RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 10

ARRÊT DU 26 JUIN 2025

(n° 328 , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/16526 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CKDIW

Décision déférée à la Cour : Jugement du 10 Septembre 2024-Juge de l’exécution de PARIS- RG n° 24/80607

APPELANTE

SOCIÉTÉ OLBIA I

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentée par M^e Jean-claude CHEVILLER, avocat au barreau de PARIS, toque : D0945

Et ayant pour avocat plaidant la SCP GUILLEMAIN PANEPINTO

Société d’Avocats au Barreau de Paris ' Palais P 102

Prise en la personne de Maître André GUILLEMAIN

INTIMÉE

S.A.R.L. HOTEL DE FRANCE

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentée par M^e Sébastien DENEUX de la SCP LEICK RAYNALDY & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0164

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 28 Mai 2025, en audience publique, devant la Cour composée de :

M^me Bénédicte PRUVOST, Présidente de chambre

Madame Valérie DISTINGUIN, Conseiller

Madame Catherine LEFORT, Conseillère

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par M^me Bénédicte PRUVOST, Présidente de chambre dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : M. Grégoire GROSPELLIER

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Bénédicte PRUVOST, Présidente de chambre et par Grégoire GROSPELLIER, Greffier, présent lors de la mise à disposition.

La Sci Olbia I est propriétaire de l’ensemble immobilier situé [Adresse 2], exploité depuis le 14 janvier 2003 par la Sarl Hôtel de France, qui y exerce une activité d’hôtellerie.

En raison d’impayés de loyers, la Sci Olbia I a fait signifier le 19 septembre 2022, un commandement de payer visant la clause résolutoire à la société Hôtel de France, qui l’a contesté devant le tribunal judiciaire de Paris, invoquant une exception d’inexécution tirée du défaut de délivrance conforme des locaux. Dans le cadre de cette instance, la Sci Olbia I a saisi le juge de la mise en état d’une demande de provision, lequel a statué par ordonnance du 29 janvier 2024.

Le 1er décembre 2023, la Sci Olbia I a fait pratiquer une première saisie conservatoire à l’encontre de la société Hôtel de France, pour garantie de la somme de 306.052,74 euros selon décompte arrêté au 8 novembre 2023. Cette saisie a été convertie le 20 février 2024 en saisie-attribution, sur le fondement de l’ordonnance du juge de la mise en état du 29 janvier 2024, condamnant la société Hôtel de France à payer à la Sci Olbia I la somme provisionnelle de 135 000 euros, saisie-attribution à laquelle a acquiescé la société Hôtel de France le jour même.

Le 8 mars 2024, la Sci Olbia 1 a fait pratiquer une nouvelle saisie conservatoire entre les mains de la Sas Nisse, débiteur de la société Hôtel de France, en recouvrement d’une créance évaluée provisoirement à la somme de 225 280,04 euros, correspondant à des loyers, charges et taxes dus au 29 février 2024, pour la période du 1er trimestre 2022 au 4' trimestre 2023 inclus. La saisie a été dénoncée à la société Hôtel de France le 11 mars 2024. Elle s’est avérée fructueuse à hauteur de 64.485 euros.

Par actes de commissaire de justice des 3 et 4 avril 2024, la société Hôtel de France a fait assigner la Sci Olbia I et la société Nisse devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Paris aux fins de mainlevée de la saisie susvisée et de condamnation des défenderesses au paiement de dommages-intérêts.

Par jugement du 10 septembre 2024, le juge de l’exécution a :

— ordonné la mainlevée de la saisie conservatoire,

— condamné la Sci Olbia I à payer à la société Hôtel de France la somme de 3 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi du fait de la saisie conservatoire du 8 mars 2024 ;

— rejeté la demande de dommages-intérêts formée par la société Hôtel de France contre la société Nisse au titre de l’exécution de la saisie conservatoire du 1er décembre 2023 ;

— condamné la Sci Olbia I à payer à la société Hôtel de France la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rejeté la demande de la société Hôtel de France de condamnation de la société Nisse au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la société Hôtel de France à payer à la société Nisse la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rejeté la demande de la Sci Olbia I formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la Sci Olbia I aux dépens.

Pour statuer ainsi, le juge a considéré, au vu de l’ordonnance du juge de la mise en état du 29 janvier 2024, que la Sci Olbia I ne disposait d’une créance paraissant fondée en son principe que pour l’année 2023 ; que la Sci Olbia I disposant déjà d’un titre exécutoire pour les trois premiers trimestres 2023, seul le 4' trimestre 2023, que la société Hôtel de France ne contestait pas sérieusement devoir, constituait une créance paraissant fondée en son principe à hauteur de 45 000 euros.

Concernant l’existence de menaces pesant sur le recouvrement, le juge a estimé que si les saisies n’avaient pas permis de récupérer la totalité de la créance, le fait qu’elles n’aient été opérées qu’entre les mains d’un seul débiteur ne pouvait laisser présumer de la situation économique de la société Hôtel de France dans sa globalité ; qu’il ne pouvait être tenu pour menace sur le recouvrement le refus de la société Hôtel de France de régler les loyers alors qu’elle les contestait au fond et que sa contestation avait été jugée en partie sérieuse ; que l’acquiescement de la société Hôtel de France à la conversion de la première saisie conservatoire démontrait qu’elle ne se refusait à payer en présence d’un titre exécutoire ; que la Sci Olbia I inversait la charge de la preuve en soulevant que la société Hôtel de France ne justifiait pas de sa situation économique ou de la valeur de son fonds de commerce.

Par ailleurs, s’agissant des demandes de dommages-intérêts formées par les parties, le juge a considéré qu’en faisant pratiquer une saisie conservatoire sans tenir compte de l’ordonnance du 29 janvier 2024 qui avait cantonné sa créance, la Sci Olbia I avait causé un préjudice à la société Hôtel de France, qui s’était vue privée du paiement des factures dues par la société Nisse et avait été empêchée de procéder au règlement de ses fournisseurs et des charges courantes.

Par déclaration du 23 septembre 2024, la Sci Olbia I a fait appel de ce jugement.

Par dernières conclusions notifiées le 21 mars 2025, la Sci Olbia I demande à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté la demande de dommages-intérêts formée par la société Hôtel de France contre la société Nisse au titre de l’exécution de la saisie conservatoire du 1er décembre 2023 [8 mars 2024] et condamné la société Hôtel de France à payer à la société Nisse la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

En outre,

— infirmer le jugement pour le surplus ;

Statuant à nouveau,

— débouter la société Hôtel de France de l’ensemble de ses prétentions ;

— condamner la société Hôtel de France à lui payer la somme de 5 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais de première instance et 8 000 euros au titre de ceux d’appel ;

— la condamner également aux dépens de première instance et d’appel ;

— « rappeler que l’exécution provisoire est de droit ».

Par dernières conclusions signifiées le 15 novembre 2024, la société Hôtel de France demande à la cour de :

— débouter la Sci Olbia I de toutes ses demandes ;

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris ;

— condamner la Sci Olbia I au paiement d’une somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la Sci Olbia I aux entiers dépens d’instance.

MOTIFS

Sur la demande de mainlevée de la saisie conservatoire

Aux termes de l’article L. 511-1 du code des procédures civiles d’exécution, toute personne dont la créance paraît fondée en son principe peut solliciter du juge l’autorisation de pratiquer une mesure conservatoire sur les biens de son débiteur, sans commandement préalable, si elle justifie de circonstances susceptibles d’en menacer le recouvrement. La mesure conservatoire prend la forme d’une saisie conservatoire ou d’une sûreté judiciaire.

Les conditions édictées par l’article L. 511-1 du code de procédure civile, tenant d’une part à l’existence d’une créance paraissant fondée en son principe, d’autre part à l’existence de circonstances menaçant le recouvrement de la créance sont cumulatives. L’article R 512-1 du Code des procédures civiles d’exécution dispose que si les conditions prévues pour pratiquer une saisie conservatoire ne sont pas réunies, la mainlevée de la mesure conservatoire peut être ordonnée à tout moment.

Au soutien de son appel, la Sci Olbia 1 fait valoir tout d’abord qu’au-delà de la provision accordée par le juge de la mise en état, sa créance paraît fondée en son principe pour l’intégralité des échéances locatives appelées sur la période litigieuse, l’exception d’inexécution invoquée par l’intimée n’étant pas justifiée, comme le confirme le rapport de l’expert judiciaire déposé le 30 juillet 2024, duquel il ressort que la société Hôtel de France n’a pas procédé aux travaux d’entretien lui incombant ; que depuis la plaidoirie devant le premier juge, la dette s’est aggravée, les deux premiers trimestres 2024 ainsi que la « régularisation du dépôt de garantie » n’ayant pas été réglés.

Ensuite, pour démontrer l’existence de menaces pesant sur le recouvrement, elle explique que la société Hôtel de France n’a aucun client direct, exploitant désormais un établissement d’accueil social ; que malgré plusieurs rappels, l’intimée n’a versé aucun acompte ; que la société Hôtel de France s’abstient de régler la créance tout en arguant avoir les moyens de la payer. Elle reproche en outre au premier juge d’avoir dénaturé la règle de droit en ne recherchant pas de simples suspicions de menaces sur le recouvrement et en se fondant sur des éléments concrets caractérisant lesdites menaces, enfin en ne tirant pas les conséquences de ses constatations puisque, s’il a constaté que les deux saisies pratiquées n’avaient pas été entièrement fructueuses, il en a minimisé cependant l’importance en soulignant qu’elles n’avaient été pratiquées qu’à l’encontre d’un seul débiteur. Elle ajoute que si la société Hôtel de France, qui les déposait auparavant avec une déclaration de confidentialité, a publié ses comptes en 2023, année au cours de laquelle les travaux lui incombant ont été réalisés, ces comptes font apparaître un résultat d’exploitation négatif de 41.154 euros.

En réponse, la société Hôtel de France explique que la dette de loyers étant concomitante à l’apparition de désordres d’origine structurelle importants au sein de l’hôtel, son obligation d’avoir à payer les loyers est contestable au regard du manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance, de sorte que la mesure conservatoire contestée était prématurée ; qu’en conséquence, la créance ne paraît pas fondée en son principe ou en tous cas, pas à concurrence du montant pour lequel elle a été pratiquée ; que, surtout, le juge de la mise en état a considéré que les sommes réclamées au titre de l’année 2022 se heurtaient à une contestation sérieuse.

Elle fait également observer que l’appelante n’a pas démontré que le recouvrement de la créance serait menacé ; que son fonds de commerce connaît une valeur intrinsèque et résiduelle permettant de garantir le paiement de la créance ; que la saisie traduit la connaissance par l’appelante des conditions d’exploitation actuelles de l’hôtel ; qu’aujourd’hui, le fonds est à nouveau exploité, ce qui lui a permis de régler les échéances courantes à partir du 3ème trimestre 2024.

Réponse de la cour :

Pour statuer sur une demande de mainlevée de saisie conservatoire, il n’appartient pas à la cour d’établir la preuve d’une créance et encore moins d’en apprécier le montant, mais de rechercher s’il existe une créance paraissant fondée en son principe, de sorte qu’elle n’a pas à suivre les parties dans le détail d’une discussion sur le quantum de la créance.

Dès lors, quel que soit le bien fondé ou le mal fondé de l’exception d’inexécution opposée par la preneuse à la bailleresse, qu’il appartiendra au seul juge de fond d’apprécier, l’appelante peut se prévaloir d’une créance de loyers et charges demeurés impayés, paraissant fondée en son principe et dont il n’appartient pas à la cour, statuant sur l’appel d’un jugement du juge de l’exécution, d’établir le montant.

C’est à bon droit que l’appelante fait valoir qu’il appartient au juge de rechercher s’il existe non pas seulement des menaces effectives sur le recouvrement de la créance mais aussi de simples circonstances, au sens de l’article L. 511-1 précité, susceptibles de menacer le recouvrement de ladite créance. En revanche, comme l’a justement rappelé le premier juge, c’est au créancier qu’il appartient de rapporter la preuve de telles circonstances.

À cet égard, le fait que la société Hôtel de France n’ait pas de client direct mais dépende d’un organisme à vocation sociale lui envoyant des clients ne constitue pas un facteur susceptible de menacer ce recouvrement.

Par ailleurs, la circonstance que la preneuse admette avoir les moyens de payer la créance, mais s’y refuse parce qu’elle en conteste le bien fondé, opposant à son bailleur l’exception d’inexécution de l’obligation de délivrance, n’est pas susceptible non plus, à elle seule, de menacer le recouvrement, et ce d’autant moins que le juge de la mise en état a retenu, dans son ordonnance du 29 janvier 2024, l’existence d’une contestation sérieuse s’opposant à l’octroi d’une provision pour les loyers de l’année 2022.

En outre, le caractère partiellement fructueux de la saisie conservatoire litigieuse, à hauteur de 64.485 euros, n’est pas de nature à compromettre le recouvrement de la créance de l’appelante, dont le montant exact sera apprécié par le juge du fond, notamment au regard des conclusions du rapport d’expertise judiciaire.

Enfin, il résulte des écritures des parties que, si la société Hôtel de France bénéficiait antérieurement d’une autorisation de déclaration de confidentialité, elle publie désormais ses comptes. Or si son compte de résultat pour l’année 2023 fait apparaître une perte de 41.154 euros, l’appelante reconnaît qu’il s’agit de l’année au cours de laquelle les travaux lui incombant ont été exécutés, signifiant par là que ce résultat d’exploitation négatif est conjoncturel et non pas structurel et, au moins en partie, dû aux travaux exceptionnels dont elle a dû supporter la charge cette année-là. Enfin, il résulte du relevé de compte arrêté au 19 mars 2025, produit par l’appelante, que l’intimée a exécuté l’ordonnance du juge de la mise en état du 29 janvier 2024 et a repris le paiement de l’indemnité d’occupation depuis le 11 novembre 2024.

Ainsi, l’appelante ne rapportant pas davantage à hauteur d’appel que de première instance l’existence de circonstances susceptibles de menacer le recouvrement de sa créance, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris, l’une des deux conditions prévues à l’article L. 511-1 précité faisant défaut.

Sur la demande en dommages-intérêts

La Sci Olbia 1 conteste que la société Hôtel de France rapporte la preuve d’un quelconque préjudice, et soutient que le défaut de paiement récurrent de sa locataire l’a contrainte à pratiquer des mesures conservatoires pour préserver sa créance, qui ne sont, par conséquent, nullement abusives. Elle ajoute n’être pas responsable du défaut de paiement des fournisseurs de la société Hôtel de France, qu’aucune raison ne permet de lui préférer.

Mais c’est par des motifs pertinents que la cour adopte que le premier juge a constaté que la Sci Olbia I avait fait pratiquer une saisie conservatoire sans prendre en compte le cantonnement de sa créance opéré par le juge de la mise en état dans son ordonnance du 29 janvier 2024, causant ainsi un préjudice à la société Hôtel de France, de ce fait privée des versements faits sur son compte par la société Nisse et nécessairement entravée dans le règlement de ses propres fournisseurs et de ses charges courantes ; qu’il a évalué le préjudice en résultant à la somme de 3000 euros.

Sur les mesures accessoires

L’appelante, succombant en ses prétentions, doit être condamnée aux dépens d’appel, ainsi qu’au paiement à l’intimé d’une somme de 3000 euros, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Condamne la Sci Olbia I à payer à la SARL Hôtel de France la somme de 3000 euros, par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, en compensation de ses frais irrépétibles d’appel ;

Condamne la Sci Olbia I aux dépens d’appel.

Le greffier, Le Président,