N°

45

GR

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Copies exécutoires

délivrées à :

— M^e Guédikian,

— M^e Maisonnier,

le 03.02.2020.

Copie authentique

délivrée à :

— M^e Abgral,

le 03.02.2020.

REPUBLIQUE FRANCAISE

COUR D’APPEL DE PAPEETE

Chambre Civile

Audience du 30 janvier 2020

RG 18/00096 ;

Décision déférée à la Cour : jugement n°766, rg 15/00662 du Tribunal Civil de Première Instance de Papeete du 5 décembre 2017 ;

Sur appel formé par requête déposée et enregistrée au greffe de la Cour d’appel le 12 mars 2018 ;

Appelantes :

La Société Immobilière Océanienne, Sci au capital e 20 000 FCP, immatriculée au Rcs de Papeete sous le n° 7987-C, […], dont le siège social est […], […], représentée par sa gérante : M^me D M de X, domicilié ès-qualités audit siège ;

Mme C P M DE X, née le […] à Papeete, de nationalité française, demeurant à Punaauia ;

Représentée par M^e Michèle MAISONNIER, avocat au barreau de Papeete ;

Représentée par M^es Michèle MAISONNIER et Gilles GUEDIKIAN, avocats au barreau de Papeete ;

Mme D E F Q M DE X épouse Y, née le […] à Papeete, demeurant […], […] ;

Mme G H I R M DE X épouse Z, née le […] à Papeete, demeurant […], […] ;

Représentées par M^e Gilles GUEDIKIAN, avocat au barreau de Papeete ;

Intimé :

M. O AB J, né le […] à Papeete, de nationalité française, demeurant à […] ;

Représenté par M^e Patrick ABGRALL, avocat au barreau de Papeete ;

Ordonnance de clôture du 30 août 2019 ;

Composition de la Cour :

La cause a été débattue et plaidée en audience publique du 10 octobre 2019, devant M. RIPOLL, conseiller faisant fonction de président, M^me A et M. B, conseillers qui ont délibéré conformément à la loi ;

Greffier lors des débats : M^me OPUTU-TERAIMATEATA ;

Arrêt contradictoire ;

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 264 du code de procédure civile de Polynésie française ;

Signé par M. RIPOLL, président et par M^me SUHAS-TEVERO, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

A R R E T,

Faits, procédure et demandes des parties :

U M veuve DE X et la Société Immobilière Océannienne ont loué le 19 octobre 1993 à O J un terrain, une partie d’un magasin et un emplacement de parking situés dans un ancien ensemble commercial à Teavaro (Moorea), pour y exploiter un centre d’animation comprenant une salle de gymnastique et de musculation, une salle de sports, un enseignement de danse et de musique, un club de rencontres et un magasin de vente de produits, matériels et articles de sport, détente et jouets. Le preneur était autorisé à prolonger le bâtiment existant pour y construire un snack et un local de gardiennage. Le bail comprenait une clause de non-concurrence et une clause de non-changement d’affectation. Un avenant du 29 mars 1994 a adjoint l’activité d’entretien corporel et de kinésithérapie, ainsi que la faculté pour le preneur d’édifier des locaux pour toutes les activités prévues dans la destination des lieux pour un centre d’animation et d’entretien corporel. D’autre part, les parties au bail ont établi le 26 décembre 1993 une promesse de vente d’une parcelle de 2757 m2.

O J a fait construire sur les lieux loués un snack dont le certificat de conformité a été délivré le 3 mars 1994. Il l’a donné en location-gérance à S T et AC AD-AE le 1^er février 1994.

U M veuve de X a été placée sous curatelle le 16 décembre 1994. Le 9 juin 1995, son curateur a demandé au juge des tutelles d’autorisation de constituer avocat pour faire annuler l’avenant du bail au motif d’un abus de faiblesse commis par O J. Elle a été placée sous tutelle le 28 juillet 1995.

Par acte sous seing privé du 12 septembre 1995, O J a loué à W V un local à usage de restauration «Snack Mahogany» situé dans l’immeuble Horue (Moorea). Il en a avisé U DE X par lettre du 1^er septembre 1995.

Par jugement du 14 mai 1997, le tribunal de première instance de Papeete a déclaré irrecevables les demandes de U M veuve DE X tendant à l’annulation de l’avenant au bail du 29 mars 1994 et à l’expulsion de O J.

U M veuve DE X est décédée le […]. Ses héritières sont ses filles C M DE X, D M DE X et G M DE X.

Les consorts DE X ont fait constater par huissier le 23 avril 2015 que les lieux loués comprenaient une salle de musculation et une salle de fitness, ainsi qu’un snack restaurant à l’enseigne Le Mahogany, lequel était exploité par W V qui se déclarait locataire de O J.

Par requête du 19 octobre 2015, les consorts DE X et la Société Immobilière Océanienne ont demandé la résiliation du bail pour non-respect de la destination des lieux par O J.

Par jugement du 5 décembre 2017, le Tribunal Civil de Première Instance de Papeete a :

— Débouté la Société Civile Immobilière Océanienne, représentée par sa gérante M^me D M de X, M^lle C, P M de X, M^me D, E, F, Q M de X épouse Y et M^me G, H, I, R M de X épouse Z de l’ensemble de leurs prétentions ;

— Débouté M. O J de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

— Condamné la Société Civile Immobilière Océanienne, représentée par sa gérante M^me D M de X, M^lle C, P M de X, M^me D, E, F, Q M de X épouse Y et M^me G, H, I, R M de X épouse Z à payer à M. O J la somme de 250.000 FCP sur le fondement de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française ;

— Condamné la Société Civile Immobilière Océanienne, représentée par sa gérante M^me D M de X, M^lle C, P M de X , M^me D, E, F, Q M de X épouse Y et M^me G, H, I, R M de X épouse Z aux dépens qui pourront être recouvrés comme il est prévu à l’article 409 du code de procédure civile de la Polynésie française.

La Société Immobilière Océanienne, C M DE X, D M DE X épouse Y et G M DE X épouse Z en ont relevé appel par requête enregistrée au greffe le 12 mars 2018.

Il est demandé :

1° par la Société Immobilière Océanienne, C M DE X épouse Y, D M épouse Y et G M DE X épouse Z, appelantes, dans leurs conclusions récapitulatives visées le 23 janvier 2019, de :

Infirmer le jugement du 5 décembre 2017 en toutes ses dispositions ;

Débouter M. J de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

Vu les articles 1741 et 1184 du Code civil,

Prononcer la résiliation du contrat de bail commercial en date du 19 octobre 1993 ;

Ordonner l’expulsion de M. O J des lieux loués, sis à Moorea, district de Teavaro-Teaharoa, parcelle détachée des terres K et L, et celle de tous occupants de son chef, passé un délai d’un mois suivant la signification de la décision à intervenir et ce sous astreinte de 10 000 FCP par jour de retard, courant pendant un délai de trois mois et au-delà de ce délai au besoin avec le concours de la force publique ;

Dire que les constructions édifiées par M. J demeureront la propriété du bailleur qui en fera usage comme bon lui semble ;

Condamner M. J à payer à la Société Immobilière Océanienne et à M^mes C M de X, D M de X épouse Y et G M de X épouse Z une indemnité d’occupation équivalente au loyer, à compter de la décision à intervenir et ce jusqu’à son complet déguerpissement ;

Condamner M. O J à payer à la Société Immobilière Océanienne et à M^mes C M de X, D M de X et G M de X, une somme de 500 000 FCP en application de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française ainsi qu’aux entiers dépens ;

et par C M DE X, appelante, dans ses conclusions récapitulatives visées le 4 juillet 2019, de :

À titre principal,

Prendre acte que M^me C M DE X s’associe pleinement aux conclusions récapitulatives et responsives développées conjointement avec ses deux s’urs D et G M DE X et sollicite de plus fort qu’il y soit fait droit ;

Dès lors,

Infirmer le jugement du 5 décembre 2017 en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

Prononcer la résiliation du contrat de bail du 19 octobre 1993 et de l’avenant du 29 mars 1994 aux torts exclusifs de M. O J avec toutes les conséquences qui en résultent telles que demandées conjointement les trois appelantes dont M^me C M DE X,

À titre subsidiaire,

Vu l’article 349 du code de procédure civile de la Polynésie française,

Considérant que la demande de requalification du contrat de bail commercial en bail civil est connexe à la demande principale dans la mesure où la conclusion d’un bail commercial procède du comportement abusif de M. J qui a dupé sa bailleresse sur sa qualité,

Dès lors,

Recevoir M^me C M de X en sa demande additionnelle subsidiaire,

Vu la délibération n° 75-41 du 14 février 1975 portant réglementation des baux à usage commercial, industriel et artisanal sous l’égide de laquelle le contrat de bail du 19 octobre 1993 a été signé entre M^me U M DE X (bailleresse) et M. O J (preneur),

Vu les éléments de la cause,

Vu les pièces produites aux débats,

Constater que le contrat de bail à titre commercial du 19 octobre 1993 conclu entre M^me U M DE X (bailleresse) et M. O J (preneur), prenant effet à compter du 1^er novembre 1993 porte clairement mention que M. O J est professeur de mathématiques ;

Constater d’ailleurs que son extrait Kbis fait foi qu’il s’est immatriculé au registre du commerce et des sociétés, trois mois plus tard à savoir le 17 février 1994 en qualité de loueur de fonds de commerce ;

Constater que M. J, s’instituant propriétaire des lieux, a donné en location gérance à M. S T et M^me AC AD-AE, un snack comprenant une partie cuisine de 30 M2 entièrement équipée, une salle à manger de 50 M2, un fare pote de 16 M2 et quatre petits kiosques de 6M2 chacun, ainsi qu’une parcelle de terre d’environ 500 M2 entourant le snack ;

Considérant que ce premier contrat qui n’est autre qu’un contrat de location-gérance d’un fonds de commerce inexistant établit que M. J, a sous-loué les lieux sans en avertir sa bailleresse, enfreignant l’article 12 du contrat de bail ;

Constater qu’ultérieurement, par courrier du 1^er septembre 1995, M. J a fait part à M^me U M de X de ce qu’il sous-louait le snack Mahogany à M^me V W ;

Constater qu’il ressort de l’immatriculation au registre du commerce de M^me V W le 15 septembre 1985, une création d’activité, de restauration ;

Considérant qu’il ressort des éléments de la cause qu’en fait, M. J a donné à bail à M^me W V le fonds de commerce de restauration créé par M. S T que cette dernière a développé puisqu’à présent, elle s’est adjoint du personnel (commis de cuisine et serveuse) pour assurer le service des 70 tables le garnissant ;

En tout état de cause,

Considérant que pour contracter un bail commercial, il faut être immatriculé au registre du commerce et des sociétés et exploiter un fonds de commerce ;

Considérant que tel n’était pas le cas de M. O J lors de la conclusion du contrat de bail avec M^me U M DE X, le 19 octobre 2013 et de sa prise d’effet au 1^er novembre 1993 ;

Considérant par ailleurs qu’il ressort des justificatifs produits que M. O J, s’immatriculant au registre du commerce, n’a pas exploité les lieux personnellement à titre commercial, mais les a donnés en location à des tiers qui ont créé l’activité commerciale ;

Par suite,

Voir dire et juger que le contrat de bail signé le 19 octobre 1993 par M^me U M de X à M. O J, faute par M. J d’être immatriculé au registre du commerce et d’exploiter personnellement un fonds de commerce n’a pas la nature d’un bail commercial mais d’un bail civil ;

En conséquence,

Requalifier le contrat de bail consenti le 19 octobre 1993 par M^me U M de X à M. O J en bail civil ;

Débouter M. O J de ses prétentions contraires ;

Statuer ce que de droit sur les dépens.

2° par O J, intimé, appelant à titre incident, dans ses conclusions récapitulatives visées le 21 mai 2019, de :

Dire irrecevable car nouvelle en cause d’appel la demande de M^me C M de X de requalifier en bail civil le contrat de bail commercial consenti le 19 octobre 1993 par M^me U M de X à M. O J ;

Rejeter les autres demandes, fins et conclusions des consorts M de X et de la Société Immobilière Océanienne ;

Confirmer le jugement du 5 décembre 2017 en toutes ses dispositions, sauf en qu’il a débouté M. O J de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

Dire et juger abusive la procédure initiée par les consorts M de X et la société Immobilière Océanienne, tant en première instance qu’en appel ;

Condamner conjointement les consorts M de X et la société Immobilière Océanienne à payer à M. O J la somme de 500.000 FCP à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et celle de 500.000 FCP pour frais irrépétibles en cause d’appel, ce en application des dispositions de l’article 407 du Code de procédure civile ;

Condamner les mêmes aux entiers dépens de première instance et d’appel.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 30 août 2019.

Il est répondu dans les motifs aux moyens et arguments des parties, aux écritures desquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé.

Motifs de la décision :

L’appel a été interjeté dans les formes et délais légaux. Sa recevabilité n’est pas discutée.

Si elle est recevable à demander en cause d’appel la requalification du bail commercial en bail civil, en raison de la connexité qui existe entre cette demande, même faite à titre subsidiaire, et la demande principale d’annulation du bail, C M DE X n’est pas bien fondée à soutenir que le bail était de nature civile.

En effet, le bail du 19 octobre 1993 a été stipulé sous la dénomination de bail commercial. Le renouvellement du bail et la révision du loyer ont été soumis à la délibération n° 75-41 du 14 février 1975 relative aux baux commerciaux. L’objet du bail est l’exploitation d’un fonds de commerce. Le

bail a été exécuté comme un bail commercial. Sa qualification n’a pas été discutée à l’occasion de l’instance en annulation de l’avenant et nullité du bail jugée le 14 mai 1997. La nature commerciale du bail a été rappelée dans le courrier de O J au bailleur du 1^er septembre 1995 relatif à la sous-location d’un snack.

Le bail autorise le preneur à consentir toute location totale ou partielle, gérance ou sous-gérance des locaux existants ou constructions qui auront été édifiées sur le terrain sous réserve de prévenir par écrit le bailleur sous peine de nullité (12°).

En matière commerciale, tout locataire peut adjoindre à l’activité prévue au bail des activités connexes ou complémentaires. À cette fin, il doit faire connaître son intention au propriétaire par acte extrajudiciaire, en indiquant les activités dont l’exercice est envisagé. Cette formalité vaut mise en demeure du propriétaire de faire connaître dans un délai de deux mois, à peine de déchéance, s’il conteste le caractère connexe ou complémentaire de ces activités. En cas de contestation, le tribunal de première instance, saisi par la partie la plus diligente, se prononce en fonction notamment de l’évolution des usages commerciaux (C. com., art. L145-47).

O J a écrit à U DE X le 1^er septembre 1995 : «Conformément aux termes de notre bail commercial rédigé par M^e Bruno, je vous informe que je vais sous-louer le snack Mahogany à M^lle V W résidente à Paopao à compter de ce mois.»

La demande d’autorisation de travaux immobiliers déposée par O J le 7 février 1994 a pour objet la construction d’un local de 28 m2 à destination de snack. O J a écrit au service de l’urbanisme le 2 janvier 1994 : «Le snack sera exploité par M. et M^me S T et n’étant que d’une superficie de 30 m2 au plus, il n’envisage pas d’embaucher du personnel.» S T a été immatriculé au répertoire des entreprises le 31 janvier 1994 pour exercer une activité de restauration de type rapide à l’enseigne Le Mahogany.

Le contrat de gérance du 1^er février 1994 entre O J et S T décrit les lieux comme suit : un snack comprenant une partie cuisine de 30 m2 entièrement équipée, une salle à manger de 50 m2, un fare pote de 16 m2 et quatre petits kiosques de 6 m2 chacun avec une parcelle de 500 m2 entourant le snack.

Le bail entre O J et W V du 12 septembre 1995 décrit le snack Mahogany comme suit : une cuisine toute équipée, une salle à manger, un grand fare pote et quatre petits fare pote, un jardin d’enfants.

W V a été immatriculée au registre du commerce le 15 septembre 1995 pour exercer une activité de restaurant à l’enseigne Snack Mahogany. Elle détient une licence de 6^e classe. Cette licence permet de servir du vin ou de la bière à table pendant les repas.

Le snack Mahogany est décrit dans un constat d’huissier du 23 avril 2015 comme étant édifié côté ouest du bâtiment existant, et comprenant deux salles de restauration (5 tables étant discernables sur deux photographies), un comptoir, une cuisine et un bâtiment séparé à usage de sanitaires et de réserve.

Le snack Mahogany est décrit par un constat d’huissier du 29 janvier 2016 comme étant composé d’un module à usage de salle de restauration et de cuisine et d’un module à usage de sanitaires et de stockage. Deux photographies montrent sept tables chacune. Les photographies de la cuisine montrent un fourneau. Les photographies de la partie sanitaire montrent un w.c. et un lavabo dans chaque partie hommes et femmes.

Le 28 mars 2018, le service de l’urbanisme a indiqué à C M que O J avait obtenu une autorisation de travaux immobiliers concernant une maison en bord de route mais

qu’aucune demande d’autorisation n’avait été enregistrée s’agissant de la seconde construction se trouvant à l’arrière.

Il résulte de ces éléments concordants que les lieux loués à O J le 19 octobre 1993 comprennent depuis 1994, à l’enseigne Le Mahogany, un commerce de restauration sur place.

Cette activité constitue une déspécialisation par rapport à l’objet du bail qui, s’il autorisait la construction d’un snack et d’un local de gardiennage, ne contient aucune clause relative à l’exploitation d’un commerce de restauration, que ce soit sur place ou à emporter. L’avenant du 29 mars 1994 ne le prévoit pas davantage.

Il ne résulte pas de la lettre précitée du 1^er septembre 1995 de O J à U DE X que celle-ci a été informée des activités non prévues au bail dont l’exercice était envisagé. Cette lettre ne constitue pas la notification prescrite par l’article L145-7 du code de commerce : il ne s’agit que de la notification d’une sous-location. Au demeurant, cette sous-location n’était pas la première, puisque S T avait exploité le snack l’année précédente sans qu’il soit justifié d’une notification au bailleur (M. J ayant même contracté en qualité de propriétaire). Et les appelantes font valoir à bon droit qu’une notification faite à un majeur protégé seul est sans effet, et que les actes faits seuls par celui-ci sont nuls de droit. Il n’est pas justifié qu’une notification ait été faite au tuteur ou au curateur.

O J n’est pas bien fondé à soutenir qu’il n’était tenu que d’une obligation d’information du bailleur au titre de la sous-location : en effet, son non-respect de la procédure de déspécialisation, qui est d’ordre public, lui a fait encourir la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire qui y est insérée. Le bail stipule qu’en aucun cas, la destination des lieux ne pourra être modifiée sans l’accord exprès du bailleur.

La clause résolutoire a été mise en 'uvre valablement et sans mauvaise foi par les consorts M DE X et par la Société Immobilière Océanienne en introduisant la présente instance. Le manquement est d’une gravité qui justifie la résiliation du bail, car le montant mensuel du loyer de la sous-location du snack (175 000 FCP) était très supérieur à celui du bail (70 000 FCP), même en tenant compte des améliorations faites par le preneur.

Le bail prévoit qu’à son terme pour quelque motif que ce soit, les travaux, embellissements et améliorations faites par le preneur sont acquis au bailleur (6°). Il échet de faire droit aux demandes d’astreinte et d’autorisation à requérir le concours de la force publique, afin d’assurer l’exécution de l’arrêt. Une indemnité d’occupation égale au montant du loyer sera fixée jusqu’à la libération complète des lieux.

Le grief tiré des nuisances sonores du fait de l’exploitation des lieux loués, à le supposer établi, est surabondant. Le grief tiré de l’édification de constructions non autorisées par le bail, à le supposer établi, est rattachable à celui de non-respect de la procédure de déspécialisation par le preneur.

La solution des appels motive la confirmation du jugement déféré en ce qu’il a débouté O J de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive. La solution des appels motive aussi qu’il soit débouté de sa demande de dommages et intérêts pour appel abusif.

Il sera fait application des dispositions de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française au bénéfice des appelantes. La partie qui succombe est condamnée aux dépens.

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort ;

Infirme le jugement rendu le 5 décembre 2017 par le Tribunal Civil de Première Instance de Papeete, sauf en ce qu’il a débouté O J de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

Statuant à nouveau,

Prononce la résiliation du contrat de bail commercial en date du 19 octobre 1993 ;

Ordonne l’expulsion de O J des lieux loués, sis à Moorea, district de Teavaro-Teaharoa, parcelle détachée des terres K et L, et celle de tous occupants de son chef, passé un délai d’un mois suivant la signification de l’arrêt et ce sous astreinte de 10 000 FCP par jour de retard, courant pendant un délai de trois mois et au-delà de ce délai au besoin avec le concours de la force publique ;

Dit que les constructions édifiées par O J demeureront la propriété du bailleur qui en fera usage comme bon lui semble ;

Condamne O J à payer à la Société Immobilière Océanienne et à C M de X, D M de X épouse Y et G M de X épouse Z une indemnité d’occupation équivalente au loyer, à compter du prononcé de l’arrêt et ce jusqu’à son complet déguerpissement ;

Condamne O J à payer à la Société Immobilière Océanienne et à C M de X, D M de X et G M de X, une somme globale de 500 000 FCP en application de l’article 407 du Code de Procédure Civile de la Polynésie française ;

Rejette toute autre demande ;

Met à la charge de O J les dépens de première instance et d’appel, lesquels pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 409 du Code de procédure civile de la Polynésie française.

Prononcé à Papeete, le 30 janvier 2020.

Le Greffier, Le Président,

signé : M. SUHAS-TEVERO signé : G. RIPOLL