IRS/SL

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

Chambre civile – Première section

Arrêt du Mardi 1er Mars 2022

N° RG 19/01165 – N° Portalis DBVY-V-B7D-GIBP

Décision attaquée : Jugement du Tribunal de Grande Instance d’ALBERTVILLE en date du 03 Mai 2019, RG 17/01045

Appelants

M. Y X

n é l e 1 6 J u i n 1 9 7 8 à B R O N , d e m e u r a n t 2 0 C h e m i n d e s P e t i t e s B r o s s e s – 6 9 3 0 0 CALUIRE-ET-CUIRE

M^me A X

née le […] à ORLEANS, demeurant 20 rue des Petites Brosses – 69300 CALUIRE-ET-CUIRE

Représentés par M^e Elodie PERDRIX, avocat au barreau de CHAMBERY

Intimé

Syndic. de copropriété RESIDENCE LES BLEUETS représenté par son syndic en exercice le cabinet PAUTRAT dont le siège social est situé […]

Représenté par M^e Angélique KIEHN, avocat postulant au barreau de CHAMBERY Représenté par la SELARL EIDJ-ALISTER, avocats plaidants au barreau de LYON

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COMPOSITION DE LA COUR :

Lors de l’audience publique des débats, tenue le 14 décembre 2021 avec l’assistance de M^me Sylvie LAVAL, Greffier,

Et lors du délibéré, par :

- M. Michel FICAGNA, Président,

- M^me Alyette FOUCHARD, Conseiller,

- Madame Inès REAL DEL SARTE, Conseiller, qui a procédé au rapport,

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Les époux X ont fait l’acquisition, en août 2014, de divers lots dans un immeuble collectif à usage d’habitation situé à Courchevel comprenant 19 appartements et studios, 20 parkings couverts, 8 parkings extérieurs et 16 caves outre un petit chalet annexe comprenant une cave au niveau -2, un studio au niveau -1 soit :

- La cave située dans le bâtiment annexe composant le lot n°2 de l’état descriptif de division,

- Le studio situé dans ce même bâtiment au niveau -1 composant le lot n°3 de l’état descriptif de division.

La cave est divisée en deux pièces d’une superficie respective de 22 m2 et 19 m2 décrites comme des vides sanitaires sur les plans annexés au règlement de copropriété mais comme une cave dans l’état descriptif de division.

Les époux X ont souhaité réaménager ces deux pièces pour agrandir leur studio.

La réalisation du projet implique les travaux suivants :

- Le percement de quatre ouvertures sur deux façades,

- Le changement de la porte d’entrée par l’ajout d’un vitrage et la création d’un escalier de départ devant l’escalier extérieur,

- La création d’une seconde ouverture intérieure,

- Le déplacement de deux canalisations d’eaux usées vers l’extérieur,

- L’agrandissement de la hauteur sous-plafond.

Compte tenu de la nécessité de faire des travaux sur les parties communes qui en modifient l’aspect extérieur, les époux X ont sollicité l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires qui a rejeté leur demande en 2017 et 2018, après avoir, à trois reprises (2014, 2015, 2016) sursis à statuer compte tenu de l’existence d’une discussion sur le caractère privatif des deux vides sanitaires.

Les époux X ont fait assigner par acte du 19 septembre 2017 le syndicat des copropriétaires devant le tribunal de grande instance d’Albertville aux fins d’autorisation de travaux rejetée lors de l’assemblée générale du 1er juin 2017.

Puis à la suite de l’assemblée générale du 3 janvier 2018 aux termes de laquelle les copropriétaires ont refusé l’autorisation de travaux sollicitée dans le cadre de la résolution n° 22, ils ont saisi le tribunal de grande instance d’Albertville, suivant acte du 20 avril 2018, aux fins d’obtenir l’annulation de cette résolution n°22 pour abus de majorité.

Les deux procédures ont fait l’objet d’une jonction.

Par jugement en date du 3 mai 2019, le tribunal de grande instance d’Albertville a :

Débouté les époux X de l’intégralité de leurs demandes,•

• Condamné les époux X à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Bleuets la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamné les époux X aux dépens.•
Les époux X ont interjeté appel de cette décision

Aux termes de leurs conclusions en date du 6 août 2020, auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé des moyens, les époux X demandent à la cour de :

Vu les articles 10-1, 24, 25 b), 26, 30 et 42 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu le décret du 17 mars 1967,

Vu les pièces versées au débat,

' Dire et juger que l’appel interjeté par M. et M^me X à l’encontre du jugement rendu par le tribunal de grande instance d’Albertville est recevable et bien fondé,

' Réformer ledit jugement en ce qu’il a débouté M. et M^me X de l’intégralité de leurs demandes,

Statuant de nouveau,

' Dire et juger que les travaux dont l’autorisation est demandée par M. et M^me X n’impliquent aucune appropriation des parties communes et relèvent dès lors de la majorité de l’article 25 de la Loi du 10 juillet 1965 et non de la majorité de l’article 26 de ladite loi,

' Dire et juger que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Les Bleuets a commis un abus de majorité en rejetant la résolution n° 22 lors de l’assemblée générale du 3 janvier 2018,

' Annuler la résolution n° 22 de l’assemblée générale du 3 janvier 2018,

' Constater que les travaux envisagés par M. et M^me X ont fait l’objet d’un refus lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 1er juin 2017 lors d’un vote pris à la majorité de l’article 25b de la loi du 10 juillet 1965, puis de l’article 24 de cette même loi,

' Autoriser, en application de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965, M. et M^me X à faire procéder sur les parties communes de la résidence Les Bleuets sise Le Petit Moriond à Courchevel (73), et sous le contrôle de leur architecte, du syndic et le cas échéant de l’architecte de la copropriété, les travaux suivants :

' La réalisation de quatre ouvertures sur deux façades suivant plans des

façades existantes et plans façades projetées,

' Le changement de la porte d’entrée du local au rez-de-chaussée en ajoutant un vitrage et aménagement du palier situé au pied de l’escalier extérieur du bâtiment, suivant plan Stebat et projection 3D de l’architecte,

' La création d’une seconde ouverture intérieure dans le mur séparant les deux pièces de la cave,

' Le déplacement de deux canalisations d’eaux usées avec cheminement à l’extérieur du bâtiment,

' L’agrandissement de la hauteur sous plafond du local au rez-de-chaussée à 2.40 mètres.

' Subsidiairement autoriser, en application de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965, M. et M^me X à faire procéder sur les parties communes de la résidence Les Bleuets, et sous le contrôle de leur architecte, du syndic et le cas échéant de l’architecte de la copropriété, les travaux suivants :
' L’aménagement du sol de la cave selon les différentes versions proposées par l’architecte et figurant dans la pièce n° 40 versée au débat selon celle qui emportera la faveur de la cour, précision faite que la version n°4 n’entraine aucun affouillement du sol existant mais simplement la pose d’une dalle par-dessus dans l’une des pièces,

' La réalisation de quatre ouvertures sur deux façades suivant plans façades existantes et plans façades projetées,

' Le changement de la porte d’entrée du local au rez-de-chaussée en ajoutant un vitrage et aménagement du palier situé au pied de l’escalier extérieur du bâtiment, suivant plan Stebat et projection 3D de l’architecte,

' La création d’une seconde ouverture intérieure dans le mur séparant les deux pièces de la cave,

' Le déplacement de deux canalisations d’eaux usées avec cheminement à l’extérieur du bâtiment,

' Dire et juger que le refus de l’assemblée générale des copropriétaires d’autoriser ces travaux relève de l’abus de majorité et condamner le syndicat à indemniser M. et M^me X des conséquences dommageables de cet abus,

' Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Les Bleuets à rembourser à M. et M^me X les frais de convocation de l’assemblée générale extraordinaire du 1er juillet 2017 soit 1.202,08 € et à leur verser la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts,

' Dire et juger que M. et M^me X seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 Juillet 1965,

' Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Les Bleuets à leur payer la somme de 8.000,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

' Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Les Bleuets aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Aux termes de ses conclusions en date du 25 septembre 2020, le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Bleuets demande à la cour de :

Vu les articles 10-1, 25 b, 26 et 30 du code civil,

Vu les pièces versées aux débats,

Vu les contestations élevées,

Vu la jurisprudence en la matière,

Vu le jugement rendu par le tribunal de grande instance d’Albertville,

' Constater, en tout premier lieu, que la demande de Mme et M. X d’autorisation de leurs travaux par les copropriétaires n’a jamais recueilli une quelconque majorité, que ce soit la double majorité, la majorité renforcée ou même la majorité simple de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965,

' Dire et juger, en conséquence, que les assemblées du 1er juin 2017 et du 3 janvier 2018 ne sauraient être annulées du chef d’une erreur de majorité sans effet sur le résultat du vote, lequel se traduira toujours par un refus, ' Constater que dans ces conditions, l’intérêt de la discussion sur la majorité applicable porte uniquement sur la recevabilité de Mme et M. X à recourir aux dispositions de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965,

' Constater dès lors que les travaux projetés par les époux X et dont ils demandaient l’autorisation impliquent immanquablement une appropriation du sol d’assiette et donc des parties communes,

' Constater qu’ils ressortent en conséquence de la double majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965,

' Dire et juger en conséquence que le juge ne peut se substituer à l’assemblée générale pour autoriser de tels travaux,

' Dire qu’en tout état de cause les copropriétaires étaient légitimes à refuser d’autoriser les travaux projetés par les appelants sur les parties communes,

En conséquence,

' Confirmer le jugement rendu par le tribunal de grande Instance d’Albertville,

Y ajoutant,

' Condamner les époux X à conserver à leur charge les entiers frais inhérents à l’assemblée générale du 1er juin 2017,

' Condamner, en considération de l’équité, les époux X à participer à la dépense commune des frais de procédure dans l’état des comptes de charges de la copropriété,

' Condamner les époux X à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence Les Bleuets, la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

' Condamner les appelants aux entiers dépens d’appel.

L’ordonnance de clôture est en date du 15 novembre 2021.

MOTIFS DE LA DECISION

A – Sur la demande d’annulation de la délibération n° 22 du 3 janvier 2018

1° – Sur l’erreur de majorité

Selon l’article 25b de la loi du 10 juillet 1965 :

« Ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :

b) l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leur frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination. »

Par ailleurs l’article 26 de la même loi dispose que :

« Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant : a) Les actes d’acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l’article 25 d. »

En outre, l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 énonce :

« Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux.

Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes :

- le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d’accès ;

- le gros 'uvre des bâtiments, les éléments d’équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ;

- les coffres, gaines et têtes de cheminées ;

- les locaux des services communs ;

- les passages et corridors ;

-tout élément incorporé dans les parties communes.

Sont réputés droits accessoires aux parties communes dans le silence ou la contradiction des titres :

- le droit de surélever un bâtiment affecté à l’usage commun ou comportant plusieurs locaux qui constituent des parties privatives différentes, ou d’en affouiller le sol ;

- le droit d’édifier des bâtiments nouveaux dans des cours, parcs ou jardins constituant des parties communes ;

- le droit d’affouiller de tels cours, parcs ou jardins ;

- le droit de mitoyenneté afférent aux parties communes ;

-le droit d’affichage sur les parties communes ;

-le droit de construire afférent aux parties communes. »

Il en résulte que dans le silence du règlement de copropriété, le droit d’affouiller le sol des parties communes est réputé droit accessoire de ces dernières.

En l’espèce, il résulte du règlement de copropriété que le sol et sous sol des bâtiments édifiés sur les parcelles de la copropriété sont des parties communes.

En l’absence d’élément nouveau, c’est par une motivation pertinente et une appréciation exacte des éléments de fait, que la cour adopte expressément, que le premier juge a retenu que l’affouillement prévu pour l’aménagement de la cave conduirait à une appropriation des parties communes qui nécessite que l’autorisation de travaux soit votée selon la majorité de l’article 26.

2° Sur l’abus de droit

Ainsi que l’a rappelé le premier juge, constitue un abus de majorité toute décision prise dans le cadre des pouvoirs de l’assemblée générale mais allant à l’encontre de l’intérêt collectif ou prise dans un intérêt autre que l’intérêt collectif.

En l’absence d’élément nouveau, c’est par une motivation pertinente, que la cour adopte expressément, que le premier juge a considéré qu’en l’espèce il n’existait pas d’abus de majorité et qu’il a ainsi rejeté la demande d’annulation de la délibération n°22 de l’assemblée générale du 3 janvier 2018 ainsi que les demandes de dommages et intérêts et de remboursement des frais exposés pour la réunion d’une assemblée générale extra-ordinaire.

B – Sur la demande d’autorisation judiciaire des travaux

1° Sur la demande formée devant le tribunal

L’ article 30 dernier alinéa de la loi de 1965 qui prévoit l’autorisation par le tribunal des travaux d’amélioration énonce :

« Lorsque l’assemblée générale refuse l’autorisation prévue à l’article 25 b, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal judiciaire à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d’amélioration visés à l’alinéa 1er ci-dessus ; le tribunal fixe en outre les conditions dans lesquelles les autres copropriétaires pourront utiliser les installations ainsi réalisées. Lorsqu’il est possible d’en réserver l’usage à ceux des copropriétaires qui les ont exécutées, les autres copropriétaires ne pourront être autorisés à les utiliser qu’en versant leur quote-part du coût de ces installations, évalué à la date où cette faculté est exercé ».

En l’espèce, c’est à juste titre que le tribunal a retenu que, compte tenu du fait que la demande relevait des dispositions de l’article 26 et non de l’article 25b de la loi du 10 juillet 1965, et du fait que les travaux entrainaient une appropriation du sol et du sous-sol, il n’avait pas le pouvoir d’autoriser lesdits travaux refusés par l’assemblée générale.

2° Sur la demande subsidiaire formée devant la cour

Faisant valoir qu’ils sont en droit de présenter devant la cour un projet qui ne soit pas rigoureusement identique à celui présenté en assemblée générale, les époux X demandent à titre subsidiaire à être autorisés judiciairement à réaliser un projet consistant, selon l’appréciation qu’en fera la cour :

Version 2 du projet d’architecte : Soit à agrandir la hauteur sous plafond de la pièce de droite à 2,20 m après affouillement, sans modifier le sol de la pièce de gauche en réalisant simplement une dalle par-dessus,

Version 3 du projet d’architecte : Soit à affouiller légèrement le sol dans la pièce de gauche pour créer une dalle au même niveau que la terre battue existante, sans modifier la pièce de droite,

Version 4 du projet d’architecte : Soit même à ne rien modifier au niveau du sol, en ajoutant simplement une dalle par-dessus la terre battue de la pièce de gauche.

Or, les versions 2 et 3 qu’ils présentent comportent des affouillements et relèvent ainsi des travaux prévus à l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, de sorte qu’ils ne peuvent donner lieu à une autorisation judiciaire.

S’agissant de la version 4, qui ne modifie par le niveau du sol, il sera rappelé que la recevabilité de la demande d’autorisation judiciaire des travaux visés par les articles 25, b) et 30, alinéa 4, suppose pour être recevable :

- un droit de propriété sur la partie commune concernée,
- un refus préalable, définitif et valide de l’assemblée générale,

En l’espèce, le refus d’autorisation des travaux voté par l’assemblée générale extraordinaire n’est pas valide puisque voté selon les modalités de l’article 25 b, alors qu’il relevait des modalités de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965.

Par ailleurs, la résolution n°22 ayant voté le refus d’autorisation des travaux par l’assemblée générale du 3 janvier 2018 n’est pas définitive puisque les époux en sollicitent l’annulation et, en tout état de cause, porte sur des travaux relevant des dispositions de l’article 26 précité.

Il en résulte que la demande subsidiaire d’autorisation judiciaire des travaux formée par les époux X n’est pas recevable et qu’il leur incombe, au préalable de présenter à l’assemblée générale des copropriétaires un nouveau projet entrant dans le cadre des travaux prévus à l’article 25b de la loi susvisée.

A titre superfétatoire, il sera ajouté que les différentes versions présentées devant la cour, compte tenu des changements relatifs à la hauteur du sol, ont certainement des incidences sur la hauteur des ouvertures créées, mais qu’il n’est présenté, pour chaque cas de figure, qu’une coupe verticale de l’intérieur de sorte qu’il n’est pas possible de vérifier ce que ces versions ont comme impact sur l’aspect extérieur du bâtiment.

La demande subsidiaire ne peut qu’être rejetée.

C – Sur les demandes accessoires

L’équité commande faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit du syndicat des copropriétaires.

Les époux X qui échouent en leur appel sont tenus aux dépens exposés devant la cour.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement et contradictoirement,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Déboute M. Y X et M^me A X de leurs demandes subsidiaires,

Condamne in solidum M. Y X et M^me A X à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble les Bleuets, la somme de 4 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum M. Y X et M^me A X aux dépens d’appel.

Ainsi prononcé publiquement le 1er Mars 2022 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, et signé par Michel FICAGNA, Président et Sylvie LAVAL, Greffier.