Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRET DU 27 MAI 2025

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/04456 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHH2D

Décision déférée à la Cour : Jugement du 30 Janvier 2023 – Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS – RG n° 22/00973

APPELANTS

Monsieur [L] [B] [O]

né le 13 octobre 1939 à [Localité 4] (Maroc)

[Adresse 2]

[Adresse 2]

et

Madame [F] [S] [J] [X] épouse [O]

née le 18 décembre 1946 à [Localité 6] (Tunisie)

[Adresse 2]

[Adresse 2]

Tous deux représentés par M^e Frédéric LALLEMENT de la SELARL BDL AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0480

INTIMES

Monsieur [E] [V]

né le 08 mars 1987 en Chine

[Adresse 3]

[Adresse 3]

et

Madame [Z] [V] née [N]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

Tous représentés par M^e Audrey SCHWAB de la SELARL SELARL 2H Avocats à la cour, avocat au barreau de PARIS, toque : L0056

Ayant pour avocat plaidant M^e Charlotte MOCHKOVITCH de la SELARL 2H AVOCATS, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 07 avril 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

Madame Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre

Madame Agnès BODARD-HERMANT, présidente à la chambre

Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller

Greffier, lors des débats : Madame Aurély ARNELL

ARRÊT :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Nicolette GUILLAUME , Présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat de bail signé le 1er octobre 2019, M. [L] [O] et Mme [F] [X] épouse [O] ont donné en location à M. [E] [V] et Mme [Z] [N] épouse [V] un bien meublé situé [Adresse 1].

M. [E] [V] et Mme [Z] [N] épouse [V] ont quitté les lieux le 21 septembre 2020 ayant donné congé le 22 aout 2020.

Le dépôt de garantie de 5 500 euros n’a pas été restitué malgré l’avis rendu le 25 mars 2021 par la Commission Départementale de Conciliation de [Localité 5] qui dit : « Après avoir entendu les parties et étudié les pièces du dossier, la commission constate, au vu de la comparaison de l’état de lieux d’entrée et de l’état des lieux de sortie, que les retenues au titre du dépôt de garantie ne sont pas justifiées, ainsi que toutes sommes accessoires réclamée au locataire pour un montant total de 10 264,55 '. Le montant du dépôt de garantie d’un montant de 5 500 ' doit être restitué au locataire sans délai ».

Saisi par M. [E] [V] et Mme [Z] [N] épouse [V] par acte d’huissier de justice afin d’obtenir la restituion de leur dépôt de garantie, par jugement contradictoire rendu le 30 janvier 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a rendu la décision suivante :

— condamne M. et Mme [O] à payer à M. et Mme [V] la somme de 5 500 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie ;

— juge que cette somme sera assortie des intérêts légaux à compter de la mise en demeure reçue le 6 janvier 2021 ;

— rejette la demande de M. et Mme [V] au titre de la restitution des provisions pour charges non régularisées ;

— rejette la demande de M. et Mme [O] au titre des charges régularisées ;

— condamne M. et Mme [V] à payer la somme de 253,50 euros à M. et Mme [O] au titre de la taxe d’ordures ménagères ;

— rejette la demande de M. et Mme [V] au titre des dommages-intérêts ;

— rejette l’ensemble des demandes reconventionnelles de M. et Mme [O] ;

— ordonne à la société HSBC Continental Europe de procéder à la mainlevée de la garantie bancaire caution loyers n°PEBPRT627594 d’un montant de 34 800 euros ;

— rejette les demandes de la société HSBC Continental Europe au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamne M. et Mme [O] à payer à M. et Mme [V] la somme de 3 000 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamne M. et Mme [O] à payer les dépens ;

— attendu que l’exécution provisoire ne sera pas prononcée.

Par déclaration reçue au greffe le 1er mars 2023, M. [L] [O] et Mme [F] [X] épouse [O] ont interjeté appel partiel de ce jugement, intimant M. [E] [V] et Mme [Z] [N] épouse [V].

Dans leurs dernières conclusions déposées le 22 mars 2025 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, M. [L] [O] et Mme [F] [X] épouse [O] demandent à la cour de :

— les juger recevables et biens fondés en l’ensemble de leur demandes, fins et conclusions ;

— confirmer le jugement rendu le 30 janvier 2023 en ce qu’il a :

— rejeté la demande de M. et Mme [V] au titre de la restitution des provisions pour charges non régularisées ;

— condamné M. et Mme [V] à leur payer la somme de 253,50 au titre de la taxe d’ordures ménagères ;

— rejeté la demande de M. et Mme [V] au titre des dommages et intérêts ;

— rejeté les demandes de la société HSB Continental Europe au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— prononcer la nullité du jugement du tribunal judiciaire de Paris – pôle civil de proximité – RG n°22/00973 du 30 janvier 2023 ou réformer le jugement en ce qu’il :

— les a condamnés à payer à M. et Mme [V] la somme de 5 500 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie ;

— a jugé que cette somme sera assortie des intérêts légaux à compter de la mise en demeure reçue le 6 janvier 2021 ;

— a rejeté leur demande au titre des charges régularisées ;

— a rejeté l’ensemble de leurs demandes reconventionnelles à savoir :

— juger que le dépôt de garantie de 5 500 euros leur sera conservé en raison de l’importance des dégradations causés par M. [E] [V] ;

— condamner solidairement M. et Mme [V] à leur payer la somme de 5 102,65 euros au titre du solde restant dû à titre de dommages et intérêts en réparation des dégradations subies et de la perte de revenus locatifs subie durant la période de travaux qu’ils ont dû exécuter postérieurement au départ de M. [E] [V] et la somme de 2 500 euros au titre du temps consacré à la gestion de la remise en état de l’appartement, à la gestion du litige et au préjudice moral subi ;

— condamner M. et Mme [V] à leur payer la somme de 68,94 euros au titre de la régularisation des charges ;

— condamner solidairement M. et Mme [V] au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens ;

— les a condamnés à payer à M. et Mme [V] la somme de 3 000 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les a condamnés à payer les dépens ;

— statuant à nouveau :

— constater les nombreux désordres cités dans le procès-verbal d’état des lieux de sortie établi contradictoirement par huissier de justice ;

— juger que le dépôt de garantie de 5 500 euros leur sera conservé en raison de l’importance des dégradations causées par M. [E] [V] ;

— condamner solidairement M. et Mme [V] à leur payer en réparation des désordres subis :

— la somme de 5 102,65 euros au titre du solde restant dû à titre de dommages et intérêts en réparation des dégradations subies et de la perte de revenus locatifs subie durant la période de travaux qu’ils ont dû exécuter postérieurement au départ de M. [E] [V] et ;

— la somme de 2 500 euros au titre du temps consacré à la gestion de la remise en état de l’appartement, à la gestion du litige et au préjudice moral subi ;

— en tout état de cause :

— débouter M. et Mme [V] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions ;

— condamner solidairement M. et Mme [V] au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la première instance et 3 000 euros au titre de l’instance d’appel ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Dans leurs dernières conclusions déposées le 10 mars 2025 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, M. [E] [V] et Mme [Z] [N] épouse [V] demandent à la cour de :

— les déclarer recevables et bien fondés en leurs demandes ;

— y faisant droit :

— infirmer le jugement en ce qu’il a rejeté leur demande à titre de dommages-intérêts ;

— confirmer le jugement pour le surplus ;

— statuant à nouveau :

— condamner M. et Mme [O] au paiement de la somme de 10 000 euros à leur profit à titre de dommages-intérêts ;

— en tout état de cause, et y ajoutant :

— débouter M. et Mme [O] de l’ensemble de leurs demandes ;

— condamner M. et Mme [O] au paiement de la somme de 3 500 euros à leur profit au titre des frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure civile exposés en cause d’appel ;

— condamner M. et Mme [O] aux entiers dépens qui seront recouvrés pour ceux la concernant, par la SELARL 2H Avocats représentés par Maître Audrey Schwab conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 7 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En préliminaire,

Aucune argumentation sérieuse n’est développée à l’appui de la demande de nullité du jugement formée par M. et Mme [O], le jugement apparaissant motivé notamment au regard de l’avis rendu le 25 mars 2021 par la Commission Départementale de Conciliation de [Localité 5], de sorte qu’elle est rejetée.

Contrairement à ce que laisse présager la première partie du dispositif de leurs conclusions, M. et Mme [O] ne forment aucune demande au titre de la régularisation des charges.

M. et Mme [V] ne contestent plus devoir la somme de 253,50 euros qu’ils ont été condamnés à payer en première instance à M. et Mme [O] au titre de la taxe d’ordures ménagères. Ils ne réclament pas davantage devant la cour la restitution des provisions pour charges non régularisées.

La cour est donc saisie à titre principal des questions des réparations locatives, des pertes de loyers et de la restitution du dépôt de garantie, ainsi que de l’indemnisation de chacune des parties, M. et Mme [O] au titre éventuellement, du temps consacré à la gestion de la remise en état de l’appartement, à la gestion du litige et au préjudice moral, et M. et Mme [V] à titre de dommages-intérêts en raison de la déloyauté alléguée des bailleurs qui auraient exigé lors de la conclusion du bail des garanties exorbitantes, sans leur remetre des informations essentielles (règlement de copropriété, montant des travaux effectués depuis la dernière location, diagnostics).

Sur la restitution du dépôt de garantie

M. et Mme [O] entendent voir constater les nombreux désordres cités dans le procès-verbal d’état des lieux de sortie établi contradictoirement par huissier de justice et les pertes de loyer, pour justifier la retenue du dépôt de garantie.

Ils souhaitent que les travaux de réfection des peintures de la chambre 1 soient mis à la charges de leurs locataires en raison d’un dégât des eaux qui leur aurait été dissimulé. Ils allèguent une détérioration du mobilier et le vol de linge de maison

M. et Mme [V] arguent de l’existence de l’avis rendu le 25 mars 2021 par la Commission Départementale de Conciliation de [Localité 5], de la vétusté de certains éléments d’équipement et soutiennent avoir avisé leur bailleur de la situation avant de donner congé.

Sur ce,

En vertu de l’article 22, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées (…).

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard (…)'.

Le dépôt de garantie est donc restitué par le bailleur déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées (Civ. 3e,10 septembre 2020, nº 19-10.033).

En l’espèce, s’il est exact que l’avis rendu le 25 mars 2021 par la Commission Départementale de Conciliation de [Localité 5] ne peut justifier à lui seul la décision sur le fond sans que soit analysées les pièces produites par les parties, la cour retiendra que :

— l’état des lieux d’entrée démontre que l’appartement était en bon état lors de la souscription du bail, les peintures et certains parquets vitrifiés ayant été entièrement refaits (cf. pièce 1 des appelants).

— sur le dégât des eaux et les désordres apparus dans la chambre 1, l’état des lieux de sortie indique ''le mur mitoyen toilette (où n’est pas discutée l’existence d’une fuite qui a été réparée le 12 septembre 2020, cf. facture de la société NGA datée du 24 septembre 2020) présente une fissure importante et est cloqué. Cette fissure était camouflée par un meuble chinois posé devant'. Cependant, en raison justement de la présence de ce meuble, les locataires qui ne sont pas des professionnels, ont pu ne pas s’apercevoir de cette fuite et ne pas en comprendre l’ampleur dans la chambre 1. Leur négligence pour ne pas l’avoir déclarée à leurs bailleurs, même si la société NGA (pièce 5-1) indique que cette fuite remonte à plus de trois mois, n’est donc pas établie. Par ailleurs, en produisant sa pièce 8, Mme [O] apporte la preuve de la prise en charge du sinistre par sa propre assurance. Les bailleurs ne peuvent donc prétendre à aucune réparation locative en raison de ce dégât des eaux.

— sur 'les auréoles de couleur marron’ présentes sur la tenture murale dans la chambre 2, il est noté dans l’état des lieux d’entrée que ces tentures sont en 'état d’entretien’ ; or il n’est produit aucune facture de nettoyage qui pourrait être seule imputée aux locataires.

— sur les 'quelques rayures et des tâches de couleur rouge’ sur le parquet vitrifié (cf. p 3 état des lieux de sortie, photographies p. 8 à 12), n’est pas démontrée une usure anormale, celle située sur les zones de passages étant normale, ou que ces rayures ou tâches ne ressortent pas seulement d’un défaut d’entretien. Les bailleurs pour obtenir gain de cause ne peuvent donc se contenter de produire la facture de vitrification de la totalité des parquets (leur pièce 23) .

— concernant l’aspirateur et du linge de maison, il n’est plus discuté qu’ils ont d’abord été entreposés dans une cave (p. 10 des conclusions des appelants) puis qu’ils ont été restitués (p. 28 des conclusions des appelants), de sorte que leur remboursement n’est pas dû.

— concernant les coussins, il ne suffit pas pour les appelants d’en produire une facture de rachat pour établir qu’ils ont disparu pendant la location, de sorte que le remboursement de ces dépenses n’est pas fondé.

— s’il est établi que le lave-vaisselle n’était pas réparable, le remboursement du coût de remplacement par une machine neuve n’est pas davantage justifié. Les bailleurs eux-mêmes apportent la preuve que cet appareil n’était pas réparable (cf. sa pièce 18-3), de sorte que l’article 15 du bail n’a pas vocation à s’appliquer.

— si les bailleurs entendent faire valoir que des meubles ont été abîmés (cf. état des lieux de sortie p28), ils ne produisent à ce titre aucune facture de remplacement ou de réparations, sauf pour les 'bouts de canapé’ (cf. pièce 19 : 59,98 euros). Concernant a table de salle à manger, les éclats de bois visibles sur les photographies prises par l’huissier qui n’existaient pas lors de l’établissement de l’état des lieux d’entrée, justifie une indemnisation des bailleurs à hauteur de 500 euros. Aucune indemnisation supplémentaire ne leur sera accordée.

— sur la perte de loyer, il sera retenu qu’un délai d’un mois et 12 jours pour remettre en état un appartement avant l’arrivée de nouveaux locataires, surtout lorsqu’il y a eu un dégât des eaux, n’est pas anormal et ne peut permettre d’en imputer le coût aux locataires précédents. Le jugement est donc confirmé en ce qu’il a jugé à ce titre.

En revanche, le remboursement des frais de nettoyage de l’appartement serait justifié à hauteur de 550 euros (cf. pièce 35), l’état des lieux de sortie permettant d’établir le manque d’entretien régulier des lieux. Cependant il n’y a aucune demande à ce titre (cf. p 11 § 7 des conclusions des appelants).

Il résulte de ces observations que le jugement sera confirmé en son principe de condamnation des bailleurs à rembourser le dépôt de garantie, mais infirmé quant au montant de la condamnation.M. et Mme [O] sont donc condamnés à rembourser à M. et Mme [V] la somme de (5 500 – (500 + 60)) 4 940 euros.

Sur les dommages et intérêts demandés

En conséquence de la solution donnée au litige, M. et Mme [O] qui réclament la somme de 2 500 euros au titre du temps consacré à la gestion de la remise en état de l’appartement, à la gestion du litige et au préjudice moral subi, seront déboutés de leur demande indemnitaire.

M. et Mme [V] réclament à M. et Mme [O] la somme de 10 000 euros en raison de leur deloyauté. La délauyauté des bailleurs n’est cependant pas démontrées pour le seul motif qu’ils ont pris de nombreuses précautions afin d’être garantis du paiement des loyers. Cette demande indemnitaire ne peut donc aboutir.

Partie principalement perdante, M. et Mme [O] supporteront la charge des dépens avec le bénéfice de la distraction.

L’équité et la solution donnée au litige justifient que chacune des parties conserve la charge de ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Rejette la demande de nullité du jugement formée par M. et Mme [O],

Confirme le jugement rendu le 30 janvier 2023 sauf sur le montant, en ce qu’il a condamné M. et Mme [O] à payer à M. et Mme [V] la somme de 5 500 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie,

Statuant à nouveau du chef infirmé,

Condamne M. et Mme [O] à payer à M. et Mme [V] la somme de 4 940 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie,

Y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

Rejette toute autre demande,

Dit que M. et Mme [O] supporteront la charge des dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile par les avocats qui en ont fait la demande.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,