COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 28A

Chambre famille 2-2

ARRET N° /2025

CONTRADICTOIRE

DU 06 NOVEMBRE 2025

N° RG 24/00762 -

N° Portalis DBV3-V-B7I-WKQZ

AFFAIRE :

[T] [B]

C/

S.C.P. [J] [R]

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 22 décembre 2023 par le Juge aux affaires familiales de VERSAILLES

N° RG : 20/05108

Expéditions exécutoires

Copies certifiées conformes

délivrées le : 06.11.2025

à :

M^e Pascale REGRETTIER-

GERMAIN

M^e Frédérique LEPOUTRE

TJ VERSAILLES

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE SIX NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de VERSAILLES, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

APPELANT

Monsieur [T] [B]

né le [Date naissance 1] 1967 à [Localité 13]

de nationalité Française

[Adresse 7]

[Localité 8]

Représentant : M^e Pascale REGRETTIER-GERMAIN de la SCP HADENGUE et Associés, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 98

Substitué par : M^e Marine HERVE-DEMOGUE, avocat au barreau de PARIS

****************

INTIMÉE

S.C.P. [J] [R] prise en la personne de Me [J] [R], en qualité de liquidateur de Mme [N] [P], née le [Date naissance 6] 1973 à [Localité 15] ayant exercé une activité de toilettage canon sous l’enseigne '[14]'

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentant : M^e Frédérique LEPOUTRE de la SCP SOCIÉTÉ CIVILE PROFESSIONNELLE D’AVOCATS LEPOUTRE, avocat au barreau des HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 709

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 avril 2025 en chambre du conseil, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Jacqueline LESBROS, présidente de chambre chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Jacqueline LESBROS, présidente de chambre,

Monsieur François NIVET, conseiller,

Madame Rose-May SPAZZOLA, conseillère,

Greffière placée lors des débats : Madame Gaëlle RULLIER,

Greffière lors du prononcé de la décision : Madame Charlène TIMODENT

FAITS ET PROC''DURE

Mme [N] [P] et M. [T] [B], tous deux de nationalité française, ont vécu en concubinage.

Ils sont propriétaires, à concurrence de 50% chacun, d’un bien indivis sis [Adresse 9] à [Localité 11], suivant acte notarié du 11 juillet 2008.

Par jugement du 2 août 2011, le tribunal de commerce de La Rochelle a prononcé la liquidation judiciaire de Mme [P] exerçant une activité de toilettage canin sous l’enseigne « [14] » et désigné Maître [R] en qualité de liquidateur.

Par ordonnance du 30 juin 2017, le juge commissaire a autorisé Maître [R] à assigner en licitation-partage, en vue de procéder à la vente du bien immobilier par licitation, ce préalablement aux opérations de compte, liquidation et partage de l’indivision existant entre Mme [P] et M. [B].

Par acte d’huissier de justice du 27 juin 2019, Maître [J] [R], mandataire judiciaire en qualité de liquidateur de Mme [P], a assigné M. [B] devant le tribunal de grande instance de Versailles en liquidation partage judiciaire de l’indivision existant entre les concubins concernant le bien immobilier indivis.

Le 17 septembre 2020, le dossier a été renvoyé au juge aux affaires familiales.

Par jugement du 22 décembre 2023, le juge aux affaires familiales du tribunal judiciaire de Versailles a notamment :

— ordonné l’ouverture des opérations de compte, liquidation et partage de l’indivision existant entre Mme [P] et M. [B],

— désigné pour y procéder Maître [G] [E], notaire, [Adresse 2],

— désigné le juge aux affaires familiales du cabinet 5 pour surveiller le déroulement des opérations en qualité de juge commis,

— ordonné, sur les poursuites de la partie la plus diligente et en présence de l’autre partie ou celle-ci dûment appelée, la vente par adjudication à la barre du tribunal judiciaire de Meaux du bien immobilier sis à [Localité 10] (Seine-et-Marne) [Adresse 9], cadastré section AC n° [Cadastre 5], lieudit « [Adresse 9] », pour une contenance de 67ca,

— rappelé que cette vente aura lieu dans les conditions prévues aux articles 1271 à 1281 du code de procédure civile,

— fixé la mise à prix à 120 000 euros, avec faculté de baisse d’un quart puis de la moitié en cas de carence d’enchères,

— dit que la vente aura lieu selon le cahier des conditions de ventes préalablement déposé au greffe à la diligence de l’avocat poursuivant la licitation,

— dit qu’il lui appartiendra de procéder à la publicité de la vente dans un journal local et sur internet, et ce dans les conditions des articles R 322-31 et R 322-37 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— autorisé tout copartageant intéressé à faire visiter par l’huissier de son choix les biens à vendre aux fins d’établissement du procès-verbal descriptif comprenant les informations prévues à l’article R322-2 du code des procédures civiles d’exécution et diagnostics obligatoires,

— autorisé tout copartageant intéressé à faire procéder par l’huissier de son choix à la visite des biens à vendre dans les jours précédant la vente,

— dit que l’huissier pourra pénétrer dans les lieux avec l’assistance, si nécessaire, d’un serrurier et de la force publique ou de deux témoins à condition d’avertir à chaque fois de sa venue les occupants des lieux au moins 7 jours à l’avance,

— désigné Maître [G] [E] en qualité de séquestre pour recevoir le produit de la vente et le conserver jusqu’au partage sauf avance sur partage unanimement convenue par les indivisaires ou judiciairement octroyée,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit,

— ordonné le retrait du rôle et dit que l’affaire pourra être rappelée à tout moment à l’audience du juge commis à la diligence de ce dernier, du notaire désigné, des parties ou de leurs conseils,

— ordonné l’emploi des dépens en frais généraux de partage.

Le 6 février 2024, M. [B] a interjeté appel de ce jugement en ce qu’il a ordonné la licitation du bien indivis.

M. [B] a notifié ses dernières conclusions d’appelant le 10 octobre 2024 et Maître [R] le 14 mars 2025.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 19 mars 2025.

Postérieurement à la clôture, M. [B] a notifié les 31 mars 2025 et 9 avril 2025 de nouvelles conclusions au fond dans lesquelles il demande à la cour de :

'In limine litis et à titre principal,

Déclarer la demande de sursis à statuer recevable

Surseoir à statuer dans l’attente de l’arrêt à intervenir de la Cour d’appel de POITIERS à l’encontre de l’ordonnance du Juge commissaire près le Tribunal de commerce de LA ROCHELLE en date du 4 mars 2025,

A titre subsidiaire, et en tout état de cause,

Infirmer le jugement de première instance en ce qu’il a :

— Ordonné, sur les poursuites de la partie la plus diligente et en présence de l’autre partie ou celle-ci dûment appelée, la vente par adjudication à la barre du Tribunal judiciaire de Meaux du bien immobilier sis à [Localité 12] (Seine et Marne) [Adresse 9], cadastré section AC n°[Cadastre 5], lieudit « [Adresse 9] », pour une contenance de 67 ca,

— Rappelé que cette vente aura lieu dans les conditions prévues aux articles 1271 à 1281 du code de procédure civile,

— Fixé la mise à prix à 120.000 € avec faculté de baisse d’un quart puis de la moitié en cas de carence d’enchères,

— Dit que la vente aura lieu selon le cahier des conditions de ventes préalablement déposé au greffe à la diligence de l’avocat poursuivant la licitation,

— Dit qu’il lui appartiendra de procéder à la publicité de la vente dans un journal local et sur internet, et ce dans les conditions des articles R 322-31 et R 322-37 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— Autorisé tout copartageant intéressé à faire visiter par l’huissier de son choix les biens à vendre aux fins d’établissement du procès-verbal descriptif comprenant les informations prévues à l’article R 322-2 du code des procédures civiles d’exécution et diagnostics obligatoires,

— Autorisé tout copartageant intéressé à faire procéder par l’huissier de son choix à la visite des biens à vendre dans les jours précédant la vente,

— Dit que l’huissier pourra pénétrer dans les lieux avec l’assistance, si nécessaire, d’un serrurier et de la force publique ou de deux témoins à condition d’avertir à chaque fois de se venue les occupants des lieux au moins 7 jours à l’avance,

— Débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

Et statuant à nouveau :

— Fixer la créance détenue par Monsieur [B] contre l’indivision à la somme de 198.216,59 € à la date du 5 mars 2025, sauf à parfaire.

— Fixer la créance détenue par l’indivision contre Monsieur [B] à la somme de 115.547,65 €, à la date du 1 er janvier 2024, sauf à parfaire ,

— Autoriser les parties à procéder à la vente amiable dudit bien et ce dans l’intérêt des deux indivisaires.

A titre subsidiaire et dans l’hypothèse où la Cour confirmerait la vente aux enchères des biens dont s’agit,

— Juger que ladite vente devra sur faire devant à la barre du tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble : MEAUX, sur le cahier des conditions de vente qui sera dressé par Maître Fabrice NORET, Avocat au Barreau de Meaux,

— Ordonner l’insertion d’une clause d’attribution,

— Confirmer le jugement du 22 décembre 2023, pour le surplus.

— Ordonner l’emploi des dépens en frais privilégiés de partage.'

Par conclusions en réponse notifiées le 4 avril 2025, Maître [R] demande à la cour de :

'DECLARER Monsieur [T] [B] ma fondée en son exception de sursis à statuer et l’en débouter,

DEBOUTER Monsieur [T] [B] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

DECLARER Maître [J] [R] ès-qualité de mandataire judiciaire de Mademoiselle [N] [P] recevable et bien fondée en ses demandes, fins et conclusions,

En conséquence,

A titre principal,

CONFIRMER le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Versailles le 22 décembre 2023 en toutes ses dispositions,

A titre subsidiaire,

DECLARER Monsieur [B] mal fondé en sa demande de fixation de créance détenue par lui-même sur l’indivision et en fixation de créance détenue par l’indivision à son encontre, et l’en débouter,

DEBOUTER Monsieur [B] de sa demande d’autorisation de vente amiable du bien immobilier,

En tout état de cause, si la Cour confirme la vente aux enchères sur licitation devant le tribunal judiciaire de Meaux,

EXCLURE la clause d’attribution du cahier des conditions de vente qui sera déposé,

En tout état de cause également,

CONDAMNER Monsieur [T] [B] à payer à Maître [J] [R] ès qualité de liquidateur de Mademoiselle [N] [P] la somme de 3.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

CONDAMNER Monsieur [T] [B] aux entiers dépens.'

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie à leurs écritures conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la révocation de l’ordonnance de clôture et la recevabilité des conclusions

Il y a lieu de révoquer l’ordonnance de clôture et d’admettre aux débats les conclusions de l’appelant des 31 mars et 9 avril 2025 et celles de l’intimé du 4 avril 2025, compte tenu du fait nouveau invoqué par l’appelant.

Sur la demande de sursis à statuer

M. [B] fait valoir qu’il a interjeté appel le 19 mars 2025, jour de la clôture, d’une ordonnance du juge commissaire en date du 4 mars 2025 qui, après avoir constaté l’impossibilité de procéder à la vente du bien indivis, a invité le liquidateur judiciaire à poursuivre les instances en cours. Il critique cette décision en faisant valoir qu’il n’a pas été tenu compte de son accord pour une vente de gré à gré, ce dont il avait informé le juge par lettre du 7 janvier 2025. Il a interjeté appel de cette ordonnance et sollicite, pour une bonne administration de la justice, que la cour surseoit à statuer dans l’attente de la décision de la cour d’appel de Poitiers.

Il résulte du dossier que la liquidation judiciaire est ouverte depuis un jugement du 2 août 2011 du tribunal de commerce de la Rochelle, sans qu’aucune solution puisse être trouvée concernant le sort du bien indivis permettant de mettre un terme à la procédure. Le jugement du 22 décembre 2023 dont appel rappelle ainsi que, préalablement à la procédure de partage engagée sur autorisation du juge commissaire, M. [B] qui se proposait en 2016 d’acquérir le bien, n’a fait aucune proposition concrète de rachat malgré les délais qui lui ont été accordés. Il indique dans ses conclusions devant la cour y avoir renoncé. Dans son ordonnance du 4 mars 2025 autorisant le liquidateur à poursuivre la procédure de partage, le juge commissaire constate également qu’en dépit des délais, le bien n’a pu être cédé ce qui retarde l’issue de la procédure.

M. [B] qui n’a pas comparu devant le juge commissaire n’a fait aucune proposition concrète concernant la mise en vente amiable du bien. En effet, il se bornait dans le courrier adressé au juge commissaire de donner son accord pour une mise en vente du bien pour un prix socle de

160 000 euros. Pas plus alors que devant la cour, il ne justifie de l’existence d’un acquéreur potentiel, ni d’avoir effectué une quelconque démarche en vue de parvenir à la vente depuis son appel. Il a, au contraire, donné les lieux à bail le 4 décembre 2024 manifestant ainsi son intention de ne pas réaliser la vente du bien.

Il n’y a dans ces conditions pas lieu d’ordonner le sursis à statuer dans l’attente de la décision de la cour d’appel de Poitiers statuant sur le recours de M. [B] contre l’ordonnance du juge commissaire.

Sur la licitation du bien indivis

Aucun accord ni aucune démarche en vue du rachat du bien, à laquelle M. [B] a renoncé, ou de sa vente n’étant engagés pour régler le sort du bien indivis et permettre l’issue de la procédure de liquidation judiciaire et de la procédure de partage entre les ex-concubins, il convient de confirmer le jugement qui a ordonné la licitation du bien devant le tribunal judiciaire de Meaux. Il sera complété en ce sens que Maître Fabrice Noret, avocat au barreau de Meaux sera chargé d’établir le cahier des conditions de vente, demande de l’appelant qui n’est pas contestée.

M. [B] demande que soit ordonnée l’insertion dans les conditions de vente d’une clause d’attribution, demande à laquelle Maître [R] s’oppose. Il n’y a pas lieu de faire droit à cette demande qui n’est pas spécialement motivée et qui ferait perdurer l’indivision au détriment des créanciers.

Sur les créances d’indivision

Aux termes de l’article 815-13 du code civil, lorsqu’un indivisaire a amélioré à ses frais l’état d’un bien indivis, il doit lui en être tenu compte selon l’équité, eu égard à ce dont la valeur du bien se trouve augmentée au temps du partage ou de l’aliénation. Il doit lui être pareillement tenu compte des dépenses nécessaires qu’il a faites de ses deniers personnels pour la conservation desdits biens, encore qu’elles ne les aient point améliorés.

Le règlement d’échéances d’emprunts ayant permis l’acquisition d’un immeuble indivis, lorsqu’il est effectué par un indivisaire au moyen de ses deniers personnels au cours de l’indivision, constitue une dépense nécessaire à la conservation de ce bien et donne lieu à indemnité sur le fondement de l’article 815-13 du code civil.

En l’espèce, M. [B] indique régler seul les échéances du prêt immobilier contracté pour l’acquisition du bien indivis ainsi que les charges relatives à ce bien ( taxes foncières et diverses dépenses), et ce depuis le jugement prononçant la liquidation judiciaire de Mme [P]. Il fait valoir à ce titre une créance contre l’indivision d’un montant de 198 216,59 euros arrêtée au 5 mars 2025, sauf à parfaire, et se reconnaît débiteur envers celle-ci d’une créance de 115 547,65 euros à la date du 1er janvier 2024 correspondant aux loyers et à une prime d’assurance encaissés par lui. Il demande à la cour de fixer ces sommes dans les comptes de liquidation-partage.

Maître [R] s’y oppose au motif que l’instance vise à obtenir préalablement aux opérations de liquidation et de partage la vente du bien et que les demandes de M. [B] sont prématurées. Elle ajoute que M. [B] gère le bien indivis dans son seul intérêt et dans le but d’échapper au paiement d’une soulte. Elle fait valoir qu’en continuant à percevoir les loyers et à régler les charges du bien, M. [B] détourne les dispositions légales des procédures collectives à son avantage et pénalise les autres créanciers.

Le mandataire liquidateur a été autorisé par ordonnance du juge commissaire du 30 juin 2017 à engager l’action en liquidation-partage sur le fondement de l’article 815 du code civil, afin de parvenir à la vente des droits de Mme [P]. Dans ce cadre, il exerce en vertu de l’article

L 641-9 du code de commerce, les droits et actions du débiteur dessaisi de l’administration et de la disposition de ses biens. Par conséquent, il ne peut être soutenu que l’objet de l’action se limite à la vente du bien indivis alors que l’instance en liquidation-partage a vocation à déterminer la valeur des droits des parties dans l’indivision en vue du partage.

M. [B] fait valoir contre l’indivision des créances de:

—  158 113,35 euros correspondant aux échéances du prêt immobilier contracté auprès de la [16] pour l’acquisition du bien indivis, qu’il indique avoir réglées seul sur la période de septembre 2011 à mai 2024, sauf à parfaire;

—  7 191 euros au titre de la taxe foncière de 2011 à 2024;

M. [B] qui gère le bien indivis qu’il a mis en location et dont il perçoit les loyers, ne démontre pas avoir engagé des fonds personnels pour le règlement de ces sommes, dans la mesure où il se contente de produire les tableaux d’amortissement du prêt et les avis de taxes foncières. Ses demandes de créances à ce titre sont donc rejetées.

Il produit en outre une facture du 28 juin 2022 d’un montant de 5 467 euros suite à des travaux consécutifs à un dégât des eaux et justifie avoir perçu une indemnisation de sa compagnie d’assurance de 4 882 euros le 3 juin 2022. Il ne justifie toutefois pas du paiement de la facture au moyen de fonds personnels. Sa demande à ce titre est rejetée.

Il produit une facture du 9 mars 2025 pour des travaux d’étanchéité d’un montant de 2 838 euros. Il ne produit aucune pièce justifiant du paiement effectif de cette somme sur ses fonds propres. Sa demande de créance à ce titre est rejetée.

Il déclare avoir dépensé une somme de 29 810,24 euros au titre de travaux divers sur le bien indivis. Il produit une série de factures et devis ne permettant pas de justifier la nature des travaux réalisés, du paiement des sommes y figurant par ses fonds propres, ni de parvenir au montant qu’il sollicite. Sa demande à ce titre est rejetée.

Il indique avoir réglé la somme de 3 102 euros au titre des honoraires de gérance de février 2019 à février 2022 et jusqu’au 1er janvier 2024. Il résulte des pièces produites qu’il s’est acquitté d’une somme de 815, 57 euros couvrant la période du 2ème trimestre 2019 au 4ème trimestre 2019, 2ème, 3ème et 4ème trimestres 2020, 1er trimestre 2012 ( pièce 20) et 161,27 euros au titre du 1er trimestre 2023 (pièce 31), soit au total 976,84 euros. Il ne démontre toutefois pas avoir réglé ces sommes avec des fonds propres. Sa demande à ce titre est rejetée.

M. [B] indique avoir perçu les loyers du bien indivis de septembre 2011 à décembre 2023 outre la somme de 4 737 euros au titre de l’indemnisation de l’assurance suite à un dégât des eaux, soit au total 115 547,65 euros. Cette somme doit être rapportée par M. [B] à l’actif de l’indivision.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Les dépens seront employés en frais privilégiés de partage.

Il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

au profit de Maître [R].

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, en dernier ressort :

Révoque l’ordonnance de clôture.

Admet aux débats les conclusions d’appelant de M. [B] des 31 mars 2025 et 9 avril 2025 et celles de l’intimé du 4 avril 2025.

Déboute M. [B] de sa demande de sursis à statuer dans l’attente de la décision de la cour d’appel de Poitiers.

Confirme le jugement en ce qu’il a ordonné la licitation du bien immobilier indivis situé [Adresse 9] à [Localité 11] à la barre du tribunal judiciaire de Meaux sauf sur la créance due par M. [B] à l’indivision au titre des loyers qu’il a perçus et de l’indemnité d’assurance,

Statuant à nouveau de ce chef et y ajoutant,

Déclare les demandes de fixation de créances de M. [B] recevables mais partiellement mal fondées.

Fixe à 115 547,65 euros la créance de l’indivision contre M. [B] au titre des loyers perçus de la location du bien indivis pour la période de septembre 2011 à décembre 2023 et de l’indemnité d’assurance.

Dit que le cahier des conditions de vente sera dressé par Maître Fabrice NORET, avocat au Barreau de Meaux.

Déboute M. [B] de toutes ses autres demandes.

Dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

Ordonne l’emploi des dépens en frais privilégiés de partage.

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

Signé par M. François NIVET, conseiller, pour la présidente de chambre empêchée et par M^me Charlène TIMODENT, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIERE LE CONSEILLER