[D] [T]

C/

[R] [T]

[V] [O] née [T]

[M] [T]

[L] [O]

[A] [O]

Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE DIJON

2ème chambre civile

ARRÊT DU 11 JANVIER 2024

N° RG 21/00411 – N° Portalis DBVF-V-B7F-FVDC

MINUTE N°

Décision déférée à la Cour : au fond du 09 mars 2021,

rendue par le tribunal paritaire des baux ruraux de Chaumont – RG : 51-19-0027

APPELANT :

Monsieur [D] [T]

né le 06 Octobre 1958 à [Localité 27] (52)

domicilié :

[Adresse 14]

[Localité 27]

non comparant, représenté par M^e Charles Eloi MERGER, avocat au barreau de HAUTE-MARNE

INTIMÉS :

Madame [V] [O] NEE [T]

née le 14 Mars 1955 à [Localité 27]

Décédée le 10/11/2021

Madame [R] [T]

née le 26 Février 1965 à [Localité 33]

[Adresse 19]

[Localité 12]

Monsieur [M] [T]

né le 07 Mai 1962 à [Localité 33]

[Adresse 5]

[Localité 15]

non comparants, représentés par M^e Julien FORGET, membre de la SELARL TERRESA, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 2269

PARTIES INTERVENANTES

Madame [L] [O]

née le 28 Mai 1987 à [Localité 25] (21)

domiciliée :

[Adresse 11]

[Localité 21]

Monsieur [A] [O]

né le 29 octobre 1979 à [Localité 29] (21)

domicilié :

[Adresse 3]

[Localité 9]

non comparants, représentés par M^e Julien FORGET, membre de la SELARL TERRESA, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 2269

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 28 septembre 2023 en audience publique devant la cour composée de :

Marie-Pascale BLANCHARD, Présidente de chambre,

Leslie CHARBONNIER, Conseiller,

Bénédicte KUENTZ, Conseiller,

Après rapport fait à l’audience par l’un des magistrats de la composition, la cour, comme ci-dessus composée a délibéré.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Maud DETANG, Greffier

DÉBATS : l’affaire a été mise en délibéré au 30 Novembre 2023 pour être prorogée au 11 Janvier 2024,

ARRÊT : rendu contradictoirement,

PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

SIGNÉ : par Marie-Pascale BLANCHARD, Présidente de chambre, et par Maud DETANG, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte authentique du 26 janvier 1985, les consorts [T] ont donné à bail rural à M [D] [T] diverses parcelles cadastrées sur les communes de [Localité 26] et de [Localité 27].

Souhaitant transmettre son exploitation à son épouse Mme [F] [Y], M [D] [T] a sollicité l’autorisation de ses bailleurs.

Seule Mme [K] [T] ayant consenti à cette cession, M. [T] a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de Chaumont en autorisation judiciaire.

Par jugement du 9 mars 2021, cette juridiction a principalement rejeté sa demande et M. [T] a interjeté appel de cette décision.

Par acte d’huissier du 28 juin 2019, M. [M] [T], Mme [R] [T] et Mme [V] [T] ont fait signifié à M. [D] [T] pour la date du 31 décembre 2020, congé sur le fondement de l’article L.411-64 du code rural pour les parcelles suivantes :

commune de [Localité 26] :

— ZA [Cadastre 7] [Localité 23] 3,6320 ha

— ZA [Cadastre 17] [Localité 23] 2,4910 ha

— ZA [Cadastre 6] [Localité 32] 9,0840 ha

— ZB [Cadastre 18] [Localité 30] 11,8070 ha

— ZD [Cadastre 22] [Localité 36] 0,7110 ha

— ZD [Cadastre 1] [Localité 36] 0,3250 ha

— ZD [Cadastre 16] [Localité 35] 0,5000 ha

— ZA [Cadastre 20] [Localité 23] 0,4420 ha

— ZE [Cadastre 4] [Localité 28] 1,9680 ha

commune de [Localité 27] :

— ZA [Cadastre 22] [Localité 31] 4,4760 ha

— ZB [Cadastre 10] [Localité 34] 1,7630 ha

— ZC [Cadastre 20] [Localité 38] 4,5170 ha

— ZK [Cadastre 13] [Localité 24] 0,7790 ha

— ZL [Cadastre 2] [Localité 37] 3,0000 ha

— ZL [Cadastre 8] [Localité 37] 1,8200 ha

remise D 276 Village

D 270 Village

D 266 Village.

M. [D] [T] a contesté ce congé devant le tribunal paritaire des baux ruraux de Chaumont qui, par jugement du 9 mars 2021, a :

— débouté M. [D] [T] en son action en nullité du congé,

— dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure

civile,

— condamné M. [D] [T] aux dépens d’instance.

Suivant déclaration au greffe du 29 mars 2021, M. [T] a relevé appel de cette décision.

Prétentions et moyens de M [D] [T] :

M. [D] [T] a soutenu oralement les dernières conclusions prises en son nom le 7 septembre 2023 et au terme desquelles il demande à la cour, au visa de l’article L.411-47 du code rural, de :

— réformer le jugement en toutes ses dispositions,

— dire et juger nul et de nul effet le congé délivré le 28 juin 2019 à la requête de M. [M] [T], Mme [R] [T] et Mme [V] [T] et portant sur les parcelles ci-après désignées :

commune de [Localité 26] :

— ZA [Cadastre 7] [Localité 23] 3,6320 ha

— ZA [Cadastre 17] [Localité 23] 2,4910 ha

— ZA [Cadastre 6] [Localité 32] 9,0840 ha

— ZB [Cadastre 18] [Localité 30] 11,8070 ha

— ZD [Cadastre 22] [Localité 36] 0,7110 ha

— ZD [Cadastre 1] [Localité 36] 0,3250 ha

— ZD [Cadastre 16] [Localité 35] 0,5000 ha

— ZA [Cadastre 20] [Localité 23] 0,4420 ha

— ZE [Cadastre 4] [Localité 28] 1,9680 ha

commune de [Localité 27] :

— ZA [Cadastre 22] [Localité 31] 4,4760 ha

— ZB [Cadastre 10] [Localité 34] 1,7630 ha

— ZC [Cadastre 20] [Localité 38] 4,5170 ha

— ZK [Cadastre 13] [Localité 24] 0,7790 ha

— ZL [Cadastre 2] [Localité 37] 3,0000 ha

— ZL [Cadastre 8] [Localité 37] 1,8200 ha

remise D 276 Village

D 270 Village

D 266 Village

— débouter M. [M] [T], Mme [R] [T] et Mme [L] [O], M. [A] [O] de l’ensemble de leurs demandes,

— condamner solidairement ou l’un à défaut de l’autre Mme [R] [T], M. [M] [T], Mme [L] [O], M. [A] [O] à payer à M. [D] [T] la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les intimés aux dépens

M [D] [T] soutient que le congé est nul à défaut d’avoir été donné de l’accord de tous les copropriétaires indivis.

Il fait valoir que :

— les biens appartiennent indivisément à M. [M] [T], Mme [R] [T], Mme [L] [O], M. [A] [O], ces derniers venant aux droits de Mme [V] [T], M. [D] [T] et Mme [K] [T],

— seuls M. [M] [T], Mme [R] [T] et Mme [V] [T] ont délivré congé ,

— l’article 815-3 du code civil exige le consentement de tous les indivisaires pour effectuer un acte ne relevant pas de l’exploitation normale du bien indivis,

— le congé relève des actes de disposition et n’a pas été délivré dans l’interêt de l’indivision.

Il ajoute que ce congé :

— en ce qu’il ne porte que sur une partie des parcelles données à bail, contrevient au principe d’indivisibilité du bail rural qui ne cesse à son expiration qu’à la condition de la division du fonds après partage,

— emporte une reprise partielle de nature à porter une atteinte grave à l’équilibre économique de l’exploitation puisqu’il le prive de 47,31 ha sur 91,29 ha.

Sur le moyen soulevé au titre de la mauvaise foi du preneur, il réplique que :

— il n’est pas soumis à une autorisation d’exploiter,

— le bail l’autorisait à tous aménagements des bâtiments à ses frais,

— il a procédé aux réparations lui incombant, n’étant pas tenu par la vétusté,

— les consorts [T] ont verbalement accepté des échanges de parcelles qui ont amélioré l’exploitation du fonds.

Prétentions et moyens des consorts [T] / [O]:

Les consorts [T]/ [O] ont soutenu oralement les dernières conclusions prises en leur nom le 18 septembre 2023, selon lesquelles ils entendent voir, au visa des articles L.411-62, L.411-64 du code rural, 815-3 et 1210 du code civil :

— confirmer la décision rendue par le tribunal paritaire des baux ruraux de Chaumont le 9 mars 2021,

— en tout état de cause :

— dire et juger capables Mme [R] [T], Mme [V] [T] (représentée dans la présente procédure par ses héritiers [A] et [L] [O]) et M. [M] [T] représentant ensemble plus des 2/3 de l’indivision, à délivrer le congé fondé sur l’âge du preneur à M. [D] [T] ;

— dire et juger valable le congé délivré à M. [D] [T] par acte extra-judiciaire du 29 juin 2019 ;

— prononcer le non-renouvellement du bail de M. [D] [T] à effet du 31 décembre 2021 ;

— ordonner à M. [D] [T] de quitter immédiatement les lieux et ordonner, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de M. [D] [T] avec, si besoin, recours à la force publique.

— condamner M. [D] [T] au paiement d’une somme de 5000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les consorts [T]/ [O] considèrent qu’à la date de délivrance du congé, ses auteurs, Mmes [R] [T], [V] [T] et M. [M] [T] réunissaient 71,25 % des droits dans l’indivision, soit plus des deux tiers et pouvaient valablement délivrer congé en vertu de l’article 815-3 du code civil.

Ils relèvent que la délivrance d’un congé ne constitue pas un acte de disposition, à la différence de la conclusion d’un bail, que le preneur étant membre de l’indivision l’application de la règle de l’unanimité conduirait à rendre le contrat de bail perpétuel, que le congé délivré au motif de l’âge du preneur est conforme à l’intérêt de l’indivision.

Ils contestent que le congé soit partiel comme ne portant que sur une partie des parcelles concédées à bail alors que le fonds affermé n’est pas constitué d’une indivision unique, mais de trois indivisions distinctes.

Selon eux, l’indivisibilité du bail rural cessant à son échéance, chaque indivision bailleresse bailleur retrouve la faculté de délivrer congé pour la totalité de ses biens loués.

A titre subsidiaire, ils invoquent :

— l’inapplicabilité des dispositions de l’article L.411-62 du code rural dès lors que le congé n’a pas été délivré pour reprise, mais à raison de l’âge du preneur, M. [T] ayant atteint l’âge de la retraite,

— le comportement du preneur lui reprochant le non-respect des dispositions relatives au contrôle des structures, des échanges de parcelles sans notification préalable aux bailleurs en indivision et des manquements à son obligation d’entretien des biens loués (bâtiments d’exploitation).

MOTIFS DE LA DECISION :

Il résulte des termes de l’acte notarié du 26 janvier 1985 que le bien donné à bail rural à M. [D] [T] est constitué de différentes parcelles relevant de trois indivisions distinctes :

— indivision successorale de M. [G] [T],

— indivision post communautaire des époux [G] [T]/[B] [C],

— indivision entre Mme [B] [I] et ses enfants [V], [M], [D] et [R] [T].

Le congé délivré à M. [D] [T] ne vise que les parcelles issues de cette dernière indivision s’agissant d’immeubles d’une part acquis par Mme [B] [I] pour le compte de ses enfants alors mineurs et d’autre part échus à ces derniers par donation de leur grand-mère.

Conformément aux dispositions de l’article 815-3, 1° du code civil, le ou les indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis peuvent, à cette majorité effectuer les actes d’administration relatifs aux biens indivis.

Il sera relevé que le motif du congé délivré par M. [M] [T], Mme [R] [T] et Mme [V] [T] n’est pas la reprise des biens, mais l’opposition au renouvellement du bail à raison de l’âge du preneur prévue par l’article L.411-6 du code rural et de la pêche maritime.

Si la conclusion d’un bail rural constitue un acte de disposition par le droit au renouvellement qu’il emporte au profit du preneur et l’immobilisation durable des biens qui en résulte, le refus de renouvellement du bail est un acte d’administration en ce qu’il n’engage pas le patrimoine de manière durable et relève de son exploitation normale.

C’est donc avec raison que le tribunal paritaire des baux ruraux a considéré que la délivrance du congé ne nécessitait pas l’unanimité des indivisaires, mais pouvait être délivré par ceux réunissant la majorité des 2/3, situation non contestée des consorts [M], [R] et [V] [T] sur les parcelles désignées par le congé.

Par ailleurs, si le bail désigne sous le vocable « le bien loué » l’ensemble des parcelles de telle sorte que l’objet du bail en est indivisiblement constitué, cette indivisibilité cesse au terme du contrat, autorisant chaque bailleur à exercer ses droits séparément.

La validité d’un congé devant s’apprécier à la date à laquelle il doit prendre effet, soit à la date d’expiration du bail, c’est avec raison que le tribunal paritaire a estimé qu’à la date d’effet du congé, l’indivisibilité du bail avait cessé autorisant les indivisaires majoritaires des 2/3 à refuser le renouvellement sur les parcelles indivises entre eux.

Si en présence des mêmes indivisaires constituant les deux autres indivisions titulaires de droits sur les autres parcelles non visées par le congé, ce dernier doit être considéré comme partiel, sa validité n’est pas subordonnée au respect des dispositions de l’article L.411-62 du code rural et de la pêche maritime, s’agissant non pas d’un congé pour reprise, mais d’un refus de renouvellement pour dépassement par le preneur de l’âge légal de la retraite.

Il est dès lors indifférent de savoir si cette opposition au renouvellement du bail compromet l’équilibre économique de l’exploitation.

En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté l’action en nullité du congé et il sera fait droit à la demande des consorts [M], [R] et [V] [T] en libération des lieux résultant de la prise d’effet du congé, la cour ayant également, par arrêt de ce jour, rejeté la demande d’autorisation de cession du bail.

PAR CES MOTIFS :

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile et après en avoir délibéré conformément à la loi,

CONFIRME le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux de Chaumont en date du 9 mars 2021 en tous ses chefs de dispositif soumis à la cour,

y ajoutant,

ORDONNE à M. [D] [T] de libérer les lieux et dit qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion au besoin avec le concours de la force publique,

CONDAMNE M. [D] [T] aux dépens de son appel,

REJETTE les demandes de condamnation fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

Le Greffier, Le Président,