COUR D’APPEL

DE RIOM

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

Du 26 mars 2024

N° RG 22/01086 – N° Portalis DBVU-V-B7G-F2DS

— PV- Arrêt n° 144

[L] [G], [I] [D] épouse [G] / [R] [V] [W] [B], [O] [P] [K] épouse [B]

Jugement au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de CLERMONT-FERRAND, décision attaquée n°204 en date du 09 Mai 2022, enregistrée sous le n° 22/00549

Arrêt rendu le MARDI VINGT SIX MARS DEUX MILLE VINGT QUATRE

COMPOSITION DE LA COUR lors des débats et du délibéré :

M. Philippe VALLEIX, Président

M. Daniel ACQUARONE, Conseiller

M^me Laurence BEDOS, Conseiller

En présence de :

M^me Céline DHOME, greffier lors de l’appel des causes et du prononcé

ENTRE :

M. [L] [G]

et

Mme [I] [D] épouse [G]

[Adresse 6]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentés par Maître Xavier HERMAN de la SCP HERMAN ROBIN & ASSOCIES, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Timbre fiscal acquitté

APPELANTS

ET :

M. [R] [V] [W] [B]

et

Mme [O] [P] [K] épouse [B]

[Adresse 4]

[Localité 7]

Représentés par Maître Geoffrey JUAREZ de la SCP SAVARY-JUAREZ, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Timbre fiscal acquitté

INTIMES

DÉBATS : A l’audience publique du 05 février 2024

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 26 mars 2024 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par M. VALLEIX, président et par M^me DHOME, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte authentique conclu le 10 septembre 2021 auprès de Me [C] [N], notaire à [Localité 8]-[Localité 9] (Puy-de-Dôme), M. [L] [G] et Mme [I] [D] ont vendu à M. [R] [B] et [O] [K] épouse [B], pour la totalité en usufruit, et à M. [T] [B], pour la totalité en nue-propriété, une maison d’habitation avec dépendances cadastrée section AA numéros [Cadastre 2] et [Cadastre 3], située [Adresse 4] à [Localité 7] (Puy-de-Dôme), moyennant le prix total de 290.000,00 €.

Arguant d’un préjudice de vices cachés pour avoir été contraints par l’Architecte des bâtiments de France (ABF) de procéder à des travaux de mise en conformité de leurs menuiseries extérieures, les époux [B] ont assigné le 9 février 2022 les consorts [G]-[D] au visa notamment de l’article 1641 du Code civil devant le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand qui, suivant un jugement n° RG-22/00549 rendu de manière réputée contradictoire le 9 mai 2022, a :

— condamné solidairement M. [G] et Mme [D] à payer à M. et Mme [B] les sommes suivantes :

* 16.591,05 € au titre de leur préjudice matériel ;

* 3.000,00 € au titre de leur préjudice moral ;

— rappelé l’exécution provisoire de droit de la décision ;

— condamné solidairement M. [G] et Mme [D] à payer à M. et Mme [B] une indemnité totale de 1.800,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou conraires ;

— condamné solidairement M. [G] et Mme [D] aux entiers dépens de l’instance.

Par déclaration formalisée par le RPVA le 24 mai 2022, le conseil de Mme [D] et M. [G] a interjeté appel du jugement susmentionné, l’appel portant sur la décision en ce qu’elle a :

— condamné solidairement M. [G] et Mme [D] à payer à Mme [O] [K] épouse [B] et M. [B] les sommes suivantes :

* 16.591,05 € au titre de leur préjudice matériel ;

* 3.000,00 € au titre de leur préjudice moral ;

— condamné solidairement M. [G] et Mme [D] à payer à Mme [K] épouse [B] et M. [B] une indemnité totale de 1.800,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné solidairement M. [G] et Mme [D] aux entiers dépens de l’instance.

' Par dernières conclusions d’appelant notifiées par le RPVA le 8 décembre 2023, Mme [I] [D] et M. [L] [G] ont demandé de :

' au visa de l’article 9 du code de procédure civile, des articles L.480-14, R.424-1 et R.424-10 du code de l’urbanisme dans sa rédaction applicable à la date de dépôt de la déclaration préalable par les époux [G], et des articles 1641 et suivants ainsi que 1231-1 et suivants du Code civil ;

— à titre principal ;

— réformer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

— débouter en conséquence les époux [B] de l’intégralité de leurs demandes ;

— condamner les époux [B] à leur restituer les sommes versées au titre de l’exécution provisoire de la décision de 1ère instance, outre intérêts échus et intérêts au taux légal à compter du 27 juillet 2022 jusqu’à la date de signification de la décision à intervenir ;

— à titre subsidiaire ;

— limiter la somme allouée aux époux [B] en réparation de leur préjudice matériel à la somme de 11.496.23 € ;

— revoir dans de notables proportions l’indemnité allouée aux époux [B] en réparation de leur préjudice moral ;

— en toute hypothèse :

— condamner solidairement les époux [B] à leur payer une indemnité de 3.000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner les époux [B] à supporter les frais de recouvrement réglés par les époux [G] pour la somme de 744.34 € ;

— condamner les époux [B] aux entiers dépens, avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit de la SCP HERMAN – ROBIN & ASSOCIES, avocats associés au barreau de Clermont-Ferrand.

' Par dernières conclusions d’intimé et d’appel incident notifiées par le RPVA le 9 janvier 2024, Mme [O] [K] épouse [B] et M. [R] [B] ont demandé de :

' au visa des articles 1641 et suivants, 1137 et suivants et 1240 du Code civil ;

— juger recevable et bien fondée la demande des époux [B] ;

— en conséquence, confirmer le jugement en ce qu’il a retenu la responsabilité des époux [G] pour vice caché ;

— à défaut, constater la réticence dolosive des époux [G] ;

— infirmerle jugement rendu par le tribunal Judiciaire de Clermont-Ferrand en ce qu’il a condamné solidairement Mme [D] et M.[G] au paiement de la somme de 16.591,05€ ;

— statuant à nouveau, condamner solidairement Mme [D] et M. [G] à leur payer la somme de 18.063,88 €, outre intérêts légaux de droit à compter de la décision à intervenir ;

* confirmer le jugement déféré en ce qu’il a condamné solidairement Mme [D] et M. [G] à leur payer la somme de 3.000,00 € au titre du préjudice moral subi ;

* confirmer le jugement déféré en ce qu’il a condamné solidairement Mme [D] et M. [G] à leur payer une indemnité de 1.800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

* condamner solidairement Mme [D] et M. [G] à leur payer une indemnité de 3.000,00€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

* confirmer le jugement en ce qu’il a condamné solidairement Mme [D] et M. [G] aux entiers dépens de première instance ;

* condamner solidairement Mme [D] et M. [G] aux entiers dépens en cause d’appel.

Par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, les moyens développés par les parties à l’appui de leurs prétentions sont directement énoncés dans la partie MOTIFS DE LA DÉCISION.

Par ordonnance rendue le 11 janvier 2024, le Conseiller de la mise en état a ordonné la clôture de cette procédure. Lors de l’audience civile collégiale du 5 février 2024 à 14h00, au cours de laquelle cette affaire a été évoquée, chacun des conseils des parties a réitéré ses précédentes écritures. La décision suivante a été mise en délibéré au 26 mars 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

L’article 1641 du Code civil dispose que « Le vendeur est tenu à la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. ». tandis que l’article 1642 du Code civil dispose que « Le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même. » et que l’article 1643 du Code civil dispose que « [le vendeur] est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus , à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie. ».

Concernant la sanction de ces obligations, l’article 1644 du Code civil dispose que « Dans le cas des articles 1641 et 1643, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire restituer une partie du prix. ». Par ailleurs, il résulte des dispositions de l’article 1645 du Code civil que « Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur. » et de celles de l’article 1646 du Code civil que « Si le vendeur ignorait les vices de la chose, il ne sera tenu qu’à la restitution du prix, et à rembourser à l’acquéreur les frais occasionnés par la vente. ». Enfin, l’article 1648 alinéa 1er du Code civil dispose que « L’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice. ».

L’action en garantie de vices cachés initiée par M. et Mme [B] par assignation du 9 février 2022 à l’encontre de M. [G] et Mme [D] au titre de l’acte de vente immobilière du 10 septembre 2021 apparaît d’abord normalement recevable au regard du délai écoulé pour agir, ce qui ne fait au demeurant l’objet d’aucune contestation de la part de ces derniers.

M. et Mme [B] expriment comme grief principal d’avoir acquis ce bien immobilier alors qu’il était équipé de fenêtres en PVC résultant de travaux de remplacement des menuiseries effectués en 2008 et 2009 par M. [G] et Mme [D] dans le cadre d’une déclaration préalable formalisée par M. [G] le 20 novembre 2008, que l’Architecte des bâtiments de France (ABF), intervenant du fait notamment que le village de [Localité 7] s’inscrit dans un patrimoine remarquable et est classé « Plus beau villages de France », avait émis sur ce projet le 17 décembre 2008 un avis favorable sous réserve notamment du respect de certaines préconisations dont notamment celle de n’utiliser que des fenêtres en bois d’une certaine couleur et présentant certaines formes, que M. [G] et Mme [D] ont nécessairement eu connaissance de cet avis dont ils n’ont pas tenu compte, qu’ils n’ont pas signalé cette non-conformité réglementaire des fenêtres lors de la vente et que cette illicéité a dès lors comme conséquence de les contraindre à procéder eux-mêmes au changement de ces menuiseries pour se mettre en conformité avec l’avis de l’ABF sauf à renoncer de leur côté à tous projets de modifications engageant l’aspect extérieur de leur maison, notamment un projet de ravalement de leurs façades.

M. [G] et Mme [D] cadrent correctement le débat juridique entre les parties, en rappelant en lecture de la clause d’exclusion de garantie libellée dans l’acte de vente qu’il incombe à M. et Mme [B] de rapporter la preuve cumulative de l’existence d’un vice antérieur à la vente et connu des vendeurs, que ce vice doit avoir été caché vis-à-vis d’un acquéreur normalement diligent et qu’il doit en résulter une impropriété de l’ouvrage à son usage ou une diminution telle de cet usage que les acquéreurs ne l’auraient pas acquis ou n’en auraient donné qu’un moindre prix s’ils l’avaient connu.

Il est d’abord exact que M. et Mme [B] se trouvent actuellement dans l’impossibilité d’entreprendre des travaux de ravalement de leurs façades en raison d’une non-conformité des menuiseries extérieures sauf à accepter de la part de l’ABF et de l’autorité communale une contrainte de mise en conformité réglementaire de l’ensemble de leurs menuiseries extérieures en PVC en leur substituant des menuiseries en bois d’une certaine couleur et d’une certaine forme, compte tenu de l’impact esthétique de tout autre matériau que le bois sur les fenêtres dans ce village particulièrement remarquable sur le plan historique et patrimonial.

L’ensemble de ces réponses favorables sous condition d’acceptation de cette contrainte particulière est en effet versé aux débats par M. et Mme [B], en l’espèce des avis de l’ABF des 23 octobre, 3 et 10 novembre et 22 décembre 2021 ainsi que des arrêtés municipaux de la commune de [Localité 7] des 4 novembre 2021 et 3 janvier 2022. L’ensemble de ces documents officiels conditionne l’exécution de ces travaux de façades à la dépose des menuiseries extérieures existantes pour les remplacer par des menuiseries en bois en rappelant que cet immeuble est situé dans le périmètre d’un site patrimonial remarquable, par application des dispositions des articles L.632-1 et L.632-2 du code du patrimoine.

Par ailleurs, M. et Mme [B] versent aux débats un avis du 17 décembre 2008 du Service départemental de l’architecture et du patrimoine du Puy-de-Dôme et un arrêté municipal du 8 janvier 2009 de la mairie de [Localité 7], donnant respectivement un avis favorable et une autorisation au projet litigieux de travaux de changement de fenêtres sur cet immeuble de M. [G] et Mme [D] sous la condition explicite que ces fenêtres soient en bois à deux ouvrants et peintes selon certaines couleurs locales traditionnelles dans des tons de pastel. Contrairement à ce qu’objectent M. [G] et Mme [D], il s’agit bien là d’avis favorables ou d’autorisations administratives assortis de réserves pouvant être assimilés à des conditions ou des prescriptions et non de simples observations éventuelles qui seraient dépourvues de toute portée contraignante.

Ces documents ont été expressément et personnellement adressés à M. [G], outre qu’ils sont soumis à publicité afin d’être en tout état de cause réputés connus des administrés. Il ne peut dès lors qu’en être inféré que M. [G] et Mme [D] en ont eu nécessairement connaissance, sans qu’il soit dès lors utile de verser aux débats les pièces relatives aux déclarations préalables de M. et Mme [B] ou les pièces et diligences de notification des avis ABF et autorisations administratives afférents à leurs travaux effectués en 2008/2009. En effet, M. [G] et Mme [D] ne pouvaient, dans le cadre de leur déclaration préalable présentée le 20 novembre 2008 afin de pouvoir réaliser leurs travaux, méconnaître la teneur de la suite donnée à cette démarche administrative. Le fait que ni la mairie de [Localité 7] ni les services de l’ABF n’aient effectué ensuite envers M. [G] et Mme [D] des diligences de mise en conformité administrative ou de relevés d’infractions pénales par rapport aux règles de l’urbanisme n’a aucune incidence régularisatrice sur cette situation initiale d’illicéité, la sanction encourue à l’encontre du propriétaire restant en tout état de cause de ne pouvoir faire ensuite exécuter de quelconques travaux extérieurs sur la maison concernée sans procéder préalablement à la mise en conformité réglementaire des fenêtres donnant sur l’extérieur.

La prescription civile décennale énoncée par M. [G] et Mme [D] dans le corps de leurs conclusions en application de l’article L.480-14 du code de l’urbanisme à compter de la date du 18 février 2009 de réception de leurs travaux de pose des fenêtres en PVC est inopérante, le dispositif de ces mêmes conclusions ne formulant aucune fin de non-recevoir à ce sujet.

M. [G] et Mme [D] ne peuvent sérieusement invoquer à l’égard de M. et Mme [B] un dispositif d’acceptation tacite qu’ils ont eux-mêmes cru bon de pratiquer, les incitant dès lors à ne pas respecter à leur tour les prescriptions réglementaires s’appliquant spécifiquement aux menuiseries extérieures quant à leur projet de rénovation de façades. Il ne saurait en effet être objecté que « (') les époux [B] n’étaient aucunement empêchés dans la réalisation de leurs travaux de ravalement de façades ('), pas plus qu’ils ne sont contraints de mettre en conformité les menuiseries extérieures qui bénéficient d’un accord tacite (') ». En effet, outre que tout un chacun est tenu de respecter en soi la loi et le règlement, une telle incitation exposerait M. et Mme [B] à un risque majeur d’insécurité juridique vis-à-vis de procédures administratives de mise en conformité ou de procédures pénales en matière de droit de l’urbanisme, sans préjudice des difficultés similaires à celles de la présente instance en cas de décision ultérieure de revente de leur bien.

Le non-respect par M. [G] et Mme [D] de ces prescriptions réglementaires spécifiques qu’ils ne pouvait raisonnablement méconnaître constitue donc bien à l’égard de M. et Mme [B] un vice caché au sens des dispositions précitées de l’article 1641 du Code civil antérieurement à la vente litigieuse. Cette situation d’illicéité ajoute à ces derniers une sujétion inutile et supplémentaire aux contraintes d’entretien de leur bien immobilier, sans préjudice du risque juridique majeur en cas de décision ultérieure de revente de ce même bien. Il apparaît donc évident que, pâtissant d’une situation d’illicéité, les nouveaux acquéreurs se trouvent entravés dans la libre disposition de leurs droits de propriété, ne pouvant opérer aucune modification de leur bâti extérieur sans être contraints d’effectuer à leurs seuls frais et contraintes les correctifs nécessaires concernant ces anciennes poses de fenêtres en PVC dans un périmètre protégé.

De plus, ce vice ne pouvait qu’être caché pour un acquéreur normalement diligent lors de cette vente du 10 septembre 2021 (mais également lors du compromis de vente du 25 mai 2021), dans la mesure où il n’a pu être révélé qu’à l’occasion ultérieurement de la communication de l’avis du 17 décembre 2008 du Service départemental de l’architecture et du patrimoine du Puy-de-Dôme et de l’arrêté municipal du 8 janvier 2009 de la mairie de [Localité 7]. Il ne peut être reproché à M. et Mme [B] de n’avoir pas eux-mêmes réalisé en temps réel au moment de la vente l’illicéité de la situation d’un immeuble équipé de fenêtres en PVC au regard de la réglementation locale alors qu’il se situe dans un périmètre de protection au titre de monuments historiques classés ou d’un patrimoine environnant remarquable. La communication de cette information par le vendeur dans le cadre de son obligation de loyauté constitue une diligence bien moindre que celle pour l’acquéreur d’aller vérifier par lui-même en mairie ou auprès d’autres organismes officiels la conformité normative des nombreux éléments constitutifs du bien immobilier offert à la vente.

Enfin, s’il n’apparaît pas certain que M. et Mme [B] auraient renoncé à cette vente immobilière en cas d’information utile et en temps réel de ce défaut de conformité réglementaire des menuiseries extérieures, il n’apparaît pour autant pas sérieusement contestable qu’ils auraient tenu compte de cette carence suffisamment déterminante dans la négociation du prix de vente s’ils en avaient été alors informés.

Dans ces conditions, étant rappelé que M. et Mme [B] ont choisi en cette occurrence l’action estimatoire et non l’action rédhibitoire, le jugement de première instance sera confirmé en ce qu’il a alloué à ces derniers une indemnité compensatrice de remplacement des fenêtres litigieuses afin de mettre ces éléments d’équipement en conformité réglementaire par rapport aux contraintes spécifiques s’appliquant à la commune de [Localité 7].

En ce qui concerne le montant indemnitaire, M. et Mme [B] ne justifient pas en quoi les nouveaux devis d’entreprises qu’ils produisent devraient modifier le quantum de cette réparation tel qu’il a été arbitré en première instance à hauteur de la somme totale de 16.591,05 €. Dans ces conditions, leur demande de fixation de réparation de ce préjudice matériel à hauteur des sommes cumulées de 12.660,00 € et de 4.620,00 € sera rejetée. Ils indiquent de plus dans leurs écritures avoir fait procéder à ce poste de réparation avec facturation à hauteur de la somme de 12.335,20 €. Le jugement de première instance sera en conséquence infirmé sur le montant de cette condamnation pécuniaire à hauteur de la somme précitée de 16.591,05 €, ce montant de réparation devant lors être ramené à la somme précitée de 12.335,20 €. Cette condamnation pécuniaire produira des intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de la décision à intervenir, conformément à la demande faite en ce sens. Il n’apparaît pas établi que M. et Mme [B] aient été contraints d’engager ces travaux de conformité de leurs menuiseries extérieures sans attendre l’issue de la présente instance judiciaire, ce qui conduit à rejeter leur demande additionnelle en paiement de la somme de 1.108,68 € en allégation de frais d’emprunt bancaire à ce sujet.

Il est indéniable que M. et Mme [B] ont subi du fait de ce vice caché un préjudice moral distinct de tracasseries et de contretemps dans la conduite de leurs projets immobiliers personnels sur leur maison, alors que M. [G] et Mme [D] ne pouvait raisonnablement méconnaître l’importance cette information qu’ils se sont abstenus de transmettre lors du contrat de vente immobilière. Le jugement de première instance sera en conséquence confirmé en ce qu’il a reconnu l’existence de ce préjudice moral et en ce qu’il en a fixé la réparation à la somme de 3.000,00 €.

Le jugement de première instance sera confirmé en ses décisions d’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et d’imputation des dépens de première instance.

Il serait effectivement inéquitable, au sens des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, de laisser à la charge de M. et Mme [B] les frais irrépétibles qu’ils ont été contraints d’engager à l’occasion de cette instance et qu’il convient d’arbitrer à la somme de 2.500,00 €.

La demande faite par M. [G] et Mme [D] concernant la restitution des sommes versées au titre de l’exécution provisoire s’attachant au jugement de première instance, outre intérêts de retard, est en tout état de cause sans objet, cette restitution étant de droit en cas de réformation du jugement de première instance.

Eu égard aux motifs qui précèdent, M. [G] et Mme [D] seront purement et simplement déboutés de leur demande de défraiement formée à hauteur de 3.000,00 € au visa de l’article 700 du code de procédure civile et de leur demande distincte de remboursement à hauteur de 744,34 €. Pour les mêmes motifs, ils seront purement et simplement condamnés aux entiers dépens de l’instance.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et contradictoirement,

CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement n° RG-22/00549 rendu le 9 mai 2022 par le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand, sauf à ramener le montant de la condamnation pécuniaire principale de la somme de 16.591,05 € à celle de 12.335,20 €.

Y ajoutant

DIT que la condamnation pécuniaire précitée de 12.335,20 € produira des intérêts de retard au taux légal jusqu’à parfait paiement à compter de la signification de la présente décision.

CONDAMNE M. [L] [G] et Mme [I] [D] à payer à M. [R] [B] et [O] [K] épouse [B] une indemnité de 3.000,00 €, en dédommagement de leurs frais irrépétibles prévus à l’article 700 du code de procédure civile.

REJETTE le surplus des demandes des parties.

CONDAMNE M. [L] [G] et Mme [I] [D] aux entiers dépens de l’instance.

Le greffier Le président