RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 10

ARRÊT DU 23 JANVIER 2025

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/05757 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJEXG

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 15 Février 2024 – Juge de la mise en état de [Localité 7]- RG n° 22/06076

APPELANT

Monsieur [G] [P]

né le 26 avril 1974 à [Localité 6]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représenté par M^e Claire ABELLO, avocat au barreau de PARIS, toque : D2017

Assisté à l’audience par M^e Agathe MONCHAUX-FIORAMONTI de la SELEURL MONCHAUX-FIORAMONTI, avocat au barreau de VERSAILLES, toque : 621

INTIMÉE

S.A. SOCIETE GESTION ET TRANSACTIONS DE FRANCE, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés ès qualités audit siège

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée et assistée à l’audience par M^e Ariane LAMI SOURZAC, avocat au barreau de PARIS, toque : C0380

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été plaidée le 05 Novembre 2024, en audience publique, devant la Cour composée de :

M^me Marie-Odile DEVILLERS, Présidente

M^me Valérie MORLET, Conseillère

M^me Anne ZYSMAN, Conseillère

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par Anne ZYSMAN dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : M^me Catherine SILVAN

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Odile DEVILLERS, Présidente et par Catherine SILVAN, Greffier, présent lors de la mise à disposition.

***

EXPOSE DU LITIGE

M. [G] [P] est propriétaire, suivant attestation de propriété établie le 15 juin 2004 après le décès de M. [X] [U], d’un appartement situé [Adresse 5] à [Localité 8].

Cet appartement avait été donné à bail par M. [U] à Mme [B] suivant contrat de location en date du 1er mars 1996.

Selon mandat de gérance n° 1739 en date du 13 mars 2004, M. [P] a confié à la société Etude Warbel la gestion locative de son appartement.

La société Etude Warbel a été rachetée en 2010 et a fusionné la même année avec la société Gestion et Transactions de France (la société GTF).

Reprochant à la société Gestion et Transactions de France divers manquements dans l’exécution de son mandat, notamment de ne pas avoir pris les mesures nécessaires pour mettre fin aux retards de paiement de sa locataire depuis 2006, d’avoir laissé se reconduire le bail en dépit de ces impayés, de ne pas avoir cherché à mobiliser la garantie loyers impayés afin de prendre en charge les loyers de Mme [B] ni même les frais de procédure et d’avoir laissé la locataire se réintroduire dans les lieux après une première expulsion prononcée par jugement du 16 décembre 2015, de sorte qu’une seconde expulsion a dû intervenir le 24 octobre 2016 à la suite de laquelle la locataire est restée débitrice de sommes importantes qui n’ont pu être recouvrées, la saisie des rémunérations opérée le 11 décembre 2019 s’étant avérée infructueuse, M. [P] l’a assignée, par acte du 10 mai 2022, devant le tribunal judiciaire de Paris en responsabilité et indemnisation des préjudices subis.

Par conclusions d’incident du 30 novembre 2022, la société Gestion et Transactions de France a soulevé l’irrecevabilité des demandes de M. [P] sur le fondement de la prescription.

Par ordonnance du 15 février 2024, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Paris a :

— déclaré irrecevable comme prescrite l’action introduite par M. [P], par assignation du 10 mai 2022, en vue d’obtenir la condamnation de la société Gestion et Transactions de France, venant aux droits de l’étude Warbel SA, à réparer le préjudice qu’il a subi, à raison des fautes commises dans l’exécution de ses obligations de mandataire,

— rejeté les plus amples demandes de M. [P],

— condamné M. [P] à verser à la société Gestion et Transactions de France la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [P] aux dépens, dont distraction au profit de M^e Lami Sourzac.

Le juge de la mise en état a retenu qu’au 24 octobre 2016, date de la seconde expulsion, le préjudice résultant de l’impossibilité de recouvrer les sommes auprès du locataire était connu, indépendamment de la date de fin du mandat, et a placé le propriétaire en mesure d’agir en responsabilité contre son mandataire ou d’activer les « garanties impayés », ce qu’il ne démontre pas avoir fait. Il a considéré que, dès cette date, M. [P] connaissait non seulement l’intégralité des manquements imputés au mandataire dans le cadre de la présente instance (impayés, réintroduction du locataire en dépit d’une première expulsion) mais également l’étendue de son préjudice en résultant, de sorte que l’action en responsabilité contre la société GTF était prescrite à la date du 25 octobre 2021, soit plusieurs mois avant l’assignation.

Par déclaration du 18 mars 2024, M. [P] a fait appel de cette ordonnance.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 3 octobre 2024, M. [P] demande à la cour, au visa notamment de l’article 2224 du code civil, de :

— Débouter la société Gestion et Transactions de France de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

— Infirmer l’ordonnance rendue par le juge de la mise en état près le tribunal judiciaire de Paris en ce qu’elle :

' déclare irrecevable l’action introduite par M. [P], par assignation du 10 mai 2022, en vue d’obtenir la condamnation de la société Gestion et Transactions de France qui vient aux droits de l’étude Warbel SA à réparer le préjudice qu’il a subi, à raison des fautes commises dans l’exécution de ses obligations de mandataire,

' rejette les plus amples demandes de M. [P],

' condamne M. [P] à verser à la société Gestion et Transactions de France qui vient aux droits de l’étude Warbel SA la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

' condamne M. [P] aux dépens, dont distraction au profit de M^e Lami Sourzac.

En conséquence, statuant de nouveau :

— Déclarer M. [P] recevable en ses demandes,

— Condamner la société Gestion et Transactions de France à lui payer la somme de 10.972,59 euros à titre de dommages-intérêts pour le préjudice matériel,

— Condamner la société Gestion et Transactions de France à lui payer la somme de 1.500 euros à titre de dommages-intérêts pour préjudice moral,

— Condamner la société Gestion et Transactions de France à lui payer la somme de 7.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner la société Gestion et Transactions de France aux entiers dépens de première instance et d’appel,

— Débouter la société gestion et transactions de France de toutes ses demandes, fins et conclusions.

Il estime que le juge de la mise en état a fait une mauvaise application des dispositions de l’article 2224 du code civil en retenant comme point de départ du délai de prescription la date du 24 octobre 2016, date de la deuxième expulsion de sa locataire.

Il rappelle que le délai de prescription de l’action en responsabilité ne commence à courir qu’au jour de la survenance du dommage ou de la connaissance de celui-ci par la victime soit, en l’espèce, le 11 décembre 2019, date à laquelle il a eu connaissance du caractère irrécouvrable de sa créance lorsqu’il a été informé par le greffe de la saisie inopérante des rémunérations de son ancienne locataire. Il en conclut que son action, engagée par assignation du 10 mai 2022, n’est pas prescrite.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 8 octobre 2024, la société Gestion et Transactions de France demande à la cour de :

— Confirmer l’ordonnance rendue le 15 février 2024 par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Paris,

— Déclarer l’action engagée par M. [P] à l’encontre de la société Gestion et Transactions de France, par exploit du 10 mai 2022, prescrite depuis le 25 octobre 2021,

En tout état de cause :

— Constater que l’effet dévolutif de l’appel n’a pas opéré,

— Débouter M. [P] de toutes ses demandes,

— Le condamner à payer à la société Gestion et Transactions de France la somme de 3.500 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Le condamner aux entiers dépens de première instance et d’appel, dont distraction au profit de M^e Lami Sourzac, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Elle soutient que le point de départ de la prescription de l’action engagée contre le mandataire est fixé à la date de la fin du mandat, ou à celle à laquelle le mandant a eu connaissance de la faute du mandataire et de son préjudice.

Elle relève qu’en l’espèce, le mandat a été résilié de plein droit le 24 octobre 2016, date à laquelle Mme [B] a été expulsée, le bien de M. [P] n’ayant pas été reloué par la suite ; qu’en outre, comme l’a justement retenu le juge de la mise en état, à la date du 24 octobre 2016, date de la seconde expulsion, M. [P] connaissait parfaitement la situation et le fait que sa créance ne serait pas recouvrable, relevant à cet égard que Mme [B] ne s’est pas présentée à l’audience du 9 décembre 2015 devant le tribunal d’instance du 15ème arrondissement de Paris et n’a pas formulé la moindre proposition sérieuse d’apurement de la dette ; qu’ainsi, M. [P] disposait de tous les éléments pour engager une procédure en responsabilité contre le gestionnaire de son appartement, alors même qu’il estimait que dès 2006 puis en 2015, des faits lui permettaient d’agir contre son mandataire.

La clôture a été prononcée le 9 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la prescription de l’action en responsabilité engagée par M. [P]

Aux termes de l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

S’agissant de l’action en responsabilité, la prescription ne peut commencer à courir avant que ne soient réunis la faute, le dommage et le lien de causalité. Il en découle que le principe posé par l’article 2224 du code civil précité signifie que la prescription ne peut commencer à courir qu’à compter du jour où la victime a connu ou a été en mesure de connaître les faits qu’elle invoque pour fonder l’action en responsabilité qui lui est ouverte.

En l’occurrence, aux termes de ses écritures, M. [P] reproche principalement à la société GTF :

— de ne pas avoir donné congé à Mme [B] à l’issue différentes périodes triennales, malgré les impayés chroniques ;

— d’avoir attendu neuf ans avant d’engager une procédure de recouvrement de loyers

impayés, précisant que le commandement de payer visant la clause résolutoire n’a été délivré que le 15 mai 2015 et que l’action en justice a quant à elle été engagée le 10 septembre suivant alors que les retards de loyers remontent à 2006 ;

— de ne pas avoir cherché à mobiliser la garantie loyers impayés afin de prendre en charge les loyers de Mme [B] ni même les frais de procédure.

Il réclame l’indemnisation de son préjudice matériel correspond au montant des loyers et indemnités d’occupation impayés par la locataire ainsi qu’aux frais des procédures diligentées pour obtenir le recouvrement de sa créance, outre l’indemnisation d’un préjudice moral.

Il ressort des débats et des pièces produites que les impayés de loyers de la locataire étaient connus de M. [P] depuis 2006 et, au plus tard, par le jugement du tribunal d’instance de Paris du 16 décembre 2015 qui a constaté l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 15 juillet 2015 et condamné Mme [B] à lui payer la somme de 2.982,86 au titre des loyers et charges impayés au 1er septembre 2015 outre une indemnité d’occupation jusqu’à la libération des lieux.

En exécution de ce jugement, une première expulsion a eu lieu le 16 juin 2016, puis une seconde le 24 octobre 2016 après réintégration de la locataire par voie de fait ainsi qu’il ressort des mentions du procès-verbal d’expulsion établi à cette date par l’huissier de justice.

Il en résulte qu’au plus tard à la date de la seconde expulsion, le 24 octobre 2016, l’étendue du dommage lié aux impayés de loyers, donc l’ampleur du préjudice subi par M. [P] a été connu. C’est également à compter de cette date que M. [P] a eu connaissance des diligences accomplies par le mandataire pour mettre fin aux impayés locatifs ainsi que de l’absence de mobilisation de la garantie des loyers impayés.

C’est donc au plus tard à la date du 24 octobre 2016 que la prescription de l’action en responsabilité du mandataire a commencé à courir, les manquements imputés à ce dernier ainsi que l’ampleur du préjudice étant alors connus, de sorte que le délai pour agir en responsabilité résultant de l’article 2224 du code civil expirait le 24 octobre 2021.

L’assignation ayant été délivrée le 10 mai 2022, c’est à bon droit que le juge de la mise en état a déclaré l’action de M. [P] irrecevable comme prescrite.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Le sens du présent arrêt conduit à la confirmation des dispositions de l’ordonnance relatives aux dépens et frais irrépétibles, mis à la charge de M. [P].

M. [P], qui succombe en son recours, sera condamné aux dépens d’appel dont distraction au profit de M^e Lami Sourzac, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à verser à la société GTF la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme l’ordonnance du juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Paris en date du 15 février 2024 en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne M. [G] [P] aux dépens d’appel, dont distraction au profit de M^e Lami Sourzac conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne M. [G] [P] à payer à la société Gestion et Transactions de France la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,