Cour d'appel de Paris, Pôle 1 chambre 3, 6 novembre 2025, n° 25/02427

TGI 16 janvier 2025

CA Paris
Confirmation 6 novembre 2025

Arguments

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Rejeté
Absence de trouble manifestement illicite
La cour a estimé que les travaux effectués sans autorisation constituaient un trouble manifestement illicite, justifiant l'ordonnance de référé.
Rejeté
Négligence du syndicat des copropriétaires
La cour a jugé que la responsabilité de solliciter des travaux incombait aux appelants et qu'ils ne pouvaient pas justifier l'absence d'autorisation par une prétendue négligence du syndicat.
Accepté
Droit à la réparation des frais engagés
La cour a jugé que le syndicat des copropriétaires devait être condamné à payer des frais aux appelants en raison de la décision de la cour.

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 1 ch. 3, 6 nov. 2025, n° 25/02427
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	25/02427
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance, 16 janvier 2025, N° 24/55153
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	15 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Cécile IDIARTDavid FERTOUTNathalie BOUDE
Parties :	SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [ Adresse 2 ]

Texte intégral

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 3

ARRÊT DU 06 NOVEMBRE 2025

(n° 401 , 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 25/02427 – N° Portalis 35L7-V-B7J-CKYTN

Décision déférée à la cour : ordonnance du 16 janvier 2025 – président du TJ de [Localité 8] – RG n° 24/55153

APPELANTS

M. [J] [P]

[Adresse 1]

[Localité 7]

Mme [M] [D] épouse [P]

[Adresse 1]

[Localité 7]

Représentés par M^e Nathalie Boudé, avocat au barreau de Paris, toque : L0018

Ayant pour avocat PLAIDANT M^e David Fertout, avocat au barreau de Paris

INTIMÉE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la SARL Cabinet AGI, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 5]

[Localité 6]

Représentée par M^e Cécile Idiart, avocat au barreau de Paris, toque : C 1931

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 23 septembre 2025, en audience publique, rapport ayant été fait par Valérie Georget, conseillère, conformément à l’article 906-5 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Michel Rispe, président de chambre

Caroline Bianconi-Dulin conseillère

Valérie Georget, conseillère

Greffier lors des débats : Jeanne Pambo

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Michel Rispe, président de chambre et par Jeanne Pambo, greffier, présent lors de la mise à disposition.

M. et Mme [P] sont propriétaires de deux lots situés au rez-de-chaussée de l’immeuble situé [Adresse 2] soumis au statut de la copropriété.

Ces lots bénéficient de la jouissance privative, à charge d’entretien, d’une « cour-jardin » relevant des parties communes.

En mai 2024, M. et Mme [P] ont réalisé des travaux dans cette cour-jardin.

Par acte extrajudiciaire du 18 juillet 2024, le syndicat de copropriétaires du [Adresse 1] (le syndicat des copropriétaires) a fait assigner M. et Mme [P] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins de notamment de les voir :

condamner in solidum M. et Mme [P] à déposer et enlever la terrasse en bois édifiée dans la cour jardin et le gazon synthétique posé dans la cour et remettre les lieux dans leur état antérieur avec remblaiement de la cour et pose de pavés, sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard passé un délai de 3 semaines suivant la signification de l’ordonnance à intervenir ;

ordonner que tous les travaux précités se feront sous le contrôle de l’architecte de l’immeuble, aux frais exclusifs des défendeurs ;

se réserver le pouvoir de liquider l’astreinte ;

condamner in solidum M. et Mme [P] à lui payer la somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance comprenant le coût des constats.

Par ordonnance contradictoire du 16 janvier 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a :

enjoint à M. et Mme [P] de déposer et enlever la terrasse en bois édifiée et le gazon synthétique posé dans la cour jardin de l’immeuble [Adresse 2] dont ils ont la jouissance privative et de remettre les lieux dans leur état antérieur aux travaux de mai 2024 ;

assorti cette condamnation d’une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard, à la charge in solidum des défendeurs, faute d’exécution dans un délai de 3 mois à compter de la signification de la présente ordonnance et pendant un délai de 4 mois ;

dit que ces travaux de remise en état devront être réalisés sous le contrôle d’un architecte, ou autre professionnel, désigné par le syndicat des copropriétaires [Adresse 2], aux frais de M. et Mme [P] ;

rejeté le surplus des demandes ;

condamné in solidum M. et Mme [P] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 2] la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné in solidum M. et Mme [P] aux entiers dépens de l’instance, ne comprenant pas le coût des constats ;

rappelé que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Par déclaration du 24 janvier 2025, M. et Mme [P] ont relevé appel de cette décision.

Dans leurs dernières conclusions remises et notifiées le 24 mars 2025, M. et Mme [P] demandent à la cour de :

dire qu’ils sont recevables et bien fondés en leur appel ;

réformer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a :

rejeté le surplus des demandes ;

condamné in solidum M. et Mme [P] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 2] la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné in solidum M. et Mme [P] aux entiers dépens de l’instance, ne comprenant pas le coût des constats ;

rappelé que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

et statuant à nouveau :

recevoir les époux [P] en leurs demandes et les déclarer bien fondés en leurs conclusions d’appel ;

juger que les demandes du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] se heurtent à des contestations séreuses ;

décharger les concluants de toute condamnation leur faisant grief ;

en conséquence :

débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] de ses demandes, fins et conclusions formées à l’encontre de M. et Mme [P];

condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à payer à M. et Mme [P] la somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, en ceux compris ceux de première instance.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 19 mai 2025, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de :

dire mal fondés M. et Mme [P] en leur appel ;

les débouter de toutes leurs demandes ;

confirmer l’ordonnance de référé du 16 janvier 2025 en toutes ses dispositions ;

condamner in solidum M. et Mme [P] à payer au syndicat des copropriétaires la somme 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel ;

les condamner in solidum aux entiers dépens d’appel qui seront recouvrés par M^e Idiart, avocat au barreau de Paris conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 4 septembre 2025.

Sur ce,

Sur le trouble manifestement illicite

Selon l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite désigne toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Le caractère illicite de l’acte peut résulter de sa contrariété à la loi, aux stipulations d’un contrat ou aux usages.

Selon l’article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, 'chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble'.

L’article 25 de ladite loi dispose que ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant, notamment, l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble et conformes à la destination de celui-ci.

L’ article 15 énonce que 'le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires. Il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble'.

Au cas présent, il sera rappelé qu’il appartient au syndicat des copropriétaires d’établir la preuve du trouble manifestement illicite, étant rappelé que la notion de contestations sérieuses, invoquée par les appelants, est ici indifférente.

Ensuite, il résulte des pièces produites par les parties que M. et Mme [P] ont acquis le lot 112 de la copropriété décrit ainsi qu’il suit par l’état descriptif de division : 'un appartement au rez-de-chaussée sur jardin, escalier B, comprenant : entrée, trois pièces au rez-de-chaussée dont deux réunies, deux pièces au sous-sol, salle-de-bains cuisine, water-closets, droit à la jouissance divise de la cour-jardin se trouvant en face de ce lot, à charge d’entretien.'

Les photographies représentant cette cour-jardin, annexées à une convocation à une assemblée générale du 7 avril 2014, établissent que celle-ci était, avant les travaux litigieux, constituée de dalles en pierre et d’herbe (pièce 5 du syndicat des copropriétaires).

Le syndicat des copropriétaires reproche à M. et Mme [P] d’avoir, en mai et juin 2024, fait réaliser des travaux dans la cour jardin sans autorisation en installant une terrasse en bois et une pelouse synthétique.

De leur côté, M. et Mme [P] considèrent que les travaux ne nécessitaient pas l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires s’agissant du retrait de feuilles et racines, de l’installation d’un gazon synthétique et d’une terrasse amovible sur plots.

Cependant, d’une part, il n’est pas reproché à M. et Mme [P] d’avoir procédé à l’entretien des végétaux, notamment la vigne vierge.

D’autre part, tant les procès-verbaux de constat établis le 24 mai 2024 et le 7 juin 2024 par un commissaire de justice à la demande des appelants, que ceux établis par le commissaire de justice mandaté par le syndicat des copropriétaires le 23 mai 2024 et le 14 juin 2024, démontrent, avec l’évidence requise en référé, une modification significative de la consistance du sol et de l’aspect de la cour.

En effet, ainsi que pertinement retenu par le premier juge, les travaux effectués par M. et Mme [P] ne peuvent être qualifiés de travaux d’entretien dès lors que les anciennes dalles ont été enlevées, l’herbe arrachée, la terre retirée sur quelques centimètres et que le tout a été remplacé par du gazon synthétique et une large terrasse en bois, peu important que celle-ci soit montée sur plots.

M. et Mme [P] soutiennent, en outre, que le sol de la cour et du jardin était dangereux. Ils font valoir que les travaux réalisés, permettant de faire cesser un risque d’atteinte à leur sécurité, relèvent de la conservation de l’immeuble et de l’administration des parties communes au sens de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 qui prévoit que le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Mais M. et Mme [P] ne peuvent utilement arguer d’une prétendue négligence du syndicat des copropriétaires pour soutenir l’absence de caractère manifestement illicite des travaux en cause et justifier le défaut de demande d’autorisation préalable de l’assemblée générale pour effectuer les travaux litigieux.

Le premier juge a, à bon droit, rappelé qu’il appartenait, le cas échéant, à M. et Mme [P], s’ils estimaient que la cour – partie commune – était dangereuse de solliciter le syndicat des copropriétaires pour définir une solution amiable pour mettre fin à cette situation, et, à défaut, d’engager une action en justice pour obtenir la réalisation de travaux.

Il se déduit de l’ensemble de ces motifs que la réalisation des travaux consistant en l’installation d’une terrasse et d’une pelouse synthétique dans la cour – partie commune – sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires caractérise un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser dans les conditions fixées par le premier juge.

L’ordonnance sera confirmée de ce chef.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

L’ordonnance entreprise sera confirmée en ses dispositions relatives aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile.

A hauteur d’appel, M. et Mme [P] seront condamnés aux dépens avec distraction au profit de M^e Idiart, avocat, par application de l’article 699 du code de procédure civile.

M. et Mme [P] seront condamnés in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Confirme l’ordonnance entreprise en ses dispositions soumises à la cour ;

Y ajoutant,

Condamne M. et Mme [P] aux dépens avec distraction au profit de M^e Idiart, avocat, par application de l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum M. et Mme [P] à payer au syndicat de copropriétaires du [Adresse 4] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT