COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 28 MAI 2015

(no, 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 14/ 03634

Décision déférée à la Cour : Jugement du 31 Janvier 2014- Tribunal de Grande Instance de CRETEIL-RG no 11/ 00439

APPELANTE

Société civile SCI MARTIN prise en la personne de ses représentants légaux, no Siret : 339 540 031

ayant son siège au…-94320 THIAIS

Représentée et assistée sur l’audience par M^e Guillaume BAI, avocat au barreau de PARIS, toque : G0109

INTIMÉE

Madame Katy X… épouse Z…, née le 09 avril 1976 à ANTONY 92160

demeurant…

Représentée par M^e Véronique KIEFFER JOLY, avocat au barreau de PARIS, toque : L0028

Assistée sur l’audience par M^e Pascale PEIGNE, avocat au barreau de VAL DE MARNE, toque : PC135

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 Avril 2015, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Monsieur Fabrice VERT, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Chantal SARDA, Présidente

Madame Christine BARBEROT, Conseillère

Monsieur Fabrice VERT, Conseiller

qui en ont délibéré

Greffier lors des débats : Monsieur Christophe DECAIX

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

— rendu par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Chantal SARDA, Présidente, et par Monsieur Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision à été remise par le magistrat signataire.

*

* *

Par acte sous seing privé en date du 13 février 2008, Madame X… a acquis de la société civile immobilière MARTIN, un appartement de deux pièces sis… à THIAIS, cadastré Section AD no157, au rez-de chaussée d’une maison constituée d’un bâtiment unique.

Madame X… s’installait rapidement dans les lieux. En décembre 2008, des locataires de la SCI MARTIN emménageaient au premier étage de la maison. Dès lors, la demanderesse constatait des nuisances sonores provenant de l’appartement voisin.

Par acte d’huissier délivré le 26 mars 2009, elle faisait assigner en référé la SCI MARTIN aux fins de voir ordonner une expertise acoustique, considérant que la nuisance phonique dépassait l’activité normale d’une famille.

Par ordonnance du 19 mai 2009, le Tribunal de Grande Instance de Créteil, statuant en référé, désignait Monsieur Michel Y… en qualité d’expert afin de procéder aux opérations d’expertise.

Madame X… assigna la SCI MARTIN au fond, aux fins de résiliation de la vente intervenue le 13 février 2008, de restitution du prix de vente du bien immobilier et de paiement de dommages et intérêts.

C’est dans ces conditions que, par jugement du 31 janvier 2014, le Tribunal de Grande Instance de CRETEIL a :

— Prononcé la résolution judiciaire du contrat de vente portant le lot no1 de l’immeuble sis … à 94320 THIAIS, cadastré section AD no157, intervenu suivant acte authentique du 13 février 2008 devant Maître A… notaire ;

— Ordonné la restitution du bien immobilier par Madame Katy X…, la somme de 210. 000 euros en restitution du prix d’acquisition du bien immobilier ;

— Condamné la SCI MARTIN à payer à Madame Katy X… les sommes de :

-11. 318, 03 euros au titre du préjudice matériel,

-15. 000 euros au titre du préjudice moral,

— Dit que les sommes allouées porteront intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

— Condamné la SCI MARTIN à payer à Madame X… la somme de 5. 000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— Dit n’y avoir lieu à ordonner l’exécution provisoire.

Vu l’appel interjeté de cette décision par la Société civile SCI MARTIN, et ses dernières conclusions en date du 30 mars 2015 par lesquelles il est demandé à la Cour de :

— Dire et juger que l’action de Madame X… ne peut être exercée que sur le fondement de la garantie des vices cachés prévu par les articles 1641 et suivants du Code Civil ;

— Dire et juger que la SCI MARTIN n’avait pas connaissance de l’existence d’un vice caché ;

— Dire et juger que la clause de non garantie des vices cachés prévue à l’acte de vente du 13 février 2008 s’applique.

En conséquence,

— Déclarer la SCI MARTIN recevable et bien fondée en son appel ;

— Infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 31 janvier 2014 par le Tribunal de Grande Instance de CRETEIL ;

— Débouter Madame X… de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions à l’encontre de la SCI MARTIN ;

— Ordonner la mainlevée de l’inscription d’hypothèque judiciaire provisoire autorisée par Ordonnance du 26 juillet 2012 sur les lots no2 et 3 de l’immeuble sis… à THIAIS (cadastré AD 157) ;

— En tout état de cause, Déclarer Madame X… mal fondée en son appel incident et la débouter ;

— Condamner Madame X… à payer à la SCI MARTIN la somme de 20. 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— Condamner Madame X…, épouse de Z… aux entiers dépens.

Vu les dernières conclusions de Madame Katy X… en date du 8 juillet 2014 par lesquelles il est demandé à la Cour de :

— Dire et juger que Madame X… est recevable en son action ;

— Dire et juger que celle-ci est bien fondée à solliciter la confirmation du jugement du Tribunal de Grande Instance de CRETEIL en ce qu’il a prononcé la résolution judicaire du contrat de vente du lot 1 de l’immeuble sis 35 avenue Paul Vaillant Couturier à THIAIS cadastré AD 157 intervenue par acte du 13/ 02/ 2008 rédigé par M^e A… Notaire ;

— Ordonner la publication de l’arrêt auprès du Bureau des Hypothèques ;

— Confirmer le jugement en ce qu’il a ordonné la restitution du bien immobilier par Madame X… ;

— Dire que cette restitution aura lieu dès le règlement du prix de vente et des sommes allouées à titre de dommages et intérêts par la SCI MARTIN ;

— Dire qu’au titre du prix de vente, la SCI MARTIN devra verser 210. 000 euros avec intérêt au taux légal depuis l’assignation (article 1153-1 alinéa 1 du Code Civil) ;

— Confirmer le jugement en ce qu’il a condamné la SCI MARTIN) payer à Madame X… les sommes de 11. 318, 03 euros au titre du préjudice matériel la somme de 15. 000 euros au titre du préjudice moral, et en ce qu’il a ordonné l’allocation de l’intérêt au taux légal à compter du 31/ 01/ 2014 (date du jugement) et la capitalisation des intérêts en application de l’article 1154 du Code civil, à compter du même jugement ;

— Réformer le jugement et allouer au surplus à Madame X… au titre de son préjudice :

— la somme de 14. 956 euros au titre des droits d’enregistrement et de publicité foncière,

— la somme de 441, 03 euros au titre du prorata de taxe foncière pour l’année 2008,

— la somme de 1. 810 euros au titre des taxes foncières 2009 à 2012,

— la somme de 10. 000 euros au titre des honoraires de l’Agence immobilière CONDORCET,

— la somme de 1. 587, 72 euros au titre des frais de déménagement qu’elle devra supporter,

— les frais de garde meubles jusqu’à son nouvel emménagement selon un coût de 178, 32 euros par mois, et ce jusqu’au nouvel emménagement,

— la somme de 35. 117, 56 euros au titre des intérêts des emprunts,

— la somme de 4. 333, 68 euros au titre des assurances des trois prêts,

— la somme de 7747 euros par mois au titre de la valeur locative de l’appartement à compter du mois de février 2014, (la somme de 15. 000 euros ayant été allouée auparavant par le Tribunal), au titre du préjudice de jouissance,

— la somme de 5. 000 euros au titre du préjudice moral ; M^me X… devant rechercher un appartement, effectuer de nouvelles démarches tant auprès des agences que des banques, et subir les désagréments d’un nouveau déménagement,

— la somme de 15. 000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

SUR CE

LA COUR

Considérant qu’il résulte des dispositions de l’article 1641 du Code Civil, que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à son usage ou qui en diminuent tellement son usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou l’aurait acquise à moindre prix ; qu’il appartient à celui qui initie une action en garantie des vices cachés de rapporter la preuve de l’existence d’un défaut de la chose, antérieur à la vente, la rendant impropre à son usage, ainsi que de son caractère caché ;

Considérant que la clause d’exclusion de la garantie des vices cachés stipulée dans l’acte de vente ne saurait trouver à s’appliquer si la SCI MARTIN devait être regardée comme un professionnel de l’immobilier à l’occasion de la vente litigieuse ;

Considérant que l’objet social de la SCI MARTIN constituée en 1986 est le suivant : « propriété, administration et exploitation par bail ou location des biens immobiliers qui seront apportés à la SCI au cours de la vie sociale ou acquis par elle » ; que la SCI MARTIN a acquis le bien litigieux le 22 décembre 1986 et l’a revendu par la suite à M^me Katy X… suivant acte authentique du 13 février 2008 ; qu’il existe ainsi un lien direct entre l’objet social de la SCI MARTIN décrit ci-dessus et la vente litigieuse ; qu’il s’en déduit que la SCI MARTIN a la qualité de professionnel de l’immobilier dans l’acte de vente litigieux et par conséquent doit être présumée connaitre les vices affectant l’immeuble lors de la vente, la clause de non garantie figurant dans l’acte de vente litigieux devant être ainsi écartée à l’encontre de M^me Katy X… ;

Considérant qu’au regard de ces éléments, et des motifs pertinents et non contraires des premiers juges, que la cour adopte, il y a lieu de confirmer le jugement en ce qu’il a prononcé la résolution judiciaire de la vente litigieuse sur le fondement de la garantie des vices cachés ;

Sur les demandes en restitution et dommages et intérêts formées par M^me Katy X…

Considérant que la résolution judiciaire du contrat implique que chacune des parties soit placée dans la situation dans laquelle elle se trouvait avant que le contrat ne soit conclu ;

Considérant que les taxes d’habitation qui ont pour cause la disposition privative des lieux au premier janvier de chaque année et non pas la qualité de propriétaire ne peuvent être mises à la charge de la SCI MARTIN au titre des restitutions ;

Considérant qu’au regard de ces éléments, et des motifs pertinents et non contraires des premiers juges que la cour adopte, il y a lieu de considérer que ces derniers ont fait une exacte appréciation des demandes en restitution et des demandes en dommages et intérêts formées par M^me Katy X… ; que le jugement entrepris sera donc confirmé en toutes ses dispositions et qu’il convient de rejeter toutes demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement entrepris.

Rejette toutes demandes plus amples ou contraires.

Condamne la SCI MARTIN à payer à M^me Katy X… la somme de 10 000 (dix mille) euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile pour ses frais irrépétibles d’appel.

Condamne la SCI MARTIN au paiement des dépens de l’appel avec recouvrement conformément à l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Le Greffier, La Présidente,