30/11/2020

ARRÊT N°

N° RG 15/04774 – N° Portalis DBVI-V-B67-KSNU

CR/NB

Décision déférée du 22 Septembre 2015 – Tribunal de Grande Instance de MONTAUBAN – 14/02631

(M. [X])

[C] [W]

SA CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE AQUITAINE POITOU CHARENTES

C/

SAS WINNER-WINNER

SCP [V] [U] [T] [L]

Société [I] [A] ET [S] [S]

Société MMA IARD

INFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1ere Chambre Section 1

***

ARRÊT DU TRENTE NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT

***

APPELANTES

Madame [C] [W]

[Adresse 6]

[Localité 22]

Représentée par M^e Laurence BOYER, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

Représentée par M^e Gilbert SAVIOZ, avocat au barreau de MARSEILLE

SA CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE AQUITAINE POITOU CHARENTES

[Adresse 9]

[Localité 7]

Représentée par M^e Sophie GERVAIS de la SCP GERVAIS MATTAR CASSIGNOL, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

Représentée par M^e Benjamin HADJADJ de la SCP ANDRIEU HADJADJ BAZALGETTE LAROZE, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMEES

SAS WINNER-WINNER agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 8]

Représentée par M^e Robert RIVES, avocat au barreau de TOULOUSE

Représentée par M^e Thomas RIVIERE, avocat au barreau de BORDEAUX

SCP [V] [U] [T] [L] en qualité de mandataire liquidateur de la société LES [Adresse 12]

[Adresse 12]

[Localité 4]

Sans avocat constitué

Société [I] [A] ET [S] [S], notaires associés

[Adresse 21]

[Localité 5]

Représentée par M^e Nicolas LARRAT de la SCP LARRAT, avocat au barreau de TOULOUSE

Représentée par M^e Laetitia DAURIAC de la SELARL DAURIAC – COUDAMY, avocat au barreau de LIMOGES

Société MMA IARD, prise en sa qualité d’assureur du notaire

[Adresse 3]

[Localité 10]

Représentée par M^e Nicolas LARRAT de la SCP LARRAT, avocat au barreau de TOULOUSE

Représentée par M^e Laetitia DAURIAC de la SELARL DAURIAC – COUDAMY, avocat au barreau de LIMOGES

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions de l’article 8 de l’ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020, modifié par l’article 6 de l’ordonnance n° 2020-595 du 20 mai 2020, portant adaptation des règles applicables aux juridictions de l’ordre judiciaire statuant en matière non pénale en raison de l’état d’urgence sanitaire déclaré par l’article 4 de la loi n° 2020-290 du 23 mars 2020 pour faire face à l’épidémie de Covid-19 modifié par l’article 1er I de la loi n° 2020-546 du 11 mai 2020 prorogeant l’état d’urgence sanitaire, l’affaire a été traitée selon la procédure sans audience, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés.

La Cour était composée lors du délibéré de :

C. BELIERES, président

C. ROUGER, conseiller

J-C. GARRIGUES, conseiller

ARRET :

— PAR DEFAUT

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par C. BELIERES, président, et par L. SAINT LOUIS AUGUSTIN, greffier de chambre.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique passé le 21 décembre 2009 devant Maître [O], notaire associé, la Sarl Les [Adresse 12] a vendu à Mme [C] [W] 'une habitation légère de loisirs’ constituant le lot n°67 de l’ensemble immobilier 'Les [Adresse 14]' situé à [Localité 19], au prix principal de 131.560 € TTC.

L’acquisition, précédée d’un contrat de réservation conclu par l’intermédiaire de la Sas Winner-Winner, agent immobilier, a été financée par un prêt immobilier d’un montant de 136.673,07 € souscrit auprès de la Caisse d’Epargne et de Prévoyance Aquitaine Poitou-Charentes.

Le chalet acquis par Mme [W] a ensuite été donné à bail commercial à la Sarl Tourisma Vert pour une durée de neuf ans, laquelle a fait l’objet d’une procédure de sauvegarde ouverte le 19 octobre 2012 par le tribunal de commerce de Brive-La-Gaillarde, convertie en redressement puis en liquidation judiciaire.

Le 31 octobre 2012, Mme [W] a déclaré au passif de la Sarl Tourisma Vert une créance au titre des loyers échus et impayés et à échoir.

Par courrier en date du 4 mars 2013, l’administrateur judiciaire de la Sarl Tourisma Vert a indiqué à Mme [W] qu’il n’entendait pas poursuivre le bail et celui-ci a été résilié.

Invoquant divers vices du consentement, non conformités, et manquements des professionnels intervenus dans la négociation et la réalisation de l’acte de vente, par actes d’huissiers en date des 8, 9, 10 et 13 octobre 2014, Mme [W] a fait assigner la Sarl Les [Adresse 12], la Sas Winner-Winner et son assureur la Sa Allianz Iard, la Caisse d’Epargne, la Scp de notaires [I] [A] et [S] [S] ayant succédé à la Scp [Y] [O]-[D] [B] et l’assureur de cette dernière, la Sa Mma Iard, en nullité de la vente et consécutivement du contrat de prêt ayant servi au financement de l’acquisition ainsi qu’en dommages et intérêts.

Mme [W] a régularisé le 15 juin 2015 la publication de ses écritures déposées le 9 avril 2015 tendant à la nullité de cette vente immobilière au service de la publicité foncière de [Localité 20] sous les références 2015 D 4362, volume 2015 P n° 2500.

Par jugement contradictoire en date du 22 septembre 2015, le tribunal de grande instance de Montauban a :

— rappelé que le tribunal a :

*ordonné la disjonction de l’instance relative aux demandes faites à l’encontre de la Sa Allianz Iard, dit que cette procédure sera clôturée au 20 octobre 2015 et que cette affaire sera examinée à l’audience du 10 novembre 2015,

* pour le surplus, ordonné la révocation de l’ordonnance de clôture du 3 juillet 2015 fixant la clôture au 31 juillet 2015 et prononcé celle-ci au jour de l’audience,

— dit n’y avoir lieu à statuer sur la recevabilité de l’action en nullité de Mme [W],

— prononcé la nullité de la vente du 21 décembre 2009 intervenue entre la Sarl Les [Adresse 12] et Mme [W],

— prononcé la résolution du prêt consenti à Mme [W] par la Caisse d’Epargne d’Aquitaine Poitou-Charentes suivant offre acceptée le 12 décembre 2009,

— condamné la Sarl Les [Adresse 12] à restituer à Mme [W] la somme de 131.560 €,

— condamné Mme [W], après seulement qu’elle aura reçu restitution du prix de vente de 131.560 €, à restituer à la Caisse d’Epargne d’Aquitaine Poitou-Charentes la somme de 136.573,07€,

— condamné la Caisse d’Epargne d’Aquitaine Poitou-Charentes, après seulement que Mme [W] aura reçu restitution du prix de vente, à restituer à Mme [W] les échéances réglées par celle-ci au titre du prêt annulé jusqu’au jour de la décision,

— rejeté les demandes de Mme [W] à l’encontre de la Scp [I] [A] et [S] [S] et de la société Mma,

— condamné solidairement la Sarl Les [Adresse 12] et la société Winner-Winner à payer à Mme [W] la somme de 3.678 € au titre des frais de l’acte de vente,

— rejeté les autres demandes d’indemnisation faites à l’encontre de la Sarl Les [Adresse 12] et de la société Winner-Winner,

— condamné solidairement la Sarl Les [Adresse 12] et la société Winner-Winner à payer à Mme [W] la somme de 2.000 € au titre de l’article 700,1° du code de procédure civile,

— condamné solidairement la Sarl Les [Adresse 12] et la société Winner-Winner aux dépens, qui pourront être recouvrés par Maître Boyer conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire,

— rejeté les autres demandes.

Pour statuer ainsi le premier juge a retenu que la présentation du projet mentionnant des loyers garantis pendant 9 ans fermes avait été déterminante de l’engagement de l’acquéreur s’agissant d’un investissement financier avec défiscalisation comportant obligation de louer durant au moins neuf ans, que le vendeur ne pouvait ignorer qu’il ne pouvait rien garantir à ce titre n’étant pas lui-même preneur à bail de sorte qu’il s’agissait d’une présentation sciemment inexacte et que le consentement de Mme [W] avait été surpris par dol justifiant le prononcé de la nullité de la vente, outre des dommages et intérêts, et, consécutivement celui du contrat de prêt ayant servi au financement de l’acquisition en application de l’article L 312-12 du code de la consommation. Ecartant toute faute de la banque, il a retenu que Mme [W] devait restituer le montant réglé par l’organisme prêteur et que la banque devait rembourser à Mme [W] les échéances réglées hors cotisations d’assurance. Il a retenu que la société Winner-Winner avait manqué à son obligation d’information en n’alertant pas l’acquéreur sur l’inexistence de garantie de loyers au sens où l’acquéreur l’entendait engageant sa responsabilité délictuelle in solidum avec le vendeur s’agissant du préjudice résultant des seuls frais d’acte de vente, à l’exclusion de tout autre préjudice fiscal non caractérisé ou financier, écartant par ailleurs toute imputabilité d’un préjudice pouvant résulter pour Mme [W] d’une insolvabilité, au demeurant non caractérisée, de la société venderesse. Il a estimé qu’aucune faute n’était caractérisée à l’encontre du notaire.

Par déclaration en date du 7 octobre 2015, la Caisse d’Epargne a relevé appel général de ce jugement intimant la Sa Allianz Iard, Mme [W], la Sarl Les [Adresse 12] et la Sas Winner-Winner.

Par déclaration en date du 26 février 2016, Mme [W] a également interjeté appel de ce jugement, intimant la Scp [I] [A] et [S] [S], la Sa Mma Iard, la Sas Winner-Winner et la Sa Allianz Iard.

Par acte d’huissier en date du 1er mars 2016 délivré au domicile de la personne morale, Mme [W] a appelé en cause la Scp [V] [U] [T] [L], ès qualités de mandataire liquidateur de la Sarl Les [Adresse 12], nommée à ces fonctions par jugement du tribunal de commerce de Brive la Gaillarde du 12/01/2016 après redressement judiciaire du 10 novembre 2015, et ce après avoir procédé à sa déclaration de créance reçue début janvier 2016, dénonçant sa déclaration d’appel et ses conclusions d’appel incident et provoqué notifiées par Rpva le 29 février 2016.

Les procédures d’appel ont été jointes par ordonnance en date du 2 juin 2016.

Compte tenu de ces appels, le tribunal de grande instance de Montauban, statuant dans le cadre de l’instance relative aux demandes faites à l’encontre de la Sa Allianz Iard, disjointes par le jugement du 22 septembre 2015, a prononcé un sursis à statuer dans l’attente de la décision de la Cour d’appel de Toulouse suivant jugement rendu le 24 novembre 2015.

Par ordonnance du 3 novembre 2016, le magistrat chargé de la mise en état a déclaré irrecevables les appels à l’encontre du jugement rendu le 22 septembre 2015 interjetés à l’égard de la Sa Allianz Iard tant par la Caisse d’Epargne que par Mme [W] et a constaté le dessaisissement de la cour à l’égard la Sa Allianz Iard.

L’affaire a été suivie selon la procédure sans audience par décision du président de la formation de jugement, suivant avis adressé le 28 mai 2020 via le réseau virtuel privé avocats, à chaque avocat des parties qui ne s’y est pas opposé dans le délai de quinze jours.

Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 17 janvier 2020, et signifiées à la Scp [V] [U] [T] [L] ès-qualités de mandataire liquidateur de la Sarl Les [Adresse 12] par acte d’huissier du 16 janvier 2020, Mme [W], appelante et intimée, demande à la cour, au visa des articles L.145-1 du code de commerce, L.631-7-1 du code de la construction et de l’habitation, L. 622-22 alinéa 1 du code de commerce, 1110, 1382, 1383, 1603 du Code civil, L. 312-2 et L. 312-12 du code de la consommation, de :

— débouter les défendeurs de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

Sur la nullité de la vente et la résolution du prêt :

— confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a prononcé la nullité de la vente et la résolution du prêt;

— constater qu’elle produit au débat une copie de ses conclusions notifiées le 7 avril 2015 en vue de la mise en état du 9 avril 2015 contenant sa demande d’annulation de la vente litigieuse revêtues de la mention de publicité et d’enregistrement au service de publicité foncière de [Localité 20] en date du 15 juin 2015 avec l’identification 2015 D N° 4362 Volume 2015 P N° 2500 ;

— déclarer recevable sa demande tendant à faire prononcer l’annulation de droits résultant d’actes soumis à publicité, à savoir la vente litigieuse, devant le tribunal étant donné qu’elle a été publiée conformément aux dispositions de l’article 28-4°, c, et qu’il est justifié de cette publication par la production d’une copie de la demande revêtue de la mention de publicité

— prononcer la résolution ou la nullité de la vente et la résolution ou la nullité du prêt au motif :

— soit de son vice du consentement, surpris par le dol du vendeur ou donné que par son erreur et/ou celle du vendeur quant à la fausse information de garantie des loyers de nature à déterminer l’engagement de l’investisseur en application de l’article 1110 du Code civil,

— soit de l’absence de délivrance conforme en application de l’article 1603 du code civil quant au lot n° 67 figurant au plan de masse du contrat de réservation en date du 17 octobre 2009 à un autre emplacement que sur le plan de masse de l’acte authentique en date du 21 décembre 2009, c’est-à-dire que le lot n° 67 est à la place du lot n° 66 et inversement, ce qui est de nature à faire obstacle à la délivrance conforme du chalet lot n° 67 correspondant à l’emplacement tel que prévu au plan de masse du contrat de réservation en date du 17 octobre 2009,

— soit de son vice du consentement, donné par son et/ou celle du vendeur quant à l’interdiction du bail commercial dans la copropriété,

— constater sa créance de restitution du prix de vente à l’encontre du vendeur et en fixer le montant à la somme de 131.560 € suite à la procédure collective ouverte contre le vendeur ;

Sur les restitutions :

A titre principal,

— réformer le jugement dont appel sur la restitution et dire que le vendeur doit être condamné à restituer à la banque le montant du prêt de 136.573,07 € au motif que la vente immobilière et le prêt litigieux sont intimement liés puisqu’il s’agit de contrats interdépendants, indivisibles et que le prêt litigieux est la cause déterminante de la vente étant entendu que sans ce prêt elle n’aurait pas pu réaliser la vente immobilière ;

— condamner la banque à restituer à la concluante les échéances et frais bancaires réglées par elle au titre du prêt litigieux résolu ou annulé correspondant pour la période du 18 décembre 2009 au 23 août 2019 à la somme de 67.200,40 € avec intérêt au taux légal à compter de la date de chacun des paiements en application des articles L. 312-2 et L. 312-12 du code de la consommation ;

A titre subsidiaire,

— condamner le vendeur à lui restituer le prix de vente de 131.560 € ;

— la condamner, après seulement qu’elle aura reçu restitution du prix de vente de 131.560 € ou que son préjudice causé par la non restitution du prix de vente en raison de l’insolvabilité du vendeur justifiée par sa mise en liquidation aura été relevé et garanti par le notaire et/ou l’agent immobilier et/ou leur assureur, à restituer à la banque la somme de 136.573,07 € ;

— condamner la banque, après seulement qu’elle aura reçu restitution du prix de vente, à restituer à la concluante les échéances et frais bancaires réglées par elle au titre du prêt litigieux résolu ou annulé correspondant pour la période du 18 décembre 2009 au 23 août 2019 à la somme de 67.200,40 € avec intérêt au taux légal à compter de la date de chacun des paiements en application des articles L. 312-2 et L. 312-12 du code de la consommation ;

— dire qu’elle devra restituer le bien immobilier objet de la vente litigieuse seulement après que le vendeur aura restitué l’intégralité du prix de vente au motif que les restitutions doivent être réciproques, le vendeur ne peut obtenir restitution du bien sans avoir restitué le prix perçu étant donné qu’une annulation sans restitution n’aurait aucun effet réel ;

Sur la responsabilité :

— confirmer le jugement en ce qu’il a engagé la responsabilité délictuelle du vendeur et de l’agent immobilier en les condamnant à lui payer les frais de l’acte de vente annulé, sauf pour le vendeur dont il faut constater la créance et à en fixer le montant suite à la procédure collective ouverte à son encontre mais le réformer en ce qu’il a limité le montant des préjudices à réparer et a rejeté la responsabilité du

notaire ;

— prononcer une condamnation solidaire de l’agent immobilier et du notaire ainsi que de son assureur à réparer ses préjudices à chaque fois que le vendeur, l’agent immobilier et le notaire ont concouru par leurs fautes à la réalisation des dommages ;

— dire que le vendeur, l’agent immobilier et le notaire engagent leur responsabilité délictuelle ou extra-contractuelle, voire contractuelle, pour avoir manqué à leur obligation d’information et/ou de conseil en n’attirant pas son attention sur la signification exacte des mentions du document quant à la garantie des loyers de nature à déterminer l’engagement de l’investisseur et notamment sur le fait qu’il n’existait pas de garantie des loyers au sens où l’intéressée l’entendait ;

— dire que le vendeur, l’agent immobilier et le notaire engagent leur responsabilité délictuelle ou extra-contractuelle, voire contractuelle, pour avoir commis une faute dans la rédaction du compromis et de l’acte de vente d’immeuble, à savoir ne pas avoir vérifié que le lot n° 67 figurant au plan de masse du contrat de réservation en date du 17 octobre 2009 est situé à un autre emplacement sur le plan de masse de l’acte authentique en date du 21 décembre 2009, c’est-à-dire que le lot n° 67 est à la place du lot n° 66 et inversement, ce qui est de nature à faire obstacle à la délivrance conforme du chalet lot n° 67 correspondant à l’emplacement tel que prévu au plan de masse du contrat de réservation en date du 17 octobre 2009 ;

— dire que le vendeur, l’agent immobilier et le notaire engagent leur responsabilité délictuelle ou extra-contractuelle, voire contractuelle, en l’absence de vérification, d’information et de conseil qui lui ont été donnés quant à l’interdiction du bail commercial dans la copropriété litigieuse dont le règlement de copropriété précise que la destination de l’ensemble immobilier notamment le chalet objet de la présente location, est l’habitation à titre principal et non une activité commerciale, alors que la validité du bail commercial est une condition déterminante de l’opération de défiscalisation que constitue la vente ;

— condamner solidairement l’agent immobilier, le notaire ainsi que son assureur à relever et garantir la restitution du prix et à réparer son préjudice résultant du préjudice causé par le défaut de restitution du prix en raison de l’insolvabilité du vendeur justifiée par sa mise en liquidation judiciaire ;

— si la cour devait estimer que l’insolvabilité du vendeur n’était pas démontrée par sa mise en liquidation judiciaire, à titre subsidiaire, condamner solidairement de l’agent immobilier, le notaire ainsi que son assureur à réparer son préjudice, subordonnée à la réalisation d’un événement à déterminer par la cour et dont la survenance entraînerait nécessairement un préjudice également déterminé, le montant de l’impayé (sic) ;

Sur les autres préjudices :

— condamner solidairement l’agent immobilier, le notaire ainsi que son assureur à réparer les autres préjudices, en plus de la réparation du préjudice résultant du défaut de restitution du prix, et pour le vendeur en constater les créances et en fixer le montant, à savoir :

— les intérêts déjà payés par elle d’un montant de 26.883,82 € pour la période du 5 avril 2011 au 5 décembre 2015 et celles restant à régler jusqu’au remboursement anticipé du prêt conformément au tableau d’amortissement du 16 février 2011,

— les frais de dossier de la banque d’un montant de 1.887,07 € réglés avec une échéance d’un montant de 1.887,07 € en date du 12 décembre 2009 mentionnée au tableau d’amortissement du 16 février 2011,

— les frais de l’acte de vente d’un montant de 3.678 €,

— le préjudice financier résultant du placement financier annulé d’un montant de 16.312,83 € pour la période du 1er juillet 2010 au 30 juin 2015,

— le préjudice fiscal tel que mentionné à la déclaration d’un montant de 21.560 € au titre des reprises fiscales en cas d’annulation de la vente ainsi qu’au montant des reprises fiscales qui lui seront notifiées pour l’éventuel surplus subordonnée à sa justification établie par l’administration fiscale,

— ordonner la suppression de son inscription au Fichier National des Incidents de remboursement des Crédits aux Particuliers (FICP) au titre du prêt litigieux, au besoin sous astreinte de 100 € par jour de retard dans un délai de 8 jours à compter de la signification de l’arrêt à intervenir ;

— condamner solidairement les défendeurs à lui payer la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner solidairement aux entiers dépens d’appel distraits au profit de Maître Boyer.

Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 19 février 2019, la Caisse d’Epargne, appelante, demande à la cour, au visa des articles 1184, 1382, 1383, 1289 et 1290 du code civil, de :

— réformer le jugement dont appel en ce qu’il a décidé que Mme [W] sera condamnée à lui restituer la somme de 136.573,07 € après seulement qu’elle aura reçu restitution du prix de vente de 131.560 € ;

Statuant à nouveau,

— condamner Mme [W] au remboursement de la somme de 136.573,07 €, outre les intérêts au taux légal, à compter de chacune des mises à dispositions successives débloquées au titre du prêt ;

— lui donner acte de ce qu’elle procédera au remboursement du montant des échéances de prêt hors assurances versées par Mme [W], soit la somme de 65.058,67 € ;

— ordonner la compensation entre les créances et dettes réciproques précitées ;

— en conséquence, condamner Mme [W] à lui payer la somme de 75.514,40 € ;

— débouter Mme [W] de l’ensemble de ses demandes dirigées à son encontre en ce qu’elles seraient contraires à ses prétentions ;

— condamner Mme [W] au paiement d’une indemnité de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle indique que si la vente doit être résolue, le contrat de prêt aussi, ce qui implique la remise des parties dans le même état que si les obligations nées du contrat n’avaient jamais existé, de sorte qu’elle sera tenue à rembourser à Mme [W] les échéances hors assurance réglées tandis que cette dernière sera tenue sans condition au remboursement du capital versé au titre du prêt, la décision du premier juge ayant placé le prêteur dans une solution inextricable dans le seul dessein de pallier au manque d’anticipation de Mme [W] lorsqu’elle a engagé sa procédure en résolution et aboutissant à une véritable sanction puisque la Caisse d’Epargne, alors qu’aucune faute n’a été retenue à son encontre, serait susceptible de ne jamais recouvrer les sommes qui lui sont dues en l’état de la liquidation judiciaire de la Sarl Les [Adresse 12]. Elle relève que Mme [W] demande aussi une résolution de vente immobilière sous la condition suspensive de la restitution du prix par le vendeur ce qui est en totale contradiction avec la demande de résolution du contrat de prêt. Elle constate qu’aucun grief n’est articulé à son encontre de sorte qu’il ne pourrait être jugé à titre de sanction, comme le sollicite Mme [W], que le vendeur soit condamné à restituer à la banque le montant du prêt.

Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 1er mars 2017, la Sas Winner-Winner, intimée, demande à la cour de :

— constater que l’appel principal n’est pas dirigé contre elle ;

— débouter Mme [W] de son appel incident ;

— dire n’y avoir lieu à condamnation à son encontre ;

— à titre subsidiaire, confirmer la décision du tribunal en ce qu’il retient une simple faute de conseil et quant aux montants de condamnations fixées en première instance ;

— condamner la partie qui succombera au paiement d’une somme de 3.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens.

Contestant tout manquement qui puisse lui être imputable, elle précise qu’elle a procédé à la commercialisation dans l’intérêt du vendeur et a recueilli la signature de Mme [W] sur l’acte de réservation selon les documents préparés par le vendeur, n’étant l’auteur ni de la numérotation ni des plans d’implantation des chalets ; qu’elle a transmis cet acte de réservation au notaire, lequel a assuré l’intégralité des actes subséquents et que c’était au notaire de vérifier la conformité de l’acte de réservation, de la numérotation et de la localisation avec les règlements de copropriété rédigés en son étude et conteste tout manquement de sa part à ce titre de nature à engager sa responsabilité.

Elle relève que la brochure de présentation commerciale du promoteur-vendeur qu’elle a utilisée n’est pas contractuelle et qu’à aucun moment il n’a été fait de la garantie locative une caractéristique essentielle de l’achat immobilier. Elle précise que lors de la présentation du bien, la prise à bail était réelle et certaine, sans caractère mensonger, l’offre et la société preneuse existant, Mme [W] s’étant engagée pour l’acquisition d’un immeuble, existant, terminé, livré et meublé, au sein d’un village vacances dont une première tranche était réalisée et exploitée depuis deux ans, le bail ayant par ailleurs reçu application pendant plusieurs années, la défaillance du preneur faisant partie des aléas que l’investisseur ne pouvait de bonne foi ignorer. Elle soutient que la formulation « bail de neuf ans ferme » était tout à fait exacte puisqu’il existait bien en l’espèce un bail dans lequel le preneur renonçait à la faculté contractuelle de mettre un terme au bail de façon anticipée à trois ou six ans et qu’à aucun moment il n’a été garanti que l’exploitant ou locataire conserverait sa santé financière. Elle précise qu’il n’y avait aucune opposition juridique entre le régime de copropriété applicable aux lots privatifs, et l’exploitation commerciale de la résidence services à propos desquelles le législateur a pris le soin d’imposer désormais une durée minimum des baux de onze ans sans possibilité pour le preneur de dénoncer le bail aux périodes intermédiaires de trois et six ans.

Elle indique que si son dirigeant actuel, M. [P], a été associé minoritaire de la société Tourisma Vert, il s’en est retiré très rapidement en 2007, époque où les comptes de la société ne présentaient aucune difficulté, les faits de l’espèce étant postérieurs de deux ans et qu’elle ignorait tout de l’existence d’un fonds de concours, lequel, à le supposer existant au jour de l’opération litigieuse ce qui ne serait pas établi, ne pouvait être de nature à inquiéter l’acquéreur ni à constituer un vice sur une qualité substantielle de la chose vendue.

Elle estime qu’en cas de nullité de la vente elle ne pourrait en aucun cas être tenue de la restitution du prix incombant au vendeur en contrepartie de la restitution du bien immobilier et encore moins des frais et intérêts du prêt annulé consécutivement remboursable par le prêteur, relève que Mme [W] ne pourrait pas solliciter une perte de loyers, la nullité étant rétroactive, et indique qu’à supposer que soit retenu un préjudice pour défaut de perception de loyers, ne pourrait être retenue qu’une perte de chance de ne pas s’être engagée dans un bail commercial. Elle soutient que le préjudice fiscal allégué est purement éventuel.

Dans leurs dernières écritures transmises par voie électronique le 27 avril 2017, la Scp [I] [A] et [S] [S] et la société Mma Iard, intimées, demandent à la cour, au visa de l’article 1382 du code civil, de :

— confirmer purement et simplement le jugement dont appel à l’égard du notaire ;

— y ajoutant, condamner Mme [W] à verser à la Scp [F] la somme de 3.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Elle soutient que n’étant pas le cocontractant de Mme [W], le notaire, non partie à la vente, ne peut être l’auteur d’un quelconque dol ni d’un quelconque vice du consentement et qu’en ce qui concerne le défaut de délivrance, il concerne les obligations du vendeur et non celles du notaire. Il relève que l’inversion de lots n’est qu’une erreur matérielle, indifférente, de nature à justifier une rectification, et ne constitue pas une erreur obstacle, la nature des droits de Mme [W] n’étant pas modifiée s’agissant de chalets strictement identiques pas plus que son consentement vicié alors qu’au demeurant, la vente intervenue le 21 décembre 2009 a bien reçu exécution, Mme [W] ayant pris possession du lot vendu en le donnant à bail et en percevant les loyers trimestriels du 1er juillet 2010 au 25 août 2011.

Elle relève que lors de l’établissement de l’acte authentique, Mme [W] s’était d’ores et déjà engagée par la signature du contrat de réservation, hors la présence du notaire, par l’entremise de la société Winner-Winner avec la société Les [Adresse 12], contrat de réservation dans lequel figurait le projet de bail avec la société Tourisma Vert, bail qu’elle a signé, après la vente, hors la présence du notaire et auquel celui-ci est resté étranger. Elle en déduit d’une part que le notaire ne peut être tenu pour responsable de la non perception de loyers des suites de la résiliation du bail par le mandataire liquidateur, d’autre part que le notaire n’avait pas à renseigner particulièrement Mme [W] sur la situation d’ores et déjà contractée en dehors de son intervention. Elle met en exergue le fait que Mme [W] a bénéficié de l’avantage fiscal escompté de l’opération depuis 2009, et ne subit donc aucun préjudice, alors que le notaire, authentificateur de la convention des parties, n’a en toute hypothèse pas à conseiller ou mettre en garde ni sur la solvabilité des parties ni sur l’opportunité économique d’une opération en l’absence d’éléments d’appréciation qu’il n’a pas à rechercher, l’opération envisagée en l’espèce ne présentant aucun risque particulier.

Elle conteste enfin tout préjudice pouvant lui être imputable en l’absence de manquement caractérisé et de lien de causalité, relevant que les restitutions résultant de l’annulation d’un contrat ne constituent pas par elles-mêmes un préjudice indemnisable.

La Scp [V] [U] [T] [L] ès qualités de mandataire liquidateur de la Sarl Les [Adresse 12], assignée à domicile n’a pas constitué avocat. Le présent arrêt sera rendu par défaut en application des dispositions de l’article 474 du code de procédure civile.

SUR CE, LA COUR :

En l’absence de comparution en appel, quoique dûment assigné, du mandataire liquidateur de la Sarl Les [Adresse 12], société condamnée en première instance, en application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, la cour ne peut faire droit aux demandes formées à son encontre que dans la mesure où elles s’avèrent régulières, recevables et bien fondées.

1°/ Sur la nullité de la vente

Au principal Mme [W] sollicite la confirmation du jugement entrepris en ce qu’il a prononcé la nullité de la vente pour dol.

a) Sur le dol

Selon les dispositions de l’article 1116 ancien du code civil le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les man’uvres pratiquées par l’une des parties sont telles qu’il est évident que, sans ces man’uvres, l’autre partie n’aurait pas contracté. Il ne se présume pas et doit être prouvé.

Le dol, qui doit émaner du cocontractant ou de son représentant, peut résulter de man’uvres, de mensonges ou de réticences, y compris d’un manquement à l’obligation pré-contractuelle d’information, dès lors qu’il est établi que ces manquements ont été accomplis intentionnellement pour tromper le contractant, provoquant une erreur déterminante pour ce dernier. L’erreur provoquée par le dol est toujours excusable, même lorsqu’elle ne porte pas sur la substance même de la chose, dès lors qu’elle a déterminé le consentement du contractant.

Le droit de demander la nullité d’un contrat par application des articles 1116 et 1117 anciens du code civil n’exclut pas l’exercice par la victime des man’uvres dolosives d’une action en responsabilité délictuelle pour obtenir de leur auteur des dommages et intérêts destinés à réparer le préjudice pouvant en résulter.

En l’espèce, il ressort des pièces produites au débat que selon contrat du 17 octobre 2009, la Sarl Les [Adresse 12], promoteur-vendeur du programme Les [Adresse 14] II selon permis de construire n°1821150720017, représentée par son gérant M. [M] [J], réservant, a signé avec Mme [C] [W], réservataire, un contrat de réservation préliminaire pour l’acquisition d’une maison en ossature bois constituant le lot n°67 devant être achevée et livrée au jour de l’acte authentique de vente au prix principal de 131.560 € TTC outre frais d’actes et assistance fiscale et comptable, entièrement à financer par un prêt amortissable sur 25 ans.

Ce contrat de réservation prévoyait un engagement de location par le candidat acquéreur selon bail commercial joint en annexe au profit de la Sarl Tourisma Vert, société dont M. [M] [J] était aussi le gérant, moyennant un loyer annuel de 4.400 € HT par lot. Le bail en annexe était un contrat de bail commercial de locaux meublés entre le candidat acquéreur et la société Tourisma Vert pour une durée de onze années et 6 mois devant commencer à courir du jour de l’acte, renouvelable par tacite reconduction par période de 3 ans, le preneur étant privé de la faculté de donner congé pendant les onze premières années du bail, à usage de résidence de tourisme consistant en la location meublée des locaux pour des périodes de temps déterminées avec fournitures de différents services ou prestations à la clientèle, et ce moyennant un loyer annuel HT de 4.400 € outre TVA à 5,5 %, soit

4 642 € TTC par lot payable par trimestre et à terme échu les 31 décembre, 31 mars, 30 juin et 30 septembre de chaque année, le bailleur mandatant le preneur pour que ce dernier acquitte les charges de copropriété pour son compte auprès du syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, M. [M] [J], ou tout autre syndic pouvant être nommé.

Il prévoyait expressément la faculté de renonciation pour le réservataire conformément à l’article L 121-25 du code de la consommation. Il s’agissait donc d’un contrat établi suite à démarchage à domicile soumis aux dispositions des articles L 121-21 et suivants dudit code.

La plaquette de présentation du projet du parc résidentiel de loisirs des [Adresse 14], projet conçu, réalisé et vendu par la Sarl Les [Adresse 12], intégrant la présentation du projet, le dossier juridique et fiscal, le contrat de réservation, la fiche technique de présentation des maisons à ossature bois et la partie exploitation comprenant le bail commercial à signer valant mandant, mettait en exergue en très gros caractères au titre des avantages de l’opération pour les acquéreurs la gestion et la sécurité assurés par Tourisma Vert avec des loyers annoncés comme garantis par bail commercial de neuf ans fermes, un entretien et un gardiennage assuré à l’année, ainsi que des avantages fiscaux constitués par la récupération de la Tva incluse dans le prix de vente TTC, et une réduction d’impôt de 25.000 € maximum pour un couple et de 12.500 € maximum pour un célibataire.

Le montant du loyer annoncé comme garanti par bail de neuf ans fermes représentait donc, outre les avantages fiscaux annoncés dont Mme [W] ne conteste pas avoir pu effectivement bénéficier, une donnée essentielle à l’équilibre financier de l’opération d’investissement envisagée, Mme [W] déclarant vouloir financer l’intégralité de l’opération exclusivement avec un prêt bancaire de longue durée.

C’est dans ces conditions que Mme [W], représentée par procuration par un clerc de l’étude notariale, a signé le 21 décembre 2009 en l’étude de Me [O], notaire associé de la Scp [H], l’acte d’acquisition concernant dans l’ensemble immobilier situé à [Localité 19] cadastré section AC n° 2 lieudit « [Adresse 17] » le lot n° 67 constitué par une habitation légère de loisirs d’une superficie hors d’oeuvre nette maximum de 35 m2 outre les biens mobiliers l’équipant, pour un montant global TTC de 131.560 €, payé comptant en la comptabilité du notaire, Mme [W] ayant souscrit à cette fin après de la Caisse d’Epargne Aquitaine Poitou Charentes un prêt immobilier de 136.573,07 € remboursable sur 300 mois par mensualités constantes de 774,48€, la somme de 135.238 € ayant été versée directement par la Caisse d’Epargne au titre de la réalisation du crédit le 21 décembre 2009 en l’étude du notaire instrumentaire ainsi qu’il résulte du relevé de compte de l’étude.

De fait, par jugement du 19 octobre 2012 une procédure de sauvegarde a été ouverte au profit de la société Tourisma Vert, dans le cadre de laquelle Mme [W] a déclaré le 31 octobre 2012 en vertu du bail commercial consenti à ladite société par acte signé le 22 décembre 2009 une créance chirographaire échue de 7.456,55 € au titre des loyers restant dus pour la période du 23/12 au 31/12/2009 (138,75 €), du 1er trimestre 2010 (1.160,50 €), d’un reliquat du premier trimestre 2011 (115,13 €), de quinze mois écoulés du 1er juillet 2011 au 30 septembre 2012 (5.802,50 €), et de 19 jours pour la période du 1/10 au 19/10/2012 (239,67 €) sur la base d’un loyer trimestriel de 1.160,50 €, ainsi qu’une créance à échoir du 20/10/2012 au 22/06/2021, date d’échéance du bail, outre dommages et intérêts au titre des reprises fiscales en cas de résiliation du bail. Selon notification adressée par l’administrateur judiciaire de la société Tourisma Vert par l’intermédiaire de la Scp d’huissiers de justice [E] le 15 mars 2013, Mme [W] a été informée de la décision discrétionnaire de l’administrateur ne pas poursuivre le contrat de location la liant à la société Tourisma Vert.

Il ressort du rapport du dossier de restructuration établi le 14 février 2012 par le cabinet d’audit Axions mandaté par la Sarl les [Adresse 12] que le modèle économique de la Sarl Tourisma Vert, dépendant du groupe Sarl [Adresse 12], était défaillant depuis au moins 2008. En effet, seuls les bénéfices réalisés sur l’ensemble des ventes de chalets promus par la Sarl Les [Adresse 12], engagée depuis 2006 dans plusieurs programmes de même type ([Adresse 12], [Adresse 14], [Adresse 18], [Adresse 16], auxquels se sont ajoutés à partir de 2010 et 2011 les [Adresse 13] et le [Adresse 11]), permettaient en réalité de payer les loyers dus aux copropriétaires par la société exploitante par le biais d’un fonds de concours, les loyers étant facturés par la société Tourisma Vert à la société de promotion et étant réglés sur les produits de ventes et en conséquence subordonnés à la réalisation effective des ventes de lots objets des opérations de promotion immobilière. En l’absence de ventes à partir de 2011, et donc d’alimentation consécutive du fonds de concours, la Sarl Tourisma Vert se trouvait dans l’incapacité de régler les loyers dus aux copropriétaires. Il ressort des résultats nets figurant audit rapport que dès 2008 étaient d’ores et déjà déficitaires les villages [Adresse 12], [Adresse 18], [Adresse 16], les produits des ventes ne permettant pas d’assurer le coût de la gestion locative, situation globale qui ne pouvait être ignorée de la Sarl Les [Adresse 12] lorsqu’elle a fait signer les contrats de réservation notamment en fin d’année 2009, dont celui de Mme [W]. Pour l’année 2009 le résultat net du village Les [Adresse 14] était lui-même d’ores et déjà déficitaire. Le cabinet d’audit fait aussi ressortir, qu’en l’absence de toute vente de chalets depuis le 2ème semestre 2011 et pour les années à venir, la société Tourisma Vert ne pouvait plus poursuivre son activité si les copropriétaires ne consentaient pas, s’agissant de la résidence les [Adresse 14] d’une part, à l’abandon définitif des loyers impayés 2011, d’autre part, à l’abandon du loyer du premier semestre 2012 et à un loyer ramené à 1.000 € HT pour la période du 1er janvier au 30 septembre 2012, puis, à compter d’octobre 2012 à la fixation d’un loyer annuel de 2.500 € HT par chalet, soit une baisse de 36 % du loyer par rapport au loyer convenu à l’origine.

En insistant sur une garantie de loyer conséquente tant dans sa durée que dans son montant, étayée par le bail commercial proposé dès le contrat de réservation préliminaire, par une société d’exploitation dirigée par le propre gérant de la société promoteur-vendeur, de nature à assurer au candidat acquéreur tant un revenu lui permettant substantiellement de couvrir les intérêts de l’emprunt devant assurer le financement de l’acquisition, auquel s’ajoutait la récupération de la Tva sur le prix d’acquisition, que le bénéfice d’une réduction fiscale liée à cet engagement locatif sur au moins neuf années consécutives, alors qu’en réalité, le futur exploitant n’avait aucune surface financière propre, le règlement effectif des loyers promis à l’acquéreur étant en réalité subordonné, via le fonds de concours, à l’aléa d’une commercialisation intégrale de l’ensemble des projets de promotion de la Sarl [Adresse 12], alors que de surcroît, à l’époque de la signature du contrat de réservation par Mme [W], deux villages, dont les [Adresse 14], étaient d’ores et déjà déficitaires, toutes circonstances que le promoteur-vendeur ne pouvait ignorer, la Sarl [Adresse 12] a sciemment trompé Mme [W] sur la garantie de loyers promise pour l’inciter à acquérir, viciant ainsi, par dol, le consentement qu’elle a donné tant lors de la signature du contrat de réservation que de celle de la vente authentique qui s’en est suivie.

Le jugement entrepris doit donc être confirmé en ce que le premier juge a prononcé la nullité de la vente intervenue le 21 décembre 2009 entre la Sarl les [Adresse 12] et Mme [W].

b) Sur les restitutions résultant de l’annulation du contrat de vente

Des suites de l’annulation de la vente, les choses doivent être remises en l’état antérieur comme si la vente n’avait jamais existé.

Il en résulte nécessairement que Mme [W] doit restituer l’immeuble objet de la vente annulée au mandataire liquidateur de la Sarl Les [Adresse 12], et que corrélativement, infirmant le jugement entrepris sur ce point, aucune condamnation à paiement ne pouvant être prononcée à l’encontre de la Sarl Les [Adresse 12] compte tenu de son état de liquidation judiciaire, seule peut être fixée au passif de ladite liquidation judiciaire, la créance de restitution du prix de Mme [W] telle que déclarée le 4 janvier 2016 pour le montant principal de 131.560 € au titre du prix de vente réglé, outre les frais de la vente annulée qu’elle a aussi réglés à hauteur de 3.678 €, créance non contestée par le mandataire liquidateur ainsi qu’il résulte de la notification de Maître [K] [U] du 11 février 2016, sans qu’il y ait lieu de fixer des modalités.

3°/ Sur l’annulation corrélative du prêt consenti par la Caisse d’Epargne

Ainsi qu’il est admis par les parties, l’annulation de la vente immobilière entraîne corrélativement en raison de son effet rétroactif et de plein droit l’anéantissement du prêt souscrit par Mme [W] auprès de la Caisse d’Epargne Aquitaine Poitou Charentes pour assurer le financement de l’acquisition immobilière annulée censée n’avoir pas été conclue.

L’anéantissement rétroactif du contrat de crédit implique corrélativement des restitutions réciproques.

Sauf faute de la banque dans le déblocage des fonds, non alléguée en l’espèce, l’emprunteur, et non le vendeur, doit restituer au prêteur le montant du capital emprunté . Corrélativement la banque doit rembourser à l’emprunteur toutes les sommes qui lui ont été réglées en exécution du contrat de prêt anéanti.

Si en application de l’article L 311-22, devenu L 311-33, du code de la consommation, lorsque la résolution judiciaire ou l’annulation du contrat principal survient du fait du vendeur, celui-ci peut, à la demande du prêteur, être condamné à garantir l’emprunteur du remboursement du prêt, sans préjudice de dommages et intérêts vis à vis du prêteur et de l’emprunteur, cette faculté de recours en garantie contre le vendeur est ouverte au seul prêteur.

En conséquence de l’annulation du contrat de prêt immobilier affecté à l’acquisition annulée, Mme [W] est donc redevable envers la Caisse d’Epargne Aquitaine Poitou Charentes de la restitution du montant du capital emprunté, soit de la somme de 136.573,07 €.

La Caisse d’Epargne admet avoir perçu de Mme [W] du 15 décembre 2009 au 14 février 2019 au titre du remboursement du prêt, hors assurance, la somme totale de 65.058,67 €, intérêts de retard et intercalaires inclus, qu’elle admet devoir déduire par compensation de sa créance de restitution. A cette somme doit s’ajouter celle de

1.885,07 € prélevée par l’organisme prêteur sur le compte courant de Mme [W] le 24 décembre 2009 en règlement des frais de dossier de la Cegc, caution souscrite en garantie du prêt immobilier annulé, soit un total réglé par Mme [W] des suites des seules causes du prêt annulé de 66.943,74 €.

Mme [W] prétend quant à elle à une créance arrêtée au 23 août 2019 à 67.200,40 €, incluant des frais bancaires pour rejets de prélèvements, lettres de relance, commissions d’intervention, frais bancaires liés non au contrat de prêt immobilier annulé mais à la convention de compte courant la liant par ailleurs à la Caisse d’Epargne au titre de son compte de dépôt n° [XXXXXXXXXX02]. Ces frais bancaires ne peuvent donc donner lieu à restitution à son profit par l’organisme prêteur au titre des échéances du prêt prélevées mensuellement à hauteur de la somme hors assurance de 774,48 € en principal et intérêts conformément à l’offre de crédit. La Caisse d’Epargne Aquitaine Poitou Charentes n’a par ailleurs prélevé aucune cotisation d’assurance ADI au titre du prêt objet du litige, Mme [W] ayant fait le choix de souscrire une assurance personnelle externe.

En conséquence, c’est bien de la somme de 66.943,74 € dont la Caisse d’Epargne Aquitaine Poitou Charentes est redevable envers Mme [W] au titre de son obligation de restitution des sommes perçues par elle en exécution du prêt annulé, de sorte qu’après compensation entre les créances respectives des parties, Mme [W] reste redevable envers l’organisme prêteur d’un solde de

69.629,33 € (136.573,07- 66.943,74), au paiement de laquelle, infirmant le jugement entrepris quant aux modalités de restitution retenues par le premier juge, elle doit être condamnée, et ce outre intérêts au taux légal à compter du 7 mai 2015, date des conclusions de la Caisse d’Epargne portant demande de restitution valant mise en demeure de payer, en vertu des dispositions de l’article 1153 devenu 1231-6 du code civil seul applicable en raison de l’anéantissement du contrat de prêt.

Mme [W] ne justifiant pas avoir fait l’objet d’une inscription au fichier national des incidents de remboursement des crédits aux particuliers (FICP) du chef de la Caisse d’Epargne Aquitaine Poitou Charentes, sa demande de suppression sous astreinte doit être rejetée.

4°/ Sur les actions en responsabilité diligentées à l’encontre du commercialisateur, de la société venderesse et du notaire instrumentaire

a) A l’encontre de la Sas Winner Winner

Contrairement à ce que soutient la Sas Winner Winner, Mme [W] a bien interjeté appel total du jugement entrepris par déclaration du 26 février 2016 enrôlée initialement sous le n° RG 16/1054, intimant la Sas Winner Winner, procédure jointe à celle enregistrée sous le n° 15/4774.

La Sas Winner Winner admet que pour l’opération Les [Adresse 14] II elle était le mandataire du promoteur-vendeur pour la réalisation de sa commercialisation. Elle était donc nécessairement rémunérée pour ce faire et intéressée à la réussite de cette commercialisation. Elle ne conteste pas avoir démarché Mme [W] à son domicile à [Localité 22] pour lui faire signer le 17 octobre 2009 le contrat de réservation susvisé.

Dans son courrier adressé aux clients de la société Tourisma Vert suite à la réunion tenue le 4 février 2012 dans les locaux du cabinet Axions ayant réalisé l’audit susvisé, elle a indiqué qu’elle disposait d’un mandat de commercialisation des chalets construits par les sociétés [Adresse 12] et [Adresse 15], en lien avec la société [Adresse 12] depuis dix ans. Elle était donc nécessairement au fait des programmes immobiliers réalisés depuis 2006 par la Sarl Les [Adresse 12] dans le cadre de résidences de tourismes de type « village » exploitées par l’intermédiaire de la société Tourisma Vert puis la Sarl Les [Adresse 15], destinés à une clientèle d’investisseurs privés recherchant non des résidences secondaires ou de vacances à occuper eux-mêmes mais des biens à vocation locative de longue durée aux fins de récupération de la Tva et d’avantages fiscaux liés à cette mise en location.

Or un agent immobilier qui s’entremet habituellement dans des opérations immobilières de placement se doit d’informer et de conseiller l’acquéreur éventuel sur les caractéristiques de l’investissement qu’il lui propose et sur les choix à effectuer.

En l’espèce, la brochure que la Sas Winner Winner, seul interlocuteur de Mme [W], a remise à cette dernière comporte le projet, le contrat de réservation, les aspects techniques des chalets avec descriptif détaillé, plan de masse, plans de coupes, plan intérieur, le contrat de réservation et le projet de bail commercial au profit de la société Tourisma Vert et met en exergue ainsi que retenu ci-dessus la gestion et la sécurité assurés par Tourisma Vert en raison notamment de loyers garantis par bail commercial de 9 ans fermes et d’un entretien et d’un gardiennage assurés à l’année, tout comme les avantages fiscaux liés à l’opération proposée (achat et bail commercial) en raison de l’engagement locatif sur une durée d’au moins 9 ans consécutifs. Cette présentation était de nature à convaincre Mme [W], investisseur non averti, que le montage proposé présentait des caractéristiques de sécurité et de rentabilité certaine.

La Sas Winner Winner, mandataire du promoteur vendeur et commercialisateur habilité à faire signer les contrats de réservation et les engagements des candidats acquéreurs au titre du bail commercial, tenue d’une obligation d’information et de conseil loyale ne justifie pas avoir alerté Mme [W] sur les risques et aléas liés à la non perception des loyers auxquels elle se trouverait exposée notamment en cas de déconfiture du preneur à bail commercial, risques dont les stipulations du projet de bail ne permettaient pas de mesurer l’impact sur la fiabilité annoncé du placement, et que la garantie de loyers telle que présentée n’existait pas au sens où l’acquéreur non averti pouvait l’entendre. Elle a donc commis une faute délictuelle de nature a engager sa responsabilité ainsi que retenu par le premier juge.

La sécurité du placement constituant pour Mme [W] une caractéristique essentielle de son investissement dont l’objectif immédiat n’était pas de profiter elle-même d’un chalet à la campagne, il en résulte que si elle avait été exactement informée sur les caractéristiques les moins favorables de l’investissement proposé et sur les aléas financiers corollaires des avantages annoncés, elle ne se serait pas engagée dans cette opération. Il en résulte qu’elle n’aurait pas supporté les frais de vente à hauteur de 3.678 €, le jugement entrepris devant être confirmé en ce que le premier juge a condamné la Sas Winner Winner à lui payer ladite somme à titre de dommages et intérêts.

Il en résulte aussi qu’elle ne se serait pas engagée dans la réalisation d’un prêt pour assurer le financement de l’acquisition et n’aurait pas investi en pure perte la somme de 69.629,33 € dont elle reste aujourd’hui débitrice envers la Caisse d’Epargne Aquitaine Poitou Charentes telle que définie ci-dessus après compensation, au titre de ce prêt, correspondant à la différence entre le capital emprunté pour financer l’acquisition et les échéances et frais que le prêteur doit lui restituer, somme qu’elle ne peut recouvrer contre son vendeur insolvable des suites de sa liquidation judiciaire. La perte du bien immobilier découle en revanche du seul choix procédural de Mme [W] de maintenir sa demande de nullité de la vente nonobstant l’état de liquidation judiciaire de son vendeur et est étrangère à la faute imputable à l’agent immobilier.

Les intérêts et frais liés au prêt consenti par la Caisse d’Epargne étant remboursés par compensation à Mme [W] par l’établissement prêteur, elle ne subit aucun préjudice financier à ce titre.

Par ailleurs, à défaut de s’être engagée, Mme [W] n’aurait pu prétendre à des loyers en exécution d’un bail qu’elle n’aurait pas souscrit, ni bénéficier de déductions fiscales liées à la mise en location du bien acquis, de sorte que les indemnisations qu’elle réclame au titre de loyers impayés pour la période du 1er/07/2010 au 30/06/2015 à hauteur de 16.312,83 € ou d’une hypothétique obligation de remboursement des déductions fiscales dont elle a pu bénéficier ne constituent pas un préjudice en lien de causalité avec les manquements reprochés à la Sas Winner Winner.

En conséquence, infirmant partiellement le jugement entrepris, il convient de condamner la Sas Winner Winner à payer à Mme [W], à titre de dommages et intérêts, outre la somme de 3.678 € allouée à juste titre par le premier juge, celle de 69.629,33 € au titre du préjudice financier découlant directement de l’engagement qu’elle n’aurait pas souscrit si elle avait été dûment informée. En application des dispositions de l’article 1153-1 devenue 1231-7 du code civil in fine, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du jugement du 22 septembre 2015 date du prononcé du jugement de première instance ayant consacré la faute de l’agent immobilier.

b) A l’encontre de la société venderesse

Victime d’un dol de la part de son vendeur, tel que retenu ci-dessus, Mme [W] peut solliciter à son encontre des dommages et intérêts dès lors que le dol a généré pour elle des dommages. Compte tenu de l’état de liquidation judiciaire de la Sarl [Adresse 12], cette action ne peut néanmoins tendre qu’à la fixation de créance au passif de la liquidation judiciaire.

Il a déjà été statué ci-dessus sur la créance de Mme [W] au titre de la restitution du prix de vente et des frais de vente.

Pour le surplus, il doit être constaté que la somme de 1.887,07 € réglée à la Caisse d’Epargne au titre des frais de caution du prêt a été intégrée aux sommes dues par la banque à Mme [W] et déduite par compensation des sommes qu’elle-même reste devoir au titre du capital prêté. Il ne subsiste donc pour Mme [W] aucun préjudice financier à ce titre qui pourrait justifier une inscription au passif de la liquidation judiciaire de la Sarl Les [Adresse 12].

Des suites de l’annulation à effet rétroactif de la vente Mme [W] ne peut prétendre avoir subi un préjudice imputable à son vendeur au titre de loyers impayés, l’immeuble acquis étant censé n’être jamais entré dans son patrimoine.

Les reprises fiscales qu’elle invoque comme liées à l’annulation de la vente sont quant à elles purement hypothétiques et ne peuvent caractériser un préjudice indemnisable.

En conséquence, au delà des sommes à restituer telles que retenues ci-dessus, les demandes d’indemnisation complémentaire formées par Mme [W] comme devant être fixées au passif de la liquidation judiciaire de la Sarl Les [Adresse 12] doivent être rejetées.

c) A l’encontre de la Scp [I] [A]-[S] [S] anciennement [Y] [O] et [D] [B]

En droit, le notaire qui prête son concours à l’établissement d’actes authentiques doit veiller à leur efficacité. Il doit, préalablement, procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires pour assurer leur utilité et leur efficacité, sans toutefois être dans l’obligation de vérifier les informations d’ordre factuel fournies par les parties en l’absence d’éléments de nature à faire douter de la véracité ou de l’exactitude des renseignements donnés. Il est en outre tenu envers ceux qui sollicitent son ministère d’un devoir de conseil et, le cas échéant, de mise en garde, notamment en ce qui concerne les conséquences et risques des stipulations convenues. Il n’est néanmoins pas soumis à une obligation de conseil et de mise en garde concernant la solvabilité des parties ou l’opportunité économique d’une opération en l’absence d’éléments d’appréciation qu’il n’a pas à rechercher.

En l’espèce, Mme [W] n’était pas présente lors de l’établissement de l’acte authentique de vente, ayant choisi de se faire représenter par procuration délivrée à un clerc de l’étude de l’office notarial instrumentaire qu’elle a signée devant l’officier ministériel de [Localité 22] le 14 décembre 2009. Il n’est justifié d’aucune circonstance qui aurait dû alerter Me [B] sur une anomalie ou un déséquilibre contractuel lié à l’acte authentique à établir qui aurait pu l’amener à surseoir à ses opérations, à solliciter des précisions ou à réaliser des investigations complémentaires.

Le contrat de réservation signé par Mme [W] avec la Sarl Les [Adresse 12] par l’entremise de la Sas Winner Winner, comportant le projet de bail commercial au profit de la société Tourisma Vert et l’engagement de la réservataire d’y souscrire, n’a pas été établi par le notaire chargé d’instrumenter l’acte authentique de vente. Cet engagement a été établi par signatures privées le 17 octobre 2009, alors que le notaire instrumentaire est intervenu lors de l’établissement de l’acte authentique du 21 décembre 2009.

Il est par ailleurs admis par Mme [W] que le bail commercial au profit de la Sarl Tourisma Vert a été signé le lendemain de la vente authentique, hors la présence du notaire. L’acte authentique d’acquisition ne fait quant à lui référence à aucun bail, précisant uniquement que conformément à la législation applicable au parcs résidentiels de loisirs, l’entretien, la gestion des parties communes, la surveillance et le gardiennage du Parc sont assurés par une société d’exploitation, laquelle facture ses prestations à chaque copropriétaire.

Mme [W] ne peut donc reprocher au notaire de ne pas l’avoir informée par écrit avant la signature de l’acte authentique sur les risques inhérents à un bail commercial auquel il était étranger ou sur l’absence de sécurité du placement contrairement à la formule portée dans la partie « Projet » de la plaquette de présentation remise par la Sas Winner Winner pour le compte de la société venderesse lors de la proposition du contrat de réservation à savoir « loyers garantis par bail commercial de 9 ans fermes », alors que le notaire n’est pas intervenu au stade de la négociation. Le fait que Me [B] ait été le notaire chargé de la réalisation de tous les actes authentiques ainsi que de l’élaboration du règlement de copropriété Les [Adresse 14], ne permet nullement d’établir son intervention dans l’élaboration ni de la plaquette de présentation du projet dans le cadre de la commercialisation menée par la Sarl Les [Adresse 12] par l’intermédiaire de la Sas Winner Winner, ni du contrat de réservation, seuls étant annexés à l’acte authentique de vente la lettre de notification adressée à Mme [W] le 29 octobre 2009 faisant courir le délai de rétractation, le dossier technique du chalet réservé avec la liste du mobilier, les plans et coupes et le plan de masse de l’ensemble de la résidence de tourisme à l’échelle 1/1250.

Mme [W] invoque devant la cour des moyens nouveaux pour soutenir son action en responsabilité diligentée à l’encontre du notaire, moyens nouveaux recevables en application des dispositions de l’article 563 du code de procédure civile, tenant à l’absence de délivrance conforme en application de l’article 1603 du code civil, invoquant entre le plan de masse ayant servi de support au contrat de réservation et celui annexé à l’acte authentique une interversion entre le lot 67 et 66 et reprochant au notaire ne n’avoir pas vérifié le plan de masse du contrat de réservation alors que les mentions sur le plan de masse déposé en mairie pris en compte lors de l’acte authentique de modification et de mise en conformité auraient selon elle dû l’inciter à procéder à cette vérification, lui reprochant en outre, alors qu’il était le rédacteur du règlement de copropriété, lequel selon elle interdisait au demeurant l’exercice d’une exploitation dans le cadre d’un bail commercial, de ne pas s’être aperçu qu’un bail commercial ne pouvant qu’avoir une affectation commerciale et que l’exercice d’une activité commerciale étant au demeurant interdite dans des locaux d’habitation, cette situation rendait nul le bail commercial, déterminant de l’opération de défiscalisation, tel que consenti pour le chalet n°67.

Or, l’obligation de délivrance conforme relève des obligations du vendeur et non des obligations du notaire. Ce dernier est uniquement tenu d’assurer l’efficacité de l’acte juridique qu’il instrumente. En l’espèce, Mme [W] avait réservé le lot n° 67 de la résidence Les [Adresse 14], constitué d’une maison à ossature bois constituant l’un des 83 lots, tous identiques à l’exception des lots rendus spécialement accessibles aux personne handicapées, de la résidence de loisirs Les [Adresse 14]. Aux termes de l’acte authentique de vente du 21 décembre 2009, elle a bien acquis le lot numéro 67 du règlement de copropriété et les quantièmes de parties communes y afférentes, portant le n° 67 sur le plan masse annexé à l’acte authentique et déposé en mairie ainsi qu’elle l’admet. Le fait qu’il ait pu y avoir une interversion entre les lots 66 et 67 tels que mentionnés au plan de masse annexé aux contrats de réservation lors de l’établissement des actes d’acquisition établis sur la base du plan de masse modifié et mis en conformité tel que déposé en mairie, s’agissant de lots voisins et identiques dans les prestations, n’est pas de nature à caractériser un défaut de conformité de nature à rendre inefficace l’acte authentique de vente du 21 décembre 2009 qui pourrait être reproché à faute au notaire instrumentaire, Mme [W] étant effectivement entrée en possession du lot 67 acquis qu’elle a pu mettre en location des suites du bail commercial signé avec la Sarl Tourisma Vert, le lot n° 66 ayant quant à lui été acquis par un autre acquéreur. Au demeurant, Mme [W] ayant sollicité et obtenu la nullité de la vente pour dol du vendeur, la difficulté éventuelle relative à la numérotation des lots dans l’hypothèse où le mandataire liquidateur entendrait vendre le lot 67 qu’elle doit restituer n’est pas de nature à lui occasionner un préjudice quelconque.

Le notaire instrumentaire étant par ailleurs resté étranger à la conclusion du bail commercial signé entre Mme [W] et la Sarl Tourisma Vert tout comme à la résiliation dudit bail par l’administrateur judiciaire de la Sarl Tourisma Vert après l’ouverture de la procédure collective de cette dernière, aucun manquement professionnel ne peut lui être reproché à ce titre qui aurait pu être générateur d’un préjudice au détriment de Mme [W]. Au demeurant cette dernière a pu effectivement louer l’habitation de loisirs acquise et profiter des avantages fiscaux consécutifs à cette location.

En conséquence, le jugement entrepris doit être confirmé en ce qu’il a débouté Mme [W] de l’action en responsabilité et indemnisation qu’elle a formée à l’encontre de la Scp [A]-[S] et de son assureur la société Mma.

5°/ Sur les dépens et les frais irrépétibles

La Sarl Les [Adresse 12] et la Sas Winner Winner succombant en première instance, les dispositions du jugement entrepris quant aux dépens de première instance et à l’application de l’article 700 du code de procédure civile doivent être confirmées.

Succombant en appel, la Sas Winner Winner supportera les dépens d’appel. Elle se trouve de ce fait redevable au profit de Mme [W] d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d’appel dans les conditions définies au dispositif du présent arrêt et ne peut prétendre à une indemnité sur ce même fondement.

L’équité ne commande pas que soit allouée au profit de la Caisse d’Epargne Aquitaine Poitou Charentes et de la Scp [A]-[S] une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d’appel.

PAR CES MOTIFS :

La Cour,

Infirme le jugement entrepris sauf en ses dispositions prononçant la nullité du contrat de vente et du contrat de prêt, condamnant la Sas Winner Winner à payer à Mme [W] la somme de 3.678 € au titre des frais d’acte de vente, rejetant les demandes de Mme [W] à l’encontre de la Scp [I] [A] et [S] [S] et statuant sur les dépens de première instance et l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant,

Fixe la créance de Mme [C] [W] au passif de la liquidation judiciaire de la Sarl Les [Adresse 12] aux sommes de :

-131.560 € au titre de la restitution du prix de vente

—  3.678 € au titre des frais de l’acte de vente

Dit que Mme [C] [W] doit restituer à la Scp [V]-[U]-[T]-[L], ès qualités de mandataire liquidateur de la Sarl Les [Adresse 12] l’immeuble objet de la vente annulée

Dit que Mme [C] [W] est redevable envers la Caisse d’Epargne Aquitaine Poitou Charentes de la somme de 136.573,07 € au titre du remboursement du capital du prêt annulé

Dit que la Caisse d’Epargne Aquitaine Poitou Charentes est redevable envers Mme [C] [W] de la somme de 66.943,74 € au titre des échéances en principal, intérêts outre frais accessoires réglés en exécution du prêt annulé

Après compensation entre les créances respectives des parties, condamne Mme [C] [W] à payer à la Caisse d’Epargne Aquitaine Poitou Charentes la somme de 69.629,33 € outre intérêts au taux légal à compter du 7 mai 2015

Dit que la Sas Winner Winner engage sa responsabilité à l’égard de Mme [C] [W] pour manquement à son obligation d’information et de conseil

Condamne la Sas Winner Winner à payer à Mme [C] [W], à titre de dommages et intérêts, en sus de la somme de

3.678 € déjà allouée par le premier juge, la somme de 69.629,33 € outre intérêts au taux légal à compter du 22 septembre 2015

Condamne la Sas Winner Winner à payer à Mme [C] [W] une indemnité de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d’appel

Déboute Mme [C] [W] du surplus de ses demandes

Déboute la Sas Winner Winner de sa demande d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la Caisse d’Epargne Aquitaine Poitou Charentes et de la Scp [I] [A] et [S] [S]

Condamne la Sas Winner Winner aux dépens d’appel avec autorisation de recouvrement direct au profit de M^me Laurence Boyer, Avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier,Le Président,