COUR D’APPEL

D'[Localité 1]

CHAMBRE A – COMMERCIALE

JC/CG

ARRET N°:

AFFAIRE N° RG 22/00651 – N° Portalis DBVP-V-B7G-E7PE

jugement du 18 Février 2022

Tribunal de Commerce du MANS

n° d’inscription au RG de première instance 2020003985

ARRET DU 31 MARS 2026

APPELANT :

Monsieur [U] [E]

né le 15 Mars 1979 à [Localité 2] (14)

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représenté par M^e Inès RUBINEL de la SELARL LX RENNES-ANGERS, avocat postulant au barreau d’ANGERS – N° du dossier 225195 et par M^e David DREUX de la SELARL UNITED AVOCATS, avocat plaidant au barreau de CAEN

INTIMEES :

S.A.S. CITYA FRANCE IMMOBILIER, prise en la personne de son président domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 4]

S.A. MMA IARD

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentées par M^e Jean DENIS de la SELAFA CHAINTRIER AVOCATS-COGEP AVOCATS, avocat postulant au barreau d’ANGERS – N° du dossier 22.10493 et par M^e Marcel PORCHER de la SELAS PORCHER & ASSOCIES, substitué par M^e Audrey HENANFF, avocats plaidants au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue publiquement à l’audience du 19 Janvier 2026 à 14 H 00, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. CHAPPERT, conseiller qui a été préalablement entendu en son rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me CORBEL, Présidente de chambre

M. CHAPPERT, Conseiller

M^me BOURGOUIN, Conseillère

Greffière lors des débats : M^me TAILLEBOIS

ARRET : contradictoire

Prononcé publiquement le 31 mars 2026 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Catherine CORBEL, présidente de chambre et par Sophie TAILLEBOIS, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

~~~~

FAITS ET PROCÉDURE :

Le 2 juillet 2008, M. [U] [E] et Mme [J] [C], son épouse, ont fait l’acquisition des lots n° 106, n° 120 et n ° 238 dans un ensemble immobilier situé au [Adresse 4] à [Localité 6] ([Localité 7]).

M. [E] explique que cet achat s’inscrivait dans le cadre d’une opération de défiscalisation "Loi [Q]", destinée aux investissements réalisés outre-mer.

Par un premier mandat (n° 952-953) du 22 août 2008, M. et Mme [E] ont confié la gérance de leur bien immobilier à l''Agence Austral Immobilier – [Adresse 5]', avec pour mission d’accomplir tous les actes d’administration et notamment :

'- encaisser, percevoir tous loyers, charges, dépôts de garantie (dépôts dont il demeurera détenteur), indemnité d’occupation et d’assurances, provisions et plus généralement toutes sommes ou valeurs relatives au(x) bien(s) géré(s), (…)

— procéder à tous règlements dans le cadre de la même administration et notamment payer les charges de copropriété, acquitter sur demande expresse du mandant les sommes dues au titre des impositions et taxes, les récupérer éventuellement auprès des locataires, (…)

— rechercher des locataires, louer et relouer le(s) bien(s) après avoir avisé le mandant de la vacance du ou des biens, renouveler les baux aux prix, charges et conditions que le mandataire jugera à propos, (…).

De même, en cas de difficulté ou à défaut de paiement, le mandant donne mandat exprès au mandataire qui l’accepte, de diligenter tant en demande qu’en défense toutes actions judiciaires, tous commandements, sommations, assignations et citations devant tous tribunaux et toutes commissions administratives, se concilier ou requérir jugements, les faire signifier et exécuter, se faire remettre tous titres ou pièces, le tout dans le respect du nouveau code de procédure civile et notamment de son article 828 et, sous réserve d’obtenir au préalable un mandat spécial, faire toutes déclaration de créance (…)'.

Par un second mandat (n° 2175) du même jour, ils ont confié à cette même agence un mandat de location sans exclusivité, pour un loyer mensuel maximum de 650 euros, hors charge.

Le 27 août 2008, un bail d’habitation a été conclu avec M. [I] [A], par l’intermédiaire de l''Agence Austral Immobilier', pour un loyer mensuel de 650 euros, outre une provision sur charges de 50 euros.

M. et Mme [E] ont bénéficié d’une réduction d’impôt d’un montant de 15 778 euros lors de sa déclaration de revenus de l’année 2008. Mais une proposition de rectification fiscale du 6 juillet 2010 a conduit à ce que cet avantage leur soit retiré au motif que les ressources de M. [A] excédaient les plafonds prévus pour bénéficier de la réduction liée à cet investissement. M. et Mme [E] se sont alors acquittés d’une somme totale de 18'176 euros, incluant les majorations et intérêts de retard.

La même difficulté s’est présentée au titre des revenus de l’année 2009, M. et Mme [E] s’étant acquittés d’un montant de 20 665 euros, ainsi que, selon leurs explications, jusqu’en 2012.

M. et Mme [E] ont sollicité et obtenu des dégrèvements auprès de l’administration fiscale.

Le 15 novembre 2011, un nouveau bail d’habitation a été conclu, par l’intermédiaire de l''Agence Austral Immobilier', avec M. [T] [O], pour un loyer mensuel de 711 euros, charges comprises.

M. [O] s’est révélé défaillant dans le paiement de ses loyers. Un commandement de payer un arriéré de 10 497,27 euros et d’avoir à justifier d’une assurance locative, visant la clause résolutoire, lui a été délivré à la requête de la SARL Citya IDR Saint-[Localité 8] en date du 21 août 2015, puis une assignation du 7 mars 2016 devant le juge des référés du tribunal d’instance de Saint Paul. Par une ordonnance du 8 novembre 2016, le juge d’instance a constaté la résiliation du bail d’habitation, a ordonné l’expulsion de M. [O] et l’a condamné au paiement d’une somme provisionnelle de 13 995,05 euros.

La reprise du logement a finalement eu lieu le 4 juillet 2019, date à laquelle un procès-verbal de constat d’abandon des lieux a été dressé.

M. [E] a reproché à la SAS Citya France Immobilier une défaillance dans l’exécution, d’une part, du mandat de gestion et, d’autre part, du mandat de location. Il l’a donc fait assigner en responsabilité, ainsi que la SA Mutuelles du Mans Assurances Iard, son assureur, en responsabilité devant le tribunal de commerce du Mans par des actes du 5 août 2021.

Par un jugement du 18 février 2022, le tribunal de commerce du Mans a :

— dit in limine litis irrecevable M. [E] en toutes ses demandes,

— déclaré la SAS Citya France Immobilier et la SA Mutuelles du Mans Assurances Iard recevables et bien fondées en leurs demandes,

— mis hors de cause la SAS Citya France Immobilier et la SA Mutuelles du Mans Assurances Iard,

— rejeté la demande de dommages et intérêts pour un montant de 70 832,04 euros de M. [E],

— rejeté la demande pour préjudice moral d’un montant de 10 000 euros de M. [E],

— invité M. [E] à mieux se pourvoir,

— rejeté la demande de l’exécution provisoire du présent jugement,

— condamné M. [E] à payer à la SAS Citya France Immobilier et à la SA Mutuelles du Mans Assurances Iard la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens,

— débouté les parties de toutes leurs autres demandes, fins et conclusions.

M. [E] a interjeté appel de ce jugement par une déclaration du 12 avril 2022, l’attaquant en chacun de ses chefs, sauf en ce qu’il a rejeté la demande d’exécution provisoire, intimant la SAS Citya France Immobilier et la SA Mutuelles du Mans Assurances Iard.

Les parties ont conclu et une ordonnance du 12 janvier 2026 a clôturé l’instruction de l’affaire.

MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES :

Par des dernières conclusions remises au greffe par la voie électronique le 2 décembre 2024, auxquelles il est renvoyé pour un exposé des moyens en application de l’article 455 du code de procédure civile, M. [E] demande à la cour :

— de le recevoir en appel, le dire bien fondé et y faisant droit,

— d’infirmer le jugement du 18 février 2022 en toutes ses dispositions critiquées et particulièrement en ce qu’il :

* l’a dit in limine litis irrecevable en toutes ses demandes,

* a déclaré la SAS Citya France immobilier et la SA Mutuelles du Mans Assurances Iard recevables et bien fondées en leurs demandes,

* a mis hors de cause la SAS Citya France immobilier et la SA Mutuelles du Mans Assurances Iard,

* a rejeté sa demande de dommages et intérêts pour un montant de 70 832,04 euros,

* a rejeté sa demande pour préjudice moral d’un montant de 10 000 euros,

* a invité M. [E] à mieux se pourvoir,

* l’a condamné à payer à la SAS Citya France immobilier et à la SA Mutuelles du Mans Assurances Iard la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens de l’instance,

* l’a débouté de toutes ses autres demandes, fins et conclusions ;

en conséquence, statuant à nouveau,

— de le déclarer recevable et bien fondé en appel,

— de condamner la SAS Citya France Immobilier, solidairement avec la SA Mutuelles du Mans Assurances Iard, à lui payer la somme de 70 832,04 euros à titre de dommages et intérêts,

— de les condamner à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral,

— de les débouter de leurs demandes,

— de les condamner solidairement à lui payer la somme de 8 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Par des dernières conclusions remises au greffe par la voie électronique le 8 septembre 2022, auxquelles il est renvoyé pour un exposé des moyens en application de l’article 455 du code de procédure civile, la SAS Citya France

Immobilier et la SA Mutuelles du Mans Assurances Iard demandent à la cour :

à titre principal,

— de confirmer le jugement du 18 février 2022,

* à titre infiniment subsidiaire,

— de constater que les conditions de mise en jeu de la responsabilité civile de la SAS Citya France Immobilier ne sont pas réunies,

— de débouter M. [E] de toutes ses demandes, fins et conclusions à l’encontre de la SAS Citya France Immobilier et son assureur, la SA Mutuelles du Mans Assurances Iard,

— de rapporter les préjudices allégués à de plus justes proportions,

— de faire application des limites de garantie souscrites auprès de la SA Mutuelles du Mans Assurances Iard, dont l’application de la franchise de 10 % du montant du sinistre avec un minimum de 4 000 euros et un maximum de 7 500 euros et le plafond de garantie de 3 000 000 euros ;

en tout état de cause,

— de condamner M. [E] à leur payer la somme de 4 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’en tous les dépens, dont distraction au profit de Maître Jean Denis, conformément à l’article 699 du code de procédure civile,

MOTIFS DE LA DÉCISION :

— sur la recevabilité de l’action :

M. [E] agit en responsabilité contractuelle, sur le fondement des articles 1991 et 1992 du code civil, à l’encontre de la SAS Citya France Immobilier, sous la garantie de son assureur, relativement à l’exécution des deux mandats, d’une part, de gestion locative et, d’autre part, de location, conclus avec l''Agence Austral Immobilier'.

Les premiers juges ont reproché à M. [E] de ne pas faire la preuve de sa qualité à agir. Ils ont admis que l’Agence Austral Immobilier était devenue Citya Austral Immobilier, laquelle avait été absorbée par Citya Saint [Localité 8] qui avait alors repris tous les contrats et tous les mandats, dont ceux de M. [E]. Mais ils ont considéré que M. [E] ne démontrait pas que les mandats ont ensuite été transférés de Citya [Localité 9] à Citya France Immobilier.

Les intimées font une distinction entre, d’une part, l’activité de gestion, dont elles expliquent qu’elle a seule été transférée à la SARL Citya [Localité 9] à compter du 31 décembre 2012, date des effets de la fusion-absorption, puis qu’elle a été transférée à la SAS Citya France Immobilier à compter du 14 mai 2018, date à laquelle celle-ci a commencé son activité. Elles affirment en revanche que, d’autre part, le mandat de location est demeuré à l’Agence Austral Immobilier, qui est selon elles toujours en activité. Elles estiment donc qu’il appartenait à l’appelant de diriger son action contre l’Agence Austral Immobilier s’agissant des fautes en lien avec l’opération de défiscalisation et contre la SARL Citya [Localité 9] s’agissant des fautes en lien avec les diligences entreprises à l’encontre de M. [O] puisque celles-ci sont toutes antérieures à la reprise de la gestion par ses soins.

Il n’est fourni aucun élément d’identification juridique concernant l''Agence Austral Immobilier'. Tout au plus, un tampon signature sur un courrier du 16 août 2012 à l’en-tête 'Citya Austral Immobilier’ fait ressortir l’existence d’une SARL Agence Austral Immobilier avec un numéro 431 947 266 000018 qui la rattache très fortement à la SAS Citya Réunion, dont le nom figure au bas de ce même courrier avec la même adresse du siège social, le même numéro de téléphone, le même numéro de fax et un numéro RCS 431 947 266. Ce dernier numéro est en tout état de cause celui de la SAS Citya Austral Immobilier, pour laquelle l’intimée produit un extrait Kbis au 5 janvier 2021. Ce même extrait Kbis révèle que la SAS Citya Austral Immobilier a fait l’objet d’une fusion-absorption au profit de la SARL Citya [Localité 9] et qu’elle a été radiée du Registre du commerce et des sociétés avec effet au 31 décembre 2012. Il est donc erroné de la part des intimées de prétendre que seule l’activité de gestion locative a été transférée à la SARL Citya [Localité 9], la fusion-absorption ayant pour effet de transmettre à la société absorbante l’universalité du patrimoine de la société absorbée et, par là même, les contrats qui avaient été conclus avec M. et Mme [E], comme l’ont exactement retenu les premiers juges. Les intimées ne démontrent pas plus que, comme elles le prétendent, l’Agence Austral Immobilier est toujours en activité, ce que contredit la mention précitée de la disparition puis de la radiation de la SAS Citya Austral Immobilier, dont le lien a été fait avec la SARL Agence Austral Immobilier par l’intermédiaire de la SAS Citya Réunion.

La question se pose désormais d’un transfert des contrats de la SARL Citya [Localité 9] à la SAS Citya France Immobilier, dont il est constant qu’elles sont deux entités juridiques distinctes ayant chacune leur numéro de RCS propre. M. [E] ne produit certes pas justificatif de la nature de la transmission qu’il dit être intervenue, ni de sa date. Pour autant, il tire argument de ce que la SAS Citya France Immobilier a été en mesure de communiquer des pièces afférentes à la période de la gestion du bien par Austral Immobilier ainsi que de comptes-rendus de gestion qui lui ont été envoyés par la SARL Citya France Immobilier. Les intimées ne répondent pas sur ce point. En réalité, la SAS Citya France Immobilier reconnaît qu’elle a repris de la SARL Citya [Localité 9] la gestion locative du bien mais à compter du 14 mai 2018 seulement. Cette date n’est certes pas celle de son commencement d’activité, dont l’appelant souligne exactement qu’elle ressort au 1er août 1994 sur l’extrait Kbis versé aux débats. Mais elle est celle d’une acquisition dans le cadre d’un plan de cession. Et l’affirmation de l’intimée d’une reprise du mandat seulement à compter du 14 mai 2018 se trouve confortée par le constat que tous les actes de la procédure de résiliation antérieurs à cette date ont été entrepris à la requête de la SARL Citya [Localité 9], tandis que les courriels, relevé de compte locatif (28 août 2020) et compte-rendu de gestion (24 avril 2019) postérieurs à cette même date émanent de la SAS Citya France Immobilier. Seul le procès-verbal de constat d’abandon du 4 juillet 2019 est libellé à la demande de la SARL Citya [Localité 9], manifestement à la faveur d’une erreur de l’huissier de justice puisque c’est bien la SAS Citya France Immobilier qui a informé M. [E] de la reprise du logement par un courriel du 11 juillet 2019.

Le simple fait que la SAS Citya France Immobilier reconnaisse qu’elle est désormais bénéficiaire du mandat de gestion suffit à rendre recevable l’action de M. [E] à son encontre recevable. L’argumentation consistant à opposer que, n’ayant commencé son activité que le 14 mai 2018, M. [E] ne peut pas lui reprocher des fautes qui auraient été commises avant cette date relève du fond du droit et n’affecte pas la question, distincte et préalable, de la recevabilité de l’action.

En revanche, il est exact qu’aucun élément ne permet de se convaincre que le mandat de location a été transféré par la SARL Citya [Localité 9] à la SAS Citya France Immobilier. Une telle conclusion ne peut pas résulter de la simple production par les intimées d’une copie du mandat de location signé le 22 août 2008, dont le tampon figurant en haut à gauche de sa première page démontre au contraire que cette pièce a été communiquée pour la première fois par le conseil de l’appelant. L’action de M. [E] en indemnisation du préjudice résultant des redressements consécutifs à l’impossibilité de bénéficier du dispositif de défiscalisation en raison de l’absence de vérification des ressources du premier locataire est donc irrecevable en ce qu’elle est dirigée contre la SAS Citya France Immobilier.

Néanmoins, M. [E] dirige également son action contre les Mutuelles du Mans Assurances Iard, dont il prétend qu’elles ont été l’assureur tant de Citya Austral Immobilier que de Citya [Localité 9]. Il produit en ce sens une attestation par la SA Covéa Risks, dont il explique que les Mutuelles du Mans Assurances Iard viennent à ses droits, d’assurance de la responsabilité civile professionnelle de la SARL Citya [Localité 9] pour son activité de gestion immobilière sur la période du 1er janvier 2015 au 31 décembre 2015. L’appelant n’est pas contredit sur ces différents points par les Mutuelles du Mans Assurances Iard.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a déclaré irrecevable l’action de M. [E] contre la SARL Citya Immobilier relativement à la faute commise dans l’exécution du mandat de location. Il sera au contraire infirmé pour le surplus, l’action de M. [E] étant déclarée recevable à l’encontre de la SAS Citya France Immobilier en ce qui concerne l’inexécution du mandat de gestion et à l’encontre des Mutuelles du Mans Assurances Iard pour ce qui est de l’exécution des deux mandats.

— sur l’exécution du mandat de location :

M. et Mme [E] ont confié ce mandat de location à l''Agence Austral Immobilier’ mais, comme précédemment indiqué, il a été transféré à la SARL Citya [Localité 9] à l’occasion de la fusion-absorption de la SAS Citya Austral Immobilier, qui a produit ses effets à compter du 31 décembre 2012.

La garantie des Mutuelles du Mans Assurances Iard ne peut être due que si la responsabilité de l''Agence Austral immobilier', dont il a été précédemment retenu qu’elle était son assurée, est caractérisée. Il appartient à M. [E], qui fonde son action sur les dispositions des articles 1991 et 1992 du code civil, de rapporter la preuve d’une faute commise par sa mandataire.

L’appelant reproche le fait que l''Agence Austral Immobilier’ ait conclu un bail d’habitation avec M. [A], alors qu’il s’est ensuite avéré que ses revenus dépassaient les plafonds réglementaires pour bénéficier du dispositif de défiscalisation applicable aux investissements outre-mer pour les logements donnés en location dans le secteur intermédiaire.

L’intimée souligne qu’il était tout au plus stipulé au mandat de location sans exclusivité que :

'3.9. Conditions particulières :

Défiscalisation [Q] – ' loyer libre – ' loyer plafonné'

ce en quoi elle fait valoir que l''Agence Austral Immobilier’ avait pour seule obligation de s’assurer du plafonnement du loyer à la somme convenue de 650 euros par mois, ce que l''Agence Austral Immobilier’ a précisément fait dans le contrat signé avec M. [A], mais pas de vérifier les conditions de ressource du candidat locataire, seul M. [E] devant assumer cette charge.

Néanmoins, la clause précitée laissait clairement comprendre au mandataire que le contrat de location dont la conclusion lui était confiée devait permettre au mandat de bénéficier du dispositif de défiscalisation de la 'Loi [Q]'. Or, l’article 199 undecies A du code général des impôts subordonne le bénéfice de la réduction d’impôts sur les revenus notamment à la condition que le loyer mais également les ressources du locataire ne dépassent pas des plafonds fixés par décret, ce que l''Agence Austral Immobilier’ ne pouvait pas ignorer en sa qualité de professionnelle de la gestion immobilière.

M. [E] produit les deux propositions de rectification qui lui ont été notifiées par l’administration fiscale, le 6 juillet 2010 (pour les revenus 2007 et 2008) et le 5 septembre 2011 (pour les revenus 2009). Il en ressort que l’administration fiscale a procédé à la reprise de la réduction d’impôt dont M. et Mme [E] avaient bénéficié au motif que les revenus de M. [A] dépassaient le plafond prévu par la loi de finances. L’administration fiscale a considéré que, pour cette raison, M. et Mme [X] ne pouvaient pas bénéficier du dispositif de défiscalisation et elle leur a appliqué un réhaussement d’impôts de 15 778 euros (18 176 euros après majoration et intérêts de retard) sur les revenus de 2008 et de 18 203 euros (20 665 euros après majoration et intérêts de retard) sur les revenus de 2009, dont il est justifié qu’ils se sont acquittés.

Il est ainsi suffisamment établi que l''Agence Austral Immobilier’ a commis une faute dans l’exécution de son mandat en ne vérifiant pas elle-même que les ressources de M. [A] permettaient bien à son mandant de bénéficier de la réduction d’impôts à laquelle il avait été expressément fait référence dans le mandat de location, l’intimée ne pouvant pas utilement reporter sur M. [E] la responsabilité de cette vérification incombant à son assurée.

L’appelant explique que son préjudice consiste à avoir perdu l’avantage fiscal sur les années 2008 à 2012, pour lesquelles l’administration fiscale lui a refusé le bénéfice de la réduction d’impôts pour le même motif que les ressources de son locataire dépassaient le plafond réglementaire. Il évalue cette perte à (78 890 x 5) 78 890 euros mais il reconnaît qu’il a bénéficié d’un dégrèvement, l’administration fiscale ayant accepté de lui accorder une réduction d’impôts de 40 %, correspondant à celle applicable pour les investissements en secteur libre, sur cinq ans (2008 à 2012). Il estime toutefois conserver à sa charge une perte correspondant à la différence entre cette réduction (40 %) et celle à laquelle il aurait eu droit dans la mesure où le logement se trouve dans le secteur intermédiaire (50 %).

L’intimée discute le fait, d’une part, que la consistance exacte du patrimoine immobilier de M. [E] n’est pas connue, celui-ci possédant vraisemblablement plusieurs biens en Outre-mer et, d’autre part, qu’il n’est pas établi que la réduction d’impôts de 15 778 euros soit en lien avec l’achat puis la location de l’appartement de [Localité 6] plutôt qu’à de simples erreurs déclaratives.

Il n’est pas démontré que M. [E] était propriétaire d’autres biens immobiliers outre-mer et les deux propositions de rectification précitées mentionnent très clairement que la reprise de la réduction d’impôts concerne la situation locative de M. [A], auquel a été donné en location l’appartement dans la résidence '[I]' à [Localité 6] (Réunion). Certes, la proposition de rectification du 6 juillet 2010 fait également état de l’absence de renseignement par M. [E] des revenus et charges afférents à l’appartement de [Localité 6] sur la déclaration des revenus fonciers,amenant l’administration fiscale à opérer elle-même le calcul à partir d’un document émanant de l’agence immobilière pour aboutir au final à un déficit foncier (- 35 843 euros) portant le déficit déductible de l’ensemble des revenus à la somme totale de 159 615 euros. De même, la proposition de rectification du 5 septembre 2011 procède au recalcul à la baisse d’un crédit d’impôts. Mais dans l’un comme l’autre des cas, il ressort que la somme de 15 778 euros, identique dans les deux propositions, ne correspond qu’à la rectification de la réduction d’impôts dont le couple avait bénéficié au titre de son investissement outre-mer.

Pour le surplus, l’intimée ne discute pas le quantum du préjudice arrêté par M. [E] à la somme totale de (15 780 + 3 867 + 3 827,20 + 2 500) 25 974,20 euros, en incluant les frais de l’avocat pour le dégrèvement. Elle évoque néanmoins l’existence d’une simple perte de chance de bénéficier d’un dispositif financier plus favorable.

Une distinction s’impose à cet égard. Les frais d’avocat pour les besoins de l’obtention des dégrèvements ne relèvent pas d’une simple perte de chance puisqu’ils n’auraient assurément pas été exposés en l’absence de la faute commise par l''Agence Austral Immobilier’ et qui a conduit aux rectifications successives. En revanche, la perte de l’avantage fiscal reste soumise à l’aléa de ce que le bien immobilier aurait pu être donné en location à une personne dont les ressources satisfaisaient le plafond réglementaire. M. [E] ne s’exprime pas sur cette simple perte de chance, qu’il revient pourtant à la cour d’appel d’apprécier. Pour ce faire, il doit être tenu compte de ce que le contrat de location a été signé (27 août 2008) très rapidement après la conclusion du mandat (22 août 2008) et que tant le montant du loyer (650 euros / mois) que les caractéristiques du bien (appartement de 59,94 m² habitable, avec deux chambres, un parking et une varangue de 10,72 m², situé à [Localité 6]) le rendaient particulièrement attractifs pour des candidats dont le revenu annuel devait être, au maximum, de 27 781 euros (soit 2 315 euros / mois). Dans ces circonstances, la perte de chance de bénéficier de la réduction d’impôt et de ne pas subir de rectification sera appréciée à 80 % et les Mutuelles du Mans Assurances Iard seront condamnées au paiement de la somme de (15 780 x 80%) 12 624 euros, à laquelle s’ajoutent les frais d’avocat, soit un total de (12 624 + 3 867 + 3 827,20 + 2 500) 22 818,20 euros.

— sur l’exécution du mandat de gestion :

Le mandat de gestion a également été conclu avec l''Agence Austral Immobilier’ puis, comme précédemment indiqué, transmis à la SARL Citya [Localité 9] à la faveur de la fusion-absorption ayant produit ses effets à compter du 31 décembre 2012 et repris par la SAS Citya France Immobilier à compter du 14 mai 2018.

M. [E] recherche la responsabilité de cette dernière sur le même fondement des articles 1991 et 1192 du code civil et il lui appartient donc de rapporter la preuve de la faute qu’il dit avoir été commise.

Il ne reproche pas à la SAS Citya France Immobilier, comme celle-ci le prétend, une insuffisance de vérification de la solvabilité de M. [O], auquel le bien immobilier a été donné en location par le contrat signé le 15 novembre 2011, mais un manque de diligence dans la mise en oeuvre de la procédure de résiliation puis de reprise de l’appartement. Il relève ainsi que le commandement de payer visant la clause résolutoire n’a été signifié que le 21 août 2015, date à laquelle la dette locative s’élevait déjà à la somme de 10'400 euros, puis que l’assignation devant le juge des référés n’a été délivrée que le 7 mars 2016, date à laquelle la dette locative s’élevait à 14'634,20 euros. Il poursuit en expliquant que plus rien n’a été fait après que l’ordonnance de référé a été rendue, le 8 novembre 2016, jusqu’à la reprise du bien abandonné par M. [O], le 4 juillet 2019. C’est pourquoi il demande la condamnation de la SAS Citya France Immobilier, garantie par les Mutuelles du Mans Assurances Iard, au paiement du montant de la dette locative (37 036,84 euros), ainsi qu’à la perte résultant de la vacance locative jusqu’à la remise en location du bien en mars 2020 (7 821 euros).

La SAS Citya France Immobilier oppose qu’elle ne peut pas être tenue responsable de la carence alléguée de la SARL Citya [Localité 9] et qu’elle a mis en oeuvre toutes les diligences nécessaires après avoir repris le mandat de gestion, le 14 mai 2018, pour parvenir au recouvrement des loyers impayés et à la reprise du bien.

La demande de l’appelant se heurte à l’indétermination de la nature du contrat qui a permis le transfert du mandat de gestion de la SARL Citya [Localité 9] à la SAS Citya France Immobilier, ce dont il résulte qu’il n’est pas possible de s’assurer que la seconde peut être tenue responsable des fautes commises par la première au cours de sa gestion et préalablement à sa reprise du contrat. A se limiter dès lors à la période postérieure au 15 mai 2018, l’intimée justifie qu’elle a relancé l’huissier de justice pour diligenter de nouvelles mesures de saisie à l’encontre de M. [O] et de 'procéder en urgence à la reprise du logement (changement de serrure)' (25 avril 2019), qu’elle a obtenu la reprise du bien (4 juillet 2019), ce dont elle a informé M. [E] dans les jours qui ont suivi (11 juillet 2019) puis qu’une saisie-attribution a été tentée (22 octobre 2019), laquelle s’est avérée infructueuse du fait que M. [O] ne percevait que l’allocation adulte handicapé insaisissable (3 décembre 2019). Une proposition de remboursement échelonné (50 euros / mois) lui a néanmoins été transmise par l’huissier de justice (9 décembre 2019), qui n’a manifestement pas été acceptée ou respectée, puisqu’il est produit en dernier lieu une lettre de l’huissier de justice informant la SAS Citya France Immobilier du caractère infructueux de saisies-attributions et d’un retour du dossier compte tenu des faibles revenus de M. [O]. Ces éléments ne permettent pas de caractériser une négligence à l’encontre de l’intimée qui, en l’espace d’un peu plus d’une année après sa reprise du mandat, a sollicité la mise en oeuvre de mesures d’exécution et est finalement parvenue à récupérer le bien.

Par ailleurs, M. [E] affirme, sans toutefois l’établir, que le bien immobilier est demeuré vacant de sa reprise (4 juillet 2019) jusqu’au mois de mars 2020. L’intimée ne le conteste pas véritablement mais elle en rejette la responsabilité sur l’appelant et ce dernier ne démontre en tout état de cause pas que l’absence prolongée de mise en location découle d’une faute ou d’un manquement de la SAS Citya France Immobilier.

M. [E] sera donc débouté de sa demande de dommages-intérêts, en ce qu’elle est dirigée contre la SAS Citya France Immobilier.

Mais l’appelant dirige également son action à l’endroit des Mutuelles du Mans Assurances Iard, en tant qu’elles sont l’assureur à la fois de la SAS Citya France Immobilier et de la SARL Citya [Localité 9], ce qui amène également à apprécier les diligences de cette dernière pour la période au cours de laquelle elle était en charge de la gestion du bien.

Les premières diligences dont il est justifié transparaissent d’un courriel de la SARL Citya [Localité 9] du 21 février 2014, dans lequel la gestionnaire fait état d’impayés de loyer pour 2 832,17 euros, indique qu''une procédure a été lancée’ à l’encontre de M. [O], que la délivrance d’un commandement de payer a été demandée à l’huissier de justice mais que, celui-ci n’ayant pas répondu, un autre huissier de justice (Maître [P] [D]) avait été mandatée. Un commandement de payer et de justifier d’une assurance locative, visant la clause résolutoire, a effectivement ensuite été délivré par la SCP [H] [Y] – E. [D], huissiers de justice, le 21 août 2015. A la date de cet acte, la dette locative était de (10 497,27 – 500) 9 997,27 euros, hors honoraires contentieux, représentant plus de 13 mois de loyers impayés. M. [E] reproche le fait que les assurances qu’il dit couvrir en principe la dette ou la vacance locative n’aient pas été actionnées par le mandataire. Mais il n’est pas établi qu’une telle garantie contre les loyers impayés ait été souscrite, l’intimée se défendant au contraire qu’il en ait été ainsi, avant à tout le mois le 24 avril 2019, date du compte rendu de gestion adressé par la SARL Citya France Immobilier faisant apparaître un poste 'assurances dont G.L.I. – Honoraires (prov) garantie des loyers d’avril 2019". L’assignation a ensuite été délivrée le 7 mars 2016, l’ordonnance de référé a été rendue le 8 novembre 2016. Le relevé des frais de l’huissier de justice (pièce n°11) révèle qu’elle a été signifiée le 15 décembre 2016, ainsi qu’un commandement d’avoir à quitter les lieux, puis qu’un commandement de payer aux fins de saisie-vente a été délivré le 29 décembre 2016, qu’une tentative d’expulsion est intervenue le 9 mai 2017 et qu’une réquisition de la force publique a été présentée le 12 mai 2017. D’un courriel de la SARL Citya [Localité 9] du 3 février 2017, il ressort également que des saisies-attributions étaient en cours sur les comptes détenus par M. [O] auprès de la Bred et de la Caisse d’épargne.

Ces éléments amènent à considérer que la SARL Citya [Localité 9] a rapidement mis en oeuvre la procédure de résiliation après les premiers impayés de loyers, que la procédure a pris du retard en raison de l’indisponibilité du premier huissier de justice mais qu’elle a ensuite suivi son cours normal jusqu’à la décision de résiliation et d’expulsion, dont il est également démontré que la mandataire a mis en oeuvre les mesures nécessaires à son exécution, tant pour obtenir l’éviction de M. [O] que le recouvrement forcé de sa dette, sans multiplier inutilement les actes dont le coût devait être supporté par ses mandants, dans des délais raisonnables au regard des contraintes inhérentes à la procédure d’expulsion et sans rencontrer le succès escompté en raison de l’impécuniosité du débiteur. M. [E] ne rapporte ainsi pas suffisamment la preuve de la négligence de la SARL Citya [Localité 9] et, de ce fait, il doit être débouté de sa demande indemnitaire dirigée contre les Mutuelles du Mans Assurances Iard.

— sur le préjudice moral :

M. [E] sollicite une somme de 10 000 euros en réparation du préjudice moral qu’il explique résulter des nombreuses démarches qu’il a dû entreprendre pour en savoir davantage sur la situation de son bien et de l’anxiété provoquée par l’attitude des intimées.

Toutefois, la responsabilité de la SAS Citya France Immobilier a en définitive été totalement écartée et la garantie due par les Mutuelles du Mans Assurances Iard n’a été que partiellement retenue. M. [E] ne démontre pas la réalité des nombreuses démarches qu’il dit avoir entreprises ni même celle de l’anxiété qu’il prétend avoir subie. De ce fait, il sera déboutée de sa demande indemnitaire.

— sur les limites de garantie :

Les Mutuelles du Mans Assurances Iard demandent que soient rappelées les limites de la garantie, dont une franchise de 10 % du montant du sinistre avec un minimum de 4 000 euros et un maximum de 7 500 euros, ainsi qu’un plafond de garantie de 3 000 000 euros.

Toutefois, elles ne produisent pas les conditions de leur garantie, dont l’appelant répond que, faute d’être justifiées, elles ne lui sont pas opposables.

Il découle de l’article L. 112-6 du code des assurances que l’assureur de responsabilité civile professionnelle est fondé à opposer aux tiers les clauses d’exclusion ou de limitation de garantie opposables à l’assuré. Ce principe sera donc rappelé, sans toutefois le reprendre dans les termes sollicités par l’intimée, qui ne produit pas les justificatifs nécessaires pour en confirmer leur véracité ni leur exactitude.

— sur les demandes accessoires :

Le jugement est infirmé dans ses dispositions ayant statué sur les dépens et les frais irrépétibles.

La condamnation prononcée contre les Mutuelles du Mans Assurances Iard amène à considérer qu’elle est la partie perdante. Elle sera donc condamnée aux dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’au paiement à M. [E] d’une somme totale de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, le surplus des demandes formées à ce titre étant rejeté.

PAR CES MOTIFS :

La cour statuant publiquement et contradictoirement, par mise à disposition au greffe,

Infirme le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a déclaré irrecevable la

demande dirigée par M. [E] contre la SAS Citya France Immobilier relativement à l’exécution du mandat de location et en ce qu’il a débouté M. [E] de sa demande de dommages-intérêts en réparation du préjudice moral ;

statuant à nouveau et y ajoutant,

Déclare recevable l’action de M. [E] contre la SAS Citya France

Immobilier relativement à l’exécution du contrat de gestion ;

Déboute M. [E] de ses demandes de dommages-intérêts dirigées contre la SAS Citya France Immobilier ;

Déclare recevable l’action de M. [E] contre les Mutuelles du Mans Assurances Iard ;

Condamne les Mutuelles du Mans Assurances Iard à verser à M. [E], dans les limites éventuelles de la garantie, une somme de 22 818,20 euros de dommages-intérêts en réparation de faute commise par l''Agence Austral Immobilier’ dans l’exécution du mandat de location ;

Déboute M. [E] du surplus de ses demandes de dommages-intérêts dirigées contre les Mutuelles du Mans Assurances Iard ;

Déboute la SAS Citya France Immobilier et les Mutuelles du Mans Assurances Iard de leur demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute M. [E] de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile en ce qu’elle est dirigée contre la SAS Citya France Immobilier ;

Condamne les Mutuelles du Mans Assurances Iard à verser à M. [E] une somme totale de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne les Mutuelles du Mans Assurances Iard aux dépens de première instance et d’appel.

LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,