N° 266

SE

— -------------

Copie exécutoire

délivrée à :

— M^e Etilage,

le 17.09.2024.

REPUBLIQUE FRANCAISE

COUR D’APPEL DE PAPEETE

Chambre Civile

Audience du 12 septembre 2024

RG 23/00119 ;

Décision déférée à la Cour : jugement n° 57, rg n° 20/00021 du Tribunal Civil de Première Instance de Papeete, section détachée d’Uturoa Raiatea, du 9 novembre 2022 ;

Sur appel formé par requête déposée et enregistrée au greffe de la Cour d’appel le 14 avril 2023 ;

Appelants :

M. [V] [W], né le 28 août 1962 à [Localité 2], de nationalité française, et

M. [J] [X], né le 30 mai 1956 à [Localité 5], de nationalité française, demeurant à [Adresse 4] ;

Représentés par M^e Michel ETILAGE, avocat au barreau de Papeete ;

Intimée :

Association Syndicale de la Résidence Loisirs Maroe, régie par la loi du 10 juillet 1965 et le décret n° 67-223 du 17 mars 1967, tous autres textes en vigueur, le cahier des charles et ses statuts du 2 avril 1984, [Adresse 4], représentée par son président ;

Non comparante, assignée à la personne de son Président, M. [T] [N], le 17 mai 2023 ;

Ordonnance de clôture du 9 novembre 2023 ;

Composition de la Cour :

La cause a été débattue et plaidée en audience publique du 14 mars 2024, devant M. SEKKAKI, conseiller faisant fonction de président, M. RIPOLL et M^me MARTINEZ, conseillers, qui ont délibéré conformément à la loi ;

Greffier lors des débats : M^me SUHAS-TEVERO ;

Arrêt contradictoire ;

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 264 du code de procédure civile de Polynésie française ;

Signé par M. SEKKAKI, président et par M^me SUHAS-TEVERO, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

A R R E T,

EXPOSE DU LITIGE :

Faits :

M. [V] [W] et M. [J] [X] sont propriétaires indivis depuis novembre 2017 d’une parcelle de terrain cadastré CR n° [Cadastre 1] formant le lot n° 14 du lotissement résidence loisirs Maroe, sis à [Localité 3], commune associée de Maroe, Polynésie française et de la construction y édifiée consiste en une maison d’habitation sur 3 niveaux.

Ils ont aménagé leur bien pour pouvoir en louer une partie de manière saisonnière.

Le bien dépend du lotissement susmentionné dans le cahier des charges a été établi le 2 avril 1984, auquel est annexée les statuts de l’association syndicale de la résidence loisirs Maroe.

Les consorts [W] et [X] ont été convoqués pour l’assemblée générale annuelle des copropriétaires par courrier en date du 16 mai 2020 dont l’ordre du jour comprenait le sujet des locations saisonnières et leur réglementation au sein du lotissement.

Lors de l’assemblée générale du 13 juin 2020 la résolution suivante a été votée : «conformément au cahier des charges Art 7-7/1 et à la résolution votée lors de l’AG 2001, les locations saisonnières ou pas d’une durée inférieure à un mois sont interdites dans le lotissement 'Résidence Loisirs Maroe'.

Procédure :

Par requête enregistrée au greffe le 29 juillet 2020 et suivant acte d’huissier du 14 octobre 2020, puis conclusions ultérieures, les consorts [W] et [X] ont fait assigner l’association syndicale de la résidence loisirs Maroe devant le tribunal civil de première instance de Papeete – Section détachée de Raiatea afin de :

— avant-dire droit enjoint de l’association syndicale de produire aux débats copie des convocations des copropriétaires et des accusés de réception, en particulier, ce n’ayant pas été présent ou représenté, l’original de la feuille de présence, l’original du procès-verbal de réunion de l’assemblée générale du 13 juin 2020,

sur le fond,

' annuler l’assemblée générale du 13 juin 2020 avec toutes conséquences de droit,

' dire et juger que la résolution n° 6 relative aux locations saisonnières de type Airbnb adopté lors de l’assemblée générale du 13 juin 2020 de l’association syndicale est irrégulière, et en conséquence voir prononcer son annulation avec toutes conséquences de droit,

' condamner l’association syndicale à payer à M. [W] et M. [X] conjointement une somme de 250'000 F CFP au titre de l’article 407 du code des pensions civiles de la Polynésie française et aux entiers dépens.

Par jugement n° RG 20/00021 en date du 9 novembre 2022, le tribunal civil de première instance de Papeete – Section détachée de Raiatea a :

' rejeté l’ensemble des demandes de M. [V] [W] et M. [J] [X],

' déclarer régulière la résolution n° 6 relative à l’interdiction des locations de courte durée adoptée lors de l’assemblée générale de l’association syndicale de la résidence loisirs Maroe qui s’est tenue le 13 juin 2020,

' fait interdiction à M. [V] [W] et M. [J] [X] de pratiquer toute activité commerciale, industrielle, artisanale ou profession libérale, incluant les locations de courte durée (type Airbnb ou autre) et location de véhicules, et ce, sous astreinte de 50'000 F CFP par infraction constatée,

' condamner M. [V] [W] et M. [J] [X] à payer à l’association syndicale de la Résidence Loisirs Maroe la somme de 200'000 F CFP au titre de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française,

' condamner M. [V] [W] et M. [J] [X] aux dépens.

Les consorts [W] et [X] ont relevé appel de cette décision par requête enregistrée au greffe le 14 avril 2023.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 9 novembre 2023, et l’affaire fixée à l’audience de plaidoirie du 8 février 2024 renvoyée au 14 mars 2024 en raison de la fermeture du pas de justice pour risques cycloniques.

A l’issue de celle-ci, les parties ont été informées que la décision, mise en délibéré, serait rendue le 11 avril 2024 par mise à disposition au greffe, délibéré prorogé au 12 septembre 2024.

Prétentions et moyens des parties :

Les consorts [W] et [X], appelants, demandent à la Cour aux termes de la requête d’appel, de :

' infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

statuant à nouveau,

' annuler l’assemblée générale du 13 juin 2020 avec toutes conséquences de droit,

' dire et juger que la résolution n° 6 relative locations saisonnière de type airbnb adopté lors de l’assemblée générale du 13 juin 2020 de l’association syndicale de la résidence loisirs Maroe est irrégulière, et en conséquence voir prononcer son annulation avec toutes conséquences de droit,

' condamner l’association syndicale de la résidence loisirs Maroe à payer à M. [W] et M. [X] conjointement une somme de 250'000 F CFP au titre de l’article 407 du code de procédure civile de Polynésie française et aux entiers dépens.

L’association syndicale de la résidence loisirs Maroe, intimée, régulièrement assignée à la personne de son représentant légal le 17 mai 2023 n’a pas constitué avocat.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause, des procédures, des prétentions et moyens dont la Cour est saisie, il est renvoyé à la décision déférée et aux dernières conclusions d’appel des parties. L’exposé des moyens des parties, tel que requis par les dispositions de l’article 268 du code de procédure civile de la Polynésie française, sera renvoyé à la motivation ci-après à l’effet d’y répondre.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur le fond :

Le tribunal expose que les articles 7-1 et 7-7/1 proscrivent locations saisonnières dans le lotissement. Il indique que le procès-verbal de l’assemblée générale litigieuse mentionne une dérogation temporaire assouplissant le dernier article, établi par le bureau le 24 août 2019 autorise temporairement les locations de type Airbnb. Il indique la résolution n° 6 délibéré à l’assemblée générale du 13 juin 2020 avait pour objet la prolongation de cette dérogation laquelle a été rejetée à la majorité simple des votants à l’occasion de celle-ci.

Sur la régularité de l’assemblée générale du 13 juin 2020 le tribunal constate que toutes les formalités prescrites par la loi ont été observées et qu’aucun élément susceptible de porter grief au droit de M. [V] [W] et M. [J] [X] est établi et ne permet de remettre en cause la régularité de la tenue de cette assemblée générale, lesquels étaient présents au cours de celle-ci de sorte qu’il n’y a pas lieu à ordonner production de pièces ni à annuler le vote sur la résolution n° 6 ni annuler l’interdiction ainsi votée aucune disposition légale ne s’opposant à ce qu’un cahier des charges d’un lotissement interdise.

Le tribunal constatant que M. [V] [W] et M. [J] [X] ont donné en location de courte durée leur logement à plusieurs reprises souhaite continuer à le faire, il n’est pas illégitime que l’association syndicale se prémunisse du risque qu’ils passent outre l’interdiction de sorte qu’il convie de le faire judiciairement sous astreinte de 50'000 F CFP par infraction constatée.

Les appelants reprochent au tribunal de n’avoir pas motivé sa décision au regard des moyens soutenus en première instance. Ils font valoir en substance devant la cour :

' l’irrégularité de la présidence, de la composition du bureau, de la convocation de l’assemblée générale et de l’adoption de la résolution, rappelant que l’association prévoit dans ses statuts la soumission dispositions de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, le président de l’association n’étant pas un syndic et n’est donc pas représentant légal ayant le pouvoir d’adresser de telles convocations,

— le quorum n’était pas atteint pour adopter la résolution, les co-propriétaires d’un même lot de pouvant voter deux fois (un lot, un vote) et deux mandataires détenant un mandat nul faute de faire partie de l’association, de sorte que la majorité de 500/1000 n’était pas atteinte,

— le bureau de l’association aurait dû être le bureau du syndicat (article 12 des statuts) et non celui désigné par le président en début de séance, affectant la régularité du déroulement de l’assemblée générale,

— la résolution proposée a été présentée comme devant être votée à la majorité des présents alors que l’article 26 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 prévoit l’impossibilité pour l’assemblée générale d’imposer à un propriétaire une modification de la destination de ses parties privatives ou des modalités de leur jouissance, à quelque majorité que ce soit,

— si l’analyse de cette résolution conduit à considérer qu’il s’agit de la modification de jouissance des parties communes, s’agissant des voies de circulation comme inidiqué dans l’ordre du jour, la majorité des 3/4 est requise conformément à l’article 26 paragraphe c de la loi et cette majorité de 27 voix sur 37 fait défaut,

— la convocation n’a pas mentionné le projet de texte de la résolution à soumettre au vote de l’assemblée générale, obligation légale substantielle dont la méconnaissance doit entraîner l’annulation du vote de la résolution,

— la dérogation censée être votée est de toute façon irrégulière dès lors que l’assemblée générale de copropriétaires ne peut autoriser des dérogations à un principe générale d’interdiction ou d’autorisation posé par le règlement de copropriété sans modifier celui-ci,

— le vote s’est déroulée avec un défaut d’information déloyal à l’égard des copropriétaires, qui n’ont pas dispoé d’une information complète, l’évocation de l’article 9 ayant été omise, de même que la production de la résolution supposément votée en 2001 pour interdire les locations saisonnières de moins d’un mois.

Sur ce :

Il ressort du cahier des charges les modalités de création et fonctionnement de l’association syndicale libre, constituée en syndicat, et des modalités de convocation, tenue, délibération et règles de vote de l’assemblée générale, que la convocation, la tenue et les votes (sauf pour la résolution n°6) de l’assemblée générale litigieuse du 13 juin 2020 ont été réalisés conformément à ces dispositions lesquelles ne contreviennent pas aux textes applicables. La demande d’annulation de l’assemblée générale entière doit être rejetée.

Le cahier des charges du lotissement 'résidence loisirs Maroe’ (pièce n°2 des appelants), déposé à l’étude de Me [B] notaire à Papeete le 2 avril 1984, après avoir rappelé la consistance et l’origine de propriété de la parcelle de la terre et les 37 lots composant le lotissement résidence loisirs Maroe et les millièmes attribués à chaque lot, prévoit notamment les règles suivantes :

'- Article 7-1 – Destination des lots – Les lots mis en vente sont destinés exclusivement à la consMoricetion de maisons d’habitation bourgeoise devant avoit et conserver un caractère strictement résidentiel.

— Article 7-7 – 1) L’exercice est interdit par quiconque sur le lotissement de toute activité commerciale, industrielle, artisanale ou profession libérale

— Article 9 – Obligations – 11 ent – Les co-propriétaires pourront louer leurs maisons comme bon leur semblera, à la condition que les locataires soient de bonnes vies et moeurs et qu’ils respectent les conditions du présent règlement. Les baux et engagements de location devront imposer aux locataires à peine de résiliation de leurs contrats, l’obligation de respecter les dispositions du présent titre.

— Article 17 – Modification du cahier des charges – Le présent cahier des charges pourra être modifié par l’assemblée générale dans la mesure où il concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes. Les décisions prises à cet effet seront adoptées par l’assemblée générale à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les trois quart des voix.'

Le procès-verbal d’assemblée générale du 13 juin 2020 (pièce n°4) mentionne au titre de la discussion et du vote sur la résolution litigieuse ' 6/.- L’activité de location saisonnière de type Airbnb

Le président de séance lit la dérogation temporaire assouplissant l’article 7-7/1 du cahier des charges autorisant temporairement les locations type Airbnb établie par le bureau le 24 août 2019. Il était prévu que cette dérogation serait confirmée ou pas lors de la prochaine Assemblée Générale, c’est à dire celle-ci.

Le Président du syndicat, Mr. [I] [M] prend la parole et précise que l’AG de l’année 2001, une résolution interdisant les locations saisonnières

Question posée : doit-on prolonger cet assouplissement ' Mr [V] [W] s’insurge contre cette proposition de vote argumentant son irrégularité en expliquant que la location Airbnb n’était pas une activité commerciale bien qu’il soit possesseur d’une patente et d’un N° TAHITI. Il refuse de prendre part au vote.

Résolution soumise au vote – Art. 24

Votent pour la reconduction de la dérogation temporaire Mrs [J] [X] lot 14 pour 32°/°°, Mr [O] [U] représentant Mr. [O] [U] représentan MR. [Y] [L] lot 24 pour 28°/°°, Mme [P] [M] représentant MR [D] [E] lots 25 à 28 pour 96°/°°, Mr [F] [K] lot 11 pour 26°/°°, Mr [C] [A] représentant Mr [H] [G] lot 8 et 17 pour 57°/°° soit un total pour : 239°/°°.

Votent contre la reconduction de la dérogation temporaire le reste des propriétaires présents ou représentés, soit 415°/°°.

La dérogation temporaire assouplissant l’article 7-7/1 du cahier des charges n’est pas reconduite. Voté à la majorité simple avec 415°/°° contre 239°/°°.

Conformément au cahier des charges ART 7-7/1 et à la résolution votée lors de l’AG 2001, les locations saisonnières ou pas d’une durée inférieure à 1 mois sont interdites dans le lotissement 'Résidence Loisirs Maroe'.'

La cour constate que la résolution litigieuse, qu’elle consiste en la prolongation d’une autorisation temporaire décidée par le bureau, ou une dérogation de l’interdiction supposée des locations saisonnières édictée par l’article 7-7/1, a pour effet de conduire l’assemblée générale à délibérer sur la jouissance, l’usage ou l’administration de parties communes, nécessitant de ce fait la majorité des membres du syndicat représentant au moins les 3/4 des voix, de sorte qu’en votant cette résolution avec 415°/°° de majorité uniquement, l’assemblée générale n’a pas respecté les prescriptions du cahier des charges. La délibération doit donc être annulée.

Par suite, l’astreinte assortissant l’interdiction pour les consorts [W] et [X] de louer leur bien à titre saisonnier n’est pas justifiée, le tribunal n’expliquant pas dans quelle mesure cette interdiction ressortirait du cahier des charges du lotissement, la nature commerciale de l’activité de location saisonnière n’étant pas établie en l’espèce, et les manquements dont la cessation est demandée ne sont pas même prouvés, il convient d’infirmer le jugement et de débouter l’association de cette demande.

Le jugement sera donc infirmé en ce sens.

Sur les frais et dépens :

Il serait inéquitable de laisser à la charge des consorts [W] et [X] les sommes exposées par leux et non comprises dans les dépens, il convient par conséquent d’infirmer la décision du tribunal et de condamner l’association syndicale à leur payer conjointement 250 000 F CFP au titre des frais de première instance et d’appel non compris dans les dépens et de débouter l’association syndicale de ses demandes au titre de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française.

Les dépens de première instance ont été injustement mis à la charge des consorts [W] et [X] et la décision en ce sens sera infirmée et les dépens de première instance et d’appel seront supportés par l’association syndicale qui succombe conformément aux dispositions de l’article 406 du code de procédure civile de la Polynésie française..

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant contradictoirement et en dernier ressort ;

Infirme en toutes ses dispositions le jugement n° RG 20/00021 en date du 9 novembre 2022, du tribunal civil de première instance de Papeete – Section détachée de Raiatea,

Statuant à nouveau,

Déboute M. [V] [W] et M. [J] [X] de leur demande d’annulation de l’assemblée générale du 13 juin 2020 avec toutes conséquences de droit,

Prononce l’annulation de la résolution n° 6 relative à l’activité de location saisonnière de type Airbnb adoptée lors de l’assemblée générale du 13 juin 2020 de l’association syndicale de la résidence loisirs,

Déboute l’association syndicale de la résidence loisirs Maroe de sa demande de faire interdiction à M. [V] [W] et M. [J] [X] de pratiquer toute activité commerciale, industrielle, artisanale ou profession libérale, incluant les locations de courte durée (type Airbnb ou autre) et location de véhicules, et ce, sous astreinte de 50'000 F CFP par infraction constatée,

Condamne l’association syndicale de la résidence loisirs Maroe à payer à M. [W] et M. [X] conjointement une somme de 250'000 F CFP (deux cent cinquante mille francs) au titre de l’article 407 du code de procédure civile de Polynésie française au titre de leurs frais de première instance et d’appel non compris dans les dépens,

Condamne l’association syndicale de la résidence loisirs Maroe aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Prononcé à Papeete, le 12 septembre 2024.

Le Greffier, Le Président,

signé : M. SUHAS-TEVERO signé : K. SEKKAKI