Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 12 SEPTEMBRE 2025

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/00123 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CIVOA

Décision déférée à la Cour : Jugement du 16 Novembre 2023 – Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS – RG n° 20/05893

APPELANTES

S.E.L.A.S. CABINET [X] immatriculée au RCS de [Localité 12] sous le n° 390 898 468,

prise en la personne de son président domicilié au siège

[Adresse 1]

[Localité 7]

S.C.I. VARENNE – SAINTE CLOTILDE immatriculée au RCS de [Localité 12] sous le n° 882 555 220, prise en la personne de son gérant domicilié au siège

[Adresse 1]

[Localité 7]

Toutes deux représentées et assistées de M^e Emmanuel JARRY, avocat au barreau de PARIS, toque : P0209

INTIMEES

S.C.I. 63B VARENNE immatriculée au RCS de [Localité 12] sous le n° 848 675 658, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège.

[Adresse 3]

[Localité 9]

Représentée et assistée de M^e Richard ruben COHEN de la SELASU RICHARD R. COHEN, avocat au barreau de PARIS, toque : C1887 substitué par M^e Florian DUCHMANN, avocat au barreau de PARIS,

S.E.L.A.R.L. ETOILE NOTAIRES immatriculée au RCS de [Localité 12] sous le n° 784 349 987, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège.

[Adresse 4]

[Localité 8]

Représentée et assistée de M^e Thomas RONZEAU de la SCP INTERBARREAUX RONZEAU ET ASSOC, avocat au barreau de PARIS, toque : P0499

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 22 mai 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Monsieur Claude CRETON président,magistrat honoraire,chargé du rapport pour la présidente de chambre empêchée et Madame Catherine GIRARD-ALEXANDRE, conseillère.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre

Catherine GIRARD-ALEXANDRE, conseillère

Claude CRETON, président,magistrat honoraire

Greffier, lors des débats : Marylène BOGAERS.

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour initialement prévue le 4 juillet 2025 prorogé au 12 septembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Ange SENTUCQ , Présidente de chambre et par Marylène BOGAERS, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

******

Conclusions Cabinet [X] et SCI Varenne Sainte-Clotilde : 23 avril 2025

Conclusions SCI [Adresse 6] : 6 décembre 2024

Conclusions SELARL Etoile notaires : 12 mai 2025

Clôture : 15 mai 2025

La SCI [Adresse 5] est propriétaire des lots n° 2, 10, 11 et 21 dans un immeuble en copropriété.

Le 2 décembre 2019, l’assemblée générale extraordinaire des copropriétaires de l’immeube situé à [Adresse 13] et [Adresse 2] a voté une résolution autorisant le syndic à 'engager une procédure au fond à l’encontre du propriétaire du lot n° 2, la SCI 63B Varenne, tendant à faire respecter le règlement de copropriété et à interdire l’activité de type Airbnb, et ce sous astreinte, ainsi que l’allocation de dommages-intérêts'.

Par acte notarié du 13 mars 2020, la SCI 63B Varenne, assistée par Mme [E], notaire, membre de la société Etoile notaires, a consenti à la société Cabinet [X] une promesse unilatérale de vente de ses lots au prix de 2 600 000 euros.

La société Cabinet [X] ayant refusé de conclure l’acte de vente, la SCI 63B Varenne l’a assignée, ainsi que la société Etoile notaires, en résolution de la promesse et a sollicité, à titre principal, la condamnation de la société Cabinet [X] à lui payer la somme de 260 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation et, à titre subsidiaire, la condamnation de la société Etoile notaires à lui payer cette somme à titre de dommages-intérêts.

Elle a en outre réclamé la condamnation de la société Cabinet [X], de la SCI Varenne Sainte-Clotilde et de la société Etoiles notaires à lui payer au titre de l’article 700 du code de procédure civile, respectivement, 12 500 euros, 4 000 euros et 5 000 euros.

Faisant valoir que la qualité commerciale des biens avait été une condition de son consentement et qu’elle a été victime d’un dol par réticence de la SCI 63B Varenne qui, sciemment, ne lui a pas communiqué le procès-verbal de l’assemblée générale du 2 décembre 2019 afin de lui dissimuler l’existence d’un litige portant sur l’interdiction d’un usage commercial des locaux et qui, avant les visites du bien, avait demandé au syndic de retirer les affichettes apposées dans les parties communes mentionnant l’interdiction de l’usage commercial des lots de copropriété et de location de courte durée de type Airbnb, la société Cabinet [X] a conclu à la nullité de la promesse, subsidiairement à sa caducité, et réclamé la restitution de la somme qu’elle avait placée sous le séquestre du notaire ainsi que la condamnation de la société 63 B [Adresse 14] à lui payer la somme de 260 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation, outre les intérêts capitalisés à compter du 16 juin 2020, la somme de 5 000 euros en réparation de son préjudice moral, la somme de 20 000 euros pour résistance abusive et la somme de 20 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI Varenne Sainte-Clotilde, qui devait se substituer à la société Cabinet [X], est volontairement intervenue à l’instance et a également conclu à la nullité de la promesse, subsidiairement à sa caducité, et à la condamnation de la SCI 63B Varenne à lui payer à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice matériel la somme de 378 000 euros, outre 10 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 16 novembre 2023, le tribunal judiciaire de Paris, retenant que l’indemnité d’immobilisation était due à la SCI 63B Varenne, a autorisé la remise de la somme de 130 000 euros placée sous le séquestre du notaire par la société Cabinet [X], condamné celle-ci à lui payer la somme de 130 000 euros, outre les intérêts au taux légal, capitalisés, à compter du 20 juin 2020 et rejeté toutes les autres demandes.

Le tribunal a retenu que le règlement de copropriété stipule, relativement à l’ 'usage des parties privatives’ que 'l’immeuble est destiné à titre principal à l’habitation. En outre, et sous réserve que les règlements le permettent, l’exercice des professions libérales est autorisé, mais à condition que celles-ci ne causent aucun trouble de caractère exceptionnel par rapport à la destination de l’immeuble'. Il a ensuite indiqué que cette clause est reproduite dans la promesse, ce dont il résulte que la société Cabinet [X] avait connaissance lors de la conclusion de la promesse que le bien ne pouvait être utilisé à des fins commerciales et que seule une activité libérale y était autorisée.

La société Cabinet [X] et la SCI Varenne Sainte-Clotilde ont interjeté appel de ce jugement.

Elles concluent à la nullité de la promesse sur le fondement du dol commis par la SCI 63B Varenne, subsidiairement sur le fondement de l’erreur, plus subsidiairement à sa caducité en l’absence de réalisation des conditions suspensives, encore plus subsidiairement au rejet de la demande de paiement de l’indemnité d’immobilisation faute de respect par la SCI 63B Varenne de la procédure de carence prévue par la promesse.

La société Cabinet [X] réclame en outre la restitution de la somme de 260 000 euros qu’elle a versée à la signature de la promesse et la condamnation in solidum de la SCI 63B Varenne et de la société Etoile notaires à lui payer la somme de 260 000 euros correspondant au montant de l’indemnité d’immobilisation, la somme de 5 000 euros en en réparation de son préjudice moral et la somme de 20 000 euros pour résistance abusive.

La SCI Varenne Sainte [Adresse 10] sollicite la condamnation de la SCI 63B Varenne à lui payer à titre de dommages-intérêts la somme de 810 000 euros correspondant à la perte de loyers.

Enfin, la SCI Cabinet [X] et la SCI Varenne Sainte [Adresse 10] réclament la condamnation de la SCI 63B Varenne et de la société Etoile notaires à leur payer la somme de 30 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI 63B [Adresse 14] a formé un appel incident et conclut à l’infirmation du jugement en ce qu’il a :

— autorisé le séquestre de la somme de 130 000 euros versée par la société Cabinet [X] en exécution de la promesse à remettre les fonds à lui remettre les fonds au titre de l’indemnité d’immobilisation ;

— condamné la société Cabinet [X] à lui payer la somme de 130 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation ;

— l’a déboutée de ses demandes tendant à constater la résolution de la promesse et à la condamnation de la société Etoile notaires à lui payer la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle fait d’abord valoir que c’est à tort que le tribunal a ordonné la remise des fonds détenues par le séquestre puisqu’en réalité la société Cabinet [X] n’a pas réglé entre les mains du notaire la somme de 130 000 euros.

Pour contester avoir donné de fausses informations sur le caractère commercial du local, elle fait valoir que les éléments extérieurs à la promesse ne sont pas entrés dans le champ contractuel et indique qu’elle a seulement déclaré dans la promesse que 'les biens sont affectés à usage de bureaux non exploités à ce jour', que 'les biens sont actuellement à usage autre que l’habitation’ et que 'la destination historique des biens est (…) celle de bureaux'.

Elle ajoute que la fiche de révision foncière, annexée à la promesse, mentionne que 'la nature du commerce (ou de l’activité) exercée dans le local’ est le suivant : 'Bureaux à caractère administratif'.

Elle fait également valoir que le règlement de copropriété indique que 'L’immeuble est destiné à titre principal à l’habitation', que 'l’exercice des professions libérales est autorisé, mais à condition que celles-ci ne causent aucune troube de caractère exceptionnel par rapport à la destination de l’immeuble et que 'la location meublée d’un appartement en son entier est autorisée…', ce qui permet une location meublée, même de courte durée.

Elle indique que le défaut de communication du procès-verbal de l’assemblée générale du 2 décembre 2019 est due à une erreur de son notaire, qui avait reçu cette pièce sous format PDF qu’elle a omis d’ouvrir et a expliqué avoir transmis au notaire de l’acquéreur les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, ignorant qu’une assemblée générale extraordinaire s’était réunie en 2019.

Elle conteste également avoir dissimulé l’existence d’un litige en cours portant sur l’activité de location du local sur le site Air Bnb puisque cette activité avait pris fin le 7 février 2020, de sorte qu’au jour de la conclusion de la promesse, il n’existait plsu de litige.

Elle explique que les affiches apposées par le syndic pour rappeler l’interdiction d’un usage commercial des locaux était illégale et qu’il ne peut donc lui être reproché d’être intervenue pour les faire retirer.

Elle fait enfin valoir que l’usage commercial du bien n’est pas entrée dans le champ contractuel.

La société Etoile notaires conclut à l’irrecevabilité des demandes formées pour la première fois contre elle par la société Cabinet [X] et par la SCI Varenne-Sainte Clotilde, à la confirmation du jugement qui a rejeté les demandes formées contre elle et à la condamnation de la SCI Cabinet [X] et de la SCI Varenne-Sainte Clotilde, ou de toute autre partie perdante, à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS DE L’ARRÊT

1 – Sur la demande d’annulation de la promesse

Considérant que M. [X], qui était à la recherche d’un bien immobilier, a été destinataire le 18 février 2020 d’un courriel que lui a adressé un agent immobilier pour lui proposer l’acquisition du bien litigieux dont la description précisait 'Possibilité profession libérale ET commercialité’ ; que le 13 février 2020, le conseil du vendeur a adressé au syndic une lettre le mettant en demeure de retirer les affiches apposées dans l’immeuble pour informer les copropriétaires que 'Le règlement de copropriété de cet immeuble interdit formellement l’usage commercial des locaux. Sont autorisées uniquement les habitations et les professions libérales. Les locations à court terme de type AIRBNB sont prohibées’ ; que le 21 février suivant, après avoir visité l’appartement, M. [X] a indiqué qu’il souhaitait acquérir le bien au prix indiqué, au travers d’une SCI familiale 'sous la seule réserve de la preuve de la commercialité’ ; que le vendeur ayant accepté l’offre de M. [X], celui-ci a écrit à l’agent immobilier le 11 mars, que la signature de la promesse pourra intervenir 'en l’état’ le vendredi suivant et qu’ '(il demandera) seulement au vendeur qu’il garantisse dans l’acte que l’ensemble de la surface bénéficie de la commercialité’ ; que la promesse conclue le 13 mars 2020 stipule que 'Le VENDEUR déclare et garantit :

— que les BIENS sont actuellement à usage autre que d’habitation, ainsi qu’il résulte :

des fiches de révision foncière modèle C du 18 novembre 1979 ;

d’une attestation de la Préfecture de [Localité 12] en date du 8 novembre 2006 ;

(…)

— que depuis 2003, le bien a eu successivement l’usage de restauration, cabinet d’avocats et bureaux ;

— qu’il n’a pas cédé la commercialité ;

— que ces utilisation ou occupation des BIENS n’ont à sa connaissance fait l’objet d’aucune contestation ni remise en cause de la part de l’administration ou de tiers ;

(…)

De son côté L’ACQUEREUR déclare qu’il entend en faire un usage autre que l’habitation et déclare que cet usage est une condition essentielle et déterminante de son acquisition’ ;

que le 23 mars 2020, a été transmis à M. [X] la convocation à l’assemblée générale des copropriétaires pour le 1er avril 2020, qui avait été adressée aux copropriétaires le 27 février 2020, dont le point 23 de l’ordre du jour était relatif à l’ 'Information sur la suite donnée au litige quant à l’usage commercial du lot n° 2" ; qu’ayant ensuite appris l’existence de la résolution votée lors de l’assemblée générale du 2 décembre 2019, la société Cabinet [X] a écrit à la SCI 63B Varenne pour exiger que celle-ci, avant la signature de l’acte de vente, 'de mettre fin à ce litige en trouvant avec la copropriété un accord qui permette l’utilisation de ce lot conformément à (ses) déclarations’ ; que le 3 avril 2020, le syndic, interrogé par M. [X], l’a informé que 'conformément au règlement de copropriété, les locaux en cours de vente ne peuvent être utilisés qu’à usage d’habitation et que seule l’activité de professions libérales est autorisée à condition de ne créer trouble de caractère exceptionnel par rapport à la destination de l’immeuble et sous réserve que les règlements le permettent. Toute activité commerciale est donc expressément exclue…' ;

Considérant qu’il résulte de ces éléments, alors que la SCI [Adresse 5] ne pouvait ignorer l’existence du litige qui l’opposait au syndicat des copropriétaires concernant l’utilisation du bien litigieux et d’un projet de résolution relatif à 'la suite donnée au litige quant à l’usage commercial du lot n° 2", qu’elle n’en a pas informé avant la signature de la promesse la société Cabinet [X], à laquelle, en outre, le procès-verbal de l’assemblée générale du 2 décembre 2019 n’avait pas été transmis, et a faussement affirmé que le bien, affecté à un usage 'autre que d’habitation', ce qui inclut un usage commercial, n’a 'fait l’objet d’aucune contestation ni remise en cause de la part de l’administration ou de tiers’ ; que ces affirmations sont constitutives d’un dol qui a vicié le consentement de la société Cabinet [X] puisque celle-ci avait fait de la possiblité d’un usage commercial du bien une condition déterminante de son engagement, ainsi qu’elle l’avait exprimé tout au long des négociations ayant conduit à la conclusion de la promesse et dans la promesse elle-même ; qu’il convient d’annuler la promesse ;

2 – Sur l’action indemnitaire de la société Cabinet [X] et de la SCI Varenne Sainte [Adresse 10]

— [Localité 11] la société Etoile notaires

Considérant que la société Cabinet [X] et de la SCI Varenne Sainte Clotilde n’a présenté aucune demande en première instance à l’encontre de la société Etoile notaires ; qu’en outre, si la société Cabinet [X] et la SCI Varenne Sainte Clotilde ont découvert en appel, à l’occasion de leur demande de l’aménagement de l’exécution provisoire du jugement, que la SCI 63B Varenne ne possédait aucun actif, ce fait nouveau n’est pas en relation avec le litige originaire ; que la demande indemnitaire formée pour la première fois en appel à l’encontre de la société Etoile notaires est nouvelle et donc irrecevable ;

— Contre la SCI 63B [Adresse 14]

* Les demandes de la SCI Varenne Sainte-Clotilde

Considérant que la promesse stipule que la faculté de substitution du bénéficiaire de la promesse par un tiers 'devra être exercée, à peine d’irrecevabilité, au plus tard quinze jours avant (sa) date d’expiration’ et que 'le promettant devra être averti de cette substitution’ ; que la procédure prévue pour cette substitution n’ayant pas été respectée, la SCI Varenne-Sainte Clotilde n’est pas fondée à réclamer l’indemnisation des préjudices qu’elle prétend avoir subi en sa qualité de bénéficiaire de la promesse ;

* Les demandes de la société Cabinet [X]

Considérant qu’il a été établi que la société Cabinet [X] n’a pas versé lors de la signature de la promesse un acompte sur le montant de l’indemnité d’immobilisation ; qu’il convient de la débouter de sa demande de restitution de cet acompte ;

Considérant en outre, qu’en l’absence de paiement de cet acompte, la société Cabinet [X], qui prétend n’avoir pu disposer d’une trésorerie suffisante pour acquérir un autre bien, ne justifie pas le préjudice allégué ; que le préjudice moral allégué n’est pas justifié ;qu’elle doit être débouté de ses demandes en paiement de dommages-intérêts ;

Considérant que l’exercice d’une action en justice constitue un droit et ne dégénère en abus pouvant donner lieu à indemnisation que dans le cas de malice, mauvaise foi ou erreur grossière équipollente au dol ; qu’en l’espèce, la société Cabinet [X] ne rapporte pas la preuve d’une telle faute, ses prétentions ayant d’ailleurs été partiellement accueillies en première instance ; qu’il convient de la débouter de sa demande de dommages-intérêts ;

PAR CES MOTIFS :

Infirme le jugement en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau,

Annule la promesse du 13 mars 2020 conclue entre la SCI 63B Varenne et la société Cabinet [X] ;

Déclare irrecevables les demandes indemnitaires formées contre la société Etoile notaires ;

Déboute la SCI Varenne-Sainte Clotilde de ses autres demandes contre la SCI 63B Varenne ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, déboute la société Etoile notaires et la SCI 63B Varennes de leurs demandes et condamne la SCI 63B Varenne à payer à la société Cabinet [X] et à la SCI Varenne Sainte-Clotilde la somme de 10 000 euros ;

Condamne la SCI 63B Varenne aux dépens qui pourront être recouvrés directement, pour ceux dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision, par Maître Jarry conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,