Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 22 OCTOBRE 2025

(n° , 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/13557 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJ2SC

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 05 Juillet 2024 -Juge de la mise en état de Tribunal Judiciaire de PARIS – RG n° 20/03619

APPELANTE

Société BDO IMMOBILIER

SARL immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le numéro 477 739 759

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représentée par M^e Karl SKOG, avocat au barreau de PARIS, toque : E1677

INTIMES

Monsieur [X] [Z]

né le 1er août 1978 à [Localité 8]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représenté par M^e Hervé SELAMME, avocat au barreau de PARIS, toque : E1168

Madame [M] [P] épouse [Z]

née le 23 mai 1976 à [Localité 8]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représentée par M^e Hervé SELAMME, avocat au barreau de PARIS, toque : E1168

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 905 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 Juin 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant MonsieurJean-Loup CARRIERE, Président, magistrat honoraire, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre

Madame Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère

Monsieur Jean-Loup CARRIERE, Président, magistrat honoraire

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre, et par Madame Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

M. [X] [Z] & Mme [M] [P] épouse [Z] sont propriétaires du lot n° 17 (un studio au 4ème étage de l’état descriptif de division de l’immeuble régi par le statut de la coproproriété des immeubles bâtis situé [Adresse 1] à [Localité 10].

Par acte des 5 et 6 mars 2021, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 9] a assigné M. [Z] & Mme [Z], ainsi que son assureur, la société anonyme Acte Iard, en indemnisation des préjudices subis dans les parties communes du fait d’un dégât des eaux.

Par acte du 27 mai 2021 Mme [H] [T] épouse [V], propriétaire d’un apprtement au 3ème étage de l’immeuble a également assigné M. [Z] &Mme [Z], la société Acte Iard, ainsi que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 9] aux fins d’indemnisation des préjudices subis du fait dudit dégât des eaux.

Les dossiers ont été joints le 19 janvier 2022.

Par acte du 8 mars 2023 les époux [Z] ont assigné en garantie la société à responsabilité limitée BDO Immobilier, gestionnaire de leur studio.

La procédure a été jointe à l’instance principale par mention au dossier le 28 juin 2023.

Par conclusions, notifiées par voie électronique le 16 octobre 2023, la société BDO Immobilier a soulevé un incident de prescription.

Par ordonnance du 5 juillet 2024 le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Paris a :

— débouté la société BDO Immobilier de la fin de non-recevoir soulevée,

— condamné la société BDO Immobilier aux dépens de l’incident,

— condamné la société BDO Immobilier à régler à M. et Mme [Z], ensemble, la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles,

— débouté la société BDO Immobilier de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappelé que la décision est exécutoire de droit à titre provisoire,

— renvoyé à l’audience de mise en état du 27 novembre 2024 à 10h pour conclusions récapitulatives en défense.

La société BDO Immobilier a relevé appel de cette ordonnance par déclaration remise au greffe le 18 juillet 2024.

La procédure devant la cour a été clôturée le 18 juin 2025.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 10 septembre 2024 par lesquelles la société à responsabilité limitée BDO Immobilier, appelante, invite la cour, à :

— infirmer l’ordonnance,

statuant à nouveau,

— déclarer les époux [Z] irrecevables en leur action dirigée à son encontre en application des dispositions de l’article 2224 du code civil,

— condamner in solidum les époux [Z] à lui verser la somme de 2 000 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum les époux [Z] aux entiers dépens de première instance et d’appel qui pourront être recouvrés par Maître Skog, avocat au Barreau de Paris, sur le fondement des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Vu les conclusions en date du 20 août 2024 par lesquelles M. [X] [Z] & Mme [M] [P] épouse [Z], intimés, demandent a la cour, de :

— confirmer l’ordonnance dont appel dans toutes ses dispositions, pour avoir :

débouté la société BDO Immobilier de la fin de non-recevoir soulevée,

condamné la société BDO Immobilier aux dépens de l’incident,

condamné la société BDO Immobilier à leur régler, ensemble, la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles,

débouté la société BDO Immobilier de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

et statuant à nouveau,

— condamner la société BDO Immobilier aux entiers dépens de l’instance d’incident,

— de condamner la société BDO Immobilier à leur verser la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Sur la presciption de l’action contre la société BDO Immobilier

La société BDO Immobilier soutient que le point de départ de l’intérêt à agir des époux [Z] est situé au 29 mars 2017, jour de la seconde réunion d’expertise, l’expert judiciaire ayant indiqué à cette date que le conseil des intimés souhaitait l’appeler dans la cause, peu important que la responsabilité des époux [Z] n’était pas encore établie.

La société BDO Immobilier reproche au premier juge d’avoir reconnu le souhait exprimé par les intimés le 29 mars 2017 sans en avoir tiré toutes les conséquences, et d’avoir retenu que le délai de prescription applicable à l’action des époux [Z] avait démarré au jour de l’introduction de l’action du syndicat des copropriétaires à leur encontre le 6 mars 2020.

Les époux [Z] fixent, à titre principal, le point de départ de la prescription au 6 mars 2020, jour de l’assignation au fond du syndicat des copropriétaires, représentant la première demande judiciaire en reconnaissance de leur responsabilité.

Subsidiairement, les époux [Z] demandent à la cour de fixer le point de départ du délai de prescription au jour du dépôt du rapport d’expertise, le 10 juillet 2018.

Les époux [Z] relèvent qu’importe la date retenue, leur assignation du 8 mars 2023 a été dans le délai légal prévu par l’article 2224 du code civil, et n’est donc pas prescrite.

A l’appui de sa demande la société BDO Immobilier verse aux débats :

— le rapport d’expertise judiciaire du 10 juillet 2018.

Pour justifier ses prétentions, M. [Z] et Mme [Z], intimés, produisent notamment :

— l’assignation de M. [Z] et Mme [Z] contre la société BDO Immobilier du 8 mars 2023,

— l’assignation du syndicat des copropriétaires à leur encontre du 6 mars 2020.

Sur ce,

L’article 2224 du code civil dispose que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Il en ressort que l’action doit être intentée dans les cinq ans, à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu les faits lui permettant de l’exercer, et non à compter du jour où sa responsabilité est engagée.

En l’espèce, à la suite des dégâts des eaux dans l’appartement de Mme [V] en août 2015 puis le 30 janvier 2016, un expert judiciaire a été nommé par le tribunal de grande instance de Paris par ordonnance de référé du 12 octobre 2016.

L’expert judiciaire a conclu, dans son rapport du 10 juillet 2018, que les dégâts des eaux provenaient de l’appartement de M. & Mme [Z] 'L’appartement de Madame [V], situé au 3ème étage d’un immeuble en copropriété au [Adresse 2], a subi un dégât des eaux en provenance de l’appartement de Monsieur et Madame [Z] situé au 4ème étage en août 2015.'

La première juge a exactement énoncé ce qui suit :

'En l’espèce, l’assignation en référé expertise n’est pas produite mais l’ordonnance de référé rendue le 12 octobre 2016 mentionne que 'par acte d’huissier des 6, 7, 11 et 13 juillet 2016, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à Paris (75009) a assigné la compagnie Acte Iard, M. & Mme [Z], M. [S] [K] et Mme [H] [V], devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris aux fins d’obtenir la désignation d’un expert judiciaire'.

Il s’en déduit que seule la désignation d’un expert judiciaire était sollicitée et qu’aucune demande de reconnaissance de responsabilité envers les époux [Z] n’était formée.

Comme soutenu a juste titre par ces derniers, conformément aux jurisprudences qu’ils citent, le point de départ de la prescription est désonnais fixé a la date de l’assignation au fond, date à laquelle la partie a ainsi pleinement connaissance des faits qui lui sont reprochés et est ainsi en mesure d’exercer ses recours.

En l’espèce, lors de la deuxième réunion d’expertise, tenue le 29 mars 2017, il est exact que le conseil des époux [Z] a émis le souhait d’attraire dans la cause la société BDO Immobilier.

Pour autant, le fait que le rapport d’expertise ait mis en évidence la responsabilité des époux [Z], raison pour lesquelles leur conseil a souhaité procéder à la mise en cause de l’agence immobilière, ne suppose toutefois pas nécessairement qu’une action soit intentée à leur encontre, les conclusions du rapport ne liant pas les parties qui sont libres ensuite de

donner suite ou non ou partiellement à ces conclusions.

Dès lors, ce n’est bien que lorsque le syndicat des copropriétaires les a assignés au fond pour demander réparation des préjudices subis qu’ils ont eu connaissance des faits reprochés et ainsi été mis en mesure d’exercer leurs appels en garantie.

Cette assignation ayant été délivrée le 6 mars 2020, ils disposaient donc d’un délai de cinq ans pour agir à l’encontre de la société BDO Immobilier, soit jusqu’en 2025.

Leur assignation lui ayant délivré par acte en date du 8 mars 2023, la société BDO Immobilier ne peut donc opposer une quelconque prescription aux époux [Z] dont l’action à son encontre doit par conséquent être déclarée recevable'.

L’intérêt à agir de M. & Mme [Z] contre la socité BDO Immobilier se situe au jour de l’assignation du 6 mars 2020 recherchant leur responsabilité.

L’ordonnance doit donc être confirmée en ce qu’elle a débouté la société BDP Immobilier de la fin de non recevoir soulevée.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer l’ordonnanc sur le sort des dépens d’incident et l’application qui y a été équitablement faite de l’article 700 du code de procédure civile.

La société BDO Immobilier, partie perdante, doit être condamnée aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer à M. [Z] et Mme [Z] la somme supplémentaire de 1 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par la société BDO Immobilier.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme l’ordonnance ;

Y ajoutant,

Condamne la société à responsabilité limitée BDO Immobilier aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer à M. [X] [Z] & Mme [M] [P] épouse [Z], globalement, la somme supplémentaire de 1 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE