Cour d'appel de Paris, Pôle 4 chambre 1, 15 novembre 2024, n° 23/08050

TGI 30 mars 2023

CA Paris
Infirmation 15 novembre 2024

Arguments

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Signaler une erreur.

Accepté
Droit de préférence du locataire
La cour a estimé que la société Gerstaecker France avait bien pris connaissance de l'offre de vente et que son droit de préférence avait été valablement purgé.
Accepté
Validité de l'acceptation de l'offre
La cour a jugé que les consorts [D] ne pouvaient pas rétracter leur offre pendant le délai légal, ce qui a permis la formation de la vente.
Accepté
Obligation de signer l'acte de vente
La cour a ordonné aux consorts [D] de signer l'acte de vente dans un délai d'un mois, sans astreinte.
Accepté
Récupération des loyers indûment perçus
La cour a ordonné la compensation entre le prix de vente et les loyers payés par la société Gerstaecker France.
Accepté
Frais de justice
La cour a condamné les consorts [D] à payer une somme à la société Gerstaecker France au titre de l'article 700.

Commentaire • 0

Augmentez la visibilité de votre blog juridique : vos commentaires d’arrêts peuvent très simplement apparaitre sur toutes les décisions concernées.

Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 4 ch. 1, 15 nov. 2024, n° 23/08050
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	23/08050
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance, 30 mars 2023, N° 21/07329
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	24 mars 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Franck BERTHAULTBruno BARRILLONAudrey SCHWAB
Cabinet(s) :	SELARL 2H AVOCATS A LA COURM & B
Parties :	S.A.R.L. GERSTAECKER FRANCE LE GEANT DES BEAUX ARTS immatriculée au RCS de Saverne sous le numéro

Texte intégral

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 15 NOVEMBRE 2024

(n° , 5pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/08050 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHRVE

Décision déférée à la Cour : Jugement du 30 Mars 2023 – Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS – RG n° 21/07329

APPELANTE

S.A.R.L. GERSTAECKER FRANCE LE GEANT DES BEAUX ARTS immatriculée au RCS de Saverne sous le numéro 423 123 462, agissant poursuites et diligences en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualité audit siège

[Adresse 8]

[Localité 15]

Représentée et assistée de M^e Franck BERTHAULT de la SELARL M&B AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C0234

INTIMÉS

Monsieur [L], [C], [V] [D] né le 07 Mars 1971 à [Localité 10]

[Adresse 9]

[Localité 4]

Monsieur [X], [W], [A] [D] né le 01 Janvier 1974 à [Localité 10]

[Adresse 6]

[Localité 3]

Madame [G], [B], [E] [D] épouse [O] née le 31 Mars 1976 à [Localité 10]

[Adresse 2]

[Localité 1] (Suisse)

Tous représentés par M^e Audrey SCHWAB de la SELARL 2H Avocats à la cour, avocat au barreau de PARIS, toque : L0056 assistés de M^e Bruno BARRILLON, avocat au barreau de PARIS, toque : R054

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 02 octobre 2024 audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant M. Claude CRETON, président magistrat honoraire, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre

Nathalie BRET, conseillère

Claude CRETON, président magistrat honoraire

Greffier, lors des débats : Marylène BOGAERS.

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre et par Marylène BOGAERS, greffier, présent lors de la mise à disposition.

*****

Conclusions Gerstaecker France : 3 juillet 2024

Conclusions consorts [D] : 27 juin 2024

Clôture : 26 septembre 2024

M. [L] [D], M. [X] [D] et Mme [G] [D] (les consorts [D]) sont propriétaires indivis d’un local commercial dans un immeuble situé à [Localité 11], [Adresse 5] et [Adresse 7], qu’ils ont donné à bail commercial le 22 septembre 2004 à la société Gerstaecker France, devenue la société Gerstaecker France le géant des beaux-arts (la société Gerstaecker France), avec autorisation de sous-location à la société Gerstaecker [Localité 11] le géant des beaux-arts (la société Gerstaecker [Localité 11]), qui exploite ce site.

Le 15 janvier 2021, un notaire a fait signifier au nom des consorts [D] le projet de vente du local avec offre de vente, datée du 5 janvier 2021, au prix de 1 900 000 euros. L’offre, qui désigne la société Gerstaecker France, a été signifiée à la société Gerstaecker [Localité 11].

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 27 janvier 2021, sur papier à en-tête de la société Gestaecker [Localité 11], le notaire a été informé de l’acceptation de l’offre avec indication que le versement du prix sera financé par un prêt.

Par lettre du 28 janvier 2021, les consorts [D] ont informé la société Gerstaecker France qu’ils n’avaient pas donné instruction à leur notaire de lui notifier une offre de vente et que l’offre adressée à la société Gerstaecker [Localité 11], qui n’était pas titulaire du bail, était de ce fait inopérante.

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 28 janvier 2021 et par acte d’huissier de justice du 1er février 2021, la société Gerstaecker France a informé les consorts [D] qu’elle acceptait l’offre de vente du 5 janvier 2021 et que son acquisition sera financée par un prêt..

Par actes d’huissier de justice des 2 et 8 mars 2021 remis à l’adresse du local et à l’adresse de son siège social, les consorts [D] ont à nouveau informé la société Gerstaecker France que l’offre de vente était inopérante.

La société Gerstaecker France a alors assigné les consorts [D] aux fins de constater la réalisation de la vente suite à l’acceptation de l’offre le 28 janvier 2021 ou, subsidiairement, le 1er février 2021.

Les consorts [D] ont conclu au rejet de la demande.

Par jugement du 30 mars 2023, le tribunal judiciaire de Paris a débouté la société Gerstaecker France et l’a condamnée à payer aux consorts [D] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civil.

Pour statuer ainsi, le tribunal, après avoir constaté la régularité de l’offre de vente adressée à la société Gerstaecker France à la demande des consorts [D] le 15 janvier 2021 par l’huissier de justice, a cependant retenu qu’était sans effet l’acceptation de l’offre par la société Gerstaecker Paris, sous-locataire, qui n’était pas titulaire du droit de préférence, et que les consorts [D] ayant ensuite rétracté leur offre le 28 janvier 2021, avant son acceptation par la société Gerstaecker France, il n’y a pu y avoir formation de la vente.

La société Gerstaecker France a interjeté appel de ce jugement.

Elle fait d’abord valoir que si l’acceptation de l’offre a été adressée le 27 janvier 2021 au notaire des consorts [D] sur papier à en-tête de la société Gerstaecker [Localité 11], cette acceptation émane bien de la société Gerstaecker France qui était seule titulaire d’un droit de préférence en qualité de locataire du bail, la lettre d’acceptation ayant en outre été signée par M. [Y], gérant de la société Gerstaecker France comme de la société Gerstaecker [Localité 11].

A titre subsidiaire, elle soutient que l’offre de vente était valable pendant le délai d’un mois prévu par les dispositions d’ordre public de l’article L. 145-46-1 du code de commerce, qu’elle ne pouvait donc être rétractée dans ce délai et qu’en conséquence l’acceptation de l’offre qu’elle a adressée le 28 janvier 2021 a entraîné la conclusion de la vente.

Elle demande en conséquence à la cour d’infirmer le jugement et, statuant à nouveau, de constater la réalisation de la vente au 27 janvier 2021, à défaut au 29 janvier 2021 ou encore au 22 mars 2021, date de l’obtention du prêt, de condamner les consorts [D] à signer l’acte de vente, sous astreinte, dans un délai d’un mois suivant la signification de l’arrêt, de dire qu’à défaut l’arrêt vaudra acte de vente, d’ordonner la compensation entre les loyers indûment perçus par les consorts [D] depuis le 27 janvier 2021, à défaut le 29 janvier 2021 ou le 22 mars 2021 et le prix de vente.

Elle sollicite enfin la condamnation des consorts [D] à lui payer la somme de 10 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Les consorts [D] soutiennent d’abord que l’offre de vente ayant été signifiée le 15 janvier 2021 à la société Gerstaecker [Localité 11], qui n’était pas titulaire du bail, cette offre n’a pu produire aucun effet ; qu’en tout état de cause, l’acceptation de cette offre par la société Gerstaecker [Localité 11] était inopérante, celle-ci ne pouvant se prévaloir des dispositions de l’article L. 145-46-1 du code de commerce accordant un droit de préférence au seul titulaire du bail.

Ils font valoir qu’en tout état de cause, l’offre n’ayant pas été adressée à la société Gerstaecker France mais à sa sous-locataire, elle a pu rétracter cette offre le 28 janvier 2021.

Elle conclut en conséquence à l’infirmation du jugement qui constate que l’offre de vente a été adressée à la société Gerstaecker France alors qu’elle a été adressée à la société Gerstaecker [Localité 11] et, à titre subsidiaire, à la confirmation du jugement.

Elle réclame en outre la condamnation de la société Gerstaecker à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS DE L’ARRÊT

Considérant que, selon l’article L. 145-46-1, alinéa 1er, du code de commerce, le projet de vente du bailleur doit être notifié au locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement ; qu’en application de l’article 651 du code de procédure civile, la notification peut toujours être faite par acte de commissaire de justice ; que, selon ce même texte, la notification d’un acte est seulement destinée à le porter à la connaissance de la personne concernée ; que dès lors qu’il est établi que la société Gerstaecker France a pris connaissance de l’offre de vente que lui avait nominativement adressée les consorts [D], qu’elle a acceptée le 29 janvier 2021, son droit de préférence a été valablement purgé ;

Considérant, ensuite, que l’article L. 145-46-1 du code de commerce prévoit que le locataire dispose, pour se prononcer, d’un délai d’un mois à compter de la réception de la notification valant offre de vente ; qu’il en résulte que les consorts [D] ne pouvaient rétracter leur offre pendant ce délai ;

Considérant que la société Gerstaecker France ayant accepté cette offre dans le délai légal, sous condition suspensive de l’obtention d’un prêt, la vente a été régulièrement formée à la date à laquelle elle justifie avoir obtenu ce prêt le 22 mars 2021 ; qu’il convient en conséquence de condamner les consorts [D] à signer l’acte de vente dans un délai d’un mois suivant la signification de l’arrêt, sans qu’il y ait lieu d’assortir cette condamnation d’une astreinte, et de dire qu’à défaut l’arrêt vaudra acte de vente ;

Considérant, enfin, que la société Gerstaecker France ayant continué à payer les loyers depuis cette date, il y a lieu d’ordonner leur compensation avec le prix de vente ;

PAR CES MOTIFS : statuant publiquement

Infirme le jugement en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau,

Constate la réalisation de la vente le 22 mars 2021, au prix de 1 900 000 euros, outre les frais, droits et émoluments de l’acte, entre M. [L], [C], [V] [D], M. [X], [W], [A] [D], Mme [G], [B], [E] [O] [D], vendeurs, et la société Gerstaecker France le géant des beaux-arts, acquéreur, portant sur les locaux commerciaux situés à [Localité 12], [Adresse 5] et [Adresse 7], composés :

— lot n° 1 : au rez-de-chaussée du bâtiment A, sur la [Adresse 13], porte face à gauche de l’entrée principale de l’immeuble, un local à usage commercial comprenant un passage avec trappe d’accès au sous-sol (lot n° 192 du bâtiment C) et réserve avec placard et les 264/10 000ème indivis des parties communes générales ;

— lot n° 2 : au rez-de-chaussée du bâtiment A, avec accès soit par les lots n° 1 ou 5 (bâtiment A) et 151 (bâtiment B), un water-closet, lot indissociable des lots n° 2 et 6 (bâtiment A), 151 (bâtiment B), 195 (bâtiment C), et les 3/10 000ème indivis des parties communes générales ;

— lot n° 5 : au rez-de-chaussée de la [Adresse 14], avec accès principal porte face sur celle-ci et accès secondaire par un accès privatif à droite dans le hall B, un local à usage commercial comprenant une entrée avec escalier privatif côté rue, deux bureaux, dégagement, réserve, débarras et passage et les 506/10 000ème indivis des parties communes générales ;

— lot n° 6 : au rez-de-chaussée du bâtiment A, avec accès soit par les lots n° 1 out 5 (bâtiment A) et 151 (bâtiment B), une partie de cabinet de toilettes, lot indissociable des lots n° 2 et 3 (bâtiment A), 151 (bâtiment B) et 195 (bâtiment C) et les 1/10 000ème indivis des parties communes générales ;

— lot n° 151 : dans le bâtiment B, un local à usage commercial comprenant :

* au rez-de-chaussée , avec accès soit par le lot n° 1 soit par le lot n° 5 (bâtiment A) un local avec escaliers intérieurs privatifs d’accès au premier étage et au sous-sol (lot n° 195 du bâtiment C) et trémie d’accès au sous-sol (lot n° 195) et partie de cabinet de toilettes,

* au premier étage sur la cour, dégagement et deux débarras, lot indissociable des lots n° 2, 3 et 6 (bâtiment A) et 195 (bâtiment C) ;

ce lot sera obligatoirement rattaché au lot n°1 ou au lot n° 5 (bâtiment A) ;

et les 445/10 000ème indivis des parties communes générales ;

— lot n° 171 : dans le bâtiment C, au sous-sol, une cave portant le n° 3 et les 9/10 000ème indivis des parties communes générales ;

— lot n° 177 : au sous-sol du bâtiment C, une cave portant le n° 9, et les 3/10 000ème indivis des parties communes générales ;

— lot n° 192 : au sous-sol du bâtiment C, avec seul accès par le lot n° 1 (au rez-de-chaussée du bâtiment A), une cave à usage de fosse ou de cuve, lot indissociable du lot n° 1 (bâtiment A), et les 2/10 000ème indivis des parties communes générales ;

— lot n° 195 : au sous-sol du bâtiment C, avec accès soit par les lots n° 1 et 5 et 151 (bâtiment B), une réserve avec escalier intérieur et trappe d’accès privatif au lot n° 151 (bâtiment B), lot indissociable des lots n° 1, 3 et 6 (bâtiment A) et 151 (bâtiment B), ce lot est rattaché obligatoirement aux lots n° 1 ou 5 (bâtiment A) et les 230/10 000ème indivis des parties communes générales ;

— au rez-de-chaussée : d’un espace de vente sous verrière, avec un accès [Adresse 13] et deux accès [Adresse 14], comprenant des espaces cloisonnés et des sanitaires ;

— au sous-sol : d’une réserve et de sanitaires ;

— à l’entresol : d’un espace accessible par un escalier situé au rez-de-chaussée ;

Condamne M. [L], [C], [V] [D], M. [X], [W], [A] [D], Mme [G], [B], [E] [O] [D] à signer l’acte de vente notarié devant M. [S] [H], notaire à [Localité 15], dans un délai d’un mois suivant la signification de l’arrêt, et dit qu’à défaut le présent arrêt vaudra acte de vente et sera publié au service de la publicité foncière ;

Ordonne la compensation entre le prix de vente et le montant des loyers payés par la société Gerstaecker France le géant des beaux-arts postérieurement au 22 mars 2021 ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. [L], [C], [V] [D], M. [X], [W], [A] [D], Mme [G], [B], [E] [O] [D] et les condamne à payer à la société Gerstaecker France le géant des beaux-arts la somme de 5 000 euros ;

Les condamne aux dépens.

LE GREFFIER,

LA PRÉSIDENTE,