Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRET DU 23 SEPTEMBRE 2025

(n° , pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/06691 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHN53

Décision déférée à la Cour : Décision du 17 Novembre 2022 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 10] – RG n° 19/11779

APPELANT E

La S.C.I. METEOR

Immatriculée au R.C.S. de [Localité 10] sous le n° 391 538 899

Dont le siège social est situé [Adresse 6]

[Localité 8]

Représentée par M^e Barthélemy LEMIALE, avocat au barreau de PARIS, toque : C0386

INTIME ES

Madame [K] [Z]

[Adresse 1]

[Localité 7]

DEFAILLANTE (PV 659 CPC)

S.A.R.L. ARMONUI

Immatriculée au R.C.S. de [Localité 10] sous le n°539 164 525

Dont le siège social est situé [Adresse 5]

[Localité 9]

Représentée par M^e Maxence MARCEL, avocat au barreau de PARIS, toque : R050

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 27 Mai 2025, en audience publique, devant la Cour composée de :

M^me Nicolette GUILLAUME, Présidente de chambre

M^me Agnès BODARD-HERMANT, Présidente de la chambre 5.4

Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller

qui en ont délibéré

Greffier, lors des débats : M^me Aurely ARNELL

ARRET :

— par défaut ;

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Roselyne GAUTIER , Présidente de chambre et par M. Edouard LAMBRY, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par jugement d’adjudication du tribunal de grande instance de Paris du 30 octobre 1997, la société Meteor, dont le gérant était [O] [C], a acquis un immeuble situé [Adresse 2] à Paris (75015).

Par acte authentique du 29 décembre 2011, la société Meteor a vendu à la société Armonui, dont Mmes [H] et [X] [F] sont les associées et Mme [H] [F] la gérante, l’usufruit temporaire des lots de copropriété n°36, 37, 38 et 40, pour une durée de 10 ans.

Par acte sous seing privé du 31 mars 2013, la société Armonui a donné à bail à Mme [K] [Z] un appartement situé au premier étage de l’immeuble litigieux.

Au décès d'[O] [C] le [Date décès 4] 2016, sa fille Mme [L] [C] épouse [M] est devenue l’associée majoritaire de la société Meteor et sa gérante à compter du 15 novembre 2016.

Par acte d’huissier du 5 mars 2018, la société Meteor a assigné Mme [K] [Z] devant le tribunal d’instance de Paris aux fins d’expulsion, prétendant qu’elle est occupante sans droit ni titre du lot 35 lui appartenant et que Mme [A], compagne d'[O] [C] était gérante de fait indélicate des biens de ce dernier.

Par acte d’huissier du 4 décembre 2018, Mme [K] [Z] a assigné en intervention forcée la société Armonui, sa bailleresse, devant le tribunal d’instance de Paris.

Les deux instances ont été jointes par mention au dossier le 12 décembre 2018.

Par acte d’huissier du 26 avril 2019, la société Armonui a assigné M. [N] [S] devant le tribunal d’instance de Paris afin que le jugement à intervenir lui soit déclaré commun et opposable et que son expulsion du studio situé au 1er étage face de l’immeuble [Adresse 3] soit ordonnée si le tribunal devait considérer que le lot occupé par Mme [K] [Z] appartient à la société Meteor.

Par jugement du 2 juillet 2019, le tribunal d’instance de Paris :

— a ordonné la jonction de la troisième assignation ;

— s’est déclaré incompétent pour statuer sur une demande en revendication de propriété formulée par la société Meteor sur l’appartement occupé par Mme [K] [Z] ;

— s’est dessaisi au profit du tribunal de grande instance de Paris ;

— a sursis à statuer sur l’ensemble des autres demandes dans l’attente de la décision du tribunal de grande instance de Paris.

Par jugement réputé contradictoire rendu le 17 novembre 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris :

— déclare irrecevable la demande de la société Meteor tendant à la condamnation de Mme [A] à lui payer la somme de 10 000 euros et à Mme [M] la somme de 5 000 euros ;

— déclare recevable les autres demandes de la société Meteor ;

— rejette les demandes de la société Meteor tendant à :

— constater que le lot occupé par Mme [K] [Z] était la pleine propriété de la société Meteor et que dès lors Mme [K] [Z] et la société Armonui étaient occupantes sans droit ni titre ;

— condamner in solidum Mme [K] [Z] et la société Armonui à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation ;

— condamner la société Armonui à lui restituer les loyers perçus au titre de ce logement;

— condamner Mme [K] [Z] et la société Armonui au paiement des intérêts au taux légal sur ces sommes depuis le 1er avril 2013 ;

— rejette la demande de la société Armonui tendant à la condamnation de la société Meteor à lui verser la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— rejette la demande de Mme [K] [Z] tendant à la condamnation de la société Meteor à lui verser la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— rejette la demande de Mme [K] [Z] tenant à la condamnation de la société Armonui à lui verser la somme de 10 000 euros au titre de la garantie du bailleur du fait des troubles de droit du tiers ;

— rejette la demande de Mme [K] [Z] tenant à la condamnation de la société Armonui et la société Meteor solidairement à lui verser la somme de 8 500 euros ;

— condamne la société Meteor aux dépens, en ce compris les frais relatifs aux deux constats d’huissier du 24 mai 2018 et la facture de l’huissier du 10 janvier 2022 ;

— condamne la société Meteor à verser à la société Armonui la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamne la société Meteor à verser à Mme [K] [Z] la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rejette la demande de Mme [K] [Z] au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

— rejette les demandes tendant à ordonner l’exécution provisoire du présent jugement.

La société Meteor a interjeté appel de ce jugement par déclaration reçue au greffe le 6 avril 2023

Par ordonnance sur incident rendue le 16 janvier 2024, le conseiller de la mise en état a rejeté sa demande d’expertise et l’a déboutée de sa demande d’indemnité de procédure.

La société Meteor, par ses dernières conclusions déposées le 4 avril 2025, demande à la cour de l’infirmer en ce qu’il a :

— déclaré irrecevable sa demande tendant à la condamnation de Mme [A] à lui payer la somme de 10 000 euros et à Mme [M] la somme de 5 000 euros ;

— rejeté ses demandes tendant à :

— constater que le lot occupé par Mme [K] [Z] était sa pleine propriété et que dès lors Mme [K] [Z] et la société Armonui étaient occupantes sans droit ni titre ;

— condamner in solidum Mme [K] [Z] et la société Armonui à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation et ;

— condamner la société Armonui à lui restituer les loyers perçus au titre de ce logement, et ;

— condamner Mme [K] [Z] et la société Armonui au paiement des intérêts au taux légal sur ces sommes depuis le 1er avril 2013 ;

— l’a condamnée aux dépens, en ce compris les frais relatifs aux deux constats d’huissier du 24 mai 2018 et la facture de l’huissier du 10 janvier 2022 ;

— l’a condamnée à verser à la société Armonui la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et ;

— l’a condamnée à verser à Mme [K] [Z] la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

En conséquence statuant de nouveau :

à titre principal :

— constater que le lot situé au premier étage face occupé par Mme [K] [Z], ou tout autre occupant ayant conclu un bail avec la société Armonui, était sa pleine propriété et que dès lors Mme [K] [Z] et la société Armonui étaient occupants sans droit ni titre ;

— condamner in solidum la société Armonui et Mme [K] [Z] à lui payer une somme de 610 euros par mois à titre d’indemnité d’occupation depuis le 1er avril 2013 jusqu’à la libération des lieux, qui a eu lieu le 30 décembre 2021, soit la somme totale de 64 050 euros ;

— condamner in solidum la société Armonui et Mme [K] [Z] à lui payer des intérêts au taux légal depuis le 1er avril 2013 ;

— ordonner la capitalisation des intérêts ;

à titre subsidiaire :

— constater qu’elle a droit aux fruits du lot n°35 occupé par Mme [K] [Z] de l’immeuble sis [Adresse 2] du 1er avril 2013 au 30 décembre 2021 ;

— condamner la société Armonui à lui restituer la somme représentée par ces fruits, soit 64 050 euros, le tout avec intérêts de droit, à parfaire au jour de la décision à intervenir ;

— ordonner la capitalisation des intérêts ;

en tout état de cause :

— condamner Mme [K] [Z] à lui payer la somme de 10 000 euros en réparation du préjudice subi ;

— condamner la société Armonui à lui payer la somme de 20 000 euros en réparation du préjudice subi ;

— condamner in solidum la société Armonui et Mme [K] [Z] à lui payer la somme de 15 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

— ordonner la compensation entre toutes les sommes dues entre les parties.

La société Armonui a constitué avocat le 5 juin 2023 mais n’a pas conclu.

Mme [K] [Z], intimée, à qui la déclaration d’appel a été signifiée le 7 juin 2023 par procès-verbal de recherches infructueuses et les conclusions le 13 juillet 2023 par procès-verbal de recherches infructueuses, n’a pas constitué avocat.

La SCI Meteor, invitée par message des 16 juin et 2 juillet 2025 en à justifier, avant le 2 juillet 2025, de la signification à Mme [Z], intimée non constituée de ses dernières conclusions et pièces du 4 avril 2025 a répondu par messages RPVA des 27 juin et 8 septembre 2025, en faisant valoir qu’en vertu de l’article 909 du code de procédure civile, Mme [Z], intimée non constituée n’aurait en tout état de cause, pas pu y répondre et en produisant copie de leur envoi à celle-ci à l’adresse litigieuse par lettre simple du 4 juillet 2025, portant l’information de son retour à l’expéditeur avec la mention 'destinataire inconnu à l’adresse indiquée'.

M. [S] n’est pas intimé.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 8 avril 2025.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie à la décision entreprise et aux conclusions visées pour un exposé détaillé du litige et des moyens des parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Vu l’article 472 du code de procédure civile ,

La SCI Meteor ne soutient pas sa demande tendant à l’infirmation du chef du jugement entrepris relatif à l’irrecevabilité de sa demande à l’encontre de Mme [A] et ne demande pas à la cour de statuer à nouveau de ce chef qui ne peut donc qu’être confirmé.

Sur l’occupation sans droit ni titre du lot n° 35 appartenant à l’appelant suivant jugement d’adjudication précité du 30 octobre 1997

L’appelante soutient à bon droit que l’appartement occupé par Mme [Z] suivant contrat de bail du 31 mars 2013 signé avec la société Armonui, qui a acquis l’usufruit temporaire du lot n° 36 par acte authentique du 29 décembre 2011 ne correspond pas à ce lot n° 36 mais au lot n° 35 dont elle a la pleine propriété.

En effet, le jugement entrepris retient exactement la vraisemblance de l’existence de cinq logements situés au 1er étage malgré l’existence à l’origine de quatre lots uniquement, au moyen des différents états locatifs produits mais aussi du procès-verbal de constat d’huissier du 24 mai 2018 (pièce 113), concomitant à l’occupation de Mme [Z], lequel relève que la liste des occupants dans l’entrée de l’immeuble mentionne cinq appartements au 1er étage, occupés par des personnes différentes et a constaté la présence de cinq portes. Cette démonstration n’est pas invalidée par les photographies produites par la société Armonui en première instance qui font apparaître une porte donnant sur un placard et dont le premier juge relève que n’étant pas effectuées par un huissier, il n’est pas certain qu’elles correspondent au 1er étage.

En revanche, contrairement à ce que retient le jugement entrepris et ainsi que le relève l’expert géomètre dans son rapport du 26 mars 2025 (pièce 137), il n’est pas possible que le lot n° 36, étendu en 1997 par rapport au descriptif de division et au règlement de copropriété dès lors qu’il comporte deux pièces au lieu d’une, ait été divisé pour former deux studios et que, par suite, celui occupé par Mme [Z] se situe sur l’emprise du lot n° 36, entre ce lot originel et le lot n° 35, au milieu sur le palier.

En effet, soit l’extension de ce lot n° 36, a été réalisée vers la droite du palier, cette extension correspondant à l’un des deux studios, et ce studio n’aurait alors pas d’accès depuis les parties communes. Soit son extension a été réalisé vers la gauche du palier, correspondant à l’un des deux studios toujours, et cette extension priverait le lot n° 35 d’accès depuis les parties communes. En outre, le mesurage de cet expert géomètre pour le logement ayant été occupé par Mme [Z] (12,60 m²) confirme le certificat de superficie privative établi en 2012 pour le local situé 'premier étage porte face – lot numéro 35" (121,59 m²). Enfin, ce rapport est cohérent avec le procès-verbal de constat d’huissier du 24 mai 2018, concomitant à l’occupation de Mme [Z] (pièce 113).

Mme [Z] qui est donc occupante sans droit ni titre de ce lot n° 35 doit être condamnée à payer à la SCI Meteor une indemnité d’occupation que sa nature indemnitaire et compensatoire conduit à fixer à la valeur locative des lieux, outre les provisions pour charges. Au vu des pièces produites et en particulier du bail conclu entre Mme [Z] et la société Armonui , cette valeur peut être fixée à la somme de 64 050 euros pour la période du 1er avril 2013 au 30 décembre 2021, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation valant la mise en demeure.

En revanche, la demande de condamnation de la société Armonui in solidum avec Mme [Z] n’étant étayée d’aucun argumentaire, notamment en droit, ne peut être accueillie.

Le jugement entrepris sera infirmé de ce chef.

Sur la demande de condamnation de la société Armonui à rembourser les fruits civils du lot n° 35 constitués par les loyers perçus de Mme [Z]

Aux termes de l’article 549 du Code civil :

« Le simple possesseur ne fait les fruits siens que dans le cas où il possède de bonne foi.

Dans le cas contraire, il est tenu de restituer les produits avec la chose au propriétaire qui la revendique ; si lesdits produits ne se retrouvent pas en nature, leur valeur est estimée à la date du remboursement. »

Aux termes de l’article 550 du Code civil :

« Le possesseur est de bonne foi quand il possède comme propriétaire, en vertu d’un titre translatif de propriété dont il ignore les vices.

Il cesse d’être de bonne foi du moment où ces vices lui sont connus. »

A l’issue des débats, il est établi que la société Armonui ne pouvait ignorer que le logement donné à bail à Mme [Z] n’était pas sur l’emprise du lot n° 36 dont la SCI Meteor lui avait vendu l’usufruit temporaire par acte du 29 décembre 2011 mais sur celle du lot n° 35, non concerné par cette transaction. Sa bonne foi n’étant donc pas établie, il sera fait droit à la demande de la SCI Meteor.

Le jugement entrepris sera infirmé de ce chef.

Sur les demandes en condamnation des intimés au titre du préjudice subi

La SCI Meteor demande vainement la condamnation à ce titre de Mme [Z] et de la société Armonui, au visa de l’article 1240 du code civil, invoquant le 'temps passé', une tentative d’escroquerie par destruction du mur séparant le lot n° 35 en deux appartements pour dissimuler la location litigieuse et un grave préjudice de remise en état des lieux.

En effet, concernant la société Armonui d’une part, le 'temps passé’ est indemnisé par l’indemnité de procédure, d’autre part, la fraude alléguée n’est pas démontrée, les constats relatifs à la modification des lieux lors de leur restitution n’étant pas de nature à établir l’intention frauduleuse alléguée et, enfin, le préjudice résultant prétendument de la nécessité de remettre en état les lieux ne résultant d’aucune facture, cette allégation n’étant corrélée à aucun montant particulier, ni d’ailleurs à aucune des 139 pièces du dossier. Et concernant Mme [Z], aucun élément en débat ne permet de remettre en cause sa bonne foi lors de la prise à bail du logement litigieux.

Sur les demandes accessoires

La capitalisation des intérêts, de droit, sera ordonnée.

La demande de compensation, sans objet, sera rejetée.

Le sens de l’arrêt conduit à l’infirmation du jugement entrepris des chefs des dépens et des indemnités de procédure. La société Armonui , partie perdante, doit supporter les dépens et l’équité commande de la condamner à payer l’indemnité de procédure qui suit.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par défaut sur les chefs du jugement critiqués,

Confirme le jugement entrepris en ce qu’il déclare irrecevable la demande de la SCI Meteor à l’encontre de Mme [A] ;

Infirme le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté les demandes de la SCI Meteor tendant à :

* voir constater que le lot occupé par Mme [K] [Z] était sa pleine propriété et que dès lors cette dernière et la société Armonui étaient occupantes sans droit ni titre ;

* voir condamner in solidum Mme [K] [Z] et la société Armonui à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation avec intérêts au taux légal sur ces sommes depuis le 1er avril 2013 ;

* voir condamner la société Armonui à lui restituer les loyers perçus au titre de ce logement avec intérêts au taux légal sur ces sommes depuis le 1er avril 2013 ;

Infirme le jugement entrepris du chef des dépens et des indemnités de procédure ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Dit que Mme [K] [Z] était occupante sans droit ni titre du lot n° 35 de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 11] ;

Condamne Mme [K] [Z] à payer à la SCI Meteor la somme de 64 050 euros, à titre d’indemnités d’occupation pour la période du 1er avril 2013 au 30 décembre 2021, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation valant mise en demeure.

Condamne la société Armonui à rembourser à la SCI Meteor la somme de 64 050 euros au titre des fruits civils perçus sur la période du 1er avril 2013 au 30 décembre 2021 pour le lot n° 35 de l’immeuble situé [Adresse 2] à Paris (75015) ;

Rejette les demandes de la SCI Meteor au titre du préjudice subi ;

Condamne la société Armonui aux dépens de première instance et d’appel ;

Condamne la société Armonui à payer à la SCI Meteor une indemnité de procédure de 10 000 euros ; (dépens Pièce 139)

Rejette toute autre demande.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,