N°150

CG ---------------

Copie exécutoire délivrée à :

— M^e Canevet,

le 24.04.2025

Copie authentique délivrée à :

— M^e Usang,

le 24.04.2025

REPUBLIQUE FRANCAISE

COUR D’APPEL DE PAPEETE

Chambre Civile

Audience du 24 avril 2025

RG 23/00086 ;

Décision déférée à la cour : arrêt n° 144 F-D de la Cour de Cassation de Paris du 15 février 2023, ayant cassé partiellement l’arrêt n° 315, rg n° 20/00294 de la Cour d’Appel de Papeete le 14 octobre 2021 ensuite de l’appel du jugement n° 20/239, rg n° 18/00535 du Tribunal Civil de Première Instance de Papeete du 22 mai 2020 ;

Sur requête après cassation déposée et enregistrée au greffe de la cour d’appel le 21 mars 2023 ;

Demanderesse :

La Sci Behri, société civile immobilière, au capital de 15 100 000 FCP, immatriculée au Rs de Papeete sous le n° 1963 B dont le siège est à [Adresse 5], agissant par sa gérante Mme [T] [V] ;

Représentée par M^e Arcus USANG, avocat au barreau de Papeete ;

Défendeur :

M. [A] [R], né le 20 octobre 1960 à [Localité 2] Algérie, de nationalité française, [Adresse 1] ;

Représenté par M^e Mikaël CANEVET, avocat au barreau de Papeete ;

Ordonnance de clôture du 13 mars 2025 ;

Composition de la cour :

Vu l’article R 312-9 du code de l’organisation judiciaire ;

Dit que l’affaire, dont ni la nature ni la complexité ne justifient le renvoi en audience solennelle, sera jugée, en audience ordinaire publique du 27 mars 2025, devant M^me GUENGARD, présidente de chambre, M^me SZKLARZ, conseillère, M^me BOUDRY, vice présidente placée auprès du premier président, qui ont délibéré conformément à la loi ;

Greffière lors des débats : M^me SUHAS-TEVERO ;

Arrêt contradictoire ;

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 264 du code de procédure civile de Polynésie française ;

Signé par M^me GUENGARD, présidente et par M^me LE PRADO, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire.

A R R E T,

EXPOSE DU LITIGE :

Par contrat du 10 mai 2012, la SCI Behri donnait à bail à M. [A] [R] une maison d’habitation située à [Adresse 6], située sur une parcelle cadastrée section [Cadastre 4], pour une durée de 12 mois à compter du 1er août 2012 moyennant un loyer mensuel de 200 000 FCP.

Par avenant du 13 août 2012, la durée du bail était portée à 36 mois.

Par acte établi par huissier de justice le 6 juin 2018, la SCI Behri délivrait à M. [A] [R] un commandement visant la clause résolutoire, d’avoir dans un délai de 2 mois, à':

— Payer la somme de 820 350 FCP pour les retenues indues de loyers et les frais d’acte,

— Produire une attestation d’assurance en cours ainsi que celles des années passées,

— Remettre en place l’escalier de la mezzanine retiré ainsi que la cloison abattue dans la chambre principale en l’absence d’accord avec le bailleur sur ces changements de distribution.

A la suite de ce commandement, M. [A] [R] réglait à la SCI Behri la somme de 600 000 FCP et produisait des attestations d’assurance.

Par acte d’huissier du 14 juin 2019, la SCI Behri délivrait à M. [A] [R] un congé avec effet au 14 décembre 2019 pour reprise personnelle par la gérante, Mme [T] [V] et son époux, M. [W] [H], aux fins d’habitation à l’expiration du délai de congé de 6 mois.

Par requête enregistrée le 24 octobre 2018, M. [A] [R] demandait au tribunal de première instance de Papeete de':

— Constater que le commandement de payer du 6 juin 2018 est affecté d’irrégularités substantielles, que les manquements invoqués sont dénués de substance et que le commandement a été mis en 'uvre de mauvaise foi,

— En conséquence, déclarer nul ce commandement,

— Condamner la SCI Behri à lui payer les sommes suivantes à titre de dommages-intérêts :

100 000 FCP pour mauvaise foi et procédure abusive,

1 020 000 FCP pour trouble de jouissance normale soit 10% du loyer de 200.000 FCP de juillet 2014 à septembre 2018, soit 51 mois à 20 000 FCP en raison de l’inaction du propriétaire à assurer l’arrêt des infiltrations et des remontées d’humidité, malgré ses relances,

80 000 FCP pour refus d’assurer les charges incombant au propriétaire.

Par jugement contradictoire en date du 22 mai 2020, le tribunal de première instance de Papeete':

— Constatait la nullité du commandement de payer,

— Déboutait M. [A] [R] de ses demandes de dommages-intérêts,

— Le déboutait de ses demandes tendant à ce que le tribunal enjoigne à la SCI Behri d’avoir, à compter de la signification de la décision, sous astreinte de 100 000 FCP par jour de retard, à lui notifier, par lettre recommandée, les modalités d’acquisition qui lui ont été offertes de sorte de le mettre en mesure d’user de son droit de préférence, et de 50 000 FCP par jour de retard, à réaliser, à ses frais, les travaux d’étanchéité selon devis du 7 septembre 2016 'ou tout autre',

— Déboutait M. [A] [R] de sa demande tendant à voir le tribunal condamner la SCI Behri à lui verser la somme de 8 500 000 FCP à titre d’indemnité correspondant à la valeur d’acquisition des travaux,

— Déboutait la SCI Behri de sa demande de résiliation judiciaire de bail et de toutes demandes subséquentes,

— Constatait la nullité du congé pour reprise personnelle en ce qu’il ne respecte pas l’échéance du bail.

Par requête enregistrée le 24 septembre 2020 et assignation délivrée le 12 octobre 2020 M. [A] [R] formait appel de ce jugement et demandait à la cour de :

— l’infirmer en ce qu’il l’avait débouté de ses demandes et, statuant à nouveau, de :

— Dire qu’il a le droit à une indemnité au titre des travaux d’embellissement, améliorations et décors réalisés par lui dans le logement en cas de résiliation du bail à l’initiative du bailleur, en application de l’article 11 du bail et à un logement décent en application de l’article 6 de la loi de Pays n°2012-26 du 10 décembre 2012,

— En conséquence, à titre principal, condamner la SCI Behri à lui payer les sommes suivantes':

8 500 000 FCP à titre d’indemnité correspondant à la valeur d’acquisition des travaux, conformément à l’article 11 du bail,

1 188 370 FCP au titre des travaux avancés pour l’étanchéité de la toiture et la réfection du filtre à sable de la piscine,

— Subsidiairement, ordonner une expertise aux fins de décrire et chiffrer les travaux qu’il a réalisés, payés ou avancés et faire le compte entre les parties,

— En tout état de cause, faire droit à ses demandes d’injonction formulées en première instance,

— Condamner la SCI Behri à lui payer à titre de dommages-intérêts les sommes suivantes':

300 000 FCP pour mauvaise foi et procédure abusive,

1 560 000 FCP pour trouble dans la jouissance normale du logement soit 10% du loyer pendant 78 mois, de juillet 2014 à décembre 2020 en raison de l’inaction du propriétaire pour arrêter les infiltrations et remontées d’humidité malgré ses relances,

— Confirmer le jugement pour le surplus.

Par conclusions reçues le 12 décembre 2020, la SCI Behri demandait à la cour de :

— Constater la résiliation du bail par l’acquisition de la clause résolutoire à la suite du commandement de payer du 6 juin 2018,

— Subsidiairement, prononcer, sur le fondement de l’article 1184 du code civil, la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de [A] [R] au regard des travaux effectués en infraction avec le point 11,

— Ordonner l’expulsion de [A] [R] et de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique et sous astreinte de 50.000 FCP par jour de retard,

— Dire que celui-ci sera redevable d’une indemnité d’occupation d’un montant égal au loyer mensuel s’élevant à 200 000 FCP à compter du 6 août 2018 ou subsidiairement, à la date de résiliation judiciaire du bail ou à l’issue du délai de préavis du congé.

Par arrêt en date du 14 octobre 2021 la cour d’appel de Papeete a :

Déclaré recevable l’appel formé par M. [A] [R] contre le jugement déféré ;

Infirmé le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

Et statuant à nouveau,

Constaté la résiliation de plein droit du bail à compter du 6 août 2018 ;

Ordonné l’expulsion de M. [A] [R] et de tout occupant de son chef des lieux loués situés à [Adresse 6], sur une parcelle cadastrée section [Cadastre 4] sous astreinte de 30 000 FCP par jour de retard passé le délai de deux mois suivant la signification du présent arrêt ;

Condamné M. [A] [R] à payer une indemnité d’occupation de 200 000 FCP par mois à compter du 6 août 2018 ;

Condamné la SCI Behri à payer à M. [A] [R] la somme de 1 588 370 FCP ;

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française en première instance et en appel ;

Débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

Condamné M. [A] [R] aux dépens exposés en appel et en première instance qui pourront être recouvrés dans les conditions prévues à l’article 409 du code de procédure civile de la Polynésie française.

M. [A] [R] a formé un pourvoi à l’encontre de cette décision et,

par arrêt en date du 15 février 2023 la Cour de cassation a :

Cassé et annulé, sauf en ce qu’il condamne la SCI Behri à payer à M. [A] [R] la somme de 1 588 370 FCP l’arrêt rendu le 14 octobre 2021 entre les parties par la cour d’appel de Papeete,

Remis, sur ce point , l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les a renvoyé devant la cour d’appel de Papeete autrement composée,

Condamné la SCI Behri aux dépens,

En application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, rejeté la demande formée par la SCI Behri et l’a condamné à payer à M. [R] la somme de 3000 '.

Par 'requête d’appel après cassation’ en date du 21 mars 2023 la SCI Behri a saisi la cour d’appel de Papeete en demandant de :

Vu l’arrêt de la Cour de cassation du 15 février 2023,

Vu le commandement visant de la clause résolutoire du 6 juin 2018 resté sans effet,

Vu la bonne foi du bailleur dans l’exercice de son droit et la protection de ses biens et de son patrimoine,

1/ Constater la résiliation du bail par l’acquisition de la clause résolutoire suite au commandement du 06 juin 2018 resté sans effet,

2/ Subsidiairement,

Vu l’article 1184 du code civil,

Vu les infractions aux clauses du bail,

Vu notamment la suppression des baies vitrées en ce que 'La façade sud ouest a été modifiée : les baies vitrées d’origines, d’après le plan de la maison ont été retirées et remplacées par un mur',

Prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de M. [A] [R] au regard des gros travaux effectués en infraction avec le point 11 du bail,

3/ En conséquence du constat de la résiliation du bail par l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de M. [R],

— Ordonner l’expulsion de M. [A] [R] et de tout occupant de son chef de la propriété d’habitation sise à [Adresse 6], sur une parcelle cadastrée section [Cadastre 3] pour une superficie de 16 a 76 ca avec le concours de la force publique et, sous astreinte de 50.000 FCP par jour de retard,

— Dire que M. [A] [R] est redevable d’une indemnité d’occupation d’un montant du loyer mensuel de 200 000 FCP à compter du 6 août 2018 ou subsidiairement, à la date de résiliation judiciaire du bail et le condamner à payer une indemnité d’occupation d’un montant de 200 000 FCFP à compter du 6 août 2018 ou subsidiairement, à la date de résiliation judiciaire du bail ou à l’issue du délai de préavis du congé,

Condamner M. [A] [R] à payer à la SCI Behri la somme de 300 000 FCFP au titre des dispositions de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française,

Condamner M. [A] [R] à payer les dépens dont distraction au profit de M^e Arcus Usang en application de l’article 409 du code de procédure civile.

Par ordonnance en date du 2 février 2024 le conseiller de la mise en état a :

Ordonné la production par SCI Behri de la copie du constat d’huissier de sortie des lieux en date du 2 décembre 2021 établi par Me [O], sous astreinte de 5000 FCFP par jour de retard sous quinzaine passé la notification de la présente décision, dans la limite de trois mois,

Fait injonction à M. [R] de conclure après cette production dans un délai de deux mois,

Réservé les dépens qui seront joints au fond.

Par ses dernières conclusions en date du 4 novembre 2024 la SCI Behri demande à la cour de :

Vu l’arrêt de la Cour de cassation du 15 février 2023,

Vu le commandement visant de la clause résolutoire du 06 juin 2018 resté sans effet,

Vu la bonne foi du bailleur dans l’exercice de son droit et la protection de ses biens et de son patrimoine,

Vu les emails produit des 12 janvier et 02 février 2024,

Dire et juger que l’ordonnance du 2 février 2024 était déjà vidée de son objet en ce que :

M^e Usang a notifié à M^e Canevet le PV de constat du 02 décembre 2021 le 12 janvier 2024 avant l’ordonnance du 2 février 2024 (PJ E, F et G),

M. [R] a maintenu abusivement sa demande incidente de communication du PV de constat du 02 décembre 2021,

In’rmer le jugement du 22 mai 2020 en ce qu’il a constaté la nullité du commandement délivré le 06 juin 2018 à M. [R] et condamné la SCI Behri à 350 000 xpf au titre de l’article 407 du CPC,

Confirmer le jugement du 22 mai 2020 en ce qu’il a débouté M. [R] de toutes ses demandes,

Constater la résiliation du bail par l’acquisition de la clause résolutoire suite au commandement du 06 juin 2018 resté sans effet,

Subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de M. [R] au regard des gros travaux effectués en infraction avec le point 11 du bail en application de l’article 1184 du code civil, et compte tenu des infractions aux clauses du bail et notamment la suppression des baies vitrées en ce que «La façade sud-ouest a été modi’ée : les baies vitrées d’origines, d’après le plan de la maison ont été retirées et remplacées par un mur,

En conséquence du constat de la résiliation du bail par l’acquisition de la clause résolutoire ou du prononcé de la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de M. [R] :

Ordonner l’expulsion de M. [A] [R] et de tout occupant de son chef de la propriété d’habitation sise à [Adresse 6], sur une parcelle cadastré section [Cadastre 4] pour une superficie de 16a 79ca, avec le concours de la force publique et sous astreinte de 50 000 F.CFP par jour de retard,

Dire que M. [A] [R] est redevable d’une indemnité d’occupation du montant du loyer mensuel de 200000 F.CFP, à compter du 6 août 2018, ou, subsidiairement, à la date de résiliation judiciaire du bail, et le condamner à payer une indemnité d’occupation d’un montant de 200 000 F.CFP à compter du 6 août 2018, ou, subsidiairement, à la date de résiliation judiciaire du bail, ou à l’issue du délai de préavis donné par le congé,

Condamner M. [R] à payer à la SC Behri la somme de 300 000 F.CFP au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française,

Condamner M. [R] à payer à la SCI Behri la somme de 500 000 xpf pour procédure incidente abusive,

Condamner M. [R] à payer les dépens dont distraction au pro’t de M^e Arcus Usang en application de l’article 409 du code de procédure civile.

Par ses dernières conclusions en date du 10 mars 2025 M. [A] [R] demande à la cour de :

Vu la loi du Pays n° 2012-26 du 10 décembre 2012,

Vu le contrat de bail en date du 10 mai 2012,

Vu le commandement visant la clause résolutoire en date du 6 juin 2018,

Vu les congés pour reprises personnelles signifiés le 16 novembre 2020,

Infirmer in parte qua le jugement du tribunal civil de première instance n°18/00535 en date du 22 mai 2020 en ce qu’il a débouté M. [R] de ses prétentions suivantes à l’encontre de la SCI Behri :

de ses demandes tendant à condamner la SCI Behri pour procédure abusive et mauvaise foi, pour trouble dans la jouissance normale du bien loué ;

de sa demande tendant à voir le tribunal condamner la SCI Behri au versement de la somme de 8 500 000 XPF à titre d’indemnité contractuelle correspondant à la valeur d’acquisition des travaux ;

Statuant à nouveau,

Dire et juger que M. [R] a droit à une indemnité au titre des travaux, embellissements, améliorations, installations et décors réalisés par lui dans le logement en cas de résiliation du contrat à l’initiative du bailleur, ceci en application de l’article 11 du bail,

Que ladite indemnité est exigible par l’effet du congé pour reprise personnelle signifié à l’appelant le 16 novembre 2020,

En conséquence,

Condamner la SCI Behri à verser à M. [R] la somme de 8.500.000 XPF à titre d’indemnité correspondant à la valeur d’acquisition des travaux, conformément aux stipulations de l’article 11 du bail,

Condamner la SCI Behri au remboursement du climatiseur de la chambre principale remplacé en mai 2020 pour un montant de 86 589 XPF,

Condamner la SCI Behri à verser à M. [R] la somme de 1 500 000 XPF à titre de dommages et intérêts pour mauvaise foi dans l’exécution de ses obligations contractuelles,

Condamner la SCI Behri à verser à M. [R] la somme de 500.000 XPF à titre de dommages et intérêts eu égard au caractère abusif des congés délivrés,

Confirmer le jugement du tribunal civil de première instance n°18/00535 en date du 22 mai 2020 notamment en ce qu’il a :

constaté la nullité du commandement délivré le 6 juin 2018 à M. [R],

débouté la SCI Behri de sa demande de résiliation judiciaire du bail du 10 mai 2012 et de toutes ses demandes subséquentes,

constaté la nullité du congé pour reprise personnelle délivré le 14 juin 2019 à M. [R] par la SCI Behri, en ce qu’il ne respecte pas l’échéance du bail,

condamné la SCI Behri à verser à M. [R] la somme de 350 000 XPF en application de l’article 407 du code de procédure civile,

condamné la SCI Behri aux entiers dépens.

Débouter la SCI Behri de l’intégralité de ses fins, moyens et prétentions,

Condamner l’intimée à verser à l’appelante la somme de 500 000 XPF au titre de ses frais irrépétibles d’appel, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 13 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les demandes soumises à la cour :

Eu égard à la décision rendue par la Cour de cassation ne se trouve pas cassé et est donc désormais définitif le chef de dispositif qui a :

condamné la SCI Behri à payer à M . [A] [R] la somme de 1 588 370 FCP.

Cette somme correspond aux frais engagés par M. [R] pour les travaux d’étanchéité de la toiture et au remplecament du filtre à sable de la piscine.

Eu égard aux demandes des parties, ne se trouvent plus contestés les chefs de dispositif suivants du jugement attaqué :

Constate la nullité du congé pour reprise personnelle en ce qu’il ne respecte pas l’échéance du bail,

Déboute M. [A] [R] de ses demandes tendant à ce que le tribunal enjoigne à la SCI Behri d’avoir, à compter de la signification de la décision, sous astreinte de 100 000 FCP par jour de retard, à lui notifier, par lettre recommandée, les modalités d’acquisition qui lui ont été offertes de sorte de le mettre en mesure d’user de son droit de préférence, et de 50 000 FCP par jour de retard, à réaliser, à ses frais, les travaux d’étanchéité selon devis du 7 septembre 2016 'ou tout autre',

Sur la nullité du commandement de payer :

Concernant l’absence d’adresse du créancier :

M. [R] demande la nullité de ce commandement en ce que celui-ci ne comporte pas l’adresse de correspondance du bailleur et que l’adresse de celui-ci, telle que mentionnée, est introuvable ce dont il veut pour preuve le procès verbal de recherche qu’il verse aux débats en pièce n° 48. Il ajoute que cette adresse ne figure pas plus au contrat de bail liant les parties, contrairement aux dispositions de l’article LP3 de la loi de pays.

Le contrat de bail ne mentionne effectivement pas d’adresse pour la SCI Behri, se limitant à indiquer que celle-ci est représentée par sa gérante Mme [T] [V].

Le commandement de payer en date du 6 juin 2018 mentionne qu’il est délivré à la demande de la SCI Behri dont le siège est à [Adresse 5] sans plus de précisions.

Le défaut d’adresse suffisante du créancier est une cause de nullité des actes de procédure tel qu’un commandement de payer dès lors qu’elle est cause de grief pour la partie adverse.

Tel est le cas si le débiteur ne peut adresser de pièces au créancier, ce qui peut paralyser son action en réponse au commandement qui lui a été délivré.

Si M. [R] justifie de la première page du procès verbal de recherche en date du 6 juillet 2018 où l’huissier indique s’être déplacé à plusieurs reprises à l’adresse lotissement Papeete Nui à Papeete à la recherche de la SCI Behri et n’avoir pu délivrer l’assignation en référé, personne ne connaissant la SCI Behri ou même Mme [V], il ressort de l’ordonnance de référé en date du 18 février 2019 qu’il produit en pièce n° 35 que l’assignation à la SCI Behri a été délivrée, dans le cadre de cette procédure le 6 juillet 2018 à personne de sorte qu’il ne peut prétendre avoir subi un grief à ce titre.

Sa demande de nullité pour ce motif sera rejetée.

Concernant les motifs de la clause résolutoire :

Aux termes des articles LP 29 et 30 de le loi Loi du Pays n° 2012-26 du 10 décembre 2012 relative aux baux à usage d’habitation meublée et non meublée, toutes les locations visées à l’article LP 1er, réalisées avant l’entrée en vigueur de la présente loi du pays, se poursuivent dans les conditions du contrat primitif, mais tout contrat prévoyant un renouvellement par tacite reconduction doit être mis en conformité avec les dispositions de la présente loi du pays à l’arrivée du terme stipulé au contrat initial ou renouvelé.

Le bail liant M. [R] à la société SCI Behri a été souscrit le 10 mai 2012, soit avant l’entrée en vigueur de la loi, mais il a été reconduit à compter du 31 juillet 2015. ll est donc soumis de plein droit à la loi à compter de cette date et doit être en conformité avec celle-ci.

Aux termes de l’article LP. 4. de cette loi, est réputée non écrite toute clause qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat en cas d’inexécution des obligations du locataire pour un motif autre que le non-paiement du loyer, des charges, du dépôt de garantie, la non-souscription d’une assurance des risques locatifs ou le défaut d’entretien manifeste.

Le contrat de bail signé le 10 mai 2012 prévoit, en page 8 paragraphe «clause résolutoire», qu’à défaut de paiement à son échéance d’un seul terme du loyer, ou en cas d’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant en vertu de ce contrat de bail, le bail sera résilié de plein droit 15 jours après un simple commandement de payer ou d’exécuter resté infructueux et contenant déclaration par le bailleur de son intention d’user du bénéfice de cette clause, sans que la résiliation puisse être empêchée, ni retardée, par un paiement ou une exécution postérieure à la date fixée dans le commandement.

Les obligations du locataire étaient précisées dans le bail en 14 points.

En l’espèce, la clause résolutoire invoquée dans le commandement délivré le 6 juin 2018 vise le paiement de la somme de 820 350 FCFP au titre des loyers outre la somme de 25'862 FCFP au titre du commandement, ainsi que la production de l’attestation d’assurance, la remise en place de l’escalier de la mezzanine retiré, la remise en place la cloison abattue dans la chambre principale, les changements de distribution importants n’ayant pas fait l’objet d’un accord du bailleur.

Dès lors la remise en place de l’escalier de la mezzanine retiré, la remise en place la cloison abattue dans la chambre principale, les changements de distribution importants n’ayant pas fait l’objet d’un accord du bailleur sont des stipulations prohibées qui doivent être réputées non écrites sans entrainer le caractère non écrit pour l’intégralité de la clause.

Celle-ci reste valable pour ce qui concerne le paiement du loyer et l’assurance du bien loué.

La mention du délai de régularisation de quinze jours prévu en page 8 du contrat de bail signé le 10 mai 2012 doit également être réputée non écrite comme contrevenant aux dispositions de l’article 28 de la loi du Pays n° 2012-26 du 10 décembre 2012 relative aux baux à usage d’habitation meublée et non meublée.

Pour autant le commandement de payer en date du 6 juin 2018 , bien que rappelant la clause résolutoire telle que prévue au contrat de bail signé entre les parties le 10 mai 2012, reproduit l’article LP28 selon lequel la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que 2 mois après un commandement demeuré infructueux de sorte que la nullité du commandement ne peut être encourue à ce titre .

Concernant l’adresse du locataire :

Si le commandement de payer en date du 6 juin 2018 n’a pas été signifié à l’adresse d’élection de domicile du locataire telle que déterminée dans le contrat de bail, cette signification a été effectuée à personne à M. [R] de sorte qu’aucun grief n’en est résulté et que la demande d’annulation de ce commandement sur ce motif sera rejetée.

Concernant la mise en oeuvre de la clause résolutoire :

Aux termes des dispositions de l’article 1134 du code civil tel qu’applicable en Polynésie française les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et elles doivent être exécutées de bonne foi.

A ce titre la mise en oeuvre de la clause résolutoire d’un contrat de bail doit être délivrée de bonne foi. A défaut, bien que répondant aux dispositions légales, celle-ci sera privée d’effets. Le bailleur ne peut la détourner pour se défausser de ses propres obligations.

A la suite du commandement qui lui a été délivré le 6 juin 2018, M. [R] a produit une attestation de l’assurance Allianz en date du 7 juin 2018 justifiant de l’assurance du bien loué uniquement à compter du 7 février 2013.

Le contrat de bail signé entre M. [R] et la SCI Behri représentée par sa gérante Mme [T] [V] prévoyait en son paragraphe 11 que tous travaux, embellissements, améliorations, installations et décors qui seraient faits dans les lieux loués par le locataire, même sans l’autorisation du bailleur pendant le cours du bail (y compris tous appareils placés par le locataire pour ledit usage des lieux à l’exception cependant des appareils mobiles et de ceux simplement boulonnés ou vissés) et d’une manière générale toutes installations à demeure faites par le locataire , seront, en cas de résiliation du présent bail, à quelque époque et de quelque manière qu’elle arrive la propriété du bailleur moyennant une indemnité fixée au prix d’acquisition desdits biens. Ladite indemnité sera versée par le bailleur au locataire sur présentation des factures correspondantes. Par ailleurs pour le cas où le locataire se porterait acquéreur des biens loués, il sera fait déduction des frais engagés par le locataire comme indiqué ci-dessus'.

M. [R] justifie de plusieurs courriels adressés à M. [H] demandant que des réparations soient effectuées sur la toiture. Ainsi, dès le 18 septembre 2014 il l’informait tout à la fois des travaux qu’ils avaient réalisés et des dégradations causées à l’intérieur de la maison par les fuites d’eau en toiture. Le 5 novembre 2014 il lui rappelait les dégâts occasionnés par ces fuites d’eau, ajoutant : 'comme nos accords consistaient en la prise en charge de la rénovation intérieure , je ne peux me permettre, n’étant pas propriétaire, d’engager des travaux de gros oeuvre sur la toiture.' après avoir décrit diverses incidences de ces infiltrations il écrivait :

'je pense qu’il est urgent d’engager des réparations vu les risques que tout cela représente.'

M. [Y], artisan, atteste avoir visité la maison le 4 mai 2016 en compagnie de M. et Mme [H] pour établir un devis de réparation toiture et de reprise des étanchéité des murs.

Le 21 mai 2016 M. [R] adressait à M. [H] le message suivant : ' je reviens vers vous suite à votre passage début mai pour savoir ce que vous avez décidé au sujet de la toiture, des infiltrations et de l’élagage des arbres.

Le 11 juin 2016 : 'personne ne m’a contacté pour l’élalage des arbres, pouvez-vous les relancer ' Par ailleurs quand commencent les travaux pour la réparation de la toiture ''

M. [Y] déclare qu’à la suite de l’envoi de son devis, M. [H] lui avait dit que cela pouvait attendre, puis que sur sa demande expresse il est retourné une seconde fois sur place au mois d’août 2016 avec le beau-frère de M. [H] 'pour revoir sur place les travaux à réaliser’ . Suite à cela il a de nouveau édité un devis qu’il a fait transmettre à M. [H].

Le 6 octobre 2016 M. [R] adressait à M. [H] le message suivant ' je viens aux nouvelles au sujet des travaux pour le traitement des problèmes de toiture et des remontées d’humidité, car c’est la bonne période pour les réaliser avant l’arrivée prochaine de la période des pluies.

Le 14 décembre 2016 M. [R] adressait à nouveau un message rappelant qu’il n’avait toujours pas de nouvelles concernant les travaux prévus d’étanchéisation de la toiture, qu’ils avaient beaucoup patienté et supporté des écoulements à l’intérieur de la maison à chaque période des pluies avec tous les risques induits notamment en matière de sécurité incendie et qu’à défaut de voir réaliser les travaux 'permettant d’assurer la mise à disposition du locataire d’un logis comportant le couvert et la sécurité des personnes’ il serait contraint de bloquer le paiement du loyer.

Le 16 décembre 2016 M. [H] répondait en disant 'au total cette maison m’insupporte, nous la mettons en vente ( …) Sachez que la solution de ne pas payer le loyer est illégale et que je ne l’accepterai pas, par conséquent, si vous avez le souhait d’en partir je vous fais grâce du préavis. Vous pouvez sortir demain si vous le souhaitez. Un simple mail suffira. Elle ne sera pas relouée mais vraisemblablement détruite et le terrain vendu.'

Le 18 décembre 2016 M. [R] adressait un nouveau message précisant qu’il n’avait aucune intention de quitter les lieux mais d’obtenir du propriétaire les prestations minimales correspondant au paiement du loyer, c’est à dire à minima le clos et le couvert et qu’à défaut de réalisation des travaux dans de brefs délais, agissant dans le respect de toutes les voies de droit, il ferait bloquer le montant du loyer pour couvrir le montant des travaux à réaliser s’agissant de la toiture.

Le même jour il recevait une réponse à son message, provenant de la messagerie de M. [H], message signé de Mme [V] qui lui indiquait que c’était elle qui était propriétaire de la maison, lui confirmant qu’elle était vendeuse de cette maison pour le prix de 80 millions de francs pacifique correspondant au prix du terrain précisant : 'je suis consciente de l’état de la maison et me permets de vous signaler que les travaux d’aménagement que vous avez fait compte tenu de l’état général des lieux sont inutiles et faits sans mon autorisation.'

Si Mme [V] est mentionnée dans le bail comme étant la gérante de la SCI Behri aucun élément n’est versé au dossier pour connaître les associés de cette société, la propriétaire étant, selon le contrat de bail la SCI Behri.

le 6 février 2017 M. [R] faisait établir un procès verbal de constat par Me [J], huissier de justice, constatant d’importantes infiltrations d’humidité à l’intérieur de la maison.

Le 15 mars 2017 Mme [T] [H] lui confirmait la mise en vente officielle de la maison pour la somme de 80 millions de francs pacifique indiquant qu’acune déduction de serait opérée au titre des travaux effectués qui étaient, soit des travaux d’entretien, soit des travaux d’aménagement faits sans autorisation.

Le 4 juillet 2017 M. [R] adressait un message informant les propriétaires du constat d’huissier réalisé et leur adressant copie d’une facture de 1 072 370 FCFP correspondant aux travaux urgents réalisés sur la toiture indiquant qu’à compter de mois de juillet 2017 il procèderait à une retenue mensuelle de 50 000 FCFP sur le montant du loyer pendant les 22 mois suivants de façon à être remboursé du montant de ces travaux qui incombaient au propriétaire ; Il terminait en confirmant l’effet positif de ces travaux, aucune infiltration n’ayant été constatée après que ceux-ci aient été effectués.

Le 30 juillet 2017 Mme [T] [H]-[V] lui faisait part de son désaccord quant à cette retenue et le mettait en demeure de rétablir le paiement intégral du loyer. Elle l’avisait en outre qu’elle allait lui adresser un recommandé avec accusé de réception pour résilier le bail.

Le 7 décembre 2017 M. [R] adressait un nouveau message par lequel il déplorait le refus du propriétaire de procéder au remplacement du filtre à sable de la piscine, celle-ci commençant à se dégrader et déclarait ajouter le coût du remplacement de celui-ci, auquel il allait faire procéder, à la retenue déjà pratiquée sur les loyers au titre des travaux de la toiture. Il rappelait la patience dont il avait fait preuve et écrivait : c’est après avoir compris que vous faisiez en sorte que la maison devienne inhabitable pour nous, afin de nous inciter à la quitter sans l’indemnité prévue à l’article 11 du bail que j’ai fait procéder en mai 2017 à ces travaux afin de nous sécuriser, …'

C’est dans ces conditions qu’intervenait le commandement de payer en date du 6 juin 2018.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que Mme [T] [V] a reconnu 'être consciente de l’état de la maison’ au point qu’elle a même évoqué qu’après le départ des locataires celle-ci serait démolie et que la vente qui interviendrait correspondrait au prix du terrain, que malgré les demandes répétées des locataires et la communication du constat d’huissier en date du 6 février 2017 dont elle a reconnu avoir été informée en disant que cela ne changeait rien 'le constat d’huissier ne change rien’ (courriel du 30 juillet 2017) elle a refusé de faire procéder aux travaux indispensables à l’habitabilité de cette maison. Il résulte en effet de ce constat de très nombreuses infiltrations d’eau dans plusieurs pièces de l’habitation, des traces de coulées dans la chambre parentale et la terrasse supérieure laissant apparaître des flaques d’eau.

Il appartenait au bailleur propriétaire de faire réaliser les travaux nécessaires pour faire cesser de tels désordres et permettre de délivrer un logement décent aux locataires.

La chronologie des échanges démontre un changement de comportement dans les relations entre bailleur et locataire, Mme [V] reconnaissant souhaiter la vente rapide de ce bien et le départ des locataires. Le commandement délivré le 8 juin 2018 est dans ce contexte délivré de mauvaise foi dans le but de faire échec à l’obligation de réaliser et rembourser les travaux indispensables necessaires pour délivrer un logement décent à des locataires.

Le jugement attaqué sera confirmé en ce qu’il a retenu la nullité du commandement délivré le 6 juin 2018 mais non, tel que retenu, au double motif qu’il vise d’une part deux délais différents pour la réparation des griefs invoqués et d’autre part que l’un des motifs allégués au soutien de ce commandement ne relève pas de ceux visés par l’article LP 28, mais au motif qu’il a été délivré de mauvaise foi.

Sur la demande de résiliation judiciaire :

Il n’est pas contesté que M. [R] soit parti le 2 décembre 2021 tel que cela ressort du constat d’huissier établi le même jour par Me [O], huissier de justice. La SCI Behri poursuit cependant la demande de résiliation du bail sans expliquer en quoi cette demande est justifiée après le départ du locataire et alors qu’elle ne conteste pas que celui-ci ait régulièrement payé les loyers jusqu’à la date de son départ.

L’argumentation de la SCI Behri quant à la réalisation fautive de travaux par M. [R] dans les locaux loués tend à contester la demande de règlement formée à ce titre par M. [R] sur le fondement du paragraphe 11 du contrat de bail sans aucun lien avec l’éventuel prononcé d’une résiliation judiciaire dudit bail, cette demande sera en conséquence rejetée ainsi que la demande subséquente d’indemnité d’occupation.

Sur la demande d’indemnité au titre des travaux :

Le contrat de bail signé entre M. [R] et la SCI Behri représentée par sa gérante Mme [T] [V] prévoyait en son paragraphe 8 que le locataire ne pouvait faire aucun changement de distribution, aucun percement de mur, ni aucune démolition dans les lieux loués sans le consentement écrit et préalable du bailleur, les travaux ne pouvant en tout cas être exécutés que par les entrepreneurs et sous la direction de l’architecte choisi par le bailleur ou expressement agréé par lui et dont les honoraires ainsi que le coût des travaux seront à la charge exclusive du locataire et ne faire supporter aux planchers aucune charge supérieure à leur résistance. Toutes les installations ou améliorations faites par le locataire dans les lieux loués resteront acquises en fin de bail au bailleur sans indemnité à sa charge et sans préjudice du droit d’exiger, pour tout ou partie la remise des lieux dans l’état primitif aux frais du locataire.

En son paragraphe 11 il prévoyait que tous travaux, embellissements, améliorations, installations et décors qui seraient faits dans les lieux loués par le locataire, même sans l’autorisation du bailleur pendant le cours du bail (y compris tous apapreils placés par le locataire pour ledit usage des lieux à l’exception cependant des appareils mobiles et de ceux simplement boulonnés ou vissés) et d’une manière générale toutes installations à demeure faites par le locataire , seront, en cas de résiliation du présent bail, à quelque époque et de quelque manière qu’elle arrive la propriété du bailleur moyennant une indemnité fixée au prix d’acquisition desdits biens.

Ladite indemnité sera versée par le bailleur au locataire sur présentation des factures correspondantes. Par ailleurs pour le cas où le locataire se porterait acquéreur des biens loués , il sera fait déduction des frais engagés par le locataire comme indiqué ci-dessus.'

M. [R] sollicite la somme de 8 500 000 FCFP au titre des travaux qu’il déclare avoir réalisé à ce titre dans la maison louée, somme qui comptabilise à la fois le coûts des matériaux et le coût des travaux réalisés par des artisans.

Aucun accord n’ayant été donné par le bailleur ce n’est donc qu’au titre des travaux visés par le paragraphe 11 du contrat de bail que le locataire peut prétendre à une indemnisation à l’issue du contrat de bail, il appartient donc à M. [R], qui en réclame le paiement de justifier que les travaux dont il demande le paiement sont bien des travaux décrits au paragraphe 11 du contrat de bail.

Le procès verbal de constat en date du 16 octobre 2019 retient que 'la façade sud ouest a été modifiée : les baies vitrées d’origine, d’après le plan de la maison ont été retirées et remplacées par un mur.

Le procès verbal de constat en date du 16 novembre 2021 dressé à la requête de M. [R] décrit que dans les toilettes invités une nouvelle cloison de séparation a été posée, qu’un mur a été édifié dans le dressing, que de gros travaux ont été réalisés sur l’ancienne salle de bains qui a été agrrandie par la démolition d’un mur de séparation avec l’ancienne chambre et que l’alimentation en eau a été refaite, les photographies mettent en évidence un nouveau mur de séparation avec la salle de bains, la création d’un nouveau mur dans la buanderie et l’alimentation en eau consécutive. A l’extérieur il est indiqué que des travaux de maçonnerie ont été réalisé, suite à la pose de la nouvelle baie vitrée et des impostes, que l’ancienne ouverture de la chambre a été fermée, un mur ayant été édifié en lieu et place de la baie vitrée.

Ces travaux sont repris par les déclarations des époux [H] lors du constat établi le 2 décembre 2021 selon lesquelles des travaux de modification ont été réalisés sans leur accord par les époux [R] ce qui n’était pas contesté par M. [R], présent ce jour là et assisté de son avocat.

Ainsi dans la cuisine plusieurs ouvertures avec huisseries ont été condamnées ou restructurées ainsi la porte d’entrée a été remplacée par une fenêtre et la fenêtre remplacée par une porte et l’une des chambres a été supprimée, la fenêtre de la salle d’eau a été condamnée et la salle d’eau a été agrandie sur la seconde chambre qui a été cloisonnée pour réaliser une douche et un débarras-dressing, l’ancienne fenêtre de la seconde chambre a également été supprimée pour réaliser le mur de séparation entre la nouvelle douche et le débarras qui disposent désormais de leur nouvelle imposte respective. Une partie du mur de la chambre sud ouest a également été condamnée et la grande baie vitrée remplacée par une plus petite, la porte d’entrée qui s’ouvrait sur la cuisine a été condamnée et remplacée par une grande fenêtre et la grande fenêtre du mur de droite a été remplacée par la porte d’entrée.

M. [R] avait alors déclaré avoir réalisé une extension de dalle afin de couvrir tout le sol du garage et remonter les murs latéraux et la cloison en treillis PVC de la buanderie a été remplacée par un mur en parpaings.

Il était constaté que la nouvelle alimentation en eau de la maison avait entrainé le percement de trous de passage qui n’avaient pas été repeinds. L’ancienne buanderie qui était située à proximité de la porte vitrée côté patio avait été cloisonnée en petite pièce de rangement et en coin WC équipé d’un système sanibroyeur et lavabo.

Au titre des travaux réalisés par des artisans il produit :

Une facture de l’entreprise Fuller en date du 25 novembre 2012 pour un montant de 415 416 FCFP concernant la fourniture et façon de meubles de salle de bains.

Une facture en date du 15 janvier 2013 de l’entreprise Jacky service pour un montant de 2 635 000 FCFP concernant la réfection de nombreuses pièces de la maison outre la rénovation de la surface autour de la piscine. Cette facture décrit des travaux entrant sans conteste dans le paragraphe 8 du contrat de bail tel que 'casser l’ancienne salle de bain (toilette, baignoire, chambre) casser le mur de séparation avec la chambre d’à côté, céer un local dressing, faire une entrée entre le dressing la chambre et la salle de bains à refaire, (…) poser une cloison pour création d’un débarras et d’un WC invité’ (…) Travaux de modification du mur de la cuisine.

Une attestation de M. [E] [M], artisan plombier qui affirme être intervenu à deux reprises pour des réparations de fuites et avoir procédé au remplacement total du réseau avec deux factures respectivement de 339 000 FCFP le 3 septembre 2014 et 226 000 FCFP le 1er avril 2014.

Une facture d’un montant de 160 600 FCFP en date du 28 juin 2013 de l’entreprise Wong-Hen Olivier pour le montage de dix portes.

Une facture en date du 31 octobre 2013 de l’entreprise Tama SARL pour la fourniture et la mise en place d’un portail pour un montant de 120 000 FCFP et 10 000 FCFP pour le transport.

Une facture de l’entreprise Nocolas en date du 17 novembre 2015 d’un montant de 36 000 FCFP pour la mise en place d’un sanibroyeur.

Quatre factures de l’entreprise RP peinture et finitions : une en date du 26 août 2014 d’un montant de 644 619 FCFP concernant divers travaux parmi lesquels la réfection du deck côté piscine et la création de chappes, une en date du 25 août 2014 pour un montant de 124 752 FCFP pour la rénovation de la salle de bains et du couloir, une en date du 29 août 2014 pour un montant de 73 450 FCFP concernant des travaux supplémentaires réalisés dans la salle de bains et une en date du 18 septembre 2014 pour un montant de 180 800 FCFP concernant des travaux pour une laverie.

L’ensemble de ces factures mentionne leur règlement par chèque ou en liquide.

Le surplus concerne des matériaux de construction dont il est impossible de détailler l’affectation et l’usage précis aux différents travaux réalisés de sorte qu’au final peuvent être retenues au titre des dépenses ressortant des dispositions du paragraphe 11 du contrat de bail : l’installation du portail pour un montant de 130 000 FCFP, 450 000 FCFP de remise en état du salon dont aucune modification n’a été alléguée, la rénovation de la surface autour de la piscine pour un montant de 235 000 FCFP, la rénovation du deck pour la somme de 120 000 FCFP et la facture de 415 416 FCFP correspondant à la fourniture et façon de meubles de salle de bains soit au total 1'350'416 FCFP.

Sur la demande au titre du climatiseur :

M. [R] a changé le climatiseur de la chambre principale le 15 mai 2020. Il produit l’attestation de M. [Z], directeur de l’entreprise Tahiti Cool qui atteste qu’en raison de la vétusté de l’équipement existant il a été préconisé de remplacer le climatiseur et il produit la facture de cette entreprise pour un montant de 86 589 FCFP sans cependant justifier du règlement de celle-ci qui ne porte aucune mention justifiant de son acquittement de sorte que sa demande à ce titre sera rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par M. [R] :

M. [R] forme deux demandes de dommages et intérêts :

une au motif de la mauvaise foi dans la mise en oeuvre de la procédure de congé initiée par la SCI Behri et l’autre en raison du caractère abusif de ces congés. Si la mauvaise foi dans la mise en oeuvre du commandement de payer du 6 juin 2018 telle que reconnue par le présent arrêt constitue sans nul doute un comportement fautif de la part de la SCI Behri, M. [R] n’expose ni ne justifie du préjudice qu’il en a subi de sorte que sa demande en sera rejeté.

Il en est de même en ce qui concerne sa demande de dommages et intérêts au titre du caractère abusif des congés qui, à le supposer établi, n’est justifié par aucun élément permettant d’établir le préjudice qui en est résulté.

C’est à juste titre que le jugement attaqué a rejeté sa demande de dommages et intérêts et il sera en conséquence confirmé en ce qu’il a rejeté sa demande à ce titre.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par la SCI Behri :

Dans le cadre de la mise en état M. [R] avait sollicité le 20 juillet 2023 la communication du constat de sortie des lieux en date du 2 décembre 2021 établi par Me [O], les demandes de communication entre avocats étant restées vaines tel que le rappelle l’ordonnance du conseiller de la mise en état en date du 2 février 2024. Cette communication a été faite le 5 février 2024 par RPVA. La SCI Behri fait valoir que son conseil l’avait adressé par courriel le 12 janvier 2024 à 10 h 02 soit soit le jour de l’audience d’incident. Rien ne permet d’établir que le conseil de M. [R] en ai pris connaissance avant l’audience , le conseiller de la mise en état n’étant pas avisée de ce dépôt à cette date alors qu’au demeurant la demande avait été formée depuis le 20 juillet 2023.

Il ne saurait donc dans ces conditions être reproché à M. [R] un comportement fautif à avoir maintenu sa demande alors qu’il sollicitait cette pièce depuis plusieurs mois et en tout état de cause la SCI Behri n’explique pas quel a été son préjudice à ce titre.

Cette demande sera en conséquence rejetée.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

La SCI Behri sera condamnée aux dépens et il est équitable d’allouer à M. [A] [R] la somme de 250 000 FCFP au titre des dispositions de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française.

PAR CES MOTIFS,

Statuant contradictoirement, dans les limites de la cassation et en dernier ressort :

Infirme le jugement attaqué en ce qu’il a :

Débouté M. [A] [R] de sa demande tendant à voir le tribunal condamner la SCI Behri à lui verser la somme de 8 500 000 FCP à titre d’indemnité correspondant à la valeur d’acquisition des travaux,

Statuant à nouveau sur le chef infirmé :

Condamne la SCI Behri à verser à M. [A] [R] la somme de 1'350'416 FCFP correspondant à la valeur d’acquisition des travaux,

Confirme le jugement attaqué pour le surplus,

Rejette toute demande plus ample ou contraire,

Condamne la SCI Behri à payer à M. [A] [R] la somme de 250 000 FCFP au titre des dispositions de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française,

Condamne la SCI Behri aux dépens.

Prononcé à Papeete, le 24 avril 2025.

La greffière, La présidente,

signé : V. LE PRADO signé : C. GUENGARD