RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 10

ARRÊT DU 20 FEVRIER 2025

(n°120, 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/12862 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJYMM

Décision déférée à la Cour : Jugement du 10 Octobre 2023-Juge de l’exécution d'[Localité 5]- RG n° 23/02454

APPELANT

Monsieur [N] [E] [Z] [S]

[Adresse 7]

[Localité 4]

Représenté par M^e Cyril PERRIEZ, avocat au barreau de PARIS, toque : R251

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024/015747 du 27/06/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 6])

INTIMÉE

S.A. ERILIA

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentée par M^e Bruno REGNIER de la SCP CAROLINE REGNIER AUBERT – BRUNO REGNIER, AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0050

Ayant pour avocat plaidant:

Maître Stéphanie [C]

Avocat au Barreau des Hauts de Seine

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 905 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 24 janvier 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Catherine Lefort, conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Bénédicte Pruvost, président

Madame Catherine Lefort, conseiller

Madame Valérie Distinguin, conseiller

GREFFIER lors des débats : Monsieur Grégoire Grospellier

ARRÊT

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Bénédicte Pruvost, président et par Monsieur Grégoire Grospellier, greffier, présent lors de la mise à disposition.

PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par acte sous seing privé du 6 mai 2019, la SA Erilia, bailleur social, a consenti un bail à M. [S] pour un logement avec emplacement de stationnement situé [Adresse 1].

Par ordonnance du 9 novembre 2021, signifiée le 13 décembre 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Palaiseau statuant en référé, a notamment :

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail étaient réunies à la date du 19 avril 2021 ;

— condamné M. [S] à payer à la société Erilia la somme de 839,91 euros avec intérêt au taux légal à compter de la date de la présente décision, le tout à titre de provision à valoir sur la dette locative arrêtée au 13 octobre 2021, loyer et provisions pour charges de septembre 2021 inclus ;

— suspendu les effets de la clause résolutoire en autorisant à M. [S] à se libérer de sa dette, en sus du loyer courant charges incluses, par 35 échéances de 25 euros et une 36ème échéance représentant le solde de la dette, le premier versement devant intervenir avant le 10 du mois suivant celui du jour de la signification de la décision ;

— dit qu’à défaut d’un seul terme de paiement dans le délai prescrit, la totalité de la dette deviendrait immédiatement exigible, la clause résolutoire reprenant ses effets, et il serait procédé à l’expulsion du locataire.

M. [S] a formé appel de cette décision, qui a été confirmée par la cour d’appel de Paris par arrêt du 17 juin 2022.

Le 16 février 2023, un commandement de quitter les lieux a été délivré à M. [S].

Par acte de commissaire de justice du 15 mars 2023, M. [S] a fait assigner la société Erilia devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire d’Evry, aux fins d’annulation du commandement de quitter les lieux et de paiement de dommages-intérêts.

Par jugement contradictoire du 10 octobre 2023, le juge de l’exécution a :

débouté M. [S] de l’intégralité de ses demandes ;

débouté la société Erilia de ses demandes reconventionnelles ;

condamné M. [S] aux dépens.

Pour statuer ainsi, le juge a relevé que l’échéancier fixé aux termes de l’ordonnance du 9 novembre 2021 n’ayant pas été respecté, la déchéance du terme avait été valablement prononcée et la procédure d’expulsion valablement diligentée en exécution de la décision précitée. Il a également rappelé qu’il n’avait pas le pouvoir de modifier les dispositions précises de la décision servant de fondement aux voies d’exécution.

Par déclaration du 12 juillet 2024, M. [S] a formé appel de ce jugement.

Par conclusions du 6 décembre 2024, il demande à la cour d’appel de :

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il l’a débouté de l’intégralité de ses demandes et l’a condamné aux dépens ;

— prononcer la nullité du commandement de quitter les lieux notifié le 16 février 2023 ;

— condamner la société Erilia à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts :

— débouter la société Erilia de toutes ses demandes

— condamner la société Erilia à payer une somme de 2 000 euros à l’avocat désigné d’office au titre de l’aide juridictionnelle pour le représenter en appel, sur le fondement du 2° de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société Erilia aux dépens de première instance et d’appel.

Il fait valoir qu’au jour de la délivrance du commandement de quitter les lieux, il avait intégralement remboursé la dette locative fixée par le juge des référés et était à jour du paiement des loyers et des charges courants.

Il explique ensuite qu’il existe un litige entre le bailleur et les locataires de l’immeuble au sujet du montant des charges dont l’augmentation n’est pas justifiée et conteste en outre être redevable du paiement du loyer pour le garage, alors qu’il a délivré congé au bailleur en août 2022 et ce peu important qu’il n’ait pas restitué le bip d’accès au parking.

Il justifie par ailleurs sa demande de dommages-intérêts par le stress quotidien généré par la menace d’une expulsion.

Par conclusions du 8 janvier 2025, la société Erilia demande à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

— condamner M. [S] à lui payer la somme de 1 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Mme [S] aux dépens.

Elle soutient que les termes de la décision du juge des contentieux de la protection n’ont pas été respectés et que la dette locative a significativement augmenté depuis ladite ordonnance et l’arrêt qui l’a confirmée, puisqu’à compter de juillet 2022, il a réglé une somme inférieure au montant du quittancement.

Elle ajoute que les contestations de M. [S] au sujet des charges sont infondées ; qu’en tout état de cause, cette question ne relève pas de la compétence du juge de l’exécution ; que la résiliation du bail de l’emplacement de stationnement a bien été prise en compte, mais que le parking n’a pas été restitué puisque M. [S] n’a pas restitué le bip.

Enfin, elle s’oppose à la demande de dommages-intérêts formée par l’appelant qu’elle estime infondée.

La clôture a été prononcée le 9 janvier 2025, puis révoquée à l’audience de plaidoirie du 24 janvier pour admettre une nouvelle pièce (n°10) de l’appelant et prononcée à nouveau aussitôt. Les parties ont été autorisées à faire parvenir à la cour une note en délibéré : l’appelant sur la pièce n°17 produite par l’intimé le 8 janvier, et l’intimé sur la pièce n°10 produite par l’appelant le 17 janvier 2025.

Par note en délibéré du 31 janvier 2025, M. [S] fait valoir que la pièce 17 de l’intimée confirme le bien fondé des contestations des locataires depuis plusieurs années au sujet de la consommation d’eau froide. Il explique qu’il a payé deux fois plus que sa consommation réelle et que le montant des provisions de charges était erroné, que la société Erilia lui a finalement remboursé une somme totale de 917,57 euros en décembre 2024, et qu’il reste dans l’attente de la régularisation des charges 2024. Il souligne qu’il a toujours payé la part résiduelle du loyer, déduction faite du montant des APL, mais qu’à partir de juin 2022, le bailleur a doublé le montant des provisions de charges, unilatéralement et sans justification, malgré ses demandes d’explications, de sorte qu’il n’a pas tenu compte de cette augmentation dans ses versements, ce qui ne peut lui être reproché. Il conclut que tous les loyers ont donc été intégralement payés sur la période allant d’octobre 2021 à février 2023 (date du commandement de quitter les lieux contesté), et même jusqu’au mois de décembre 2024 inclus.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la nullité du commandement de quitter les lieux

Dans l’ordonnance de référé, le montant de la dette locative s’élevait à la somme de 839,91 euros arrêtée au 13 octobre 2021 (échéance de septembre 2021 incluse), après déduction, par le juge des contentieux de la protection, des frais de procédure et des frais pour non réponse à enquête sociale.

Il résulte du décompte locatif de la société Erilia qu’au 16 février 2023, date du commandement de quitter les lieux, la dette s’élevait à la somme de 3.262,25 euros, soit 1.632,62 euros après déduction des sommes que le juge des contentieux de la protection avaient déduites (et qui figurent toujours au décompte), de la somme de 30,48 (4x7,62) au titre des frais pour non réponse à enquête sociale postérieurs au 13 octobre 2021 et des frais de déménagement de 1.258,19 euros. La dette a donc augmenté, alors qu’elle aurait dû diminuer. Dans un premier temps, M. [S] a versé le montant de son loyer résiduel (loyer-APL) + 25 euros conformément à l’ordonnance de référé à compter de décembre 2021 jusqu’en juin 2022 (pour le loyer de mai). Puis à compter de juin 2022, la provision mensuelle de charges communes a augmenté et est passée de 70,08 euros à 104,33 euros, si bien que M. [S] a augmenté son versement du mois de juillet (193,06 euros). Puis, en août 2022, il a payé 158,81 euros, comme en juin (133,81+25), alors que le quittancement du loyer de juillet était de 168,06 euros, de sorte qu’il n’a pas payé l’augmentation de la provision de charges. Puis à partir de septembre 2022, il a diminué ses versements : 111,17 euros pour les échéances d’août 2022, 102,97 euros pour les suivantes jusqu’à la délivrance du commandement de quitter les lieux en février 2023.

M. [S] invoque la résiliation du bail concernant le parking en août 2022, acceptée par la bailleresse et à effet au 4 septembre 2022, étant précisé que le loyer du garage, quittancé avec celui du logement, s’élève à 36,36 euros, outre 11,48 euros de provisions de charge, soit un total de 47,84 euros par mois. Certes, il n’est pas contesté que le locataire n’a pas restitué le badge d’accès au garage. Mais la société Erilia a fait procéder à l’enlèvement de tous les objets se trouvant sur l’emplacement de stationnement loué et appartenant à M. [S] selon facture du 10 août 2022, ce qui montre qu’elle a repris possession des lieux et peut donc relouer le parking. D’ailleurs, le 5 septembre 2022, elle écrit à M. [S] que compte tenu du préavis d’un mois, la facturation s’arrêtera le 4 septembre 2022. C’est donc à tort qu’elle a continué à appeler le loyer et les charges de l’emplacement de stationnement après cette date, alors qu’elle ne justifie nullement avoir demandé au locataire de restituer le badge. Il ne peut donc être reproché au locataire d’avoir diminué le montant de ses paiements mensuels. Cependant, l’appelant a trop diminué ses versements, car même s’il considérait qu’il ne devait pas l’augmentation des charges, il devait payer 133,81 + 25 ' 47,84 = 110,97 euros. Il ne s’explique pas sur la différence de 8 euros.

S’agissant des charges, l’appelant justifie avoir créé, en juillet 2022, une association avec d’autres locataires afin de réclamer la suspension temporaire des hausses de charges de juin 2022 tant qu’elles ne sont pas expliquées par des factures ou autres justificatifs. Le contrat de bail stipule que les provisions mensuelles de charges peuvent être modifiées en cours d’année sous réserve que le bailleur donne toutes précisions justifiant cette modification. S’il est légitime pour le locataire de demander des explications et justifications de l’augmentation des provisions de charges, il ne lui appartient pas de se faire justice à lui-même en refusant de payer l’augmentation des charges. En outre, en l’espèce, la société Erilia justifie avoir établi, en février 2022, les décomptes de régularisation des charges 2019 et 2020 adressés à M. [S] (pièce 12). Les régularisations en faveur du locataire ont été déduites de son compte locatif en décembre 2021 et en avril 2022. S’agissant de la régularisation en faveur du bailleur (charges 2020 concernant le logement), d’un montant de 142,24 euros, il a été indiqué (sur le décompte de régularisation) que le montant dû sera échelonné à hauteur de 30 euros par mois jusqu’à apurement de la dette. Ainsi, l’augmentation de la provision de charges à partir de juin 2022 apparaît justifiée.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que contrairement à ce que soutient l’appelant, les loyers et charges n’ont pas été correctement payés entre l’ordonnance de référé et le commandement de quitter les lieux et la dette n’était nullement soldée lors de la délivrance de ce commandement.

Il convient donc de confirmer le jugement en toutes ses dispositions.

Sur les demandes accessoires

Succombant en ses prétentions, M. [S] sera condamné aux dépens d’appel, qui seront recouvrés conformément à la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique, et débouté de sa demande fondée sur l’article 700, 2° du code de procédure civile.

Au regard des situations économiques respectives des parties, il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 au profit de la société Erilia.

PAR CES MOTIFS,

La Cour,

CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 10 octobre 2023 par le juge de l’exécution du tribunal judiciaire d’Evry,

Y ajoutant,

DEBOUTE les parties de leurs demandes respectives fondées sur l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [N] [E] [Z] [S] aux dépens d’appel, qui seront recouvrés conformément à la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique.

Le greffier, Le président,