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MFB -------------

Copie exécutoire délivrée à M^e HUGUET

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Copie authentique délivrée à M^e MAISONNIER

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REPUBLIQUE FRANCAISE

COUR D’APPEL DE PAPEETE

Chambre Civile

Audience du 12 juin 2025

N° RG 23/00352 – N° Portalis DBWE-V-B7H-VM5 ;

Décision déférée à la cour : jugement n° 23/470, n° RG 22/00149 rendu par la 2ème chambre du tribunal civil de première instance de Papeete le 20 octobre 2023 ;

Sur appel formé par requête déposée et enregistrée au greffe de la cour d’appel le 18 décembre 2023 ;

Appelante :

La S.A.S. PUNA ORA, inscrite au Rcs de [Localité 4] sous le n° TPI 13.307 B, n° Tahiti A9027, prise en la personne de son Président et représentant légal Monsieur [L] [B], dont le siège social est sis [Adresse 2] ;

Représentée par M^e Michèle MAISONNIER, avocate au barreau de Papeete ;

Intimés :

Monsieur [J] [M], né le 13 septembre 1964 à [Localité 3] (BENIN), de nationalité Française, demeurant [Adresse 5] ;

La S.C.I. INALAI, inscrite au Rcs de [Localité 4] sous le n° TPI 2094 C, n° Tahiti D [Localité 1], dont le siège est sis [Adresse 5], prise en la personne de son gérant : M. [J] [M] ;

Tous deux représentés par M^e Adrien HUGUET, avocat au barreau de Papeete ;

Ordonnance de clôture du 21 février 2025 ;

Composition de la cour :

La cause a été débattue et plaidée en audience publique du 10 avril 2025 devant M^me BRENGARD, présidente de chambre, M^me MARTINEZ, conseillère et M^me BOUDRY, vice-présidente placée auprès de la première présidente ;

Greffière lors des débats : M^me OPUTU-TERAIMATEATA ;

Arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 264 du code de procédure civile de Polynésie française ;

Signé par M^me BRENGARD, présidente et par M^me SOUCHÉ, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire.

A R R E T,

EXPOSE DU LITIGE

Le 4 mai 2020, [J] [M] a acquis en état futur d’achèvement auprès de la SAS Puna Ora, un appartement et deux emplacements de parking constituant les lots 49, 181 et 182 du bâtiment B de la résidence '[Adresse 7], ces lots devant être livrés selon les termes du contrat, «dans le courant du premier trimestre 2021 soit au plus tard le 31 mars 2021, sauf survenance d’un cas de force majeure ou autre cause légitime de suspension de délai». Le contrat contenait deux clauses définissant selon la volonté des parties, la force majeure et les causes légitimes de suspension du délai de livraison.

Par une newsletter du 22 février 2021, la SAS Puna Ora agissant par la société chargée de la commercialisation de la construction, a informé les acquéreurs du bâtiment B dont [J] [M] d’un retard de livraison dans les termes suivants : 'outre la crise sanitaire qui a touché l’ensemble du territoire, c’est une organisation complète sur plusieurs mois avec un calendrier restreint qui s’est vue impactée. Suite à l’arrêt du chantier pendant le confinement et aux mesures sanitaires mises en place ( telle que la distanciation sociale), les équipes de constructions font de leur mieux pour essayer de rattraper le retard. Cependant, la difficulté d’approvisionnement de matières premières s’est ajoutée à ces différentes contraintes, retardant ainsi inévitablement l’avancée des travaux. Après de nombreuses réunions avec les différents intervenants, le bâtiment B dans lequel se situe votre appartement sera livré en fin du mois de septembre 2021. Nous vous informons également, que ces nouvelles dates de livraison impactent le calendrier d’appel de fonds. Vous le trouverez en page deux de ce courrier accompagné de quelques photos de la résidence en date du 17/02/21. À ce jour l’entreprise [K] et toute l’équipe d’Imagine Promotion font de vos appartements leur priorité. (…)'.

La page suivante contenait des photographies de parties de la construction ainsi qu’un nouveau planning des appels de fonds et travaux correspondants.

Le certificat de conformité était délivré le 30 novembre 2021.

Suivant courrier recommandé avec demande d’avis de réception du 7 décembre 2021, le conseil de [J] [M] visant l’article 1147 du code civil de Polynésie française, a mis en demeure la SAS Puna Ora de l’indemniser du retard de livraison.

L’achèvement et la livraison des lots n° 49, 181 et 182 ont été constatés par procès-verbal du 25 janvier 2022 date à laquelle les clés ont été remises à [J] [M] agissant au nom et pour le compte de la société civile en formation 'Inalai'.

***

Par acte d’huissier en date du 8 avril 2022 et requête déposée au greffe le 14 avril 2022, [J] [M] et la SCI Inalai ont fait assigner la SAS Puna Ora devant le tribunal civil de première instance de Papeete en lui réclamant au principal le paiement de dommages-intérêts à hauteur de 1'760'000 Fcfp au titre de la perte de chance de recevoir des revenus locatifs, outre celle de 1'174'832 Fcfp représentant la perte de revenus boursiers résultant de l’immobilisation de fond prématurément appelé par la société défenderesse.

Les demandeurs faisaient principalement valoir que les retards de livraison soit 300 jours constituent une faute contractuelle au sens de l’article 1147 du Code civil, la SAS Puna Ora ne pouvant se prévaloir d’aucun cas de force majeure ou de cause contractuellement admise justifiant ces retards.

En réplique, la SAS Puna Ora soutenait en particulier que la pandémie du Covid 19 avait constitué un événement pouvant être assimilé à un cas de force majeure ou au moins un des évènements catastrophiques énumérés par le contrat.

***

Suivant jugement contradictoire rendu le 20 octobre 2023, le tribunal a condamné la SAS Puna Ora à verser à la SCI Inalai la somme de 1'300'000 Fcfp en réparation du préjudice résultant du retard de livraison de 192 jours du bien acquis en état futur d’achèvement, rejetant le surplus des demandes indemnitaires de la SCI Inalai, et condamnant en outre la SAS Puna Ora à payer à M.[M] une indemnité de procédure de 200'000 Fcfp.

Pour parvenir à sa décision, le tribunal a considéré,

' que la responsabilité de la société Puna Ora était engagée en vertu de l’article 1147 et 1148 du Code civil, sur le fondement des clauses contractuelles,

' que 52 jours pouvaient être retenus au titre des intempéries, cause légitime expressément prévue dans les dispositions contractuelles,

' que les 248 jours restant de retard de livraison ne sont couverts par aucun cas de force majeure puisque la crise épidémique était antérieure à la signature du contrat et qu’il n’est pas justifié que la problématique de la gestion de la Covid dont il est fait état dans les conclusions de la SAS Puna Ora constitue un cas de force majeure,

' qu’il n’ait produit aucun élément expliquant le retard de délivrance du certificat de conformité daté du 30 novembre 2021.

' S’agissant des préjudices, qu’il est constant que le bien acquis était destiné à la location et qu’il s’agit d’indemniser la perte de chance résultant du retard de livraison de 192 jours sur la base d’un loyer mensuel de 270'000 Fcfp .

La procédure en appel,

Suivant requête enregistrée au greffe de la cour d’appel le 18 décembre 2023, la société Puna Ora a relevé appel du jugement dont elle sollicite l’infirmation .

En ses conclusions récapitulatives et en réplique du 10 octobre 2024, la société Puna Ora entend voir la cour :

' réformer le jugement en ce qu’il a rejeté sa demande tendant à voir reconnaître l’impact de la pandémie de Covid 19 sur les retards de chantier, les délais anormaux de délivrance de certificats de conformité ainsi que la panne de la grue, et sur sa condamnation à verser des dommages-intérêts,

' statuant à nouveau, retenant que le retard de livraison de l’appartement acquis par la SCI Inalai située dans le bâtiment B, résulte des effets de la pandémie et de sa recrudescence en août 2020 qui est un cas de force majeure, des intempéries cause contractuelle légitime de la panne de la grue du chantier dont la réparation a été retardée du fait du délai d’acheminement anormal de la pièce commandée indispensable à la remise en état de ce matériel ainsi que le retard de l’urbanisme en sous-effectif pour instruire la demande de certificat de conformité du bâtiment B, fait extérieur imprévisible et irrésistible, débouter [J] [M] et la SCI Inalai de leurs prétentions,

' confirmer pour le surplus le jugement entrepris,

' y ajoutant, condamner in solidum [J] [M] et la SCI Inalai à lui verser une indemnité de procédure de 400'000 Fcfp outre les entiers dépens.

En leurs dernières conclusions récapitulatives du 8 août 2024, [J] [M] et la SCI Inalai demandent à la cour de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, débouter la SAS Puna Ora de toutes ses prétentions puis la condamner à leur verser une indemnité de procédure de 203'000 Fcfp au titre des frais irrépétibles, et à supporter les entiers dépens.

MOTIFS DE LA DECISION

La recevabilité de l’appel n’est pas contestée.

Sur le principe d’indemnisation des jours de retard de livraison

Il résulte des éléments du dossier et des débats que les biens immobiliers acquis en état futur d’achèvement par [J] [M] par acte notarié du 4 mai 2020 devaient lui être livrés au plus tard le 31 mars 2021, sauf survenance d’un cas de force majeure ou autre cause légitime de suspension de délai, définis contractuellement.

[J] [M] a pris possession de ces biens le 25 janvier 2022.

Au terme de ses conclusions M.[M] réclame au principal l’indemnisation d’un retard de livraison de 300 jours.

Pour sa part, la société Puna Ora invoque les termes de la clause du contrat intitulée 'force majeure’ (page 32, 2ème paragraphe) définissant les évènements que les parties considèrent comme étant cas de force majeure. Il est essentiellement visé les catastrophes naturelles ou liées à l’activité de l’homme de grande ampleur mais sans aucun rapport avec une épidémie quelconque.

La société Puna Ora insiste dans l’énumération, sur la phrase suivante : 'cyclones, inondations, tremblement de terre ou tous autres phénomènes naturels à caractère catastrophique ; ' mais il est clair que l’épidémie dite du Covid-19 (maladie à coronavirus 2019), n’entre pas dans cette catégorie d’évènements climatiques ou naturels extrêmes.

La force majeure qui, au sens légal des articles 1147 et 1148 du code civil (rappelés in extenso dans le jugement) exonère le contractant défaillant dans l’exécution de ses obligations, du paiement de dommages intérêts à son cocontractant, est l’évènement qui ne peut pas être prévu (imprévisibilité), ne peut pas être surmonté (irrésistibilité) et est extérieur à la partie qui s’en prévaut.

En l’espèce, le contrat de vente des lots de la résidence [Adresse 6] a été signé le 4 mai 2020 et il résulte des pièces produites aux débats, et notamment les extraits du rapport du président de la Polynésie française de 2020 que le premier confinement a eu lieu du 20 mars 2020 au 21 mai 2020. Le contrat en question a donc été soumis à la signature de M.[M] au cours de cette première phase du contexte sanitaire de l’épidémie de Covid 19. Dès lors, l’élément d’imprévisibilité lors de la signature du contrat fait défaut, et l’élément d’irrésistibilité pendant l’exécution n’existe pas non plus, puisque la signature aurait pu être différée ou le vendeur suffisamment prudent pour proposer des délais de livraison plus longs : or, la force majeure est constituée si les trois conditions d’imprévisibilité, irrésistibilité et extériorité sont réunies si bien que le moyen peut être écarté sans plus ample examen.

Il est totalement inopérant d’invoquer le rapport du président de la Polynésie française pour l’année 2021 puisqu’il faut encore rappeler que l’ouvrage devait être livré le 19 mars 2021 et que d’après ledit rapport, la situation sanitaire s’est à nouveau dégradée avec mise en place de restrictions à partir du 30 juillet 2021.

L’appelante invoque en second lieu la clause contratuelle intitulée 'cause légitime’ (de suspension du délai prévu pour la livraison) qui comprend les intempéries, la grève, qu’elle soit générale ou particulière ou spéciale aux entreprises travaillant sur le chantier, les procédures collectives dont peuvent être l’objet les entreprises travaillant sur le chantier, la résiliation du marché de travaux pour faute d’une entreprise, les injonctions administratives ou judiciaires de suspendre les travaux, les troubles affectant la population résultant par exemple d’émeutes ou de cataclysmes, le retard dans la mise en oeuvre des différents fluides, les retards pour cause de fouilles archéologiques ou autres travaux d’utilité publique ou survenance d’une anomalie du terrain.

Le tribunal a admis la cause légitime de suspension des délais de livraison pour 52 jours d’intempéries, sur la base d’un courrier de la société [K] Construction du 19 mars 2021 .

Il a également accepté la cause légitime de suspension de délai de livraison à compter du 30 novembre 2021 date à laquelle les lots acquis par M.[M] étaient en état d’être livrés, pour 56 jours.

Les intimés sollicitent la confirmation du jugement ce qui induit qu’ils acceptent de renoncer à l’indemnisation de ce retard de livraison de 108 jours (52 + 56 jours) .

En revanche, le premier juge a rejeté les tentatives de justification du retard de livraison pour les 192 jours restant et les intimés sollicitent la confirmation sur ce point.

A l’appui de sa demande d’infirmation sur ce point, la société Puna Ora argue tour à tour, du retard de délivrance du certificat de conformité, l’absentéisme sur le chantier, de la panne de grue du chantier de la nécessité de réorganiser les postes de travail, du sous-effectif du service de l’urbanisme.

Cependant le tribunal a retenu qu’aucune pièce n’était produite pour justifier que chacun de ces évènements pourrait être assimilé à la force majeure ou à la cause légitime de suspension du délai définie contractuellement .

Au surplus,

S’agissant du retard de livraison du certificat de conformité, les appelants indiquent que la demande a été présentée le 11 mars 2021 mais il est constant que les travaux n’étaient pas terminés puisque la newsletter du 11 février 2021 annonçait un retard de livraison à septembre 2021. Le fait que l’administration ait différé la délivrance du certificat est à l’évidence, lié à la défaillance de l’entreprise et en tout cas, pas irrésistible puisqu’il peut y être remédié par la prévoyance raisonnable d’un entrepreneur de travaux publics traitant habituellement avec les services publics administratifs.

S’agissant de la grue tombée en panne le 12 août 2020 qui n’a pu être dépannée que le 10 septembre 2020, c’est un incident qui devait être prévu sur un chantier de construction immobilière ne pouvant avancer qu’avec un tel engin.

S’agissant de la problématique de la gestion du personnel, l’appelante développe une argumentation très générale sur les conséquences de la crise Covid en Polynésie française sans établir in concreto l’impact sur son activité.

Dès lors, c’est de manière pertinente que le tribunal a retenu que 192 jours de retard de livraison étaient injustifiés et devaient faire l’objet d’une indemnisation.

Sur l’indemnisation

L’appelante ne développe aucun moyen déterminé pour contester le principe et le quantum des dommages intérêts alloués en première instance aux intimés . Dès lors, statuant par adoption des motifs pertinents et sérieux du jugement, la cour confirmera également les dispositions par lesquelles le tribunal a fixé à la somme de 1 300 000 Fcfp l’indemnisation du préjudice résultant de la perte de chance de louer l’immeuble dès sa livraison.

Par conséquent, le jugement sera confirmé en toutes ses dispositions.

Sur les frais du procès

L’appel est dépourvu de fondement de sorte que les entiers dépens doivent être supportés par la société appelante qui sera également condamnée au paiement des frais irrépétibles d’appel sollicités par les intimés.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort ;

Déclare recevable l’appel de la société Puna Ora,

Au fond,

Déboute l’appelante de l’ensemble de ses fins et prétentions,

Confirme en conséquence le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Condamne en outre, l’appelante à supporter les entiers dépens d’appel et à payer à M.[M] et la Sci Inalai, une somme de 203 000 Fcfp en vertu de l’article 407 du code de procédure civile.

Prononcé à [Localité 4], le 12 juin 2025.

La greffière, La présidente,

I. SOUCHÉ M.-F.BRENGARD