ARRÊT N°

P-C

R.G : N° RG 24/00655 – N° Portalis DBWB-V-B7I-GB3L

COUR D’APPEL DE SAINT – DENIS

ARRÊT DU 25 JUILLET 2025

Chambre civile TGI

Appel d’une décision rendue par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE [Localité 8] en date du 25 MARS 2024 suivant déclaration d’appel en date du 28 MAI 2024 RG n° 23/04105

APPELANTE :

S.A. SOCIETE D’HABITATIONS A LOYER MODERE DE LA REUNION (SHLMR)

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentant : M^e Marie françoise LAW YEN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

INTIMÉS :

Madame [D] [T] [B]

[Adresse 2] [Adresse 9] [Adresse 1]

[Localité 5]

Monsieur [F] [N] [H] [B]

[Adresse 2] [Adresse 9] [Adresse 1]

[Localité 5]

DATE DE CLÔTURE : 13 février 2025

DÉBATS : en application des dispositions de l’article 799 alinéa 3 du code de procédure civile, le conseiller de la mise en état, a autorisé les avocats à déposer leur dossier au greffe de la chambre civile avant le 04 avril 2025.

Le président a avisé les parties que l’affaire était mise en délibéré devant la chambre civile de la Cour composée de :

Président : Monsieur Patrick CHEVRIER, président de chambre

Conseiller : Madame Pauline FLAUSS, conseillère

Conseiller : Madame Sophie PIEDAGNEL, conseillère

qui en ont délibéré,

et que l’arrêt serait rendu le 16 juin 2025, prorogé au 25 juillet 2025 par mise à disposition au greffe.

Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 25 juillet 2025.

Greffier lors des debats : Madame Sarah HAFEJEE

Greffier lors de la mise a disposition : Madame Falida OMARJEE

* * *

LA COUR :

Par contrat du 26 août 2009, la Société d’Habitations à Loyer Modéré de la Réunion (la SHLMR) a donné à bail à Mme [D] [T] [B] et M. [F] [N] [H] [B] un logement situé dans le groupe d’habitations " [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel de 589,41 euros, hors charges.

Invoquant un défaut de paiement de loyers échus, la SHLMR a fait signifier le 9 novembre 2022 un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail et précisant son intention de s’en prévaloir à. défaut de paiement de la somme due dans le délai de deux mois.

Puis, par acte de commissaire de justice du 18 novembre 2023, la SHLMR a fait assigner les locataires devant le juge des contentieux du tribunal judiciaire de Saint-Pierre aux fins de faire constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion des défendeurs et obtenir leur condamnation solidaire au paiement de l’arriéré locatif outre une indemnité mensuelle d’occupation.

Par jugement contradictoire du 25 mars 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Pierre de la Réunion a statué en ces termes':

«'- DÉCLARE recevable la demande en résiliation de bail présentée par la SHLMR dûment représentée par son représentant légal ;

— CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 26 août 2009 entre, d’une part, la SHLMR dûment représentée par son représentant légal et, d’autre part, Mme [D] [T] [B] et M. [F] [N] [H] [B] concernant le logement situé dans le groupe d’habitations " [Adresse 7], ne sont pas réunies à la date du 09 janvier 2023 ;

— DEBOUTE la SHLMR dûment représentée par son représentant légal de ses demandes relatives à. la résiliation du bail, à la condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation et d’expulsion ;

— CONDAMNE solidairement Mme [D] [T] [B] et M. [F] [N] [H] [B] à payer à la SHLMR dûment représentée par son représentant légal la somme de 1.884,65 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 16 février 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

— ACCORDE à Mme [D] [T] [B] et M. [F] [N] [H] [B] un délai de grâce pour se libérer de leur dette ;

— DIT qu’ils pourront s’acquitter de son paiement par le versement de 23 mensualités de 70 euros chacune et d’une 24ème représentant le solde, intérêts compris, payables le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

— DIT qu’en cas de non-paiement d’une seule mensualité à son terme exact, le solde de la dette redeviendra immédiatement exigible ;

— RAPPELLE que les présents délais suspendent toute procédure d’exécution à l’encontre des biens de la partie débitrice ;

— REJETTE la demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNE in solidum Mme [D] [T] [B] et M. [F] [N]. [O] [B] aux entiers dépens de la présente procédure, qui ne comprendront toutefois pas le coût du commandement de payer ;

— RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit par provision.'»

Par déclaration du 25 mars 2024, la SHLMR a formé appel du jugement.

L’affaire a été renvoyée à la mise en état.

L’appelante a signifié la déclaration d’appel et ses conclusions aux intimés défaillants par actes délivrés le 9 août 2024 à leur domicile selon les prescriptions de l’article 658 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 13 février 2025.

***

Aux termes de ses uniques conclusions, la SHLMR demande à la cour de :

«'- Infirmer le jugement entrepris en date du 25 mars 2024 en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a déclaré recevable la demande en résiliation de bail présentée par la SHLMR dûment représentée par son représentant légal ;

Statuant à nouveau :

— Juger la SHLMR recevable et bien fondée dans son action.

— Juger que c’est à tort que les divers frais et pénalités de la période prescrite ont été déduits de la créance de la SHLMR ;

— Constater la résiliation de plein droit du bail conclu entre la SHLMR et les époux [B] survenue à la date du 09 janvier 2023 par l’effet de la clause résolutoire du contrat de bail, pour défaut de paiement du loyer et des charges ;

— Juger que les époux [B] sont occupants sans droit ni titre du logement depuis le 10 janvier 2023 ;

— Ordonner l’expulsion de Madame [D] [T] [B] et de Monsieur [F] [N] [H] [B], tant de leur personne que de leurs biens, ainsi que celle de tous occupants éventuels de leur chef, de l’appartement appartenant à la SHLMR, si besoin avec le concours de la force publique et sous astreinte de 50 euros par jour de retard ;

— Juger que la SHLMR sera autorisée à enlever tous les biens ou effets laissés éventuellement dans le logement par les époux [B] lors de la restitution des clés, ce aux frais exclusifs et aux risques et périls de ces derniers, lesquels seront réputés les avoir abandonnés.

— Juger que la SHLMR sera libre de disposer des biens ou effets retirés du logement, elle pourra les détruire ou faire un don à toute association de son choix, à l’expiration d’un délai de trois mois à compter de la date de délaissement ;

— Fixer l’indemnité d’occupation à un montant équivalent au montant des loyers qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, révision comprise et augmenté des charges locatives, (réf. juillet 2024 : 741,56 euros par mois, SLS compris) ce, à compter du 10 janvier 2023 et juger qu’elle sera révisable dans les mêmes conditions que les loyers et charges ;

— Condamner solidairement Madame [D] [T] [B] et Monsieur [F] [N] [H] [B] à payer à la SHLMR cette indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des lieux et restitution des clés ;

— Condamner solidairement Madame [D] [T] [B] et Monsieur [F] [N] [H] [B] à payer à la SHLMR, la somme de 4.605,66 € au titre des arriérés de loyers, '[SLS''], charges locatives et indemnités d’occupation ci-dessus mentionnés, augmentée des intérêts au taux légal à compter à compter du commandement de payer du 09 novembre 2022 sur la somme de 3.588,11 € et à compter de l’assignation du 18 novembre 2023 sur le surplus de la somme due – somme à parfaire en fonction des indemnités d’occupation qui seront dues jusqu’au complet délaissement des lieux et restitution des clés ;

— Condamner solidairement Madame [D] [T] [B] et Monsieur [F] [N] [H] [B] à payer à la SHLMR, la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile pour la première instance et l’instance d’appel, ainsi qu’aux entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer (190,87 €), le coût de la notification au préfet (40,81 €) et de l’expulsion s’il y a lieu ;

— Débouter les époux [B] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions.

A titre subsidiaire :

— si par extraordinaire, il était jugé que les effets de la clause résolutoire ne sont pas acquis, prononcer néanmoins la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement répété des loyers et charges et allouer à la SHLMR les mêmes demandes comme formulées aux termes du présent dispositif ;

— Dans le cas où des délais de paiement seraient accordés et les effets de la clause résolutoire suspendus, il sera jugé qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à sa date exacte ainsi que le non-paiement des loyers et charges courants, sans mise en demeure préalable, l’échelonnement de la dette sera caduc et la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible. Dans ce cas, la clause résolutoire reprendra ses effets et l’expulsion des locataires pourra avoir lieu.'»

***

Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées, figurant au dossier de la procédure, auxquelles il est expressément référé en application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

A titre liminaire, la cour rappelle qu’en application des dispositions de l’article 954 du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n’examine que les moyens développés dans la partie discussion des conclusions présentés au soutien de ces prétentions.

Elle n’est pas tenue de statuer sur les demandes de «'constatations'» ou de «'dire et juger'» qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques mais constituent, en réalité, les moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.

En l’absence de conclusions d’appel, les intimés défaillants sont présumés adopter les motifs du jugement entrepris.

Sur la résiliation de plein droit du bail':

Pour rejeter la demande de résiliation de plein droit du bail, le premier juge a considéré que le commandement de payer délivré le 9 novembre 2022 n’est pas demeuré infructueux pendant plus de deux mois, compte tenu du paiement des sommes de 750,00 euros et de 700,00 euros intervenu les 29 novembre et 29 décembre 2022, de sorte que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail n’étaient pas réunies à la date du 9 janvier 2023.

La SHLMR reproche au jugement d’avoir rectifié d’office le montant de la dette locative, pour ensuite retenir que la somme réclamée aux termes du commandement de payer n’était pas justifiée à hauteur de 3.588,11 euros mais qu’elle s’élevait seulement à 1.287,17 euros, somme qui avait été acquittée par les locataires dans le délai de deux mois imparti par le commandement. Selon l’appelante, c’est à tort que le juge a écarté notamment les suppléments de loyers pour le calcul de l’arriéré locatif.

En premier lieu, elle affirme avoir fait une bonne application de la loi en réclamant aux locataires le supplément de loyer de solidarité (SLS) imposé par l’article L. 441-3 du code de la construction et de l’habitation.

En second lieu, la SHLMR expose qu’elle a réclamé le solde du compte locatif qui était débiteur à concurrence de la somme de 3.088,11 euros à la date du 8 novembre 2022. Dans le délai de deux mois imparti par le commandement, les époux [B] n’ayant réglé que la somme totale de 1.450 euros, insuffisante pour solder la dette, la clause résolutoire a produit ses effets à la date du 9 janvier 2023.

Sur ce,

Vu l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989,

Une clause résolutoire de plein droit à défaut de versement du loyer, ce après commandement de régulariser, demeuré infructueux, figure à l’article VI du contrat même si, à l’époque de la conclusion de ce bail le 26 août 2009, le délai prévu était fixé à un mois, avant résiliation de plein droit (pièce n° 1).

En l’espèce, la SHLMR produit le commandement de payer délivré le 9 novembre 2022 aux deux locataires (pièce n° 3).

Selon cet acte, les intimés restaient devoir la somme de 3.588,11 euros au titre des loyers impayés, hors coût de l’acte.

Ce solde correspond au montant figurant dans le relevé de compte à la date du 1er novembre 2022. Il y apparaît aussi deux règlements de 750,00 euros, le 29 novembre 2022 et de 700,00 euros le 29 décembre 2022 qui font suite à d’autres paiements antérieurs des 4 juillet (650,00 euros), 6 septembre 2022 (500,00 euros) et 8 novembre 2022 (500,00 euros), suivis par d’autres paiements réguliers le 10 février 2023, 1er mars 2023, 3 avril 2023 notamment avant d’autres règlements.

La question posée par l’appelante est de savoir si le premier juge a eu tort de rectifier d’office le montant réel de l’arriéré locatif à la date du 9 janvier 2023 en retenant seulement la somme de 1.287,17 euros après déduction des frais de procédure (374,81 euros) et des débits non étayés (1.926,13 euros).

Or, il est constant que le montant énoncé dans le commandement de payer, de 3.588,11 euros, est défini de manière erronée par la bailleresse comme le montant impayé des loyers et charges alors que la lecture du relevé de compte démontre que «'des frais judiciaires'» figurent au décompte et son intégrés dans le montant de l’arriéré locatif ainsi qu’un poste intitulé «'S.L.S'» d’un montant mensuel variable mais le plus souvent de 53,45 euros.

Le jugement a qualifié ces sommes de «'débit non étayé'».

Pourtant, les locataires, défendeurs ayant comparu, ont reconnu le montant de leur dette locative sans contester les sommes figurant au décompte du commandement de payer ni au relevé de leur compte, précisant que cette dette locative trouvait son origine dans l’addiction aux jeux de Monsieur [B].

En appel, la SHLMR précise qu’elle a justement réclamé à ses locataires un surloyer (S.L.S.) imposé par les dispositions de l’article L. 441-3 du code de la construction et de l’habitation prévoyant ce surloyer de solidarité comme suit':

«'Les organismes d’habitations à loyer modéré perçoivent des locataires des logements visés au premier alinéa de l’article L. 441-1 le paiement d’un supplément de loyer de solidarité en sus du loyer principal et des charges locatives dès lors qu’au cours du bail les ressources de l’ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d’au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l’attribution de ces logements. (')

Néanmoins, le premier juge a justement souligné qu’il peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Il a donc retenu que les pénalités de retard ne peuvent être réclamées au locataire en vertu de l’article 4 i) de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989'; que la clause stipulée au paragraphe III du contrat de bail liant prévoyant l’application d’une pénalité égale à 8 % du montant impayé en cas de retard ou non-paiement du loyer et de ses charges doit ainsi être réputée non écrite et la majoration écartée du calcul de l’arriéré locatif.

Le premier juge a aussi retenu que l’article 441-9 du code de la construction et de l’habitation dispose que l’organisme d’habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l’importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer ; que le locataire est tenu de répondre à cette demande dans un délai d’un mois ; qu’à défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l’organisme d’habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer ; que l’organisme d’habitations à loyer modéré perçoit en outre une indemnité pour frais de dossier dont le montant maximum est fixé par décret en Conseil d’Etat tandis que lorsque le locataire a communiqué les renseignements et avis susmentionnés, le supplément de loyer afférent à la période de retard est liquidé définitivement. Le trop-perçu de supplément de loyer est reversé au locataire dans les deux mois. Il en résulte que le défaut de réponse du locataire à l’enquête prévue par l’article 441-9 et de communication de son avis d’imposition dans le délai requis peut entraîner, à titre de sanction, l’application d’un surloyer à condition que le bailleur ait respecté les dispositions légales en vigueur.

Pour écarter le supplément de loyer, le premier juge a estimé que la SHLMR a produit un courrier en date du 10 mai 2023 relatif au calcul et au montant d’un supplément de loyer de solidarité applicable à compter du 1er janvier 2023, mais ne justifie d’aucune mise en demeure répondant aux exigences de l’article L. 441 -9 précité.

En appel, la SHLMR plaide que le JCP ne pouvait décompter des frais bancaires, des frais de lettres recommandées et des pénalités imputés aux locataires avant le 18 novembre 2020, ce en respect de la règle de prescription de 3 ans applicable aux baux d’habitation (article 7-1 de la loi du 06 juillet 1989) ; étant rappelé que l’assignation délivrée à la requête de la SHLMR est en date du 18 novembre 2023. En tout état de cause, il sera précisé que les locataires s’étant mis à jour en décembre 2021 sans contestation aucune du montant dû à cette date, il n’y avait pas lieu de décompter les frais ou pénalités antérieurs au nouveau solde existant le 02 décembre 2021 (pièce n° 2).

Or, il y a lieu de tenir compte de l’absence de contestation de leur dette locative des défendeurs comparants, de la déduction de frais antérieurs à la date du dernier solde nul du compte en décembre 2021 et de l’acceptation du surloyer par les locataires depuis le mois d’avril 2016 sans discontinuité.

Ainsi, la bailleresse démontre le bienfondé de l’application du surloyer aux locataires intimés tandis que ceux-ci n’ont pas contesté le montant de la dette locative figurant au commandement de payer.

Même si les frais de procédure n’auraient pas dus être comptabilisés au titre de l’arriéré locatif dans le décompte, à hauteur de la somme de 374,81 euros, il est constant que l’arriéré locatif à la date du commandement de payer s’élevait au moins à la somme de 3.213,30 euros (3.588,11 ' 374,81).

Or, les versements effectués avant le 9 janvier 2023, d’un montant de 1.450,00 euros, étaient insuffisants pour apurer la dette locative.

Les effets de la clause résolutoire insérée au bail devaient donc s’appliquer à la cause et le bail doit être considéré comme résilié de plein droit à la date du 9 janvier 2023.

Le jugement querellé sera infirmé de ce chef.

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire et les délais de paiement':

L’examen du relevé de compte locatif des intimés défaillants révèle clairement que ceux-ci poursuivent les paiements réguliers de leur dette locative, même s’il s’évère que leur dette augmente régulièrement pour atteindre la somme de 4.605,66 euros au 3 juillet 2024.

La bailleresse s’oppose aux délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire en soutenant qu’il parait peu probable que les époux [B] qui sont constamment défaillants dans le règlement des loyers et charges, aient la capacité d’assumer le paiement d’une dette s’élevant à plus de 4.500 euros.

S’il est exact que les délais de paiement accordés en première instance l’ont été sur la base erronée de calcul de l’arriéré locatif, il s’avère aussi que Monsieur et Madame [B], locataires depuis 2009, tentent de payer régulièrement leur dette locative.

Toutefois, il est aussi incontestable que cette dette locative ne fait qu’augmenter depuis la date de résiliation du bail et que les règlements opérés par les intimés sont insuffisants pour justifier ces délais de paiement compte tenu des délais écoulés depuis que le solde locatif est débiteur, soit depuis le mois de janvier 2022.

En conséquence, il convient de ne pas accorder de délais de paiement aux locataires défaillants en appel dont les ressources et charges actuelles sont inconnues pour évaluer leur capacité d’apurement de leur dette locative.

Le jugement querellé sera infirmé de ce chef.

Sur les conséquences de la résiliation de plein droit du bail':

Compte tenu de la résiliation de plein droit du bail, Monsieur et Madame [B] doivent être considérés comme des occupants sans droit ni titre du logement depuis le 10 janvier 2023. Leur expulsion sera ordonnée sans qu’il soit besoin de recourir à la force publique actuellement pas plus que d’une astreinte.

Ils seront débiteurs d’une indemnité d’occupation d’un montant équivalent au montant des loyers qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, révision comprise et augmenté des charges locatives, (réf. juillet 2024 : 741,56 euros par mois, SLS compris) à compter du 10 janvier 2023, cette indemnité étant révisable dans les mêmes conditions que les loyers et charges du bail.

La SHLMR sera autorisée à enlever tous les biens ou effets laissés éventuellement dans le logement par les époux [B] lors de la restitution des clés, ce aux frais exclusifs et aux risques et périls de ces derniers, lesquels seront réputés les avoir abandonnés. La SHLMR sera libre de disposer des biens ou effets retirés du logement, elle pourra les détruire ou faire un don à toute association de son choix, à l’expiration d’un délai de trois mois à compter de la date de délaissement.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile;

Les intimés supporteront les dépens et les frais irrépétibles de la SHLMR.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et contradictoirement en dernier ressort,

INFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a déclaré recevable la demande en résiliation de bail';

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à compter du 9 janvier 2023';

DIT N’Y AVOIR LIEU à délais de paiement et suspension des effets de la clause résolutoire';

DIT que Monsieur et Madame [B] sont occupants sans droit ni titre du logement depuis le 10 janvier 2023 ;

ORDONNE l’expulsion de Madame [D] [T] [B] et de Monsieur [F] [N] [H] [B], tant de leur personne que de leurs biens, ainsi que celle de tous occupants éventuels de leur chef, de l’appartement appartenant à la SHLMR, sans le concours de la force publique ni astreinte';

AUTORISE la SHLMR à enlever tous les biens ou effets laissés éventuellement dans le logement par les époux [B] lors de la restitution des clés, ce aux frais exclusifs et aux risques et périls de ces derniers, lesquels seront réputés les avoir abandonnés';

AUTORISE la SHLMR à détruire ou donner les biens abandonnés par les occupants à toute association de son choix, à l’expiration d’un délai de trois mois à compter de la date de délaissement';

CONDAMNE solidairement Madame [D] [T] [B] et Monsieur [F] [N] [H] [B] à payer à la SHLMR une indemnité d’occupation d’un montant équivalent au montant des loyers qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, révision comprise et augmenté des charges locatives, (réf. juillet 2024 : 741,56 euros par mois, SLS compris) ce, à compter du 10 janvier 2023, indemnité révisable dans les mêmes conditions que les loyers et charges, et ce jusqu’à parfaite libération des lieux et restitution des clés ;

CONDAMNE solidairement Madame [D] [T] [B] et Monsieur [F] [N] [H] [B] à payer à la SHLMR, la somme de 4.605,66 € au titre des arriérés actualisés de loyers, 'surloyers, charges locatives et indemnités d’occupation, augmentée des intérêts au taux légal à compter à compter du commandement de payer du 09 novembre 2022 sur la somme de 3.588,11 € et à compter du 9 août 2024 pour le surplus';

CONDAMNE solidairement Madame [D] [T] [B] et Monsieur [F] [N] [H] [B] aux dépens comprenant le coût du commandement de payer délivré le 9 novembre 2022';

CONDAMNE solidairement Madame [D] [T] [B] et Monsieur [F] [N] [H] [B] à payer à la SHLMR, la somme de 1.500,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre, et par Falida OMARJEE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT