COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51Z

Chambre civile 1-2

ARRET N°105

CONTRADICTOIRE

DU 08 AVRIL 2025

N° RG 24/00783 – N° Portalis DBV3-V-B7I-WKSV

AFFAIRE :

[K] [N]

C/

E.P.I.C. HAUTS-DE SEINE HABITAT – OPH

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 04 janvier 2024 par le Tribunal de proximité d’ANTONY

N° RG : 11-23-302

Expéditions exécutoires

Copies certifiées conformes délivrées

le : 08.04.25

à :

M^e Mickaël HAIK

M^e Olivier MAGNAVAL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE HUIT AVRIL DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

APPELANTE

Madame [K] [N]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentant : M^e Noémie THOMAS DES COLOMBIERS DE BOISM, Postulant, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 15

Plaidant : M^e Mickaël HAIK de la SELEURL MHK AVOCATS, avocat au barreau de PARIS

****************

INTIMÉE

E.P.I.C. HAUTS-DE SEINE HABITAT – OPH, représenté parson représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

N° SIRET : 279 20 0 2 24

[Adresse 5]

[Localité 7]

Représentant : M^e Olivier MAGNAVAL de la SELARL CENTAURE AVOCATS, avocat au barreau de VERSAILLES

Substitué par : M^e Rebecca ILL, avocat au barreau de PARIS

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 28 janvier 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Valérie DE LARMINAT, conseillère, Monsieur Philippe JAVELAS, président chargé du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Madame Anne THIVELLIER, Conseillère (rédactrice),

Madame Valérie DE LARMINAT, Conseillère,

Greffière placée lors des débats : Madame Gaëlle RULLIER

Greffière lors du prononcé de la décision : Madame Bénédicte NISI, greffière en pré-affectation

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 3 avril 2019, l’établissement public Hauts de Seine Habitat – OPH a donné en location à Mme [K] [N] un logement n°34 sis [Adresse 4] à [Localité 9], moyennant un loyer mensuel hors charges de 370,81 euros.

Se plaignant de l’infestation de son logement par des punaises de lit, Mme [K] [N] a demandé, par courrier du 2 juillet 2019 reçu le 4 juillet par le bailleur, un changement de logement.

Par contrat signé le 24 février 2020, Hauts de Seine Habitat – OPH a donné à bail à Mme [N] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 8] moyennant un loyer mensuel hors charges de 787,17 euros.

Par acte d’huissier de justice du 18 mars 2021, Hauts de Seine Habitat – OPH a fait délivrer à Mme [N] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 6 618,43 euros au titre des loyers et charges impayés arrêté au 15 mars 2021.

Par acte de commissaire de justice délivré le 16 janvier 2023, Mme [N] a assigné Hauts de Seine Habitat – OPH devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Courbevoie aux fins de :

— obtenir le report de la date d’effet du contrat de location conclu le 24 février 2020 à celle de son entrée effective dans le logement, soit le 1er août 2020,

En conséquence,

— ordonner qu’il n’y ait pas lieu au paiement du loyer correspondant à la période du 24 février 2020, date de la conclusion du contrat, au 31 juillet 2020,

— condamner Hauts de Seine Habitat – OPH à lui payer :

—  6 000 euros à titre de dommages et intérêts pour la réparation du trouble de jouissance subi dans le logement n°334 sis [Adresse 4] à [Localité 9], ainsi que pour la réparation des préjudices matériel et moral du fait de l’infestation de punaises dans les lieux,

—  800 euros à titre de dommages et intérêts pour la réparation du préjudice pour le retard dans le versement des APL et le blocage de l’instruction de son dossier CAF,

—  500 euros à titre de dommages et intérêts pour la réparation de son préjudice résultant de la privation de la place de parking de l’appartement n°104, [Adresse 3] [Localité 9],

—  1 200 euros à titre d’indemnité au regard de la déloyauté et de la mauvaise foi de la défenderesse,

—  2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Le juge des contentieux de la protection de Courbevoie a rendu une décision d’incompétence au profit du tribunal de proximité d’Antony le 16 mars 2023.

Par jugement contradictoire du 4 janvier 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Antony a :

— débouté Mme [N] de l’intégralité de ses demandes,

— déclaré recevable la demande aux fins de résiliation du contrat de bail formée par Hauts de Seine Habitat – OPH,

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties le 24 février 2020 concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 10][Adresse 1], à [Localité 9], sont réunies au 19 mai 2021,

— ordonné l’expulsion de Mme [N] et de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— rejeté la demande d’astreinte à expulsion,

— dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— fixé le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation due à compter du 20 mai 2023 à une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi,

— condamné Mme [N] à verser à Hauts de Seine Habitat – OPH une indemnité mensuelle d’occupation, à compter du mois de novembre 2023, et jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamné Mme [N] à payer à Hauts de Seine Habitat – OPH la somme de 7 464,05 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, au terme d’octobre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— débouté Mme [N] de sa demande de délais de paiement,

— débouté Hauts de Seine Habitat – OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [N] aux dépens, en ce compris le coût du commandement et de l’assignation,

— rappelé l’exécution provisoire de droit du présent jugement.

Par déclaration reçue au greffe le 6 février 2024, Mme [N] a relevé appel de ce jugement.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 29 octobre 2024, Mme [N], appelante, demande à la cour de :

A titre liminaire,

— la juger recevable et bien fondée en toutes ses demandes, fins et conclusions,

A titre principal,

— débouter Hauts de Seine Habitat – OPH de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— infirmer le jugement rendu le 4 janvier 2024 par le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité d’Antony l’ayant déboutée de l’ensemble de ses demandes,

— infirmer le jugement en ce qu’il a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies,

— infirmer le jugement en ce qu’il a considéré qu’à défaut pour elle d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, dans un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

— infirmer le jugement en ce qu’il l’a condamnée à verser à Hauts de Seine Habitat – OPH une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges,

— infirmer le jugement en ce qu’il l’a condamnée à verser à Hauts de Seine Habitat – OPH la somme de 7 464,05 euros au titre des loyers, charges et indemnités au terme d’octobre 2023,

— infirmer le jugement en ce qu’il l’a déboutée de sa demande de délais de paiement,

En conséquence,

— juger que la responsabilité de Hauts de Seine Habitat – OPH est engagée au titre de la présence des punaises de lit au sein du logement dont elle disposait,

En conséquence,

— condamner Hauts de Seine Habitat – OPH à lui verser la somme totale de 6 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance et des préjudices matériel et moral qu’elle a subis,

— juger qu’elle n’est pas redevable des loyers réclamés par Hauts de Seine Habitat OPH pour la période comprise entre le 24 février 2020 et le 30 juin 2020, soit la somme totale de 3 311,54 euros,

En conséquence,

— fixer la dette locative à la somme de 4 030,43 euros,

— juger qu’elle procédera au règlement de la dette locative d’un montant total de 4 031,43 euros, dans le cadre d’un échéancier de paiement sur une période totale de 36 mois, soit 100 euros par mois durant 35 mois et le solde à la 36ème mensualité, en sus du règlement du loyer courant,

— ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire, et la poursuite de l’exécution du contrat de bail d’habitation régularisé le 24 février 2020,

— ordonner son maintien dans les lieux,

— débouter Hauts de Seine Habitat OPH de sa demande de condamnation sous astreinte,

A titre subsidiaire,

— juger qu’elle procédera au règlement de la dette locative d’un montant total de 7 341,97 euros, dans le cadre d’un échéancier de paiement sur une période totale de 36 mois, soit 100 euros par mois durant 35 mois et le solde à la 36ème mensualité, en sus du règlement du loyer courant,

— condamner Hauts de Seine Habitat – OPH à lui verser une somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Hauts de Seine Habitat OPH aux entiers dépens.

Aux termes de ses conclusions signifiées le 31 juillet 2024, Hauts de Seine Habitat – OPH , intimé et appelant à titre incident, demande à la cour de :

— déclarer Mme [N] irrecevable en ses demandes nouvelles formulées en appel, conformément à l’article 564 du code de procédure civile, notamment les demandes suivantes :

— juger que sa responsabilité est engagée au titre de la présence des punaises de lit au sein du logement dont disposait Mme [N],

— juger que Mme [N] n’est pas redevable des loyers qu’il réclame pour la période comprise entre le 24 février 2020 et le 30 juin 2020, soit la somme totale de 3 311,54 euros,

— fixer la dette locative à la somme de 4 030,43 euros,

— juger que Mme [N] procédera au règlement de la dette locative d’un montant total de 4 031,43 euros, dans le cadre d’un échéancier de paiement sur une période totale de 36 mois, soit 100 euros par mois durant 35 mois et le solde à la 36ème mensualité, en sus du règlement du loyer courant,

— ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire, et la poursuite de l’exécution du contrat de bail d’habitation régularisé le 24 février 2020,

— ordonner le maintien dans les lieux de Mme [N],

— confirmer le jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Antony du 4 janvier 2024 en ce qu’il a :

— débouté Mme [N] de l’intégralité de ses demandes,

— déclaré recevable sa demande aux fins de résiliation du contrat de bail,

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties le 24 février 2020 concernant le local à usage d’habitation situe [Adresse 10][Adresse 1], à [Localité 9], sont réunies au 19 mai 2021,

— ordonné l’expulsion de Mme [N] et de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— fixé le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation due à compter du 20 mai 2023 à une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi,

— condamné Mme [N] à lui verser une indemnité mensuelle d’occupation, à compter du mois de novembre 2023, et jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamné Mme [N] à lui payer la somme de 7 464,05 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, au terme d’octobre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— débouté Mme [N] de sa demande de délais de paiement,

— condamné Mme [N] aux dépens, en ce compris le coût du commandement et de l’assignation,

— rappelé l’exécution provisoire de droit du présent jugement,

— infirmer le jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Antony du 4 janvier 2024, en ce qu’il a rejeté la demande d’astreinte,

Et en statuant à nouveau sur les dispositions infirmées :

— assortir d’une astreinte de 80 euros par jour de retard, à compter de l’arrêt à intervenir, la décision d’expulsion,

En tout état de cause,

— débouter Mme [N] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— rejeter toute demande de délai de grâce formulée par Mme [N],

— condamner Mme [N] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [N] aux entiers dépens d’appel.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 19 décembre 2024.

Malgré la mention figurant dans le programme envoyé le 18 novembre 2024 rappelant aux parties la nécessité de déposer leur dossier de plaidoirie 15 jours avant l’audience et les demandes faites par le greffe à l’avocat de Mme [N] par messages RPVA des 29 janvier et 13 mars 2025, ce dernier n’a pas déposé son dossier de plaidoirie, de sorte que la cour statuera sans ses pièces.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, la cour relève que si Mme [N] sollicite l’infirmation du chef du jugement l’ayant déboutée de toutes ses demandes, elle ne reprend pas, en cause d’appel, ses demandes de dommages et intérêts formées en première instance en réparation des préjudices résultant du retard dans le versement des APL, de la privation de la place de parking et de la déloyauté et de la mauvaise foi du bailleur, de sorte que la cour ne peut que confirmer ces chefs du jugement.

Sur la demande de dommages et intérêts

Le premier juge a débouté Mme [N] de sa demande de dommages et intérêts au motif que Hauts de Seine Habitat – OPH avait fait preuve de célérité dans le traitement des difficultés rencontrées par sa locataire et qu’aucune faute pouvant fonder une responsabilité contractuelle n’était démontrée par cette dernière pour justifier sa demande d’indemnisation.

Poursuivant l’infirmation de ce chef du jugement, Mme [N] demande la condamnation de Hauts de Seine Habitat – OPH à lui verser la somme de 6 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Elle affirme que sa demande est recevable en ce qu’elle a saisi le premier juge en réparation de troubles de jouissance et de préjudices relevant de la responsabilité du bailleur et qu’il ne s’agit donc pas d’une demande nouvelle contrairement à ce que soutient l’intimé.

Elle fait valoir qu’il a été démontré en première instance qu’elle n’avait pu bénéficier d’une jouissance paisible de son logement en raison de la présence de punaises de lit qu’elle a constatée quelques mois après son entrée dans les lieux, ce dont elle a immédiatement avisé son bailleur. Elle explique que les deux premières propositions de relogement n’étaient ni pertinentes ni adaptées à sa situation notamment sur le plan financier et que contrairement à ce qu’a retenu le premier juge, la situation a nécessité deux interventions d’une société spécialisée en août et en novembre 2019, soit espacées de plus de deux mois, ce qui représente un temps trop long au vu des désagréments quotidiens qu’elle a subis. Elle relève que ce désordre a conduit à son relogement qui aurait été évité si le logement avait été habitable.

Elle soutient que la présence de punaises de lit durant de nombreux mois lui a causé un trouble de jouissance qui doit être indemnisé à hauteur de 4 000 euros ainsi qu’un préjudice matériel et moral à hauteur de 1 000 euros chacun.

Hauts de Seine Habitat – OPH conclut à l’irrecevabilité de la demande de Mme [N] visant à juger que sa responsabilité est engagée au titre de la présence de punaises de lit au sein de son logement sur le fondement de l’article 564 du code de procédure civile s’agissant d’une demande nouvelle en cause d’appel.

Sur le fond, il fait valoir qu’il a effectué des diligences dès réception du courrier de la locataire en juillet 2019 en lui faisant trois propositions de relogement dont la première est intervenue une semaine et demie après sa demande et qu’elle l’a refusée au motif qu’elle ne souhaitait pas résider dans le quartier. Il explique qu’elle a refusé sa seconde proposition faite en septembre au motif d’un coût du loyer trop onéreux avant d’accepter la troisième proposition faite en décembre 2019. Il expose avoir également procédé à des mesures de désinsectisation en août et en octobre 2019, de sorte qu’on ne saurait lui reprocher une inexécution contractuelle comme l’a justement retenu le premier juge. Il ajoute que Mme [N] ne démontre en rien l’existence d’une infestation de son logement par des punaises de lit ni son éventuelle persistance après les deux traitements effectués. Elle en conclut qu’il n’existe donc aucune faute de sa part, aucun préjudice allégué ni lien de causalité et que les montants sollicités ne sont fondés ni dans leur principe ni dans leur quantum.

Sur ce,

* Sur la recevabilité de la demande

L’article 564 du code de procédure civile dispose qu’à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions.

Force est de constater que Mme [N] avait demandé en première instance des dommages et intérêts à hauteur de 6 000 euros en réparation d’un trouble de jouissance et d’un préjudice matériel et moral notamment en raison de la présence de punaises de lit, en invoquant la responsabilité du bailleur de sorte que sa demande de 'juger que la responsabilité de Hauts de Seine Habitat – OPH est engagée au titre de la présence de punaises de lit’ n’est pas une demande nouvelle, étant ajouté qu’il s’agit d’un moyen et non une prétention au sens de l’article 4 du code de procédure civile. Il convient donc de débouter l’intimé de cette demande.

* Sur le bien fondé de la demande

L’article 1719 du code civil pose le principe que les obligations de délivrance d’un logement décent, d’entretien de ce logement et de garantie de la jouissance paisible du preneur pèsent sur le bailleur de locaux à usage d’habitation principale, par la nature même du contrat, sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière.

En application des dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Cette garantie joue dès lors que le locataire est troublé dans la jouissance paisible des lieux loués.

Le bailleur doit indemniser le preneur pour les troubles subis (civ. 3ème, 11 octobre 2018, n°17-21.286).

Il s’ensuit que le bailleur, qui a l’obligation impérative de maintenir le logement dans un état décent et non dangereux pour le locataire, ne peut s’exonérer de la responsabilité de plein droit qui pèse sur lui sauf événement de force majeure ou faute du locataire.

En l’espèce, Hauts de Seine Habitat – OPH ne saurait sérieusement contester que Mme [N] ne rapporte pas la preuve de l’infestation de son logement par des punaises de lit dans la mesure où il a fait intervenir une société de désinsectisation à deux reprises et que l’ordre de service du 22 août 2019 mentionnait au titre des observations du technicien gestionnaire 'appartement à désinfecter – punaises de lit présentes – deux passages à prévoir'. La cour relève en outre qu’il a adressé à la locataire des propositions de relogement 'en raison des problèmes rencontrés’ faisant suite à son courrier du 2 juillet 2019 dans lequel elle dénonçait la présence de punaises de lit dans son logement depuis son entrée dans les lieux lui occasionnant, ainsi qu’à ses enfants mineurs âgés de 12 et 2 ans, de nombreuses piqûres et autres désagréments et demandait en conséquence son relogement sous 5 jours.

En revanche, il n’est pas démontré par ces éléments que cette infestation du logement existait depuis l’entrée dans les lieux. Il doit être retenu que ces désordres sont démontrés à compter du 2 juillet 2019. Il ne saurait également être contesté que la présence même de ces parasites a nécessairement causé un préjudice de jouissance à la locataire que le bailleur est tenu d’indemniser quand bien même il a effectué des diligences rapides pour y remédier en faisant intervenir, dès le mois d’août, une entreprise spécialisée, s’agissant d’une obligation de résultat.

Cependant, il doit être tenu compte de ce que Hauts de Seine Habitat – OPH a proposé à Mme [N] un autre logement dès le 15 juillet 2019 situé dans la même commune et qu’elle a refusé, selon le bailleur, par son souhait de ne pas résider dans le quartier. Elle a également refusé la deuxième offre faite le 4 septembre 2019 concernant un logement situé à [Localité 11] moyennant un loyer prévisionnel, charges comprises, de 903,40 euros. L’appelante se contente d’indiquer, dans ses conclusions, que ces deux offres n’étaient pas pertinentes ni adaptées à sa situation notamment sur le plan financier sans autre précision. La cour relève cependant que si le montant du loyer, charges comprises, du logement infesté était de 500,17 euros selon les fiches de la commission d’attribution, Mme [N] a accepté la 3ème offre concernant un logement situé à [Localité 8] moyennant un loyer prévisionnel charges comprises de 1 013,77 euros, soit d’un montant supérieur au second logement refusé. Dans ces conditions, Mme [N] ne justifie pas d’un motif légitime de refus des précédentes offres de relogement, de sorte qu’elle a contribué à la persistance de son trouble de jouissance.

Dans ces conditions, compte tenu de la durée du trouble de jouissance imputable au bailleur, il convient de limiter l’indemnisation de la locataire à la somme de 500 euros.

En revanche, Mme [N] se contente d’affirmer qu’elle a subi un préjudice matériel et moral sans en justifier ni même le caractériser. Elle sera donc déboutée de ces demandes.

Le jugement est en conséquence partiellement infirmé de ce chef.

Sur la dette locative

Mme [N] demande à la cour de juger qu’elle n’est pas redevable des loyers pour la période comprise entre le 24 février 2020 et le 30 juin 2020 correspondant à la somme totale de 3 311,54 euros et de fixer en conséquence la dette locative à la somme de 4 030,43 euros.

A cet effet, elle fait valoir que le premier juge n’a pas tenu compte du fait qu’elle était dans l’impossibilité totale d’emménager dans son nouveau logement en février 2020 en raison de l’épidémie de covid 19 et des confinements qui en sont résultés, ce qui constitue un cas de force majeur dont il convient de tenir compte, ajoutant que le bailleur ne démontre pas avoir mis en place des mesures afin qu’elle prenne possession de son nouveau logement en amont. Elle explique qu’elle a dû être confinée dans son ancien logement dont elle a continué à s’acquitter des loyers et que le bailleur ne peut donc lui réclamer deux loyers sur une même période alors qu’elle ne pouvait résider à deux endroits différents ce dont le tribunal aurait dû tenir compte.

Elle souligne que l’état des lieux d’entrée n’a pu être fait qu’à compter du mois de juillet 2020 lorsqu’elle a été en mesure de prendre possession des lieux.

Hauts de Seine Habitat – OPH demande la confirmation du chef du jugement ayant condamné Mme [N] à lui verser la somme de 7 464,05 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtée au mois d’octobre 2023.

Il fait valoir que les demandes de Mme [N] sont irrecevables car nouvelles en cause d’appel.

Sur le fond, il fait valoir, sur le fondement des articles 1103 et 1218 du code civil, que le jour même de la signature du bail, soit le 24 février 2020, les parties ont procédé à l’état des lieux d’entrée avec remise des clés, de sorte que dès cette date, Mme [N] était en mesure de prendre possession du logement et d’organiser son déménagement avant le 17 mars 2020, date du confinement. Il en conclut qu’il n’a existé aucune impossibilité dans la prise de possession du logement ; que ce retard ne lui est pas imputable et qu’elle justifie avoir mis en place les mesures appropriées permettant l’exécution effective du bail en amont de l’événement revêtant les caractères de la force majeure.

Sur ce,

* Sur la recevabilité de la demande

La cour relève qu’en première instance, Mme [N] avait demandé le report de la date d’effet du bail signé le 24 février 2020 au 1er août 2020 et de dire qu’il n’y avait pas lieu au paiement du loyer correspondant entre le 24 février et le 31 juillet 2020.

Les demandes présentées en appel, bien que formulées différemment, tendent donc à la même fin et visent en tout état de cause à s’opposer à la demande en paiement présentée par Hauts de Seine Habitat – OPH, de sorte qu’elles sont recevables en application des articles 564 et 565 du code de procédure civile.

* Sur le bien fondé de la demande

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1728 du code civil.

En application de l’article 1218 du code civil, il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu’un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que :

— le nouveau contrat de bail a été signé le 24 février 2020 et que l’état des lieux d’entrée, avec remise des clés, a été effectué le jour même,

— Mme [N] a donné congé pour son ancien logement par courrier du 24 février 2020 à effet au 24 mars 2020,

— l’état des lieux de sortie de l’ancien logement a été fait le 31 juillet 2020.

Si Mme [N] affirme qu’elle avait prévu un déménagement pour le 17 mars 2020, date du premier confinement, elle était cependant en mesure de prendre possession des lieux dès le 24 février et elle ne démontre pas qu’elle était dans l’impossibilité de déménager avant le début du confinement, ce qui ne saurait, en tout état de cause, être imputable au bailleur.

En outre, si la prise de jouissance effective n’a pu se faire, c’est en raison non d’un manquement du bailleur, mais d’un événement extérieur à ce dernier, étant relevé que Hauts de Seine Habitat – OPH a respecté son obligation de délivrance du bien dès le 24 février 2020 de sorte que Mme [N] est tenue de respecter son obligation de payer les loyers et charges en résultant à compter de cette date.

Dans ces conditions, elle ne justifie donc pas d’un cas de force majeure permettant de l’exonérer de son obligation contractuelle de s’acquitter du paiement du loyer afférent au logement pris à bail le 24 février 2020.

Au vu du décompte produit par le bailleur que Mme [N] ne conteste pas en l’absence d’autre moyen relatif au montant de la dette locative, il convient de confirmer le jugement en ce qu’il a condamné Mme [N] au paiement de la somme de 7 464,05 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés, terme d’octobre 2023 inclus.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Mme [N] demande à la cour d’infirmer le jugement ayant constaté l’acquisition de la clause résolutoire et ordonné son expulsion et de débouter le bailleur de ses demandes. Elle sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire avec l’octroi de délais de paiement, ainsi que la poursuite de l’exécution du contrat de bail et son maintien dans les lieux.

Elle fait valoir que l’argument du bailleur selon lequel elle n’a pas soldé sa dette dans le délai de deux mois du commandement de payer est insuffisant et ce d’autant qu’il est démontré que le litige ne porte pas uniquement sur une problématique de loyers impayés mais qu’elle a de sérieux griefs à l’encontre de son bailleur, de sorte que la résolution du bail constituerait une décision extrêmement sévère eu égard au montant de la dette et la placerait dans une situation de grande précarité.

Elle ajoute qu’elle ne dispose pas à ce jour des ressources financières suffisantes pour s’acquitter de sa dette en une seule échéance en ce qu’elle bénéficie de revenus modestes (allocations de la CAF à hauteur de 535 euros et allocations de Pôle Emploi à hauteur de 1 086 euros) et qu’elle a des enfants à charge, étant parent isolé. Elle souligne être à jour du règlement des loyers courants et qu’elle ne dispose, au vu de ses revenus, d’aucune solution de relogement, sa demande de logement social n’ayant pas abouti.

Hauts de Seine Habitat – OPH soutient que les demandes de Mme [N] de délais de paiement, suspension de la clause résolutoire et de maintien dans les lieux sont irrecevables car nouvelles en cause d’appel.

Sur le fond, il demande la confirmation du jugement déféré et fait valoir qu’en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la clause résolutoire du bail a produit son plein effet depuis le 18 mai 2021 du fait que la locataire n’a pas réglé ses causes dans le délai de deux mois et que cette dette a augmenté au fil des mois pour s’élever au 15 février 2024 à la somme de 8 328,48 euros.

Sur ce,

* Sur la recevabilité

La cour relève qu’en première instance, Mme [N] s’était opposée à l’acquisition de la clause résolutoire et avait sollicité l’octroi de délais de paiement, de sorte que ses demandes sont identiques ou tendent aux mêmes fins que celles qu’elles avaient formées devant le premier juge et qu’elles sont donc recevables.

* Sur le fond

En application de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, par acte d’huissier du 18 mars 2021, Hauts de Seine Habitat – OPH a fait délivrer à Mme [N] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail pour un montant de 6 618,43 euros dû au 15 mars 2021.

Il résulte du décompte produit que cette somme n’a pas été réglée dans le délai imparti de deux mois par Mme [N] qui ne soutient pas le contraire. Dans ces conditions, la cour ne peut que constater que les effets de la clause résolutoire sont intervenus le 19 mai 2021, la cour ne disposant d’aucun pouvoir d’appréciation à cet effet.

L’article 24 V. et VII. de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) Pendant le cours des délais accordés par le juge, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, outre le fait que Mme [N] ne justifie pas de sa situation personnelle et financière comme en première instance, il résulte de ses propres déclarations et de sa proposition d’échéancier qu’elle n’est pas en mesure de régler sa dette locative dans le délai légal.

Au surplus, il convient de relever que la dette locative s’élève à la somme de 8 328 euros au 31 janvier 2024 (terme de janvier inclus) selon le décompte produit par le bailleur (pièce 9), de sorte que l’arriéré, supérieur au montant correspondant à la période durant laquelle elle est restée dans son ancien logement qu’elle conteste devoir, n’a pas diminué. Mme [N] ne justifie pas avoir commencé à apurer sa dette en sus du paiement du loyer courant qui a bien été repris au vu de ce décompte.

Il convient en conséquence de la débouter de ses demandes et de confirmer le jugement en ce qu’il a ordonné son expulsion, l’a condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation et a rejeté sa demande de délais de paiement.

Sur la demande d’astreinte

Le premier juge a rejeté la demande du bailleur au motif que les circonstances de la cause ne justifient pas le prononcé d’une astreinte.

Hauts de Seine Habitat – OPH demande l’infirmation du jugement en ce qu’il a rejeté, sans motivation, sa demande d’assortir la décision d’expulsion d’une astreinte. Il fait valoir que l’occupation illicite des lieux est toujours en cours de sorte que cette mesure est d’autant plus justifiée à ce jour.

Mme [N] demande la confirmation de ce chef du jugement au motif que cette demande n’est pas justifiée.

Sur ce,

Le prononcé d’une astreinte est l’accessoire d’une condamnation principale, en vue d’inciter le débiteur à exécuter une décision de justice le condamnant.

La cour observe que l’astreinte ne peut porter que sur l’obligation de quitter les lieux et non sur la mesure d’expulsion, dont la maîtrise dépend de différents facteurs extérieurs.

En tout état de cause, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Mme [N] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte.

Le jugement est confirmé en ce qu’il a rejeté cette demande.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Mme [N], qui succombe, est condamnée aux dépens d’appel, les dispositions du jugement déféré relatives aux dépens étant par ailleurs confirmées. Elle est donc déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle est par ailleurs condamnée à payer à Hauts de Seine Habitat – OPH la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de ses frais irrépétibles exposés en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions dévolues à la cour sauf en ce qu’il a débouté Mme [N] de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance;

Statuant à nouveau,

Condamne Hauts de Seine Habitat – OPH à payer à Mme [K] [N] la somme de 500 euros au titre de son préjudice de jouissance ;

Y ajoutant,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;

Condamne Mme [K] [N] à payer à Hauts de Seine Habitat – OPH la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [K] [N] aux dépens d’appel.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Bénédicte NISI, greffière en pré-affectation, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière en pré-affectation, Le Président,