N°246

IM -------------

Copie exécutoire délivrée à :

— M^e Guilloux

— M^e De Gary

le 14.08.2025

Copie authentique délivrée à :

— M^e Dumas

le 14.08.2025

REPUBLIQUE FRANCAISE

COUR D’APPEL DE PAPEETE

Chambre Civile

Audience du 14 août 2025

N° RG 24/00131 ;

Décision déférée à la cour : jugement n° 592, n° rg 19/00554 du Tribunal civil de première instance de Papeete du 30 novembre 2023 ;

Sur appel formé par requête déposée et enregistrée au greffe de la cour d’appel le 11 avril 2024 ;

Appelant :

M. [I] [Z], né le 21 août 1945 à [Localité 3], de nationalité française

demeurant à [Adresse 2] ;

Représenté par M^e Brice DUMAS, avocat au barreau de Papeete ;

Intimés :

La société Cabinet de Gestion Immobilière Polynésien – CAGIP, S.a.r.l. immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le numéro [Localité 1] B – n° Tahiti A03860, prise en la personne de son gérant, dont le siège social est sis [Adresse 8] ;

Représentée par M^e Olivier GUILLOUX, avocat au barreau de Papeete ;

Le [Adresse 10], représenté par son syndic la SOGECO, en ses bureaux sis à [Localité 4], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège social ;

Représentée par M^e Florence DE GARY, avocat au barreau de Papeete ;

Ordonnance de clôture du 28 mars 2025 ;

Composition de la cour :

la cause a été débattue et plaidée en audience publique du 10 avril 2025, devant M^me MARTINEZ, conseillère faisant fonction de présidente, M^me BRENGARD, présidente de chambre et Madame BOUDRY, vice présidente placée auprès de la première présidente qui ont délibéré conformément à la loi ;

Greffière lors des débats : M^me OPUTU-TERAIMATEATA ;

Arrêt contradictoire ;

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 264 du code de procédure civile de Polynésie française ;

Signé par Mme. MARTINEZ, présidente et par M^me OPUTU-TERAIMATEATA, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

A R R E T,

EXPOSE DU LITIGE

M. [I] [Z] est propriétaire de l’appartement 1 de la résidence Riverside située à [Localité 5].

Cet appartement subissait des infiltrations dénoncées par l’ancien propriétaire au syndic de copropriété la Sarl Cagip par courriel du 9 mars 2018.

La Sarl Cagip mandait un expert qui déposait son rapport le 10 mars 2018.

Selon procès verbal de l’assemblée générale des membres du syndicat de copropriétaires de la résidence [6] en date du 28 juin 2018, il était décidé de provisionner les travaux d’étanchéité pour l’appartement 1 pour une enveloppe budgétaire de 1 000 000 F CFP et d’autoriser le syndic à émettre un appel de fonds spécifique à ces travaux d’étanchéité, les travaux devant débuter après analyse du rapport de contre-expertise et après concertation et prise de décision par les membres du conseil syndical.

Suivant rapport d’expertise du 13 décembre 2018, l’expert mandaté par la Sarl Cagip indiquait que la responsabilité du syndicat des copropriétaires pouvait être recherchée pour les dommages ayant trait à l’étanchéité.

Par courrier du 31 janvier 2020, la Sarl Cagip convoquait l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires le 4 février 2020

Par acte d’huissier de justice du 25 novembre 2019 et requête du 27 novembre 2019, M. [I] [Z] a fait assigner le [Adresse 10] prise en la personne de son syndic la Sarl Cagip devent le tribunal civil de première instance de Papeete afin d’obtenir sous astreinte de 100 000 F CFP par jour de retard la réalisation des travaux d’étanchéité dûment identifiés par l’expert.

En cours d’instance les travaux étaient réalisés par le nouveau syndic Sogeco et M. [Z] modifiait sa demande, sollicitant désormais que le syndic la Sarl Cagip soit condamné à lui payer des dommages et intérêts à raison de son inaction.

Par jugement du 30 novembre 2023, le tribunal civil de première instance de Papeete :

— rejetait l’exception de nullité des conclusions d’appel en cause de la Sarl Cagip,

— mettait hors de cause le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic la Sarl Cogeco,

— déboutait M. [I] [Z] de toutes ses demandes,

— condamnait M. [I] [Z] à payer à la Sarl Cagip la somme de 282 500 F CFP et au [Adresse 9] [Adresse 7] la somme de 250 000 F CFP

Par requête du 11 avril 2024, M. [Z] interjetait appel de la décision.

MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par conclusions régulièrement notifiées le 26 mars 2025 M. [Z] demande que le jugement du 30 novembre 2023 soit infirmé en toutes ses dispositions et que la Sarl Cagip soit condamné à lui payer les sommes de 4 250 000 F CFP au titre de son préjudice économique, de 500 000 F CFP au titre de son préjudice moral, 339 000 F CFP au titre de ses frais de procédure.

Il fait valoir en substance que dès juin 2018, l’expert relevait que les travaux devaient être engagés dans les plus brefs délais, que malgré ses engagements la Sarl Cagip n’a jamais réalisé les travaux préconisés , qu’il a fallu attendre un changement de syndic pour que les travaux soient enfin réalisés, que ce retard de plus de deux années lui a causé un préjudice financier , son appartement n’ayant pas pu être loué et un préjudice moral compte tenu du stress engendré par la situation.

Il rappelle qu’en application de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic a pour mission d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et peut en cas d’urgence faire procéder de sa propre initiative à tous les travaux nécessaires à sa sauvegarde. Il ajoute qu’en ne faisant pas réaliser les travaux nécessaires, le syndic a engagé sa responsabilité dur le fondement de l’article 1147 du code civil dans sa version applicable en Polynésie française.

Par conclusions régulièrement notifiées le 4 décembre 2024, la Sarl Cagip demande la confirmation du jugement entrepris et la condamnation de M. [Z] à lui payer la somme de 282 500 F CFP au titre de ses frais de procédure.

Elle soutient essentiellement qu’un premier rapport d’expertise a été rendu par M. [T], qu’elle a missionné la société Eco-Built Solutions pour constater et identifier l’origine du sinistre et en chiffrer les conséquences, qu’elle a consulté le [Adresse 9] [Adresse 7] et mandaté M. [V], expert judiciaire afin qu’il confirme les conclusion du premier expert , qu’elle a présenté le rapport de M. [T] et les devis de la société Eco-Built solutions à l’assemblée générale des copropriétaires du 28 juin 2018 mais que les copropriétaires ont été d’avis d’attendre les résultats de la contre expertise. Elle ajoute que l’expert M. [V] a déposé son rapport le 13 décembre 2018 et qu’il conclut que les infiltrations proviennent de la terrasse de l’appartement 9. Elle rappelle que les copropriétaires ont refusé de faire procéder aux travaux dans l’attente d’une expertise totale du bâtiment et qu’elle a du remettre à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 4 février 2020 la validation des travaux.

Elle expose que l’appelant ne fonde pas sa demande en droit rendant ses conclusions en cause d’appel irrecevables, que sur le fond, il était parfaitement au courant de l’existence du sinistre quand il a acheté l’appartement et ne justifie pas d’un préjudice quelconque.

Par conclusion régulièrement notifiées le 18 mars 2025, le [Adresse 10] représenté par son syndic la Sarl Sogeco sollicite la confirmation du jugement en ce qu’il l’a mis hors de cause et la condamnation de M. [Z] à lui payer la somme de 250 000 F CFP au titre de ses frais irrépétibles.

Il fait valoir qu’il a été mis hors de cause en première instance et que M. [Z] aurait pu limiter son appel aux demandes dirigées à l’encontre de la Sarl Cagip..

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la nullité de l’appel

M. [Z] a pris des conclusions récapitulatives aux termes desquelles il fonde son appel sur les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et sur les articles 1382 et 1147 du code civil. Ses conclusions sont donc motivées en droit et n’encourent aucune nullité de ce chef .

Ce moyen doit être rejeté.

Sur la mise hors de cause de la Sarl Sogeco

Aucune demande n’est formulée contre la Sarl Sogeco. Sa mise hors de cause doit être confirmée.

Sur la responsabilité de la Sarl Cagip

M. [Z] soutient que le syndic a engagé sa responsabilité sur le fondement de l’article 1382 du code civil au motif qu’il n’a pas fait réaliser des travaux dits urgents par le premier expert.

Toutefois force est de constater que suite à l’expertise rendue par la société Eco-Built le 13 mars 2018, une contre expertise a été décidée par les copropriétaires, qu’ à la suite de cette contre expertise, la Sarl Cagip a présenté à l’assemblée générale des copropriétaires la rapport de la société Eco-Built et les devis de trois sociétés. Or si l’assemblée générale a décidé de provisionner une somme de 1 000 000 F CFP pour réaliser les travaux d’étanchéité, il a été décidé que les dits travaux ne pourraient commencer qu’après analyse du rapport de contre expertise.

L’expert mandaté, la société Reflexexpertise a déposé son rapport le 13 décembre 2018.

Toutefois l’assemblée générale des copropriétaires a décidé de faire procéder à une expertise totale du bâtiment tel que cela ressort des échanges de courriels entre la Sarl Cagip et les propriétaires de la résidence.

Or en 2020, l’engagement des travaux n’avait toujours pas été voté et la Sarl Cagip a été dans l’obligation de le remettre à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 4 février 2020.

Par ailleurs aucune provision n’avait été versée pour la réalisation des dits travaux.

Enfin, M [Z] ne justifie pas de son préjudice alors qu’il a acheté l’appartement en connaissant les désordres qui l’affectaient, qu’il est particulièrement taisant sur son prix d’achat et sur la possibilité réelle de le louer dont il aurait, selon ses dires, été privé.

En conséquence le jugement doit être confirmé.

Sur les dépens et l’article 407 du code de procédure civile.

M. [Z] qui succombe doit être condamnée aux dépens et l’équité commande d’allouer à la Sarl Cagip et à la Sarl Sogeco la somme de 200 000 F CFP application de l’article 407 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS.

La Cour, par mise à disposition, publiquement, contradictoirement et en dernier ressort ;

Confirme le jugement du tribunal civil de première instance de Papeete en date du 30 novembre 2023 en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant ;

Condamne M. [I] [Y] [Z] à payer à la Sarl Cagip la somme de 200 000 F CFP en application de l’article 407 du code de procédure civile ;

Condamne M. [I] [Y] [Z] à payer à la Sarl Sogeco la somme de 200 000 F CFP en application de l’article 407 du code de procédure civile;

Condamne M. [I] [Y] [Z] aux dépens d’appel.

Prononcé à [Localité 4], le 14 août 2025.

La greffière, La présidente,

signé : M. OPUTU-TERAIMATEATA signé : I. MARTINEZ