N° 274

IM -------------

Copie exécutoire délivrée à M^e EFTIMIE-SPITZ

le 15 septembre 2025

Copie authentique délivrée à M^e MILLET

le 15 septembre 2025

REPUBLIQUE FRANCAISE

COUR D’APPEL DE PAPEETE

Chambre Civile

Audience du 11 septembre 2025

N° RG 24/00275 – N° Portalis DBWE-V-B7I-WH5 ;

Décisions déférées à la cour : ordonnance du juge de la mise en état n° 23/66 rendue le 17 février 2023 et jugement n° 24/164, n° RG 21/00396 rendu le 22 mars 2024 par la 2ème chambre du tribunal civil de première instance de Papeete ;

Sur appel formé par requête déposée et enregistrée au greffe de la cour d’appel le 29 août 2024 ;

Appelante :

Mme [R] [M], née le 4 avril 1957 à [Localité 1] (Jura), de nationalité Française, demeurant [Adresse 4], nantie de l’aide juridictionnelle totale n° 2024-001926 du 3 juillet 2024 ;

Ayant pour avocat la Selarl Millet Varrod Avocats, représentée par M^e Thibaud MILLET, avocat au barreau de Papeete ;

Intimée :

Mme [S] [B], née le 1er décembre 1949 à [Localité 3], de nationalité Française, demeurant [Adresse 2] ;

Représentée par M^e Marie EFTIMIE-SPITZ, avocate au barreau de Papeete ;

Ordonnance de clôture du 2 mai 2025 ;

Composition de la cour :

La cause a été débattue et plaidée en audience publique du 22 mai 2025, devant M^me Martinez, conseillère désignée par l’ordonnance n° 35/ORD/PP.CA/25 de la première présidente de la cour d’appel de Papeete en date du 21 mai 2025 pour faire fonction de présidente dans le présent dossier, M^me Boudry, vice-présidente placée auprès de la première présidente et M^me Teheiura, conseillère, qui ont délibéré conformément à la loi ;

Greffière lors des débats : M^me Suhas-Tevero ;

Arrêt contradictoire ;

Prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 264 du code de procédure civile de Polynésie française ;

Signé par M^me Martinez, présidente et par M^me Souché, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire.

A R R E T,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 15 août 2014, M. [T] [X] a donné à bail à Mme [R] [M] une maison d’habitation moyennant un loyer mensuel de 80 000 F CFP.

Le bail prévoyait expressément la résiliation du bail en cas de défaut de paiement des loyers et du défaut d’entretien manifeste.

M. [K] [X] est décédé et sa fille Mme [S] [X] représentant l’indivision successorale a fait délivrer à Mme [M] un commandement d’avoir à payer la somme de 2 470 000 F CFP au titre des arriérés de loyer depuis 2015 dans un délai de deux mois, commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Suivant requête en référé enregistrée au greffe le 14 septembre 2021 et assignation délivrée le 8 juillet 2021, Mme [X] a saisi le tribunal civil de première instance et sollicité l’acquisition de la clause résolutoire visée dans le bail, le paiement d’une indemnité provisionnelle au titre des arriérés de loyers et l’expulsion sous astreinte de la locataire.

Par conclusions déposées au greffe le 12 avril 2022, Mme [M] a soulevé in limine litis la nullité de l’assignation.

Par acte d’huissier de justice du 21 avril 2022, Mme [X] a de nouveau fait assigner Mme [M] devant le tribunal civil de première instance.

Par ordonnance du 5 octobre 2022, le juge de la mise en état a :

— rejeté l’exception de nullité de la requête introductive d’instance,

— déclaré irrecevables les demandes présentées par Mme [X],

— renvoyé l’affaire à l’audience de la mise en état du 9 novembre 2022,

— délivré à Mme [M] injonction de conclure sur le fond.

Par ordonnance du 17 février 2022, le juge de la mise en état a :

— rejeté la demande d’expertise présentée par Mme [M],

— déclaré irrecevables les demandes présentées par Mme [X],

— renvoyé l’affaire à l’audience de mise en état du 15 mars 2023,

— délivré à Mme [M] injonction de conclure sur le fond.

Par jugement du 22 mars 2024, le tribunal civil de première instance de Papeete a :

— débouté Mme [M] de ses fins de non recevoir,

— déclaré l’action de Mme [X] représentant l’indivision successorale recevable,

— constaté la résolution du bail signé le 15 août 2014 pour défaut de règlement des causes du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 15 avril 2021,

— ordonné à Mme [M] de quitter les lieux et ordonné en tant que de besoin son expulsion avec l’assistance de la force publique,

— condamné Mme [M] à payer à Mme [X] représentant l’indivision successorale une indemnité d’occupation de 80 000 F CFP à compter du 16 juin 2021 jusqu’à complète libération des lieux,

— condamné Mme [M] à payer à Mme [X] représentant l’indivision successorale la somme de 2 470 000 F CFP au titre des loyers impayés depuis l’année 2015 et jusqu’au 16 juin 2021,

— condamné Mme [M] à payer à Mme [X] représentant l’indivision successorale la somme de 50 000 F CFP au titre de ses frais de procédure.

Par requête du 29 août 2024, Mme [M] a interjeté appel de la décision.

MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par conclusions régulièrement notifiées le 29 août 2024, Mme [M] demande à la cour d’infirmer le jugement querellé et l’ordonnance de mise en état du 17 février 2023 et statuant à nouveau de :

— ordonner une mesure d’expertise avec mission pour l’expert de :

— dire si les lieux loués sont conformes avec les dispositions de loi de Pays du 10 décembre 2012 et le bail liant les parties,

— relever le cas échéant les décrire les désordres et défauts de conformité affectant la maison d’habitation,

— se prononcer sur les dangers potentiels pour la santé et la sécurité,

— évaluer le coût des travaux de mise en conformité de la maison en distinguant les travaux incombant au propriétaire et ceux incombant au locataire.

Au fond,

— déclarer Mme [X] irrecevables en ses demandes,

— déclarer inopérante la résiliation du bail et débouter Mme [X] de toutes ses demandes.

A l’appui de ses demandes, elle soutient essentiellement que le logement donné à bail ne respecte pas les dispositions de la loi de Pays du 10 décembre 2012 faisant obligation au bailleur de remettre au locataire un logement décent, en bon état d’usage et de réparations, qu’en effet, le logement est insalubre et qu’une expertise est nécessaire pour déterminer son état.

Sur le fond, elle fait valoir que l’assignation n’a pas été régulièrement notifiée au Président du Pays et que l’action de Mme [X] est irrecevable.

Elle ajoute que Mme [X] n’a pas qualité pour agir puisqu’elle ne justifie pas représenter les 2/3 des co-indivisaires, que le commandement de payer est nul ayant été délivré par Mme [X] agissant au nom de son père décédé.

Elle affirme qu’elle est bien fondée à soulever l’exception d’inexécution, la maison donnée à bail étant insalubre du fait notamment des défectuosités électriques.

Par conclusions régulièrement notifiées le 7 avril 2025, Mme [X] demande la confirmation de l’ordonnance de mise en état et du jugement et y ajoutant elle sollicite que soit prononcée la condamnation de Mme [M] à payer la somme de 3 840 000 F CFP au titre de l’indemnité d’occupation depuis le 16 juin 2021 jusqu’au 16 juin 2025 outre l’octroi d’une somme de 200 000 F CFP au titre de ses frais de procédure.

Elle soutient essentiellement que la demande d’expertise ne peut avoir pour objet de suppléer la carence de Mme [M] dans l’administration de la preuve et qu’en l’espèce, la locataire n’apporte aucun élément sérieux à l’appui de ses allégations.

Sur sa qualité à agir, elle verse aux débats l’autorisation expresse de ses frères et soeurs pour intenter la présente procédure et fait valoir, qu’en toute hypothèse, la demande d’expulsion est une mesure conservatoire que peut demander tout co-indivisaire.

Sur l’exception d’inexécution, elle reprend à son compte la motivation du jugement et fait valoir que le bien est présumé avoir été délivré en bon état de réparations locatives. Elle rappelle que la locataire ne s’est jamais manifestée pour demander la réalisation de travaux.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions respectives des parties, la cour se réfère aux conclusions régulièrement notifiées par les parties.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 2 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les fins de non recevoir

Sur le défaut de qualité à agir

Selon les dispositions de l’article 815-3 du code civil dans sa version applicable en Polynésie française, le ou les indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis peuvent à cette majorité effectuer les actes d’administration relatifs aux biens indivis.

Mme [X] justifie par la production de son acte de naissance justifiant de sa filiation, par l’acte de notoriété dressé le 14 mai 20218 suite au décès de son père, M. [T] [X] aux termes duquel celui ci à laissé pour lui succéder ses quatre enfants et par les mandats donnés par Mme [U] [X] épouse [J], Mme [F] [X] épouse [H] et M. [D] [X] pour l’autoriser à poursuivre l’action en expulsion engagée à l’encontre de Mme [M] qu’elle a bien qualité à agir au nom de l’indivision.

Sur le défaut de notification de l’assignation au Président du Pays

Selon les dispositions de l’article Lp 28 alinéa 2 de la loi de Pays n°2012-26 du 10 décembre 2012 relatif aux baux à usage d’habitation, a peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée au Président de la Polynésie française par lettre recommandée avec demande d’avis de réception au moins deux mois avant l’audience.

L’assignation du 21 avril 2022 a permis la régularisation de la procédure engagée par l’assignation délivrée par acte d’huissier de justice en date du 8 Juillet 2021 et requête du 14 septembre 2021 qui n’ont pas été annulées. Or Mme [X] justifie bien de la notification au Président de la Polynésie française de l’assignation du 8 juillet 2021 selon lettre recommandée avec accusé de réception adressée par l’huissier instrumentaire le 12 juillet 2021.

En conséquence, aucune irrecevabilité de ce chef ne peut être retenue.

Sur la demande d’expertise

Une expertise ne peut être ordonnée pour suppléer la carence d’une partie dans l’administration de la preuve.

En l’espèce, force est de constater que si la locataire affirme que le bien donné à bail est insalubre et que l’installation électrique est défectueuse, elle ne produit qu’un devis d’une entreprise sans démontrer qu’elle n’est pas à l’origine des défectuosités. Elle produit également des clichés photographiques de mauvaise qualité non datés dont rien ne permet d’affirmer qu’ils concernent bien le logement donné à bail ni que celui-ci a été délivré en mauvais état.

Aucun constat d’huissier n’est versé aux débats et il convient de relever que la locataire, avant ses conclusions tendant à voir ordonner une expertise, ne s’est jamais manifestée auprès du bailleur pour solliciter une remise en état des lieux alors même qu’en l’absence d’état des lieux, les lieux sont supposés avoir été donnés en bon état de réparation locative.

En l’absence de tout commencement de preuve des manquements allégués la demande d’expertise doit être rejetée.

Sur la clause résolutoire

Les causes du commandement de payer visant la clause résolutoire n’ont pas été payées dans les deux mois de sa délivrance.

Mme [M] ne conteste pas avoir cessé de payer le loyer mais oppose une exception d’inexécution de la part du bailleur tenant à l’insalubrité du logement loué.

Or l’article 7 de la loi de Pays 2012-26 du 10 décembre 2012 prévoit que le locataire doit, lorsque des travaux tenant à la salubrité du logement sont nécessaires, mettre en demeure le bailleur d’exécuter ces travaux par lettre recommandée avec accusé de réception pour lui faire connaître s’il accepte d’exécuter ces travaux. Faute d’acceptation par le bailleur le locataire peut saisir le juge des référés afin de faire exécuter ces travaux.

Mme [M] n’a jamais intenté une telle procédure et ne se plaint du mauvais état du logement donné à bail depuis plus de dix ans que depuis qu’il lui est réclamé paiement du loyer et ce, sans qu’elle apporte la preuve de l’insalubrité du logement.

Par ailleurs, en l’absence d’état des lieux, comme en l’espèce où l’état des lieux ne porte que sur les meubles meublants et non sur l’état du logement, en application de l’article 1731 du code civil dans sa version applicable à la Polynésie française, le bien est présumé avoir été donné en bon état de réparations locatives.

Mme [M] n’apporte pas la preuve contraire, les photographies versées aux débats étant non datées et floues.

En conséquence, c’est à juste titre que le premier juge a constaté la résolution du bail à la date du 16 juin 2021 pour défaut de paiement des causes du commandement de payer visant la clause résolutoire délivrée le 15 avril 2021, ordonné l’expulsion de Mme [M] et l’a condamné à payer à Mme [X] représentant l’indivision successorale la somme de 2 470 000 F CFP au titre des loyers et charges impayés depuis l’année 2015 et jusquà la résolution du bail.

Il conviendra d’y ajouter la somme de 3 840 000 F CFP au titre des indemnités d’occupations dues pour la période du 16 juin 2021 au 16 juin 2025.

Sur les dépens et l’article 407 du code de procédure civile

L’appelante qui succombe sera condamnée aux dépens.

L’équité commande d’allouer à l intimée la somme de 200 000 F CFP en application de l’article 407 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant par mise à disposition, publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort ;

Confirme l’ordonnance du juge de la mise en état du 17 février 2023 et le jugement du tribunal civil de première instance de Papeete en date du 22 mars 2024 ;

Y ajoutant ;

Condamne Mme [R] [M] à payer à Mme [S] [X] représentant l’indivision successorale de [T] [X] la somme de 3 840 000 F CFP à titre d’indemnité d’occupation pour la période du 16 juin 2021 au 16 juin 2025.

Condamne Mme [R] [M] à payer à Mme [S] [X] représentant l’indivision successorale de [T] [X] la somme de 200 000 F CFP en application de l’article 407 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [R] [M] aux dépens d’appel avec distraction d’usage au profit de M^e EFTIMIE-SPITZ.

Prononcé à [Localité 3], le 11 septembre 2025.

La greffière, La présidente,

Signé : I. Souché Signé : I. Martinez