Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 19 SEPTEMBRE 2025

(n° , 3 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/16930 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CIMG2

Décision déférée à la Cour : Jugement du 12 Septembre 2023 – Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS – RG n° 21/12004

APPELANTE

Madame [F] [I] née le 27 février 1980 à [Localité 6],

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par M^e Jacques MATTEI, avocat au barreau de PARIS, toque : A0531

INTIMÉE

Madame [P] [L] née le 16 Novembre 1967 à [Localité 7],

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée et assistée de M^e Bruno REGNIER de la SCP CAROLINE REGNIER AUBERT – BRUNO REGNIER, AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0050

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 04 juin 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant M. Claude CRETON, président, magistrat honoraire, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre

Nathalie BRET, conseillère

Claude CRETON, président, magistrat honoraire

Greffier, lors des débats : Marylène BOGAERS.

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour initalement rpévue le 11 juillet 2025 prorogé au 19 septambre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre et par Marylène BOGAERS, greffier, présent lors de la mise à disposition.

*****

Conclusions Mme [I] : 15 juillet 2024

Conclusions Mme [L] : 19 septembre 2024

Clôture : 22 mai 2025

Faisant valoir qu’après avoir visité l’appartement que Mme [L] avait mis en vente au prix de 1 195 000 euros, celle-ci a accepté le 18 mars 2021 son offre d’achat au prix de 1 140 000 euros, Mme [I] l’a assignée aux fins de constater la perfection de la vente et de déclarer nulle la vente conclue avec un tiers le 29 juin 2021. A titre subsidiaire, elle a sollicité la condamnation de Mme [L] à lui payer la somme de 20 000 euros à titre de dommages-intérêts.

Par jugement du 12 septembre 2023, le tribunal judiciaire de Paris a débouté Mme [I] de ses demandes et l’a condamnée à payer à Mme [L] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour statuer ainsi, le tribunal a retenu que s’il n’est pas contesté qu’un échange verbal a eu lieu entre Mme [L] et Mme [I] qui ont trouvé un accord sur le prix de vente de 1 140 000 euros, cet échange constituait une proposition d’entrer en pourparlers en vue de la conclusion de la promesse de vente qui devait également préciser les modalités de paiement du prix et la détermination des lots vendus.

Mme [I] a interjeté appel de ce jugement dont elle sollicite l’infirmation. Elle demande à la cour de juger que la vente du bien litigieux est devenue parfaite et conclut à la nullité de 'toute autre vente consentie par Mme [L]', subsidairement à la condamnation de Mme [L] à lui payer la somme de 20 000 euros à titre de dommages-intérêts.

Elle fait valoir qu’un accord sur la chose et sur le prix a été conclu, qu’elle avait une parfaite connaissance du bien, que la désignation des lots n’était nécessaire que pour l’établissement de l’acte notarié et qu’il n’existait aucune autre condition essentielle à la conclusion de l’acte de vente.

Mme [L] conclut à la confirmation du jugement et à la condamnation de Mme [I] à lui payer la somme de 2 000 euros en réparation du préjudice moral que lui a causé l’appel, ainsi que la somme de 3 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle fait valoir que si un accord est bien intervenu entre les parties sur la chose et sur le prix, la vente immobilière étant une opération complexe, celles-ci étaient restées au stade de pourparlers et que les autres éléments nécessaires à la réalisation de la vente (modalités de paiement du prix, date de signature de l’acte définitif, métrage de l’appartement, réalisation des diagnostics techniques) devaient être précisés à l’occasion de la signature d’une promesse de vente notariée.

Elle ajoute qu’aucun élément ne permet d’établir la teneur de l’offre d’achat émise verbalement par Mme [I] qui ne portait que sur le prix et de déterminer qu’elle était ferme et précise.

Elle soutient en outre qu’en l’absence d’écrit il ne peut être démontré qu’elle a accepté de manière ferme la proposition de Mme [I] à laquelle elle a communiqué le nom de son notaire, ce qui démontre que la conclusion de la vente était soumise à l’établissement d’une promesse de vente notariée.

MOTIFS DE L’ARRÊT

Considérant que l’appartement litigieux ayant été vendu à un tiers, Mme [I] ne peut plus agir contre Mme [L] pour faire constater la réalisation de la vente à son profit mais seulement en paiement de dommages-intérêts ;

Considérant que selon art 1583 du code civil, la vente est parfaite entre les parties dès lors qu’on est convenu de la chose et du prix ; que dans ses conclusions d’appel, Mme [L] explique qu’après avoir refusé deux offres de Mme [I] d’un montant de 1 100 000 euros et de 1 130 000 euros, elle a accepté verbalement une troisième offre de 1 140 000 euros ; qu’elle indique qu’ensuite, après avoir reçu le lendemain une offre d’achat au prix de 1 160 000 euros de M. [Y], elle a informé Mme [I] qu’elle 'retirait son accord de principe compte tenu de la proposition supérieure qu’elle venait de recevoir’ ; que Mme [L] a laissé sur le portable de Mme [I] le message verbal suivant, retranscrit par un huissier de justice dans un procès-verbal du 22 avril 2021 : 'Oui Madame [I], bonjour, Mademoiselle [L] [Adresse 1]. Je vous appelle parce que voilà sur l’appartement, j’ai une proposition 20 000 euros au-dessus de la vôtre qui est arrivée. Quant la personne a su que j’avais accepté votre proposition, s’est déclenchée. Donc du cou, ben je vais me dédire Madame [I], j’en suis tout à fait désolée mais je vais accepter cette proposition 20 000 euros plus haut bien évidemment. Donc bien écoutez, je vous présente toutes mes excuses. Je suis désolée de vous planter comme cà surtout que vous avez fait un effort financier tout à fait conséquent et que je vous avais dit que j’acceptais mais effectivement, 20 000 euros de plus au-dessus, je peux pas refuser. Voilà, je reste à votre disposition. Appelez-moi si vous voulez. Encore toutes mes excuses’ ; qu’il apparaît ainsi qu’un accord sur la chose et sur le prix a été conclu entre Mme [I] et M. [L] ; que celle-ci a donc commis une faute pour avoir refusé de poursuivre la vente et engage sa responsabilité civile envers Mme [I] ; qu’en réparation du préjudice moral causé à Mme [I], il convient de la condamner à lui payer la somme de 20 000 euros à titre de dommages-intérêts ;

Considérant que l’action de Mme [I] ayant été accueillie, Mme [L] ne peut prétendre au paiement de dommages-intérêts pour avoir été intimée devant la cour d’appel ;

PAR CES MOTIFS :

Infirme le jugement, sauf en ce qu’il rejette la demande de Mme [I] aux fins de faire constater la perfection de la vente et de déclarer nulle toute autre vente consentie par Mme [L] ;

Statuant à nouveau,

Condamne Mme [L] à payer à Mme [I] la somme de 20 000 euros à titre de dommages-intérêts ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme [L] et la condamne à payer à Mme [I] la somme de 2 500 euros ;

La condamne aux dépens.

LE GREFFIER,

LA PRÉSIDENTE,