Cour d'appel de Paris, Pôle 4 chambre 1, 16 mai 2025, n° 23/11297

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- COUR D'APPEL DE PARIS
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- 1 – Sur les demandes de la SCI Marilyn
- Considérant que faute d'avoir levé l'option d'achat dont elle bénéficiait, Mme...
- Considérant que si les notaires ont manqué à leur obligation d'information pou...
- 2 – Sur la demande en garantie formée par Mme [Z] contre les notaires
- Considérant que la promesse stipule que Mme [Z] devait régler au plus tard le...
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TGI Paris 25 mai 2023

CA Paris
Infirmation partielle 16 mai 2025

Arguments

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Accepté
Non-levée de l'option d'achat
La cour a retenu que Mme [Z] est tenue de payer l'indemnité d'immobilisation car elle n'a pas levé l'option d'achat, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées.
Rejeté
Manquement d'information des notaires
La cour a estimé que la SCI Marilyn n'a pas justifié la réalité des préjudices matériel et moral allégués, car elle a continué à négocier avec Mme [Z] malgré le défaut de paiement.
Rejeté
Obligation d'information des notaires
La cour a jugé que les notaires n'étaient pas tenus d'attirer l'attention de Mme [Z] sur l'étendue de ses obligations, et a débouté sa demande en garantie.

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 4 ch. 1, 16 mai 2025, n° 23/11297
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	23/11297
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Paris, 25 mai 2023, N° 20/07921
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	23 mai 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Valérie TOUTAIN DE HAUTECLOCQUEJean-Marc ZERBIBCaroline HATET-SAUVALRenaud GOURVES
Cabinet(s) :	CAROLINE HATET AVOCAT
Parties :	S.C.I. MARILYN immatriculée au RCS de Marseille sous le

Texte intégral

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 16 MAI 2025

(n° , 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/11297 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CH3QH

Décision déférée à la Cour : Jugement du 25 Mai 2023 – Tribunal judiciaire de PARIS

RG n° 20/07921

APPELANTE

Madame [V] [Z] née le 14 Janvier 1968 à [Localité 12],

[Adresse 6]

[Localité 7]

Représentée et ssistée e M^e Renaud GOURVES de la SELEURL RENAUD GOURVES AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : C0029

INTIMEES

S.C.I. MARILYN immatriculée au RCS de Marseille sous le n°937 711 851, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège.

[Adresse 11]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentée et assistée de M^e Jean-marc ZERBIB de l’ASSOCIATION PERELSTEIN ZERBIB MALTET, avocat au barreau de PARIS, toque : R062

S.C.P., [G], [H] de la BATIE, LIVA, [J], DELELIS-FANIEN, de ALMEIDA-PALRIC et de PRAINGY et ESANU anciennement SCP [I] [S] [G] [H] DE LA BATIE LIVA [J]

[Adresse 4]

[Localité 9]

Représentée par M^e Valérie TOUTAIN DE HAUTECLOCQUE, avocat au barreau de PARIS, toque : D0848

S.C.P. [W], [F] GALL- ABRAMCZYK, notaires associés, immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 798 659 53, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège.

[Adresse 1]

[Localité 8]

Représentée par M^e Valérie TOUTAIN DE HAUTECLOCQUE, avocat au barreau de PARIS, toque : D0848

S.A.R.L. CHAMP DE MARS, immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 824 558 357,prise en la personne de ses représentants légaux en exercice, domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 5]

[Localité 9]

Représentée par M^e Caroline HATET-SAUVAL de la SELARL CAROLINE HATET AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : L0046

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 23 janvier 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Madame Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre, et Monsieur Claude CRETON, chargé du rapport , magistrat honoraire.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre

Catherine GIRARD-ALEXANDRE, conseillère Claude CRETON, magistrat honoraire

Greffier, lors des débats : M^me Marylène BOGAERS.

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour initialement prévue le 11 avril prorogé au 16 mai 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Marie-Ange SENTUCQ , Présidente de chambre et par Madame Marylène BOGAERS, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*******

Conclusions Mme [Z] : 19 septembre 2023

Conclusions SCI Marilyn : 14 décembre 2023

Conclusions : SCPA[W] et SCP [I] : 16 octobre 2023

Conclusions société Champ de Mars : 19 décembre 2023

Clôture : 16 janvier 2025

Par acte du 22 octobre 2019, reçu par Mme [W], notaire exerçant au sein de la SCP [W] [F] Gall-Abramczyk, avec la participation de Mme [N], notaire exerçant au sein de la SCP [I] Abgrall [G] [H] de la Batie Liva [J] et Esanu, la SCI Marylin a conclu avec Mme [Z] une promesse unilatérale de vente au prix de 3 160 000 euros de différents lots dans un immeuble en copropriété situé à [Adresse 13].

La promesse, conclue pour une durée expirant le 14 janvier 2020, sans condition suspensive d’obtention d’un prêt, prévoit le paiement d’une indemnité d’immobilisation d’un montant de 316 000 euros, Mme [Z] s’engageant à verser à titre de dépôt de garantie, au plus tard le 29 octobre 2019, une somme de 158 000 euros.

La vente n’ayant pas été réalisée, la SCI Marilyn a assigné Mme [Z], les deux SCP de notaires et la société Champ de Mars, agent immobilier, à qui la SCI Marilyn avait confié la recherche d’un acquéreur, en condamnation solidaire à lui payer la somme de 316 000 euros correspondant au montant de l’indemnité d’immobilisation, différentes sommes à titre de dommages-intérêts et la somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’appui de ses demandes, la SCI Marilyn a fait valoir que faute pour Mme [Z] d’avoir levé l’option dans le délai prévu par la promesse, alors que toutes les conditions suspensives avaient été réalisées, le montant de l’indemnité d’immobilisation est dû. Sur les demandes de dommages-intérêts, elle a soutenu que Mme [W] et Mme [N] ne l’ayant pas informée que Mme [Z] n’avait pas réglé la somme de 158 000 euros dans le délai prévu par la promesse, ce qui la libérait de son engagement, elle n’a pas pu remettre le bien en vente dès cette date et ne se serait pas engagée dans l’acquisition d’un autre bien. Elle a également reproché aux notaires de ne pas s’être assurés de la sincérité de Mme [Z]. Elle a enfin soutenu que la société [Adresse 10] avait manqué à son obligation de conseil pour n’avoir pas vérifié la solvabilité de Mme [Z] et en ne relevant pas qu’elle n’avait pas versé l’acompte sur l’indemnité d’immobilisation au jour de la conclusion de la promesse de vente.

Par jugement du 25 mai 2023, le tribunal judiciaire de Paris a condamné Mme [Z] à payer à la SCI Marilyn la somme de 316 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation, condamné in solidum la SCP [W], la SCP [I] et la société [Adresse 10] à payer à la SCI Marilyn la somme de 3 000 euros en réparation de son préjudice moral et la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et condamné la SCI Marilyn à payer à la société [Adresse 10] la somme de 3 000 euros également en application de l’article 700 du code de procédure civile.

[F] tribunal a retenu que Mme [Z] n’ayant pas acquis le bien alors que toutes les conditions suspensives avaient été réalisées, la SCI Marilyn est fondée à lui réclamer le paiement de l’indemnité d’immobilisation.

Il a rejeté les demandes de dommages-intérêts formées conre Mme [Z] qui n’avait pris aucun engagement d’acheter.

Sur les demandes de dommages-intérêts formées contre la SCP [W] et la SCP [I], le tribunal a retenu que celles-ci avaient commis une faute pour n’avoir pas informé la SCI Marilyn que Mme [Z] n’avait pas réglé l’acompte sur l’indemnité d’immobilisation dans le délai prévu par la promesse et admis que la SCI Marilyn avait subi un préjudice moral

Il a rejeté toutes les autres demandes de dommages-intérêts.

Mme [Z] a interjeté appel de ce jugement.

Pour conclure au rejet des demandes formées contre elle par la SCI Marilyn, elle fait valoir que la promesse prévoit que '[F] promettant sera libéré si bon lui semble de son engagement de vente par le seul fait de la constatation du défaut de versement total ou partiel de l’indemnité d’immobilisation’ et que cette faculté de rétractation, dont le promettant pouvait user à compter du 30 octobre 2019, a eu pour effet qu’à compter de cette date, la promesse n’était plus unilatérale mais synallagmatique et que l’indemnité d’immobilisation n’avait plus de contrepratie puisque la SCI Marilyn, qui aurait pu rétracter son engagement, n’était plus tenu d’immobiliser son bien. Elle ajoute que cette indemnité était alors destinée à indemniser le préjudice subi par le promettant dans le cas où, ayant levé l’option, elle refuserait de signer l’acte de vente, de sorte qu’à défaut d’avoir levée de l’option, cette indemnité ne peut lui être réclamée.

Mme [Z] fait enfin valoir que les notaires n’ont pas suffisamment attiré son attention sur l’étendue de ses obligations et, en conséquence, sollicite la condamnation de la SCP [W] et de la SCP [I] à la garantir des condamnations qui pourraient être prononcées contre elle.

La SCI Marilyn, qui a formé un appel incident, sollicite l’infirmation du jugement en ce que, à l’exception de sa demande d’indemnisation d’un préjudice moral, il rejette ses autres demandes indemnitaires et conclut à la condamnation in solidum de Mme [Z], de la SCP [W] et de la SCP [I] à lui payer la somme de 50 000 euros en réparation du préjudice causé par la perte de chance d’user dès le 30 novembre 2019 de sa faculté de rétractation.

Elle reproche aux notaires de ne pas l’avoir informée du défaut de paiement d’une partie de l’indemnité d’immobilisation qui devait être placée sous leur séquestre, ce qui lui aurait permis de s’assurer que l’intention de Mme [Z] d’acquérir le bien était sérieuse et de 'solliciter l’annulation de la promesse pour non réalisation d’une des clauses essentielles de l’acte'.

La SCP [W] et la SCP [I] conclut à la confirmation du jugement, sauf en ce qu’il les condamne à payer à la SCI Marilyn la somme de 3 000 euros à titre de dommages-intérêts et la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle conclut au rejet des demandes formées contre elles

La société Champ [Adresse 10], contre laquelle aucune demande n’a été formée, sollicite la condamnation de Mme [Z] à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS DE L’ARRÊT

1 – Sur les demandes de la SCI Marilyn

— Contre Mme [Z]

Considérant que faute d’avoir levé l’option d’achat dont elle bénéficiait, Mme [Z], qui n’invoque pas la défaillance d’une condition suspensive est tenue de payer à la SCI Marylin la somme de 316 000 euros correspondant au prix de cette option et ne peut se prévaloir du fait que celle-ci n’a pas usé de la faculté, stipulée dans son seul intérêt, de se libérer de son engagement de vendre en raison du non-paiement par Mme [Z] du dépôt de garantie ;

— Contre les notaires

Considérant que si les notaires ont manqué à leur obligation d’information pour n’avoir informé la SCI Marilyn que le 19 décembre 2019 du fait que Mme [Z] n’avait pas réglé le dépôt de garantie à son échéance, la SCI Marilyn ne justifie pas la réalité des préjudices matériel et moral allégué pour avoir été privée de la possibilité de remettre le bien en vente sans attendre l’échéance de la promesse puisque, après le 19 décembre 2019, restée en contact avec [Z], elle a écrit le 26 décembre 2019 à son notaire qu’une signature de l’acte de vente pourra avoir lieu le 3 janvier 2020, ce qui établit que, malgré le défaut de paiement du dépôt de garantie, elle entendait poursuivre poursuivre ses relations avec Mme [Z] jusqu’à l’échéance de la promesse ;

2 – Sur la demande en garantie formée par Mme [Z] contre les notaires

Considérant que la promesse stipule que Mme [Z] devait régler au plus tard le 29 octobre 2019 une somme de 158 000 euros à titre de dépôt de garantie, que cette somme, placée sous le séquestre du notaire, sera versée à la SCI Marilyn faute pour Mme [Z] 'd’avoir réalisé l’acquisition dans les délais et conditions’ convenus, et que 'quant au surplus de l’indemnité d’immobilisation, soit la somme de CENT CINQUANTE HUIT MILLE EUROS (158 000 EUR) le BENEFICIAIRE s’oblige à la verser au PROMETTANT au plus tard dans le délai de huit jours de réalisation de la promesse de vente pour le cas où le BENEFICIAIRE, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, ne signerait pas l’acte de vente de son seul fait’ ; que Mme [Z] n’est pas fondée à soutenir que cette clause était ambiguë en ce qu’elle pouvait lui laisser croire que le non-paiement du dépôt de garantie libérait la SCI Marilyn de son engagement envers elle et qu’elle-même n’avait d’obligation qu’en cas de levée de l’option ; qu’il convient de débouter Mme [Z] de son action en garantie contre la SCP [W] et la SCP [I] qui n’étaient pas tenues d’attirer son attention sur l’étendue de ses obligations ;

PAR CES MOTIFS :

Infirme le jugement, mais seulement en ce qu’il condamne in solidum la SCP [W] [F] Gall-Abramczyk et la SCP [I] Abgrall [G] [H] de la Batie Liva Bouillot et Esanu à payer à la SCI Marilyn la somme de 3 000 euros en réparation de son préjudice moral et la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau,

Déboute la SCI Marilyn de ses demandes de dommages-intérêts contre la la SCP [W] [F] Gall-Abramczyk et la SCP [I] Abgrall [G] Dejean de la Batie Liva Bouillot et Esanu ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette les différentes demandes ;

Condamne Mme [Z] aux dépens qui pourront être recouvrés directement, pour ceux dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision, par Maître Toutain de Hauteclocque, Maître Zerbib et Maître Hatet conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

[F] GREFFIER, LA PRÉSIDENTE DE CHAMBRE,