1e chambre civile B

N° RG 22/03492

N° Portalis DBVL-V-B7G-SZ5M

(Réf 1ère instance : 19/05833)

Mme [R] [W] épouse [E]

c/

Mme [A] [N]

S.A.R.L. MPI

S.A. AXA FRANCE IARD

Copie exécutoire délivrée

le : 29/04/2026

à :

M^e Kerdoncuf

M^e Busquet

M^e Robin

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 28 AVRIL 2026

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

Présidente : Madame Véronique VEILLARD, présidente de chambre

Assesseur : Monsieur Philippe BRICOGNE, président de chambre

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, conseillère

GREFFIER

Madame Elise BEZIER, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS

A l’audience publique du 13 janvier 2026

ARRÊT

Contradictoire, prononcé publiquement le 28 avril 2026 par mise à disposition au greffe après prorogation du délibéré

****

APPELANTE

Madame [R] [K] [W] épouse [E]

née le 6 octobre 1962 à [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Bérénice KERDONCUF, avocate au barreau de RENNES

INTIMÉES

Madame [A] [S] [F] [N]

née le 21 octobre 1975 à [Localité 3]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Benjamin BUSQUET, avocat au barreau de RENNES

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 2022/006902 du 02/09/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 5])

S.A.R.L. MPI exploitant une agence PENN IMMOBILIER, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de RENNES sous le numéro 445.207.756, prise en la personne de son représentant légal domicilié au siège en cette qualité

[Adresse 3]

[Localité 6]

S.A. AXA FRANCE IARD, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de NANTERRE sous le numéro 722.057.460, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège,

es qualité d’assureur de la SARL MPI

[Adresse 4]

[Localité 7]

Toutes deux représentées par M^e Pascal ROBIN de la SELARL A.R.C, postulant, avocat au barreau de RENNES et par M^e Karl SKOG, plaidant, avocat au barreau de PARIS

EXPOSÉ DU LITIGE

1. Le 7 juin 2014, Mme [R] [E] née [W] a signé par l’intermédiaire de l’Eurl MPI exerçant sous l’enseigne Penh Immobilier un compromis de vente portant sur l’acquisition d’un immeuble appartenant à Mme [A] [N] situé [Adresse 5] à [Localité 8] moyennant un prix de 105.000 €.

2. L’immeuble est composé au rez-de-chaussée d’un local commercial aménagé en salon de toilettage canin et d’un atelier attenant, au 1er étage d’un appartement comprenant un séjour double et une cuisine et, au 2ème étage, d’une chambre avec un dressing, un dégagement et une salle de douche.

3. La vente a été réitérée par acte authentique reçu le 11 septembre 2014 par maître [U], notaire à [Localité 9].

4. Se plaignant de la présence de champignons sous le parquet du rez-de-chaussée et d’infiltrations au niveau du plafond de l’atelier, Mme [E] a saisi son assureur qui a mandaté le cabinet [Adresse 6] aux fins d’expertise. Une réunion a été fixée le 29 octobre 2015 en présence de Mme [N] et de propre son assureur. Le rapport d’expertise amiable a été déposé le 14 décembre 2015.

5. Par courrier du 20 août 2016, Mme [E] a demandé à Mme [N] de prendre en charge le coût des travaux de reprise, en vain.

6. Par acte d’huissier du 27 juin 2017, elle a donc fait assigner cette dernière en référé-expertise et par ordonnance du 26 octobre 2017, le cabinet Bermingham Expertise a été désigné. L’expert a déposé son rapport le 20 janvier 2019.

7. Forte des conclusions de ce rapport et faute d’accord entre les parties, Mme [E] a, suivant acte du 23 août 2019, fait assigner Mme [N], l’Eurl MPI et son assureur Axa devant le tribunal de grande instance de Rennes sur le fondement des dispositions des article 1792 et suivants, 1641 et 1116 ancien du code civil et L. 124-3 du code des assurances en indemnisation de ses préjudices.

8. Par jugement du 3 mai 2022, le tribunal judiciaire de Rennes a :

— déclaré irrecevable pour cause de prescription l’action en garantie des vices cachés,

— débouté Mme [E] de ses demandes à l’encontre de Mme [N],

— condamné l’Eurl MPI à verser à Mme [E] la somme de 1.500 € en réparation de son préjudice,

— débouté Mme [E] du surplus de ses demandes,

— condamné celle-ci aux dépens comprenant ceux de la procédure de référé et les frais d’expertise,

— débouté Mme [E] et l’Eurl MPI de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté Mme [N] de sa demande en application de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991.

9. Pour statuer ainsi, le tribunal a considéré que :

— s’agissant de la garantie décennale, les travaux réalisés par Mme [N] sur l’existant se sont limités à la pose d’une baignoire et de panneaux PVC, lesquels ne peuvent être assimilés à des travaux de construction,

— s’agissant de la théorie des vices intermédiaires, celui dont on recherche la responsabilité sur ce fondement doit également être constructeur, Mme [N] n’ayant pas cette qualité au sens de l’article 1792-1 du code civil, elle ne peut voir sa responsabilité recherchée à ce titre,

— s’agissant de la garantie des vices cachés, Mme [E] a eu connaissance de l’état du plancher en octobre 2014 et ce dans toute son ampleur, à la suite de l’intervention de la société CBH qui a permis de poser un diagnostic ; de même, Mme [E] a eu, dès cette date, connaissance d’entrées d’eau par la toiture de l’atelier ; or l’assignation en référé-expertise a été délivrée le 27 juin 2017, soit plus de deux ans après la découverte du vice, et n’a pu avoir aucun effet interruptif ; il en résulte que l’action de Mme [E] à l’encontre de Mme [N] fondée sur la garantie des vices cachés est irrecevable pour cause de prescription,

— s’agissant du dol, aucune volonté de dissimulation n’est avérée, le dol de Mme [N] n’est pas établi,

— s’agissant de la responsabilité de l’agence immobilière, aucun manquement à une quelconque obligation légale ou d’information et de conseil ne peut être reproché à l’agent immobilier concernant l’infestation de mérule au niveau du plancher. En revanche, les traces apparentes d’infiltration au plafond de l’atelier, devaient amener l’agent immobilier à vérifier l’état de la toiture ou attirer l’attention de l’acquéreuse sur les désordres dont elle pouvait être le siège, alors que non-spécialiste en matière de construction, Mme [E] n’était pas en capacité d’apprécier la gravité des conséquences des désordres. L’Eurl MPI a ainsi manqué à son obligation d’information et de conseil et a engagé sa responsabilité délictuelle en faisant perdre à Mme [E] une chance de ne pas acquérir l’immeuble (ou de l’acquérir à un prix moindre).

*****

10. Par déclaration du 3 juin 2022, enregistrée au greffe le 7 juin 2022, Mme [R] [E], a interjeté appel de tous les chefs de ce jugement et a saisi la cour d’une omission de statuer sur l’action directe contre la sociét AXA France Iard en sa qualité d’assureur de l’Eurl MPI.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

11. Mme [R] [E] expose ses prétentions et moyens (lesquels seront repris dans la motivation) dans ses dernières conclusions transmises au greffe et notifiées le 23 décembre 2022 auxquelles il est renvoyé pour un exposé détaillé.

12. Elle demande à la cour de :

— confirmer partiellement le jugement du 3 mai 2022 en ce qu’il a :

* condamné l’Eurl MPI pour avoir manqué à son obligation d’information et de conseil,

— infirmer le jugement du 3 mai 2022 en ce qu’il a :

* déclaré irrecevable pour cause de prescription l’action en garantie des vices cachés,

* débouté Mme [R] [E] de ses demandes à l’encontre de Mme [A] [N],

* limité la condamnation de l’Eurl MPI à verser à Mme [R] [E] la somme de 1.500€ en réparation de son préjudice,

* débouté Mme [R] [E] du surplus de ses demandes,

* condamné Mme [E] aux dépens qui comprendront ceux de la procédure de référé et les frais d’expertise,

* débouté Mme [E] de ses demandes sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

* omis de statuer sur les demandes de Mme [E] à l’encontre de la SociétéAxa France Iard en sa qualité d’assureur de l’Eurl MPI, ou l’ayant déboutée de ces demandes,

Statuant à nouveau,

— condamner in solidum Mme [N] [A], l’Eurl MPI ainsi que la Société Axa France Iard à payer à lui payer les sommes suivantes :

* au titre des travaux de réparation des désordres liés à l’infestation parasitaire : 34.941,79 €,

* au titre des travaux de réparation des désordres liés aux infiltrations dans l’atelier : 6.434,44 €,

* au titre du préjudice de jouissance causé par les désordres : 835€ par mois entre le 1er novembre 2014 et la date de l’arrêt à intervenir,

* au titre du préjudice de jouissance durant la période de travaux (6 mois) : 5.010 €,

* au titre du préjudice moral : 3.000 €,

outre les intérêts au taux légal sur l’ensemble de ces sommes à compter de la délivrance de l’assignation et la capitalisation des intérêts échus en application de l’article 1343-2 du code civil,

A titre subsidiaire,

— condamner Mme [N] [A] à lui payer les sommes suivantes :

* au titre des travaux de réparation des désordres liés à l’infestation parasitaire : 34.941,79 €

* au titre des travaux de réparation des désordres liés aux infiltrations dans l’atelier : 6.434,44 €

* au titre du préjudice de jouissance causé par les désordres : 835 € par mois entre le 1er novembre 2014 et la date de l’arrêt à intervenir,

* au titre du préjudice de jouissance durant la période de travaux (6 mois) : 5.010 €,

* au titre du préjudice moral : 3.000 €,

outre les intérêts au taux légal sur l’ensemble de ces sommes à compter de la délivrance de l’assignation et la capitalisation des intérêts échus en application de l’article 1343-2 du code civil,

— condamner in solidum l’Eurl MPI et la SociétéAxa France Iard à lui payer les sommes suivantes :

* au titre des travaux de réparation des désordres liés à l’infestation parasitaire : 34.941,79 €

* au titre des travaux de réparation des désordres liés aux infiltrations dans l’atelier : 6.434,44 €,

* au titre du préjudice de jouissance causé par les désordres : 835 € par mois entre le 1er novembre 2014 et la date du jugement à intervenir,

* au titre du préjudice de jouissance durant la période de travaux (6 mois) : 5.010 €,

* au titre du préjudice moral : 3.000 €,

outre les intérêts au taux légal sur l’ensemble de ces sommes, à compter de la délivrance de l’assignation et capitalisation des intérêts échus en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil,

En tout état de cause :

— condamner l’Eurl MPI à lui payer la somme de 5.000 € correspondant à la rémunération perçue dans le cadre de la vente,

— condamner in solidum Mme [N] [A], l’Eurl MPI et la société Axa France Iard à lui payer une indemnité de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance,

— les condamner in solidum à lui payer une indemnité de 7.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d’appel,

— débouter Mme [N] [A], l’Eurl MPI et la société Axa France Iard de leurs demandes dirigées contre elle,

— les condamner in solidum Mme au paiement des dépens de première instance et d’appel, en ce compris les frais de référé et d’expertise judiciaire, dont distraction au profit de M^e Bérénice Kerdoncuf, avocat au barreau de Rennes.

13. Mme [A] [N] expose ses prétentions et moyens (lesquels seront repris dans la motivation) dans ses dernières conclusions transmises au greffe et notifiées le 23 septembre 2022 auxquelles il est renvoyé pour un exposé détaillé.

14. Elle demande à la cour de :

— confirmer la décision de première instance, sauf en ce qu’elle a débouté Mme [N] de sa demande fondée sur l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991,

Statuant à nouveau sur ce chef,

— condamner Mme [E] à lui payer la somme de 2.000 € au titre des articles 35 et 37 de la loi du 10 juillet 1991 pour la première instance,

En tout état de cause,

— la condamner à lui payer la somme de 3.000 € au titre des articles 35 et 37 de la loi du 10 juillet 1991 en cause d’appel,

— la condamner aux dépens d’appel,

A titre subsidiaire, dans l’hypothèse d’une infirmation,

— déclarer irrecevable la demande de Mme [E] sur le fondement de la garantie des vices cachés pour cause de prescription,

— la débouter de ses demandes à son encontre sur le fondement de la garantie décennale, des désordres intermédiaires et du dol,

— déclarer que l’Eurl MPI a engagé sa responsabilité à l’encontre de Mme [N] pour défaut de conseil et d’information,

A titre infiniment subsidiaire dans l’hypothèse d’une infirmation,

— ordonner que la responsabilité éventuelle de Mme [N] soit limitée au plus à 25 %,

— débouter Mme [E] de ses demandes au titre du préjudice de jouissance et du préjudice moral,

— condamner l’Eurl MPI et son assureur à la garantir de toutes les condamnations éventuelles mises à sa charge,

— condamner l’Eurl MPI à lui payer la somme de 3.000 € au titre des articles 35 et 37 de la loi du 10 juillet 1991,

— condamner la même à la garantir au titre des dépens, en ce compris les dépens de la procédure de référé et de l’expertise judiciaire.

15. L’Eurl MPI exerçant sous l’enseigne commerciale Agence Penn Immobilier et la SA Axa France Iard exposent leurs prétentions et moyens (lesquels seront repris dans la motivation) dans leurs dernières conclusions transmises au greffe et notifiées le 25 novembre 2022 auxquelles il est renvoyé pour un exposé détaillé.

16. Elles demandent à la cour de :

A titre principal,

— réformer le jugement rendu le 3 mai 2022 par le tribunal judiciaire de Rennes du chef de sa condamnation à indemniser Mme [W] à hauteur de 1.500 euros au titre de la perte de chance de ne pas acquérir le bien de Mme [N] ou de l’acquérir à moindre prix,

Statuant à nouveau de ce chef,

— juger que l’Eurl MPI n’a pas manqué à son obligation d’information et de conseil envers Mme [W] s’agissant des traces d’infiltration dans l’atelier,

— confirmer, pour le surplus, le jugement rendu le 3 mai 2022 par le tribunal judiciaire de Rennes en toutes ses dispositions,

A titre subsidiaire, dans l’hypothèse d’une infirmation du jugement entrepris,

— condamner Mme [N] à la relever indemne et à la garantir intégralement ainsi que la Compagnie Axa France Iard de toutes condamnations éventuellement prononcées contre elles en faveur de Mme [W],

En tout état de cause,

— débouter Mme [W] et Mme [N] de leurs demandes en ce qu’elles sont dirigées contre l’Eurl MPI et de la CompagnieAxa France Iard,

— condamner in solidum tout succombant à payer à l’Eurl MPI et à la compagnie Axa France Iard la somme de 5.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum tout succombant aux entiers dépens du référé, de première instance et d’appel, dont distraction pour ceux les concernant au profit de la Selarl ARC, avocats au barreau de Rennes, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

MOTIVATION DE LA COUR

1°/ Sur les désordres constatés

17. Mme [N], toiletteuse pour chiens, a acquis le 9 mars 2009 un immeuble à usage mixte, l’accès au logement du 1er étage s’effectuant par le local commercial que Mme [N] a aménagé pour y exercer son activité en y installant :

— une baignoire surélevée pour le toilettage des chiens avec canalisation semi-encastrée dans les panneaux de PVC en bas des murs,

— des panneaux de PVC d’une hauteur de 1,20 m sur les parties basses des murs, afin de les protéger des dégradations pouvant être causées par les chiens.

18. Il résulte du rapport d’expertise amiable et contradictoire dressé le 14 décembre 2015 par le cabinet [Adresse 6] que :

— le plancher est recouvert d’un parquet stratifié posé sur une sous-couche avec développement de champignons en sous face du parquet bois,

— ces éléments reposent sur un revêtement PVC lui-même posé sur un plancher bois ; en certains endroits des lames de parquet ont été remplacées par des plaques en aggloméré,

— les lambourdes sont en contact avec le sol en terre ou sur briques,

— le taux d’humidité est anormalement élévé au niveau du plancher et du bas des cloisons du local commercial ; il n’existe pas de dispositif de ventilation du plancher bois,

— la cause des désordres est ainsi identifiée : le mode constructif est inadapté (plancher bois en contact avec la terre et dépourvu de ventilation) et l’ajout d’un revêtement PVC sur un plancher bois constitue une circonstance aggravante en ce sens que l’humidité se trouve piégée dans le plancher bois ; la présence d’humidité, l’absence de ventilation et la barrière constituée par le revêtement PVC favorisent les attaques parasitaires dans les éléments bois.(…) ; les reprises de plancher par des panneaux en aggloméré attestent de désordres antérieurs.

19. L’expertise judiciaire confirme les désordres ainsi préalablement identifiés.

20. L’expert judiciaire décrit un immeuble ancien dans un état d’entretien médiocre et a constaté lors de ses opérations :

* Dans l’atelier

21. Au plafond, les traces d’un large dégât des eaux, au droit d’un chéneau encaissé, laissant supposer un engorgement ou un défaut d’étanchéité. En accédant au toit de l’atelier, l’expert accompagné d’un couvreur, a relevé que la couverture en ardoise était vétuste et fuyarde, que des ardoises étaient cassées, manquantes ou décalées. Par ailleurs il a constaté que le chéneau en zinc présentait des non-conformités: profondeur insuffisante, hauteur des relevés insuffisante, non conforme au DTU 40.5 et 60.11 et absence de système de trop plein pourtant obligatoire.

22. L’expert conclut que le chéneau ne peut que déborder en cas de fortes pluies et que son entretien n’est pas aisé car il impose la mise en place d’un échafaudage roulant pour respecter les règles de sécurité. Il ajoute que le dégât des eaux ne pourra que s’aggraver en l’absence de travaux consistant à refaire la couverture de l’appentis pour un montant de 3.299,49 euros TTC selon devis CKM.

* Dans le local commercial

23.Le plancher bas est un parquet bois sur lambourdes posées sur terre battue, des zones de parquet ont été remplacées par des panneaux de bois en aggloméré, le tout étant recouvert par un revêtement plastique thermocollé.

24. Sur ce revêtement plastique, un parquet flottant synthétique a été posé par l’ancien propriétaire (vendeur de Mme [N]) sur l’ensemble de la surface du local commercial, le développement de champignons filamenteux de type mérule est visible entre le parquet flottant et le revêtement plastique. Le plancher parquet bois présente une dégradation quasi totale. L’expert précise que les lames de parquet restées en place cèdent sous le poids d’une personne, que les panneaux de bois en aggloméré sont gonflés par l’humidité et fragilisés tant par cette humidité que par les champignons.

25. L’expert explique que le plancher posé sur terre battue ou sur lit de sable était une technique usuelle à l’époque de la construction et a entraîné une dégradation du bois à long terme, ce qui explique le remplacement partiel des parties abîmées par les panneaux en aggloméré. Il ajoute que le revêtement plastique dont l’apparence laisse penser qu’il a été posé dans les années 1960-1970, puis la superposition du parquet flottant synthétique, ont modifié les conditions de ventilation du plancher bois, ne permettant plus à l’humidité naturelle du sol de s’évaporer, ce qui a favorisé le phénomène de dégradation naturelle et le développement de champignons dans des conditions optimales du fait du confinement.

26. Il indique que Mme [N] a posé la baignoire sans respecter le DTU 51.3, à savoir sans préalablement mettre en 'uvre un système d’étanchéité horizontal ou vertical, laissant ainsi l’humidité s’infiltrer sous le parquet flottant, laquelle a stagné et a permis le développement du champignon. En réponse à un dire, l’expert précise que cette absence de mise en 'uvre d’étanchéité lors de la pose de la baignoire a participé à l’humidification de la maçonnerie (liées aux projections d’eau lors des bains) à hauteur de 25 %.

27. Il conclut que l’ensemble du plancher du local commercial est contaminé et totalement dégradé et que les pieds de mur, recouverts de panneaux PVC étanches, sont également potentiellement le siège de développement de mérule. Il ajoute que l’accès au rez-de-chaussée est impossible et que l’immeuble en entier est impropre à sa destination.

28. La reprise des désordres d’infiltration affectant l’appentis consiste selon l’expert :

— à refaire la toiture : 3.299,44 € TTC (TVA 10%),

— à traiter la charpente et refaire le plafond : estimation : 3.135 € TTC.

29. La reprise des désordres affectant le plancher consiste selon l’expert :

— à effectuer un traitement fongicide du rez-de-chaussée : 3.296,19 € TTC,

— à démolir puis reconstruire les cloisons et doublages, assécher les murs, refaire un sol béton avec pose de carrelage et créer d’une ventilation permanente : 31.645,60 € TTC.

30. Il résulte ainsi du rapport d’expertise que l’accélération du pourrissement du plancher, qui était inéluctable en raison du système constructif, a pour origine le développement de champignons lignivores provoqué par des retenues d’humidité entre les deux revêtements synthétiques (sol plastique et parquet flottant) et une absence d’étanchéité sous une baignoire, laquelle a aggravé le phénomène évolutif.

2°/ Sur les demandes formées à l’encontre de Mme [N]

a. Sur le fondement de la garantie decennale des constructeurs et la théorie des désordres intermédiaires

31. En droit, l’article 1792 du code civil pose le principe d’une obligation de garantie décennale résultant d’une présomption de responsabilité des constructeurs ou assimilés envers le maître de l’ouvrage. Le constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit envers le maître de l’ouvrage ou l’acquéreur, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination.

32. En application de l’article 1792-1 du code civil, la personne qui vend après achèvement un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire est présumée constructeur.

33. Le vendeur d’un immeuble dans lequel il a été procédé à des travaux de rénovation peut être déclaré responsable, envers les acquéreurs, des désordres affectant cet immeuble sur le fondement des articles 1792 et suivants du code civil, sans qu’il soit nécessaire de justifier d’un contrat de louage d’ouvrage ou de maîtrise d''uvre, dès lors que l’importance des travaux réalisés les assimile à des travaux de construction d’un ouvrage. (Civ. 3ème, 9 décembre 1992, n° 91-12.097).

34. Dans cette hypothèse, le vendeur, qui est responsable de plein droit des dommages constatés sur le fondement de l’article 1792 du code civil, ne peut invoquer l’application de la clause de non-garantie des vices cachés insérée dans l’acte de vente (Civ. 3ème, 3 mars 2010, n° 09-11.282).

35. Le vendeur-constructeur est par ailleurs tenu d’une responsabilité pour faute prouvée en ce qui concerne les dommages intermédiaires (Civ. 3ème, 4 novembre 2010, n° 09.12-988).

36. Il s’en évince que la garantie decennale des constructeurs tout comme la théorie des désordres intermédiaires ne peuvent être mobilisées que s’il existe un acte de construction, c’est à dire, que les travaux effectués par le vendeur puissent être qualifiés d’ouvrages.

37. En principe, les éléments d’équipement installés en remplacement ou par adjonction sur un ouvrage existant ne relèvent pas de la garantie décennale, quel que soit le degré de gravité des désordres, mais de la responsabilité contractuelle de droit commun, à moins qu’ils constituent en eux-mêmes et de manière autonome, un ouvrage.

38. Il convient donc de déterminer, en présence de désordres affectant des travaux réalisés sur un ouvrage existant, si les travaux réalisés par Mme [N] constituent en eux-mêmes un ouvrage, ce qui suppose un acte de construction et non pas un simple aménagement ou embellissement de l’existant.

39. En l’espèce, il est constant que Mme [N] n’est pas à l’origine de la superposition des deux revêtements de sol, responsable à titre principal du développement de mérule ayant détruit le plancher bois originel.

40. L’expert judiciaire indique en effet que d’après sa qualité et son aspect, le revêtement thermoplastique collé sur le parquet bois existant, a été réalisé dans les années 60-70. Par ailleurs, Mme [N] a indiqué que le revêtement en parquet stratifié existait déjà lors de son acqusition en 2009. Aucun élément ne permet de contredire cette affirmation, qui est cohérente avec son titre de propriété faisant état de travaux importants réalisés par ses vendeurs.

41. Il doit donc être retenu que les travaux effectués par Mme [N] se sont limités à la pose d’une baignoire avec raccordement au réseau d’évacuation et à l’installation de panneaux en PVC sur les murs.

42. Il n’est pas démontré que ces travaux s’inscrivent dans un projet de rénovation de plus grande ampleur. Ils ne peuvent en effet être rattachés aux travaux que Mme [N] s’était engagée à réaliser dans l’acte de vente du 9 mars 2009 destinés à séparer les deux fonds issus de la division d’un même immeuble et consistant à édifier un mur séparatif dans la cour et à rendre indépendants ses réseaux, compteurs et installation de chauffage.

43. L’expertise judiciaire ne détaille pas la nature et l’ampleur des travaux nécessités pour l’installation de la baignoire. Celle-ci a manifestement été simplement posée le long du mur mitoyen, sur le sol en parquet stratifié existant (ce qui lui reproche d’ailleurs à titre principal l’expert judiciaire) et l’évacuation a été encastrée dans les panneaux en PVC collés au mur. Ces travaux qui n’ont pas nécessité de destruction de l’existant, ni le recours à des techniques de génie civil ou du bâtiment, ne présentent pas l’envergure requise pour être qualifiés d’ouvrage au sens de l’article 1792 du code civil. De plus, la baignoire présente un caractère démontable.

44. Il convient d’ajouter que selon l’article 1792-7 du code civil, « Ne sont pas considérés comme des éléments d’équipement d’un ouvrage au sens des article 1792, 1792-2, 1792-3 et 1792-4, les éléments d’équipements, y compris accessoires, dont la fonction exclusive est de permettre l’exercice d’une activité professionnelle dans l’ouvrage. »

45. Or en l’espèce, il est acquis que la baignoire installée est un équipement spécifique, destiné à l’activité de toilettage des chiens.

46. Enfin, il est jugé que la pose et le raccordement de canalisations de plomberie, ne constituent pas des travaux suffisamment importants pour permettre une assimilation à une opération de construction (Civ. 3ème, 18 janvier 2006, n° 04-18.903).

47. Par conséquent, l’installation et le raccordement par Mme [N] d’une baignoire dans son local commercial et pour les besoins de son activité professionnelle ne peuvent être assimilés à une opération de construction relevant du régime de la garantie légale des constructeurs des articles 1792 et suivants du code civil. Il en est de même de la pose des panneaux en PVC sur les murs existants qui sont un ajout aisément amovible. La responsabilité de plein droit de Mme [N] ne peut donc être mobilisée en l’espèce.

48. Comme l’a justement relevé le premier juge, la théorie des désordres intermédiaires suppose également l’existence d’un ouvrage. Tel n’est pas le cas en l’espèce. La responsabilité pour faute prouvée de Mme [N] ne peut donc être recherchée à ce titre.

49. Par conséquent, c’est à bon droit que le premier juge a débouté Mme [E] sur le fondement de la responsabilité des constructeurs. Le jugement sera confirmé de ce chef.

b. Sur le fondement de la garantie des vices cachés

50. Mme [E] affirme n’avoir eu connaissance du vice dans toute son ampleur qu’à compter du dépôt du rapport d’expertise judiciaire le 20 janvier 2019 et soutient que la connaissance du vice ne se confond pas avec la découverte des désordres.

51. Mme [N] réplique que l’action de Mme [E] est prescrite pour avoir été engagée plus de deux ans après la découverte du vice qu’elle fixe à octobre 2014 lors de l’intervention de l’entreprise CBH et, au plus tard, de façon certaine au 28 mai 2015 lorsque l’entreprise TSH spécialisée dans le traitement du bois a diagnostiqué la présence d’un champignon lignivore.

Réponse de la cour

* Sur la fin de non-recevoir tirée de la forclusion de l’action

52. Selon l’article 1648 alinéa 1er du code civil, l’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice.

53.Il est désormais acquis que le délai biennal visé à l’article 1648 alinéa 1er du code civil est un délai de prescription et non un délai de forclusion. (Ch. mixte 21 juillet 2023, n° 21-15. 809, 21-17.789, 21619.936, 20-10.763). Par ailleurs, l’effet interruptif de prescription s’est prolongé jusqu’à la décision ordonnant la mesure d’expertise et que le nouveau délai quinquennal de prescription , qui a été suspendu à partir de cette décision, a recommencé à courir à la date de l’exécution de cette mesure, c’est à dire au dépôt du rapport d’expertise. (Cass. 3e 11 juillet 2024, n°23-18.495).

54. Enfin, le délai de l’article 1648 ne court qu’à compter du jour où l’acquéreur a eu connaissance certaine du vice affectant le bien acquis dans toute son ampleur, son origine et ses conséquences.

55. Il est admis que la connaissance du vice ne se confond pas avec la découverte des désordres.

56. En l’espèce, la cour ne peut retenir que le vice a été connu de l’acquéreuse dès le mois d’ octobre 2014, date de l’intervention de la société CBH, en se référant aux seuls termes de la lettre adressée le 20 août 2016 par Mme [E] à Mme [N], dans laquelle il n’est question que de la découverte d’un champignon lignivore au niveau du plancher, sans plus de précision. Tout au plus, cette date correspond-elle à la découverte des désordres.

57. Il est certain que dès le 28 mai 2015, l’entreprise TSH, spécialisée dans le traitement du bois a établi un devis après avoir relevé la présence de champignons lignivores (Serpula Lacrymans, c’est à dire mérule), ce qui a permis à Mme [E] d’affiner sa connaissance de la nature du désordre et de ses conséquences, sans cependant en expliciter les causes.

58. Le rapport [J] [Z] du 14 décembre 2015, établi au contradictoire de Mme [N], a confirmé les désordres allégués s’agissant des infiltrations au niveau du plafond de l’atelier, sans toutefois en expliciter les causes. Il a également confirmé l’infestation parasitaire du plancher bois du magasin dues à des remontées capillaires liées au procédé constructif inadapté (mise en oeuvre d’un plancher bois en contact avec la terre, sans ventilation), l’humidité étant alors piégée au niveau du bois par le revêtement en PVC. Les travaux de traitement et de reprise du sol étaient chiffrés à 15.000 €.

59.Toutefois, cette expertise amiable ne se prononce pas sur l’origine des travaux de pose du parquet stratifié et du sol en PVC (Mme [N] contestant en être l’auteur), ni sur la date d’apparition du champignon. Ce rapport est également muet sur les causes des infiltrations au niveau du plafond, aucun chiffrage à ce titre n’étant donné. Ainsi, à l’issue de ce rapport, Mme [E] ne disposait d’aucun élément lui permettant d’agir contre sa venderesse, notamment au regard de la clause d’exclusion de garantie des vices cachés.

60. En réalité, seule l’expertise judiciaire, menée avec l’aide d’un couvreur, a permis à Mme [E] de connaître l’état de sa toiture et l’origine des infiltrations.

61. Par ailleurs, s’agissant du désordre fongique, l’expert judiciaire a identifié deux facteurs de développements de la mérule :

— une origine structurelle tenant à la superposition de revêtements de sol sur un plancher très ancien mis en oeuvre sur terre battue, empêchant l’humidité naturelle du sol de s’évaporer ; sur ce point, l’expertise judiciaire, ne fait que confirmer l’origine du désordre, telle que déjà identifiée par le cabinet [J] [P] ; l’expertise judiciaire a néanmoins permis de confirmer que l’attaque fongique préexistait à la vente et n’était pas liée aux travaux réalisés par Mme [N], le plancher bois étant dégradé de manière très ancienne puisque des lames de parquet avait déjà été remplacées par des plaques d’aggloméré, le tout ayant été recouvert dans les 1960-1970 d’un revêtement thermoplastique, soit bien avant l’acquisition de la maison par Mme [N], en 2009,

— une origine équipementielle, tenant à la mise en oeuvre en 2009 par Mme [N] d’une baignoire sur un sol en bois, sans respecter le DTU en vigueur, c’est-à-dire sans aucune protection d’étanchéité verticale et horiontale, les projections d’eau pendant les bains donnés aux animaux ayant entraîné un apport d’eau qui n’a pu être qu’un facteur aggravant ; sur ce point, l’expertise judiciaire a donc mis en évidence un facteur d’aggravation du phénomène, directement imputable aux travaux d’aménagements effectués par Mme [N].

62. En outre, l’expert judiciaire s’est prononcé sur la connaissance que Mme [N] pouvait avoir des vices.

63. S’agissant des infiltrations d’eau par la couverture de l’appentis, il indique que l’engorgement du chéneau est ancien et qu’il n’existait pas de possibilité de visite de celui-ci autrement que par la mise en oeuvre d’un échafaudage (3 m de hauteur) de sorte que « l’entretien de ce chéneau n’est ni facile ni aisé ».

64. S’agissant de l’infestation parasitaire du plancher, l’expert écrit que : "Il semble que Mme [N] n’avait pas pris connaissance des désodres affectant le plancher du local commercial, mais la souplesse anormale et les éventuels enfoncements du plancher auraient du attirer son attention et l’encourager à mener des investigations."

65. L’expert judiciaire a par ailleurs chiffré les travaux réparatoires de ces deux désordres.

66. Au vu de ces éléments, la cour retient que Mme [Q] n’a eu connaissance des vices affectant l’immeuble dans toutes leur ampleur, leurs causes et leurs conséquences et qu’elle n’a disposé d’éléments susceptibles de fonder une action contre sa venderesse au titre de la garantie des vices cachés, au plus tôt, qu’à compter du dépôt du rapport du cabinet [J] [P] du 14 décembre 2015 et plus sûrement et, au plus tard, à compter du dépôt du rapport d’expertise judiciaire le 20 janvier 2019.

67. Dans l’un comme dans l’autre cas, le référé-expertise a été introduit le 27 juin 2017 alors que l’action n’était pas prescrite. Le délai délai de prescription a été interrompu à cette date jusqu’au 20 janvier 2019, date du dépôt du rapport d’expertise. L’assignation au fond est intervenue le 23 août 2019, soit avant l’expiration du nouveau délai de prescription qui avait commencé à courir.

68. L’action n’étant pas prescrite, les demandes fondées sur les vices cachés sont recevables. Le jugement sera infirmé en ce sens.

* Sur le bien-fondé des demandes

69. L’article 1641 du code civil dispose que « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts ca-chés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. »

70. Aux termes de l’article 1642, « Le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même. »

71. L’article 1643 prévoit encore qu’il « est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie. »

72. Une clause d’exonération de la garantie des vices cachés est toutefois inopérante lorsqu’il est établi que le vendeur a lui-même réalisé les travaux à l’origine des désordres affectant le bien vendu, de telle sorte qu’il est présumé avoir connaissance du vice.

73. Selon l’article 1644, « Dans le cas des articles 1641 et 1643, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix, telle qu’elle sera arbitrée par experts. »

74. Par vice, on entend ici un défaut de la chose vendue qui la rend impropre à sa destination normale. Le défaut doit avoir pour conséquence de nuire à l’utilisation de la chose vendue, c’est-à-dire empêcher ou diminuer significativement l’usage auquel elle est normalement destinée.

75. La garantie des vices cachés ne couvre que les vices qui existaient déjà lors de la vente, soit de manière avérée, soit au moins en germe, mais pas ceux qui naîtraient après la vente sans trouver leur source dans un défaut antérieur à celle-ci. Ainsi, la garantie ne joue pas pour les défauts survenus postérieurement et qui sont notamment dus à l’usure normale de la chose.

76. La loi oblige le vendeur à garantir le vice caché, c’est-à-dire le défaut dont l’acheteur n’a pas connaissance ni lorsqu’il conclut la vente ni lorsqu’il prend possession de la chose vendue, mais non ceux qu’il a révélés à l’acheteur ou dont celui-ci a pu se convaincre lui-même. Mais l’acheteur profane doit aussi se renseigner, sauf si cela est impossible pour lui et se montrer normalement attentif. Le vice à son égard sera considéré comme apparent et non caché dès lors que le défaut apparaît à la suite d’une vérification attentive élémentaire.

77. En l’espèce, l’acte de vente comporte en page 6 une clause d’exclusion des vices cachés aux termes de laquelle l’acquéreur s’engage à prendre le bien vendu dans l’état dans lequel il se trouvera au jour de son entrée en jouissance sans aucune garantie de la part du vendeur en raison soit de l’état des constructions, de leurs vices même cachés, soit de l’état du sol, soit même de l’état parasitaire de l’immeuble concernant les termites dans la mesure où les prescriptions légales sont respectées.

78. Il est néanmoins précisé que le vendeur « ne pourra se retrancher derrière les clauses d’exonération de garantie envers l’acquéreur s’il venanit à être considéré comme un professionnel de l’immobilier ou de la construction ou s’il s’était comporté comme tel sans en avoir les compétences requises ou s’il est encore prouvé qu’il n’a pas révélé des vices connus de lui. »

79. S’agissant des infiltrations d’eau au niveau de la couverture de l’appentis, dues aux non-conformités et à l’engorgement du chéneau en zinc résultant d’une sédimentation liée à un défaut d’entretien ancien, l’expert note qu’ « en l’état le chéneau ne peut que déborder lors des épisodes de fortes pluies, son engorgement ancien ne pouvant qu’aggraver la situation ». Par ailleurs, il estime que "les infiltrations d’eau au plafond de l’appentis devaient être visibles lors de la vente, tant pour Mme [N], venderesse, que pour l’agence immobilière et pour l’acquéreur."

80. Au vu des constatations de l’expert judiciaire, à chaque épisode pluvial intense, le phénomène de débordement du chéneau et d’infiltration d’eau devait se produire. Il est constant que Mme [N] n’a fait procéder à aucun entretien pendant les cinq années durant lesquelles elle a été propriétaire des lieux alors même que l’apparition et la répétition de ce désordre n’ont pu lui échapper.

81. A cet égard, Mme [E] indique, sans être contredite, que dès l’automne, il s’est mis à pleuvoir dans l’atelier. L’expert a d’ailleurs indiqué que ce local était impropre à sa destination.

82. L’antériorité et la gravité du vice sont avérés.

83. Les taches évocatrices d’infiltrations d’eau au niveau du plafond de l’atelier étaient certes apparentes lors de la vente mais Mme [E] indique sans être contredite avoir été rassurée par Mme [N] sur le fait qu’il s’agissait des stigmates d’un ancien dégât des eaux. De fait, les auréoles pouvaient parfaitement être sèches lors de ces visites et elles n’étaient pas nécessairement révélatrices d’un vice structurel affectant la toiture. [V] en matière de construction, Mme [Q] n’était pas en mesure d’appréhender à la seule vue de ces auréoles, les vices affectant la toiture dont l’état déplorable n’était pas visible ni même accessible lors de la vente. Le désordre, bien que se manifestant par des signes apparents, pouvait, en effet, dans l’esprit de Mme [E], être la conséquence d’un évènement ancien et terminé qui n’avait donc vocation ni à se reproduire ni à s’aggraver au gré des fortes pluies, tant que les vices affectant la toiture ne seraient pas réparés, ce qu’en revanche, Mme [N] n’ignorait pas.

84. De fait, la cour retient que Mme [N] n’a pas révélé la présence d’infiltrations graves et réccurentes par la couverture, signes de problèmes structurels qu’elle n’a jamais traités et dont elle aurait dû informer l’acquéreuse.

85. Le caractère caché du vice et sa connaissance par la venderesse sont avérés.

86. Cependant, l’expertise judiciaire a mis en évidence que l’engorgement du chéneau encaissé est très ancien : "l’épaisseur de sédimentation présente dans le fond de chéneau montre une absence d’entretien durable, antérieure à 2014, date d’acquisition par Mme [W], mais que depuis cette date, l’acquéreur n’a pas lui non plus procédé ou fait procédé au moindre entretien et nettoyage du chéneau".

L’expert impute d’ailleurs un taux de responsabilité équivalent entre Mme [N] et Mme [E], à hauteur de 25 % pour ce désordre.

87. Mme [N] ne peut être condamnée au paiement des travaux de reprise du plafond dès lors que Mme [E] a accepté d’acheter le bien avec un plafond qu’elle savait déjà endommagé et dont l’état s’est aggravé par sa faute puisqu’elle n’a elle-même fait procéder à aucun nettoyage ou réfection du chéneau après son acquisition.

88. De même, la cour ne dispose d’aucun élément démontrant que des travaux seraient nécessaires sur la charpente. Mme [N] ne sera tenue d’aucune réparation à ce titre.

89. Ainsi, pour ce désordre, après infirmation du jugement, Mme [N] sera condamnée à payer à Mme [E], au titre de la garantie des vices cachés, le somme 3.299,44 € pour la refection de la toiture, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation avec capitalisation des intérêts dus pour une année entière en application de l’article 1343-2 du code civil.

90. S’agissant de la mérule, la découverte de l’état du plancher et du champignon lignivore a nécessité des sondages destructifs, étant précisé que le plancher d’origine en bois était recouvert de deux revêtements superposés.

91. En outre, Mme [E], totalement profane en matière de construction, n’était pas en mesure de déceler par elle-même, lors de ses visites, le vice structurel affectant le plancher, du seul fait de la souplesse anormale de celui-ci, comme l’a suggéré à tort l’expert judiciaire.

92. Il convient d’ajouter que l’acte authentique de vente comporte un paragraphe intitulé « mérules » aux termes duquel l’acquéreur indique ne pas avoir constaté d’humidité anormale, de moisissures, de déformation du bois ou de tache de couleur marron ou l’existence de filaments blancs à l’aspect cotonneux, tous éléments révélateurs de mérules. De même que le vendeur déclare ne pas avoir constaté de tels indices.

93. Le vice était donc bien caché pour l’acquéreur. Son antériorité à la vente ne fait pas débat. Par ailleurs, comme l’a confirmé l’expert, il affecte la solidité de l’immeuble, en l’occurence le local commercial, et le rend impropre à sa destination.

94. Mme [N] est à l’origine des travaux d’installation de la baignoire sur un plancher bois sans mise en oeuvre d’aucune étanchéité au niveau du sol et des murs – les plaques de PVC ne pouvant en tenir lieu – ni d’aucun système de ventilation, ce qui, selon l’expert, a largement contribué à l’humidification des matériaux du bâtiment.

95. Il est certain que celle-ci a aménagé le local commercial pour son activité de toilettage sans aucune précaution ni adaptation de l’existant alors que par nature, cette activité était génératrice d’apports d’eau par projections ou condensation.

96. Si les travaux d’aménagement réalisés par Mme [N] ne sont pas à l’origine de l’infestation parasitaire, qui est ancienne et dont la cause principale réside dans les remontées capillaires piégées par la superposition, sur le plancher en bois, de revêtements de sol inadaptés au procédé constructif originel, ceux-ci ont néanmoins favorisé le développement fongique au regard de l’humidité qu’ils ont générée.

97. Mme [N], étant à l’origine des travaux qui ont contribué à l’aggravation du désordre, est présumée connaître les vices de la chose. Par conséquent, elle ne peut se prévaloir de la clause d’exonération des vices cachés stipulée dans l’acte de vente.

98. La cour estime cependant que l’infestation parasitaire et l’état actuel du plancher procède d’un long processus de dégradation, ayant commencé des decennies avant les travaux réalisés par Mme [N], de sorte que ces travaux n’ont contribué que de manière limitée à la prolifération du champignon et à la destruction – d’évidence déjà bien avancée – du plancher du rez-de-chaussée. Par conséquent, l’imputation des désordres à hauteur de 25 % retenue par l’expert est excessive et sera ramenée à 15 %.

99. Les travaux réparatoires ont été ainsi chiffrés par l’expert :

—  3.296,19 € de traitement curatif selon le devis TSH,

—  31.645,60 € pour les travaux de réfection,

Total désordre parasitaire = 34.941,79 €.

100. Mme [N] sera condamnée à payer à Mme [E] 15 % de cette somme soit 5.241,26 € outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation avec capitalisation des intérêts dus pour une année entière en application de l’article 1343-2 du code civil.

101. S’agissant du préjudice de jouissance, l’immeuble est inhabitable depuis le 11 septembre 2014.

102. Cependant, il est constant que Mme [E] ne comptait pas occuper elle-même cet immeuble dont elle a financé l’acquisition pour sa fille afin qu’elle puisse y développer une activité de toiletteuse pour chiens à compter du mois de janvier 2015.

103. Il n’est ni justifié ni même allégué que celle-ci aurait conclu ou seulement envisagé de conclure un bail commercial et d’habitation avec sa fille, Mme [E] se contentant, au soutien de sa demande, d’évoquer son impossibilité d’utiliser les lieux depuis 2014.

104. Le préjudice de jouissance, qu’il résulte de l’impossibilité d’occuper les lieux ou d’une perte de loyers, est donc hypothétique et non justifié. Il n’est pas davantage justifié d’une quelconque perte d’exploitation par Mme [E] elle-même, celle-ci n’étant pas toiletteuse de profession et ayant clairement indiqué avoir financé cet achat pour sa fille.

105. Mme [E] sera déboutée de cette demande.

106. S’agissant du préjudice moral, la procédure qui dure depuis plus de 10 ans a généré des troubles et tracas certains pour Mme [E], outre la déception de ne pas avoir pu aider sa fille à s’installer comme elle le souhaitait puisque l’immeuble acquis à cette fin s’est révélé inhabitable et inexploitable. Mme [N] sera condamnée à payer à Mme [E] la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts.

3°/ Sur les demandes formées à l’encontre de l’agence immobilière et l’obligation in solidum

107. Mme [E], s’appuyant sur les conclusions de l’expert judiciaire, estime que les manquements de l’agent immobilier à ses obligations d’information et de conseil lui ont fait perdre une chance de ne pas avoir à exposer le coût des travaux réparatoires des désordres liées aux infiltrations et à la mérule. Elle estime que la perte de chance est de 100 %.

Elle demande à titre principal la condamnation in solidum de l’agence immobilière et de son assureur avec Mme [N] et insiste sur l’insolvabilité de cette dernière (bénéficiaire de l’aide jusridictionnelle).

108. L’agence Penh Immobilier et son assureur contestent toutes fautes ainsi que les préjudices allégués. Ils estiment que Mme [E] ne démontre aucune perte de chance tout en rappelant que celle-ci ne peut jamais être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée.

109. Par ailleurs, ils soutiennent que la restitution d’une partie du prix de vente, dans le cadre d’une action estimatoire, ne peut constituer un préjudice indemnisable par un tiers au contrat de vente. Ils ajoutent que même si la faute de l’agence immobilière était établie, Mme [E] ne justifie ni même n’allègue d’aucun préjudice distinct de la restitution du prix de vente. Ils s’opposent donc à la demande de condamnation in solidum à supporter le coût des remises en état.

Réponse de la cour

110. L’article 1240 du code civil prévoit que 'Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.'

111. L’agent immobilier, négociateur et rédacteur d’un acte, est tenu de s’assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l’efficacité juridique de la convention.

112. Il est également tenu d’une obligation d’information, de conseil et de diligence pour que l’affaire qui lui a été confiée soit menée à bonne fin. L’obligation d’information consiste à fournir au mandant ou au tiers contractant des informations neutres et objectives pour leur permettre d’opérer un choix éclairé. Les éléments à fournir doivent être légaux, exacts, complets, efficients, compréhensibles et loyaux sans qu’il y ait toutefois lieu à exiger une recherche de conformité technique de tel élément du bien vendu.

113. La responsabilité de l’agent immobilier peut en effet être engagée en raison du dommage subi par toutes les personnes parties à l’opération dont l’échec est imputable à ses fautes professionnelles indépendamment du fait de savoir s’il a agi sur instructions de son mandant.

114. Il revient au demandeur à l’indemnisation, tiers au mandat, d’établir l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre cette faute et le préjudice.

115. Enfin, l’agent immobilier ne peut se contenter de transmettre les informations fournies par le vendeur. Il doit également s’assurer de leur exactitude.

116. En l’espèce, c’est par de justes motifs adoptés par la cour que le premier juge a écarté la responsabilité de l’agent immobilier s’agissant de l’infestation fongique dans la mesure où ce dernier n’a ignoré aucune obligation légale (état parasitaire non obligatoire à l’époque, en l’absence d’arrêté préfectoral dans le département d’Ille et Vilaine) et qu’il ne pouvait déceler la présence de mérule, laquelle n’a été révélée qu’après des sondages destructifs, la souplesse du plancher constatée quatre ans plus tard par l’expert judiciaire ne pouvant constituer un élément suffisant pour considérer qu’il ne pouvait ignorer la contamination.

117. En revanche, comme l’a également retenu à bon droit le premier juge, les traces d’infiltrations sous toiture de l’appentis étaient apparentes et l’agent immobilier ne pouvait se contenter des explications données par Mme [N] tenant à un ancien dégât des eaux. Il aurait dû se montrer curieux et interroger davantage la venderesse (date ' cause ' réparations effectuées ') et surtout, sécuriser la vente en conseillant à Mme [E] de faire vérifier l’état de la toiture, ce qui lui aurait permis de découvrir son état très dégradé ainsi que la problématique du chéneau.

118. La faute de l’agence immobilière est caractérisée.

119. Le défaut de conseil de l’agence immobilière est à l’origine d’un préjudice de perte de chance pour Mme [E] : celui de mieux négocier le prix de vente. En effet, il ne peut être considéré que Mme [E] aurait renoncé à son achat si elle avait connu le désordre affectant la toiture. D’ailleurs, celle-ci n’a jamais sollicité la résolution de la vente (même avec le désordre autrement plus grave tenant à la mérule).

120. De jurisprudence constante, la perte de chance se définit comme la disparition d’une éventualité favorable qui aurait pu se réaliser si le fait dommageable ne s’était pas produit. Pour être indemnisable, la perte de chance doit être réelle et sérieuse. Les hypothèses purement spéculatives ou les espérances infondées ne peuvent être prises en compte. L’indemnisation doit être proportionnelle à la chance perdue et ne peut correspondre à la totalité du préjudice.

121. Si l’agence immobilière avait attiré l’attention de Mme [E], il est très probable que celle-ci aurait fait passer un couvreur avant la vente et il est tout aussi probable qu’elle aurait cherché à négocier davantage le prix de vente pour prendre en compte les travaux de reprise de la toiture à effectuer. Dans la mesure où celle-ci a manifestement déjà obtenu une négociation du prix de 10.000 €, la cour estime à 60 % ses chances d’obtenir une réduction complémentaire correspondant au coût des travaux réparatoires.

122. La faute de Mme [N], qui a gardé le silence sur un vice connu d’elle, a directement causé le dommage, que la faute professionnelle de l’agent immobilier n’a pas permis d’éviter en privant Mme [E] de la chance, étant mieux informée, d’acquérir l’immeuble à moindre prix, compte tenu des travaux à prévoir.

123. La faute respective de Mme [N] et de l’agence immobilière ayant concouru à la réalisation d’un même dommage, leur condamnation in solidum au paiement des dommages et intérêts alloués à Mme [E] au titre des travaux de réfection de la toiture est justifiée, dans la limite de la somme de 60 % pour l’agence immobilière.

124. Compte tenu de la faute commise, l’agence immobilière sera également condamnée in solidum avec Mme [N] à la somme de 3.000 € au titre du préjudice moral. En revanche, Mme [E] sera déboutée de sa demande dirigée contre l’agence immobilière s’agissant du préjudice de jouissance, au vu des motifs précédemment développés.

125. En outre, rien ne justifie de priver l’agence immobilière de sa rémunération, dès lors que la prestation d’entremise a eu lieu et que la vente n’est pas remise en cause.Mme [E] sera par conséquent déboutée de sa demande totalement infondée tendant à se voir rembourser les frais d’agence à hauteur de 5.000 €.

4°/ Sur les demandes formées à l’encontre de l’assureur

126. Mme [E] demande à la cour de réparer l’omission de statuer du juge qui ne s’est pas prononcé sur l’action directe contre l’assureur de l’agence immobilière fondée sur l’article L. 124-3 du code des assurances.

127. La SA Axa France ne conclut pas sur ce point.

128. En application de ce texte, l’assureur, condamné au titre de l’action directe, in solidum avec son assuré, au profit du tiers victime, doit sa garantie dès lors que le risque couvert par le contrat s’est réalisé.

129. En l’espèce, Mme [E] produit une attestation de responsabilité civile professionnelle des agents immobiliers indiquant que l’Eurl MPI est couverte à compter du 1er janvier 2006 pour les conséquences de sa responsabilité civile.

130. La SA AXA France Iard verra sa garantie mobilisée dans cette limite (60 %), celle-ci ne justifiant pas de plafonds de garantie ou de franchises applicables.

5°/ Sur les appels en garantie et la contribution à la dette solidaire

131. Mme [N] expose que l’agence immobilière aurait dû lui conseiller de réaliser un état parasitaire avant la vente. Elle estime que l’Eurl MPI a ainsi gravement manqué à son obligation de son conseil à son égard, ce qui justifie la condamnation de celle-ci et de son assureur à la garantir de toutes les condamnations éventuelles qui seraient mises à sa charge, y compris les dépens incluant les frais d’expertise.

132. L’Eurl MPI et son assureur s’opposent à la demande de garantie de Mme [N] laquelle ne lui a signalé aucun élément susceptible d’attirer son attention s’agissant des infiltrations en provenance de la toiture. Pour le cas où l’Eurl MPI serait condamnée en tout ou partie à indemniser Mme [E] des conséquences des désordres subis, ils sollicitent la garantie de Mme [N].

Réponse de la cour

133. Aux termes de l’article 1317 du code civil, les codébiteurs solidaires ne contribuent entre eux à la dette que chacun pour sa part.

134. Mme [N] et l’agence immobilière forment des demandes croisées de garantie intégrale, ce qui oblige la cour à déterminer la contribution finale de chacun à la dette.

135. Pour le partage de responsabilité, il doit être tenu compte de l’influence causale de chacune des fautes commises.

136. Mme [N] reproche à l’agence immobilière de ne pas l’avoir incitée à faire établir un état parasitaire mais la cour n’a retenu aucune responsabilité de l’agence Penh immobilier au titre de la mérule. Par ailleurs, la cour a considéré qu’elle avait connaissance de la récurrence du désordre lié aux infiltrations, ce dont elle n’a pas alerté ni Mme [E] ni d’ailleurs l’agence immobilière. Elle ne peut donc prétendre à être totalement exonérée de la dette.

137. L’agence immobilière a commis une faute grossière au regard de ses obligations professionnelles. Elle ne peut davantage prétendre à une exonération totale du paiement de la dette.

138. Dans leurs rapports entre elles, la cour condidère que les fautes commises sont d’égale gravité et ont toutes deux contribué dans les mêmes proportions au dommage causé à Mme [E], tenant au coût de la réfection de la toiture.

139. Les parties seront donc déboutées de leur appel en garantie respectif, le solvens disposant d’un recours contre son ou ses co-obligés de façon à ce que la charge finale des condamnations prononcées in solidum (soit 60% du préjudice total relatif aux infiltrations), soit supportée dans les proportions suivantes : 50% pour Mme [Y] et 50% pour l’Eurl MPI solidairement avec son assureur AXA.

5°/ Sur les frais irrépétibles et les dépens

140. Le jugement sera infirmé en ce qu’il a condamné Mme [E] aux dépens et confirmé s’agissant des frais irrépétibles.

141. Succombant en appel, Mme [N], l’Eurl MPI et son assureur seront condamnés, in solidum, aux dépens de première instance et d’appel en ce compris les frais de l’expertise judiciaire.

142. Les avocats qui en ont fait la demande seront autorisés à recouvrer contre eux, ceux des dépens dont ils auraient fait l’avance sans en avoir reçu préalablement provision.

143. Ils seront déboutés de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

144. Il n’est pas inéquitable de les condamner in solidum à payer à Mme [R] [E] la somme de 10.000 € au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

145. La charge finale des dépens et de l’indemnité allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera répartie au prorata des responsabilités retenues (50 % chacun).

PAR CES MOTIFS

La cour

Infirme en toutes ses dispositions, le jugement rendu le 3 mai 2022, par le tribunal judiciaire de Rennes sauf en ce qu’il a :

— débouté Mme [R] [E] née [W] de ses demandes sur le fondement de la responsabilité des constructeurs,

— débouté l’Eurl MPI de leurs demandes sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté Mme [A] [N] de sa demande fondée sur l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991,

Statuant à nouveau des chefs du jugement infirmés et y ajoutant,

Rejette la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action en garantie des vices cachés,

Déclare recevable l’action en garantie des vices cachés formée par Mme [R] [E] née [W],

Ecarte l’application de la clause exclusive de garantie des vices cachés contenue dans l’acte de vente,

Condamne Mme [A] [N] à payer à Mme [R] [E] née [W], la somme de 5.241,26 € au titre des désordres causés par la mérule,

Déboute Mme [R] [E] née [W] de sa demande de dommages et intérêts à l’encontre de l’Eurl MPI et la Sa Axa France Iard s’agissant des désordres causés par la mérule,

Fixe à 60% la perte de chance subie par Mme [R] [E] d’intégrer le coût des travaux de réfection de la toiture dans la négociaition du prix de vente,

Condamne Mme [A] [N],à payer à Mme [R] [E] née [W], la somme de 4.399,44 € au titre des infiltrations d’eau en toiture de l’appentis, in solidum avec l’Eurl MPI et la Sa Axa France Iard (solidairemet entre elles) mais seulement dans la limite de 60% de la condamnation prononcée,

Dit que ces sommes portreont intérêts au taux légal à compter de l’assignation avec capitalisation des intérêts dus pour une année entière en application de l’article 1343-2 du code civil,

Condamne Mme [A] [N],à payer à Mme [R] [E] née [W], la somme de 3.000 € au titre du préjudice moral, in solidum avec l’Eurl MPI et la Sa Axa France Iard (solidairement entre elles),

Déboute Mme [R] [E] née [W] de sa demande au titre du préjudice de jouissance,

Déboute Mme [R] [E] née [W] de sa demande tendant à la restitution par l’Eurl MPI de sa commission d’agence à hauteur de 5.000 €,

Condamne Mme [A] [N] d’une part et l’Eurl MPI et son assureur Mme [A] [N], l’Eurl MPI et la Sa Axa France Iard d’autre part, à se garantir mutuellement,

Déboute Mme [A] [N] d’une part et l’Eurl MPI et son assureur, d’autre part, de leur demande réciproque en garantie,

Dans les rapports entre co-obligés, arrête la répartition de la charge des condamnations prononcées in solidum comme suit : 50% pour Mme [N] et 50% pour l’Eurl MPI solidairement avec la Sa Axa France Iard,

Accorde recours au solvens dans les limites de cette réparatition contre leurs co-obligés,

Déboute Mme [A] [N], l’Eurl MPI et son assureur de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum Mme [A] [N], l’Eurl MPI et la Sa Axa France Iard à payer à Mme [R] [E] la somme de 10.000 € au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit que la charge finale des dépens et de l’indemnité allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera répartie au prorata des responsabilités retenues (50 % chacun),

Condamne in solidum Mme [A] [N], l’Eurl MPI et la Sa Axa France Iard aux dépens de première instance et d’appel, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire,

Autorise les avocats qui en ont fait la demande à recouvrer contre eux, ceux des dépens dont ils auraient fait l’avance sans en avoir reçu préalablement provision.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE

En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous : (D n°47-1047 du 12 juin 1947 modifié) huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ledit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, ladite décision a été signé par le président et le greffier

Pour copie certifiée conforme à l’original, revêtue de la formule exécutoire délivrée par nous Directeur des service de greffe judiciaire de la cour d’appel de Rennes