Cour d'appel de Grenoble, 1ere chambre, 5 novembre 2019, n° 18/01613

TGI Gap 23 mai 2017

CA Grenoble
Confirmation 5 novembre 2019

CASS
Rejet 8 juillet 2021

Arguments

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Rejeté
Réticence et manœuvres dolosives
La cour a estimé que l'appelant n'a pas prouvé que les sociétés avaient connaissance d'éléments qu'elles auraient cachés pour le tromper.
Rejeté
Obligation d'information et de conseil
La cour a jugé que les sociétés n'avaient pas d'obligation de garantir la perception des loyers et que l'appelant n'a pas démontré que la baisse de rentabilité était connue des sociétés.
Rejeté
Diminution de la valeur du bien
La cour a confirmé que l'appelant n'a pas apporté de preuves suffisantes pour établir un lien de causalité entre les actions des sociétés et la diminution de la valeur de son bien.
Rejeté
Préjudice moral
La cour a jugé que le préjudice moral n'était pas justifié par les éléments présentés par l'appelant.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision, Monsieur X Y a fait appel d'un jugement du Tribunal de Grande Instance de Gap, demandant réparation pour un préjudice lié à l'acquisition d'un bien immobilier. Les questions juridiques portaient sur la responsabilité de la SCI le Parc des Airelles et de la société Selectys pour réticence dolosive et manquement à l'obligation d'information. Le tribunal de première instance a débouté X Y de ses demandes, considérant qu'il n'avait pas prouvé les manœuvres dolosives ni le défaut d'information. La cour d'appel a confirmé ce jugement, soulignant que X Y n'avait pas apporté de preuves suffisantes pour étayer ses allégations et que les sociétés n'avaient pas d'obligation de garantir la rentabilité de l'investissement. La cour a donc infirmé les demandes de X Y et a condamné ce dernier aux dépens.

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Sur la décision

Référence :	CA Grenoble, 1re ch., 5 nov. 2019, n° 18/01613
Juridiction :	Cour d'appel de Grenoble
Numéro(s) :	18/01613
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Gap, 23 mai 2017, N° 13/00528
Dispositif :	Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Joëlle BLATRY, président
Avocat(s) :	Dejan MIHAJLOVICJulien MEUNIEREmmanuelle PHILIPPOTMarie SAINT GENIESTChristophe ARNAUDAlexis GRIMAUD
Cabinet(s) :	SELARL DAUPHIN & MIHAJLOVIC
Parties :	SAS EUROGROUP, SCI LE PARC DES AIRELLES, SARL ORRES EXPLOITATION, SARL SELECTYS

Texte intégral

N° RG 18/01613 – N° Portalis DBVM-V-B7C-JPKP

N° Minute :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Emmanuelle PHILIPPOT

la SELARL DAUPHIN ET MIHAJLOVIC

SELARL LEXAVOUE GRENOBLE

M^e Christophe ARNAUD

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU MARDI 05 NOVEMBRE 2019

Appel d’un jugement (N° R.G. 13/00528)

rendu par le Tribunal de Grande Instance de GAP

en date du 23 mai 2017

suivant déclaration d’appel du 06 Avril 2018

APPELANT :

Monsieur X Y

né le […] à TOULON

de nationalité Française

185 Chemin des Saints-Pères

[…]

Représenté par M^e Emmanuelle PHILIPPOT, avocat au barreau de GRENOBLE postulant et plaidant par M^e Julien MEUNIER, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMÉES :

LA SOCIÉTÉ LE PARC DES AIRELLES prise en la personne de son représentant légal

domicilié en cette qualité audit siège

[…]

Représentée par M^e Alexis GRIMAUD de la SELARL LEXAVOUE GRENOBLE, avocat au barreau de GRENOBLE postulant et plaidant par M^e Marie SAINT-GENIEST, avocat au barreau de TOULOUSE

LA SOCIÉTÉ SELECTYS prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège […]

[…]

Représentée par M^e Christophe ARNAUD, avocat au barreau de HAUTES-ALPES

LA SOCIÉTÉ EUROGROUP prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[…]

LA SOCIÉTÉ ORRES EXPLOITATION prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[…]

Représentées par M^e Dejan MIHAJLOVIC de la SELARL DAUPHIN ET MIHAJLOVIC, avocat au barreau de GRENOBLE

COMPOSITION DE LA COUR : LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame Hélène COMBES, Président de chambre,

Madame Dominique JACOB, Conseiller,

Madame Joëlle BLATRY, Conseiller,

Assistées lors des débats de Madame Anne BUREL, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 30 Septembre 2019, Madame JACOB a été entendue en son rapport.

Les avocats ont été entendus en leurs observations.

Et l’affaire a été mise en délibéré à la date de ce jour à laquelle l’arrêt a été rendu.

****

EXPOSE DU LITIGE

La SCI le Parc des Airelles a fait édifier dans la station de montagne des Orres (Hautes Alpes), deux résidences de tourisme dénommées 'le Parc des Airelles’ et 'les Balcons des Airelles'.

La commercialisation des lots a été confiée à la société Selectys, titulaire de la carte d’agent immobilier, selon un mandat non exclusif de commercialisation.

La société Selectys a, à son tour, conclu un contrat de coopération commerciale avec divers intermédiaires, dont la société Sud Finance Conseils Patrimoine.

Le 18 mars 2008, X Y a signé un contrat préliminaire de réservation d’un appartement dans la résidence 'les Balcons des Airelles’ moyennant le prix de 205.963 euros TTC, puis le 7 juillet 2008 un acte authentique de vente.

L’opération était placée sous un régime fiscal dérogatoire applicable aux résidences de tourisme classées en zone de revitalisation rurale, permettant à l’acquéreur de récupérer la TVA et de bénéficier d’une réduction de l’impôt sur le revenu, à la condition de donner le bien en location pendant les neuf premières années à l’exploitant de la résidence de tourisme.

X Y a donc consenti, le 18 mars 2008, un bail commercial à la Sarl Balcons des Orres, filiale de la SA Eurogroup, moyennant un loyer annuel HT de 6.924 euros qui s’applique, selon l’option choisie, à un loyer en numéraire de 4.616 euros pour le logement loué et à un loyer en nature, consistant en l’attribution d’un budget vacances de 2.308 euros.

Du fait des difficultés d’exploitation invoquées par le preneur, X Y a conclu avec la Sarl Orres Exploitation, substituée dans les droits et obligations de la Sarl Balcons des Orres, un avenant stipulant une baisse de 30 % de la part du loyer fixe, à compter du deuxième trimestre 2010, et une réduction du budget vacances.

Le 15 mai 2012, la société Orres Exploitation a été placée en redressement judiciaire puis a bénéficié, le 10 juin 2013, d’un plan de redressement sur une durée de 10 ans.

Soutenant que son consentement a été vicié, X Y a, par actes des 2 et 5 avril 2013, assigné la SCI le Parc des Airelles et la société Selectys devant le tribunal de grande instance de Gap en paiement de dommages et intérêts.

La SCI le Parc des Airelles a appelé en garantie les sociétés Eurogroup et Orres Exploitation.

La société Selectys a appelé en garantie la société Sud Finance Conseils Patrimoine.

Par jugement réputé contradictoire du 23 mai 2017, le tribunal a :

- prononcé la jonction des instances,

- débouté X Y de ses demandes,

- déclaré sans objet l’action en garantie exercée par la SCI le Parc des Airelles à l’encontre des sociétés Eurogroup et Orres Exploitation,

- prononcé la mise hors de cause de la société Sud Finance Conseils Patrimoine,

- condamné X Y à payer à la SCI le Parc des Airelles d’une part et à la société Selectys d’autre part la somme de 1.500 euros chacune en application de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens,

- condamné la société Selectys à payer à la société Sud Finance Conseils Patrimoine la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens afférents à l’appel en cause de la société,

- dit que la SCI le Parc des Airelles conservera la charge des dépens afférents à la mise en cause des sociétés Eurogroup et Orres Exploitation.

X Y a relevé appel le 6 avril 2018 en intimant uniquement la SCI le Parc des Airelles et la société Selectys.

La SCI le Parc des Airelles a signifié un appel incident provoqué aux sociétés Eurogroup et Orres Exploitation.

Les instances ont été jointes.

Dans ses dernières conclusions du 9 septembre 2019, X Y demande à la cour d’infirmer le jugement et de :

— dire que la SCI le Parc des Airelles et la société Selectys se sont rendues coupables d’une réticence et de manoeuvres dolosives à son préjudice,

— dire que la société Selectys a manqué à son obligation d’information et de conseil,

— condamner in solidum la SCI le Parc des Airelles et la société Selectys à lui payer les sommes de :

—  12.241,14 euros au titre de la perte de loyers futurs,

—  97.000 euros au titre de la diminution de la valeur du bien,

—  5.000 euros au titre du préjudice moral,

— subsidiairement, si le préjudice de perte de loyers futurs n’était pas reconnu, dire que l’acte de vente et le bail commercial sont des conventions indivisibles,

— condamner in solidum la SCI le Parc des Airelles et la société Selectys à lui payer la somme de 55.392 euros au titre des loyers restant à courir,

— en tout état de cause, condamner la SCI le Parc des Airelles et la société Selectys à lui verser la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens.

Il reproche :

— aux deux sociétés, d’être restées volontairement taisantes sur le contexte de l’investissement, dans le but de le tromper en lui promettant une rentabilité sans laquelle il est évident qu’il n’aurait pas contracté,

— à la société Selectys, de s’être livrée à des manoeuvres dolosives, en lui faisant croire à une rentabilité qui devait lui permettre de faire face aux échéances du prêt, alors même qu’elle avait connaissance d’une future offre locative hors de proportion avec la demande et totalement déconnectée du marché locatif,

— de ne pas l’avoir alerté sur l’existence d’un bail commercial régi par des dispositions particulières ni sur les risques de l’investissement,

— au promoteur, de l’avoir dupé en utilisant la méthode dite des 'fonds de concours' qui permet de doper artificiellement la rentabilité annoncée.

Dans ses dernières conclusions du 23 septembre 2019, la SCI le Parc des Airelles demande à la cour de confirmer le jugement et de condamner X Y à lui verser la somme de 8.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens.

Elle demande, subsidiairement, la condamnation de la société Selectys, et très subsidiairement celle des sociétés Eurogroup et Orres Exploitation in solidum, à la relever et garantir et lui verser la somme de 8.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle fait valoir que :

— le dol n’est pas démontré,

— l’acquéreur a été informé sur les caractéristiques techniques de l’immeuble et sur celles du montage juridique et fiscal, ainsi que des risques encourus en cas de résiliation du bail commercial,

— l’abondement qu’elle a opéré au profit de la société gestionnaire est une aide ponctuelle aux dépenses nécessaires pour le classement de la résidence et ne présente aucun caractère frauduleux,

— l’acquéreur ne démontre pas que le rendement était déterminant de son consentement, ni que le maintien d’un certain taux de rentabilité résultait d’un engagement contractuel du vendeur,

— la baisse du loyer est liée à la conjoncture économique qui s’est avérée défavorable dans les années qui ont suivi la vente,

— la baisse de rentabilité a été librement consentie et négociée par l’acquéreur,

— c’est la société Selectys qui a fourni les informations sur l’immeuble et le montage financier,

— si un défaut d’information devait être retenu, il pèserait sur cette société qui a été le seul interlocuteur de X Y.

Dans ses uniques conclusions du 2 octobre 2018, la société Selectys demande à la cour de:

— confirmer le jugement,

— subsidiairement, dire que le prétendu préjudice de X Y n’est justifié ni dans son principe ni dans son montant,

— dire qu’il n’existe aucun lien de causalité entre la prétendue faute de la société Selectys et le prétendu préjudice de X Y,

— dire que le contrat de vente et le bail commercial ne sont pas indivisibles,

— en conséquence débouter X Y de ses demandes,

— très subsidiairement, dire que les demandes de X Y sont manifestement disproportionnées,

— en tout état de cause, condamner solidairement la SCI le Parc des Airelles à la relever et garantir des éventuelles condamnations prononcées à son encontre,

— condamner X Y à lui verser la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens.

Elle fait valoir que :

— elle n’a aucun lien contractuel avec X Y,

— elle a été mandatée par la SCI le Parc des Airelles pour commercialiser les biens,

— elle tenait l’ensemble des documents contractuels et techniques de son mandant et n’avait aucune latitude dans la fixation du prix de vente,

— elle s’est substituée la société Sud Finance Conseils Patrimoine et a transmis à celle-ci l’ensemble des documents commerciaux, techniques, administratifs,

— le risque d’un défaut de location et ses conséquences sur l’avantage fiscal ont été clairement indiqués à l’acquéreur,

— ce dernier n’établit pas que le rendement locatif était garanti, ni qu’elle savait que la commercialisation allait présenter des difficultés,

— elle ne pouvait pas anticiper les fluctuations du marché locatif liée à la crise économique survenue à compter de 2008,

— X Y ne prouve pas que la pratique des 'fonds de concours’ a été appliquée.

Elle soutient que X Y ne démontre pas l’existence de réticence ou de manoeuvres dolosives, ni de manquement à l’obligation pré-contractuelle d’information.

Les sociétés Eurogroup et Orres Exploitation demandent à la cour, par conclusions du 5 décembre 2018 de confirmer le jugement en ce qu’il a déclaré sans objet l’action en garantie à leur encontre, subsidiairement de débouter la SCI Parc des Airelles de ses demandes et, en tout état de cause, la condamner à leur verser, à chacune, la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elles font valoir que :

— le gestionnaire de la résidence est la société Orres Exploitation,

— rien ne justifie l’appel en cause de la société Eurogroup,

— la SCI Parc des Airelles fait elle-même l’aveu que la société gestionnaire n’est pas responsable de la situation économique qui l’a contrainte à solliciter la baisse des loyers.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 24 septembre 2019.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens des parties, la cour se réfère à la décision attaquée et aux dernières conclusions déposées.

X Y agit à l’encontre du promoteur et de la société de commercialisation afin d’être indemnisé (1) de la perte de loyers qu’il chiffre à 12.241,14 euros TTC sur la période du 1^er avril 2010 au 30 mars 2013, par rapport à ce qu’il aurait dû percevoir au titre du montage initial, et (2) de la dévaluation de son bien.

• Il fait valoir, au soutien de sa demande, que la SCI le Parc des Airelles et la société Selectys sont restées volontairement taisantes sur le contexte de l’investissement dans le but de le tromper, en lui promettant une rentabilité dont elles savaient qu’elle était sans connexion avec la réalité économique.

Alors que la charge de la preuve lui incombe, il ne produit aucune pièce établissant qu’à l’époque de la conclusion des contrats, au début de l’année 2008, le promoteur et la société de commercialisation disposaient d’éléments sur le contexte économique local qu’ils auraient volontairement cachés afin de le déterminer à acquérir le bien objet du contrat de vente.

La seule citation, page 7 de ses écritures, d’un passage d’un article de presse paru dans 'les Echos’ en juin 2005, ne saurait établir la réalité du contexte qu’il invoque.

En cause d’appel, X Y invoque le recours à un 'fonds de concours’ qui, selon lui, a permis de doper artificiellement la rentabilité annoncée.

Or il n’apporte aucune pièce contractuelle à l’appui de son affirmation, se bornant à citer des arrêts de cours d’appel, alors que la SCI le Parc des Airelles soutient que les versements qu’elle a opérés n’étaient pas destinés à financer des pertes éventuelles d’exploitation, mais constituaient une participation aux premières dépenses nécessaires pour le classement de la résidence de tourisme.

X Y ne rapporte pas la preuve des manoeuvres dolosives dont il se dit victime.

Le jugement doit être confirmé en ce qu’il l’a débouté de sa demande de dommages et intérêts sur ce fondement.

• X Y soutient que la SCI le Parc des Airelles et la société Selectys ont manqué à leur obligation d’information et de conseil.

Le promoteur et l’agent immobilier spécialisé dans l’immobilier de placement sont tenus d’informer les investisseurs éventuels sur les caractéristiques essentielles, y compris les moins favorables, du placement qu’ils leur proposent ainsi que sur les risques qui lui sont associés et qui peuvent être le corollaire des avantages annoncés.

X Y affirme qu’aucun document ne lui a été remis permettant de justifier la rentabilité annoncée et l’alertant sur les risques de l’investissement.

Or il procède par affirmation et ne démontre pas, ainsi que cela vient d’être indiqué, que la baisse de la demande locative et, par conséquent, de la rentabilité de l’investissement était connue des intervenants à l’opération.

En outre, tout investissement locatif comporte une part d’aléa et ni la SCI le Parc des Airelles, ni la société Selectys n’avaient, envers X Y, une obligation de résultat les obligeant à garantir pendant toute la durée du bail la perception des loyers convenus à l’origine.

C’est donc à bon droit que le tribunal a débouté X Y de sa demande.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a déclaré sans objet l’action en garantie dirigée contre les sociétés Eurogroup et Orres Exploitation.

Aucune considération d’équité ne commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en faveur de l’une ou l’autre des parties.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

— Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

y ajoutant,

— Dit n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamne X Y aux dépens d’appel.

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

Signé par Madame COMBES, Président, et par Madame BUREL, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT