ARRÊT N°

R.G. : 13/00626

CJ/DO

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE NIMES

21 janvier 2013

RG:07/03408

C

C/

A

H

X

SARL AGENCE Z 1ER IMMOBILIER

Compagnie d’assurances LES MUTUELLES DU MANS ASSURANCES

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

1^re Chambre A

ARRÊT DU 15 MAI 2014

APPELANT :

Monsieur E C

né le XXX à XXX

XXX

XXX

Représenté par la SCP GUALBERT BANULS RECHE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

INTIMÉS :

Monsieur I A

né le XXX à XXX

XXX

XXX

Représenté par M^e Joël DOMBRE de la SCP DOMBRE, Plaidant, avocat au barreau de MONTPELLIER

Représenté par M^e Bertrand REDAUD, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Madame G H épouse A

née le XXX à Barcelone

XXX

XXX

Représentée par M^e Joël DOMBRE de la SCP DOMBRE, Plaidant, avocat au barreau de MONTPELLIER

Représentée par M^e Bertrand REDAUD, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Maître K X

XXX

XXX

Représenté par la SCP COULOMB DIVISIA CHIARINI, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

LES MUTUELLES DU MANS ASSURANCES Compagnie d’assurances prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège social sis

XXX

XXX

Représentée par la SCP COULOMB DIVISIA CHIARINI, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

SARL AGENCE Z 1ER IMMOBILIER prise en la personne de son gérant en exercice domicilié en cette qualité au siège social sis

Place Z 1^er

XXX

Représentée par la SELARL JURIPOLE, Plaidant, avocat au barreau de NIMES

Représentée par M^e Georges POMIES RICHAUD, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Ordonnance de clôture du 27 Février 2014, révoquée sur le siège sur demande conjointe des parties et clôturée à nouveau au jour de l’audience avant l’ouverture des débats,

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

M. E BRUZY, Président,

M. Serge BERTHET, Conseiller,

M^me Christine JEAN, Conseiller,

GREFFIER :

M^me Véronique LAURENT-VICAL, Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

à l’audience publique du 11 Mars 2014, où l’affaire a été mise en délibéré au 06 Mai 2014 prorogé à ce jour

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel ;

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé et signé par M. E BRUZY, Président, publiquement, le 15 Mai 2014, par mise à disposition au greffe de la Cour

* * *

EXPOSÉ DES FAITS, DE LA PROCÉDURE ET DES PRÉTENTIONS DES PARTIES

Suivant acte sous seing privé du 1^er août 2005 passé avec le concours de l’agence immobilière Z PREMIER à UZES, les époux A ont vendu sous conditions suspensives à M C une maison d’habitation située à XXX cadastrée XXX et 699 pour le prix de 915 000€.Un acompte de 43 750€ était versé entre les mains de l’agence immobilière choisie comme séquestre.

Après de nouvelles discussions suite à la découverte de travaux réalisés en vertu de permis de construire non mentionnés à l’acte et conclusion devant notaire d’un protocole d’accord entre les parties, l’acte authentique de vente était signé le 7 avril 2006 devant M^e X notaire à UZES qui ne procédait pas à sa publication au motif de l’absence de fonds suffisants en sa possession. Invoquant des désordres constitutifs selon lui de vices cachés, l’acquéreur engageait une action en résolution de la vente dont il était débouté par arrêt de la Cour de ce siège du 10 avril 2012 à l’encontre duquel le pourvoi en cassation était rejeté.

Dans le même temps, les époux A ont fait assigner M^e X et son assureur responsabilité professionnelle, MMA, devant le Tribunal de Grande Instance de NIMES en publication de l’acte, responsabilité du notaire pour n’avoir pas procédé à cette publication avant le 11 décembre 2007 et en paiement d’une somme de 10 000€ à titre de dommages-intérêts outre 3 794€ au titre des taxes foncières payées.

Le notaire a appelé en cause M C et l’agence immobilière Z PREMIER et demandé leur condamnation in solidum à payer les frais de publication. M C a demandé la condamnation de l’agence immobilière à lui rembourser la commission de 43 750€ et à lui payer 50 000€ au titre du préjudice financier lié à la modification substantielle de l’usage attendu des écuries, 35 000€ pour absence de demande de permis de construire du auvent, 1 000€ pour frais de transport et d’hébergement, 100 000€ pour avoir rédigé un compromis ne correspondant pas au bien vendu et avoir caché l’existence d’un permis de construire modificatif. L’agence Z PREMIER a conclu au rejet des demandes formées contre elle et demandé paiement du solde de ses honoraires.

Par jugement du 21 janvier 2013, le Tribunal de Grande Instance de Nîmes a statué comme suit:

'REÇOIT la compagnie MUTUELLES DU MANS en son intervention volontaire.

DONNE ACTE aux parties de ce qu’aucune demande n’est formulée à l’encontre des époux A.

Condamne :

— E C à payer à l’agence Z PREMIER la somme de DEUX MILLE EUROS (2.000,00 euros) au titre du solde de la commission restant dû.

— E C à payer à I A et G H épouse A la somme de DEUX MILLE CENT QUATRE VINGT DEUX EUROS (2.182,00 euros) au titre de la taxe foncière 2007.

— E C à payer à la compagnie MUTUELLES DU MANS la somme de TRENTE SEPT MILLE TRENTE SIX EUROS VINGT CENTIMES (37.036,20 euros) au titre des frais de publication.

— E C à payer à Maître K X la somme de CINQ MILLE SEPT CENT QUATRE VINGT UN-EUROS QUATRE VINGT CENTIMES (5.781,80 euros) au titre de la franchise restée à sa charge.

DIT n’y avoir lieu à allocation de dommages et intérêts complémentaires au profit de l’une ou l’autre partie ;

ORDONNE l’exécution provisoire du présent jugement ;

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile au profit de l’une ou l’autre partie ;

FAIT MASSE des dépens et dit qu’ils seront partagés par parts égales entre :

— I A et G H épouse A,

— L’agence Z PREMIER,

— Maître K X,

Et dont distraction au profit des avocats de la cause conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile;

REJETTE toute prétention contraire ou plus ample, principale ou reconventionnelle.'

M C a régulièrement relevé appel de cette décision.

Pour l’exposé du détail des prétentions et moyens des parties devant la Cour, il est expressément fait référence à leurs conclusions récapitulatives déposées le:

—  14 juin 2013 pour M^e X et la SA MUTUELLES DU MANS ASSURANCES

—  25 février 2014 pour M C

—  3 mars 2014 pour les époux A

—  6 mars 2014 pour l’agence immobilière Z 1^er IMMOBILIER

M C forme les demandes suivantes:

— REFORMER le jugement déféré en ce qu’il a prononcé condamnation de M C au profit de Maître X, notaire, MMA Assurances, M et M^me A et l’Agence Z 1^er.

DIRE et JUGER que l’attitude de l’agence Z 1^er est privative de tous droits à commission.

DIRE ET JUGER, justifiées et fondées les demandes reconventionnelles de Monsieur C.

Ce faisant,

CONDAMNER Maître X notaire à lui payer la somme de 10 000 € sur le fondement de l’article 1382 du Code civil et l’Agence Z 1^er pour manquement de ses obligations découlant de loi 70 – 9 du 2 janvier 1970 et du décret 72 – 678 du 20 juillet 1972, et au visa de l’article 1382 du Code civil :

—  43 750 € au titre de l’acompte indûment perçu avec intérêts au taux légal capitalisé depuis le 1^er août 2005 au visa des articles 1153 et 1154 du Code civil.

-50 000€ au titre du préjudice financier lié à la modification substantielle de l’usage concernant les écuries.

-35 000 € concernant l’auvent qui n’a jamais fait l’objet d’une demande de permis de construire.

-1000 € au titre des préjudices des transports, déplacements et hébergement.

—  100 000 € à titre de dommages et intérêts pour avoir caché les caractéristiques réelles du bien qu’elle avait mis en vente et tout fait pour priver Monsieur C du bénéfice de la garantie décennale et dommages ouvrages imposées par la loi.

CONDAMNER solidairement Maître X, MMA Assurances et l’agence Z 1^er aux entiers dépens de lere instance et d’appel outre la somme de 3 000 € pour Maître X et 5 000 € pour l’agence Z 1^er sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Les époux A concluent au rejet de l’appel de M C et formant appel incident, ils demandent à la Cour de:

DIRE ET JUGER que le notaire a bien commis une faute en ne procédant pas à la publication de son acte, et que cette publication près d’un an et demi après la passation de l’acte a entraîné un préjudice réel pour eux,

DIRE ET JUGER que ce préjudice doit être réparé dans son intégralité,

DIRE ET JUGER que le montant des taxes foncières qui doit être remboursé aux concluants s’élève à la somme de 3 794 €.

CONDAMNER le sieur C au paiement de cette somme,

DIRE ET JUGER que le préjudice moral subi par les concluants doit être réparé à hauteur de 10.000 € et condamner le notaire au paiement de cette somme,

CONSTATER que Monsieur C ne réclame rien aux concluants et en donner acte,

DIRE ET JUGER que les concluants n’ont commis aucune faute dans le cadre de la publication tardive de l’acte authentique et qu’il n’y a pas lieu de leur faire supporter une quelconque charge des dépens le Tribunal ayant statué sur ce point ultra petita.

CONDAMNER le notaire au paiement d’une somme de 2,500 € en exécution des dispositions de l’article 700 du CPC,

LE CONDAMNER aux dépens de première instance et d’appel.

M^e X et MMA concluent comme suit:

'Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

— condamné Monsieur C à payer à MMA la somme de 37.036,20 €,

— condamné Monsieur C à payer à Maître X la somme de 5.781,80 €,

— n’a pas prononcé condamnation du concluant au profit des époux A,

— a partagé les dépens en trois parts égales.

Subsidiairement :

— en cas de condamnation au profit des époux A, condamner Monsieur C et la société Z 1^er à relever intégralement les concluants en principal intérêts et frais,

— condamner la société Z 1^er au paiement de la somme de 37.036,20 € au profit des MMA et celle de 5.781,80 € au profit de Maître X,

— condamner Monsieur C et les époux A, appelants, à payer aux MMA, par application de l’article 700 du CPC la somme de 3.000 €,

— condamner la partie succombante aux entiers dépens d’appel.'

L’agence Z 1ER IMMOBILIER conclut à la confirmation du jugement déféré en ce qu’il a débouté toutes les parties de leurs demandes formées contre elle et en ce qu’il a condamné M C à lui payer la somme de 2 000€ au titre du solde de la commission restant dû .Elle sollicite l’ allocation d’une somme de 5 000€ au titre de l’ article 700 du Code de Procédure Civile.

MOTIFS

Le litige doit être examiné en tous ses éléments constitués des demandes formées contre ou par le notaire (I), l’acquéreur (II) et l’agence immobilière (III).

I- SUR LES DEMANDES CONCERNANT LE NOTAIRE

* Sur les demandes des époux A

Les époux A reprochent au notaire d’avoir commis une faute en ne procédant à la publication de l’acte de vente qu’un an et demi

après la signature en l’étude et après assignation et réclament à M C remboursement des taxes foncières et au notaire indemnisation d’un préjudice moral à hauteur de 10 000€.

Il est constant que l’acte authentique du 7avril 2006 n’a été publié qu’au mois de décembre 2007 après assignation du notaire par les époux A et prise en charge des frais par MMA. En application des articles 28 à 32 du Décret du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière, le notaire est tenu de faire publier tous les actes portant mutation de droits réels immobiliers. Conformément à l’article 6 du décret du 8 mars 1978, il a l’obligation de faire consigner une somme suffisante pour le paiement des frais, droits, déboursés et émoluments. La méconnaissance par le notaire de ces obligations légales constitue une faute professionnelle engageant sa responsabilité.

Les époux A ont dû assigner en justice le notaire pour obtenir publication de l’acte de vente 20 mois après sa signature. Agés de 76 et 74 ans à la date de l’acte authentique de vente, ils ont donc subi des soucis et tracas du fait du refus réitéré du notaire d’exécuter ses obligations légales d’officier ministériel auquel ils s’étaient adressés pour passer la vente. C’est à tort que le Tribunal les a déboutés de leur demande de dommages-intérêts. Il leur sera alloué de ce chef une somme de 4 000 € au paiement de laquelle seront condamnés in solidum le notaire et son assureur.

* Sur les demandes formées par le notaire à l’encontre de M C et de l’agence immobilière

M^e X et MMA fondent leurs appels en garantie sur la responsabilité de M C qui n’a pas acquitté les frais dont il était débiteur et celle de l’agence immobilière qui a retenu des fonds sur une somme déposée dans un autre but. Ils demandent remboursement des frais d’enregistrement.

M C soutient que les fautes professionnelles du notaire font obstacle à l’accueil des demandes en paiement.

L’acquéreur est, aux termes de l’acte sous seing privé de vente sous conditions suspensives, tenu d’acquitter 'tous les frais, droits et émoluments 'de l’acte authentique de vente. L’acte authentique du 7avril 2006 prévoit en page 10 que l’acquéreur paiera tous les frais, droits et émoluments de l’acte, de ses suites et conséquences. Il est donc débiteur des frais d’enregistrement et les fautes professionnelles du notaire quant à la tardiveté de la publication ou l’absence de consignation suffisante ne lui ont pas porté préjudice car cette obligation au paiement des taxes, droits et des frais de publication est la conséquence de son acquisition et non celle de la faute du notaire. La condamnation au

remboursement des frais de publication à MMA et au notaire sera donc confirmée.

Le notaire reproche à l’agence immobilière d’avoir à tort retenu des fonds sur une somme qui avait été déposée avec tout autre but.

Comme ci-dessus rappelé, le notaire doit réclamer la consignation d’une somme suffisante pour le paiement des frais, droits, déboursés et émoluments. Il est tenu à cette obligation professionnelle sans pouvoir s’en décharger sur une partie à l’acte ni sur l’agence immobilière qui a négocié la vente et n’est pas intervenue à l’acte authentique. Le décompte adressé par M^e X à M C le 31 mars 2006 mentionne le prix de vente renégocié de 865 000€, les frais d’achat de 52 400€ mais déduit la somme de 43 750€ alors que l’office notarial n’était pas en possession de cette somme versée auprès de l’agence. Il appartenait au notaire de ne pas passer l’acte de vente en l’absence de consignation des fonds suffisants, ce dont il devait s’assurer préalablement à la signature.

L’acte de vente sous conditions suspensives établi par l’agence Z PREMIER, signé par les parties et auquel l’acte de vente authentique fait expressément référence, mentionne le prix de vente alors convenu de 915 000€, la provision pour fais d’ achat de 53 500€ et les honoraires de l’agence de 45 750€ à la charge expresse de l’acquéreur en ces termes :

'Les parties reconnaissent que les présentes ont été négociées par l’AGENCE Z 1ER IMMOBILIER que les parties déclarent, en conséquence, bénéficiaire du montant de la rémunération convenue, soit la somme de 45750 € TTC conformément au mandat écrit préalablement délivré à UZES le 13/03/2005 portant le numéro 3663 comme cela résulte du registre des mandats.

Cette rémunération due par L’B qui accepte, pourra être prélevée sur les fonds versés par l’acquéreur dès la réalisation des conditions suspensives, toutes délégations étant d’ores et déjà consenties et opposables à tous tiers détenteurs.

Si par suite d’un accord amiable conclu postérieurement à la réalisation des conditions suspensives, les parties convenaient de résilier purement et simplement la vente, la rémunération du mandataire restera intégralement due.

S’il y a préemption, les honoraires de négociation seront dus.'

Le notaire qui a failli à ses obligations professionnelles est donc mal fondé en ses demandes tendant à être relevé de toute condamnation par M C et la société Z PREMIER.

II-SUR LES DEMANDES DES EPOUX A CONTRE M C

M C est tenu de rembourser aux vendeurs les taxes foncières qui sont restées à leur charge au titre de l’année 2007 alors qu’il était le nouveau propriétaire du bien. Il sera constaté que cette taxe a été payée aux époux A par M C en cours d’instance.

La demande formée au titre de la taxe foncière 2006 n’est pas fondée car les époux A étaient propriétaires du bien au premier janvier 2006 et l’acte de vente ne prévoit aucune fraction à charge de l’acquéreur au titre de cette année.

III-SUR LES DEMANDES FORMEES PAR ET CONTRE L’AGENCE IMMOBILIÈRE Z PREMIER

*Sur la demande au titre de la commission

L’agence immobilière Z PREMIER demande la confirmation de la condamnation de M C à lui payer le solde de sa commission pour le paiement duquel elle a adressé mise en demeure à M C.

Il est établi et non contesté que l’agence Z PREMIER a fait visiter le bien immobilier à M C et négocié la vente. Elle a mis en relation le vendeur et l’acquéreur et établi l’acte de vente sous conditions suspensives signé le 1^er août 2005 en sa présence. Comme ci-dessus relevé, dans cet acte sous seing-privé de vente, les parties qui l’ont signé reconnaissent que la vente a été négociée par l’agence Z PREMIER 'que les parties déclarent bénéficiaire du montant de la rémunération convenue soit 45 750€ 'à la charge de l’acquéreur. L’acte authentique de vente a été signé le 7 avril 2006 et vise expressément l’acte sous seing-privé. Le mandat de vente donné à l’agence est écrit et conforme aux conditions légales. Il prévoit expressément le montant de la rémunération de l’agence fixé à 5% du prix de vente et sa charge à l’acquéreur.

Si l’acte de vente sous conditions suspensives prévoit une réitération par acte authentique au plus tard le 15 novembre 2005, il indique expressément que cette date 'n’est pas extinctive mais constitutive du point de départ à partir duquel l’une des parties pourra obliger l’autre à s’exécuter.' Le moyen tiré de la caducité de cet acte est donc inopérant. M C ne s’est pas présenté aux deux rendez-vous fixés par M^e X aux mois de novembre et décembre 2005 au motif de l’absence de pièces qu’il avait demandées directement ou par son notaire. L’agence était alors présente à ces rendez-vous et les documents demandés à celle-ci ont été obtenus et adressés à M C, ce dont il résulte que contrairement aux assertions de M C, elle a accompli son mandat jusqu’à son terme.

Contrairement à ses affirmations, M C ne caractérise pas de manoeuvres dolosives à l’encontre de l’agence immobilière Z PREMIER par laquelle les parties ont été mises en relation et qui n’a donné aucune indication de nature à tromper le consentement de l’acquéreur, le bien étant désigné à l’acte sous-seing privé comme

'Une Propriété comprenant sur un terrain clos et paysage,

Entrée – séjour/salon – cuisine équipée – cellier – bureau – 4 chambres – salles d’eau -salle de bains – salon d’hiver – dépendance – garage – cuisine d’été – terrasses – forage assainissement individuel – piscine couverte

Tel au surplus que ledit bien existe et se comporte en son état actuel, avec toutes ses dépendances, sans aucune exception ni réserve.'

Les dates y mentionnées sont celles de constitution d’une servitude et de l’acquisition du bien par les époux A le 28 juin 2000. M C indique lui-même avoir reçu de l’agence les plans de masse modificatifs avec référence de permis de construire de 1995 dont la preuve de la connaissance par l’agence immobilière avant cet envoi faisant suite à des demandes de M C n’est pas établie.

Un protocole d’accord a été signé entre les parties avant signature de l’acte authentique de vente par lequel elles sont convenues d’une réduction de 50 000€ du prix de vente. L’acte authentique de vente vise ce protocole aux termes duquel M C acquiert le bien

'connaissance prise de l’ensemble des difficultés qui lui ont été expressément dénoncées en annexe de la sommation à laquelle s’ajoutent les correspondances du 6mars 2006 et du 10 mars 2006 annexées aux présentes'. L’agence a fait visiter le bien à M C, négocié la vente, fait diligences pour répondre à l’acquéreur quant aux difficultés soulevées par ce dernier ou son notaire. M C est donc mal fondé à se prétendre victime d’un dol de la part de l’agence alors qu’informé des dates de construction et des permis modificatifs comme des irrégularités administratives, de l’empiétement du mur de clôture et des difficultés dénoncées, il a lui-même signé devant notaire le protocole d’accord du 7 avril 2006 et décidé de réitérer la vente par acte authentique en connaissance de cause de l’ensemble de ces éléments et en obtenant une réduction du prix. Les mentions d’un permis de construire du 4 février 1995, d’un certificat de conformité du 13 septembre 2005 et l’omission d’autres permis ou travaux concernent un projet d’acte notarié du 16 novembre 2005 auquel l’agence immobilière n’est pas intervenue.

La méconnaissance du devoir de C par l’agence, qui n’est d’ailleurs pas de nature à affecter la validité de l’acte de vente sous conditions suspensives n’est pas non plus caractérisée. En effet, l’agence a communiqué à M C les éléments en sa possession et l’empiétement d’une partie de jardinière sur le domaine public a été révélé par le rapport de l’architecte mandaté ultérieurement par le notaire. De plus, M C a fermement maintenu sa volonté d’acquérir même complètement informé des irrégularités, difficultés et de la situation juridique du bien par le notaire par courrier du 25 janvier 2006, antérieur à l’établissement du protocole d’accord et à la signature de l’acte de vente, rédigé en ces termes:

'MONSIEUR,

Suite à mon dernier courrier en date du 20 décembre 2005 et conformément aux accords passés, je vous prie de trouver ci-joint copie du dossier et formulaire administratif en vue de la demande de permis sur la propriété A.

Ce dossier a été établi par M. Y, architecte D, après plusieurs relevés sur les lieux, qui l’amène à préciser :

l/ le mur de clôture est construit en partie (au sud) sur le domaine public, en contradiction avec l’arrêté d’alignement. De plus, il est complété d’une banquette n’apparaissant dans aucune demande et débordant sur presque toute sa longueur sur le domaine public.

2/ la piscine n 'est, pas implantée conformément à la demande de permis de construire, elle est cependant située à une distance réglementaire.

3/ le barbecue n 'est pas implanté conformément à la demande de permis de construire, il est situé à une distance inférieure à celle imposée par la réglementation.

4/ à hauteur d’un ancien portail, une construction due au propriétaire voisin vient empiéter le terrain.

5/ le forage, réservé à l’usage d’arrosage, n 'est pas situé à distance réglementaire de la limite de propriété s’il devait être utilisé pour la consommation, ce qui n 'est pas ici le cas.

6/ la parcelle voisine (AH 698) est reliée en aérien au réseau téléphonique à travers la propriété de M. et M^me A, ce qui constitue bien une servitude.

7/ de même, le réseau EDF longe le chemin communal à l’intérieur de la propriété.

Je vous remercie, après examen en complément des pièces que vous détenez déjà (permis, modifïcatifs certificat de conformité, etc..) de me

faire part soit de votre accord auquel cas je vous solliciterai pour un rendez-vous de signature dès obtention du récépissé de dépôt, ou de votre désaccord auquel cas à mon avis VENDEUR et B ne pourront qu 'être déliés de leurs engagements compte tenu de la situation juridique du bien.'

Le protocole d’accord a été signé entre les parties le 10 mars 2006 et l’acte authentique de vente le 7 avril 2006.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, c’est à juste titre que le Tribunal a retenu le droit de l’agence immobilière à percevoir sa commission dont la demande de privation présentée par M C n’est en revanche pas fondée. En revanche, le montant de celle-ci doit être fixé en tenant compte du prix de vente renégocié de 865 000€ auquel la vente a été passée devant notaire et non du prix initialement convenu de 915 000€. La rémunération de l’agence s’établit donc à 865 000€ x 5% = 43 250€. L’agence a été payée avec la somme séquestrée de 43 750€ qu’elle a conservée et doit donc remboursement de 500€ à M C outre intérêts capitalisés depuis la demande par assignation.

* Sur la demande en dommages-intérêts formée par M C contre l’agence immobilière

Au soutien de cette demande, M C reprend le moyen selon lequel il a été victime d’un dol par cette agence immobilière qui aurait volontairement dissimulé qu’il s’agissait non d’un immeuble ancien mais d’un immeuble récent ayant fait l’objet d’un permis de construire pour de très vastes agrandissements en 1995 puis de deux permis modificatifs en 1996 et qui serait aussi l’auteur d’une déclaration mensongère sur la date d’achèvement des travaux dans le seul but de le priver de la garantie décennale. Il ajoute avoir découvert par l’architecte dépêché sur place que l’important barbecue n’était pas conforme au permis de construire, que les écuries ne pouvaient être utilisées selon le permis qu’à usage d’atelier de jardin, que la jardinière était implantée sur le domaine public et que les travaux sont affectés d’importantes malfaçons.

Le litige engagé par M C en résolution de vente pour vices cachés est distinct de la présente instance et a donné lieu à arrêt définitif de débouté.

Contrairement aux affirmations de M C, l’acte de vente sous conditions suspensives ne désigne pas le bien immobilier comme étant un immeuble ancien et ne porte aucune indication de la date de sa construction ni de la déclaration d’achèvement. Il n’est non plus pas établi que l’agence a dissimulé des permis de construire ni même qu’elle a en a eu connaissance à la date de signature du compromis. Elle n’était pas chargée de s’assurer de la conformité de travaux, dont il n’est d’ailleurs pas établi qu’elle a eu connaissance, aux règlements d’urbanisme en l’absence d’éléments faisant apparaître une difficulté sur ce point. De plus, comme relevé par le Tribunal, et ci-dessus exposé, M C, informé de ces travaux et irrégularités, a décidé de poursuivre la vente en renégociant directement à la baisse le prix de vente dans le cadre du protocole d’accord sus-visé que l’agence immobilière n’a pas imposé aux parties de conclure. Un avenant au compromis n’était pas nécessaire en conséquence de la signature de cet accord.

La saisine par l’agence de son assureur au vu des courriers de M C postérieurement à la signature de l’acte de vente n’est pas une reconnaissance de responsabilité contrairement aux affirmations de ce dernier.

Les demandes de M C contre l’agence immobilière en remboursement de frais de déplacements et en dommages-intérêts sont donc, au vu de l’ensemble de ces éléments, en voie de rejet.

L’agent immobilier ne peut non plus être tenu des désordres non apparents affectant les travaux car il n’est pas un professionnel de la construction et que n’est pas rapportée la preuve qu’il avait connaissance de ces vices ni même des travaux réalisés par les auteurs des vendeurs dix ans avant son mandat de vente. Le report de la date d’achèvement des travaux par rapport à celle annoncée par l’agence et donc du délai décennal est favorable à l’acquéreur ; l’agence n’avait aucun motif de le dissimuler ce qui contredit formellement une volonté de tromper l’acquéreur.

En définitive, le jugement sera donc réformé des seuls chefs de la condamnation de M C à payer 2000€ à L’AGENCE Z PREMIER au titre du solde de commission, du rejet de la demande de dommages-intérêts formée par les époux A à l’encontre du notaire et des dépens.

L’abus de droit n’est pas caractérisé.

Les dépens de première instance et d’appel exposés par les époux A seront supportés par M^e X et MMA. Il sera fait masse du surplus des dépens qui seront supportés par moitié par ces derniers, lesquels ont formé des appels en garantie non fondés et par M C qui succombe sur l’essentiel de son recours.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort,

Dit l’appel régulier et recevable en la forme,

Réforme le jugement déféré des seuls chefs de la condamnation de M C à payer 2000€ à L’AGENCE Z PREMIER au titre du solde de commission, du rejet de la demande de dommages-intérêts formée par les époux A et des dépens,

Statuant à nouveau sur ces points,

Fixe la commission due par M C à l’AGENCE Z PREMIER à 43 250€,

Constate que l’agence immobilière a été réglée de cette commission,

La condamne à rembourser à M C la somme de 500€ outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation délivrée par M C à l’encontre de l’agence Z PREMIER, avec capitalisation,

Condamne in solidum M^e X et son assureur MMA IARD à payer aux époux A la somme de 4 000€ à titre de dommages-intérêts,

Constate que la taxe foncière 2007 a été payée par M C aux époux A,

Rejette les autres demandes,

Dit n’y avoir lieu à dommages-intérêts pour abus de droit,

Condamne M^e X et MMA IARD aux dépens exposés par les époux A,

Fait masse du surplus des dépens et condamne M^e X et MMA d’une part et M C d’autre part à les supporter par moitié,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses autres dispositions.

Arrêt signé par M. BRUZY, Président et par M^me LAURENT-VICAL, Greffier.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,