COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 06 DECEMBRE 2023

N° 2023/ 493

N° RG 20/04115

N° Portalis DBVB-V-B7E-BFYTZ

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobililier

[Adresse 2]

C /

S.C.I. ELITHIARS

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Jean-Baptiste GOBAILLE

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE en date du 20 Janvier 2020 enregistrée au répertoire général sous le n° 19/10575.

APPELANTE

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2] sis à [Localité 3]

représenté par son syndic en exercice, la Société SAPHIE SAS dont le siège social est [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal en exercice y domicilié ès qualité au siège sis [Adresse 2]

représentée par M^e Jean-Baptiste GOBAILLE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMEE

S.C.I. ELITHIARS

dont le siège est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal en exercice y domicilié

Assignation de la DA + Conclusions le 15/06/2020 en étude

Signification de conclusions le 28/09/2023 à personne habilitée.

défaillante

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 Octobre 2023, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Philippe COULANGE, Président, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : M^me Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 06 Décembre 2023.

ARRÊT

Réputé contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 06 Décembre 2023, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

La SCI ELITHIARS est propriétaire du lot n° 91 au sein de l’ensemble immobilier situé [Adresse 2], soumis au statut de la copropriété.

En sa qualité de copropriétaire de l’ensemble immobilier précité, il lui appartient de participer aux charges de copropriété. Un commandement de payer les charges de la copropriété lui a été délivré le 05 mars 2018, portant sur la somme principale de 13.045,61 euros, de même que deux mises en demeure du 22 mars et du 10 avril 2018, tous restés sans effet.

Suivant exploit d’huissier en date du 16 septembre 2019, le Syndicat des copropriétaires (SDC) [Adresse 2] a fait assigner la SCI ELITHIARS afin d’obtenir sa condamnation aux sommes de 9.783,31 euros au titre des charges de copropriété impayées, comptes arrêtés au 1er avril 2019 avec intérêts au taux légal à compter du 05 mars 2018, de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts et de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens.

Par jugement rendu le 20 janvier 2020, le Tribunal Judiciaire de MARSEILLE a condamné la SCI ELITHIARS à payer au SDC [Adresse 2] la somme de 1.633,24 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er avril 2019 avec intérêts au taux légal à compter du 05 mars 2018, a condamné la SCI ELITHIARS à payer au SDC la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts ainsi que la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens de l’instance.

Par déclaration au greffe en date du 16 mars 2020, le [Adresse 2] a interjeté appel de cette décision. Il demande à la Cour de réformer le jugement entrepris et de juger que le montant des sommes dues en principal s’élève à 41.414,93 euros comptes arrêtés au 1er octobre 2023 avec intérêts de droit à compter de la sommation de payer du 05 mars 2018, de condamner la SCI ELITHIARS au paiement de cette somme, de la condamner également à la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts ainsi qu’à la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens.

Le SDC sollicite également de la Cour qu’elle n’accorde aucun délai de paiement et qu’elle la condamne à supporter les frais d’exécution forcée à défaut de règlement spontané.

A l’appui de son recours, le [Adresse 2] fait valoir :

qu’il justifie de la totalité de sa créance ;

que la SCI ELITHIARS est un débiteur récurrent.

La SCI ELITHIARS, régulièrement assignée, n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 02 octobre 2023.

MOTIFS DE LA DECISION

Attendu qu’en application des articles 10 et 14 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ainsi que celles relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, dès lors que les comptes de l’exercice ont été régulièrement approuvés par l’assemblée générale et n’ont fait l’objet d’aucun recours ;

Que le SDC [Adresse 2] dispose d’un titre exécutoire pour la période antérieure au 07 janvier 2014 résultant du jugement rendu le 07 juillet 2014 par le Tribunal Judiciaire de MARSEILLE et ne peut réclamer deux fois le paiement des mêmes charges ;

Qu’il résulte néanmoins des pièces versées aux débats que, de ces précédents jugements, la somme de 1.066,06 euros reste due par la SCI ELITHIARS ;

Que, dès lors, au regard des éléments produits, la SCI ELITHIARS n’honore pas ses obligations depuis le mois de mai 2010 et que, se référant au tableau actualisé au 1er octobre 2023, elle est redevable au SDC [Adresse 2] de la somme de 42.480,99 euros ;

Que cette dette est réduite à la somme de 41.414,93 euros au titre des charges de copropriété en excluant les sommes dues des jugements du 07 juillet 2014 et du 14 novembre 2011 ;

Qu’il y a donc lieu de réformer le jugement rendu le 20 janvier 2020 par le Tribunal Judiciaire de MARSEILLE en ce qu’il a limité la créance du SDC [Adresse 2] à la somme de 1.633,24 euros et de condamner la SCI ELITHIARS à verser à l’appelant la somme de 41.414,93 euros comptes arrêtés au 1er octobre 2023 avec intérêts de droit à compter de la sommation de payer du 05 mars 2018 ;

Attendu que les défaillances répétées de la SCI ELITHIARS, la rendant en défaillance perpétuelle, perturbe le bon fonctionnement de la copropriété et lui occasionne des frais supplémentaires de gestion constituant un préjudice financier certain ;

Que le préjudice subi par le SDC [Adresse 2] doit donc être réparé par l’allocation d’une somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

Qu’il y a donc lieu de condamner la SCI ELITHIARS à verser au SDC [Adresse 2] la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

Attendu que l’article 10-1 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

Que le décret n°2015-342 du 26 mars 2015 définissant le contrat type de syndic de copropriété et les prestations particulières prévoit une rémunération complémentaire pour des prestations particulières dont les frais de contentieux ;

Que selon l’annexe 1 du décret du 17 mars 1967, le coût des frais de recouvrement visés à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 est imputable au seul copropriétaire concerné et non au syndicat des copropriétaires qui ne peut être tenu d’aucune somme à ce titre ;

Que les frais de mise en demeure et de relance doivent ainsi être mis à la charge du seul copropriétaire, non du syndicat des copropriétaires ;

Qu’il ressort des pièces versées aux débats que les frais engagés par le SDC [Adresse 2] afin de recouvrer sa créance doivent être remboursés par la SCI ELITHIARS en ce qu’ils n’ont été générés que par la défaillance et la résistance de celle-ci ;

Que ces frais se composent des frais de mises en demeure, de remise de dossiers à avocat ou huissier et d’honoraires contentieux ;

Qu’il y a donc lieu de réformer le jugement rendu le 20 janvier 2020 par le Tribunal Judiciaire de MARSEILLE en ce qu’il a rejeté la demande du SDC [Adresse 2] au titre des frais de gestion du syndic et des autres frais invoqués ;

Attendu qu’il sera alloué au SDC [Adresse 2], qui a dû engager des frais irrépétibles pour défendre ses intérêts en justice, la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Attendu que la SCI ELITHIARS, qui succombe, supportera les dépens d’appel ;

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,

REFORME le jugement rendu le 20 janvier 2020 par le Tribunal Judiciaire de MARSEILLE en ce qu’il a condamné la SCI ELITHIARS à payer au SDC [Adresse 2] la somme de 1.633,24 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er avril 2019 avec intérêts au taux légal à compter du 05 mars 2018, en ce qu’il a débouté le SDC du surplus de sa demande de ce chef et en ce qu’il a limité l’indemnisation du préjudice financier du SDC à la somme de 1.000 euros ;

CONFIRME pour le surplus ;

Statuant à nouveau sur les chefs réformés et y ajoutant,

CONDAMNE la SCI ELITHIARS à payer au SDC [Adresse 2] la somme de 41.414,93 euros au titre des charges de copropriété, comptes arrêtés au 1er octobre 2023 avec intérêts de droit à compter de la sommation de payer à la date du 05 mars 2018 ;

CONDAMNE la SCI ELITHIARS à payer au SDC [Adresse 2] la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

DIT que les frais de relance et de mise en demeure seront supportés par le copropriétaire ;

CONDAMNE la SCI ELITHIARS à supporter les frais d’exécution et dans l’hypothèse où, à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans l’arrêt à intervenir, l’exécution forcée devra être réalisée par l’intermédiaire d’un huissier, le montant des sommes retenues par ce dernier par application de l’article 10 du Décret du 8 mars 2001, devra être supportée solidairement par les débiteurs en sus de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI ELITHIARS à payer au SDC [Adresse 2] la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNE la SCI ELITHIARS aux dépens d’appel.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT