Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 13 AVRIL 2016

(n° , 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 13/01533

Décision déférée à la Cour : Jugement du 22 Novembre 2012 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 11/14347

APPELANTE

XXX, inscrite au RCS de PARIS, SIRET XXX40 678 274 00026, agissant poursuites et diligences en la personne de son gérant domicilié en cette qualité audit siège,

XXX

XXX

Représentée par M^e Bernard CADIOT de la SELARL HANDS Société d’Avocats, avocat postulant au barreau de PARIS, toque : L0061

Représentée par M^e Laurence JOSEPH-THEOBALD, avocat plaidant au barreau de PARIS, toque : G0519

INTIME

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis XXX, représenté par la SARL GESTIM, inscrite au RCS de PARIS, SIRET n° 307 521 294 00016, elle-même représentée par son Président Directeur général domicilié en cette qualité audit siège,

XXX

XXX

Représenté et assisté par M^e Arnaud GRAIGNIC, avocat au barreau de PARIS, toque : U0004

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 03 Février 2016, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Dominique DOS REIS, Présidente de chambre,

Madame X Y, Conseillère,

Madame Agnès DENJOY, Conseillère,

qui en ont délibéré

Greffier, lors des débats : M^me Stéphanie JACQUET

ARRET :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Dominique DOS REIS, président et par Madame Stéphanie JACQUET, greffier présent lors du prononcé.

***

XXX est propriétaire au sein de l’immeuble situé 78, rue Saint-Louis-en-l’Ile Paris (IVème) de lots XXX, 23, 25, 26, 27, 44 et 46, donnés à bail commercial et dans lesquels est exploitée une boulangerie.

Le lot XXX6 est désigné par l’état descriptif de division comme étant : « au rez-de-chaussée, porte à gauche, une pièce sans fenêtre, actuellement à usage de four de boulangerie ».

L’évacuation des fumées occasionnées par le fonctionnement de ce four de boulangerie est assurée par un conduit maçonné servant exclusivement au fonctionnement du four, prenant appui sur l’immeuble voisin, jusqu’en toiture.

Il est constant que ce conduit de cheminée était en mauvais état en 2011 et que la Préfecture de police a enjoint à la SCI Servicité Immobilier de procéder aux travaux nécessaires en vue d’assurer la sécurité des occupants des bâtiments ainsi que du public.

Aux termes d’une résolution XXX, prise en assemblée générale des copropriétaires le 2 mars 2011, le syndicat des copropriétaires a décidé de faire procéder à la mise en sécurité de ce conduit de cheminée au frais de la copropriété.

Aux termes d’une résolution n° 3 prise en assemblée générale extraordinaire des copropriétaires le 4 juillet 2011, le syndicat des copropriétaires a décidé d’effectuer aux frais avancés de la copropriété au prorata des tantièmes généraux, des travaux de réfection du conduit de « ventilation » du four de la boulangerie, selon la proposition de l’entreprise « Cordistes Parisiens » pour le prix de 36'513,83 € TTC y compris les honoraires de l’architecte et les vacations du syndic.

Aux termes d’une résolution XXX prise lors de la même assemblée générale, le syndicat des copropriétaires a décidé de donner mandat au syndic pour engager à l’encontre de la SCI Servicité Immobilier toute procédure judiciaire nécessaire pour voir condamner cette dernière à supporter le coût financier des travaux de réfection du conduit de cheminée du four de la boulangerie et à indemniser le syndicat des copropriétaires des frais engagés par lui et de tous les préjudices subis, en particulier sur le plan financier, tels que ceux subis du fait de l’arrêté de péril interdisant la perception des loyers.

Par acte d’huissier du 28 septembre 2011, le syndicat des copropriétaires a fait assigner la SCI Servicité Immobilier devant le tribunal de grande instance de Paris aux fins de voir condamner cette dernière à lui payer la somme de 45 980,37 € représentant le coût estimé de la réparation, les frais annexes de mise sous protection, les honoraires de l’architecte et du syndic et une somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement rendu le 22 novembre 2012, le tribunal de grande instance de Paris a :

— qualifié le conduit d’évacuation des fumées du four de boulanger du lot 46 de l’immeuble sis 78 rue Saint-Louis-en-l’Ile dans le 4^e arrondissement de Paris de partie privative du propriétaire de ce lot,

— condamné la SCI Servicité Immobilier à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 78 rue Saint-Louis-en-l’Ile Paris (IVème) la somme de 41'689,45 € à titre de dommages-intérêts,

— débouté le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes,

— condamné la SCI Servicité Immobilier à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 78 rue Saint-Louis-en-l’Ile Paris (IVème) la somme de 3 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit n’y avoir lieu de faire application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— ordonné l’exécution provisoire du jugement,

— condamné la SCI Servicité Immobilier aux dépens.

Par déclaration reçue au greffe de la Cour le 25 janvier 2013, la SCI Servicité Immobilier a interjeté appel de cette décision.

Aux termes de ses dernières conclusions, signifiées le 26 janvier 2016, la SCI Servicité Immobilier demande à la Cour d’infirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Paris en toutes ses dispositions, statuant à nouveau, de :

— dire que le conduit de cheminée litigieux est une partie commune de la copropriété et que le coût des travaux de réfection incombe à cette dernière,

— subsidiairement, si la Cour devait considérer que le conduit de cheminée est une partie privative appartenant à la SCI Servicité Immobilier :

dire que les résolutions n° 3 et 4 prises en assemblée générale des copropriétaires le 4 juillet 2011 sont sans effet pour avoir été prises hors du domaine de compétence de l’assemblée générale et débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande,

dire que la somme de 41'689,45 € doit être supportée par les copropriétaires au prorata de leurs tantièmes de parties communes telles que décidé par l’assemblée générale,

— en toute hypothèse, dispenser la SCI Servicité Immobilier de toute participation aux frais de procédure par application de l’article 10'1 de la loi du 10 juillet 1965,

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 6 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Vu les dernières conclusions du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 78, rue Saint-Louis-en-l’Ile à Paris (IVème) signifiées le 19 janvier 2016, aux termes desquelles le syndicat des copropriétaires demande à la Cour de confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions, y ajoutant de condamner la SCI Servicité Immobilier à lui payer la somme de 6 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause, de la procédure et des prétentions des parties, il est renvoyé à leurs conclusions écrites régulièrement signifiées.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande principale de la SCI Servicité Immobilier

XXX estime que par le passé, la copropriété a toujours considéré que le conduit de cheminée objet du litige était partie commune, puisqu’elle a assumé le coût de son entretien et de sa réfection ainsi qu’il résulte de la résolution n° 2 prise en assemblée générale des copropriétaires du 11 mars 1992.

Le syndicat des copropriétaires conteste cette analyse et indique que le texte de la résolution invoquée par la SCI Servicité Immobilier démontre que les copropriétaires du bâtiment B et du bâtiment A ne souhaitaient ni l’un ni l’autre supporter le coût des travaux de ravalement du conduit de fumée qui dessert le four situé dans le bâtiment B alors que la cheminée sort du bâtiment A et que pour régler le conflit, il a été décidé d’imputer les charges de ravalement du conduit de cheminée en charges générales.

Il ressort effectivement du procès-verbal d’assemblée générale de la copropriété du 11 mars 1992 qu’il s’est agi de décider de l’imputation en charges générales des travaux de ravalement en tant qu’ils concernaient le conduit litigieux ; or, aux termes de l’article 24 du règlement de copropriété, les charges communes comprennent «toutes les dépenses (') faites dans un intérêt commun et notamment (') les frais de ravalement» ; dans le cas d’espèce, il était concevable de fixer en charges communes générales le ravalement de la façade y compris la surface maçonnée du conduit de cheminée appuyé sur un mur de façade, ce conduit fût-il privatif, et sans préjudice de la qualification commune ou privative de ce conduit.

En conséquence, la délibération du 11 mars 1992 imputant le coût des travaux de ravalement du conduit de fumée en charges communes générales ne constitue pas un « précédent » permettant à la SCI Servicité Immobilier de considérer que la copropriété a «toujours» considéré ce conduit de cheminée comme une partie commune.

Pour le surplus, les moyens invoqués par la SCI Servicité Immobilier au soutien de son appel en ce qui concerne la qualification commune de ce conduit de fumée ne font que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la Cour adopte sans qu’il soit nécessaire de la suivre dans le détail de son argumentation.

Il convient dès lors de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a dit que le conduit de cheminée litigieuse était une partie privative dépendant du lot XXX6 de la copropriété.

Sur les demandes subsidiaires

XXX demande que les résolutions n° 3 et 4 prise lors de l’assemblée générale du 4 juillet 2011 soient déclarées «sans effet» dans la mesure où, si le conduit de cheminée litigieux est une partie privative, ces résolutions ont, en ce cas, été prises hors du domaine de compétence de l’assemblée générale, étant précisé que lors de l’assemblée générale du 4 juillet 2011, les copropriétaires ont pris la décision d’effectuer les travaux dans le prolongement du vote effectué le 11 mars 2011 à une date où l’arrêté de péril prononcé par l’autorité préfectorale n’était pas encore intervenu.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires est fondé à répliquer sur ce point que :

— dans sa délibération du 2 mars 2011, l’assemblée générale des copropriétaires s’est contentée, après avoir reçu une lettre d’injonction de travaux datée du 24 janvier 2011 émanant de la préfecture de police, de prendre des dispositions de « mise en sécurité de ce conduit » et qu’il a été mentionné aux termes de la délibération « que les travaux éventuels de mise en conformité de ce conduit resteraient à la charge du propriétaire bailleur », étant de plus noté que la SCI Servicité Immobilier a voté en faveur de cette résolution.

— que par ailleurs aux termes de la résolution n° 3 prise en assemblée générale des copropriétaires du 4 juillet 2011, il a été décidé d’exécuter les travaux de reprise du conduit de cheminée « aux frais avancés de la copropriété » et que la SCI Servicité Immobilier a également voté en faveur de cette résolution.

En conséquence, les termes dans lesquels ces résolutions ont été prises ne permettent pas à la SCI Servicité Immobilier d’invoquer un « droit acquis » à voir prendre en charge le coût de ces travaux par le syndicat des copropriétaires à titre définitif.

S’agissant de la teneur des travaux, dont la SCI Servicité Immobilier estime qu’il portent également sur la réfection du mur pignon qui constitue une partie commune, il ressort des termes du devis de la société « Les Cordistes Parisiens » choisie par le syndicat des copropriétaires que la prestation : « reprise de maçonnerie au niveau du mur pignon » correspond à la reprise de la maçonnerie à l’endroit où se trouvait fixée la cheminée une fois cette dernière détruite. Le coût de cette prestation doit donc être mis à la charge de la propriétaire de cette cheminée.

XXX soutient ensuite que les travaux qui ont été votés excédent ce qu’exigeait la préfecture de police laquelle n’enjoignait à la copropriété que de faire réparer ou remplacer les éléments de maçonnerie qui ne présentaient plus les garanties de solidité et de stabilité suffisantes.

Toutefois et indépendamment du fait que la SCI a voté la réalisation des travaux pour le prix qu’elle conteste aujourd’hui, il ressort des photographies du conduit litigieux annexées à un constat d’huissier du 30 septembre 2011, que celui-ci présentait plusieurs fissures et lézardes verticales sur toute sa longueur rendant nécessaire sa réfection complète et qu’il a dû, dans l’attente des travaux, être entouré par un filet métallique afin d’empêcher la chute des matériaux ; que d’ailleurs, la SCI Servicité Immobilier ne produit pas de devis d’entreprise se rapportant à la réfection partielle de ce conduit.

Le syndicat des copropriétaires justifie du montant de son préjudice en l’état des factures qu’il produit :

— travaux de mise en sécurité selon devis d’un montant de 3 376,00 € TTC votés par l’assemblée générale des copropriétaires, dont la SCI Servicité Immobilier le 2 mars 2011,

— travaux de réfection du conduit, honoraires d’architectes et vacations du syndic votés lors de l’assemblée générale du 4 juillet 2011.

Ces travaux ont dû être complétés par les travaux de raccordement du conduit au four de la boulangerie pour un montant de 2 152,80 € TTC.

Dès lors, le syndicat des copropriétaires justifie de son préjudice à concurrence de la somme totale de 41 689,45 €.

Le jugement sera ainsi confirmé en toute ses dispositions.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, la SCI Servicité Immobilier sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires en cause d’appel la somme de 3 500 €.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement et contradictoirement,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne la SCI Servicité Immobilier à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 78, rue Saint-Louis-en-l’Ile Paris (IVème) la somme de 3 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier, Le Président,