Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 27 NOVEMBRE 2020

(n° 2020 / 293 , 9 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 18/26788 – N° Portalis 35L7-V-B7C-B6ZEH

Décision déférée à la Cour : Jugement du 10 Août 2018 -Tribunal d’Instance de LONGJUMEAU – RG n° 1118000096

APPELANTE

[…], agissant poursuites et diligence de son représentant légal

N° SIRET : 354 070 948

[…]

[…]

représentée par M^e Maryline LUGOSI de la SELARL Selarl MOREAU GERVAIS GUILLOU VERNADE SIMON LUGOSI, avocat au barreau de PARIS, toque : P0073

INTIMÉ

Monsieur Z-A X

né le […] à […]

[…], […]

[…]

représenté par M^e Frédérique ETEVENARD, avocat postulant, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065

ayant pour avocat plaidant, M^e Marie-Hélène DUBAU, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 25 Septembre 2020, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant M. Claude TERREAUX, Président de chambre, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Claude TERREAUX, Président de chambre

M. Michel CHALACHIN, Président de chambre

M^me Pascale WOIRHAYE, Conseillère

Greffière, lors des débats : M^me Juliette JARRY

ARRÊT : Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Claude TERREAUX, Président de chambre et par Laure POUPET, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

******

EXPOSÉ DU LITIGE :

En date du 9 mai 2015, la […] a loué à Monsieur X un immeuble d’habitation ainsi qu’un box de parking et un grenier sis […].

Il était inséré dans ce bail une clause résolutoire en vertu de laquelle, faute de paiement à son échéance de tout ou partie du loyer, et ce deux mois après commandement de payer, ledit bail serait résilié de plein droit.

Un commandement de payer a été délivré le 23 février 2017 à Monsieur X, pour le paiement de la somme principale de 1.899,88 euros.

Par assignation en date du 26 mai 2017 la […] a fait citer Monsieur X à l’audience des référés du Tribunal d’Instance de Longjumeau.

Par ordonnance du 28 février 2018, le juge des référés a renvoyé l’a'aire au fond.

La Tribunal d’Instance de Longjumeau a, par jugement entrepris du 10 août 2018 :

— Condamné Monsieur X à payer à la […] la somme de 3.266,83 euros correspondant aux loyers et charges impayés terme février 2018 inclus

— Condamné la […] à verser à Monsieur X :

—  579,70 euros au titre de la réparation du plancher

—  449,90 euros au titre du changement des radiateurs

—  1.976 euros au titre de dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance lié au non

fonctionnement des plaques de cuisson

—  464 euros au titre de dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance lié à l’état du

volet de la chambre

— Ordonné la compensation entre ces deux condamnations

— Condamné la […] à :

— Faire réparer les plaques de cuisson sous astreinte de 5 euros par jour de retard durant

3 mois passé 30 jours à compter du présent jugement

— Faire réparer les joints des 5 fenêtres sous astreinte de 10 euros par jour de retard durant

3 mois passé 30 jours à compter du présent jugement

— Ordonné l’exécution provisoire

— Laissé les dépens de chacune des parties à sa charge

— Rejeté le surplus des demandes

[…] a interjeté appel le 23 novembre 2018.

Par dernières conclusions en date du 21 février 2019, la […], appelante, demande à la Cour de :

— Infirmer le jugement rendu par le tribunal d’Instance de Longjumeau du 10 août 2018 en ce qu’il a limité la condamnation de Monsieur X à payer à la […] la somme de 3.266,83 euros correspondant aux loyers et charges impayés terme février 2018 inclus et rejeté la demande de résiliation de bail et expulsion formulée par la […] ainsi que sa demande de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation

— Infirmer le jugement rendu par le tribunal d’Instance de Longjumeau du 10 août 2018 en ce qu’il a condamné la […] à verser à Monsieur X les sommes de 579,70 euros au titre de la réparation du plancher, 449,90 euros au titre du

changement des radiateurs, 1.976 euros au titre de dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance lié au non fonctionnement des plaques de cuisson, 464 euros au titre de dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance lié à l’état du volet de la chambre, et en ce qu’il a ordonné la compensation entre ces condamnations

— Infirrmer le jugement rendu par le Tribunal d’Instance de Longjumeau du 10 août 2018 en ce qu’il a condamné la […] à :

— Faire réparer les plaques de cuisson sous astreinte de 5 euros par jour de retard durant 3

mois passé 30 jours à compter du présent jugement

— Faire réparer les joints des 5 fenêtres sous astreinte de 10 euros par jour de retard durant

3 mois passé 30 jours à compter du présent jugement

En conséquence,

— Débouter Monsieur X de l’intégralité de ses demandes et prétentions

— Constater la résiliation du contrat de location aux torts du preneur selon les termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989

— Ordonner l’expulsion du locataire du bien loué, et de tout occupant de son chef, au besoin

avec le concours de la force publique

— Condamner Monsieur X à payer à la […] la somme de 6.288,69 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, arrêté au 19 février 2019, outre les loyers, charges et indemnités d’occupation dus au jour de l’audience

— Condamner Monsieur X au paiement d’une indemnité d’occupation égale au

montant du loyer et charges conventionnels, jusqu’à la libération e’ective des lieux loués

— Condamner X à payer à la […] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

— Condamner le même aux entiers dépens de l’instance, incluant ceux de la procédure sur

injonction de payer

[…] fait principalement valoir d’une part que le montant de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation s’élève à la somme de

6.288,69 euros, et d’autre part, que la résiliation du contrat de location doit être prononcée aux torts de Monsieur X.

Par dernières conclusions en date du 20 mai 2019, Monsieur X, intimé, demande à la Cour de :

— Infirmer le jugement du 10 aout 2018 en ce qu’il a :

' Débouté Monsieur X de sa demande de production annuelle des charges par le

bailleur et de consignation des provisions sur charges sur son compte épargne et d’ordonner à la […] de présenter chaque année depuis 2015,

un décompte des charges et la clé de répartition des di’érents locataires

' Débouté Monsieur X de sa demande de remboursement des travaux de réfection des dalles de la chambre à coucher

En conséquence,

— Dire que la […] devra produire chaque année et depuis 2015, un décompte charges de la clé de répartition desdites charges entre les différents locataires

— Autoriser Monsieur X à consigner la provision sur charges sur un compte épargne à son nom dans l’attente de la production ds dites documents pour le bailleur

— Fixer la réparation du préjudice matériel subi par le locataire à la somme totale de

1.976 euros soit 2 euros par jour de retard pour la période du 07/10/15 au 21/06/18 du fait de l’impossibilité d’user des équipements de la cuisine ( frigos et plaques de cuisson )

— Confirmer le jugement dont appel pour le surplus

— Condamner la […] à rembourser à Monsieur X la facture afférente aux travaux de remise en état des dalles soit 160 euros

— Condamner la […] à verser à Monsieur X la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens (y compris ceux de première instance).

Monsieur X fait principalement valoir d’une part que que la […] devra justi’er chaque année de la répartition des charges dans un décompte et d’autre part que le contrat de location ne doit pas être résilié.

MOTIFS DE L’ARRÊT

Sur la demande de résiliation du bail :

L’appelante reproche au jugement de première instance de ne pas avoir pris en compte le fait que la somme de 1.800 euros, versée par Monsieur X dans les deux mois à compter du commandement de payer, est insuffisante pour couvrir l’arriéré des loyers et charges.

En l’espèce, l’avis d’impôt taxes foncières 2016 de la […], censé justifer le montant de la taxe d’ordure ménagères, ne mentionne pas de propriété […] et est donc insu’sant à justifier la demande au titre des ordures ménagères. De plus, la la […] ne s’explique pas sur le surplus de 205,58 euros réclamé le 1^er décembre 2016 à Monsieur X.

Enfin, Monsieur X a effectué 3 versements de 600 euros chacun le 27 février, 14 mars et 6 avril 2017 (= 1.800 euros).

Ainsi, le commandement du 23 février 2017 n’étant justifié qu’à hauteur de 1.557,30 euros, cette somme a bien été réglé dans le délai de deux mois par Monsieur X en application de l’article 1342-10 du Code Civil, le débiteur ayant plus intérêt à imputer les règlements sur les dettes les plus anciennes a’n de faire obstacle au jeu de la clause résolutoire.

Par conséquent , le jugement est confirmé sur le point que ni la clause résolutoire, ni la demande d’expulsion et de versement d’indemnités d’occupation ne peuvent être mises en application.

Sur les charges :

L’appelante soutient que Monsieur X n’a aucune exigence à obtenir de son bailleur le décompte des charges. En effet, l’immeuble n’étant pas en copropriété, il n’y a pas de syndic responsable de la répartition des charges et, dès lors, aucune obligation ne pèse sur le bailleur d’établir un quelconque budget prévisionnel.

Lorsqu’un immeuble appartenant à un propriétaire unique, il n’y a pas de tantièmes de copropriété pour répartir les charges locatives dans l’immeuble entre les différents locataires.

Au regard de la loi, aucune règle n’est à suivre quant au mode de répartition mais la jurisprudence constante considère qu’il doit être équitable.

En l’espèce, l’immeuble est en monopropriété et Monsieur X ne justifie pas des

a’rmations selon lesquelles l’immeuble abrite un salon de coiffure et qu’il existe des compteurs individuels. De plus, la […] justifie de la bonne répartition des charges selon la surface du logement occupé par chacun des locataires.

Ainsi, les charges locatives dont il est demandé le paiement sont justifées.

Par conséquent , le jugement sera con’rmé sur ce point.

Sur le montant de le dette locative:

L’appelante soutient que Monsieur X doit à la SCI 2 RUE ERNEST CHENEAU la somme de 6.288,69 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, arrêté au 19 février 2019, outre les loyers, charges et indemnités d’occupation dus au jour de

l’audience.

Au regard de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, Monsieur X continue de ne pas payer ses loyers et charges après le

jugement de première instance et est donc redevable d’une dette locative d’un montant de

6.288,69 euros arrêtée au 19 février 2019.

Ainsi, Monsieur Y doit être condamné au paiement de la somme de

6.288, 69 euros.

Par conséquent, le jugement est in’rmé sur ce point.

Sur le remboursement des réparations :

' Sur le plancher de la chambre :

L’appelante soutient qu’elle a été condamnée à tort au paiement de la somme de

579,70 euros au titre de la réparation du plancher car Monsieur X a procédé aux réparations sans solliciter au préalable l’intervention de la bailleresse.

Au regard de la jurisprudence constante, sauf urgence, le locataire ne peut pas entreprendre des travaux incombant légalement au bailleur et lui en demander ensuite le remboursement. En e’et, il doit préalablement obtenir l’accord de son propriétaire.

En l’espèce, il était mentionné dans l’état des lieux d’entrée que «'le sol bouge en dessous'» et le pied de Monsieur X a traversé le plancher de la chambre le jour de son emménagement.

Monsieur X a donc fait réparer le plancher, sans l’accord du bailleur, pour un montant de 579,70 euros et a aussi changé les dalles 'ssurés pour un montant de 160 euros.

Ainsi, le plancher constituant manifestement une atteinte à la sécurité physique du locataire, il étaient en droit de changer ce dernier sans l’accord du bailleur. Cependant, le changement des dalles assurées n’ayant aucun caractère urgent, Monsieur X ne pouvait s’affranchir de l’accord du bailleur.

[…] devra donc rembourser à Monsieur X seulement la somme de 579,70 euros.

Par conséquent, le jugement est con’rmé sur ce point.

' Sur le remplacement des radiateurs électriques:

L’appelante soutient qu’elle a été condamnée à tort au paiement de la somme de 449,90

euros au titre du remplacement des radiateurs électriques car Monsieur X a fait réaliser la prestation par une autre société que celle validée par la propriétaire.

Au regard de la jurisprudence constante, sauf urgence, le locataire ne peut pas entreprendre des travaux incombant légalement au bailleur et lui en demander ensuite le remboursement. En effet, il doit préalablement obtenir l’accord de son propriétaire.

En l’espèce, la bailleresse avait validé un devis pour un montant de 579,70 euros. Monsieur

X a fait réaliser le remplacement par une autre société, mais pour un coût moins élevé et dans une situation d’urgence, l’hiver approchant sans réalisation des travaux par la […].

Ainsi, le remplacement des radiateurs ayant été réalisé dans une situation d’urgence, la […] doit rembourser Monsieur X de cette dépense à hauteur de 449,90 euros.

Par conséquent, le jugement est confirmé sur ce point.

Sur le préjudice de jouissance dû au mauvais fonctionnement des plaques de cuisson :

L’appelante soutient qu’elle n’a commis aucune faute quant au mauvais fonctionnent des

plaques de cuisson car elle avait mandaté une entreprise pour réparer ces dernières mais que

Monsieur X n’a jamais permis l’accès à l’entreprise.

En l’espèce, Monsieur X a informé la […] , le 7 octobre 2015, que l’allumage de la plaque de cuisson provoquait le déclenchement du disjoncteur. Cette dernière a fait établir un devis que le 23 mars 2016, auquel il n’a pas été donné suite. […] ne démontre pas que cela est dû au fait que Monsieur X a empêché la société de réaliser les travaux.

Ainsi, le fait pour Monsieur X de ne pas pouvoir faire chauffer ses aliments, sans qu’il soit avéré que cela soit dû à sa mauvaise volonté, constitue un préjudice de jouissance depuis le 7 octobre 2015 jusqu’au 21 juin 2018 à hauteur de 2 euros par jour soit 1.976 euros.

Par conséquent, le jugement est confirmé sur ce point.

Sur le préjudice de jouissance dû au volet de la chambre:

L’appelante soutient qu’elle a été condamnée à tort au paiement de la somme de 464

euros au titre de dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance lié à l’état du volet de la chambre.

En l’espèce, Monsieur X a prévenu la bailleresse de l’état dégradé du volet le 8 mars 2017, l’obligeant à le laisser fermer et à maintenir l’obscurité dans la pièce afin d’éviter tout risque de chute

de l’élément dans la rue. Ce dernier n’a été changé que le 26 octobre 2017.

Ainsi, Monsieur X ayant vécu 6 mois dans l’obscurité, il a subi un préjudice de

jouissance durant 6 mois à hauteur de 464 euros.

Par conséquent, le jugement est con’rmé sur ce point.

Sur les fenêtres :

L’appelante soutient qu’elle a été condamnée à tort à la réparation des joints des fenêtres

sous astreinte.

En l’espèce, la bailleresse a reconnu que lesdites fenêtres devaient être réparées car particulièrement vétustes. Cependant le devis n’a été acceptée par la bailleresse que le 11 janvier 2019.

Par conséquent, le jugement de première instance sera con’rmé en ce qu’il a condamné la […] à la réparation des joints des fenêtres sous astreinte.

Sur le réfrigérateur:

Monsieur X ne produit aucun élément à l’appui de sa demande d’indemnisation de 2 euros par jour sur la période du 7 octobre 2015 au 21 juin 2018, soit un total de

1.976 euros pour 988 jours de privation de frigo.

Ainsi la demande d’indemnisation ne peut lui être accordée.

Par conséquent, le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur les autres demandes:

Il est équitable que, la […] succombant en son appel, supporte, outre les dépens, les frais irrépétibles engagés pour cette procédure.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe,

— CONFIRME le jugement en toutes ses dispositions, sauf en ce qui concerne le montant de la dette locative

— CONDAMNE Monsieur X à payer à la […] la somme de 6.288,69 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges arrêté au 19 février 2019, outre les loyers, charges et indemnités d’occupation dus au jour de l’audience

— REJETTE toutes autres ou plus amples demandes

— CONDAMNE la […] à verser à Monsieur X la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile au titre de l’instance en appel ainsi qu’aux entiers dépens

LE GREFFIER LE PRESIDENT