugement déféré en ce qu’il a rejeté les demandes en paiement formées par la SCI [Adresse 48] à l’encontre de la CPAM de Paris ;

— '''''' confirmer le jugement déféré en ce qu’il a rejeté les demandes en paiement formées par la société TLV 6 à l’encontre de la CPAM de [Localité 40] ;

— '''''' confirmer le jugement déféré en ce qu’il a ordonné la capitalisation des intérêts dus pour une année entière ;

— '''''' confirmer le jugement déféré en ce qu’il a laissé les frais d’expertise à la charge de la SCI [Adresse 48] ;

— '''''' confirmer le jugement en ce qu’il a condamné la société SCI [Adresse 48] venant aux droits et obligations de la société TLV 6 en tous les dépens d’instance dont distraction au profit de la SELARL Kato & Lefebvre Associes, en application de l’article 699 du Code de Procédure Civile ;

recevant la CPAM de [Localité 40] en son appel incident,

— '''''' infirmer le jugement déféré sur la fixation d’une indemnité d’occupation ;

— '''''' infirmer le jugement déféré sur le quantum des indemnités allouées au titre des dommages et intérêts sollicités par la CPAM de [Localité 40] ;

— '''''' infirmer le jugement déféré en ce qu’il a dit fait courir les intérêts à compter du jugement avant dire droit rendu le 24 janvier 2013 sur la restitution des loyers ;

— '''''' infirmer le jugement déféré sur le quantum de l’indemnisation sollicitée par la CPAM au titre de ses frais irrépétibles d’instance ;

Statuant à nouveau,

— '''''' condamner la société SCI [Adresse 48] venant aux droits et obligations de la société TLV 6 à restituer à la CPAM de Paris les loyers versés à savoir :

o'' au titre de la période de l’entrée dans les lieux au 1er trimestre 2011 date de l’évacuation des locaux, la somme de 11.605.869,07 €';

o'' au titre de la période du 1er trimestre 2011 au 24 janvier 2013 : la somme de 7.360.497,07 €;

Si la Cour devait confirmer le jugement sur l’indemnité d’occupation,

— '''''' fixer celle-ci à 20% du montant des loyers et charges ;

— '''''' condamner la société SCI [Adresse 48] venant aux droits et obligations de la société TLV 6 à restituer à la CPAM de Paris les loyers versés à savoir :

o'' au titre de la période de l’entrée dans les lieux au 1er trimestre 2011 date de l’évacuation des locaux, la somme de 9.284.695,26 € après compensation avec l’indemnité d’occupation ;

o'' au titre de la période du 1er trimestre 2011 au 24 janvier 2013, la somme de 7.360.497,07 € ;

— '''''' condamner la société SCI [Adresse 48] venant aux droits et obligations de la société TLV 6 à verser à la CPAM de Paris à titre de dommages et intérêts se composant :

o'' des frais engagés à hauteur de la somme de 268. 862,42 € ;

o'' du préjudice subi dans l’exercice de sa mission de service public à hauteur de la somme de 150.000 € ;

— '''''' assortir les condamnations prononcées des intérêts au taux légal à compter de l’assignation délivrée le 12 mai 2011 pour les sommes déjà versées à cette date, et au fur et à mesure de leur engagement pour celles versées postérieurement ;

— '''''' condamner la société SCI [Adresse 48] venant aux droits et obligations de la société TLV 6 à verser à la CPAM de Paris la somme de 150.000 € au titre des frais irrépétibles d’instance et d’appel par application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— '''''' débouter la SCI [Adresse 48] et ses appelés en garantie de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions dirigées contre la CPAM de Paris ;

— '''''' condamner la société SCI [Adresse 48] venant aux droits et obligations de la société TLV 6 en tous les dépens d’appel dont distraction au profit de la SELARL Kato & Lefebvre Associes, en application de l’article 699 du Code de Procédure Civile ;

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Au soutien de ses prétentions, la CPAM de [Localité 40] oppose que':

Sur la confirmation du jugement sur la résolution du bail, sur le fondement des articles 1217 et 1719 du code civil, le jugement a prononcé à juste titre la résolution du bail aux torts du bailleur pour manquement grave à son obligation de délivrance. Bien que le bail ait pris fin suite à des congés réguliers, la demande s’est transformée en une action en résolution, visant à sanctionner rétroactivement une exécution imparfaite du contrat depuis l’origine. Le bailleur a manqué à son obligation de délivrer un local conforme à sa destination, dès lors que le système de ventilation, équipement commun relevant de sa seule responsabilité, s’est avéré défectueux, vétuste et inapte à garantir la santé et la sécurité des travailleurs. Le tribunal a correctement analysé la situation en retenant que le système était défectueux dès la conclusion du bail, que le bailleur connaissait la nécessité de travaux qu’il n’a pas acceptés, et que le réseau présentait des défauts de conception et un mauvais entretien, justifiant la confirmation du jugement sur ce point';

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Sur le débouté des demandes de la SCI [Adresse 48], le bailleur a sciemment loué des locaux non conformes à leur destination de bureaux, le système de ventilation étant défectueux et inapte à assurer la sécurité des salariés, comme l’a confirmé l’expertise judiciaire. La responsabilité de l’entretien du réseau principal, équipement commun et structurel, incombait au bailleur et non au preneur, la CPAM n’ayant ni conçu les plans ni piloté les travaux d’aménagement. Par ailleurs, le bailleur était informé de la nécessité de travaux d’envergure prioritaires dès avant 2007 mais a caché ces informations et n’a jamais réalisé les travaux promis. Face à un risque sanitaire avéré pour ses agents et à l’inertie du bailleur, le départ des lieux n’était donc pas une stratégie économique mais une contrainte justifiée';

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Sur le débouté des demandes des appelés en garantie de la SCI [Adresse 48],'

Sur le débouté de la demande en garantie de la société [D], cette dernière ne peut valablement soutenir que les locaux étaient conformes, alors que son propre audit de 2007, réalisé avant l’entrée dans les lieux de la CPAM, concluait déjà à la vétusté du système de ventilation et à la nécessité « prioritaire » de réaliser des travaux d’envergure, qui relèvent des grosses réparations. Ayant eu pour mission de s’assurer de la conformité des débits d’air, la société [D] savait que les travaux indispensables qu’elle avait préconisés n’avaient pas été réalisés avant la livraison des locaux. La tentative de rejeter la faute sur la CPAM pour un prétendu défaut d’entretien des gaines horizontales est mal fondée : ce réseau est un équipement commun dont l’entretien incombait au bailleur et à son prestataire Cegelec, et non au preneur. Les allégations sur le cloisonnement ou la sur-occupation des locaux étant également démenties par les faits, la demande en garantie de la société [D], dépourvue de tout fondement, doit être rejetée';

Sur le débouté de la demande en garantie de la société Cegelec, ses manquements contractuels étant établis et ses critiques du rapport d’expertise étant irrecevables. Contractuellement, la mission de Cegelec couvrait l’ensemble des installations, sans distinction entre parties communes et privatives et comportait une obligation de résultat. Cegelec ne peut s’exonérer en invoquant l’état antérieur du réseau, qu’elle n’a pas dénoncé dans les délais prévus au contrat. Par ailleurs, les critiques du rapport d’expertise sont tardives et inopérantes. En effet, Cegelec, présente à toutes les opérations, n’a formulé aucun dire ou contestation sur la méthode ou les conclusions de l’expert avant le dépôt de son rapport. Enfin, l’argument d’un départ de convenance de la CPAM est démenti par le paiement de plus de 5 millions d’euros de loyers sans contrepartie pendant deux ans après l’évacuation, laquelle était justifiée par une obligation impérieuse de protéger la santé de ses salariés';

Sur le débouté de la demande en garantie de la société [Y], venant aux droits de la société Yxime, devenue la société [Y], , l’appel incident de la société Yxime, devenue la société [Y], est infondé et repose sur des allégations erronées. Yxime était parfaitement informée des défauts du système de ventilation dès 2007, ayant elle-même missionné l’audit de la société [D], qui en faisait état avant même la signature du bail. Par ailleurs, la tentative de rejeter la faute sur la CPAM pour un défaut d’entretien des gaines horizontales est mal fondée, s’agissant d’un réseau commun d’un IGH, dont l’entretien incombait au bailleur et à son prestataire Cegelec et non d’un équipement privatif. Enfin, les plaintes de la CPAM n’ont pas été tardives, survenant quelques mois après l’emménagement effectif, et les arguments de Yxime sur les débits d’air globaux ou le fonctionnement des ventilateurs relais sont contredits par les constatations de l’expert';

Sur le débouté de la demande en garantie de la société Sapian, son argumentation est infondée et diffamante. Le départ de la CPAM n’était pas une man’uvre calculée, mais une décision contrainte par son obligation de résultat en matière de sécurité pour protéger ses salariés d’un danger réel, face à un bailleur qui a sciemment loué des locaux non conformes. La CPAM de [Localité 40] indique aussi que la société Sapian ne peut se dédouaner de sa responsabilité en prétendant ne pas être intervenue sur les gaines souples, alors que son propre bon d’intervention prouve le contraire en prévoyant leur nettoyage et leur remplacement. L’inefficacité de son intervention de nettoyage d’août 2010 est d’ailleurs démontrée par les rapports de la CRAMIF et d’Aerolab qui, moins de trois mois plus tard, constataient que les réseaux étaient toujours sales au point de nécessiter un nouveau nettoyage';

Sur le débouté de la demande en garantie de la société CBRE Design & Project, cette dernière minimise les effets de l’insuffisance avérée du renouvellement d’air sur les salariés de la Tour';

Sur le débouté de la demande en garantie de la société Tempéol, venue aux droits de la société Chauffage & entretien,, la CPAM n’a aucun lien de droit avec la société Tempéol, venue aux droits de la société Chauffage & entretien, et n’a formé aucune demande à son encontre. Elle ne peut donc être tenue de supporter ses frais de justice. La société Tempéol, venue aux droits de la société Chauffage & entretien, a été mise en cause par le bailleur ou d’autres prestataires, c’est donc contre eux que cette dernière devrait diriger sa demande. Par ailleurs, la société Tempéol, venue aux droits de la société Chauffage & entretien,, a modifié le réseau aéraulique sans effectuer les contrôles d’équilibrage nécessaires et sans s’inquiéter de la non-commande de travaux de régulation qu’elle avait elle-même préconisés. La demande de Tempéol, venue aux droits de la société Chauffage & entretien,, ainsi que celles de tous les autres appelés en garantie, doivent donc être rejetées';

Sur la confirmation partielle du jugement sur les conséquences de la résolution du bail, la résolution du bail à sa date d’origine doit entraîner la restitution quasi-intégrale des sommes versées. La demande de restitution intégrale est justifiée par la découverte, en cours d’expertise, que le bailleur a sciemment loué des locaux non conformes dès l’origine, manquant gravement à son obligation de délivrance. Le tribunal a commis une erreur en fixant une indemnité d’occupation élevée sur la base d’un trouble partiel. En effet, l’expertise démontre au contraire que les sous-débits de ventilation affectaient l’ensemble des étages loués. En conséquence, l’indemnité d’occupation doit être réduite à 20% pour ne couvrir que les locaux annexes non impactés, et les loyers versés après l’évacuation des locaux doivent être intégralement restitués, aucune jouissance n’étant plus possible';

Sur la confirmation partielle du quantum des indemnisations prononcées par le tribunal au titre des préjudices subis par la CPAM,

Sur les frais engagés, elle a été contrainte d’engager ces frais en raison des manquements du bailleur, ce qui constitue un préjudice direct qui doit être intégralement réparé. Ce préjudice, d’un montant total de 268.862,42 €, comprend les coûts d’analyses techniques, les frais d’huissier, ainsi que les frais de déménagement et de réaménagement des nouveaux sites. L’engagement de ces dépenses a été rendu nécessaire par la carence et l’obstruction du bailleur, qui, malgré des mises en demeure formelles, n’a pas agi et a dissimulé des informations techniques essentielles. Les frais de déménagement ne sont donc pas des investissements mais des dépenses contraintes, directement liées à l’obligation de protéger la santé des salariés. La CPAM de [Localité 40] indique que le premier juge a eu tort de réduire arbitrairement le montant de cette indemnisation, qui doit être allouée dans son intégralité';

Sur la perturbation de la CPAM dans l’exercice de la mission de service public, durant les trois années d’occupation des locaux, les difficultés d’organisation liées à la nécessité pour le personnel de faire des pauses afin de s’aérer ont perturbé la mission de service public de la CPAM. Cela justifie une indemnisation à hauteur de 150.000 € par la SCI [Adresse 48].

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Aux termes de ses conclusions notifiées le 28 août 2025, par lesquelles la société Sapian, intimée, demande à la cour de':

In limine litis :

D’une part :

— '''''' juger irrecevables tant la CPAM de Paris que la SCI [Adresse 43] [Adresse 34] [Localité 49] en leurs demandes respectives à défaut de rapport de la preuve préalable de leurs intérêts et qualités à agir, leur opposer une fin de non-recevoir';

Subséquemment,

— '''''' infirmer le jugement querellé en ce que les premiers Juges hâtivement sont rentrés en voie de condamnation notamment à l’encontre de la société ISS Hygiène & Prévention, aux droits de laquelle intervient la société Sapian';

— '''''' débouter la société Cegelec, la société Gan Assurances, recherchée comme assureur de responsabilité de la société [D] Engineering et encore cette dernière, prise en ses mandataires judiciaires, de leurs respectifs appels en garantie, et autres demandes reconventionnelles, formés à l’encontre de la société Sapian, et encore toutes autres parties appelantes et intimées pouvant en former de tels, car les juger subséquemment infondés en leurs principes et sans plus d’objet';

— '''''' condamner la SCI [Adresse 48] à restituer à la société Sapian la somme versée en exécution spontanée sans acquiescement du Jugement querellé et à hauteur d’un montant de 96.824,28 euros TTC';

D’autre part :

— '''''' juger d’office irrecevables les sociétés Gan Assurances et [D] Engineering, cette dernière étant prise en ses mandataires judiciaires, en leurs appels en garantie respectifs tels que formés à l’encontre de la société Sapian pour la première fois en cause d’appel, ainsi que toutes autres parties intimées et encore appelantes qui viendraient à en former de tels outre toutes demandes de condamnations directes qui n’auraient pas été formées déjà en cause de première instance, leur opposer une fin de non-recevoir';

En outre :

— '''''' constater et juger que la société Sapian vient, par simples et successifs changements de dénomination sociale, à la suite de la société H&P Hygiène & Prévention, et avant encore de la société ISS Hygiène & Prévention, et dès avant encore de la société ISS Hygiène Services';

Par ailleurs :

— '''''' constater et juger que la société Tempéol, venue aux droits de la société Chauffage & entretien, venant aux droits de la société Chauffage & Entretien, la société CBRE Design & Project qui vient aux droits de la société Easyburo, la société Guinier Génie Climatique qui vient aux droits et place de la société Europ’Air, la société [Y] venant aux droits de la société Yxime, devenue la société [Y], , et encore la SCI [Adresse 48] et la CPAM de Paris ne forment aucune demande directe ou même de quelconques appels en garantie à l’encontre de la société Sapian';

Au fond et à titre principal :

— ''''''' juger les demandes de la CPAM de [Localité 40] comme étant infondées en leurs principes, et l’en débouter, partant juger que c’est à mauvais droit que les premiers Juges ont entendu satisfaire les demandes de la CPAM de [Localité 40] tant de résolution de bail que consécutivement d’indemnisations locatives et préjudicielles';

dès lors,

— '''''' infirmer le jugement querellé en ce que les premiers juges ont à tort fait droit aux demandes de la CPAM de [Localité 40]';

— '''''' infirmer ledit jugement en ce que les premiers juges sont entrés en voie de condamnation à l’encontre de la société ISS Hygiène & Prévention, à garantir la société Cegelec à hauteur de 10% de la totalité de ses propres condamnations';

— '''''' juger cette garantie comme étant infondée et sans plus d’objet';

— '''''' mettre purement et simplement hors de cause la société Sapian qui vient aux droits de la société ISS Hygiène & Prévention';

Subséquemment,

— '''''' débouter la société Cegelec, la société Gan Assurances, recherchée comme assureur de responsabilité de la société [D] Engineering et encore cette dernière, prise en ses mandataires judiciaires, de leurs respectifs appels en garantie, et autres demandes reconventionnelles, formés à l’encontre de la société Sapian et encore toutes autres parties intimées ou appelantes pouvant en former de tels, car les juger infondés en leurs principes et sans plus d’objet';

— '''''' débouter la SCI [Adresse 48] de ses demandes indemnitaires et réparatoires car les juger infondées en leurs principes et sans plus d’objet, et la condamner à restituer à la société Sapian la somme versée en exécution spontanée sans acquiescement du Jugement querellé et à hauteur d’un montant de 96.824,28 euros TTC';

Au fond et à titre subsidiaire :

— '''''' juger que c’est à mauvais droit que les premiers Juges ont entendu retenir l’engagement de responsabilité de la société ISS Hygiène & Prévention, aux droits de laquelle intervient la société Sapian, dans la survenance des dysfonctionnements litigieux et de leurs conséquences, la preuve de ses fautes et autres manquements contractuels et encore quasi-délictuels en lien de causalité n’étant pas rapportée';

Dès lors,

— '''''' infirmer le Jugement querellé en ce que les premiers Juges à tort sont entrés en voie de condamnation à l’encontre de la société ISS Hygiene & Prevention à garantir la société Cegelec à hauteur de 10% de la totalité de ses propres condamnations, cette garantie étant infondée,

— '''''' mettre purement et simplement hors de cause la société Sapian qui vient aux droits de la société ISS Hygiène & Prévention';

— '''''' débouter la société Cegelec, la société Gan Assurances, recherchée comme assureur de responsabilité de la société [D] Engineering et encore cette dernière, de leurs respectifs appel en garantie, et autres demandes reconventionnelles, formés à l’encontre de la société Sapian et encore toutes autres parties intimées pouvant à terme en former de tels, car subséquemment les juger infondés en leurs principes';

Au surplus,

— '''''' condamner la SCI [Adresse 48] à restituer à la société Sapian la somme versée en exécution spontanée sans acquiescement du Jugement querellé et à hauteur d’un montant de 96.824,28 euros TTC';

Au fond et a titre infiniment subsidiaire :

— '''''' juger qu’en raison de ses prestations limitées et ponctuelles réalisées au courant du mois d’août 2010 et aux fins d’exécuter de simples travaux de nettoyage et d’aseptisation, la société ISS Hygiène Services, aux droits de laquelle intervient la société Sapian, ne saurait répondre d’aucune des demandes de condamnation formées par la SCI [Adresse 48] et encore par la CPAM de Paris, et en l’occurrence de celles portant sur :

o'' les travaux de remise en état et d’entretien courants des installations litigieuses et de leurs préjudices locatifs et autres subséquents';

o'' les conséquences locatives et préjudicielles antérieures à son intervention':

— '''''' juger que ni la CPAM de Paris et encore moins la SCI [Adresse 48] ne justifient de leurs respectives pertes comptables de marges brutes, et ainsi de la réalité de leurs préjudices financiers et locatifs, et encore de tous autres, les en débouter en l’état car infondés en leurs principes et montants';

— '''''' débouter partant la société Cegelec, la société Gan Assurances, recherchée comme assureur de responsabilité de la société [D] Engineering et cette dernière de leurs appels en garantie formés à l’encontre de la société Sapian sur ces chefs de demandes car les juger tout autant infondés que mal dirigés, et encore tous autres demandes et appels en garantie relatifs qui pourraient encore être formés à son encontre tant par les autres appelantes que les parties intimées car les juger tout autant infondés';

— '''''' juger de manière surabondante qu’en tout état de cause la société Cegelec, la société Gan Assurances, recherchée comme assureur de responsabilité de la société [D] Engineering et encore cette dernière, prise en ses mandataires judiciaires, ne forment aucune demande précise, détaillée et encore moins ventilée à l’encontre de la société Sapian aux termes de leurs appels en garantie formés à son encontre partant le y juger derechef infondées, et les en débouter';

— '''''' juger la demande reconventionnelle formée par la société [D] Engineering infondée en son principe et montant, et l’en débouter';

Dès lors,

— '''''' infirmer le Jugement querellé en ce que les premiers Juges ont à tort fait droit aux demandes de la CPAM de Paris et encore de la SCI [Adresse 43] [Adresse 34] [Localité 49]';

— '''''' infirmer le Jugement querellé en ce que les premiers Juges à tort sont entrés en voie de condamnation à l’encontre de la société ISS Hygiène & Prévention à garantir la société Cegelec à hauteur de 10% de la totalité de ses propres condamnations, cette garantie étant infondée';

— '''''' mettre purement et simplement hors de cause la société Sapian qui vient aux droits de la société ISS Hygiène & Prévention';

— '''''' débouter la SCI [Adresse 48] de ses demandes indemnitaires et réparatoires car les juger infondées en leurs principes et montants, et la condamner à restituer à la société Sapian la somme versée en exécution spontanée sans acquiescement du Jugement querellé et à hauteur d’un montant de 96.824,28 euros TTC';

Au fond et a titre plus qu’infiniment subsidiaire :

— '''''' juger que la CPAM de Paris, la SCI [Adresse 43] [Adresse 34] [Localité 49], la société Cegelec, la société Gan Assurances, recherchée comme assureur de responsabilité de la société [D] Engineering et encore cette dernière, ne justifient pas ne pas être assujetties au recouvrement de la TVA';

— '''''' juger en l’état que les condamnations qui pourraient être prononcées par l’Arrêt à intervenir ne pourraient l’être que sur des montants exprimés en HT, infirmer en cela le Jugement querellé';

— '''''' débouter en l’état la CPAM de Paris et la SCI [Adresse 48], la société Cegelec, la société Gan Assurances, recherchée comme assureur de responsabilité de la société [D] Engineering et encore cette dernière, prise en ses mandataires judiciaires, de leurs demandes formées TTC car les juger injustifiées sur l’application de la TVA';

— '''''' débouter la SCI [Adresse 48] de ses demandes indemnitaires et réparatoires exprimées en TTC car les juger infondées en leurs principes et montants, et la condamner à restituer à la société Sapian le montant de TVA exposé sur la somme versée en exécution spontanée sans acquiescement du Jugement querellé et à hauteur de 96.824,28 euros TTC';

En tout état de cause,

— '''''' juger que la seule condamnation à l’encontre de la société Sapian qui pourrait raisonnablement être prononcée en garantie de la société Cegelec doit être fixée à hauteur de 10% de la totalité des condamnations prononcées à l’encontre de cette dernière';

— '''''' confirmer sur ce chef le Jugement querellé';

— '''''' juger par ailleurs que la société Cegelec ne saurait être responsable qu’à hauteur de 95% du défaut d’entretien du système de ventilation de la Tour La Villette, défaut d’entretien qui a contribué à hauteur de 20 % des causes ayant justifié la résolution du bail du 30 avril 2007, devant ainsi répondre envers la SCI [Adresse 48] à hauteur uniquement de 19% de ses condamnations propres envers la CPAM de Paris';

— '''''' confirmer sur ce chef le jugement querellé';

— '''''' débouter la SCI [Adresse 48], la société Cegelec, la société Gan Assurances, recherchée comme assureur de responsabilité de la société [D] Engineering et encore cette dernière, prise en ses mandataires judiciaires, de toutes demandes de condamnation au-delà de ces quotes-parts contributives respectives, car les juger infondées';

A titre accessoire :

— '''''' juger en équité la société Sapian bien fondée en ses demandes à l’accessoire';

— '''''' condamner tout succombant au paiement au profit de la société Sapian d’une somme de 30.000 euros au titre des frais irrépétibles exposés pour les besoins de l’organisation de sa défense tant en première instance qu’en cause d’appel, outre les entiers dépens de procédure, dont distraction au profit de Maître Edmond Fromantin, Avocat aux offres de droit ;

— '''''' juger qu’il serait inéquitable et particulièrement injuste de faire droit aux demandes à l’accessoire de la de la CPAM de Paris, de la SCI [Adresse 48] ainsi que de la société Cegelec, de la société Gan Assurances, recherchée comme assureur de responsabilité de la société [D] Engineering et encore de cette dernière, prise en ses mandataires judiciaires, et de celles des autres parties intimées pouvant encore intervenir, à tout le moins en ce que dirigées à l’encontre de la société Sapian, car au surplus les juger particulièrement infondées et mal dirigées, et les en débouter.

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Au soutien de ses prétentions, la société Sapian fait valoir que':

In limine litis,

Sur les irrecevabilités soulevées';

Sur l’irrecevabilité soulevée à l’encontre des demandes formées par la SCI [Adresse 43] [Adresse 34] [Localité 49] et encore la CPAM de Paris, les demandes de la CPAM de Paris et de la SCI [Adresse 48] sont irrecevables, faute pour elles de justifier de leur intérêt et de leur qualité à agir. Ni le preneur, ni le bailleur ne rapportent la preuve qu’ils n’ont pas déjà été indemnisés de leurs préjudices allégués par leurs assureurs, ou qu’ils n’ont pas retiré d’avantages fiscaux et comptables de la situation. Les simples attestations produites par la CPAM sont insuffisantes et la SCI [Adresse 48] n’a pas répondu sur ce point. De surcroît, la SCI [Adresse 48] a vendu l’immeuble en mars 2022 et ne justifie donc plus d’aucun intérêt ou qualité à agir';

Sur l’irrecevabilité soulevée à l’encontre des appels en garantie formés par les sociétés Gan Assurances et [D] Engineering à l’encontre de la société Sapian, les appels en garantie formés à son encontre par la société GAN Assurances et la société [D] Engineering sont irrecevables en ce qu’ils constituent des prétentions nouvelles, ces sociétés n’ayant formé aucune réclamation contre la concluante en première instance, ainsi que l’a relevé le jugement. Aucun fait nouveau n’étant survenu depuis lors pour justifier une exception, cette irrecevabilité doit être relevée d’office par la cour';

Sur l’intervention de la société Sapian, elle vient, par simples et successifs changements de dénomination sociale, à la suite de la société H&P Hygiène & Prévention, et avant encore de la société ISS Hygiène & Prévention et dés-avant encore de la société ISS Hygiène Services';

Sur les parties appelantes et intimées ne formant aucune demande à l’encontre de la société Sapian, les sociétés Assistance Technique en Énergies et Services, Tempéol, venue aux droits de la société Chauffage & entretien,, CBRE Design & Project, Guinier Génie Climatique et [Y] venant aux droits de la société Yxime, devenue la société [Y], [Adresse 48] et la CPAM de [Localité 40], ne forment aucune demande à son encontre';

A titre préliminaire, sur le cadre juridique des débats, la société Sapian fait valoir, sur le fondement des articles 1231-1, 1240 et 1302 du code civil, que seule la société Cegelec, avec laquelle elle est liée contractuellement, peut agir à son encontre sur le fondement de la responsabilité contractuelle. Toutes les autres parties, n’ayant aucun lien de droit avec la concluante, ne peuvent agir que sur le fondement de la responsabilité quasi-délictuelle. Enfin, en cas d’infirmation du jugement et de sa mise hors de cause, son action en restitution des sommes versées à la SCI [Adresse 48] au titre de l’exécution provisoire sera fondée sur la répétition de l’indu';

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A titre principal, sur l’absence de préjudice réel et à tout le moins démontré par la CPAM de [Localité 40] et de tout bien-fondé de ses revendications en leurs principes, et sur les demandes et autres appels en garantie adverses subséquents et qui en découlent, sur le fondement des articles 6 et 15 du code de procédure civile, ainsi que du principe de l’estoppel, les demandes indemnitaires initiales de la CPAM de [Localité 40] sont infondées, ce qui doit entraîner le rejet de toutes les demandes en garantie formées subséquemment à son encontre. En premier lieu, la CPAM n’a jamais rapporté la preuve de la réalité et de l’ampleur du préjudice sanitaire allégué, se contentant d’un cahier de doléances non probant sans produire aucun rapport médical ou contrainte administrative. En deuxième lieu, la CPAM a elle-même manqué à ses obligations contractuelles en ne justifiant pas de l’entretien des installations de ventilation qui lui incombait, et ne peut donc réclamer réparation pour des désordres qu’elle a contribué à créer. Enfin, le départ des lieux n’était pas justifié par une urgence sanitaire mais constituait un prétexte pour opérer une restructuration interne et se soustraire à ses engagements locatifs. Dès lors, les demandes de la CPAM doivent être rejetées, le jugement doit être infirmé et la société Sapian mise hors de cause';

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A titre subsidiaire, sur l’absence de fautes contractuelles et encore quasi-délictuelles commises par la société SAPIAN et en lien avec le sinistre litigieux et ses conséquences, aucune faute ne peut lui être imputée dans la survenance des désordres. En effet, son intervention en 2010, en tant que sous-traitant de Cegelec, se limitait à une mission ponctuelle de simple nettoyage des gaines horizontales, excluant toute prestation sur les gaines verticales, l’équilibrage du réseau ou la réparation de fuites préexistantes. L’expert judiciaire, bien qu’informé de cette intervention, n’a jamais retenu la moindre responsabilité à son encontre, attribuant les dysfonctionnements à des causes étrangères à sa mission. La qualité de son travail est au contraire attestée par un rapport de la CRAMIF qui, un mois après son passage, constatait le parfait nettoyage des gaines. Le premier juge a donc commis une erreur d’appréciation en la condamnant sur la base de constats effectués des années après son unique intervention et qui ne peuvent lui être imputés';

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A titre infiniment subsidiaire, sur le mal fondé des demandes de la SCI [Adresse 43] [Adresse 34] [Localité 49] et de celles de la CPAM de Paris en leurs principes et montants, et subséquemment des appels en garanties formés à l’encontre de la société Sapian, les préjudices réclamés par la SCI [Adresse 48] et la CPAM de Paris sont infondés en leurs montants et principes, ce qui prive de tout fondement les appels en garantie formés à son encontre. La mission de Sapian s’étant limitée à une unique prestation de nettoyage ponctuelle en 2010, elle ne peut être tenue pour responsable des préjudices massifs qui découlent des défauts structurels et préexistants de l’installation. Par conséquent, elle ne saurait participer à l’indemnisation des travaux de remise en état, des pertes locatives ou des frais d’expertise, qui sont sans rapport avec sa prestation. De surcroît, les demandes de la SCI [Adresse 43] [Adresse 34] [Localité 49] et de la CPAM sont mal fondées en ce qu’elles ne sont pas justifiées sur le plan comptable et n’intègrent pas les avantages fiscaux ou assurantiels qui viendraient en déduction. Les appels en garantie des autres prestataires doivent également rejetés en ce qu’ils sont formés de manière générale, sans détailler ni justifier en quoi la prestation limitée de Sapian aurait contribué aux fautes qui leur sont personnellement reprochées';

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A titre plus qu’infiniment subsidiaire, sur le seul principe de condamnation pouvant être prononcé à l’encontre de la société Sapian, le principe et le montant de toute condamnation prononcée à son encontre doivent être strictement limités. D’une part, les demandes indemnitaires formées par les différentes parties, toutes assujetties à la TVA, sont exprimées en TTC. Celles-ci ne justifiant pas de leur incapacité à recouvrer cette taxe, toute condamnation ne pourra être prononcée que sur des montants H.T. afin d’éviter un enrichissement sans cause. D’autre part, en ce qui concerne la répartition des responsabilités, il convient de confirmer la clef de répartition détaillée retenue par le premier juge, énonçant que la société Cegelec n’était responsable qu’à hauteur de 19% des préjudices du bailleur et que la société Sapian ne devait garantir la société Cegelec qu’à hauteur de 10% des condamnations de cette dernière. Toute demande de condamnation au-delà de ces quotes-parts respectives doit donc être écartée.

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Aux termes de ses conclusions notifiées le 28 août 2025, la société [Y], intimée, demande à la cour de':

— '''''' dire la société [Y], venant aux droits de la société Yxime, devenue la société [Y], , recevable et bien fondée en ses conclusions d’appel incident ;

Y faisant droit,

Sur la demande de résolution du bail du 30 avril 2007

— '''''' infirmer le jugement du 4 décembre 2019 en ce qu’il a prononcé la résolution du bail du 30 avril 2007 et mis à la charge de la SCI [Adresse 47] [Localité 49] des condamnations envers la CPAM de Paris ;

Statuant à nouveau,

— '''''' dire la CPAM de Paris mal fondée en sa demande de résolution du bail du 30 avril 2007 et débouter la CPAM de Paris de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de la SCI [Adresse 48] ;

Sur l’appel en garantie formé par la SCI [Adresse 48] à l’encontre de la société [Y],

Si, par extraordinaire, la cour devait accueillir les demandes de la CPAM de Paris et entrer en voie de condamnation à l’encontre de la SCI [Adresse 48],

— '''''' infirmer le jugement du 4 décembre 2019 en ce qu’il a condamné la société [Y] à garantir la SCI [Adresse 48] des condamnations mises à sa charge envers la CPAM de Paris à hauteur de 6% ;

Statuant à nouveau,

— '''''' juger que la société [Y] n’a commis aucune faute dans l’exécution de son mandat de gestion immobilière, en rapport avec les désordres allégués par la CPAM de [Localité 40] ;

— '''''' juger que la société [Y] n’a aucune part de responsabilité dans l’une quelconque des causes des désordres réels ou supposés de la ventilation mécanique de la Tour [Localité 38] ;

En conséquence,

— '''''' dire que la SCI [Adresse 48] n’est pas fondée à demander la condamnation de la société [Y] à la garantir des condamnations prononcées à son encontre à la demande de la CPAM de Paris ;

— '''''' débouter la SCI [Adresse 47] [Localité 49], de ce chef, de l’ensemble de ses demandes à l’égard de la société [Y] ;

Sur les demandes formées contre [Y] au titre des préjudices subis par la SCI [Adresse 48] du fait des désordres allégués par la CPAM de Paris,

— '''''' infirmer le jugement du 4 décembre 2019 en ce qu’il a condamné la société [Y] à payer à la SCI [Adresse 48] la somme de 300.000 euros à titre de dommages-intérêts ;

Statuant à nouveau,

— '''''' juger que la société [Y] n’a commis aucune faute dans l’exécution de son mandat de gestion immobilière, en rapport avec les désordres allégués par la CPAM de [Localité 40] ;

— '''''' juger que la société [Y] n’a aucune part de responsabilité dans l’une quelconque des causes des désordres réels ou supposés de la ventilation mécanique de la Tour [Localité 38] ;

Subsidiairement,

Si, par extraordinaire, la Cour devait estimer que la société [Y] a manqué à ses obligations de mandataire,

— '''''' juger que le manquement de la société [Y] n’a pas de lien de causalité avec les préjudices que la SCI [Adresse 48] prétend avoir subis du fait des désordres allégués par la CPAM de Paris ;

En conséquence,

— '''''' dire que la SCI [Adresse 48] n’est pas fondée à demander la condamnation de la société [Y] à l’indemniser des préjudices prétendument subis par la SCI [Adresse 48] du fait des désordres allégués par la CPAM de Paris ;

— '''''' débouter la SCI [Adresse 48], de ce chef, de l’ensemble de ses demandes à l’égard de la société [Y] ;

Sur les appels en garantie formés contre [Y] par certaines des autres parties à l’instance,

— '''''' débouter les sociétés [D], Gan Assurances, CBRE Design & Project (Easyburo) et Tempeol (Chauffage & Entretien) de leurs appels en garantie contre la société [Y] ;

— '''''' confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté l’ensemble des appels en garantie formés contre la société [Y] ;

En tout état de cause,

— '''''' débouter la SCI [Adresse 48] de l’ensemble de ses demandes, fins, moyens et prétentions à l’encontre de la société [Y] ;

— '''''' débouter toutes les autres parties à l’instance de l’ensemble de leurs demandes, fins, moyens et prétentions à l’encontre de la société [Y] ;

— '''''' condamner la SCI [Adresse 48] à verser à la société [Y] la somme de 60.000 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC ;

— '''''' condamner la SCI [Adresse 48] aux entiers dépens d’appel, avec distraction au profit de la SELARL BDL Avocats, avocats au Barreau de Paris, qui pourra les recouvrer conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

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Au soutien de ses prétentions, la société [Y] oppose que':

Sur le mal fondé de la demande de résolution du bail du 30 avril 2007, l’entretien des gaines horizontales du réseau de ventilation, à l’origine de la majorité des désordres, incombait à la CPAM au titre des «'ventilations privatives'» mise à sa charge par le bail, d’autant que ce réseau a été aménagé selon les plans et pour les besoins spécifiques du preneur. La CPAM a été explicitement informée de cette obligation par la société Yxime, devenue la société [Y], dès 2009 mais n’a jamais respecté son engagement de souscrire un contrat d’entretien, aggravant même les dysfonctionnements en laissant ses agents déconnecter les gaines. La Cour d’appel a d’ailleurs déjà jugé en 2022 que le premier juge avait dénaturé le bail sur ce point et que la responsabilité de la CPAM était caractérisée par son inaction';

Sur le mal fondé de l’appel en garantie dirigé contre la société Yxime, devenue la société [Y], au titre des éventuelles condamnations prononcées contre la SCI [Adresse 48], sur le fondement des articles 1991 et 1992 du code civil, la société Yxime, devenue la société [Y], n’était tenue que d’une obligation de moyen et non de résultat, dans l’exercice de sa mission de gestion technique. La société [Y] indique qu’une jurisprudence constante soumet le gestionnaire immobilier à une obligation de prudence et de diligence, et non à une obligation de garantir un résultat parfait. Les mandats de gestion confiés à la société Yxime, devenue la société [Y], confirment ce rôle limité : sa mission était une mission de surveillance et de pilotage, exercée sous le contrôle étroit du propriétaire, sans aucun pouvoir autonome pour engager des dépenses ou des travaux significatifs. Sa responsabilité ne peut donc être engagée qu’en cas de faute prouvée dans l’exécution de cette mission de moyen, et non sur le simple constat d’un dysfonctionnement des équipements de l’immeuble';

Sur l’absence de responsabilité de la société Yxime, devenue la société [Y], dans les causes des désordres';

Sur la «'vétusté générale du système'», la société Yxime, devenue la société [Y], ne peut être tenue responsable de la «'vétusté générale du système'» et le jugement l’a condamnée à tort pour un manquement à son devoir de conseil. Le reproche de ne pas avoir diligenté un audit général est infondé, le propriétaire ayant lui-même directement mandaté un bureau d’études spécialisé, [D], pour réaliser deux audits approfondis en 2007. Or, ni cet auditeur spécialisé, ni l’entreprise en charge de la maintenance, Cegelec, n’ont jamais signalé au propriétaire ou à Yxime un quelconque état de vétusté générale ou de fuites irréparables. Au contraire, ces derniers ont constamment contesté cette thèse. Yxime, en sa qualité de gestionnaire non-spécialiste, ne pouvait donc conseiller son mandant sur un problème que les professionnels mandatés pour le détecter n’ont eux-mêmes jamais identifié ni rapporté. Il est donc contradictoire de la part du tribunal de retenir une faute de Yxime sur ce point';

Sur «'l’inadaptation du circuit secondaire aux conditions d’occupation et de cloisonnement des plateaux de bureaux'», la société Yxime, devenue la société [Y], est totalement étrangère à la conception et à la réalisation des travaux d’aménagement de 2007, qui ont été pilotés directement par le propriétaire de l’époque, la société Renta, avec ses prestataires, le contractant général (la société CBRE) et l’assistant technique (la société [D]). Le propriétaire a directement contracté, supervisé et réceptionné les travaux sans l’inter-médiation de la société Yxime, devenue la société [Y], . Le tribunal a d’ailleurs lui-même identifié les responsables de ces défauts de conception, en visant les sociétés CBRE, Tempeol, [D] et [Adresse 43] [Adresse 34] [Localité 49]. Le jugement n’a donc retenu à juste titre aucune part de responsabilité à l’encontre de la société Yxime, devenue la société [Y], sur ce chef de préjudice';

Sur le «'défaut d’entretien'» du réseau aéraulique, elle n’est aucunement responsable du défaut d’entretien du réseau aéraulique. La responsabilité était clairement divisée : les parties communes relevaient du bailleur, qui a rempli son obligation en signant un contrat de maintenance avec Cegelec, tandis que les parties privatives, incluant les gaines flexibles, incombaient contractuellement au preneur, la CPAM, comme l’a jugé la cour d’appel. Le tribunal a d’ailleurs implicitement exclu la responsabilité de la société Yxime, devenue la société [Y], en retenant que la société Cegelec, tenue d’une obligation de résultat, était responsable à 95% du défaut d’entretien. la société Yxime, devenue la société [Y], a de plus fait preuve de diligence en organisant, pour le compte du bailleur, un nettoyage complet du réseau en 2010, allant au-delà de ses obligations contractuelles. Enfin, la CPAM a elle-même contribué aux désordres par son propre défaut d’entretien et par les manipulations de ses agents sur le réseau, ce qui exclut d’autant plus la responsabilité de la société Yxime, devenue la société [Y]';

Sur le prétendu arrêt des ventilateurs relais, la société Yxime, devenue la société [Y], n’est aucunement responsable du prétendu arrêt des ventilateurs relais. Cette cause de désordre, issue d’une simple hypothèse de l’expert, n’a d’ailleurs été retenue ni par le tribunal, ni par le bailleur en appel. Les preuves démontrent au contraire que les ventilateurs ont parfaitement fonctionné de leur mise en service en mars 2010 jusqu’au départ de la CPAM en janvier 2011, comme en attestent les mesures de débit, le constat d’amélioration du médecin du travail et une vérification par Cegelec à l’époque. Leur arrêt a été volontaire et postérieur au départ du preneur, dans un but d’économie d’énergie, ce qui explique qu’ils aient été retrouvés non-fonctionnels par l’expert des années plus tard. En toute hypothèse, si un dysfonctionnement était survenu, il relèverait de la seule responsabilité du prestataire de maintenance, la société Cegelec, et non de celle du gestionnaire immobilier';

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Sur le mal fondé des demandes formées contre Yxime au titre des préjudices subis par la SCI [Adresse 43] [Adresse 34] [Localité 49] du fait des désordres allégués par la CPAM de Paris, elle n’a commis aucune faute dans l’exécution de son mandat de gestion immobilière, comme démontré précédemment. Subsidiairement, si une faute lui était reprochée, celle-ci serait dépourvue de tout lien de causalité direct avec les préjudices invoqués par la SCI [Adresse 48]. En effet, concernant le coût des travaux de remise en conformité,1.200.000 €, la cause directe du préjudice est la vétusté préexistante de l’installation, qui incombe au propriétaire, et non un prétendu manquement au devoir de conseil de son gestionnaire. S’agissant de la perte de loyers durant le bail, un éventuel manquement au devoir de conseil ne peut être considéré comme la cause de la perte d’une chance sérieuse de conserver le locataire, ce qui justifie l’infirmation de la condamnation de 300.000 € prononcée à ce titre. Enfin, concernant la perte locative postérieure au bail de 6.000.000 €, le tribunal a eu raison de l’écarter, l’immobilisation des locaux n’étant pas démontrée et relevant des propres choix et retards du propriétaire';

— Sur le mal fondé des appels en garantie formés contre Yxime par certaines des sociétés appelées en garantie par la SCI [Adresse 48],

Sur le mal fondé de l’appel en garantie formé par la société [D], les reproches de la société [D], qui ont varié au cours de la procédure, sont sans pertinence. Le prétendu retard dans le nettoyage des gaines est factuellement faux, un contrat de maintenance global ayant été mis en place avec Cegelec dès 2007. De plus, le grief de ne pas avoir mis en 'uvre les préconisations de la société [D] est mal fondé, la mission d’assistance technique de cette dernière, relative aux travaux d’aménagement, ayant été pilotée directement par le propriétaire, sans aucune implication de la société Yxime, devenue la société [Y], . Cette dernière étant totalement étrangère à la mission au cours de laquelle la société [D] a commis les fautes qui lui sont reprochées, aucun manquement ne peut lui être imputé, et l’appel en garantie doit donc être rejeté';

Sur le mal fondé de l’appel en garantie formé par la société Gan Assurances, l’appel en garantie formé par la société Gan Assurances n’est pas motivé';

Sur le mal fondé de l’appel en garantie formé par la société CBRE, l’appel en garantie formé par la société CBRE n’est pas motivé. En tout état de cause, celui-ci est voué à l’échec en ce que la société Yxime, devenue la société [Y], était étrangère aux travaux d’aménagement locatifs portant sur les étages 29 à 35 loués à la CPAM, qui avaient été confiés à la société Easyburo directement par le propriétaire de la Tour [Localité 38]';

Sur le mal fondé de l’appel en garantie formé par Tempéol, venue aux droits de la société Chauffage & entretien,, cette dernière se contente de se référer globalement aux imputabilités retenues dans le rapport d’expertise de Monsieur [C] et aux responsabilités retenues dans le jugement du 4 décembre 2019, sans autre démonstration. En tout état de cause, cet appel en garantie est voué à l’échec en ce que la société Yxime, devenue la société [Y], était étrangère aux travaux d’aménagement locatifs portant sur les étages 29 à 35 loués à la CPAM, qui avaient été confiés à la société Easyburo, qui avait t sous-traité à la société Chauffage & Entretien la réalisation des travaux de climatisation et de ventilation prévus dans le marché de contractant général.

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Aux termes de ses conclusions notifiées le 10 septembre 2025, la société [D], intimée, demande à la cour de':

— '''''' recevoir la société [D] Engineering en ses écritures en les disant bien fondées ;

— '''''' infirmer le jugement rendu le 4 décembre 2019 en ce qu’il a :

o'' prononcé la résolution du bail,

o'' condamné la SCI [Adresse 48] à payer à la CPAM la somme de 9.736.816,14 € au titre de la restitution des sommes versées en exécution du contrat résolu, o'' condamné la SCI [Adresse 48] à payer à la CPAM la somme de 250.000 € pour les dépenses occasionnées par la résolution du bail et 50.000 € pour l’atteinte à sa réputation,

o'' retenu la responsabilité de la société [D] au titre d’un manquement à son obligation de conseil,

o'' condamné la société [D] Engineering à relever et garantir la SCI [Adresse 48] à hauteur de 11% des montants des condamnations mises à sa charge, outre lui verser la somme de 500 000 € à titre de dommages et intérêts avec intérêt au taux légal à compter de la décision';

Et, statuant à nouveau,

A titre liminaire,

— '''''' juger les demandes de condamnation formulées à l’encontre de la société [D] Engineering irrecevables du fait de la procédure de sauvegarde';

— '''''' juger les demandes formulées par les intimés à l’encontre de la société [D] Engineering irrecevables faute de déclarations de créance dans le cadre de sa procédure de sauvegarde';

— '''''' juger que le plan de sauvegarde adopté dans le cadre de la procédure de sauvegarde de la société [D] Engineering a retenu une créance potentielle de la SCI [Adresse 48] à hauteur de 600.000 euros, somme plafond, interdisant en tout état de cause toute fixation de créance à son encontre au-delà de cette somme';

A titre principal,

— '''''' rejeter la demande de résolution du bail de la CPAM,

— '''''' juger que le préjudice allégué par la CPAM n’est pas démontré,

— '''''' juger que la responsabilité de la société [D] Engineering n’est pas engagée,

— '''''' juger les demandes de la SCI [Adresse 48] et de toutes autres parties mal fondées et non justifiées à l’encontre de la société [D] Engineering,

— '''''' rejeter les demandes de la SCI [Adresse 48] et de toutes autres parties à l’encontre de la société [D] Engineering,

— '''''' retenir la responsabilité de la CPAM, des sociétés CBRE Workspace, anciennement Easy Buro, la société Tempeol anciennement Chauffage & Entretien, la société de maintenance Cegelec Missenard anciennement Cegelec Paris, ISS Hygiène devenue Sapian, la société Yxime, devenue la société [Y], de la SCI [Adresse 48] en son nom propre et venant aux droits de Tlv6,

— '''''' mettre hors de cause la société [D] Engineering,

A titre subsidiaire,

— '''''' condamner les sociétés CBRE Workspace, anciennement Easyburo, la société Tempeol anciennement Chauffage & Entretien, la société ATE, la société Yxime, devenue la société [Y], et la SCI [Adresse 48] en son nom propre et venants aux droits de TLV 6 SNC, la société de maintenance Cegelec Missenard anciennement Cegelec Paris et ISS Hygiène devenue Sapian et la société CPAM à relever et garantir la société [D] Engineering indemne de toutes condamnations.

En tout état de cause,

— '''''' juger les recours en garantie de Cegelec, CBRE et Tempéol, venue aux droits de la société Chauffage & entretien, et de toute autre partie à l’encontre de la société [D] irrecevables comme prescrits,

— '''''' juger que les préjudices allégués par la SCI [Adresse 48] et la CPAM ne sont pas justifiés et qu’il n’y a aucun lien de causalité avec les griefs allégués,

— '''''' débouter la SCI [Adresse 43] [Adresse 34] [Localité 49] de ses demandes à l’encontre la société [D] Engineering et à titre subsidiaire juger que les préjudices matériels ne pourraient être indemnisés que sur le fondement de l’article 1792 du code civil,

— '''''' débouter toutes parties de leurs demandes et recours à l’encontre de la société [D] Engineering,

— '''''' juger que la société [D] a subi une atteinte à son image et une perte financière,

— '''''' condamner tout succombant à verser à la société [D] Engineering la somme de 200.000 € au titre de son préjudice d’image et de sa perte financière,

— '''''' condamner tout succombant à verser à la société [D] Engineering 50.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— '''''' débouter toutes demandes de condamnations à l’encontre de la société [D] Engineering au titre de l’article 700 ou de condamnation in solidum,

— '''''' condamner tout succombant aux entiers dépens.

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Au soutient de ses prétention, la société [D] invoque que':

A titre liminaire, sur l’irrecevabilité des demandes de condamnation à son encontre, sur le fondement des articles 122 du code de procédure civile et L.622-21 et suivants du code de commerce, les demandes de condamnation en paiement formées à son encontre sont irrecevables en raison de son placement en procédure de sauvegarde judiciaire. En effet, le jugement d’ouverture de la procédure interrompt et interdit toute action en condamnation au paiement, les instances ne pouvant tendre qu’à la fixation du montant des créances préalablement déclarées. En l’espèce, seule la SCI [Adresse 48] a déclaré sa créance dans les délais, celle-ci ayant été plafonnée à 600.000 € dans le cadre du plan de sauvegarde adopté. Par conséquent, toute demande de la SCI excédant la simple fixation de sa créance à ce montant est irrecevable. Les autres parties, n’ayant pas déclaré leur créance, sont forcloses et leurs appels en garantie sont donc également irrecevables';

Sur l’absence de manquements de la SCI [Adresse 48], sur le fondement de l’article 606 du code civil, la résolution du bail a été prononcée à tort, aucune faute ne lui étant imputable, les désordres relevant de la seule responsabilité du preneur. En effet, le bail met à la charge du preneur l’ensemble des réparations et de l’entretien, à l’exception des grosses réparations, les désordres constatés ne relevant pas de cette catégorie. Le preneur a manqué à ses obligations contractuelles en ne souscrivant pas de contrat d’entretien pour ses parties privatives, se rendant ainsi à l’origine des nuisances dont il se plaint. Par ailleurs, la thèse selon laquelle les gaines horizontales sous faux-plafond seraient des parties communes est erronée en ce qu’il s’agit d’équipements privatifs, adaptés à l’aménagement spécifique du preneur, dont l’entretien lui incombait';

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En tout état de cause, sur l’absence de désordres et de préjudices justifiant la résolution du bail,

Sur l’absence de réalité des désordres et sur l’absence de manquement du bailleur, le jugement a prononcé à tort la résolution du bail en se fondant exclusivement sur un rapport d’expertise judiciaire lacunaire et contestable. En effet, le rapport d’expertise est inexploitable l’expert n’ayant pas respecté sa mission, notamment en n’analysant pas les effectifs réels du preneur, condition essentielle pour évaluer la conformité des débits d’air, et a fondé ses conclusions sur des mesures faussées et des rapports non contradictoires. La société [D] indique que les désordres n’étaient ni généralisés, ni d’une gravité justifiant la résolution, de nombreux rapports techniques de l’époque concluant à des dysfonctionnements ponctuels et préconisaient des mesures correctives simples. Les locaux ayant été acceptés sans réserve en 2007 et les améliorations suite aux travaux du bailleur ayant été constatées en 2010, la CPAM ne rapporte donc pas la preuve d’un manquement du bailleur d’une gravité suffisante pour justifier l’anéantissement rétroactif du contrat';

Sur les préjudices et l’absence de lien de causalité avec le système de ventilation, la résolution du bail est infondée, faute pour la CPAM de rapporter la preuve de la réalité d’un préjudice et d’un lien de causalité direct avec le système de ventilation. En effet, l’expert judiciaire n’a pas constaté lui-même les préjudices sanitaires, se contentant de reprendre les dires non contradictoires du personnel de la CPAM, ce qui prive ses conclusions de force probante. Aucun élément objectif ne démontre le préjudice réel des salariés : aucun arrêt de travail n’est produit et le propre médecin du travail de la CPAM a constaté une «'nette amélioration'» après les travaux de 2010. De plus, le lien de causalité n’est pas établi, les plaintes des salariés pouvant avoir de multiples autres origines non imputables au bailleur, telles que des interruptions pour maintenance ou le comportement des occupants';

Sur l’absence de lien entre le départ des locataires et les désordres allégués, le départ de la CPAM n’est pas la conséquence des désordres allégués mais un prétexte pour mettre en 'uvre une décision stratégique interne. L’évacuation de la totalité des sept étages était une réaction disproportionnée, les doléances des salariés ne concernant que deux étages. Ce départ anticipé s’inscrit dans une politique d’optimisation immobilière et de réduction des coûts menée par la CPAM, documentée par des articles de presse et des tracts syndicaux de l’époque. Le lien de causalité étant ainsi rompu, la résolution du bail aux torts du bailleur est infondée, ce qui doit entraîner le rejet des demandes de la CPAM et des appels en garantie subséquents.

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Sur l’absence de responsabilité de la société [D], le jugement a retenu à tort sa responsabilité, faute de caractériser un manquement contractuel qui lui soit imputable, en extrapolant les termes de ses missions et en faisant une analyse incohérente des responsabilités. Concernant les termes du jugement, la décision est contradictoire en ce qu’elle condamne la société [D] pour manquement à ses obligations contractuelles tout en admettant ne pas disposer de l’ensemble des contrats lui permettant d’apprécier avec précision la nature de ses missions. Le tribunal retient sa responsabilité pour ne pas avoir relevé l’inadéquation des décisions du contractant général, la société CBRE, quant à l’organisation du réseau, mais cette position est incohérente dès lors qu’aucune responsabilité n’est retenue à l’encontre de ce dernier. Le jugement attribue ainsi à tort à la société [D] un rôle de maître d''uvre sur l’ensemble de la Tour, qualité qui reposait en réalité sur la société CBRE. De même, s’agissant des conclusions de l’expert, le reproche fait à la société [D] de ne pas avoir préconisé un nettoyage des gaines est un non-sens, puisque son audit de 2007 avait précisément identifié l’encrassement des réseaux et insisté sur la «'priorité absolue'» de procéder à un «'nettoyage complet'», préconisation que le maître d’ouvrage n’a pas suivie. Concernant l’exécution de ses obligations, la société [D] a parfaitement exécuté les trois missions distinctes, successives et limitées qui lui ont été confiées. Sa première mission en 2007, une assistance technique pour le diagnostic du réseau, a correctement identifié les déséquilibres, l’encombrement des gaines et la nécessité de remplacer les régulateurs, menant à des préconisations de travaux précis et chiffrés à près de 600 000 €, dont le maître d’ouvrage a choisi de ne pas réaliser l’intégralité. Sa deuxième mission, une assistance à maîtrise d’ouvrage à caractère purement administratif et financier pour le suivi des travaux d’aménagement de la société CBRE, excluait tout contrôle qualitatif. La société [D] s’est donc logiquement appuyée sur les dossiers des ouvrages exécutés fournis par CBRE, qui présentaient des débits d’air conformes, n’ayant pas pour mission de vérifier la véracité technique de ces mesures. Enfin, sa troisième mission de bureau d’études en 2008 était spécifiquement circonscrite à l’équilibrage du réseau vertical, mission qu’elle a menée à bien en supervisant l’installation de registres qui ont permis une nette amélioration des débits. Aucun manquement contractuel en lien de causalité avec les désordres n’étant prouvé à l’encontre de la société [D], la responsabilité de la situation incombe aux autres intervenants, donc au maître d’ouvrage, la société Renta, pour ses choix de ne pas réaliser tous les travaux préconisés, au contractant général, la société CBRE, pour d’éventuels défauts de conception ou d’exécution et au preneur, la CPAM ainsi qu’au mainteneur, la société Cegelec, pour le défaut d’entretien.

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Sur les demandes d’indemnisation de la SCI [Adresse 48], les demandes d’indemnisation formées par la SCI Tour [Localité 38] sont infondées en leur principe et excessives en leur montant. Concernant les travaux de remise en conformité, le remplacement intégral du réseau n’était pas justifié et relève d’une amélioration. De plus, ces travaux visent à remédier à une vétusté qui incombe au propriétaire et la réalité du préjudice ne saurait être prouvée par un simple devis. Concernant des pertes de loyers durant le bail, il ne s’agit que d’une perte de chance, rien ne prouvant que la CPAM aurait loué les locaux jusqu’au terme du bail. Par ailleurs, le montant réclamé n’est pas justifié. Quant aux loyers et charges non perçus après la fin du bail, le lien de causalité est inexistant. En effet, le propriétaire aurait pu relouer les locaux bien plus tôt, leur non-location étant due à des facteurs de marché et non à une immobilisation par l’expertise. En l’absence de toute faute démontrée à son encontre, aucune condamnation ne peut être mise à la charge de la société [D].'

A titre subsidiaire, sur les préjudices allégués par la CPAM, celle-ci ne démontre avoir subi aucun préjudice.

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Sur les recours en garantie,

Sur les parties concernées par le recours en garantie, les fautes commises par l’ensemble des autres intervenants ont concouru aux désordres et qu’ils doivent en conséquence la garantir de toutes condamnations. Ainsi, la responsabilité de la CPAM est engagée pour son manquement à son obligation d’entretien des gaines horizontales, celle de la société CBRE, en sa qualité de maître d''uvre, pour les défauts de conception et d’exécution, et celles de la SCI [Adresse 48], de la société Yxime, devenue la société [Y], , de la société Cegelec et son sous-traitant Sapian pour leur inaction, leur défaut de suivi et la mauvaise exécution de leurs prestations, comme l’a relevé l’Expert judiciaire';

Sur l’argument de la prescription, le recours en garantie qu’elle a formé n’est pas prescrit. En effet, le point de départ du délai de prescription de cinq ans ne peut être ni la date de sa première mission en 2007, ni même son assignation en expertise en 2013, car à ces dates aucune demande en paiement n’était formée contre elle et elle ne disposait pas d’une connaissance suffisante des faits. Conformément à une jurisprudence constante, le délai ne court qu’à compter du jour où le constructeur est effectivement assigné en paiement, soit en l’espèce au plus tôt lors des conclusions en ouverture de rapport en 2018. L’action ayant été exercée en 2019, elle est donc recevable. En tout état de cause, si le recours en garantie était prescrit, cela ne ferait pas obstacle à un partage de responsabilité entre les différents intervenants';

Sur l’irrecevabilité des recours en garantie exercés contre la société [D] et des demandes de condamnation in solidum,

Sur la forclusion du fait de l’absence de déclaration de créance dans le cadre de la procédure collective de la société [D], les appels en garantie exercés par les sociétés Cegelec, Tempeol et CBRE, ainsi que leur sollicitation d’une condamnation in solidum de la société [D], sont irrecevables, faute pour ces sociétés d’avoir déclaré leur créance auprès du mandataire judiciaire dans le délai imparti';

' Sur l’irrecevabilité des recours en garantie à l’encontre de la société [D] du fait de l’acquisition de la prescription, sur le fondement de l’article 2224 du code civil, les recours en garantie formés tardivement à son encontre sont irrecevables car prescrits. Le point de départ du délai de prescription de cinq ans étant l’assignation des constructeurs de juillet 2013, toute partie souhaitant l’appeler en garantie, comme la société Cegelec, aurait dû agir avant juillet 2018. Or, la société Cegelec n’a formé sa demande qu’en septembre 2019, rendant son action prescrite. Ce même raisonnement s’applique aux recours des autres sociétés, ce qui interdit par conséquent toute condamnation in solidum';

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Sur les dommages et intérêts,la présente procédure lui a causé un préjudice du fait de sa condamnation en première instance, conduisant à l’ouverture d’une procédure collective à son encontre en mars 2020, et l’amenant à la perte d’un contrat important. Il en résulte un préjudice de 200.000 € au titre de son préjudice d’image et de pertes financières.

Aux termes de ses conclusions notifiées le 7 novembre 2024, la Compagnie Axa France, intimée, demande à la cour de':

— '''''' mettre hors de cause la Compagnie AXA France Iard ;

— '''''' condamner la SCI [Adresse 48] à régler à la Compagnie AXA France Iard 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— '''''' condamner la SCI [Adresse 43] [Adresse 34] [Localité 49] aux entiers dépens sur le fondement de l’article 699 du Code de procédure Civile, dont distraction au profit de la Selas Karila, prise en la personne de son Associée, Maître Nathalie Cormier ;

Au soutien de ses prétentions, la Compagnie Axa France fait valoir que':

Sur l’irrecevabilité de l’appel dirigé contre elle, l’appel interjeté par la société a inclus la Compagnie d’assurance dans la procédure, alors qu’elle n’était pas partie à l’affaire principale. Elle rappelle que le Tribunal avait ordonné la disjonction de l’instance, ce qui rendait sa présence injustifiée';

Sur les frais de justice, la Compagnie Axa France a été contrainte de conclure pour demander sa mise hors de cause, en raison de la négligence de l’appelant qui l’a maintenue à la cause sans former de demande à son encontre. Elle souligne que cette situation est identique à celle de la première procédure d’appel, et que l’appelant n’a pas respecté son engagement de désistement, malgré les rappels de son conseil. L’intimée demande donc des dommages-intérêts pour les frais engagés.

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Aux termes de ses conclusions notifiées le 8 septembre 2025, la SAS Cegelec Missenard, défenderesse et appelante, demande à la cour de':

— '''''' infirmer le jugement en toutes ses dispositions';

Et à titre principal

— '''''' débouter la CPAM de PARIS et la SCI [Adresse 43] [Adresse 37] de toutes leurs demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre de la société Cegelec Missenard ;

— '''''' débouter :

·'''''' la S.A. Gan Assurances,

·'''''' la société [D] Engineering, la SELAFA MJA et la SELARL Ajassocies,

·'''''' la société Tempeol,

·'''''' la société CBRE Design & Project,

·'''''' la société Sapian,

·'''''' la société Guinier Genie Climatique,

de toutes leurs demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre de la société Cegelec Missenard';

A titre subsidiaire

— '''''' condamner in solidum la société Sapian, la société [D] Engineering, son assureur, la Compagnie Gan Assurances, la société CBRE Design & Project et la société Guinier Genie Climatique à relever indemne et à garantir société Cegelec Missenard de toute condamnation qui, par extraordinaire, pourrait être prononcée à son encontre';

Au principal comme au subsidiaire :

— '''''' condamner la SCI [Adresse 48], ou tout succombant, à payer à la société Cegelec Missenard la somme de 10.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile';

— '''''' condamner la SCI [Adresse 43] [Adresse 34] [Localité 49] aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la SAS Cegelec Missenard fait valoir que':

Sur ses limites d’intervention et l’imputabilité des désordres, son contrat de maintenance ne couvrait que les parties communes et non les parties privatives, où se sont produits les désordres. Les problèmes': fuites, absence d’équilibrage sont liés aux travaux d’aménagement réalisés par d’autres entreprises dans les locaux, pour lesquels elle n’est pas intervenue. En outre, le nettoyage des réseaux aérauliques horizontaux a été sous-traité et elle n’a jamais fait l’objet d’une notification de manquement par son client, ce qui aurait justifié des pénalités';

Sur le caractère inexploitable du rapport d’expertise, les conclusions de l’expert judiciaire ne peuvent être retenues car elles ne reposent pas sur les conditions réelles d’occupation des locaux. L’expert a réalisé ses mesures de débit d’air après le départ des occupants, sans vérifier les effectifs et en omettant de prendre en compte le fonctionnement des ventilateurs relais. Ces lacunes l’ont empêché de répondre de manière précise à sa mission, notamment concernant les normes applicables et l’impact du cloisonnement sur la ventilation';

Sur l’analyse des rapports de mesures, l’expert judiciaire a négligé les incohérences d’effectifs dans les rapports précédents, un élément pourtant essentiel pour évaluer la conformité des débits. Les mesures de l’expert sont donc non pertinentes. Les désordres résultent des aménagements effectués par la CPAM de [Localité 40] et d’autres entreprises qui n’ont pas réalisé l’équilibrage nécessaire, ainsi que de bouches d’air colmatées ou obstruées';

Sur le respect de ses obligations contractuelles, l’appelante a parfaitement respecté ses engagements. En réponse aux demandes de son client, elle a produit des fiches d’Ordres de Travail (OT) qui démontrent que toutes les interventions demandées ont été effectuées. Le client n’a jamais relevé de manquement contractuel, ce qui confirme l’absence de faute de sa part';

Sur les moyens subsidiaires et les préjudices,

Sur la contestation des travaux de reprise, les travaux de réparation envisagés par l’expert judiciaire ne sont pas justifiés. Les fuites peuvent être colmatées, ce qui était d’ailleurs l’opinion de l’expert avant qu’il ne change d’avis. Le chiffrage de ces travaux n’a pas fait l’objet d’un débat contradictoire, ce qui le rend insusceptible d’être retenu';

Sur l’absence de lien de causalité avec les préjudices allégué, il n’y a aucun lien de causalité établi entre les prétendues insuffisances de débit d’air et le préjudice allégué par la CPAM de [Localité 40] lié aux céphalées et à la « perturbation du service public ». Les céphalées peuvent être causées par de nombreux facteurs physiques, chimiques, biologiques ou psychologiques, et non pas nécessairement par les problèmes de ventilation qui, en outre, n’ont pas été prouvés. De plus, les autres préjudices invoqués comme les frais de déménagement sont liés au choix de la CPAM de quitter les lieux, et non aux désordres de ventilation. Ce départ s’inscrivait dans un contexte de gestion immobilière propre à la CPAM et à l’historique de la tour, qui connaissait une faible occupation et des problèmes de réputation';'

Sur les moyens relatifs aux appels d’autres parties et les recours en garantie

Sur la mauvaise interprétation de son contrat, en retenant une responsabilité de 19% à son encontre le jugement a fait une mauvaise interprétation du contrat, qui ne couvrait que les parties communes de la tour, à l’exception des ventilo-convecteurs. L’entretien des gaines horizontales, qui sont la source du problème, relevait donc de la responsabilité de la CPAM de [Localité 40] en tant que locataire';

Sur le recours en garantie à l’encontre des autres parties, l’appelante demande à être garantie de toute éventuelle condamnation prononcée contre elle. Et met en cause :

o''la société Sapian (anciennement ISS), son sous-traitant pour le nettoyage des réseaux, qui avait une obligation de résultat et dont la faute est avérée en raison de la mauvaise qualité du nettoyage';

o''les sociétés [D] Engineering, Guinier Genie Climatique, et CBRE Design & Project, responsables des aménagements de la CPAM de [Localité 40], qui sont la cause principale des insuffisances de débit.

Aux termes de ses conclusions notifiées le 1er août 2025, la Société Assistance Technique en Energies et Services, demande à la cour de':

— juger qu’aucune demande n’est formulée à l’encontre de la société ATE Services par la SCI [Adresse 48], appelante ;

— juger qu’aucune imputabilité n’est proposée par l’Expert judiciaire, Monsieur [F] [C], à l’encontre de la société ATE Services ;

— juger que seule la société GAN Assurances forme un appel en garantie de pure forme à l’encontre de la société ATE Services, sans démontrer le moindre lien de causalité avec la mission confiée à la société ATE Services ;

En conséquence,

— confirmer le jugement rendu le 4 décembre 2019 par le Tribunal de grande instance de Paris à l’égard de la société ATE Services en ce qu’il n’a retenu aucune condamnation à son encontre ;

— juger irrecevable la SCI [Adresse 48] en son éventuel appel en garantie à l’encontre de la société ATE Services ;

— débouter la société GAN Assurances et la société [D] Engineering, comme toute autre partie éventuelle, de tout appel en garantie formé à l’encontre de la société ATE Services ;

— débouter la société [D] Engineering de sa demande de condamnation au titre de son préjudice d’image et de sa perte financière à l’encontre de la société ATE Services ;

— débouter la société GAN Assurances et la société [D] Engineering, comme toute autre partie éventuelle, de toute demande de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile à l’encontre de la société ATE Services ;

— condamner la SCI [Adresse 48] comme tout succombant à verser à la société ATE Services la somme de 15.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la société ATE Services fait valoir que':

Sur la mise hors de cause, sa mission se limitait à la réalisation de mesures de débits d’air. Elle souligne que ni le rapport de l’expert judiciaire ni le jugement de première instance n’ont retenu de responsabilité à son encontre. La Cour est donc appelée à confirmer la décision de première instance qui a mis la société ATE Services hors de cause';

Sur l’irrecevabilité des appels en garantie, les appels en garantie formés contre elle sont irrecevables. Dès lors, la demande de la société [Adresse 48] est une nouvelle prétention en appel, ce qui est contraire à l’article 564 du Code de procédure civile, car la société ATE Services n’a pas été nommément désignée en première instance. En outre, l’appel en garantie de la société GAN Assurances est infondé et opportuniste, car la société ATE Services n’était pas chargée des équilibrages verticaux. De plus, la société GAN Assurances n’a pas apporté la preuve d’une faute de la part de la société ATE Services ni d’un lien de causalité entre sa mission et les dommages. Enfin, l’appel en garantie de la société [D] Engineering est également infondé et opportuniste, car l’expert judiciaire a expressément exclu toute faute de la société ATE Services dans l’exécution de sa mission. La société [D] Engineering n’apporte aucune preuve contraire';

Sur les demandes de dommages et intérêts, la demande de la société [D] Engineering pour un préjudice d’image et une perte financière est infondée à son encontre. Le préjudice de [D] Engineering découle de la procédure en général, et non d’une faute ou d’une négligence de la part de la société ATE Services, dont la responsabilité n’a jamais été établie. En conséquence, la société ATE Services doit être exonérée de ces demandes.

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Aux termes de ses conclusions notifiées le 12 février 2025, la société Tempeol, demande à la cour de':

A titre principal :

— constater l’absence de demande présentée à l’encontre de la société Chauffage & Entretien au terme des conclusions d’appelantes des sociétés SCI [Adresse 48] et TLV 6 ;

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il n’a mis à la charge de la société Tempeol, venant aux droits de la société chauffage & entretien aucune condamnation ;

Et, en conséquence,

— entériner les conclusions du rapport d’expertise en ce qu’aucune imputabilité n’a été attribuée à la société Chauffage & Entretien ;

— déclarer que la société Chauffage & Entretien n’a commis aucune faute de nature à engager sa responsabilité ;

— prononcer sa mise hors de cause pure et simple au titre de la présente instance ;

— débouter les sociétés [D] Engineering et Gan Assurance de leur appel en garantie présenté à l’encontre de la société Chauffage & Entretien ;

— rejeter toute autre demande de condamnation portée à son encontre, tant en principal qu’en frais et accessoire par quelque partie qu’elle soit ;

A titre subsidiaire :

— condamner in solidum les sociétés Cegelec, [D] Engineering, Yxime, le GAN en sa qualité d’assureur de la société [D] Engineering, et la SCI [Adresse 43] [Adresse 37] à garantir et relever indemne la société Tempeol de toute condamnation viendrait à être mise à sa charge en principal, intérêts et frais ;

En tout état de cause :

— condamner tout succombant, au besoin in solidum à verser à la société TEMPEOL la somme de 25.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens de la procédure, dont distraction au profit de Maître Serge BRIAND, Avocat au Barreau de PARIS.

Au soutien de ses prétentions, la société Tempeol Services fait valoir que':

Sur la confirmation du jugement de mise hors de cause, la cour doit prendre acte qu’aucune réclamation n’a été formulée à l’encontre de la société Tempéol, venue aux droits de la société Chauffage & entretien, par les appelants. Or, le tribunal de première instance l’a déjà mise hors de cause et a rejeté les appels en garantie, le jugement ayant établi que sa mission était limitée à des travaux sur les bouches de soufflage, excluant tout réglage ou équilibrage du réseau de climatisation ;

Sur la nature de ses travaux et l’absence de lien de causalité, l’intervention de la société Tempéol, venue aux droits de la société Chauffage & entretien, était limitée aux bouches de soufflage et aux piquages terminaux, sans lien avec les débits et les réglages du réseau. Le problème d’équilibrage était antérieur à son intervention et les travaux complémentaires de réglage qu’elle avait proposés n’ont jamais été commandés. En outre, les désordres constatés par l’expert': fuites, obstructions, vétusté, sont sans lien de causalité avec les travaux, qui n’auraient pas influencé le débit d’air';

Sur les conclusions du rapport d’expertise, le rapport de l’expert judiciaire a attribué la cause des désordres à des fuites, des obstructions, et à un mauvais entretien du réseau, écartant toute responsabilité de son fait. L’expert a réparti la responsabilité entre les autres parties (Cegelec, [D], et Yxime) et le jugement de première instance a suivi cette analyse en la mettant hors de cause';

Sur le rejet des appels en garantie, la société [D] et son assureur ne parviennent pas à caractériser la faute nécessaire pour engager sa responsabilité. Or, la faute ne peut être qu’un manquement aux règles de l’art ou un défaut d’exécution. La Cour ne peut retenir sa responsabilité si aucune faute n’est démontrée, et que le tribunal a d’ailleurs déjà confirmé l’absence de faute de sa part';

Sur le rejet des demandes de dommages et intérêts, la demande de dommages et intérêts de la société [D] pour préjudice d’image et pertes financières est infondée. La société [D] ne peut prétendre à des dommages et intérêts, sa propre responsabilité ayant été retenue en première instance. En outre, ce n’est pas la société Tempéol, venue aux droits de la société Chauffage & entretien, qui a mis en cause la société [D] et cette dernière n’établit aucun lien de causalité entre la procédure et ses pertes financières ou son placement en sauvegarde';

À titre subsidiaire, sur la garantie de sa part : la société Tempéol, venue aux droits de la société Chauffage & entretien, doit être mise hors de cause et aucune condamnation ne doit être prononcée à son encontre. Si, par impossible, elle venait à être condamnée, les autres parties (Cegelec, [D], Yxime, et SCI [Adresse 48]) la relèvent et la garantissent intégralement, en se fondant sur la répartition des responsabilités établie par l’expert judiciaire et confirmée par le jugement de première instance.

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Aux termes de ses conclusions notifiées le 8 novembre 2024, la société Guinier Génie Climatique, demande à la cour de :

— déclarer irrecevable l’appel en garantie formulé par Cegelec à l’encontre de Guinier Génie Climatique et à défaut mal fondé';

— constater qu’aucune autre demande n’est maintenue et/ou dirigée à l’encontre Guinier Génie Climatique (anciennement Europ’Air)';

En conséquence,

— confirmer le jugement du Tribunal de Grande Instance de PARIS du 4 décembre 2019 en ce qu’il n’a retenu aucune condamnation à l’encontre de Guinier Genie Climatique (anciennement Europ’Air)';

— mettre hors de cause Guinier Génie Climatique (anciennement Europ’Air)';

— condamner Cegelec et la SCI [Adresse 48] à verser chacune à Guinier Génie Climatique (anciennement Europ Air) la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de la SCP Regnier Bequet Moisan, Avocats, sous le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile';

Au soutien de ses prétentions, la société Guinier Génie Climatique fait valoir que :

Sur la mise hors de cause de la société Guinier Génie Climatique, le rapport d’expertise judiciaire, ainsi que le jugement de première instance, ne retiennent aucune responsabilité de la société, et l’attribuent plutôt à des problèmes de fuites, d’obstructions et de vétusté du réseau';

Sur la demande de garantie de la société Cegelec, l’appel en garantie est irrecevable, car il a été formulé plus de cinq ans après l’assignation initiale, rendant la demande prescrite. En outre, il est totalement dénué de motivation, un point déjà relevé par le tribunal de première instance';

Sur l’absence de désistement, il est incompréhensible qu’aucun désistement n’ait été régularisé à l’encontre de la société Guinier Genie Climatique qui se retrouve dans la cause alors que l’Expert ne retient pas sa responsabilité, ce qui a été confirmé par le Tribunal.

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Vu les conclusions déposées le 16 septembre 2025, la société CBRE Design & Project, demande à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a écarté toutes demandes de garantie dirigées à l’encontre de la Société CBRE';

— constater que seules les Sociétés Cegelec, [D] et GAN, es qualité d’assureur de [D], sollicitent la garantie de CBRE, les autres parties ne formant aucune demande en ce sens, et en tant que de besoin, les juger irrecevables conformément aux dispositions de l’article 564 du code de procédure civile';

Statuant à nouveau,

— déclarer prescrite toute demande de garantie et notamment celles formées par les Sociétés [D], GAN Assurances et Cegelec à l’encontre de la Société CBRE au sens de l’article 2224 du code civil';

En tout état de cause,

— confirmer le jugement rendu en ce qu’il a écarté la responsabilité de la Société CBRE et débouté les Sociétés [D], GAN et Cegelec de leur demande de garantie';

— rejeter toute demande de garantie à titre d’appel principal ou incident à l’encontre de la Société CBRE et notamment celle formée par les Sociétés [D], GAN et Cegelec à l’encontre de la Société CBRE';

— renvoyer hors de cause la Société CBRE dont la responsabilité ne saurait être engagée au regard des conclusions de l’expertise judiciaire et des limites de sa mission le marché confié à la Société Easyburo étant totalement distinct de la problématique aéraulique de la Tour confiée à d’autres intervenants';

— juger qu’aucune pièce ou argument n’est invoquée à l’appui de la demande de garantie qui sera rejetée';

— débouter les parties de l’ensemble de leurs demandes à l’encontre de la société CBRE ;

A titre subsidiaire,

— dire et juger mal fondée la demande en son quantum qui ne saurait excéder le coût des travaux de reprise, les sommes réclamées par la CPAM s’inscrivant dans un sinistre totalement distinct concernant ses relations avec son bailleur';

A titre éminemment subsidiaire,

— condamner in solidum Cegelec, Bureau d’études [D], son assureur GAN Assurances, [Y] venant aux droit d’ Yxime à relever et garantir indemne de toute condamnation qui serait prononcée à l’encontre de la Société CBRE';

En tout état de cause,

— condamner in solidum tout succombant à payer à la Société CBRE la somme de 8.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile';

— condamner in solidum tout succombant aux entiers dépens dont distraction au profit de la SCP Grappotte Benetreau conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

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Au soutien de ses prétentions, la société CBRE Design & Project fait valoir que :

Sur l’irrecevabilité des demandes de garantie, fondée sur la prescription, l’action de la société [D] est prescrite. Elle a eu connaissance des désordres dès 2007, mais en l’absence de tout acte interruptif de prescription, le délai de cinq ans prévu par l’article 2224 du code civil est écoulé. En outre, sa demande de garantie est intervenue le 14 février 2019, soit plus de cinq ans après l’assignation initiale du 4 juillet 2013 comportant des demandes précises à son encontre, qui constitue le point de départ de l’action récursoire entre constructeurs. La même analyse s’applique à l’appel en garantie de son assureur, GAN Assurances, dont la demande date également du 14 février 2019. La demande de la société Cegelec, formulée pour la première fois le 12 septembre 2019, est également prescrite. Enfin, la SCI [Adresse 48] n’a pas dirigé de demande de garantie claire et précise contre la concluante. Sa formulation vague de « prestataires intervenus sur la Tour » ne peut être considérée comme un appel en garantie recevable';

Sur l’absence d’engagement de sa responsabilité, la responsabilité de la société CBRE n’est pas engagée, car elle n’a commis aucune faute qui aurait contribué aux manquements reprochés aux sociétés [D] et Cegelec. Le rapport de l’expert judiciaire [C] a confirmé l’exonération de sa responsabilité en concluant que les désordres étaient dus à la vétusté du système de ventilation, aux fuites et aux obstructions, et non aux travaux de cloisonnement effectués par la société Easy Buro. Les autres parties ne peuvent reprocher à la concluante des manquements qui sont de leur fait et ne sont pas en lien causal avec sa sphère d’intervention';

Sur la nature et l’étendue de sa mission, la société Easyburo, dont CBRE est venue aux droits, n’a jamais eu la mission d’auditer ou d’intervenir sur les installations de ventilation de l’ensemble de la Tour. Son marché était strictement limité à l’aménagement des locaux sur six étages et n’avait aucune incidence sur le circuit aéraulique général. La nécessité de travaux sur la ventilation était d’ailleurs déjà connue du maître d’ouvrage avant même l’intervention de la concluante. Le Tribunal a d’ailleurs relevé que le maître d’ouvrage avait refusé les travaux complémentaires proposés par le sous-traitant d’Easy Buro et avait confié la gestion de la problématique aéraulique à la société [D], qui en a assumé la maîtrise d''uvre. La demande de garantie des autres parties est sans fondement, car elle tente de faire supporter à CBRE la charge de manquements qui relèvent de la spécialité et de la mission confiée au Bureau d’études [D]';

Sur les appels en garantie

de la société Cegelec, aucun argument nouveau n’est soulevé pour justifier une demande de garantie. La société Cegelec se contente de contester le bien-fondé de la résolution du bail et les conclusions du rapport d’expertise, tout en invoquant incidemment la responsabilité des entreprises d’aménagement, alors que les défauts de l’installation préexistaient aux travaux et que ces derniers n’avaient pas pour objet d’y remédier';

de la société [D], celle-ci ne fournit aucun argument complémentaire pour justifier son appel en garantie, si ce n’est de tenter de faire porter sur la concluante une mission de maître d''uvre de l’équilibrage aéraulique qui ne relève ni de sa spécialité, ni de son contrat. Cette affirmation est contredite par l’ensemble des pièces produites, qui démontrent que c’est bien la société [D] qui a été chargée de la conception du projet global. La société [D] conteste le point de départ de la prescription soulevé par la concluante en se fondant sur une jurisprudence de Cour d’appel qui n’a plus vocation à s’appliquer, la Cour de Cassation ayant fixé comme point de départ pour les actions récursoires l’assignation au fond';

de GAN Assurances, celles-ci reposent sur une présentation erronée de la mission de la société [D], ignorant le rapport d’audit et utilisant des citations tronquées du jugement. La société CBRE rappelle que le Tribunal a parfaitement appréhendé la séparation des missions, et qu’il ne peut lui être reproché de ne pas avoir réalisé des travaux que le maître d’ouvrage a choisi de confier à une autre entreprise. Aucun argument nouveau n’est soulevé pour démontrer une faute de la concluante qui justifierait sa condamnation à garantir le GAN ou toute autre partie.

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Aux termes de ses conclusions notifiées le 29 août 2025, la S.A. Gan Assurances, demande à la cour de :

— '''''' infirmer le jugement rendu le 4 décembre 2019 par le tribunal de grande instance de Paris en ce qu’il a :

·'''''' rejeté les demandes de mises hors de cause présentées par les sociétés [D] Engineering, Gan Assurances, ISS Hygiène & Prévention, CBRE Workspace devenue CBRE Design & Projet, Europ’Air aux droits de laquelle vient la société Guinier Génie Climatique, Chauffage Et Entretien désormais Tempéol, venue aux droits de la société Chauffage & entretien,, Assistance Technique En Énergies Et Services et TLV 6 ;

·'''''' ordonné la résolution depuis l’origine du bail conclu le 30 avril 2007 entre la société Groupe Immobilier Renta Corporacion, aux droits de laquelle sont venues successivement la société TLV 6 et la SCI [Adresse 48] et la Caisse primaire d’assurance maladie de Paris portant sur des locaux à usage de bureaux, situés dans l’immeuble dénommé [Adresse 48] sise [Adresse 15] à Paris 19ème ;

·'''''' condamné la SCI [Adresse 48] a payer à la Caisse primaire d’assurance maladie de Paris la somme de 9.736.816,14 euros au titre de la restitution des sommes versées en exécution du contrat résolu, après compensation avec l’indemnité d’occupation due, avec intérêts au taux légal à compter du 24 janvier 2013 ;

·'''''' condamné la SCI [Adresse 48] à payer à la Caisse primaire d’assurance maladie de Paris la somme de 300.000 euros au titre de dommages-intérêts, avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;

·'''''' ordonné la capitalisation des intérêts dus pour une année entière ;

·'''''' rejeté les demandes en paiement formées par la société TLV6 à l’encontre de la Caisse primaire d’assurance maladie de [Localité 40] ;

·'''''' rejeté les demandes en paiement formées par la SCI [Adresse 48] à l’encontre de la Caisse primaire d’assurance maladie de Paris ;

·'''''' condamné la société CEGELEC Missenard à relever et garantir indemne la SCI [Adresse 48] de l’ensemble des condamnations mises à la charge de cette dernière envers la Caisse primaire d’assurance maladie de Paris à hauteur de 19 % ;

·'''''' condamné la Société [D] Engineering à relever et à garantir la SCI [Adresse 48] de l’ensemble des condamnations mises à la charge de cette dernière envers la Caisse primaire d’assurance maladie de Paris à hauteur de 11 % ;

·'''''' condamné la société Yxime, devenue la société [Y], à relever et garantir indemne la SCI [Adresse 48] de l’ensemble des condamnations mises à la charge de cette dernière envers la Caisse primaire d’assurance maladie de Paris à hauteur de 6 % ;

·'''''' condamné la Société CEGELEC Missenard à payer à la SCI [Adresse 48] la somme de 900.000 euros à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision';

·'''''' condamné la Société [D] Engineering à payer à la SCI [Adresse 48] la somme de 500.000 euros à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision';

·'''''' condamné la société Yxime, devenue la société [Y], à payer à la SCI [Adresse 48] la somme de 300 000 euros à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision';

·'''''' condamné la société ISS Hygiène & Prévention à relever et garantir la société CEGELEC Missenard de l’ensemble des condamnations mise à la charge de cette dernière envers la SCI [Adresse 48] à hauteur de 10%';

·'''''' rejeté les demandes en garantie formées par les sociétés [D] Engineering et GAN Assurances à l’encontre de la Caisse primaire d’assurance maladie de Paris, de la SCI [Adresse 48] et des sociétés YXIME, Cegelec Missenard, CBRE Workspace devenue CBRE Design & Projet, Chauffage Et Entretien désormais Tempeol et Assistance Technique En Énergies Et Services';

·'''''' rejeté les demandes en garantie formées par la société CEGELEC Missenard à l’encontre des sociétés [D] Engineering, GAN Assurances, CBRE Workspace devenue CBRE Design & Projet et Europ’Air aux droits de laquelle vient la société Guinier Génie Climatique';

·'''''' déclaré sans objet les demandes subsidiaires en garantie formées par les sociétés CBRE Workspace devenue CBRE Design & Projet et Chauffage Et Entretien désormais Tempéol, venue aux droits de la société Chauffage & entretien';

·'''''' condamné la SCI [Adresse 48] aux entiers dépens de la présente instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaire confiée à M. [C] et dit qu’ils pourront être recouvrés dans ls conditions prévues par l’article 699 du code de procédure civile';

·'''''' condamné la SCI [Adresse 48] à payer à la Caisse primaire d’assurance maladie de Paris la somme de 50.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile';

·'''''' ordonné l’exécution provisoire de la présente décision des seuls chefs de la disjonction d’instance, de la résolution depuis l’origine du bail conclu le 30 avril 2007, des condamnations à paiement de la SCI [Adresse 48] envers la Caisse primaire d’assurance maladie de Paris mais à hauteur de 50% seulement des dites condamnations, et des divers condamnations en garantie prononcées à hauteur de même de 50% seulement des dites condamnations';

Soit en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a disjoint la procédure principale et celle opposant la société [D] Engineering, la concluante et la Compagnie Axa Assurances, en ce qu’il n’a prononcé aucune condamnation à l’encontre de la Compagnie Gan Assurances et en ce qu’il a rejeté la demande de la société [Adresse 48] au titre du coût des travaux de mise en conformité';

Statuant à nouveau :

A titre principal :

— '''''' déclarer et juger que la CPAM de Paris n’apporte pas la preuve de manquements de la SCI [Adresse 45] justifiant de prononcer la résolution du bail';

— '''''' déclarer et juger que la société [D] Engineering n’a commis aucune faute de nature à engager sa responsabilité';

— '''''' débouter la CPAM De Paris et la SCI [Adresse 44] [Adresse 34] [Localité 49] de toutes leurs demandes, fins et conclusions';

— '''''' déclarer irrecevables car prescrites les demandes des sociétés CBRE Workspace & Design, Cegelec et Tempeol dirigées contre la compagnie GAN Assurances';

— '''''' débouter toute partie formulant des demandes constitutives d’appel incident à l’encontre de la compagnie Gan Assurances';

— '''''' débouter toutes parties de toutes demandes plus amples ou contraires dirigées contre la société [D] Engineering ou la compagnie GAN Assurances';

A titre subsidiaire, dans l’hypothèse d’une condamnation prononcée à l’encontre de la société [D] Engineering ou de la société GAN Assurances :

— '''''' déclarer et juger que la part de responsabilité de la société [D] Engineering ne pourrait être qu’extrêmement limitée,

— '''''' déclarer et juger que préjudices allégués par la CPAM De [Localité 40] sont largement surévalués et ramener ses prétentions à de plus justes proportions et notamment :

o'' la débouter de sa demande de remboursement des loyers échus pendant l’occupation des lieux soit jusqu’au 31 décembre 2010 ou à tout le moins juger que ce remboursement ne saurait dépasser 1/7e du montant hors taxes versé soit 1.393.654,22 € HT';

o'' la débouter de sa demande de remboursement des loyers échus entre janvier 2011 et la suspension du paiement au 31 décembre 2012 ou à tout le moins juger que ce remboursement ne saurait dépasser 2/7e du montant hors taxes versé soit 758.918,32 €';

o'' la débouter de sa demande d’indemnisation des frais engagés de 268.862, 42 €';

o'' la débouter de sa demande d’indemnisation d’un préjudice de perturbation de service public à hauteur de 150.000 €';

— '''''' déclarer et juger que les préjudices allégués par la SCI [Adresse 46] sont inexistants ou sans lien de causalité avec les fautes alléguées et à défaut que ces préjudices sont grandement surévalués';

— '''''' l’en débouter tant en ce qui concerne ses demandes de relevés indemnes sur l’action de la CPAM qu’en ce qui concerne ses propres préjudices allégués';

— '''''' condamner in solidum les sociétés Cegelec Missenard, Tempéol, venue aux droits de la société Chauffage & entretien, (Chauffage Et Entretien, CBRE Design & Project (Easy Buro), [Y] (venant aux droits et obligations de la société Yxime, devenue la société [Y], ), Sapian (anciennement ISS Hygiène & Prévention), ATE Services à garantir et relever indemne la société GAN Assurances de toute condamnation éventuellement prononcée à son encontre ou à l’encontre de son assuré, [D] Engineering';

— '''''' allouer les éventuelles indemnisations sur un montant HT';

A Titre extrêmement subsidiaire, dans l’hypothèse d’une condamnation prononcée à l’encontre de la société GAN Assurances :

— '''''' déclarer et juger que la garantie de la compagnie GAN Assurances serait le cas échéant encadrée par l’application de ses limites, soit ses franchises et plafonds opposables aux tiers, s’agissant des garanties facultatives

— '''''' appliquer en conséquence les plafonds du volet RC professionnel :

§ 1 Erreurs sans désordres : 76.500 €

§ 2 Erreurs dans l’établissement de certains documents : 76.500 €

§ 3 Retard dans la réalisation des travaux : 76.500 €

§ 4 Insuffisance de fonctionnement de certains équipements : 76.500 €

§ 5 Erreurs d’implantation : 76.500 €

§ 6 pertes ou dommages concernant les documents confiés : 76.500 €

§' Plafond global de 150.000 € par année pour les dommages immatériels non consécutifs, si plusieurs garanties étaient jugées mobilisables';

— '''''' appliquer en conséquence la franchise de 10% du sinistre avec un minimum de 1.500 € et un maximum de 7.500 €';

— '''''' débouter en conséquence toute demande d’un montant supérieur à ses limites et notamment toutes demande supérieure à 142.500 €, correspondant à l’application des franchises et plafonds maximums';

En tout état de cause, sur les dépens et les frais irrépétibles :

— '''''' condamner la ou les parties succombantes à verser la somme de 80.000 € à la société GAN Assurances au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, la société Gan Assurances fait valoir que :

Sur le caractère infondé de la demande de résiliation, le rapport de Monsieur [C] est lacunaire et les désordres allégués ne sont pas prouvés. L’expert s’est fondé uniquement sur les allégations de la CPAM sans procéder à des mesures précises et pertinentes sur la base du nombre réel et de la répartition des occupants, ce qui rend ses conclusions non probantes. Par ailleurs, les désagréments concernaient un nombre limité d’employés et le débit d’air global relevé par l’expert correspondait au débit contractuel';

Sur le manquement de la CPAM à ses obligations, le locataire n’a jamais souscrit de contrat d’entretien pour les gaines horizontales et les diffuseurs, alors que ces éléments constituaient des parties privatives dont l’entretien lui incombait. Cette absence d’entretien est susceptible d’expliquer les dysfonctionnements allégués';

Sur la disproportion de la décision de résiliation, les désagréments étaient d’une ampleur limitée, ne concernant que deux étages et une fraction des salariés. La CPAM aurait pu y faire face en prenant des mesures d’adaptation temporaires, rendant ainsi la résolution du bail disproportionnée';

Sur le véritable motif du départ de la CPAM, la relocalisation globale des agents ne répondait pas à une nécessité de santé, mais à une volonté d’optimisation budgétaire. Les documents produits et les doléances des employés attestent que la CPAM souhaitait quitter les locaux pour des raisons multiples': coût élevé, problèmes d’ascenseurs, insécurité'; étrangères aux questions de ventilation';

Sur l’assujettissement de la CPAM à la TVA, les condamnations ne peuvent être prononcées qu’en base hors taxe (HT). La CPAM, étant assujettie à la TVA, a déduit la taxe payée sur les loyers et son indemnisation en base TTC conduirait à un enrichissement sans cause';

Sur le rejet et la limitation des demandes de remboursement des loyers, la demande de remboursement est sans fondement. A titre principal, la CPAM a occupé les locaux et une indemnité d’occupation égale au montant du loyer reste due. À titre subsidiaire, si un remboursement était alloué, il devrait être limité aux seuls étages impactés par les prétendus désordres, soit une indemnisation ne dépassant pas 1/7 du montant HT des loyers payés pendant l’occupation et 2/7 du montant HT des loyers versés après le départ. En outre, les montants réclamés ne sont pas entièrement justifiés par les documents fournis';

Sur les frais engagés dont le remboursement est réclamé, les défendeurs ne sont pas tenus d’indemniser les frais engagés par la CPAM, ceux-ci n’étant pas justifiés ou sans lien de causalité avec les désordres allégués. Les frais d’analyse ou d’intervention s’apparentent à des frais irrépétibles, et ceux liés à la procédure comme les notifications, ou sommations constituent des dépens. Les frais de déménagement et d’aménagement, quant à eux, ne sont pas directement liés au litige, car ils auraient de toute façon été engagés par la CPAM qui ne comptait pas occuper les locaux indéfiniment';

Sur le préjudice subi dans l’exercice de sa mission de service public, la demande de la CPAM est irrecevable. Elle ne justifie d’aucun préjudice financier réel et sa demande s’analyse en réalité comme une demande d’indemnisation pour le compte de ses employés';

Sur les missions confiées à la société [D] Engineering, cette dernière n’a commis aucune faute. Sa mission initiale en 2007 était un diagnostic qui a révélé des problèmes techniques et a donné lieu à des préconisations de travaux, notamment le nettoyage des gaines, le remplacement de moteurs, et l’équilibrage des réseaux. Ces travaux, chiffrés à près de 600.000 €, n’ont pas été réalisés par le propriétaire avant l’entrée dans les lieux de la CPAM. La société n’avait par la suite qu’une mission d’assistance administrative et financière, excluant toute maîtrise d''uvre ou de conception. Elle a néanmoins continué d’alerter le propriétaire sur la nécessité de réaliser des travaux et de mettre en place des ventilateurs relais, préconisations qui n’ont pas été suivies';

Sur le caractère conforme des travaux réalisés, les débits d’air dans les bureaux étaient conformes aux attentes au moment de la réception des travaux d’aménagement en novembre 2007';

Sur les manquements du propriétaire et du locataire, la société [D] Engineering a constamment mis en garde le propriétaire sur les risques de déficit de débit dans certains étages. Le propriétaire – à travers la société Renta Corporacion puis YXIME – n’a pas donné suite à ses recommandations d’inspection des réseaux horizontaux. Par ailleurs, la CPAM, en tant que locataire, n’a pas souscrit de contrat de maintenance pour les parties privatives du système de ventilation';

Sur le caractère infondé des griefs de l’expert, les dires de Monsieur [C] sont factuellement erronées. La société [D] n’a pas réalisé plusieurs audits lacunaires mais un seul audit initial en 2007. Au terme de cet audit, elle a relevé la présence de fuites et de corps étrangers dans les gaines et a préconisé d’importants travaux de reprise sur les réseaux horizontaux. Or, le propriétaire n’a pas réalisé ces travaux, ce qui a eu des conséquences déterminantes sur le fonctionnement de la ventilation. La société [D] ne peut se voir reprocher un manquement à son devoir de conseil alors que ses préconisations n’ont pas été suivies';

Sur la distinction entre les réseaux verticaux et horizontaux, l’expert ne peut reprocher à la société [D] les désordres constatés. Les fuites et l’encrassement ont été constatés sur les réseaux horizontaux. La société [D] n’a jamais eu pour mission d’intervenir sur ces réseaux, pour lesquels elle a au contraire maintes fois préconisé une inspection qui n’a pas été réalisée';

Sur l’absence de responsabilité de la société [D] Engineering, l’expert ne peut lui imputer les défauts d’entretien du réseau vertical qui relevaient de la responsabilité de la société Cegelec. En outre, ce n’est pas la société [D] mais les entreprises Europ’Air et ATE qui ont réalisé l’équilibrage vertical. Les griefs de l’expert sont donc incohérents et injustifiés, et la part de responsabilité qu’il lui attribue est excessive et incompréhensible ;

Sur la mauvaise interprétation du rôle de la société [D] Engineering par le tribunal, le tribunal a admis qu’il n’était pas en mesure de déterminer précisément les missions de la société [D]. Il a commis une erreur en affirmant que cette dernière aurait été chargée d’une mission d’audit général postérieurement à l’entrée dans les lieux de la CPAM. L’unique audit réalisé est en effet antérieur et a été suivi de missions ponctuelles et contractuellement limitées à de l’assistance administrative, et non à une maîtrise d''uvre ou à un bureau d’études';

Sur le caractère infondé des griefs du tribunal, les reproches du jugement sont erronés. D’une part, la mission de la société [D] ne lui donnait pas le pouvoir de déterminer les travaux à réaliser par le contractant général Easyburo, qui est seul responsable de ses choix techniques. D’autre part, la société [D] a bien proposé une solution d’ensemble lors de son audit initial de 2007 et a suffisamment averti le propriétaire des risques. Ce sont ses préconisations qui n’ont pas été suivies. La détérioration des réseaux constatée plus tard par l’expert est la conséquence du défaut d’entretien postérieur à l’audit';

Sur l’absence de lien de causalité entre sa faute présumée et le préjudice, même en admettant une faute de la société [D], il n’y a pas de lien de causalité avec le préjudice du propriétaire. Ce dernier a été informé de manière répétée et par plusieurs autres intervenants, dont Bureau Véritas, de la nécessité d’agir sur les installations. Son incurie est la cause principale de son propre dommage, et non un conseil prétendument insuffisant de la part de la société [D] Engineering';

Sur le défaut d’entretien, la vétusté des réseaux et les responsabilités encourues, le principal problème est un réel défaut d’entretien des installations horizontales. Ce défaut est la conséquence du fait qu’aucun des intervenants, ni le locataire CPAM, ni le bailleur [Adresse 46], ni le prestataire Cegelec ne se considérait redevable de cette prestation, entraînant un état de dégradation et des déficits de débit. Ce défaut d’entretien est principalement imputable à la CPAM ou à la SCI [Adresse 46], selon que les gaines sont considérées comme privatives ou communes. Il est également imputable aux sociétés Cegelec et ISS pour la mauvaise qualité de leur travail et le manquement à leur devoir de conseil. Enfin, la société Renta Corporacion a aussi une part de responsabilité pour ne pas avoir réalisé les travaux préconisés par la société [D] Engineering';

Sur la gestion de la société Yxime, devenue la société [Y], , sa responsabilité est engagée pour plusieurs manquements. Son mandat de gestion lui imposait de s’assurer de l’entretien des installations locatives, or elle n’a pas exigé de la CPAM les justificatifs de souscription du contrat d’entretien. En outre, elle devait assurer la surveillance technique de l’immeuble, mais n’a pas fait réaliser d’audit complet en dépit des plaintes du locataire et n’a pas tenu compte des préconisations claires de la société [D] Engineering et du Bureau Veritas';

Sur le défaut d’agencement des locaux et les responsabilités de CBRE Design & Project, le tribunal a justement relevé l’inadéquation du circuit secondaire de ventilation mais a imputé, à tort, la responsabilité à [D] Engineering. En réalité, la société CBRE Design & Project – anciennement Easyburo, en tant que contractant général, était responsable de la maîtrise d''uvre des travaux d’aménagement et est seule responsable des choix techniques, notamment le repositionnement des bouches de soufflage qui a contribué aux désordres. Le fait qu’elle ait proposé des travaux supplémentaires confirme que ces questions relevaient de son marché et engage donc sa responsabilité';

Sur le refus de garantie de la compagnie Gan Assurances, la police d’assurance souscrite par la société [D] Engineering fonctionnait sur la base de la réclamation. Or, cette police a été résiliée le 31 décembre 2012 et la réclamation a été formulée le 8 juillet 2013, date à laquelle la société [D] avait déjà souscrit une police auprès d’AXA France Iard. En conséquence, AXA France Iard est la seule compagnie tenue de garantir le sinistre';

Sur la non-applicabilité des garanties, même si la police du GAN avait été en vigueur, la nature du litige ne relève d’aucune des garanties optionnelles applicables aux dommages immatériels non consécutifs. Le préjudice de la SCI [Adresse 48] est une perte de jouissance liée à la résolution du bail, ce qui ne correspond à aucun des cas limitativement énumérés dans le contrat, à savoir': erreurs sans désordres, erreurs dans l’établissement de documents, retard de travaux, insuffisance de fonctionnement d’équipements, erreurs d’implantation, etc. Car l’impropriété à destination de l’ouvrage a été retenue';

Sur les plafonds et les franchises, si la Cour estimait, par extraordinaire, que la garantie du GAN est applicable, elle serait limitée par les plafonds de garantie contractuels et une franchise de 10% du sinistre. Ces limites sont opposables aux tiers puisque la police est une assurance facultative';

Sur la recevabilité des recours, l’action en garantie de la société GAN Assurances n’est pas prescrite. Le point de départ du délai de prescription de cinq ans ne court qu’à partir du moment où le constructeur est lui-même assigné en demande. Les premières demandes à l’encontre du GAN n’ont été formulées qu’en 2018, après le dépôt du rapport d’expertise. Les recours exercés dans les cinq ans sont donc recevables';

Sur le fondement des recours, la compagnie GAN Assurances peut légitimement se retourner contre les autres intervenants pour obtenir la garantie des condamnations. Or, un tiers à un contrat peut invoquer un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage. Les manquements de la société CBRE Design & Workspace (anciennement Easyburo) et son sous-traitant Tempéol, venue aux droits de la société Chauffage & entretien, (anciennement Chauffage & Entretien), de la société de gestion [Y] (anciennement YXIME), de la société de maintenance Cegelec et de la société d’équilibrage ATE Services sont établis et ont causé un préjudice à la compagnie GAN Assurances en étant à l’origine des condamnations prononcées à son encontre';

Sur le quantum des demandes de la SCI [Adresse 46] et les principes de calcul, toute condamnation ne peut être prononcée qu’en hors taxes HT, car la SCI Tour De [Localité 38] peut récupérer la TVA sur les loyers et les travaux';

Sur les loyers impayés et perdus, les montants réclamés sont injustifiés. L’indemnisation ne saurait couvrir que la période entre la suspension du paiement et la résolution du bail. En outre, elle ne pourrait être qu’une « perte de chance » au regard des autres raisons qu’avait la CPAM de quitter les lieux': défauts sur les ascenseurs, le système d’incendie, etc. Les loyers perdus depuis la fin du bail sont de la pure spéculation, étant donné que la tour est historiquement difficile à louer';

Sur les travaux de reprise et les honoraires, les travaux de reprise réclamés, qui s’élèvent à plus d’un million d’euros, sont une solution maximaliste injustifiée. Ils ne sont aucunement imputables à la société [D], qui avait déjà préconisé des travaux similaires en 2007 que le propriétaire n’a pas voulu financer. Ces travaux relèvent de la rénovation générale d’une installation vétuste et incombent au propriétaire de la tour. Les honoraires d’expert, quant à eux, font partie des dépens et ne peuvent pas faire l’objet d’une demande de dommages et intérêts distincte';

Sur la prescription des recours, les demandes des sociétés CBRE Design & Project, Cegelec Et Tempéol, venue aux droits de la société Chauffage & entretien, sont irrecevables car elles sont prescrites, ayant été formulées plus de cinq ans après leur assignation';

Sur le fond, ces sociétés ne peuvent valablement diriger des recours contre la société [D]. Leur propre responsabilité est due à leurs propres fautes et n’a aucun lien avec celles que l’on pourrait prêter à [D].

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.

SUR CE,

Conformément aux dispositions des articles 4 et 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions. Il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes aux fins de voir «'donner acte'», «'constater'» ou de «'juger'», lorsqu’elles ne constituent pas des prétentions visant à conférer un droit à la partie qui les requiert mais ne sont en réalité que de simples allégations ou un rappel des moyens invoqués.

La recevabilité des interventions à la procédure des nouvelles entités des sociétés mises en cause à l’origine n’étant pas discutée, la cour relève que les parties à l’instance devant elles sont':

— la SCI [Adresse 48] (SCI TLV) venue aux droits de la société TLV 6, elle-même venue aux droits de la S.A.S Renta Corporacion';

— la Caisse primaire d’assurance maladie de [Localité 40] (CPAM)';

— la société [Y] venue aux droit de la société Yxime;

— la S.A.S Cegelec Missenard (la société Cegelec)';

— la société CBRE Workspace, désormais dénommée la société CBRE Design & Project (la société CBRE) anciennement Easyburo';

— la société Guinier Génie Climatique (la société Guinier) venue aux droits de la société Europ’Air';

— la société Chauffage et Entretien exerçant sous l’enseigne C&E-Ceclimat désormais dénommée la société Tempéol, venue aux droits de la société Chauffage & entretien';

— la société Assistance technique en énergies et services (la société ATE)';

— la société [D] Engineering, anciennement [D] Consultants (la société [D]), la Selafa MJA prise en la personne de Me [W] [G] ès qualités de mandataire judiciaire, à la procédure de sauvegarde judiciaire de la Société [D] engineering et la Selarl AJASSOCIES, prise en la personne de Me [A] [U], agissant en qualité de commissaire à l’exécution du plan de sauvegarde';

— la société Gan assurances';

— la société Sapian venue aux droits de la ISS Hygiène & Prévention';

— la compagnie Axa France IARD.

Sur le périmètre de saisine de la cour de renvoi

Il ressort de la combinaison des articles 623 et 625 du code de procédure civile que lorsque la cassation est totale, elle replace les parties dans l’état où elles se trouvaient avant la décision cassée.

Par arrêt en date du 13 juin 2024, la troisième chambre civile de la Cour de Cassation a, sur le fondement de l’article 954 du code de procédure civile, cassé l’arrêt rendu par la cour d’appel de Paris le 19 mai 2022 en toutes ses dispositions de sorte que les parties sont replacées dans l’état dans lequel elles se trouvaient après le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 4 décembre 2019.

Il s’en déduit que, quel que soit le moyen ayant déterminé la cassation, la cour de renvoi est saisie de l’entier litige, dans tous ses éléments de fait et de droit.

Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt et de qualité à agir de la société [Adresse 48] et de la CPAM de [Localité 40]

L’article 31 du code de procédure civile dispose que «'L’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.'»

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, «'Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.'»

Il est constant que l’intérêt à agir s’apprécie au jour de l’introduction de l’instance de sorte que, contrairement à ce que soutient la société Sapian, lorsqu’elle a interjeté appel du jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris, la société TLV 6, venue aux droits de la société Renta et aux droits de laquelle vient devant la cour la SCI [Adresse 36], avait intérêt à agir en sa qualité de propriétaire des lieux.

En outre, l’indemnisation éventuelle de la société Tour [Localité 38] et de la CPAM de [Localité 40] par leur assureur respectif et/ou les allégations d’avantages fiscaux ou comptables que ces parties auraient pu retirer de la situation ne sont pas de nature à les priver de leur droit à agir mais une condition de l’appréciation de leur droit éventuel à percevoir l’intégralité des montants des indemnités prononcées.

La fin de non-recevoir soulevée à ce titre par la société Sapian sera rejetée.

Sur le système de ventilation de la Tour [Localité 38]

Pour la bonne compréhension du litige, le tribunal a, par motifs particulièrement détaillés auxquels la cour renvoie, procédé, de première part, à une description précise du système de ventilation de la Tour la Villette, de seconde part, au rappel des liens contractuels entre les différents intervenants, de l’objet de leur contrat et de leurs obligations, de troisième part, à une description chronologique des audits et analyses faits sur le système de ventilation et des conclusions, recommandations ou observations des différents intervenants techniques adressées au bailleur ainsi que, le cas échéant, leurs préconisations en termes d’interventions correctrices ou d’entretien et/ou de travaux, de quatrième part, à une description chronologique des mesures prises et/ou travaux effectués, soit par les prestataires du bailleur, soit par ceux de la locataire, de cinquième part, à une description chronologique des plaintes et troubles des agents de la CPAM ainsi que des interventions de la CRAMIF, de la médecine du travail et de l’inspection du travail, de dernière part, les constats et avis de l’expert judiciaire dont le rapport a été déposé le 5 juillet 2017.

Il sera simplement ajouté que [Localité 35] [Localité 38] est un immeuble de grande hauteur soumis de ce fait à une réglementation spécifique destinée à garantir la sécurité des occupants contre les risques d’incendie ayant un impact, notamment, sur la construction et le fonctionnement du bâtiment s’agissant des contraintes de sécurité auxquelles sont astreints les équipements collectifs.

Il ressort de l’article 1 du bail litigieux que la SCI [Adresse 48] détient l’entière propriété de l’immeuble, au sein duquel se situent les locaux pris à bail, lequel est intégré à l’Association Syndicale de la Goutte d’Or.

La description du système aéraulique fait par la société [D] en 2007 (pièce n°4 [D]) correspond à celle de l’installateur Spie-Trindel établi en 1992 (pièce n°36 SCI TLV) dont il ressort que, dans ses composantes structurelles, deux gaines verticales courent sur la totalité des étages du bâtiment, des gaines horizontales galvanisées desservent chaque étage.

Le soufflage d’air neuf est assuré par un «'ensemble de conduits de sections circulaires et rectangulaires non calorifugés, à chaque étage, depuis les CCE (centrales de traitement d’air) jusqu’aux bureaux, en faux-plafonds des circulations, puis en soffites dans les bureaux'» et l’extraction d’air vicié se fait par un «'ensemble de bouches d’extraction en faux-plafond des circulations horizontales communes et privatives, avec registres de réglage et plénums (et) un ensemble de clapets coupe-feu 2 heures au droit des parois coupe-feu des gaines techniques à chaque étage, raccordés aux bouches d’extraction'».

Il n’est pas contesté que ce système d’apport d’air neuf et d’extraction d’air vicié, adapté au bâtiment dont les fenêtres ne peuvent être ouvertes, constitue un équipement collectif asservi au système de détection incendie, desservant les parties à usage commun et les parties à usage privatif.

Sur la résolution du bail du 30 avril 2007':

L’article 1184 du code civil, dans sa version applicable aux faits de l’espèce, dispose que «'la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement. Dans ce cas, le contrat n’est point résolu de plein droit. La partie, envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté, a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec dommages et intérêts. La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances.'»

Aux termes de l’article 1719 du même code, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

L’inexécution par le bailleur de cette obligation essentielle peut amener au prononcé de la résolution judiciaire du contrat si le manquement est suffisamment grave.

Selon l’article 1720, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce et doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Il est constant que l’obligation du bailleur d’effectuer les travaux peut être limitée par des clauses du bail transférant au locataire cette charge, y compris lorsqu’ils sont imposés par l’administration ou lorsqu’il s’agit de travaux de mise en conformité avec la destination contractuelle. Cependant, pour produire effet, ces clauses doivent être claires et précises quant à la nature des travaux dont la charge est transférée au locataire.

L’article R.232-5 du code de travail, dans sa version applicable à la signature du bail, dispose que, dans les locaux fermés où le personnel est appelé à séjourner, l’air doit être renouvelé de façon à maintenir un état de pureté de l’atmosphère propre à préserver la santé des travailleurs et d’éviter les élévations exagérées de température, les odeurs désagréables et les condensations.

L’article R.232-5-3 du même code, dans sa version applicable à la signature du bail, ajoute que dans les locaux à pollution non spécifique, lorsque l’aération est assurée par des dispositifs de ventilation, le débit minimal d’air neuf à introduire par occupant est fixé, pour les bureaux à 25 m3/h/pers et pour les locaux de restauration et de réunion à 30 m3/h/pers.

Au regard des éléments soumis à son appréciation, la cour retient que le tribunal a, par des motifs détaillés, précis et pertinents qu’elle approuve et auxquels elle renvoie, fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties, étant ajouté les éléments suivants':

Sur l’obligation d’entretien de la CPAM

Le contrat de bail litigieux prévoit en ses points 5.1 concernant les conditions générales de jouissance et 5.4 relatif à l’entretien et à la surveillance des locaux que le preneur prendra les lieux dans l’état dans lesquels ils se trouveront après réalisation des travaux d’aménagement par le bailleur, étant entendu que l’état des lieux établi contradictoirement entre les parties, à l’entrée du preneur pour chacun des services concernés, fera foi entre les parties (5.1.1), que le preneur devra se conformer aux prescriptions, règlements et ordonnances en vigueur, notamment, en ce qui concerne la sécurité, l’inspection du travail ainsi qu’à toutes les recommandations et injonctions émanant de l’Inspection du Travail (5.1.3 et 5.1.4), qu’il sera tenu d’effectuer dans les locaux loués pendant la durée du bail et à ses frais, toutes les réparations et les travaux d’entretien, de nettoyage et, en général, toute réfection ou tout remplacement relevant des réparations locatives, dès qu’ils s’avéreront nécessaires et pour quelque cause que ce soit, à l’exception des grosses réparations de l’article 606 du code civil (5.4.1), qu’il devra entretenir à ses frais tous équipements spécifiques telles que climatisation et ventilations privatives et devra souscrire tout contrat d’entretien nécessaire (5.4.2).

Il ressort de ces clauses claires et précises que le bailleur conserve à sa charge les gros travaux de l’article 606 du code civil ainsi que ceux relatifs à la vétusté de l’immeuble et de ses équipements collectifs.

Contrairement à ce qu’évoque la CPAM, les pièces versées aux débats (pièce n°23-42-45 CPAM) ne font état des plaintes de ses agents sur la qualité de l’air (mauvaises odeurs à tous les niveaux) et sur l’insuffisance d’air (manque d’air, maux de tête, étourdissements, nausées, vertiges dans les étages 34 et 35) qu’à compter du mois de janvier 2009.

Le 5 juin 2009, la société Yxime, devenue la société [Y], sur la base des vérifications opérées et des mesures d’air effectuées, a conclu que le brassage d’air était insuffisant en raison du détalonnage trop ajusté des portes coupe-feu dans les parties privatives, amenant les diffuseurs situés à l’extrémité des gaines à limiter le débit d’air outre l’écrasement de quelques gaines dans le plénum de deux plateaux, et invité la CPAM à prendre les mesures nécessaires pour améliorer la ventilation.

Dans un courriel daté du 21 octobre 2009 (pièce n°3-10 [Y]), le Building manager de l’immeuble affecté sur les lieux par la société Yxime, devenue la société [Y], répondant à une demande de la CPAM de déplacement d’un diffuseur d’air dans un bureau, a déclaré que «'le réseau de distribution dans les bureaux est privatif. Les modifications des gaines, leur adaptation aux besoins des locataires, le déplacement d’une bouche, l’ajout ou le retrait de piquages sur les gaines horizontales sont de la responsabilité de chaque locataire qui doit ensuite vérifier la quantité du débit consécutif à l’intervention'».

Cependant, aucune des dispositions du bail d’avril 2007 ne délimite précisément les parties communes des parties privatives de l’immeuble dont la SCI [Adresse 48] a la pleine propriété, aucun règlement intérieur, aucun document technique permettant d’identifier ces mêmes parties communes et privatives ne sont annexés au bail, ni versés aux débats de sorte qu’il ne peut se déduire de cette seule affirmation du gestionnaire de l’immeuble la délimitation entre «'parties communes'», relevant des obligations d’entretien du bailleur, et «'parties privatives'», relevant des obligations d’entretien et réparations locatives du preneur contractuellement opposables au locataire.

Il ne peut davantage se déduire des dispositions de l’article 5.4.2 du bail qui énonce que le preneur est tenu «'d’entretenir tous équipements spécifiques tels que climatisation et ventilations privatives'», que cela concerne jusqu’aux gaines horizontales sous faux-plafond et gaines souples, tel que soutenu par le bailleur et la société Yxime, devenue la société [Y], et non pas les seuls équipements visibles et accessibles depuis les parties privatives.

En effet, comme rappelé ci-dessus, le système aéraulique est un équipement collectif garantissant l’apport d’air neuf et l’extraction d’air vicié dans l’ensemble du bâtiment, qui dessert plusieurs niveaux, occupés par des locataires différents, se partageant le cas échéant un plateau, se succédant dans le temps, et est asservi à la détection incendie de sorte que déléguer aux occupants sans autre précision les adaptations et l’entretien de cet équipement commun dans sa partie distributive située sous faux-plafond, non visible ni aisément accessible aux utilisateurs, présente le risque, réalisé au cas d’espèce tel qu’il sera vu ci-dessous, que les piquages des gaines souples sur les gaines galvanisées horizontales non seulement souffrent de mal-façons tels des défauts de raccordement de gaines ou des écrasements mais surtout créent des déséquilibres entre les débits d’air neuf et d’air vicié voire occasionnent des fuites et affectent le bon fonctionnement de l’ensemble de l’équipement collectif.

Il sera surabondamment et par analogie constaté que, dans les immeubles soumis au régime de la copropriété, en absence de dispositions particulières, l’article 3 de la loi de 1965 prévoit que «'sont réputées parties communes, notamment, les éléments d’équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs'».

Ainsi, contrairement à ce qui est soutenu par la SCI [Adresse 48], par la société [Y], la société Cegelec et la société [D], il n’est pas démontré que l’entretien du réseau sous-plafond incombait à la CPAM de sorte que le tribunal a, par des motifs précis et pertinents que la cour approuve, considéré que le bailleur était seul responsable de l’entretien et des réparations du réseau principal et que le preneur n’avait à sa charge que les éléments de ventilation et climatisation situées dans les bureaux, soit le nettoyage des bouches de soufflage et d’extraction.

Dès lors, les moyens tirés d’une faute de la CPAM dans la définition technique de ses besoins de travaux d’aménagement et d’un manquement à son obligation de disposer d’un contrat d’entretien des équipements spécifiques sont inopérants.

Sur le manquement du bailleur à son obligation de délivrance

Il est constant que les locaux donnés à bail sont principalement à usage de bureaux de sorte que le bailleur doit mettre à disposition du preneur employeur des locaux conformes à la réglementation du code du travail garantissant, notamment, un renouvellement de l’air de nature à maintenir un état de pureté de l’atmosphère propre à préserver la santé des travailleurs et un débit minimal d’air neuf à introduire par occupant de 25 m3/h.

Dès mars 2007 (pièce n°37 SCI TLV), soit avant la signature du contrat de bail avec la CPAM, les problèmes techniques identifiés sur le système de ventilation, notamment par la société [D], ont révélé la nécessité de renforcer le débit des centrales d’air pour l’adapter aux effectifs susceptibles d’être présents sur les différents niveaux, d’équilibrer les réseaux d’air hygiénique sur l’ensemble des plateaux, de remplacer ou adapter la régulation des équipements centraux compte-tenu d’un débit de soufflage inférieur aux besoins pour les étages 29 à 33.

En mai 2007, la société [D] (pièce n° [D]) dans une note, adressée au bailleur, relative à «'L’adaptation air hygiénique locaux CPAM du 29ème au 35ème étage'» dont l’objet était de mettre à disposition du futur locataire une installation d’air hygiénique conforme aux valeurs de débit initialement prévues lors de la rénovation, a relevé que la redistribution des réseaux intérieurs à effectuer par la société Easyburo, devenue CBRE, était insuffisante pour y parvenir. La société [D] a alors préconisé la réalisation de travaux complémentaires chiffrés à hauteur de la somme de 149.150 euros hors taxes afin de s’assurer que le débit d’air effectivement disponible soit conforme à la réglementation.

En juin 2007, la société [D], dans l'«'audit des installations d’air hygiénique et extraction zones bureaux superstructure'» sur l’ensemble du bâtiment a, d’une part, constaté des modifications apportées à la distribution d’air au fil du temps par les locataires lors de leur implantation, ainsi au 2ème étage et 13ème à 17ème étage, et le non-respect du débit contractuel sur tous les plateaux de la superstructure en dehors de deux niveaux supérieurs, d’autre part, au vu du résultat des mesures de débit d’air effectuées, constaté un encombrement du réseau d’air hygiénique dans les niveaux supérieurs vraisemblablement du à une accumulation de poussières et fibres au point bas de la gaine verticale, notamment au R+18, à la présence de registres bridés ou fermés en divers points du réseau, la présence de registres Sitruk pouvant être à l’origine des difficultés d’équilibrage dans les parties hautes, la vieillissement et l’encrassement des CTA.

La société [D] a alors conclu à la nécessité de mettre en place un réseau secondaire plus puissant pour desservir l’ensemble de chaque niveau et proposé la réalisation de travaux sur l’ensemble du réseau de l’immeuble pour un montant de 587.592,96 € H.T.

Lors de l’exécution des travaux d’aménagement des locaux de la CPAM, opérés sous la maîtrise d’ouvrage du bailleur, par la société Easyburo, devenue CBRE, la société Chauffage & Entretien, devenue Tempéol, sous-traitante pour les travaux de climatisation et ventilation, a proposé, le 6 août 2007, des travaux complémentaires aux fins de mise en place de modules de régulation pour rééquilibrer le soufflage d’air neuf sur les étages 29 à 35 ainsi que des registres d’équilibrage sur les antennes principales, pour un montant de 53.820 euros HT (pièces n°10 et 15 Tempéol).

Suite aux premières plaintes, la société [D] a, en février 2008, proposé un devis pour une mission de Bureau d’Études Techniques dans le cadre de travaux d’équilibrage vertical des réseaux aérauliques (pièce n°8 GAN). Les premières mesures effectuées par la société ATE dans ce cadre, en août et septembre 2008 (pièces n°52-2 et 52-3 TLV), ont fait ressortir des écarts pour certains supérieurs à 10% entre débits mesurés et débits théoriques, notamment, sur les niveaux 21 à 35. Ces écarts ont été identiques en décembre 2009 et en mars 2010 (pièce n°52-3 à 52-6 TLV).

La société [D] a alors recommandé au bailleur et à la société Yxime, devenue la société [Y], de procéder à une inspection des réseaux par caméra pour vérifier si les gaines, notamment, dans les circulations horizontales, n’avaient pas subi d’écrasement (pièce n°7 [D] ' pièces n°52-1, 52-2, 52-3 TLV). Ensemble de recommandations qu’elle a réitéré en septembre 2009 après de nouvelles mesures de débits et de qualité d’air.

En novembre 2008, l’appelante a sollicité de la société Cegelec un état de l’encrassement des batteries des CTA au regard des plaintes de la société B2V, occupante des plateaux 18 à 22 et 24 à 28, et de la CPAM (pièce n°4 Cegelec).

De janvier 2009 à décembre 2010, les salariés de la CPAM se sont plaint de mauvaises odeurs dans les étages 29 à 35 et ont manifesté des troubles, tels des maux de tête, des étourdissements, des vertiges, des nausées, troubles oculaires et dermatologiques attestés par le médecin du travail et ayant donné lieu à des déclarations d’accidents du travail, notamment pour les salariés affectés aux 34ème et 35ème étages (pièces n° 3, 4, 45 CPAM).

Le 21 août 2009, la CPAM a communiqué à la société Yxime, devenue la société [Y], le rapport de synthèse et d’essais relatifs à la qualité de l’air établis par la société L3A suite prélèvements effectués à la demande de la médecine du travail dont il ressortait les conclusions suivantes (pièces n°5 CPAM)':

— une qualité de l’air neuf soufflé satisfaisante dans l’ensemble des bureaux';

— des débits d’air neuf très variables dans le temps et non maintenus en permanence au-dessus du seuil réglementaire dans 75% des bureaux contrôlés';

— une qualité de l’air ambiant insatisfaisante dans 60% des bureaux contrôlés au regard de la qualité microbiologique ou dépassant le seuil de concentration de CO2';

— la mise en évidence d’un défaut de ventilation dans les bureaux occupés par la CPAM aux étages 34 et 35 par des débits d’air neuf en majorité trop faibles, cause ponctuelle d’une dégradation de la qualité de l’air par accumulation d’aérobiocontaminants (flore totale, moisissures) et de CO 2';

— la préconisation de régler le système de ventilation de façon à garantir en permanence un débit d’air neuf au moins égal à 25 m3/h par personne.

Le 7 décembre 2009, la CRAMIF, mandatée par le CHSCT, a établi un rapport relatif à la qualité de l’air dans les locaux occupés par la CPAM, dont il ressort que certaines bouches d’introduction d’air présentent des « moutons » de poussière et que, de manière générale, le renouvellement d’air neuf n’est pas suffisant (pièce n°14 CPAM).

Le 23 novembre 2010, le rapport de contrôle des installations d’aération et d’assainissement des locaux de travail de la Tour la [Localité 49] de la société Bureau Véritas constate que la CTA alimentant la partie haute de la Tour fonctionne correctement. Cependant, un écart assez important entre les débits mesurés d’air neuf au niveau des registres Iris et ceux soufflés dans les bureaux dans les niveaux 18 à 35 de la tour est relevé. Il est alors recommandé de procéder à une vérification complète des gaines pour s’assurer de l’absence de fuite et de défaut de raccordement aux bouches de soufflage. Toutefois, il est conclu que la conformité en termes d’aération et d’assainissement des locaux de travail est fonction du nombre d’occupants effectifs par plateau (pièce n°52-8 SCI TLV).

En janvier 2011, la société Aerolab a établi un rapport de contrôle des débits d’air neuf dans les étages 29 à 35 de la Tour et constaté un débit dans les bureaux, inférieur au débit mesuré dans les conduits d’en général 30%, voire 54% à l’étage 35, pouvant être imputable notamment à une fuite importante dans le réseau, recommandant une inspection visuelle et un nettoyage de ceux-ci (pièce n°18 CPAM).

A la même époque, aux termes d’un rapport d’analyse de la qualité de l’air fournissant diverses mesures de concentration des polluants gazeux, de la flore, de la température et de l’hygrométrie de l’air dans les locaux litigieux, la société LCFM en conclut que les troubles manifestés par les occupants s’apparentent «'au syndrome des bâtiments malsains, généralement associé à la climatisation de l’immeuble'». Elle rappelle que «'d’après le code du travail, dans les locaux fermés où le personnel est appelé à séjourner, l’air doit être renouvelé de façon à maintenir un état de pureté de l’atmosphère propre à préserver la santé des travailleurs ' En l’état, les résultats obtenus lors de cette intervention, laissent penser que la ventilation en place joue pleinement son rôle en termes de filtration. On peut en revanche s’interroger sur la répartition des débits pour l’ensemble des niveaux desservis'» (pièce n°51-1 SCI TLV).

Il est constant que la CPAM a quitté les locaux pris à bail au 31 janvier 2011 suite à une nouvelle interpellation de l’Inspection du travail quant au respect de ses obligations en qualité d’employeur vis-à-vis de ses salariés lui rappelant que ces derniers peuvent exercer leur droit de retrait, qui vise les situations dans lesquelles les salariés ont un motif raisonnable de penser que certaines situations présentent un danger grave et imminent pour leur vie ou leur santé, les autorisant à interrompre leurs activités, tant que leur employeur n’a pas mis en place les mesures de prévention adaptées.

Les rapports techniques postérieurs au départ de la CPAM, ainsi que le rapport d’expertise judiciaire, ont confirmé l’ensemble de ces constats': déséquilibre dans les débits d’air entre les étages certains étant sur-alimentés en débit d’air neuf (étages 29 à 31) et d’autres sous-alimentés (étages 32 à 35), gaines souples en plénum écrasées, grilles de diffusion sales, dépôts importants de particules dans les gaines et certaines grilles de diffusion pouvant affaiblir les débits d’air, fuites importantes sur les réseaux notamment aux niveaux 34 et 35, grand déséquilibres entre les étages des réglages des flux d’air par les modules Iris, encrassement des filtres CTA, flexibles et gaines souples dé-raccordés, malfaçon dans l’installation d’un Iris sur le piquage vertical dans un coude générant une perte anormale de charge… .

L’expert judiciaire, M. [C], a effectué des mesures de débits aérauliques dont il est ressorti des sur-débits élevés, entre 40 et 88% aux niveaux 29 à 31 et des sous-débits importants entre 26 et 50% sur les niveaux 32 à 35 (note aux parties n°2) soulignant «'un réseau totalement déséquilibré verticalement'». Il en a conclu à la vétusté du réseau aéraulique, difficilement réparable (note aux parties n°10), générant des fuites et des déchets – résidus de laine de verre ou de laine de roche – qui ont obstrué les gaines, les diffuseurs et les filtres à remplacer. Il a imputé la faute à l’origine du préjudice de la CPAM à hauteur de 40% à la société Cegelec en charge de la maintenance, à hauteur de 35% à la charge de la société [D] en charge des audits qui n’a pas appréhendé les anomalies et à hauteur de 25 % à la société Yxime, devenue la société [Y], en charge de la gestion de l’immeuble qui n’a pas prescrit les mesures qui s’imposaient. Il a évalué le montant des travaux, qualifiés de totalement justifiés, caractérisant ainsi la vétusté du système, à la somme de 1.201.562,52 €.

La société Cegelec notamment soutient, sur la base d’une note d’observations sur le rapport judiciaire effectuée le 6 mai 2002 par le cabinet CPA experts (pièce n°12bis Cegelec), que ce rapport serait inexploitable en raison, d’une part, de l’absence de connaissance des effectifs réellement présents sur site ne permettant pas de caractériser un manquement à l’obligation de garantir un renouvellement d’air par agent de 25m3/h, d’autre part, de l’absence de prise en compte des effets de l’installation des ventilateurs relais par l’expert.

Cependant, sur le premier point, l’expert a souligné que «'l’influence est théorique ['] sur le plan pratique, le nombre de salariés n’a aucune influence, puisque la superficie moyenne dont disposait chaque salarié était relativement importante, ce qui ne risquait pas de perturber les flux de soufflage'», ce que corrobore les conclusions convergentes des divers rapports techniques ci-dessus évoqués qui ont constaté la persistance des mêmes anomalies malgré la variation des effectifs dans le temps de sorte que ce moyen est inopérant.

Sur le second point, tel que décrit dans sa note aux parties n°4, l’expert a procédé à des mesures après avoir remis en fonctionnement les ventilateurs relais et constaté leur effet positif sur les débits d’air aux niveaux 34 et 35 sans perturbation pour les autres niveaux. Néanmoins, il a relevé que les ventilateurs étaient équipés de «'pressostat d’asservissement de surpression'» expliquant leur arrêt automatique et en a déduit qu’ils n’avaient pas fonctionné longtemps après leur installation de ce fait, ce qui corrobore le ressenti des utilisateurs d’une amélioration de la situation après l’installation des ventilateurs relais cependant provisoire de sorte que ce moyen est inopérant.

Contrairement à ce que soutient la SCI [Adresse 48], il s’infère de ces éléments qu’elle savait, dès avant la signature du bail avec la CPAM, que, sans mener les travaux préconisés par ses prestataires techniques, elle mettait à disposition des locaux affectés par un déséquilibre des réseaux d’air hygiénique les rendant impropres à garantir un apport d’air neuf suffisant aux besoins des utilisateurs.

Les études et mesures opérées pendant la durée d’occupation des locaux par la CPAM établissent que le système de ventilation n’a pas permis de garantir dans les bureaux un renouvellement d’air de garantir un état de pureté de l’atmosphère propre à protéger la santé des travailleurs.

Malgré les constats techniques récurrents et convergents et malgré les interpellations de la CPAM, en attribuant la cause et l’origine des désordres aux utilisateurs, la bailleresse s’est soustrait à ses propres obligations de sorte que le moyen tiré de sa réactivité dans les mesures mises en place est inopérant.

En effet, l’appelante avait connaissance, d’une part, de ce que la vétusté (notamment, puissance des moteurs des C.T.A et encrassement significatif des filtres, vétusté des éléments d’équipements centraux -note aux parties n°7 de l’expert ' audit [D] de mai 2007) et le défaut d’entretien de l’équipement collectif (notamment, poussières et autres résidus encombrant le réseau provenant des gaines verticales, défaut de piquage des gaines horizontales…) ne permettaient pas de garantir un apport suffisant d’air neuf dans les locaux de la CPAM, ce qui, conjugué à un défaut d’équilibrage des réseaux d’air hygiénique – gaines horizontales – sur l’ensemble des plateaux, ne permettait pas de respecter le débit contractuel sur tous les plateaux de la superstructure, soit la totalité de l’immeuble.

Malgré les recommandations de procéder à une étude générale du rééquilibrage du réseau aéraulique affecté par les désordres constatés dans les gaines horizontales – écrasements de gaines, fuites – la bailleresse a opté pour des mesures correctives ou d’entretien – remplacement des modules «'Sitruk'» par des registres «'Iris'» en avril 2010, pose de ventilateurs variables aux étages 34 et 35 en janvier 2010 (pièce n°21 CPAM), prestation de nettoyage des bouches de soufflage, des gaines souples, des deux CTA et désinfection de l’ensemble des réseaux à l’été 2010 (pièces n°42,43 SCI [Adresse 48] et pièce n°15 [Y]) dont les effets ont cependant été limités dans le temps (pièce n°52-6 SCI TLV) et n’ont pas permis de garantir des conditions pérennes d’occupation normale des locaux, ni de faire disparaître les maux provoqués chez les usagers de sorte que le moyen soutenu par la bailleresse de son absence de faute est inopérant.

Sans tirer les conséquences de l’insuffisance de ces travaux réparatoires, la bailleresse n’a pas entrepris de travaux d’investissement d’envergure de nature à remédier à la défaillance structurelle du système aéraulique et à sa vétusté, impliquant des travaux depuis les CTA en passant par les réseaux verticaux et horizontaux de distribution comprenant les trappes de visites et régulateurs de vitesse pour aller vers les bouches de soufflage (devis de la société Forest), et à garantir au preneur la mise à disposition de locaux conformes à l’usage de bureaux auxquels ils étaient destinés, mettant ainsi en danger la santé et la sécurité, notamment, des agents de la CPAM.

Ainsi, le manquement de la SCI [Adresse 48] dès l’origine à son obligation principale de délivrance, qui impliquait la mise à disposition de locaux permettant un usage conforme à leur destination et leur maintien en état de servir à cet usage pendant toute la durée du bail, est établi sans que la bailleresse ne puisse tenter de s’exonérer de sa responsabilité aux motifs des fautes commises par ses prestataires, s’agissant d’une des obligations essentielles du bailleur.

Dans ces conditions, il ne peut être fait grief à la locataire d’avoir choisi d’évacuer la totalité de ses services ni alléguer sans autre démonstration qu’il s’agissait d’un choix économique d’opportunité, alors que la CPAM a par précaution respecté ses obligations en qualité d’employeur, notamment, de garantir la protection de la santé et de la sécurité de ses salariés qui lui avaient été clairement rappelées par l’inspection du travail, caractérisant ainsi une urgence sanitaire, contrairement à ce que soutient la société Sapian.

Dès lors, c’est à bon droit que le tribunal a considéré que le manquement du bailleur était suffisamment grave pour justifier la résolution du contrat, sans qu’il ne puisse être soutenu que cette conséquence juridique est disproportionnée au regard du fait que seuls deux étages sur sept ont été concernés, ce que contredisent au demeurant les mesures de débit d’air ci-dessus rappelées’ qui établissent un déséquilibre du système sur plusieurs étages du bâtiment, dans la mesure où les parties ont contractuellement reconnu que les locaux constituaient un tout indivisible (article 2 du bail).

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a prononcé la résolution du contrat de bail dès l’origine.

Sur les effets de la résolution

La résolution anéantit rétroactivement le contrat et remet les parties dans l’état où elles se trouvaient avant sa passation de sorte que, contrairement à ce qui est soutenu par le GAN, les parties doivent restituer l’intégralité des prestations échangées.

Le remboursement du loyer et le paiement d’une indemnité d’occupation

Au regard des éléments soumis à son appréciation, la cour retient que le tribunal a, par des motifs précis et pertinents qu’elle approuve, fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties, en considérant que le bailleur était tenu de restituer l’intégralité des loyers et charges versées par le preneur, selon décompte non contesté par l’appelante en cause d’appel, à hauteur de la somme totale de 18.966.816,14 euros et que la CPAM était tenue au versement d’une indemnité d’occupation justement évalué au montant de 9.230.000 euros.

Il sera simplement ajouté que, contrairement à ce que soutient la bailleresse, la restitution de la totalité du montant des loyers payés par la CPAM est la conséquence juridique du prononcé de la résolution, les choses étant remises dans l’état dans lequel elles se trouvaient avant la résolution, sans que les ordonnances rendues en référé, qui n’ont pas au principal autorité de la chose jugée, n’influent sur ce principe.

Il ne peut davantage être fait grief au preneur de ne pas avoir mise en demeure préalablement le bailleur en ce qu’il est admis qu’en cas d’urgence, soulignée par l’Inspection du travail qui rappelait le droit de retrait des salariés, ou de gravité du comportement d’une partie, caractérisée au cas d’espèce par le manquement du bailleur à son obligation de délivrance, il peut être mis fin unilatéralement au contrat.

En contrepartie, la jouissance des locaux pendant le seul temps de présence sur site est compensée par le paiement d’une indemnité d’occupation de droit commun. Ainsi, contrairement à ce que soutient la bailleresse, la CPAM ayant quitté les lieux au 31 décembre 2010, elle n’était plus tenu, à compter du 1er janvier 2011 au paiement d’aucune somme, ni des loyers dont le paiement a été suspendu par le jugement mixte en date du 24 janvier 2013, ni du paiement des charges entre le 1er janvier 2013 et la fin du bail.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de l’appelante à ce titre du paiement des et la prétention formée de ce chef devant la cour sera rejetée.

Contrairement à ce que soutient le GAN, la résolution prononcée anéantissant rétroactif du contrat, peu importe que la CPAM soit assujettie ou non à la TVA dès lors qu’elle est fondée à solliciter la restitution du montant des loyers et charges effectivement réglé. Le tribunal sera donc confirmé en ce qu’il a prononcé la condamnation sur la base de ce qui a été effectivement payé par la locataire.

Le moyen tiré de la limitation du remboursement aux seuls étages visés par les désordres n’est pas plus opérant dès lors que le contrat est mis à néant dans sa globalité. Enfin, contrairement à ce qui est soutenu, le récapitulatif de le demande de la CPAM tient compte, dans les sommes payées, des avoirs dont elle a bénéficié au titre des régularisations de comptes de charges. La prétention à ce titre sera rejetée.

Par ailleurs, contrairement à ce que soutient la CPAM, si l’insuffisance de débit d’air a été constatée sur tous les étages pris à bail, les manquements ont été moindres sur les étages 29 à 33 et, sur les étages plus particulièrement affectés, soit les 34ème et 35ème, elle n’a pas été dans l’impossibilité absolue d’occuper les locaux pendant la période de référence privant ainsi la bailler de la libre disposition de son bien de sorte que la demande de réfaction du montant de l’indemnité d’occupation formée n’apparaît pas justifiée et sera rejetée.

Le jugement sera confirmé sur le montant des restitutions.

Il s’infère de ces éléments qu’après compensation entre les créances réciproques des parties, la SCI [Adresse 48] sera condamnée à rembourser à la CPAM de Paris la somme de 9.736.816,14 euros (18.966.816,14 ' 9.230.000) assortie des intérêts au taux légal à compter du 12 mai 2011 pour les sommes versées à cette date et au fur et à mesure de leur engagement pour les sommes versées postérieurement étant entendu qu’en matière de restitution du prix consécutive à la résolution du contrat la date de la demande en justice vaut sommation au sens de l’article 1153 du code civil, dans sa version applicable aux faits de la cause.

Le jugement sera infirmé de ce chef.

Les dommages et intérêts sollicités par la CPAM

Contrairement à ce que soutient l’appelante et, tel que rappelé ci-dessus, le contractant à qui l’inexécution n’est pas imputable peut toujours se voir accorder des dommages et intérêts dès lors que l’anéantissement du contrat résultant de la faute de son cocontractant lui a occasionné un préjudice résultant directement de celle-ci. La réparation du préjudice causé doit être intégrale conformément aux dispositions de l’article 1382 devenu 1240 du code civil.

A titre liminaire, la cour relève que le tribunal a accordé la somme indemnitaire de 300.000 euros se décomposant à hauteur de 250.000 euros pour les dépenses occasionnées par la résolution du contrat et 50.000 euros au titre de l’atteinte à sa réputation, chef du jugement dont la CPAM sollicite l’infirmation.

* sur les frais engagés

En cause d’appel, la CPAM justifie des dépenses par elles engagées, dont les quantum ne sont pas discutés, et qui se décomposent ainsi':

— frais d’analyse de la Société L3A': 34.379,02 € TTC

— frais de notification du 2 juin 2009': 71,79 € TTC

— frais de sommation de faire délivrée les 4 et 7 septembre 2009':65,09 € TTC

— frais d’intervention de la société Aérolba': 9.705,54 € TTC

— frais de constat de Me [E] [L] en date du 16 juin 2011': 3.477,55 € TTC

— frais de déménagement et de réaménagement': 189.345,01 € TTC

— coût de la main d''uvre affectée au déménagement du site'; 30.326,12 € TTC

— frais d’opposition à sommation délivrée le 21 mai 2013'; 162,30 € TTC

— frais de délivrance des congés': 1.330 € TTC

soit la somme de 268.862,42 € TTC.

Contrairement à ce qui est soutenu, notamment par le GAN, compte-tenu des plaintes de ses salariés, la CPAM a été tenue d’engager des frais d’analyse de l’air face à l’absence de communication des résultats d’analyse des débits d’air effectués par la bailleresse ou la société Yxime, devenue [Y], et sur les éléments techniques dont elles avaient connaissance, de sorte que la demande de la CPAM sur cette dépense est justifiée.

De même, ce sont bien les défaillances du système aéraulique et les risques sanitaires encourus par les salariés qui ont contraint la CPAM à quitter de façon anticipée les lieux entraînant des dépenses de déménagement, incluant le temps passé par les service pour y procéder, et d’aménagement de ses services sans que l’allégation selon laquelle la CPAM aurait nécessairement quitté les lieux à terme ne soit étayée. De ce fait, l’indemnisation, d’une part, des dépenses de nettoyage engagées afin de restituer les locaux en bon état, d’autre part, des frais d’électricité payés après son départ des lieux, des travaux d’aménagement des locaux informatiques non pris en charge par la bailleresse et de maintenance du parc téléphonique est justifiée.

Enfin, les frais d’huissiers engagés, avant l’instance ou pour les besoins de l’instance, ne relèvent pas des dépens et doivent être indemnisés en ce qu’ils ont été rendus nécessaires par le manquement du bailleur à son obligation de délivrance.

Au regard des justificatifs versés aux débats, les montants engagés par la CPAM s’établissent à la somme de 268.862,42 euros, arrondie à la somme de 268.862 euros.

* sur la perturbation dans l’exercice de la mission de service public

La CPAM sollicite une indemnisation, à hauteur de 150.000 euros, au titre de la perturbation dans l’exercice de sa mission de service public qu’elle distingue de l’atteinte à sa réputation, qui constitue effectivement un préjudice distinct.

Elle fait état des perturbations nécessairement subies par les agents, désorganisés dans le cadre de leurs activités de formation, de service informatique et de contrôle médical, au regard de la nécessité pour le personnel de faire des pauses en raison des troubles physiques manifestés résultant de la défaillance du système aéraulique.

Compte-tenu du temps passé sur site et des troubles subis les agents sur les étages supérieurs, le préjudice à ce titre sera justement indemnisé à hauteur de 31.000 euros.

La SCI [Adresse 43] [Adresse 34] [Localité 49] sera condamnée à payer à la CPAM, à titre de dommages et intérêts, la globale de somme 299.862 € (268.862+31.000), arrondie à 300.000 euros.

Le jugement sera confirmé de ce chef.

Les dommages et intérêts sollicités par la SCI [Adresse 48]

L’appelante sollicite la condamnation de la CPAM à lui verser la somme de 10.000 euros au titre du préjudice subi en terme d’image compte-tenu du départ anticipé de la locataire.

Cependant, aucune faute n’ayant été relevée à l’égard de la CPAM dont le départ, non seulement justifié, est exclusivement lié au manquement du bailleur à son obligation de délivrance, la demande à ce titre de l’appelante sera rejetée.

Sur les causes et origine des désordres

Aux termes de son rapport, l’expert a constaté':

— l’existence de non-conformités du renouvellement d’air';

— l’absence d’impact du cloisonnement des bureaux sur le débit d’air, le calepinage de la position des bouches de soufflage étant correct globalement avec peu de collisions avec les cloisons';

— l’absence d’influence du nombre de salarié sur les flux de soufflage et donc sur la conformité du débit d’air';

— les causes principales des déficits des débits sont des fuites importantes des réseaux de gaines, la présence d’une quantité importante de résidus de laine de verre ou de roche provoquant de nombreuses obstructions des réseaux aérauliques, un état médiocre des réseaux aérauliques terminaux, plusieurs gaines souples ayant été retrouvées arrachées, en mauvais état ou déconnectées (note aux parties n°2)';

— l’arrêt des deux ventilateurs relais en raison de leur «'asservissement à des pressostats de « surpression '' et (qu')il y a tout lieu de penser qu’ils n’ont pas beaucoup fonctionné depuis leur installation début 2010'» – observation cohérente avec l’amélioration provisoire constatée à l’époque telle que rappelée ci-dessus – alors qu’ils apportaient en fonctionnement une réelle amélioration des débits dans des proportions allant de 48% à 65 % aux 34ème et 35ème étages Nord sans défavoriser les autres étages (note aux parties n°5)';

— la nécessité de remplacer complètement les gaines et organes de réglage des réseaux de soufflage et a validé le devis de la société Forest à hauteur de 1.201.562,52 euros TTC.

L’expert en a conclu, sur l’imputation des désordres et leurs conséquences, compte-tenu de ses propres constations et des informations qui lui ont été transmises':

— une imputabilité à hauteur de 40% à Cegelec en sa qualité d’exploitant chargé de la maintenance qui n’a pas appréhendé les anomalies relevées, ni eu les réactions ou formulé les propositions nécessaires au regard de la gravité des nuisances subies';

— une imputabilité à hauteur de 30% à [D] qui dans ses audits n’a pas identifié des problématiques importantes telles les fuites de gaine et les corps étrangers s’y trouvant';

— une imputabilité à hauteur de 30% à Yxime, devenue [Y], en tant que gestionnaire de la Tour qui face à la gravité et au volume des plaintes n’a pris les mesures draconiennes qui s’imposaient.

Le tribunal a, au vu du rapport d’expertise judiciaire et des nombreux documents techniques versées aux débats, considéré que les désordres majeurs de la ventilation mécanique sont dus à hauteur de 50% à une vétusté générale du système non réparable, à hauteur de 30% à une inadaptation du réseau secondaire aux conditions d’occupation et de cloisonnement des bureaux, en termes de puissance de distribution interne du débit, de défaut de régulation et de positionnement des bouches de soufflage, lequel est imputable au bailleur tel que vu ci-dessus, à hauteur de 20% à un défaut d’entretien, partage des causes des désordres dont le tribunal a tiré toutes conséquences lors des appels en garantie.

Au regard des éléments soumis à son appréciation, la cour retient que, contrairement à ce que soutient l’appelante et ses co-contractants principaux, la non-conformité du système aéraulique ne concernait pas que les locaux occupés par la CPAM mais affectait de nombreux étages et les dysfonctionnements concernaient l’ensemble du réseau tant vertical qu’horizontal dont l’entretien relevait aussi pour les gaines en plénum de la bailleresse caractérisant la vétusté du système aéraulique, impropre à remplir ses fonctions, de sorte que la responsabilité de la bailleresse et le manquement à son obligation de délivrance est caractérisé.

De ce fait, le tribunal a, par des motifs précis et pertinents que la cour approuve, fait une exacte appréciation des faits de la cause dans la détermination de l’origine des désordres et la ventilation des causes dans les proportions ci-dessous rappelées.

Sur les demandes en garantie formées par la SCI [Adresse 48]':

— à l’encontre de la société CEGELEC

Aux termes de l’article 1134 du code civil, dans sa version applicable aux faits de l’espèce, Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi.

La bailleresse a conclu avec la société Cegelec un contrat d’exploitation et de maintenance multi-technique, le 31 octobre 2007, portant, aux termes de l’article 2.1.1 sur «'les équipements installés dans les parties communes (hors parties louées), les équipements communs installés dans les parties loués. Sa mission incluait notamment, au regard du DPGF visé au point 2.3.1, le lot «'génie climatique, y compris VC'».

Tel que vu ci-dessus et conformément à la présomption posées par l’article 3 de la loi de 1965, contrairement à ce que soutient la société Cegelec, l’entretien du réseau secondaire du système de ventilation courant en plénum des locaux loués lui incombait donc.

Tel que jugé par le tribunal, la société Cegelec était tenue d’une obligation de résultat dans l’exécution de ses prestations de maintenance et d’une obligation de conseil sur les suites à donner aux constatations faîtes à cette occasion dans le cadre du volet de la maintenance préventive, de sorte qu’elle ne peut tenter de s’exonérer de sa responsabilité au motif qu’elle aurait répondu aux sollicitations des occupants comme attestés par ses fiches d’ordre de travail.

Il ressort des éléments longuement détaillés ci-dessus et des motifs précis du tribunal auxquels la cour renvoie et qu’elle adopte qu’au regard de l’état du réseau principal – encrassement des CTA, accumulation de poussières et fibres au point bas de la gaine verticale – et du réseau secondaire – empoussièrement des gaines horizontales, obstruction des bouches et/ou grilles de ventilation par de nombreux résidus – que la société Cegelec a gravement manqué à son obligation d’entretien. Au demeurant, au regard de la généralisation des dysfonctionnements du système aéraulique, non limités aux seuls étages loués à la CPAM, à la récurrence et la gravité des désordres occasionnés aux occupants, elle a manqué à son obligation de conseil auprès de la bailleresse qu’elle ne justifie pas avoir alerté sur l’état de vétusté du réseau.

Il s’en déduit que c’est à bon droit que le tribunal a considéré qu’elle était responsable à hauteur de 95% du défaut d’entretien du système aéraulique et, cette cause contribuant à hauteur de 20% au dommage, retenu une responsabilité de sa part à hauteur de 19%.

Le jugement sera donc confirmé de ce chef.

— à l’encontre de la société [D]

Aux termes de l’article 1134 du code civil, dans sa version applicable aux faits de l’espèce, Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi.

Il ressort des pièces versées aux débats par la société [D] qu’elle a été en charge de trois missions distinctes, formalisées sous forme de propositions d’honoraires auprès de la bailleresse.

La première mission d’assistance technique a porté sur un «'diagnostic réseaux d’air hygiénique et adaptation si césarienne'» proposé le 14 avril 2007 (pièce n°31) ayant donnée lieu aux deux notes des mois de mai et juin 2007 rappelées ci-dessus ainsi que leurs préconisations et coûts de travaux proposés (pièces n°1 et 2 [D]), aux termes desquelles la mission a pris fin.

La seconde mission a porté sur une «'mission d’assistance technique à réaliser pour le compte de la bailleresse dans le cadre de l’ensemble des travaux d’aménagement locatifs effectués par Easyburo du 29ème au 35ème étages de la Tour [Localité 38]'». Le contrat a prévu que «'la présente mission ne constitue pas une mission de maîtrise d''uvre ou de bureau d’études, et les remarques de [D] Consultants sur le mode de réalisation et la qualité des ouvrages exécutés seront transmises à (la bailleresse) qui décidera de la conduite à suivre.'» (pièce n°7 [D]) Sa mission comportait l’analyse financière du bordereau des prestations proposées par la société Easyburo, devenue CBRE Design & Project, et la compatibilité des travaux envisagés avec les contraintes techniques et de sécurité propres à l’IGH, la vérification sans contrôle qualitatif de l’avancement des travaux par rapport au calendrier d’exécution contractuel, la vérification de la cohérence entre le bordereau de vente et les travaux exécutés, l’assistance au maître d’ouvrage dans la vérification des levées de réserves et l’assistance au maître d’ouvrage dans l’année de parfait achèvement. Elle a pris fin à la levée des réserves émises lors de la réception des travaux.

La troisième mission a porté sur une mission de bureau d’études techniques dans le cadre de travaux d’équilibrage vertical des réseaux aérauliques de [Localité 35] la [Localité 49] (pièce n°10 [D]). Cette proposition d’honoraire n’est pas signée des parties et ne prévoit pas la durée de la mission comportant, notamment, l’analyse des devis des entreprises et le pilotage et suivi des travaux d’équilibrage. Il ressort des pièces n° 20, 41 et 43 de la SCI [Adresse 48] que, dans ce cadre, elle a validé et suivi les travaux menés par la société Europ’Air concernant la pose des ventilateurs relais.

Il ressort des conclusions de sa première mission qu’elle avait parfaitement connaissance de la vétusté du système aéraulique, primaire et secondaire, évoqué dans ses premières notes et qu’elle a alerté sur l’impact des travaux menés dans le temps sur le réseau secondaire en terme de déséquilibrage des débits et de fuites de sorte que le moyen soutenu devant la cour de ce chef est inopérant.

Il a déjà été répondu ci-dessus aux critiques opérées à l’égard du rapport d’expertise et rappelé que l’entretien et la réparation du système aéraulique, primaire et secondaire, relevait du bailleur s’agissant de parties communes, de sorte que les moyens soulevés à ce titre et, notamment, de la responsabilité de la CPAM dans la survenance des désordres, sont infondés. Il a de même été répondu sur la gravité des désordres et l’obligation dans laquelle la CPAM a été de quitter les locaux afin de préserver la santé de ses salariés.

Contrairement à ce que soutient la société [D], en sa qualité de consultant technique, elle était tenue d’un devoir de conseil renforcé vis-à-vis de la bailleresse. Or, malgré la connaissance qu’elle avait de la vétusté et de l’inadéquation du système aéraulique dès l’origine, de l’insuffisance des travaux ponctuels préconisés et réalisés (changement des modules Sitruk par des registres Iris, installation des ventilateurs relais) pour permettre un usage des bureaux conforme aux besoins de la locataire, elle n’a jamais, comme relevé par le tribunal par des motifs pertinents auxquels la cour renvoie, proposé de solution d’ensemble de rénovation du système aéraulique caractérisant ainsi le manquement à son devoir de conseil.

Cependant, compte-tenu du caractère ponctuel et circonscrit de ses interventions, le jugement sera infirmé en ce qu’il a retenu une responsabilité de sa part dans la réalisation des désordres à l’origine de la résolution du bail à hauteur de 11%, laquelle sera ramenée à 6%

Le jugement sera donc infirmé de ce chef.

— à l’encontre de la société Yxime, devenue la société [Y],

Il résulte des dispositions des articles 1191 et suivant du code civil que le titulaire d’un mandat de gestion locative et technique d’un immeuble est tenu, envers son mandant, d’une obligation de moyen, de prudence et de diligence.

Il engage sa responsabilité professionnelle en cas de manquement à son devoir de conseil et d’information de son mandant.

Il est constant que l’inexécution de son obligation par le mandataire fait présumer la faute commise et qu’en cas de mauvaise exécution, il incombe au mandant de rapporter la preuve de la faute commise dans la gestion, étant entendu, contrairement à ce que soutient l’appelante, que le mandant est tenu de contrôler la bonne exécution de ses obligations par le mandataire.

Au cas d’espèce, la société Yxime, devenue la société [Y], a conclu successivement deux contrats de mandat de gestion immobilière, le premier avec la société Renta Corporation, le 4 juillet 2007, le second avec la société TLV le 27 mai 2009 (pièce n°6 et 7 [Y]).

Aux termes de ces deux contrats, la société Yxime, devenue la société [Y], a été en charge d’un mandat de gestion locative et de gestion technique de l’immeuble «'comprenant notamment le pilotage des contrats, le suivi des travaux d’entretien courant, la mise en place et le suivi du plan pluriannuel de travaux et ce, en tenant compte de la réglementation applicable à l’immeuble'», dont l’objectif est, selon les contrats (points 5.2 pour le premier et 1.5.1 pour le second) de «'permettre au mandant de maintenir, dans toute la mesure du possible, le patrimoine aux normes de qualité et de service les plus élevés et de satisfaire les besoins et souhaits des sociétés locataires, des occupants et de leurs visiteurs'».

Tel que relevé par le tribunal, il ressort des constats opérés ci-avant concernant les désordres subis par les salariés de la CPAM dont la société Yxime, devenue la société [Y], avait parfaitement connaissance dès l’origine des désordres, non seulement en ce qu’elle a missionné la société [D] pour mener les trois audits visés ci-dessus, mais encore en sa qualité de première interlocutrice de la locataire et de ses salariés.

Elle a, de même, dans l’exercice de son mandat de gestion été la première destinataire des constats techniques des différents intervenants quant à l’inadéquation du système aéraulique aux besoins des occupants et à son mauvais entretien sans justifier avoir formulé au bailleur les préconisations qui s’imposaient, ni dans la réalisation des premiers travaux proposés par les société [D] et Tempéol, ni dans le cadre d’un plan pluri-annuels de travaux de remplacement de la totalité du système aéraulique caractérisant ainsi un défaut d’exécution de ses obligations indépendamment de toute faute.

Il s’infère de ces éléments que ces manquements graves à ses obligations contractuelles, tant vis-à-vis du bailleur dans sa mission de préservation du patrimoine immobilier à elle confiée, que du bailleur et de la locataire, dans sa mission de s’assurer du respect des dispositions réglementaires en matière d’hygiène, de santé et de sécurité, sont de nature à engager sa responsabilité dans la réalisation des causes de la résolution du contrat, qui sera évaluée à 11%.

Le jugement sera donc infirmé de ce chef.

Sur les demandes en paiement formées par la SCI [Adresse 48]

Aux termes de l’article 1147 du code civil, dans sa version applicable aux faits de l’espèce, celui qui n’exécute pas son obligation est tenu de réparer le dommage en résultant à charge pour celui réclamant réparation d’établir la faute de son contractant et le lien de causalité entre celle-ci et le préjudice subi.

Par ailleurs, la réparation d’une perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée.

La SCI [Adresse 48] sollicite la condamnation des sociétés Cegelec, [D] et Yxime, devenue la société [Y], à l’indemniser des préjudices suivants, qu’elle estime avoir subis selon leur part contributive dans la réalisation du dommage, soit selon elle 40% pour la société Cegelec, 30% pour la société [D] et 30% pour la société Yxime, devenue la société [Y]':

— au titre des travaux de mise en conformité du système de ventilation pour 1.201.562,52 € TTC

Au regard des éléments soumis à son appréciation, la cour retient que le tribunal a, par des motifs précis et pertinents qu’elle approuve, fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties, en rejetant la demande de l’appelante à ce titre.

Il sera simplement ajouté que l’obligation principale du bailleur d’avoir à délivrer des locaux conformes à leur usage est attachée à la propriété du bien et il doit, à ce titre, assurer le coût des travaux de mise en conformité et de vétusté du bien et de ses équipements techniques.

Or, la SCI [Adresse 48] a fait le choix, dès avant la prise à bail des locaux par la CPAM, de n’engager ni les dépenses de travaux proposées par les sociétés [D] en mai 2007 et Tempéol, venue aux droits de la société Chauffage & entretien, en août 2007, ni les dépenses d’investissement, dont relève la mise en conformité du système aéraulique, proposés par la société [D] en juin 2007 de sorte que le lien de causalité entre le manquement de ces sociétés à leur obligation de conseil et le préjudice qu’elle dit avoir subi au titre du coût à assumer desdits travaux n’est pas établi ayant systématiquement refusé les travaux nécessaires à garantir la conformité du sytème aéraulique aux besoins des locataires.

Le jugement sera donc confirmé de ce chef

— au titre des honoraires de la société Bethac.

En absence de moyen au soutien de cette prétention, la cour retient, au regard des éléments soumis à son appréciation, que le tribunal a, par des motifs précis et pertinents qu’elle approuve, fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties en rejetant la demande à ce titre et sera donc confirmé de ce chef.

Tel que rappelé par le tribunal, la demande au titre du coût de l’expertise judiciaire sera examinée avec les dépens dont elle relève aux termes de l’article 699 du code de procédure civile.

La SCI [Adresse 36] demande, enfin, à être garantie de toutes condamnations par «'tous autres intervenants'», sans autre précision, ni moyen soulevé de ce chef de sorte que cette prétention ne sera pas examinée par la cour.

— au titre des loyers et charges

* pour la période du 1er trimestre 2013 et jusqu’à la fin contractuelle prévue du bail, soit le 30 juin 2013 pour les étages 32 à 35, et le 30 juin 2016 pour les étages 29 à 31.

Au regard des éléments soumis à son appréciation, la cour retient que le tribunal a, par des motifs précis et pertinents qu’elle approuve, fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties, en indemnisant le bailleur de ce chef au titre de la perte de chance de percevoir ces loyers à hauteur de la somme de 1.700.000 euros.

Il sera simplement ajouté que, contrairement à ce que soutient l’appelante, c’est à bon droit que le tribunal a tenu-compte d’une diminution des charges assumées par le bailleur dans des locaux vides, notamment, des dépenses d’électricité.

Bien que a société [D] et la société Yxime, devenue la société [Y], ne soutiennent aucun moyen sérieux quant à la contestation du principe ou du quantum des condamnations prononcées à leur encontre, ce quantum sera néanmoins infirmé les concernant au regard de la proportion de leur propre responsabilité dans la contribution au dommage subi.

La condamnation prononcée à l’encontre de la société Cegelec à hauteur de la somme de 900.000 euros sera confirmée.

La société [D] sera condamnée à payer à la SCI [Adresse 48] la somme de 300.000 euros.

La société Yxime, devenue la société [Y], sera condamnée à payer à la SCI [Adresse 48] la somme de 500.000 euros.

Le jugement sera donc partiellement infirmé de ces chefs.

* pour la période entre la fin contractuelle du bail de la CPAM et le 30 juin 2018 (5 ans pour les étages 32 à 35 et 2 ans pour les étages 29 à 31)

Au regard des éléments soumis à son appréciation, la cour retient que le tribunal a, par des motifs précis et pertinents qu’elle approuve, fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties, étant ajouté que, contrairement à ce que soutient la SCI [Adresse 48], d’une part, elle ne justifie pas davantage de la nécessité d’immobiliser les locaux pendant la période d’expertise alors que l’expert disposait d’une documentation technique suffisante pour statuer sur pièce, d’autre part, il lui était loisible d’anticiper les travaux de remplacement du système de ventilation à ses frais avancés.

Le jugement sera donc confirmé de ce chef.

Sur la garantie de la société Sapian, venue aux droits de la société ISS, au bénéfice de la société CEGELEC

Il ressort des dispositions de l’article 1134 du code civil, dans sa version applicable aux faits de la cause, que celui qui s’engage à exécuter une prestation technique est tenu d’une obligation de résultat et d’une obligation de conseil au vu des constatations faîtes au cours de l’exécution du contrat.

Tel que rappelé par le tribunal, la société CEGELEC a, par contrat du 16 juillet 2010, sous-traité à la société ISS les travaux de mise en propreté des réseaux aérauliques des étages 16 à 35 de l’immeuble litigieux, comprenant le nettoyage des gaines horizontales de soufflage et d’extraction, le nettoyage des bouches de soufflage y compris les gaines souples de raccordement, la désinfection de l’ensemble des réseaux, le nettoyage des deux CTA, ainsi que le remplacement des gaines souples de piquage, entre la gaine galva et la bouche de soufflage, ainsi que des gaines d’extraction si elles étaient trop empoussiérées et endommagées (pièces 8 à 8-4 Sapian). Il n’est pas contesté que la prestation a été réalisée, entre les 9 et 12 août 2010, et payée par la société Cegelec après exécution sans observation de la part de la société Cegelec ou de la société Yxime, devenue la société [Y], pour le compte dans le cadre du suivi des opérations d’entretien.

Il est tout aussi constant que la CRAMIF s’est rendue au sein de la Tour la [Localité 49] le 30 septembre 2010 (rapport daté du 15 octobre 2010 pièce n°17 Sapian) au 31ème étage et a relevé que «'les gaines ont été nettoyées depuis la «'pieuvre de distribution'» jusqu’à la bouche d’introduction d’air': nous ne voyons plus de «'moutons'» de poussières'» et constaté que «'le nettoyage des gaines a permis une meilleure introduction de l’air au 31ème étage': certaines personnes ressentent une amélioration, mais pas toutes. Le débit d’air neuf introduit sur ce plateau est passé de 2.288 m3/h à 3.214 m3/h soit un gain de 40%'».

De même, la société Aerolab a effectué, le 16 novembre 2010 (rapport du 30 décembre 2010 pièce n°9 et 9-1 Sapian), des prélèvements d’air pour une analyse de fibres aux fins de procéder à une comparaison entre les amas de fibres de laine de roche retrouvés dans les gaines de ventilation avec les fibres prélevées sur les membranes et conclu que «'les fibres récupérées au niveau d’une bouche de diffusion montrent une forte probabilité qu’il s’agit de fibre de laine minérale (roche ou verre). Aucune fibre de ce type n’a été retrouvée sur les prélèvements d’air ambiant et les fibres qui ont été prélevées dans l’air des salles proviennent en très grande partie de la présence humaine. L’origine des amas de fibres qui ont été retrouvées dans les gaines de ventilation ne peut pas être élucidée pour l’instant. Nous pouvons faire l’hypothèse raisonnable qu’elles peuvent provenir soit de l’isolant des gaines mais en général celui-ci se trouve à l’extérieur des conduits et le fait de les retrouver à l’intérieur est difficilement explicable(…). » La société Aerolab a préconisé une enquête pour identifier l’origine de leur présence et, conclu dans son rapport du 12 janvier 2011, s’agissant des déficits de débits constatés, à l’hypothèse d’une «'fuite de débit liée à une augmentation de perte de charge du réseau aéraulique causées par des bouchages des diffuseurs ou des défauts d’étanchéité du réseau aéraulique.'»

L’expert judiciaire, M. [C] a conclu sur ce point, comme vu ci-dessus, que les causes principales des déficits des débits sont des fuites importantes des réseaux de gaines, la présence d’une quantité importante de résidus de laine de verre ou de roche provoquant de nombreuses obstructions des réseaux aérauliques, un état médiocre des réseaux aérauliques terminaux, plusieurs gaines souples ayant été retrouvées arrachées, en mauvais état ou déconnectées.

Contrairement à ce que soutient la société Cegelec, il ne peut se déduire des constats techniques opérés ci-dessus un manquement de la ISS à son obligation de résultat quant à la bonne exécution de sa prestation dès lors, d’une part, que la CRAMIF a opéré peu de temps après l’intervention des constats inverses, d’autre part, que la présence de fibres dans les gaines de ventilation et bouche de diffusion constatée par la société Aerolab ne peut être imputée avec certitude à un défaut de nettoyage au regard de leur volatilité et de l’hypothèse émise par la société Aerolab confirmée par l’expert d’une provenance imputable aux fuites au niveau des gaines.

Il s’infère de ces éléments qu’en absence de lien de causalité entre le manquement à l’obligation de résultat allégué et le préjudice de la société Cegelec, la demande de garantie de la société Sapian est infondée.

Le jugement sera infirmé de ce chef, sans qu’il ne soit nécessaire de condamner la SCI [Adresse 48] à restituer à la société Sapian le somme de 96.824,88 euros TTC qu’elle a versé en exécution du jugement de première instance, le présent arrêt constituant un titre exécutoire.

Sur les autres appels en garantie

Une personne condamnée pour manquement personnel à ses obligations ne peut être garantie par un tiers sauf à démontrer que ce tiers a contribué au manquement qui lui est reproché par sa propre faute.

En absence de moyens nouveaux en cause d’appel, la cour retient qu’au regard des éléments soumis à son appréciation, le tribunal a, par des motifs précis et pertinents qu’elle approuve, fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties, s’agissant des appels en garantie formée, d’une part, par la société Cegelec à l’encontre des sociétés [D], Gan, CBRE et Guinier génie climatique, d’autre part, par le société [D] à l’encontre de la CPAM, de la SCI [Adresse 48] et des sociétés CBRE, Tempéol, venue aux droits de la société Chauffage & entretien, ATE, Yxime devenue [Y], Cegelec, Sapian sans qu’il n’y ait lieu de statuer préalablement de statuer sur les fin de non-recevoir tirées de la prescription.

De même, c’est à bon droit que le tribunal a déclaré sans objet les demandes subsidiaires en garantie formées par les sociétés CBRE et Tempéol, venue aux droits de la société Chauffage & entretien, en absence de condamnations prononcées à leur encontre.

Le jugement sera confirmé de ces chefs.

Sur la demande de mise hors de cause de la société AXA

Le tribunal a ordonné la jonction des instances opposant, d’une part, la CPAM de Paris à la société TLV 6, à la société Yxime, devenue la société [Y], à la société [D] Engineering, à la société GAN Assurances, à la SCI [Adresse 48], à la société Cegelec Missenard, à la société CBRE Workspace devenue CBRE Design & Project, à la société Europ’Air, aux droits de laquelle vient la société Guinier Génie Climatique, à la société Chauffage et Entretien désormais Tempéol, venue aux droits de la société Chauffage & entretien, à la société Assistance Technique en Énergies et Services et à la société ISS Hygiène & Prévention, et, d’autre part, celle opposant la société [D] Engineering et la société GAN Assurances à la société AXA France IARD.

En cause d’appel, la SCI [Adresse 48] a maintenu la AXA France IARD dans la cause sans former la moindre demande à son encontre de sorte. Cependant, du fait de la disjonction ordonnée par le tribunal de la présente instance de celle opposant la société Axa France IARD à la société [D] et le GAN Assurance, il est de bonne justice que la présente décision lui soit opposable.

Il ne sera pas fait droit à la demande de mise hors de cause.

Sur la demande indemnitaire de la société [D] au titre d’une atteinte à son image

Aux termes de l’article 1382 du code civil, dans sa version applicable aux faits de la cause, celui qui par sa faute occasionne un dommage à autrui est tenu de le réparer.

La société [D] soutient que sa condamnation en première instance a conduit à l’ouverture d’une procédure collective à son encontre en mars 2020, qui, s’agissant d’une information publique, a porté gravement atteinte à son image, inquiété ses prospects et clients et fait perdre des marchés.

Cependant, en dehors d’un courrier adressé à certains de ses clients, la société [D] ne produit aucun autre élément, notamment financier, permettant de caractériser l’atteinte à son image, ni la perte de chance d’obtenir de nouveaux contrats, ni le préjudice en ayant résulté de sorte que sa demande sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens, incluant les frais de l’expertise judiciaire.

Succombant en ses demandes, la SCI [Adresse 48] sera condamnée à payer à la CPAM la somme de 50.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter la charge des dépens d’appel.

Les autres demandes au titre des frais irrépétibles seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et contradictoirement,

REJETTE la fin de non-recevoir soulevée par la société Sapian';

INFIRME le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 4 décembre 2019 en ce qu’il a':

— condamné la SCI [Adresse 48] à payer à la Caisse Primaire d’Assurance Maladie de Paris la somme de 9.736.816,14 euros au titre de la restitution des sommes versées en exécution du contrat résolu, après compensation avec l’indemnité d’occupation due, avec intérêts au taux légal à compter du 24 janvier 2013';

— condamne la société [D] Engineering à relever et à garantir la SCI [Adresse 48] de l’ensemble des condamnations mises à la charge de cette dernière envers la Caisse Primaire d’Assurance Maladie de Paris à hauteur de 11%';

— condamné la société Yxime, devenue la société [Y], à relever et à garantir la SCI [Adresse 42] de l’ensemble des condamnations mises à la charge de cette dernière envers la Caisse Primaire d’Assurance Maladie de Paris à hauteur de 6%';

— condamné la société [D] Engineering à payer à la SCI [Adresse 48] la somme de 500.000 euros à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision';

— condamné la société Yxime, devenue la société [Y], à payer à la SCI [Adresse 48] la somme de 300.000 euros à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision';

— condamné la société ISS Hygiène & Prévention à relever et à garantir la société Cegelec Missenard de l’ensemble des condamnations mises à la charge de cette dernière envers la SCI [Adresse 48] à hauteur de 10%';

LE CONFIRME pour le surplus en toutes ses dispositions non contraires au présent arrêt';

Statuant de nouveau et y ajoutant ,

CONDAMNE la SCI [Adresse 48] à payer à la Caisse Primaire d’Assurance Maladie de Paris la somme de 9.736.816,14 euros au titre de la restitution des sommes versées en exécution du contrat résolu, après compensation avec l’indemnité d’occupation due, avec intérêts au taux légal à compter du 12 mai 2011 pour les sommes versées à cette date et au fur et à mesure de leur engagement pour les sommes versées postérieurement';

CONDAMNE la société [D] Engineering à relever et à garantir la SCI [Adresse 48] de l’ensemble des condamnations mises à la charge de cette dernière envers la Caisse Primaire d’Assurance Maladie de Paris à hauteur de 6%';

CONDAMNE la société Yxime, devenue la société [Y], à relever et à garantir la SCI [Adresse 48] de l’ensemble des condamnations mises à la charge de cette dernière envers la Caisse Primaire d’Assurance Maladie de Paris à hauteur de 11%';

CONDAMNE la société [D] Engineering à payer à la SCI [Adresse 48] la somme de 300.000 euros à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision';

CONDAMNE la société Yxime, devenue la société [Y], à payer à la SCI [Adresse 48] la somme de 500.000 euros à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision';

DÉBOUTE la société Cegelec Missenard de sa demande de garantie à l’encontre de la société ISS Hygiène & Prévention';

REJETTE la demande de la Caisse Primaire d’Assurance Maladie de [Localité 40] au titre de la réfaction du montant de l’indemnité d’occupation';

REJETTE la demande de la SCI [Adresse 48] au titre du paiement des charges';

REJETTE la demande de la SCI [Adresse 48] au titre du préjudice d’image';

REJETTE la demande de la SCI [Adresse 48] au titre des travaux de mise en conformité du système aéraulique';

REJETTE la demande du GAN de voir prononcer les condamnation hors taxes';

REJETTE les demandes de mise hors de cause des sociétés Axa France Iard, CBRE Design & Project, Tempéol et [D]';

REJETTE la demande indemnitaire de la société [D]';

REJETTE toutes autres demandes de garantie';

CONDAMNATION la SCI [Adresse 48] à payer à la Caisse Primaire d’Assurance Maladie de Paris la somme de 50.000 au titre de l’article 700 du code de procédure civile';

CONDAMNATION la SCI [Adresse 43] [Adresse 37] à payer à la société Axa France Iard la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile';

REJETTE toutes autres demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile';

CONDAMNE la SCI [Adresse 48] à supporter la charge des dépens d’appel.

La greffière La présidente