RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 10

ARRÊT DU 16 OCTOBRE 2025

(n° 415 , 9 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/19645 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CKNG2

Décision déférée à la Cour : Jugement du 05 Novembre 2024-Juge de l’exécution de PARIS- RG n° 24/81247

APPELANTE

S.A.S. [5]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Bernard BESSIS de la SELEURL BERNARD BESSIS SELARL, avocat au barreau de PARIS, toque : E0794

INTIMÉE

S.C. I. [4]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentée par M^e Corinne HAREL, avocat au barreau de PARIS, toque : C1103

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 905 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 12 septembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Monsieur Dominique Gilles, président de chambre, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Dominique Gilles, président de chambre

Madame Violette Baty, conseiller

Monsieur Cyril Cardini, conseiller

GREFFIER lors des débats : Monsieur Grégoire Grospellier

ARRÊT

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Dominique Gilles, président et par Monsieur Grégoire Grospellier, greffier, présent lors de la mise à disposition.

La SCI [4] a donné à bail commercial des locaux situés à [Adresse 7], à la SAS [5]. Une ordonnance de référé du 18 mai 2022, rendue à la demande du bailleur par le président du tribunal judiciaire de Paris, signifiée le 08 juillet 2022 à la SAS [5], a constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail, a accordé des délais de grâce à la locataire pour le paiement d’une dette locative, et a suspendu pendant ces délais les effets de la clause résolutoire du contrat.

Par acte sous seings privés daté du 11 juillet 2022 et en présence de nouveaux impayés, les parties ont conclu un accord transactionnel.

Après s’être prévalu de la résiliation de plein droit de cet accord transactionnel et agissant en vertu de cette même ordonnance de référé, la société [4] a, le 28 mai 2024, fait délivrer à la SAS [5] un commandement de quitter les locaux.

Par jugement du 5 novembre 2024, le juge de l’exécution de Paris, saisi par assignation du 9 juillet 2024, a écarté les conclusions de la société [5] communiquées le 22 octobre à 13h30, a déclaré irrecevables les demandes de celle-ci tendant à l’annulation de la clause d’indexation et des provisions pour charges, a rejeté la demande d’annulation du commandement de quitter les lieux, a rejeté sa demande pour quitter les lieux, et l’a condamnée à payer 1 500 euros à la société [4] au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

L’expulsion a été réalisée le 6 novembre 2024.

Par déclaration du 20 novembre 2024, la société [5] a interjeté appel de cette décision.

Par conclusions du 2 septembre 2025, la société [5] demande à la Cour, de :

— infirmer le jugement entrepris ;

— prononcer la nullité du commandement de quitter les lieux pour défaut de titre exécutoire ;

— à titre subsidiaire, dire que l’ordonnance de référé a été respectée, les règlements ayant été effectués en plus des loyers courants ;

— dire qu’en tout état de cause l’expulsion qu’elle a subie le 6 novembre 2024 est irrégulière ;

— ordonner sa réintégration sous astreinte ;

— condamner la société [4] à lui payer 150 000 euros de dommages-intérêts pour préjudice financier et moral causé par l’expulsion abusive ;

— condamner la société [4] à lui payer 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions du 04 septembre 2025, la société [4] prie la cour de :

— débouter la société [5] de ses demandes ;

— confirmer le jugement entrepris ;

En tout état de cause,

— condamner la société [5] à lui verser 7 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, dépens en sus, et accorder à son conseil le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile.

Les parties sont renvoyées aux conclusions déjà visées pour l’exposé plus ample de leurs prétentions et moyens.

La clôture est en date du 04 septembre 2025.

MOTIFS

Il sera rappelé qu’en vertu de l’article L. 213-6 du code de l’organisation judiciaire le juge de l’exécution connaît, de manière exclusive, des difficultés relatives aux titres exécutoires et des contestations qui s’élèvent à l’occasion de l’exécution forcée, même si elles portent sur le fond du droit à moins qu’elles n’échappent à la compétence des juridictions de l’ordre judiciaire.

Sur la résolution de plein droit de l’accord transactionnel

En l’espèce, l’ordonnance de référé a condamné la société [5] à payer au bailleur, la société [4], la somme provisionnelle de 70 000 euros à valoir sur l’arriéré de loyers et charges et taxes arrêté au 31 mars 2022 et a autorisé le preneur à s’acquitter du paiement de cette provision en 11 mensualités de 5 833 euros suivies d’une 12ème mensualité soldant la dette, et ce à compter du mois suivant la signification de l’ordonnance.

Celle-ci précise qu’à défaut de paiement d’un seul loyer courant ou d’une seule mensualité à son échéance, la clause résolutoire, suspendue pendant le cours des délais, reprendra immédiatement ses effets.

Or, aux termes d’un accord transactionnel établi par acte sous seings privés daté du 11 juillet 2022, la société [5] a reconnu un arriéré locatif actualisé au 30 juin 2022 inclus s’élevant à la somme de 76 991,23 euros, outre 446,62 euros de frais afférents à l’instance de référé, soit un total dû de 77 437,85 euros.

Moyennant la renonciation du bailleur au bénéfice de l’ordonnance de référé, le preneur s’est ainsi engagé à reprendre et respecter le paiement des mensualités courantes à bonne date dès le mois de juillet 2022, et à régler la somme de 40 000 euros à la signature de la transaction et le solde de l’arriéré en « 15 mensualités égales et successives à compter du 25 juillet 2022 qui s’établiront après imputation de l’abandon forfaitaire de 5 000 euros consenti par le bailleur pour chacune des mensualités d’apurement à la somme de 2 162,53 euros, la 15ème mensualité soldant la dette et les dépens pour mémoire ».

En outre, alors que le paiement des mensualités est stipulé payable trimestriellement et à terme échu, le bailleur a consenti la faculté pour le locataire de se libérer par un paiement mensuel et à terme échu, sans modification des appels d’échéances.

Les parties ont également stipulé dans cet accord transactionnel une clause ainsi rédigée (article 6) :

« Dans l’hypothèse du bon respect par la SAS [5] de ses obligations de preneur, et des conditions visées au présent accord, le bailleur accepte le principe d’une suspension de l’exécution de l’ordonnance du 18 mai 2022 pour un délai de quinze mois à compter des présentes, et ultérieurement sous réserve de la bonne exécution des présentes renoncera au bénéfice de l’ordonnance du 18 mai 2022, ce qui permettra la poursuite du bail initialement convenu.

A défaut pour chaque partie d’exécuter l’intégralité des obligations contractées aux termes des présentes, les concessions et abandons de créances seront nuls et non avenus et le présent accord transactionnel sera résilié de plein droit, dix jours après l’envoi par les parties d’une lettre recommandée avec accusé de réception visant la présente clause, demeurée infructueuse. »

L’article 5 de l’accord précise encore que :

— sous condition du bon respect des paiements à effectuer par le preneur, le bailleur accepte de suspendre toute procédure d’exécution pour un délai de 15 mois, puis ultérieurement et sous réserve de la bonne exécution de la transaction, il renoncera définitivement au bénéfice de l’ordonnance du 18 mai 2022 ;

— qu’à l’expiration du délai de 15 mois pour apurer la dette, et sous réserve de la bonne exécution de la transaction, comprenant l’apurement de la dette locative à juin 2022 inclus et concomitamment de la reprise de l’entier paiement des loyers et charges appelés à compter de juin 2022, le bailleur renoncera définitivement au bénéfice de l’ordonnance du 18 mai 2022 et le bail se poursuivra aux clauses et conditions initialement convenues.

Par lettre recommandée avec accusé de réception envoyée le 2 mai 2024, présentée le 3 mai 2024 et retirée par la société [5] le 17 mai 2024, le bailleur a mis en demeure son locataire de lui régler sous dix jours la somme de 56 736,98 euros représentant, selon lui, « hors frais », les loyers courants à compter du dernier trimestre 2023, réglés pour un tiers seulement, ainsi que la 15ème mensualité d’apurement de la dette attendue en octobre 2023. Cette lettre précise que le bailleur entend se prévaloir de la clause résolutoire de l’accord transactionnel et de l’ordonnance de référé, à défaut de régularisation dans le délai imparti.

La cour observe qu’il s’agit là de l’unique mise en demeure adressée par le bailleur pendant le cours des quinze mois de délais de l’accord transactionnel.

Cette durée de quinze mois a couru de juillet 2022 à septembre 2023 inclus.

Il est constant que la somme de 40 000 euros prévue par l’accord transactionnel a été payée.

Concernant les avis d’échéance adressés par le bailleur au locataire, la cour observe que la pièce n°12 du bailleur, dont l’intitulé annonce : « justificatif des charges, prestations, et taxes et des avis d’échéances correspondant » comporte :

— le relevé individuel des charges locatives pour 2021, prestations et taxes locatives ;

— l’avis d’échéance du 1er avril 2022 ;

— le relevé des charges locatives du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022, prestations et taxes locatives ;

— l’avis d’échéance au 1er avril 2023 et le relevé des charges locatives du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022.

Cependant, l’accord transactionnel annexe expressément le relevé de compte du preneur dans les livres du bailleur, qui mentionne que l’échéance courante de juillet 2022 a été de 18 607,85 euros, cette somme, correspondant au deuxième trimestre de 2022, devant être acquittée à compter de cette date au titre de la mensualité courante en paiement du loyer dû pour avril 2022, mai 2022 et juin 2022.

L’échéance d’octobre 2022, correspondant au 3ème trimestre 2022, a été de 17 675,48 euros.

L’échéance de janvier 2023, correspondant au 4ème trimestre 2022 a été de 18 627,04 euros.

L’échéance d’avril correspondant au 1er trimestre 2023 a été de 17 834,16 euros.

L’échéance de juillet 2023, correspondant au 2ème trimestre 2023 a été de 18 672,58 euros.

L’échéance d’octobre 2023, concernant le 3ème trimestre (juillet, août et septembre 2023) a été de 20 676,42 euros.

Concernant cette dernière échéance, il était loisible au locataire de s’abstenir de la payer avant le 1er octobre 2023, cette date étant postérieure à la fin du délai de quinze mois prévue par la transaction.

Le paiement des mensualités courantes afférentes au dernier trimestre 2023 a été appelée à terme échu en janvier 2024.

En outre, le relevé du compte du locataire établi par le bailleur démontre que celui-ci lui a remboursé en date du 1er octobre 2023, une somme de 1 977,03 euros au titre du remboursement d’une provision de chauffage.

Si le locataire se prévaut encore d’un règlement de « taxes bureau » de 6 035,43 euros, le 6 novembre 2023, toutefois, il ne prouve pas cette imputation, bien que le paiement en lui-même à cette date soit prouvé.

Il doit être relevé en outre que le paiement de 6 035,43 euros du 6 novembre 2023, qui a été imputé par le débiteur lui-même sur le terme de loyer du mois d’octobre 2023, ne concerne pas la période de quinze mois prévue par l’accord transactionnel.

Au contraire, le relevé bancaire du bailleur établit que cette somme a été payée par un virement de la société [5] dont le libellé choisi par celle-ci se lit ainsi « Loyer Scribe 1023 » pour loyer d’octobre 2023.

Alors que le bailleur soutient que les mensualités prévues pour l’arriéré n’ont pas été payées à bonne date et s’agissant en particulier de la 15ème mensualité de l’échéancier, la cour vérifie ce qui suit, à partir de l’extrait de compte et des avis d’échéance établis par le bailleur, d’une part, et du relevé de compte bancaire du bailleur, d’autre part.

Le règlement de la première mensualité de 2 162,53 euros a été reçue par le bailleur le 26 juillet 2022 ; l’intitulé de virement choisi par le preneur précise qu’il s’agit du règlement de la « dette protocole ».

Or, le 21 juillet 2022, le preneur a payé par virement, au titre du loyer de juillet 2022, la somme de 6 019,47 euros.

Le versement suivant, reçu le 9 août 2022 fut de 5 314 euros. L’intitulé du virement mentionne « acompte loyer ».

Le versement suivant, reçu le 10 août 2022 fut de 2 868 euros. L’intitulé du virement indique que c’est le solde du loyer.

Cependant, la cour vérifie que la somme globale versée en août 2022 correspond exactement à la même somme de 6 019,47 euros, augmentée de la mensualité prévue au titre de l’apurement de l’arriéré.

Par conséquent, nonobstant l’imprécision de l’intitulé des virements, il est établi que le débiteur a respecté l’accord transactionnel pour le mois d’août 2022, s’agissant de la mensualité due au titre de l’arriéré.

En septembre 2022, le débiteur a acquitté de manière distincte la mensualité d’apurement de la dette et une fraction du loyer courant, avec charges et taxes.

Pour octobre, novembre et décembre 2022, il en va de même, sauf que la fraction au titre de la mensualité courante est passée à 5 031,53 euros.

En janvier, février et mars 2023, la mensualité courante a été de 6 035,43 euros.

En avril, mai et juin 2023, la mensualité courante est restée à 6 035,43 euros.

En juillet, août et septembre 2023, la mensualité courante est restée à 6 035,43 euros.

Cependant, la cour vérifie que 15 mensualités consécutives de 2 162,53 euros ont bien été payées entre juillet 2022 et septembre 2023 inclus.

Il résulte encore de l’ensemble des paiements effectués jusqu’au 25 septembre 2023 que, concernant le paiement des mensualités courantes au cours des quinze mois du délai prévu par la transaction, alors que le bailleur a appelé, au titre des 2ème, 3ème et 4ème trimestres 2022, 1er et 2ème trimestre 2023, une somme globale de 91 417,11 euros [18 607,85+17 675,48+18 627,04+17 834,16+18 672,58 = 91 417,11], la société [5] a payé une somme globale de 87 472,17 euros [18 058,41+15 094,89+18 106,29+ 18 106,29+18 106,29 =87 472,17 ] à laquelle il convient de rajouter la somme de 1 977,03 euros correspondant à un crédit de charges en date du 1er octobre 2023 (pour la période du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023, selon avis d’échéance du 1er octobre 2023) soit, à ce stade, une somme impayée de 1 967,91 euros au titre des mensualités courantes sur la durée de quinze mois prévue par l’accord transactionnel.

Mais encore faut-il tenir compte, en la faveur du locataire et sur la base de l’avis d’échéance du 1er octobre 2023 émis par le bailleur antérieurement à la mise en demeure, de la somme de 2 707,08 euros correspondant à un crédit de remboursement de prestations en faveur du preneur, pour la période du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023, et de la somme de 1 594,35 euros de remboursement de taxes locatives pour la même période. Le total de ces deux sommes fait 4 301,43 euros.

En effet, il ne peut être reproché au locataire de ne pas avoir acquitté des sommes appelées par le bailleur et correspondant au moins pour partie à des provisions pour charges afférentes à la période de quinze mois visées par la transaction, mais dont la régularisation opérée avant la mise en demeure visant la clause résolutoire de la transaction démontre, en définitive, que le locataire ne les devait pas.

Il sera précisé que le terme courant du 3ème trimestre 2023 n’a été échu que le 1er octobre 2023 et n’est donc pas concerné par la période de quinze mois définie par l’accord transactionnel.

Par conséquent, il sera retenu que le bailleur ne justifie pas, après expiration du délai de 10 jours suivant la mise en demeure, des conditions nécessaires à la résolution de plein droit de l’accord transactionnel par l’effet de la clause résolutoire.

Le premier juge ne peut être approuvé d’avoir retenu que cet accord n’avait pas été respecté en ce que la somme de 40 000 euros n’avait pas été réglée à la date de sa signature, que le terme échu de juillet 2022 charges et taxes en sus de 18 607,85 euros n’avait pas été réglé, que la mensualité d’août n’a été réglée qu’en septembre et que l’intégralité du loyer augmenté des charges et taxes n’est pas réglé chaque mois tandis qu’aucun loyer n’a plus été réglé après novembre 2023.

Sur l’annulation du commandement de quitter les lieux

Par conséquent, à la date du commandement de quitter les lieux, l’accord transactionnel n’était pas résolu de plein droit et l’ordonnance de référé était caduque, comme suite à l’accord des parties conclu dans l’accord transactionnel.

Ce commandement sera annulé.

Le jugement entrepris sera infirmé.

Sur les conséquences de l’annulation du commandement

Les nouveaux impayés auraient dû donner lieu à de nouvelles diligences en vue d’obtenir un nouveau titre exécutoire de nature à permettre l’expulsion.

L’expulsion a été fautive en l’espèce.

L’intimée n’invoque aucune circonstance de nature à faire obstacle au prononcé de la réintégration qui découle de l’annulation du commandement de quitter les lieux et de l’expulsion effectivement obtenue par le bailleur.

Cette réintégration sera prononcée.

Le prononcé d’une astreinte ne s’avère toutefois pas nécessaire en l’espèce, et une telle mesure ne sera pas ordonnée.

Sur les dommages-intérêts

Si l’appelant sollicite 150 000 euros de dommages-intérêts pour préjudice financier découlant d’une perte de clientèle et pour préjudice moral, il apparaît cependant que le préjudice matériel invoqué, qui ne peut consister qu’en un manque à gagner, ne peut être prouvé par la seule pièce produite, à savoir une attestation de chiffres d’affaires.

En effet, seule la perte de marge nette de la société [5] découlant de l’expulsion irrégulière pourrait être indemnisée à ce titre, et le chiffre d’affaires effectué entre le 1er novembre 2023 et le 31 octobre 2024 ne prouve pas la marge perdue du fait de l’expulsion irrégulière du 6 novembre 2024.

La demande en dommage-intérêts pour le préjudice matériel ne peut donc pas prospérer.

En revanche, un préjudice moral découlant de l’expulsion irrégulière est établi, la cour disposant des éléments permettant de l’évaluer à 5 000 euros.

Ce préjudice est indépendant de tout abus de droit, non établi en l’espèce.

Sur les mesures accessoires

La société [4], qui succombe, sera condamnée aux dépens.

En équité, elle versera à la société [5] une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile dont le montant sera précisé au dispositif du présent arrêt.

PAR CES MOTIFS

Infirme le jugement entrepris,

Statuant de nouveau,

Déclare nul le commandement de quitter les lieux délivré le 28 mai 2024 à la société [5],

Ordonne la réintégration de la société [5] dans les lieux sis :

[Adresse 7] à [Localité 6], à savoir, un appartement sis au 1er étage ayant son entrée situé au premier étage, ayant son entrée principale par le grand escalier de droite et une autre entrée secondaire donnant sur la [Adresse 8], comprenant trois pièces principales au premier étage avec dégagements, double WC et une pièce au rez-de-chaussée reliée au premier étage depuis l’appartement, par un escalier intérieur,

Dit n’y avoir lieu à astreinte,

Condamne la société [4] à payer à la société [5] la somme de 5 000 euros de dommages-intérêts en réparation du préjudice moral,

Déboute la société [5] de sa demande de dommages-intérêts au titre du préjudice financier,

Condamne la société [4] à payer à la société [5] la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne la société [4] aux entiers dépens, le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile étant accordé au conseil de la société [5].

Le greffier, Le président,