COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51A

Chambre civile 1-5

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 04 SEPTEMBRE 2025

N° RG 24/06813 – N° Portalis DBV3-V-B7I-W2TS

AFFAIRE :

[N] [W]

C/

S.C.I. S.C.I. [Adresse 6]

Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 10 Octobre 2024 par le Tribunal de proximité d’ANTONY

N° RG : 12-24-0237

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 04.09.2025

à :

M^e Mélina PEDROLETTI, avocat au barreau de VERSAILLES (626)

M^e Franck LAFON, avocat au barreau de VERSAILLES (628)

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE QUATRE SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur [N] [W]

né le 25 Juillet 1980 à [Localité 8] (CENTRE AFRIQUE)

de nationalité

[Adresse 2]

[Localité 7]

Représentant : M^e Mélina PEDROLETTI, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 626 – N° du dossier 26571

Plaidant : M^e Olivia ZAHEDI, du barreau de Paris

APPELANT

****************

S.C.I. [Adresse 6]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité.

N° SIRET : 444 809 024

[Adresse 1]

[Localité 7]

Représentant : M^e Franck LAFON, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 618 – N° du dossier 20240302

Plaidant : M^e Jacques MATTEI, du barreau de Paris

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 02 Juin 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marina IGELMAN, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère faisant fonction de présidente,

Madame Marina IGELMAN, Conseillère,

Monsieur Hervé HENRION, Conseiller,

Greffière lors des débats : M^me Elisabeth TODINI,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous-seing privé à effet du 1er novembre 2023, la SCI [Adresse 6] a consenti un bail d’habitation meublée à M. [N] [W] pour un logement situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 1 720 euros charges comprises.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 13 décembre 2023, M. [W] a été mis en demeure d’avoir à régler les loyers.

Par acte de commissaire de justice du 27 février 2024, la SCI [Adresse 6] a fait délivrer à M. [W] un commandement de payer visant la clause résolutoire et portant sur la somme de 8 769,56 euros arrêtée au 1er mars 2024.

Par acte de commissaire de justice délivré le 17 mai 2024, la SCI [Adresse 6] a fait assigner en référé M. [W] aux fins d’obtenir principalement le constat de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail et la résiliation de plein droit du bail, la condamnation de M. [W] à lui payer la somme de 10 489,56 euros suivant compte arrêté au 31 mars 2024, l’expulsion de M. [W] et celle de tous occupants de son chef des lieux loués, et ce avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique et sa condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer contractuel et des charges et voir dire que les sommes dues porteront intérêt au taux légal à compter de la décision à intervenir.

Par ordonnance réputée contradictoire rendue le 10 octobre 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Antony, statuant en référé, a :

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail du 28 avril 2024 ;

— ordonné l’expulsion de M. [W] et celle de tous occupants de son chef des lieux loués situés [Adresse 4], au besoin avec le concours de la force publique, deux mois après la signification de la décision et d’un commandement de quitter les lieux ;

— condamné M. [W] à payer à la SCI [Adresse 6] la somme provisionnelle de 10 489,56 euros suivant compte arrêté au 31 mars 2024 au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés,

— dit que les sommes dues porteront intérêt au taux légal à compter de la décision,

— condamné M. [W] à payer à la SCI [Adresse 6], à compter du mois d’octobre 2024, une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle de 1 720 euros, et ce jusqu’à la libération définitive des lieux par remise des clés ou expulsion ;

— condamné M. [W] à payer à la SCI [Adresse 6] la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M. [W] aux dépens de l’instance, qui comprendront tous les coûts de la procédure,

— rappelé que l’exécution provisoire de la décision est de droit,

— débouté la SCI [Adresse 6] de toute autre demande plus ample ou contraire au dispositif.

Par déclaration reçue au greffe le 25 octobre 2024, M. [W] a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition, à l’exception de ce qu’elle a débouté la SCI [Adresse 6] de toute autre demande plus ample ou contraire au dispositif.

Dans ses dernières conclusions déposées le 24 janvier 2025 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, M. [W] demande à la cour, au visa des articles 6 et 1343-5 du code civil, L. 221-1, L. 412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution, 12, 114, 696 et 700 du code de procédure civile et de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, de :

'- déclarer Monsieur [N] [W] recevable et bien fondé en son appel et en ses prétentions ;

— infirmer l’ordonnance de référé rendue par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d'[T] en date du 10 octobre 2024, RG n°12-24-000237 en ce qu’il a :

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail au 28 avril 2024 ;

— ordonné l’expulsion de M. [P] [W] et celle de tous occupants de son chef des lieux loués sis [Adresse 3] au besoin avec le concours de la force publique, deux mois après la signification de cette décision et d’un commandement de quitter les lieux ;

— condamné M. [P] [W] à payer à la société SCI [Adresse 6] la somme provisionnelle de 10 489,56 euros suivant compte arrêté au 31 mars 2024 au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés,

— dit que les sommes dues porteront intérêt au taux légal à compter de la décision à intervenir,

— condamné M. [P] [W] à payer à la société SCI [Adresse 6] à compter du mois d’octobre 2024, une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle de 1 720 euros et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux par remise des clés ou expulsion ;

— condamné M. [P] [W] à payer à la société SCI [Adresse 6] la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M. [P] [W] aux dépens de l’instance, qui comprendront tous les coûts de la procédure

— rappelé que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit,

statuant à nouveau :

in limine litis,

— déclarer le commandement de payer délivré le 27 février 2024 par la SCI [Adresse 6] nul et de nul effet ;

— débouter la SCI [Adresse 6] de toutes ses demandes, fins et prétentions ;

à titre principal,

— débouter la SCI [Adresse 6] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

à titre subsidiaire,

— suspendre les effets de la clause résolutoire du bail du 1er novembre 2023 ;

— autoriser Monsieur [N] [W] à s’acquitter de la dette locative en trois (3) ans ;

à titre infiniment subsidiaire,

— accorder à Monsieur [N] [W] des délais de douze (12) mois, à compter de la décision à intervenir pour quitter les lieux sis [Adresse 5] ;

— autoriser Monsieur [N] [W] à s’acquitter de la dette locative dans un délai de deux ans à compter de la décision à intervenir ;

en tout état de cause,

— condamner la SCI [Adresse 6] à verser à Monsieur [N] [W] la somme de 2 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens dont le montant sera recouvré par Maître Mélina Pedroletti avocat conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.'

Dans ses dernières conclusions déposées le 24 mars 2025 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la SCI [Adresse 6] demande à la cour de :

'- débouter Monsieur [K] [Z] de toutes ses demandes, fins et conclusions.

— en conséquence, confirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

— condamner Monsieur [K] à la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Monsieur [K] aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Franck Lafon, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.'

L’ordonnance de clôture a été rendue le 13 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Faisant valoir qu’il a réglé le 11 novembre 2023 la somme de 20 640 euros correspondant à une année de loyers, ce que lui a confirmé oralement la bailleresse, M. [W] sollicite :

— in limine litis, l’infirmation de l’ordonnance querellée et voir déclaré nul et de nul effet le commandement de payer délivré le 27 février 2024 qui ne repose sur aucune dette locative ;

— à titre principal, l’infirmation de l’ordonnance attaquée en raison de l’existence de contestations sérieuses tirées de l’absence de dette locative au jour de la délivrance du commandement de payer, de la nécessité de requalifier le contrat de bail d’un logement meublé en contrat de bail d’un appartement nu (en l’absence d’annexe portant inventaire des meubles et au vu de la durée illégale d’un an du contrat) ;

— à titre subsidiaire, la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi d’un délai de 3 ans pour solder sa dette au motif qu’il dispose des ressources suffisantes pour ce faire ;

— à titre infiniment subsidiaire, l’octroi d’un délai de 12 mois pur quitter les lieux car compte tenu de la somme qu’il a avancée, il n’est pas en mesure de trouver un logement en urgence, ainsi que l’octroi d’un échéancier permettant de régler sa dette sur 24 mois.

La SCI [Adresse 6] intimée conclut à la confirmation de l’ordonnance critiquée, soutenant que M. [W] fait preuve de la plus extrême mauvaise foi puisque aucun virement effectif n’a jamais été crédité sur son compte bancaire, les deux justificatifs de virements des 11 et 17 novembre 2023 que lui a communiqués l’appelant étant vraisemblablement des faux.

Elle indique que suite à l’installation de M. [W] dans les lieux, toutes ses demandes postérieures en paiement des loyers sont restées vaines.

Concernant le caractère meublé du bien, elle avance qu’il convient de se référer au bail, lequel précise les éléments mobiliers garnissant le bien, faisant observer par ailleurs que le locataire ne s’est jamais plaint de la prétendue absence de meubles.

Sur ce,

Sur la résiliation du bail

En application des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, la juridiction des référés, sans nécessité de caractériser l’urgence, peut constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail, en l’absence de contestation sérieuse.

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Faute d’avoir payé ou contesté les sommes visées au commandement dans le délai imparti, le locataire ne peut remettre en cause l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sauf à démontrer la mauvaise foi du bailleur lors de la délivrance du commandement ; l’existence de cette mauvaise foi doit s’apprécier lors de la délivrance de l’acte ou à une période contemporaine à celle-ci.

Il sera également rappelé que le juge des référés n’a pas le pouvoir d’annuler le commandement de payer. Il peut simplement relever l’existence de contestation sérieuse quant à sa régularité et à l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail.

Au cas présent, à l’appui de ses différents moyens, l’appelant affirme avoir payé à l’avance un an de loyer entre les mains de la bailleresse, soit la somme de 20 640 euros.

Toutefois, à l’appui de cette allégation, il ne verse aucune pièce aux débats pour la démontrer, se contentant d’indiquer que la bailleresse aurait confirmé oralement avoir reçu le versement sur son compte, ce qui est invérifiable et ne peut avoir aucune espèce de valeur probante.

En conséquence, les contestations de l’appelant fondées sur l’acquittement du loyer ne sont pas suffisamment sérieuses pour faire obstacle au jeu de la clause résolutoire insérée au bail et visée dans le commandement de payer en date du 27 février 2024.

S’agissant de la nature du contrat de bail d’un logement meublé ou nu, à cet égard également l’appelant ne communique aucun élément pour étayer son affirmation selon laquelle le logement loué aurait été dépourvu du mobilier propre à qualifier un logement dit meublé.

Le contrat de bail porte quant à lui la mention selon laquelle un état des lieux a fait l’objet d’un document établi en 2 exemplaires et annexé au contrat.

Si ce document n’est pas versé aux débats, il n’en demeure pas moins que la seule assertion de M. [W] est insuffisante à remettre en cause la convention qu’il a signée et le montant du loyer qu’il a accepté de payer pour le logement en cause.

La contestation à cet égard n’apparaît pas davantage suffisamment sérieuse pour faire obstacle au jeu de la clause résolutoire.

En conséquence, l’ordonnance querellée sera confirmé en ce qu’elle a constaté la résiliation du bail au 28 avril 2024, ainsi qu’en ses mesures subséquentes.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. (…)

Le VII- de cet article indique quant à lui que : Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

M. [W], qui ne produit aucun élément pour démontrer qu’il aurait repris le versement intégral du loyer courant et qu’il serait en situation de régler sa dette locative, n’est en conséquence pas fondé à solliciter l’application des ces dispositions.

Ses demandes seront rejetées.

Sur les demandes de délais pour quitter les lieux et apurer la dette locative

Les 2 premiers alinéas de l’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution disposent que :

« Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions. »

L’article suivant prévoit que :

« La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés. »

A défaut pour M. [W] de justifier du moindre élément quant à sa situation personnelle, sa demande de délais pour quitter les lieux sera rejetée.

Sur la demande de délais de grâce

Le 1er alinéa de l’article 1343-5 du code civil dispose que :

« Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. »

Pour le même motif que celui ci-dessus relevé, à savoir le défaut de justification par l’appelant de sa situation, il ne sera pas fait droit à sa demande de délais pour s’acquitter de sa dette locative.

Sur les demandes accessoires

L’ordonnance sera confirmée en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance.

Partie perdante, M. [W] ne saurait prétendre à l’allocation de frais irrépétibles. Il devra en outre supporter les dépens d’appel qui seront recouvrés avec distraction au bénéfice de l’avocat qui en a fait la demande.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la SCI [Adresse 6] la charge des frais irrépétibles exposés en cause d’appel. L’appelant sera en conséquence condamné à lui verser une somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort,

Confirme l’ordonnance du 10 octobre 2024,

Y ajoutant,

Déboute M. [N] [W] de toutes ses demandes,

Dit que M. [N] [W] supportera les dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne M. [N] [W] à verser à la SCI [Adresse 6] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère faisant fonction de Présidente et par Madame Elisabeth TODINI, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière La Présidente