Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 3

ARRÊT DU 18 DÉCEMBRE 2025

(n° 458 , 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 25/07424 – N° Portalis 35L7-V-B7J-CLHRV

Décision déférée à la cour : ordonnance du 31 mrs 2025 – psident du TJ de [Localité 8] – RG n° 24/53779

APPELANTS

M. [M] [G]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Mme [I] [B]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentés par M^e Ménahem-Mendel Cohen, avocat au barreau de Paris, toque: C2121

INTIMÉS

M. [H] [Y]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Défaillante, la déclaration d’appel ayant été signifiée le11 juin 2026 à étude

Mme [J] [N]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Défaillante, la déclaration d’appel ayant été signifiée le12juin 2026 à étude

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 16 décembre2025, en audience publique, rapport ayant été fait par Valérie Georget, conseillère, conformément à l’article 906-5 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Michel Rispe, président de chambre

Caroline Bianconi-Dulin, conseillère

Valérie Georget, conseillère

Greffier lors des débats : Jeanne Pambo

ARRÊT :

— RENDU PAR DÉFAUT

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Michel Rispe, président de chambre et par Jeanne Pambo, greffier, présent lors de la mise à disposition.

********

Par acte notarié du 10 mars 2022, M. et Mme [G] ont consenti une promesse unilatérale de vente à M. [Y] et Mme [N] portant sur un bien immobilier situé [Adresse 7], [Adresse 4] et [Adresse 1], moyennant le prix de 590 000 euros.

Par acte extrajudiciaire du 22 février 2024, M. et Mme [G] ont fait assigner M. [Y] et Mme [N] devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé aux fins notamment de les voir solidairement condamner à leur verser une provision au titre de l’indemnité d’immobilisation prévue dans l’acte de promesse de vente signé le 10 mars 2022.

Par ordonnance réputée contradictoire du 31 mars 2025, le juge des référés a :

dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de provision formées par M. et Mme [G] ;

laissé à M. et Mme [G] la charge des dépens qu’ils ont exposés ;

rejeté la demande de M. et Mme [G] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

dit n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Par déclaration du 14 avril 2025, M. et Mme [G] ont relevé appel de cette décision de l’ensemble des chefs du dispositif.

Dans leurs dernières conclusions, remises au greffe le 17 juin 2025 et signifiées le 11 juin 2025 aux intimés, M. et Mme [G] demandent à la cour de :

déclarer recevables et bien fondés M. et Mme [G] en leur appel de la décision rendue le 31 mars 2025 par le président du tribunal judiciaire de Paris ;

yfaisant droit,

infirmer l’ordonnance rendue le 31 mars 2025 en ce qu’elle a :

dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de provision formée

par M. et Mme [G] ;

laissé à M. et Mme [G] la charge des dépens qu’ils ont exposés ;

rejeté la demande de M. et Mme [G] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

dit n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes.

et statuant à nouveau :

condamner solidairement M. [Y] et Mme [N] à payer à M. et Mme [G] une provision de 59 000 euros à valoir sur le paiement définitif de l’indemnité d’immobilisation prévue par la promesse de vente conclue le 10 mars 2022 avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation ;

condamner solidairement M. [Y] et Mme [N] à payer à M. et Mme [G] une provision de 10 000 euros à valoir sur le paiement définitif des dommages-intérêts leur revenant et résultant de la résistance abusive des défendeurs ;

condamner solidairement M. [Y] et Mme [N] à payer la somme de 1 000 euros à M. et Mme [G] au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;

dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

M. et Mme [G] ont fait signifier la déclaration d’appel, l’avis de fixation et leurs conclusions à M. [Y] et Mme [N] par acte de commissaire de justice du 11 et du 12 juin 2025.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 20 novembre 2025.

Sur ce,

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de provision formée au titre de l’indemnité d’ immobilisation

Selon les dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, 'le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder au créancier une provision dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable'.

Selon l’article 1103 du code civil, 'les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits'.

Le premier alinéa de l’article 1304-3 du code civil dispose que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

Au cas présent, M. et Mme [G] demandent la condamnation solidaire des intimés à leur verser une provision de 59 000 euros à valoir sur le paiement définitif de l’indemnité d’immobilisation.

Ils exposent que leur demande ne se heurte à aucune contestation sérieuse. Ils précisent que M. [Y] et Mme [N] n’ont pas accompli les formalités qui leur incombaient contractuellement.

Le premier juge a, pour rejeter la demande de provision, retenu que M. et Mme [G] ne produisaient aucune pièce émanant du notaire pour justifier, d’une part, de l’absence de paiement de la première partie de l’indemnité d’immobilisation d’un montant 29 500 euros sous cinq jours à l’issue du délai de rétractation, d’autre part, de l’absence de remise de deux attestations bancaires de refus de prêt avant le 16 mai 2022 par les défendeurs.

Cependant, la promesse de vente du 10 mars 2022 figurant dans un chapitre intitulé 'protection de l’emprunteur immobilier condition suspensive d’obtention du prêt’ prévoit que :

— la présente promesse est consentie pour une durée expirant le 15 juin 2022 à 18 heures ;

— le bénéficiaire de la promesse déclare, que, s’il lève l’option, il paiera le prix de la vente avec l’aide d’un ou plusieurs prêts présentant les caractéristiques suivantes :

établissement : tout établissement bancaire

montant du prêt : 590 000 euros

taux d’intérêt maximum : 1,20 % hors assurances

durée maximale du prêt : 25 ans

montant maximum de chaque mensualité : 2 280 euros

— le bénéficiaire s’oblige à déposer ses demandes de prêt d’ici le 21 mars 2022 et à en justifier aussitôt au notaire désigné pour la rédaction de l’acte en lui en adressant le double;

— il s’oblige également à notifier audit notaire, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou remise contre récépissé, au plus tard le 16 mai 2022, les offres à lui faites ou le refus opposé aux demandes de prêt ;

— pour pouvoir se prévaloir du défaut de réalisation de la présente condition suspensive, l’acquéreur s’engage à solliciter un autre établissement bancaire ou financier en cas de refus d’octroi du prêt par celui auquel il se sera adressé en premier lieu, afin de pouvoir fournir au notaire chargé de la régularisation de l’acte de vente, dans le délai visé-ci dessus, deux attestations bancaires de refus de prêt ;

Il est également stipulé : 'indemnité d’immobilisation

En considération de la promesse formelle conférée au bénéficiaire par le promettant, dans les conditions ci-dessus prévues, et en contrepartie du préjudice qui peut en résulter pour celui-ci en cas de non réalisation de présentes et notamment, par suite de la perte qu’il éprouverait compte tenu de l’obligation dans laquelle il se trouverait d’avoir à rechercher un nouvel acquéreur après l’expiration du délai précité et de recommencer l’ensemble des formalités préalables à l’acte de vente dont s’agit, il est convenu que l’indemnité d’immobilisation soit d’un montant de cinquante neuf mille euros (59 000 euros). Toutefois, le bénéficiaire a sollicité du promettant, qui a accepté, qu’il ne soit versé à la signature, au titre de ladite indemnité, que la somme de vingt-neuf mille cinq cents euros (29 500 euros). En conséquence, le bénéficiaire versera sous cinq jours, à l’issue du délai de rétractation en la comptabilité du notaire rédacteur des présentes, la somme de vingt-neuf mille cinq cents euros (29 500 euros). …/… Si la vente n’était pas réalisée, la somme globale de cinquante-neuf mille euros (59 000 euros) sera due au promettant à titre d’indemnité forfaitaire pour le préjudice résultant de l’immobilisation des biens et droits immobiliers pendant la durée des présentes.'

Il s’évince, avec l’évidence requise en référé, de ces stipulations que la condition suspensive est réputée accomplie si le bénéficiaire ne démontre pas avoir sollicité un prêt conforme aux stipulations de la promesse de vente, la charge de la preuve lui incombant.

Par courrier du 20 octobre 2022, adressé par leur conseil par lettre recommandée avec avis de réception (refusé par les destinataires) puis signifié le 9 décembre 2025 par acte extrajudiciaire, M. et Mme [G] ont indiqué aux bénéficiaires que, n’ayant effectué aucune démarche de nature à justifier de la réalisation ou de la non-réalisation de la condition suspensive d’obtention du prêt prévue dans la promesse de vente d 10 mars 2022, ils les mettaient en demeure de leur payer la somme de 59 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation.

M. et Mme [G] produisent également un courriel de Me [W], notaire rédacteur de la promesse de vente, qui indique le 22 juillet 2022 'j’ai contacté M. et Mme [Y] téléphoniquement depuis ce mail à plusieurs reprises et ceux-ci n’ont fait que m’assurer qu’ils souhaitaient toujours acquérir sans pour aurant répondre à mes courriers, ni fournir quelques documents émanant d’une banque, qui pourrait établir leur bonne foi. Leur défaillance est donc averée.' Le clerc de notaire, Mme [X], de l’étude de Me [W], précise à Mme [G] dans un courriel du 10 juin 2022 que les bénéficiaires n’ont pas versé la somme de 25 500 euros.

Enfin, par courrier adressé le 23 mai 2023 au conseil de M. et Mme [G], l’assureur de Me [W] précise que 'le notaire ne peut pallier l’absence de versement de l’indemnité d’immobilisation par le bénéficiaire de la promesse mais seulement mettre en demeure le bénéficiaire de régler la somme dans le délai imparti, ce qui a été fait.'

Il se déduit à l’évidence de ces pièces que les bénéficiaires n’ont pas fait usage de leur faculté de rétractation et qu’il n’ont pas justifié, dans le délai requis, du refus d’octroi de prêt.

La condition suspensive relative au prêt étant ainsi réputée accomplie, l’obligation pour les bénéficiaires de s’acquitter du montant de l’indemnité dimmobilisation stipulée à la promesse de vente ne souffre d’aucune contestation sérieuse.

M. [Y] et Mme [N] seront donc condamnés solidairement à payer à M. et Mme [G] la somme provisionnelle de 59 000 euros.

L’ordonnance sera infirmée de ce chef.

Sur la demande de provision à titre de dommages et intérêts

Le caractère abusif de la résistance de M. [Y] et Mme [N] n’est pas établi.

L’ordonnance sera confirmée en ce qu’elle rejette la demande de provision de ce chef.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le sens de l’arrêt commande d’infirmer les dispositions de l’ordonnance relatives aux dépens et l’article 700 du code de procédure civile.

M. [Y] et Mme [N] seront solidairement condamnés aux dépens de première instance et d’appel ainsi qu’à payer à M. et Mme [G] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Infirme l’ordonnance en ce qu’elle dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision à valoir sur l’indemnité d’immobilisation, condamne M. et Mme [G] aux dépens et rejette la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

La confirme pour le surplus ;

Statuant à nouveau des chef infirmés et y ajoutant,

Condamne solidairement M. [Y] et Mme [N] à payer à M. et Mme [G] la somme de 59 000 euros à titre de provision à valoir sur l’indemnité provisionnelle ;

Condamne solidairement M. [Y] et Mme [N] aux dépens de première instance et d’appel ;

Condamne solidairement M. [Y] et Mme [N] à payer à M. et Mme [G] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT