Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 09 MAI 2025

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/17100 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CGP5P

Décision déférée à la Cour : Jugement du 15 Juillet 2022 – Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de CRETEIL – RG n° 20/02696

APPELANTE

Madame [G], [B] [J] née le 02 Avril 1981 à [Localité 13],

[Adresse 7]

[Localité 9]

Représentée et assistée de M^e Mathieu REBBOAH, avocat au barreau de PARIS, toque : E1740

INTIMES

Monsieur [A] [O] né le 30 novembre 1932 à [Localité 10],

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représenté et assisté de M^e Laetitia WADIOU de la SELARL MODERE & ASSOCIES, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 41 substituée par M^e Alice GASMI, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : 402

Madame [V] [R] épouse [O]née le 4 décembre 1934 à [Localité 12],

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représentée et assistée de M^e Laetitia WADIOU de la SELARL MODERE & ASSOCIES, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 41 substituée par M^e Alice GASMI, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : 402

Monsieur [H] [O]né le 20 janvier 1965 à [Localité 11],

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représenté et assisté de M^e Laetitia WADIOU de la SELARL MODERE & ASSOCIES, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 41 substituée par M^e Alice GASMI, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : 402

Maître [Y] [Z] notaire sorti de charge de la SCP [S] [Z] & [M] [T] NOTAIRES ASSOCIES, inscrite et radiée du RCS de Créteil sous le n° 347 738 767, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Localité 8]

Représenté par M^e Marc PANTALONI, avocat au barreau de PARIS, toque : P0025

S.A.R.L. JCTS IMMO exerçant sous l’enseigne LAFORÊT IMMOBILIER immatriculée au RCS de Créteil sous le numéro 798 361 036 prise en la personne de son gérant en exercice domicilié audit siège

[Adresse 3]

[Localité 8]

Représentée et assistée de M^e Karl SKOG, avocat au barreau de PARIS, toque : E1677

S.A.S. [Z] & [T] NOTAIRES immatriculée au RCS de Créteil sous le n° 894 478 320, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège ;

[Adresse 1]

[Localité 8]

Représentée par M^e Marc PANTALONI, avocat au barreau de PARIS, toque : P0025

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 20 mars 2025, en audience publique, devant la Cour composée de :

Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre

Catherine GIRARD- ALEXANDRE, conseillère

Claude CRETON, magistrat honoraire

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par Claude CRETON,magistrat honoraire, dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier : Madame Marylène BOGAERS, lors des débats

ARRÊT :

— contradictoire,

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— signé par Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre, et par Marylène BOGAERS, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

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Conclusions Mme [J] : 11 mars 2025

Conclusions consorts [O] : 1er mars 2023

Conclusions société JCTS immo : 27 février 2025

Conclusions M. [Z] et société [Z] [T] notaires associés : 3 janvier 2025

Clôture : 13 mars 2025

Selon un acte reçu le 5 septembre 2016 par M. [Z], notaire au sein de la SAS [Z] [T] notaires associés (la SAS [Z] [T]), M. [A] [O], Mme [V] [O] et M. [H] [O] (les consorts [O]) ont vendu à Mme [J], par l’entremise de la société JCTS immo, agent immobilier, une maison d’habitation.

Faisant valoir qu’il lui avait été indiqué que le montant de la taxe foncière s’élevait à 1 427 euros et que celui de la taxe d’habitation s’élevait 1 500 euros alors que ces montants sont respectivement de 3 140 euros et de 3 652 euros, Mme [J] a assigné les consorts [O] sur le fondement du dol et la société JCTS immo, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, en paiement de la somme de 76 640 euros à titre de dommages-intérêts.

Les consorts [O] ont conclu au rejet de cette demande et formé contre Mme [J] une demande reconventionnelle en indemnisation de leur préjudice moral. Ils ont en outre appelé en garantie M. [Z] et la SAS [Z] [T].

Par jugement du 15 juillet 2022, le tribunal judiciaire de Créteil a rejeté l’ensemble des demandes et condamné Mme [J] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à payer à M. et Mme [A] [O] 1 500 euros, à M. [H] [O] 1 500 euros, à la société JCTS immo 1 500 euros et à M. [Z] et à la SAS [Z] [T] 1 500 euros.

Pour rejeter les demandes de Mme [J] fondées sur le dol, le tribunal a retenu que les informations adressées par les consorts [O] et la société JCTS immo ne portaient que sur la taxe foncière, que cette information n’était pas déterminante puisqu’elle ne demande pas l’annulation de la vente et qu’en outre elle pouvait connaître le montant exact de cette imposition en interrogeant les services fiscaux.

Mme [J] a interjeté appel de ce jugement dont elle sollicite l’infirmation et conclut à la condamnation in solidum des consorts [O], sur le fondement du dol, subsidiairement pour manquement à leur obligation d’information, de la société JCTS immo sur le fondement de la responsabilité délictuelle, ainsi que de M. [Z] et de la SAS [Z] [T] pour manquement à leur obligation de vérification du montant de la taxe foncière et de la taxe d’habitation et à leur devoir de conseil, à lui payer la somme de 21 328 euros correspondant à la différence entre le montant des taxes foncières et d’habitation qu’elle doit payer et les montants annoncés, la somme de 30 000 euros en réparation du préjudice constitué par la perte de chance de ne pas acquérir le bien ou de l’acquérir à un moindre prix et de la somme de 5 000 euros en réparation de son préjudice moral, outre 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Les consorts [O] concluent à la confirmation du jugement et, à titre subsidiaire, à la condamnation de la société JCTS immo ainsi que de M. [Z] et de la SAS [Z] [T] à les garantir des condamnations qui pourraient être prononcées contre eux. Ils sollicitent en outre la condamnation de Mme [J] à leur payer la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils contestent avoir caché le montant de la taxe foncière puisque M. [A] [O] d’abord puis M. [H] [O] ensuite ont transmis à la société JCTS immo leur avis d’imposition dont les montants étaient respectivement de 1427 euros et de 1 570 euros, soit au total 2 997 euros.

S’agissant de la taxe d’habitation, ils rappellent que son montant dépend de la situation personnelle de l’occupant.

La société JCTS immo conclut à la confirmation du jugement et à la condamnation de Mme [J] à lui payer la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle fait valoir que Mme [J] ne produit pas l’avis d’imposition à la taxe foncière de l’année 2016 mais seulement celui des années 2017, 2018 et 2019, que l’indication du montant de la taxe foncière ne figure que sur la fiche descriptive du bien mais ni dans la promesse ni dans l’acte de vente et qu’elle n’est donc pas entrée dans le champ contractuel.

Elle soutient en outre que les sommes dues au titre de la taxe foncière ne constituent pas un préjudice indemnisable et que la perte de chance alléguée n’est pas justifiée.

M. [Z] et la SAS [Z] [T] concluent également à la confirmation du jugement et à la condamnation de la partie succombante à leur payer la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils font valoir que le notaire ignorait l’existence d’une double taxation et que le montant de la taxe foncière ne figure ni dans la promesse ni dans l’acte de vente mais seulement dans le compte de répartition entre les vendeurs et Mme [J] de la taxe foncière de l’année de la vente qui a été établi hors la comptabilité de l’étude.

Pour conclure au rejet de l’appel en garantie formé par les consorts [O], ils contestent avoir manqué à une obligation de conseil pour n’avoir pas informé l’acquéreur d’une double taxation puisque le montant de la taxe foncière n’est pas une cause impulsive et déterminant de la vente, que l’existence d’une double taxation n’avait pas été portée à sa connaissance par les vendeurs à qui il appartenait d’évoquer cette question.

A titre subsidiaire, ils soutiennent que le préjudice subi par Mme [J] ne pourrait être indemnisé qu’au titre d’une perte de chance dont le montant ne pourra être supérieur à un euro.

Ils réclament enfin la condamnation de la partie succombante à leur payer la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS DE L’ARRÊT

1 – Sur les demandes formées contre les consorts [O]

Considérant que la vente ayant été conclue le 5 septembre 2016, est applicable l’article 1116 du code civil dans sa rédaction en vigueur jusqu’au 1er octobre 2016 ; que l’auteur d’un dol doit avoir agi intentionnellement pour tromper le contractant et le déterminer à conclure ;

Considérant que si aucune information n’a été donnée par les consorts [O] sur le montant de la taxe d’habitation alors applicable, ce silence n’est pas fautif dès lors qu’il peut s’expliquer par l’ignorance de l’importance que revêtait cette information pour Mme [J], compte tenu, notamment, du fait que le montant de la taxe d’habitation dépendait de la situation financière de l’occupant du bien et qu’il appartenait ainsi à Mme [J] de se renseigner auprès des services fiscaux sur le montant de la taxe d’habitation qui serait à sa charge ; qu’en outre, M. [H] [O], à qui il avait été demandé la communication de diverses informations relatives à l’immeuble litigieux, avait transmis une note de l’administration fiscale rappelant que la suppression de la taxe d’habitation était en cours ;

Considérant qu’il résulte des pièces versées aux débats que M. [H] [O] a transmis le 16 juillet 2016 au notaire son avis d’imposition à la taxe foncière de l’année 2014 d’un montant de de 1570 euros et que M. et Mme [A] [O] avaient précédemment adressé à la société JCTS immo leur avis d’imposition de l’année 2013 d’un montant de 1 427 euros qui a été mentionné sur le descriptif du bien qu’elle a publié ;

Considérant qu’il apparaît ainsi que l’intention de tromper Mme [J] sur le montant de la taxe d’habitation et de la taxe foncière n’est pas établie à l’égard des consorts [O] qui, en outre, n’ont pas manqué à leur obligation précontractuelle d’information ; qu’en conséquence, les demandes de Mme [J] contre les consorts [O] ne sont pas fondées ;

2 – Sur les demandes formées contre la société JCTS immo et contre le notaire

Considérant que pour les motifs développés ci-dessus, un manquement à leur obligation d’information ne peut être reproché à la société JCTS immo et à M. [Z] pour n’avoir pas indiqué à Mme [J] le montant de la taxe d’habitation ;

Considérant que l’agent immobilier est tenu à l’égard de son mandant ou des tiers contractant de la délivrance des informations leur permettant de s’engager de manière éclairée ; qu’en l’espèce, la fiche descriptive du bien indique de manière erronée que la taxe foncière applicable était d’un montant de 1 427 euros en se fondant sur l’avis d’imposition de 2013 d’un seul des indivisaires, M. et Mme [A] [O] ; qu’il résulte en outre des pièces versées aux débats que M. [H] [O] a transmis par courriel du 16 juillet 2016 à la société JCTS immo son avis d’imposition de 2014 d’un montant de 1 570 euros ; qu’il apparaît ainsi que la société JCTS immo a commis une faute pour avoir laissé Mme [J], qui ne disposait que de l’information figurant dans le descriptif du bien, dans la croyance erronée que la taxe foncière ne s’était élevée qu’à 1 427 euros en 2013 correspondant à la taxe due par un seul des indivisaires alors que les informations transmis par les vendeurs lui permettaient de connaître le montant total de cette taxe ; qu’elle engage donc sa responsabilité délictuelle envers Mme [J] ;

Considérant que, lors de la vente, un compte prorata a été établi aux fins de répartition entre les vendeurs et l’acquéreur des sommes dues au titre de la taxe foncière de l’année 2016 en cours dont il a été indiqué qu’elle s’élevait à 1 460 euros ; que si l’acte, établi hors la comptabilité du notaire, n’a pas été reçu en la forme authentique mais conclu entre les parties par un simple acte sous seing privé, le notaire restait tenu envers elles à une obligation d’information et de conseil impliquant qu’il s’assure de l’exactitude des informations figurant dans l’acte ; qu’en établissant ce compte sur la base du montant de la taxe foncière due par un seul des indivisaires alors que, s’agissant d’une propriété indivise, il ne pouvait ignorer que l’autre indivisaire était également imposable, le notaire a manqué à ces obligations envers Mme [J] et engagé sa responsabilité délictuelle ;

Considérant que ces fautes ont causé à Mme [J] un préjudice constitué par la perte de chance de négocier l’acquisition du bien à de meilleures conditions ; que cette perte de chance doit être évaluée à 20 %, de sorte que, compte tenu de la différence entre le montant de la taxe foncière annoncé et le celui auquel elle a été imposé pour les années 2017 à 2024, soit 16 083 euros, il convient de condamner in solidum la société JCTS immo, d’une part, M. [Z] et la société [Z] Marbex, d’autre part, à payer à Mme [J] la somme de 3 216 euros ; qu’il y a lieu de débouter Mme [J] de sa demande en paiement de la somme de 30 000 euros réclamée au titre de la perte de chance de ne pas acquérir le bien qui constituerait une double indemnisation de ce préjudice ; qu’il y a lieu également de la débouter de sa demande d’indemnisation d’un préjudice moral dont elle n’apporte pas la justification ;

PAR CES MOTIFS :

LA COUR,

Infirme le jugement, sauf en ce qu’il déboute Mme [J] de ses demandes contre

M. [A] [O], Mme [V] [O] et M. [H] [O] ;

Statuant à nouveau,

Condamne in solidum la société JCTS immo, d’une part, M. [Z] et la société [Z] [T] notaires associés, d’autre par, à payer à Mme [J] la somme de 3 216 euros à titre de dommages-intérêts ;

Déboute Mme [J] de ses autres demandes contre la société JCTS immo, M. [Z] et la société [Z] [T] notaires associés ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande des consorts [O], la demande de la société JCTS immo ainsi que la demande de M. [Z] et la société [Z] [T] notaires associés et condamne in solidum la société JCTS immo, d’une part, M. [Z] et la société [Z] [T] notaires associés, d’autre part, à payer à Mme [J] la somme de 2 500 euros ;

Condamne la société JCTS immo, d’une part, M. [Z] et la société [Z] [T] notaires associés aux dépens.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE