N° 103

CG

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Copie exécutoire

délivrée à :

— M^e Usang,

le 28.03.2024.

Copie authentique délivrée à :

— M^e Algan,

le 28.03.2024.

REPUBLIQUE FRANCAISE

COUR D’APPEL DE PAPEETE

Chambre Civile

Audience du 28 mars 2024

RG 23/00072 ;

Décision déférée à la Cour : ordonnance n° 23/00043, rg n° 22/00202 du Juge des Référés du Tribunal Civil de Première Instance de Papeete du 20 février 2023 ;

Sur appel formé par requête déposée et enregistrée au greffe de la Cour d’appel le 10 mars 2023 ;

Appelants :

La Société MCF, société civile, au capital de 150 000 000 FCP, immatriculée au Rcs de Papeete sous le n° Tpi 07 278 C et à l’Ispf sous le n° Tahiti 838 193 dont le siège social est sis à [Adresse 4] ;

Mme [Y] [Z] [B] veuve [J], née le 12 août 1933 à Afaahiti, de nationalité française, demeurant à [Adresse 3] ;

Représenté par M^e Arcus USANG, avocat au barreau de Papeete ;

Intimée :

La Sas Société Océninne pour les Matériaux Aciers et Ciments (Somac), au capital de 45 600 000 FCP, immatriculée au Rcs de Papeete sous le n° 601 B et inscrite à l’Ispf sous le n° Tahiti 010348 dont le siège social est sis à [Adresse 2] ;

Ayant pour avocat la Selarl Fma Avocats, représentée par M^e Vaitiare ALGAN, avocat au barreau de Papeete ;

Ordonnance de clôture du 11 janvier 2024 ;

Composition de la Cour :

La cause a été débattue et plaidée en audience publique du 25 janvier 2024, devant M^me GUENGARD, président de chambre, M^me SZKLARZ et M^me MARTINEZ, conseillers, qui ont délibéré conformément à la loi ;

Greffier lors des débats : M^me SUHAS-TEVERO ;

Arrêt contradictoire ;

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 264 du code de procédure civile de Polynésie française ;

Signé par M^me GUENGARD, président et par M^me SUHAS-TEVERO, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

A R R E T,

EXPOSE DU LITIGE :

Aux termes d’un acte sous seing privé du 27 décembre 1984, la société MCF (ci-après « la MCF ») a consenti au profit de la Société océanienne pour les matériaux aciers et ciments (ci-après « la SOMAC ») un bail portant sur un terrain nu à usage commercial d’une superficie de 10.800 m2.

Par avenant audit bail daté du 14 janvier 1987, les parties ont précisé la faculté de construire offerte à la SOMAC et lui ont conféré en outre une liberté n’étant limitée que par le respect des prescriptions légales et réglementaires en la matière, normes d’urbanismes notamment.

Le 21 novembre 2012, les parties ont signé, devant notaire, un acte intitulé « renouvellement de bail commercial », actualisant la référence cadastrale du bien loué, précisant que la MCF deviendrait propriétaire du bâti à compter du 31 décembre 2029 et comprenant une clause résolutoire.

Mme [Y] [Z] [B] est usufruitière pour moitié de ce bien.

Le 21 octobre 2021, la SOMAC recevait un courrier non daté de la MCF lui rappelant l’échéance du bail commercial au 31 octobre 2021 et l’informant de la reconduction du contrat pour neuf ans, emportant également augmentation du loyer commercial de 50 000 F CFP par mois et par an, à compter du 1er janvier 2022.

La SOMAC n’acceptant pas les conditions de révision du loyer qui lui était ainsi imposées, il s’ensuivait divers pourparlers ayant a minima duré jusqu’au mois d’avril 2022.

Le 27 juin 2022, la MCF faisait signifier une sommation d’avoir à justifier avec rappel de la clause résolutoire, enjoignant à la SOMAC de :

' 1° Justifier des permis de construire et certificats de conformité liés à ces constructions visées par le bail, ou des constats de travaux, ou autorisation d’ouverture au public, tous les documents datés au plus tard au 31 décembre 2020 ;

2° D’avoir à remettre au bailleur tous les plans des constructions, avec tous les documents administratifs attestant de leur conformité, au plus tard le 31 décembre 2020 ;

3° D’avoir à justifier des assurances pour garantir contre l’incendie, le recours des voisins et des tiers et tout autre risque et notamment pour les bâtiments, souscrire une police d’assurance incendie en valeur à neuf destinée à permettre la reconstruction à l’identique ;

4°D’avoir à justifier du paiement de ces primes d’assurances aux échéances ;

5° D’avoir à justifier du paiement de l’impôt foncier sur lesdites propriétés bâties.'

Ledit commandement rappelait le délai d’exécution d’un mois offert par le contrat renouvelé le 21 novembre 2012 et reconduit à son échéance.

Par exploit signifié le 5 août 2022 et requête déposée le 11 du même mois, la MCF a attrait la SOMAC devant le juge des référés de Papeete aux fins d’obtenir la constatation de la résiliation du bail liant les parties ainsi que l’expulsion subséquente de la défenderesse, outre le paiement par provision d’une indemnité à lui revenir de 40 000 000 F CFP.

Par ordonnance contradictoire en date du 20 février 2023 le juge des référés du tribunal de première instance de Papeete a :

Débouté la société MCF et Mme [Y] [Z] [B] de l’ensemble de leurs demandes ;

Rappelé que la présente ordonnance est exécutoire par provision ;

Condamné la société MCF et Mme [Y] [Z] [B] à payer à la société SOMAC la somme de 300 000 F CFP au titre des frais irrépétibles ;

Condamné la société MCF et Mme [Y] [Z] [B] aux entiers dépens d’instance.

Par requête en date du 10 mars 2023 la société MCF et Mme [Y] [Z] [B] ont relevé appel de cette décision en demandant à la cour de :

Déclarer l’appel de la société MCF et de Mme [B] recevables,

Infirmer l’ordonnance de référé du 20 février 2023 en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

Vu l’article L. 145-41 du code de commerce applicable en Polynésie sur les baux commerciaux,

Vu la sommation du 27 juin 2022,

Vu le bail du 21 novembre 2012 accordant un délai jusqu’au 31 décembre 2020 pour la mise en conformité,

Vu l’absence de mise en conformité depuis le 21 novembre 2012 et notamment pour le hangar numéro 8,

Vu la lettre du 27 juillet 2022 adressée à M^e Usang et notamment sa pièce 9,

Vu l’absence de justification de l’assurance des constructions contre l’incendie du 1er novembre 2012 au 31 décembre 2012 et de l’année 2014 à 2021,

Constater l’acquisition de la clause résolutoire le 27 juillet 2022 passé le délai d’un mois après la sommation du 27 juin 2022,

Constater que la société SOMAC est sans droit ni titre depuis le 27 juillet 2022,

Ordonner l’expulsion de la société SOMAC sous astreinte de 5 000 000 F CFP par jour de retard à compter de sa signification,

Condamner la société SOMAC à payer aux requérantes :

— Une indemnité mensuelle d’occupation de 4 000 000 F CFP par mois à compter du 27 juillet 2022,

— Une provision de 40 000 000 F CFP,

— La somme de 800 000 F CFP au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel.

Par ses dernières conclusions en date du 12 juillet 2023 la Société océanienne pour les matériaux aciers et ciments (SOMAC) demande à la cour de :

Vu l’ordonnance de référé RG n°22/00202 du 20 février 2023,

Vu la sommation signifiée le 27 juin 2022,

Vu le courrier en réponse du 27 juillet 2022 et envoyé le même jour,

Vu l 'arrêté n° 1462 CM du 31 décembre 1992 relatif aux révisions des loyers des baux des locaux à usage d’habitation, professionnel, commercial, industriel ou artisanal,

Vu les articles 29 et 407 du code de procédure civile de la Polynésie française,

Vu l’article 221-1 du code des impôts,

Vu les présentes conclusions,

Avant dire droit,

Constater la mauvaise foi de la société MCF et de Mme [Y] [Z] [B] lesquelles tentent de contourner les prescriptions de l’arrêté n° 1462 CM du 31 décembre 1992 relatif aux révisions des loyers des baux des locaux à usage d’habitation, professionnel, commercial, industriel ou artisanal par la délivrance de la sommation interpellative du 27 juin 2022 et la mise en 'uvre du présent contentieux,

Constater que la société MCF et de Mme [B] se trouvent en infraction des dispositions de l’arrêté n° 1462 CM du 31 décembre 1992 relatif aux révisions des loyers des baux des locaux à usage d’habitation professionnel, commercial, industriel ou artisanal,

Sur le fond,

Rejeter la requête d’appel de la société MCF et de Mme [B], comme étant mal fondée,

En conséquence,

Débouter la société MCF et de Mme [B] de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

Confirmer l’ordonnance de référé RG n°22/00202 du 20 février 2023 en toutes ses dispositions,

Condamner la société MCF et Mme [B] au paiement de la somme de 450 000 F CFP au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 11 janvier 2024.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes des dispositions de l’article 432 du code de procédure civile de la Polynésie française le président peut toujours prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En l’espèce la MCF argue d’un trouble illicite qu’elle subit par l’occupation de son bien par la SOMAC devenue sans droit ni titre pour l’occuper à la suite de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail commercial liant les parties.

Le contrat de bail en date du 21 novembre 2012 signé entre les parties prévoyait au châpitre 'constructions par le preneur’ que celles-ci reportaient au 31 décembre 2029 l’accession gratuite pour le propriétaire de tous les aménagements et constructions faits par le preneur sur la parcelle de terrain loué depuis la signature du bail initial du 24 décembre 1984.

Le preneur avait l’obligation de mettre les aménagements et constructions existants en conformité avec toutes les prescriptions légales et règlementaires en la matière notamment les règles d’urbanisme, de sécurité et de salubrité publique.

Le preneur devait achever tous travaux de mise en conformité et en justifier auprès du bailleur par tous moyens, notamment par la délivrance de certificats de conformité, constat de travaux, autorisation d’ouverture au public, au plus tard le 31 décembre 2020.

Au châpitre 'charges et conditions', le preneur était en outre autorisé à faire édifier à ses frais sur le terrain toute construction qui lui plaira afin de permettre l’exercice de son activité commerciale sous réserve d’obtention de tous permis et autorisations nécessaires ainsi que du respect des prescriptions légales et règlementaires en matière de construction, de manière à ce que le bailleur ne soit jamais inquiété à ce sujet.

Le preneur devait communiquer tous les plans et autorisation relatifs à ces travaux au bailleur. Il devait achever tous travaux de mise en conformité et en justifier au bailleur par tous moyens , notamment par la délivrance de cetificats de conformité, contrats de travaux, autorisation d’ouverture au public au plus tard le 31 décembre 2020.

Il était également prévu que le preneur paye l’impôt foncier sur les propréiétés bâties et rembourse au bailleur les impôts avancés par lui, de même que le preneur devait justifier au bailleur de la souscription de la ou des assurances ainsi que du paiement des primes d’assurances.

Le dernier châpitre de ce contrat intitulé ' élection de domicile’ retenait, à ce titre pour le bailleur le lieu de son siège social et pour le preneur celui des lieux loués.

Le 27 juin 2022 la société MCF et Mme [Y] [Z] [B] ont fait sommation à la SOMAC d’avoir à justifier dans le délai d’un mois :

des permis de construire et des certificats de conformité liés à ces constructions tels que visés par le bail ou des constats de travaux , ou autorisations d’ouverture au public , tous les documents datés au plus tard au 31 décembre 2020,

d’avoir à lui remettre tous les plans des constructions avec tous documents administratifs attestant leur conformité au plus tard le 31 décembre 2020,

d’avoir à justifier des assurances pour garantir contre l’incendie , le recours des voisins et des tiers et de tout autre risque et notamment pour les bâtiments souscrire une police d’assurance incendie en valeur à neuf destinée à permettre la reconstruction à l’identique ,

d’avoir à justifier du paiement de ces primes d’assurances aux échéances,

d’avoir à justifier du paiement de l’impôt foncier sur lesdites propriétés bâties.

Il était indiqué, à défaut, la volonté du bailleur de se prévaloir de la clause résolutoire.

Cette sommation indiquait être faite à la demande des bailleurs ayant pour avocat M^e Arcus Usang.

Le 27 juillet 2022 le conseil de la SOMAC a adressé au conseil des bailleurs plusieurs documents :

Au titre de l’ensemble des constructions il était adressé un plan d’ensemble de la SOMAC en pièce n° 9 rescençant celles-ci.

La pièce N° 1 correspond à la construction d’une maison de gardien bénéficiant d’un avis de conformité en date du 19 avril 1967,

La pièce N° 2 est l’avis favorable à la construction d’un entrepôt, confirmé le 14 avril 1970 par le maire de la commune de [Localité 1],

La pièce n° 3 est l’octroi le 10 décembre 2019 d’un permis pour la construction de la centrale de dosage (béton) bénéficiant ensuite d’un certificat de conformité en date du 30 avril 1981,

La pièce n° 4 concerne le permis accordé et le certificat de conformité en date du 11 mars 1983 pour un bloc sanitaire,

La pièce n° 5 concerne l’autorisation adressée le 16 août 1985 de construction du hangar n°15 et le certificat de conformité en date du 9 février 1987 mentionnant que le permis était en date du 14 août 1985,

La pièce n° 6 concerne l’autorisation de construction du hangar n° 16 pour le stockage de bois dont le permis de construire a été accordé le 16 août 1985 et le certificat de conformité a été délivré le 11 août 1986,

La pièce n° 7 concerne l’autorisation de la constructon d’un bâtiment à usage commercial pour lequel un certificat de conformité provisoire a été délivré le 14 octobre 1987,

La pièce n° 8 concerne la régularisation accordée le 14 décembre 1999 des équipements classés du groupe SOMAC.

Il est exact, ainsi que le soulève les appelants, que le plan des constructions versé en pièce n° 9 mentionne un hangar n° 8 lequel se retrouve sur l’avis d’imposition foncière comme 'hangar N° 8 entrepôt’ pour lequel aucun justificatif n’a été fourni alors que, de surcroît, l’intimée ne conteste pas que la mention manuscrite ' pas de PC et pas de CC’ soit écrit de sa main sur ce document et ne conteste pas plus qu’il s’en évince que ce bâtiment ne bénéficie, ni d’un permis de construire, ni d’un certificat de conformité.

La SOMAC fait cependant valoir que la mise en oeuvre de cette clause résolutoire a été faite de mauvaise fois en ce qu’elle fait suite à son refus d’accepter l’augmentation de loyer demandée par la MCF pour la reconduction du bail au mois d’octobre 2021, augmentation contrevenant à la règlementation en la matière.

Aux termes des dispositions de l’article 1134 du code civil tel qu’applicable en Polynésie française les conventions doivent être exécutées de bonne foi.

Le preneur avait l’obligation de justifier spontanément avant le 31 décembre 2020, de la mise en conformité de l’ensemble des constructions sur le terrain, ce qu’il n’a pas fait.

Le bail liant les parties avait consenti au preneur une réduction de loyer 'pour faciliter au preneur la mise aux normes des constructions ; c’est ainsi que pour l’année 2012 et l’année 2013 le loyer mensuel était de 1 400 000 FCFP, pour l’année 2014 de 1 500 000 FCFP, pour l’année 2016 et pour l’année 2017 de 1 600 000 FCFP, pour l’année 2018 de 1 700 000 FCFP, pour l’année 2019 de 1 900 000 FCFP et pour l’année 2020 de 2 000 000 FCFP. '

C’est dans ce contexte que les bailleurs ont proposé, le 21 octobre 2021 une augmentation chaque année du loyer mensuel de 50 000 FCFP.

Cette proposition d’augmentation intervenait donc à l’issue d’une période d’augmentation de 100 000 FCFP par mois durant les années précédentes.

S’il est exact que la sommation en date du 27 juin 2022 a été précédée au mois d’octobre 2021 d’une proposition de reconduction du bail commercial sans que soit, à ce moment-là, évoquée par les bailleurs la nécessité, pour cette reconduction, de justifier de la mise en conformité de l’ensemble des constructions édifiées sur le terrain donné à bail, il ne peut être considéré ,de cette seule présentation chronologique, que cette sommation ait été mise en oeuvre de mauvaise foi de leur part.

Dès lors la clause résolutoire telle que prévue au bail liant les parties est acquise à défaut de mise en conformité de l’ensemble des bâtiments édifiés sur le terrain donné à bail et ce à compter du 27 juillet 2022.

L’ordonnance attaquée sera infirmée en ce qu’elle a statué autrement.

A compter de cette date la SOMAC est donc occupante sans droit ni titre de sorte que son expulsion sera ordonnée sous astreinte de 100 000 F CFP par jour de retard passé quatre mois à compter de la signification du présent arrêt et une indemnité mensuelle d’occupation de 2 000 000 F CFP sera mise à sa charge à compter du 27 juillet 2022.

La demande de provision des appelants, non justifiée, sera rejetée.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

La SAS SOMAC, prise en la personne de son président en exercice, sera condamnée aux dépens d’appel et, par voie de conséquence aux dépens de première instance par infirmation de la décision attaquée.

Aucune considération d’équité n’impose de faire application des dispositions de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française de sorte qu’au vu de l’infirmation prononcée en appel la condamnation prononcée à ce titre en première instance sera infirmée par voie de conséquence et la demande formée en cause d’appel rejetée.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort ;

Infirme l’ordonnance attaquée,

Statuant à nouveau :

Constate au 27 juillet 2022 l’acquisition de la clause résolutoire du bail liant la société SOMAC à la société MCF et à Mme [Y] [Z] [B],n

Ordonne l’expulsion de la société SOMAC sous astreinte de 100 000 F CFP par jour de retard passé quatre mois à compter de la signification du présent arrêt,

Condamne la société SOMAC à payer à la société MCF et à Mme [Y] [Z] [B] une indemnité mensuelle d’occupation de 2 000 000 F CFP à compter du 27 juillet 2022,

Rejette le surplus des demandes,

Condamne la société SOMAC prise en la personne de son président en exercice aux entiers dépens.

Prononcé à Papeete, le 28 mars 2024.

Le Greffier, Le Président,

signé : M. SUHAS-TEVERO signé : C. GUENGARD