07/05/2025

ARRÊT N° 25/ 189

N° RG 23/01170

N° Portalis DBVI-V-B7H-PLED

NA – SC

Décision déférée du 11 Janvier 2023

TJ de FOIX – 21/01142

V. ANIERE

CONFIRMATION

Grosse délivrée

le 07/05/2025

à

M^e Florence BALARD

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1ere Chambre Section 1

***

ARRÊT DU SEPT MAI DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANTE

S.A.R.L. MAZARD PIECES AUTO 09

[Adresse 7]

[Localité 6]

Représentée par M^e Florence BALARD de la SCP BARAT BALARD, avocat au barreau D’ARIEGE

INTIMEE

Madame [S] [M]

[Adresse 2]

[Localité 1]

Sans avocat constitué

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 03 mars 2025 en audience publique, devant la cour composée de :

M. DEFIX, président

S. LECLERCQ, conseillère

N. ASSELAIN, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffière : lors des débats M. POZZOBON

ARRET :

— PAR DEFAUT

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, après avis aux parties

— signé par M. DEFIX, président et par M. POZZOBON, greffière

EXPOSE DU LITIGE ET PROCEDURE

Le 29 octobre 2016, la Sarl Mazard pièces auto 09 a adressé à [U] [M] un courrier intitulé 'proposition d’achat", rédigé de Ia manière suivante :

'Suite à ma visite de hier je me permets par la présente de vous faire une nouvelle proposition d’achat pour votre terrain situé [Adresse 7] (terrain attenant au nôtre et référencé au cadastre sous Ies n °A [Cadastre 3] – [Cadastre 4] – [Cadastre 5]) ainsi que du matériel qui se trouve à I’intérieur.

Pour Ie terrain mon offre est de 29.500,00 euros (vingt neuf mille cinq cent euros) et pour Ie matériel 1.500 euros (mille cinq cents euros), soit un total de 31.000,00 (trente et un mille euros), hors frais notariés et autres possibles frais annexés.

Cette somme sera payée intégralement le jour de la signature de l’acte de vente.

J’espère que mon offre retiendra toute votre attention et que vous donnerez une suite favorable à ma demande'.

Ce courrier est revêtu de la mention manuscrite 'Lorp, le 29 octobre 2016, Bon pour accord sur la vente, [U] [M] propriétaire ', portée au dessus d’une signature.

Par mail du 30 octobre 2016, Ie neveu de [U] [M], [Y] [N], écrivait à la société Mazard pièces auto 09 : 'Pour donner une suite à notre discussion chez Monsieur [M] qui a enfin décidé de donner une suite favorable à votre dernière proposition, vous trouverez en pièce jointe la copie du plan des 3 parcelles : A [Cadastre 3]-[Cadastre 4]:[Cadastre 5], comme promis.

J’ai appelé Monsieur [T] pour lui signifier la décision.

Après m’avoir remercié de l’avoir prévenu, il m’a précisé qu’il avait RDV avec [G] la semaine prochaine, j’imagine avec des membres de la SAFER.

Je voulais vous en informer afin que vous puissiez vous aussi rencontrer Monsieur [G] dès que possible afin d’obtenir son aide.

Dans I’attente de Ia copie de la promesse de vente signée,

Je reste à votre écoute pour toute information utile'.

Par courrier du 8 novembre 2016, la société Mazard pièces auto 09 sollicitait Ie sous-préfet en raison d’une difficulté sur Ie classement des parcelles dans Ie PLU, invoquant un accord de principe avec M.[M]. II était sollicité une entrevue afin de trouver une solution.

[U] [M], né en 1923, est décédé le 1er juillet 2018.

Par courrier recommandé du 27 juillet 2021, la société Mazard pièces auto 09 a demandé à [S] [M], fille de [U] [M], d’officialiser cette vente et de signer I’acte authentique. II était indiqué que 'Ies circonstances ont fait que I’acte authentique a été reporté'.

Par acte d’huissier du 30 septembre 2021, la Sarl Mazard Pièces Auto 09 a fait assigner Mme [S] [M] devant le tribunal judiciaire de Foix, pour obtenir sa condamnation sous astreinte à signer l’acte de vente authentique portant sur les parcelles en cause, pour un prix de 29.500 euros.

Par jugement du 11 janvier 2023, le tribunal judiciaire de Foix a :

— déclaré irrecevable la demande de vérification d’écriture,

— débouté la Sarl Mazard Pièces Auto 09 de ses demandes à l’égard de Mme [S] [M],

— condamné la Sarl Mazard Pièces Auto 09 aux dépens,

— condamné la Sarl Mazard Pièces Auto 09 à payer à Mme [S] [M] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappelé que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Le tribunal a considéré que le courrier dont se prévaut la société Mazard pièces auto 09 s’analyse en un accord de principe, obligeant les parties à négocier de bonne foi, qu’il devait être suivi d’une promesse de vente, qu’une difficulté devait être levée quant au classement des parcelles concernées dans le PLU, et que les parties ont renoncé à leur projet de vente.

Par déclaration du 29 mars 2023, la Sarl Mazard Pièces Auto 09 a relevé appel de ce jugement en ce qu’il a :

— débouté la Sarl Mazard Pièces Auto 09 de ses demandes à l’égard de Mme [M],

— condamné la Sarl Mazard Pièces Auto 09 aux dépens,

— condamné la Sarl Mazard Pièces Auto 09 à payer à Mme [M] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 5 mai 2023 et signifiées à Mme [M] par acte d’huissier du 8 juin 2023, la Sarl Mazard Pièces Auto 09, appelante, demande à la cour, au visa des articles 1113 à 1122 et 1583 et 1589 du code civil, de :

— réformer le jugement entrepris en ce qu’il a :

*débouté la Sarl Mazard Pièces Auto 09 de ses demandes à l’égard de Mme [S] [M],

*condamné la Sarl Mazard Pièces Auto 09 aux dépens,

*condamné la Sarl Mazard Pièces Auto 09 à payer à Mme [S] [M] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Et statuant à nouveau,

— condamner Mme [M] à régulariser l’acte de vente authentique des parcelles sises à [Localité 6] (09) et cadastrées section A n°[Cadastre 3], [Cadastre 4] et [Cadastre 5] moyennant le prix principal de 29.500 euros,

— dire que cet acte devra intervenir dans les trois mois de la signification de la décision intervenir, au-delà sous astreinte de 50 euros par jour de retard,

— dire qu’à défaut d’exécution au terme d’un délai de trois mois supplémentaires la décision à intervenir vaudra acte authentique de vente et sera publiée en tant que telle à la conservation des hypothèques de Foix,

— condamner Mme [M] au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel, y compris les frais de publication.

La société Mazard pièces auto 09 soutient que le courrier du 29 octobre 2016, qui comporte l’accord des parties sur la chose et sur le prix, vaut promesse de vente au sens des dispositions de l’article 1589 du code civil, même si 'le dossier était laissé en suspens, pour des raisons administratives autant que personnelles des deux côtés'. Elle précise que les parcelles n’ont jamais été classées en zone agricole.

Mme [S] [M], intimée, à qui la déclaration d’appel a été signifiée le 8 juin 2023, à sa dernière adresse connue, n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 4 février 2025. L’affaire a été examinée à l’audience du lundi 3 mars 2025.

MOTIFS

La société Mazard pièces auto 09 soutient que le courrier du 29 octobre 2016, qui comporte l’accord des parties sur la chose et sur le prix, vaut promesse de vente au sens des dispositions de l’article 1589 du code civil, même si 'le dossier était laissé en suspens, pour des raisons administratives autant que personnelles des deux côtés'. Elle rappelle que le courrier du 29 octobre 2016, intitulé proposition d’achat, porte la désignation cadastrale du terrain objet de la proposition, la mention du prix offert, et la mention manuscrite de l’accord de [U] [M] sur la vente.

Mme [M], qui ne comparaît pas devant la cour d’appel, avait contesté en première instance l’existence d’un engagement contractuel, en indiquant notamment que l’écriture et la signature portée au bas du courrier du 29 octobre 2016 n’étaient pas celles de son père.

La cour d’appel n’est pas saisie d’un appel incident concernant la disposition du jugement déclarant irrecevable, faute d’avoir été portée devant le juge de la mise en état, la demande de vérification d’écritures présentée par Mme [M] en première instance.

La cour relève que si la mention manuscrite portée au dessus de la signature semble d’une écriture trop ferme pour être celle de [U] [M], né le 26 novembre 1923 et âgé de près de 93 ans lors de la signature de la proposition d’achat, l’identité du signataire est toutefois confirmée par le mail adressé le 30 octobre 2016 à la société Mazard pièces auto 09 par [Y] [N], neveu de [U] [M], qui évoque 'notre discussion positive chez M.[M] qui a enfin décidé de donner une suite favorable à votre dernière proposition'.

Cependant, la durée ayant séparé la 'proposition d’achat’ du 29 octobre 2016, portant désignation du bien et mention du prix proposé, ainsi que de l’accord du vendeur, de l’action engagée par la société Mazard, le 30 septembre 2021, conduit à s’interroger sur la teneur et la portée des engagements souscrits le 29 octobre 2016.

En effet, la société Mazard pièces auto 09 ne justifie d’aucune démarche quelconque en vue de la réalisation de la vente, ni avant le décès de [U] [M] survenu le 1er juillet 2018, ni avant la lettre recommandée adressée à [S] [M] le 27 juillet 2021.

Deux courriers confirment l’analyse du tribunal, selon laquelle le document du 29 octobre 2016 ne comporte qu’un engagement de principe, obligeant les parties à négocier de bonne foi, alors que la société Mazard pièces auto 09 s’interrogeait manifestement sur la situation du bien au regard du plan local d’urbanisme (PLU), avant de s’engager par la signature d’une promesse de vente.

Ainsi, le mail de M.[Y] [N] du 30 octobre 2016 est libellé comme suit:

'Pour donner une suite à notre discussion chez Monsieur [M] qui a enfin décidé de donner une suite favorable à votre dernière proposition, vous trouverez en pièce jointe la copie du plan des 3 parcelles : A [Cadastre 3]-[Cadastre 4]:[Cadastre 5], comme promis.

J’ai appelé Monsieur [T] pour lui signifier la décision.

Après m’avoir remercié de l’avoir prévenu, il m’a précisé qu’il avait RDV avec [G] la semaine prochaine, j’imagine avec des membres de la SAFER.

Je voulais vous en informer afin que vous puissiez vous aussi rencontrer Monsieur [G] dès que possible afin d’obtenir son aide.

Dans I’attente de Ia copie de la promesse de vente signée,

Je reste à votre écoute pour toute information utile'.

Il en résulte que les parties demeuraient dans l’attente de la signature d’un avant-contrat, après obtention de précisions sur le classement des parcelles au PLU, voire de modifications du classement de ces parcelles, de sorte que l’intention de la société Mazard pièces auto 09 d’acheter le terrain en cause n’était pas encore définitive.

Cette interprétation est confirmée par le courrier que la société Mazard pièces auto 09 a adressé à la sous-préfecture de [Localité 8] le 8 novembre 2016, dans lequel elle sollicite un rendez-vous pour évoquer le projet d’extension de son établissement, ainsi libellé:

'Nous avons actuellement un accord de principe, signé du propriétaire, M.[M], sur notre offre financière.

Ces parcelles seraient aménagées en zone de stockage de véhicules en attente de déconstruction.

Le seul problème actuellement, réside dans le classement de ces parcelles au niveau du PLU : zone NTVB, ce qui pour l’instant bloque l’avancement de notre projet.

C’est pour discuter de ce point important que je sollicite de votre part une entrevue afin de trouver une solution qui satisferait toutes les parties concernées'.

La société Mazard pièces auto 09 qualifie ainsi elle-même l’accord intervenu d’ 'accord de principe', et évoque des difficultés bloquant l’avancement de son projet, ce qui confirme l’absence d’une proposition d’achat immédiate, ferme et définitive. Ceci explique son inaction, pendant plusieurs années, en vue de la réalisation de la vente.

Dès lors, l’accord du 29 octobre 2016 ne peut s’analyser en une vente, mais seulement en une proposition de [U] [M] de vendre un bien déterminé pour un prix convenu.

Faute d’avoir été acceptée sans condition dans un délai raisonnable, et avant le décès de [U] [M], cette proposition ne peut produire aucun effet.

Il est rappelé en toute hypothèse, à titre surabondant, que toute promesse de vente d’un droit immobilier, qu’elle soit unilatérale ou synallagmatique, dont la durée des effets dépasse 18 mois, et toute prorogation de la durée des effets d’une telle promesse à plus de 18 mois, contractée par une personne physique, doit être constatée par acte authentique à peine de nullité, par application de l’article L 290 du code de la construction et de l’habitation.

Le jugement est donc confirmé en ce qu’il a rejeté l’ensemble des demandes de la société Mazard pièces auto 09 .

Le jugement déféré est également confirmé en ce qu’il a mis à la charge de la société Mazard pièces auto 09, partie perdante, les dépens de première instance outre une indemnité allouée à Mme [M] au titre des frais irrépétibles de première instance.

La société Mazard pièces auto 09, qui perd son procès en appel, doit également supporter les dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition, par défaut et en dernier ressort,

Confirme le jugement rendu le 11 janvier 2023 en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne la société Mazard pièces auto 09 aux dépens d’appel.

La greffière Le président

M. POZZOBON M. DEFIX

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