N°38

IM -------------

Copie exécutoire délivrée à :

— M^e Allégret,

le 12.02.2026

Copie authentique délivrée à :

— M^e Eftimie-Spitz,

le 12.02.2026

REPUBLIQUE FRANCAISE

COUR D’APPEL DE PAPEETE

Chambre Civile

Audience du 12 février 2026

RG 24/00344 ;

Décisions déférées à la cour : jugements n° 2023/03 et 2024/06 et Rg n° 2022 001720 du Tribunal Civil de Première Instance de Papeete, juridiction des loyers commerciaux, des 22 juin 2023 et 19 septembre 2024 ;

Sur appel formé par requête déposée et enregistrée au greffe de la cour d’appel le 18 novembre 2024 ;

Appelante :

La Sarl Sicar Assurance et Finance, inscrite au Rcs sous le n° 0042 B et enregistrée sous le n° Tahiti 538 926 dont le siège social est sis [Adresse 1] ;

Représentée par M^e Marie Eftimie-Spitz, avocat au barreau de Papeete ;

Intimée :

La Sci Nissan, société civile immobilière au capital de 100.000 FCFP, inscrite au Rcs de Papeete sous le n° Tpi 07 96 C et identifiée sous le numéro Tahiti 818393, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son gérant, M. [A] [I];

Ayant pour avocat la Selarl Tiki Légal, représentée par M^e Jérémy Allegret, avocat au barreau de Papeete ;

Ordonnance de clôture du 12 septembre 2025 .

Composition de la cour :

La cause ait été débattue et plaidée en audience publique du 11 décembre 2025, devant M^me Martinez, conseillère faisant fonction de présidente, M^me Prieur, conseillère, M^me Boudry, vice présidente placée auprès de la première présidente, qui ont délibéré conformément à la loi ;

Greffière lors des débats : M^me Oputu-Teraimateata ;

Arrêt contradictoire ;

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 264 du code de procédure civile de Polynésie française ;

Signé par M^me Martinez, présidente et par M^me Oputu-Teraimateata, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

A R R E T,

Exposé du litige :

Par contrat du 1er mars 2012 enregistré le 4 juin 2012, la société Sicar Assurance et Finance preneuse (représentée par M [C] [U] gérant) a conclu avec la société Sicar Pacifique bailleresse (également représentée par M. [C] [U]) un bail commercial portant sur des bureaux d’une superficie totale de 224 M 2 situés au rez de chaussée et au 1er étage du Bâtiment B-C du Centre Paofaï situé [Adresse 3] à [Localité 1] et de deux emplacements de parking.

Le bail était conclu pour une durée de neuf ans moyennant un loyer de 200 000 F CFP charges comprises.

Suivant acte notarié du 13 juin 2013, la Sci Nissan a acquis auprès de la société Sicar Pacifique les lots 68, 55 69, 74 et 3 de sorte que le bail commercial susvisé a été transféré au bénéfice de la Sci Nissan devenue nouvelle bailleresse de la société Sicar Assurance et Finance.

Par exploit d’huissier de justice du 11 septembre 2020, la Sci Nissan a fait délivrer congé à sa locataire avec offre de renouvellement du bail aux charges et conditions suivantes :

— le nouveau loyer serait fixé à la somme de 530 000 F CFP charges comprises à compter du 1er avril 2021, date d’effet du bail renouvelé.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 11 octobre 2022, la société Sicar Assurance et Finance refusait la proposition de la Sci Nissan précisant qu’elle acceptait de voir fixer le loyer à hauteur de 250 000 F CFP par mois.

La Sci Nissan a saisi le juge des loyers commerciaux afin de faire fixer judiciairement le prix du bail renouvelé.

Par jugement avant dire droit du 22 juin 2023, le juge des loyers commerciaux ordonnait une expertise judiciaire afin de déterminer la valeur locative des locaux pris à bail.

Suivant rapport d’expertise judiciaire du 22 novembre 2023, l’expert judiciaire a fixé la valeur locative hors charges à la somme de 386 000 F CFP hors taxes.

Par jugement du 19 septembre 2024, le juge des loyers commerciaux a :

— fixé à la somme de 489 000 F CFP par mois à compter du 1er avril 2021 le loyer dû par la société Sicar Assurance et Fiance,

— condamné la société Sicar Assurance et Finance à payer à la Sci Nissan la somme de 300 000 F CFP au titre de ses frais irrépétibles et l’a condamnée aux entiers dépens.

Par requête du 6 novembre 2024, la société Sicar Assurance et Finance a relevé appel du jugement.

Moyens et prétentions des parties :

Par conclusions du 18 novembre 2024, l’appelante demande à la cour d’infirmer le jugement querellé et statuant à nouveau de débouter la Sci Nissan de toutes ses demandes et de limiter ses droits à l’application d’une révision des loyers outre l’octroi d’une somme de 400 000 F CFP au titre de ses frais irrépétibles.

Elle fait valoir en substance que le plafonnement du loyer s’applique au renouvellement du bail, que la demande de révision du loyer ne peut être faite que si la preuve est rapportée d’une modification des facteurs locaux de commercialité de 10%, qu’en l’espèce si la valeur commerciale des locaux a augmenté c’est suite aux travaux qu’elle a réalisés et qu’elle ne peut être condamnée à les payer deux fois. Elle expose que la Sci Nissan prétend à tort que le loyer était sous évalué et en veut pour preuve le prix au m2 appliqué à Tahiti Formation. Elle en déduit que si le local loué par la société Sicar et Finance était en parfait état un loyer de 380 000 F CFP serait applicable Elle ajoute que si la Sci Nissan n’a jamais fait jouer la révision annuelle c’est parce qu’elle avait bien conscience que la valeur locative n’avait augmenté que du fait des travaux réalisés par la preneuse.

Par conclusions régulièrement notifiées le 12 mars 2025, la Sci Nissan demande la confirmation du jugement querellé à défaut elle sollicite que le loyer soit fixé à la somme de 530 000 F CFP par mois charges comprises à compter du 1er avril 2021, date de prise d’effet du bail renouvelé. En tout état de cause elle sollicite l’octroi de la somme de 350 000 F CFP au titre de ses frais irrépétibles.

Elle soutient essentiellement que le loyer avait été sous évalué compte tenu de la proximité qui existait entre les deux sociétés qui avaient le même dirigeant. Elle rappelle que le montant du loyer doit correspondre à la valeur locative, que cette valeur locative est amplement démontrée par l’importance de la surface des locaux loués à savoir 224m2 ainsi que des commodités offertes comprenant notamment deux emplacements de parking, de l’emplacement stratégique des locaux qui se situent sur le [Adresse 3] à l’entrée de la ville de Papeete ce qui offre une grande accessibilité d’autant plus qu’il existe un grand parking gratuit, de la présence de nombreux professionnels dans l’immeuble qui est un véritable centre d’affaires, de la disposition stratégique des locaux loués au sein de l’immeuble à savoir au rez de chaussée, du montant des charges de copropriété de l’immeuble qui sont supportées par la Sci Nissan et viennent réduire le gain perçu par elle.

Elle produit l’estimation locative de l’agence immobilière Sotheby’s qui évalue la valeur locative à 500 000 F CFP et celle de l’agence immobilière Cogep qui évalue la valeur locative entre 2 400 F CFP et 2800 F CFP le mètre carré hors charges soit un montant total compris entre 537 600 F CFP et 627 2000 F CFP.

Elle ajoute qu’il convient d’exclure du calcul de l’expert la valeur locative obtenue par capitalisation et que la valeur locative fixée par l’expert judiciaire d’après la moyenne des résultats obtenus par les autres méthodes est de 489 000 F CFP hors charges.

Elle conteste que le prix du loyer soit plafonné et rappelle que le prix doit correspondre à la valeur locative, laquelle ne prend pas en compte les travaux réalisés par la preneuse, travaux qui au demeurent n’ont jamais été démontrés.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions respectives des parties, la cour se réfère aux conclusions régulièrement notifiées par les parties

L’ordonnance de clôture est intervenue le 12 septembre 2025

Motifs de la décision :

Sur la demande principale :

C’est à juste titre que la SciNissan fait valoir que le montant du bail actuel ne correspond plus à la valeur locative du bien donné à bail qui se situe dans un quartier d’affaires florissant a une surface de 224 M2 et est installé au rez de chaussée d’un immeuble occupé par de nombreuses entreprises florissantes.

C’est à tort que la société Sicar Assurance et Finance soutient que la valeur locative a augmenté du fait des travaux qu’elle a réalisés. En effet, elle n’apporte aucune preuve de la réalisation des dits travaux et l’expert judiciaire tout comme les deux agences immobilières se sont fondés uniquement sur le prix moyen pratiqué dans le centre [Localité 2].

Il convient donc de se baser sur le rapport d’expertise pour déterminer la valeur locative du bien.

Il convient d’écarter du rapport d’expertise le calcul par capitalisation car la valeur vénale d’un bien ne détermine par sa valeur locative et que l’expert lui même reconnaît que la valeur par capitalisation représente une large moins value par rapport à la valeur locative du marché actuel.

En retenant les estimations retenues par les deux autres méthodes 495 000 F CFP et 483 000 F CFP (495 000 + 483 000 F CFP/2) on obtient la somme de 489 000 F CFP, somme qui correspond au loyer qui doit être appliqué au local donné à bail confirmant ainsi le jugement.

Sur les dépens et l’article 407 du code de procédure civile :

L’équité commande d’allouer à la Sci Nissan la somme de 250 000 F CFP en application de l’article 407 du code de procédure civile.

L’appelante qui succombe doit être condamnée aux dépens.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant contradictoirement et en dernier ressort ;

Confirme le jugement rendu par la juridiction des loyers commerciaux en date du 19 septembre 2024 en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant ;

Condamne la Sarl Sicar Assurance et Finance à payer à la Sci Nissan la somme de 250 000 F CFP en application de l’article 407 du code de procédure civile ;

Condamne la Sarl Sicar Assurance et Finance aux dépens d’appel avec distraction d’usage au profit de la Selarl Tiki Legal

Prononcé à [Localité 1], le 12 février 2026.

La greffière, La présidente,

signé : M. Oputu-Teraimateata signé : I. Martinez