Copies exécutoires République française

délivrées aux parties le : Au nom du peuple français

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 5

ORDONNANCE DU 04 FEVRIER 2025

(n° /2025)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/18790 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CKKQ3

Décision déférée à la Cour : Jugement du 03 Septembre 2024 – Juge des contentieux de la protection de PARIS – RG n° 23/05237

Nature de la décision : Contradictoire

NOUS, Laurent NAJEM, Conseiller, agissant par délégation du Premier Président de cette Cour, assisté de Cécilie MARTEL, Greffière.

Vu l’assignation en référé délivrée à la requête de :

DEMANDEUR

Madame [J] [H]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Benjamin BEAULIER de l’AARPI AMBRE ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : K070

à

DEFENDEURS

Monsieur [O] [X]

Chez M. [F] [X]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représenté par M^e Alexandre CHEVALLIER de la SELEURL EQUITEO AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : E1473

S.A.S. [Localité 8] ATTITUDE

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représentée par M^e Sophie LATIEULE, avocat au barreau de PARIS, toque : C2259

Et après avoir appelé les parties lors des débats de l’audience publique du 07 Janvier 2025 :

Un jugement contradictoire du juge des contentieux de la protection du pôle de proximité du tribunal judiciaire de Paris en date du 3 septembre 2024 a :

— déclarer recevable l’intervention forcée de la société [Localité 8] Attitude ;

— déclarer irrecevables les demandes portant sur la période antérieure au 7 juin 2020 ;

— rejeté la demande tendant à la requalification des baux conclus entre les parties ;

— constaté la résiliation du bail portant sur les lieux situés [Adresse 2] à compter du 7 mai 2023 ;

— ordonné l’expulsion de Mme [J] [H] et de tous occupants de son chef des lieux situés [Adresse 2] à [Localité 8], au besoin avec l’assistance de la force publique, faute pour elle d’avoir libéré les lieux dans le délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux ;

— condamné Mme [J] [H] à payer à M. [O] [X] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer indexé et majoré des charges, sur justificatifs, ou à défaut d’un montant de 2 632 euros jusqu’à la libération effective des lieux ;

— rejeté le surplus des demandes ;

— condamné Mme [J] [H] aux dépens ;

— rappelé l’exécution provisoire de la décision.

Par déclaration en date du 2 octobre 2024, Mme [H] a fait appel de cette décision.

Par actes en date du 12 novembre 2024, Mme [H] a fait citer M. [X] et la société [Localité 8] Attitude devant le premier président de la cour d’appel de Paris statuant en référé afin de voir :

— constater qu’il existe des moyens sérieux à l’appui de l’appel pour que le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du 3 septembre 2024 soit réformée ;

— constater que l’exécution dudit jugement querellé entraînerait des conséquences manifestement excessives ;

— constater l’existence de moyens sérieux de nature à justifier l’arrêt de l’exécution provisoire du jugement du 3 septembre 2024 ;

En conséquence,

— juger que l’exécution provisoire des condamnations prononcées à l’encontre de Mme [H], aux termes du jugement rendu par le juge des contentieux de la protection en date du 3 septembre 2024, est arrêtée jusqu’à la date à laquelle il sera statué sur l’appel qu’elle a interjeté ;

— statuer ce que de droit s’agissant des frais irrépétibles et des dépens.

A l’audience du 7 janvier 2025, Mme [H], représentée par son conseil, reprend et développe les termes de son assignation.

Elle fait valoir essentiellement que s’agissant de huit baux distincts, la jurisprudence fait partir la prescription de la date de la prise d’effet du dernier bail conclu ; qu’il est indifférent que les baux mentionnent que le logement ne constitue pas sa résidence principale, alors qu’elle ne disposait plus d’un tel logement depuis 2019 ; que sa fille et son petit-fils résident dans les lieux ; que le bailleur ne pouvait ignorer que l’appartement deviendrait le lieu central de ses intérêts personnels et de ceux de sa famille. Elle expose justifier d’une occupation continue par différentes pièces.

Elle souligne que s’il était fait droit à sa demande de requalification, elle serait fondée à obtenir une indemnisation constituée par le remboursement d’un trop-versé de loyers compte tenu de l’application des règles sur le plafonnement des loyers.

Elle fait valoir qu’elle rencontre depuis de nombreux mois d’importants problèmes de santé qui justifie une assistance renforcée ; qu’elle est hospitalisée ; qu’elle a présenté par l’intermédiaire de sa fille, une demande de logement social ; qu’elle ne dispose pas de logement alternatif à ce jour ; que son petit-fils rencontre également des problèmes de santé.

Elle considère que l’expulsion entraînerait une aggravation sensible de sa situation médicale et psychologique et de celle de son petit-fils.

Suivant conclusions déposées à l’audience et développées oralement par son conseil, M. [X] assisté de son conseil, sollicite de voir débouter Mme [H] de toutes ses demandes, fins, prétentions et conclusions et de la condamner à payer la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il soutient que bien que le jugement ait déclaré irrecevable les demandes pour la période antérieure au 7 juin 2020, il n’a pas pour autant déclaré irrecevable pour cause de prescription les demandes de requalification.

Il fait valoir qu’à l’instar des précédents contrats, le logement a été intitulé comme contrat de location meublé « ne constituant pas la résidence principale du locataire » ; que le prix a été fixé sans charge ;

que l’appartement est entièrement meublé ; que le bail a cessé de plein droit le 7 mai 2023 ; que Mme [H] a déclaré elle-même en sein des conditions particulières disposer d’une résidence principale.

Il conteste que Mme [H] ait formé une demande de logement social.

Il fait valoir qu’en tout état de cause, Mme [H] est débitrice de 20 mois de loyers de sorte que la résiliation judiciaire est inévitable ; que la demanderesse a bénéficié en sa qualité d’indivisaire de la vente d’un bien immobilier à hauteur de 2 100 000 euros ; que les parts de la société de son ex-époux lui ont été rachetées pour 850 000 euros ce qui démontre la mauvaise foi dans l’absence de règlement des loyers.

Il soutient que Mme [H] n’a justifié d’aucune démarche de relogement.

Il fait état des problèmes de santé de son père âgé de 80 ans et il expose qu’il est actuellement avec sa conjointe sans emploi et doit reprendre possession de l’appartement pour se loger au plus vite. Il considère la présente procédure dilatoire.

Suivant conclusions déposées à l’audience et développées oralement par son conseil, la société [Localité 8] Attitude, représentée par son conseil, demande de débouter Mme [H] de l’intégralité de ses demandes et de la condamner à lui payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle relève l’absence de communication de pièces nouvelles pertinentes s’agissant des moyens sérieux de réformation de même que l’absence de moyens de droit nouveau.

Elle fait valoir qu’en se maintenant dans les lieux, Mme [H] a obligé M. [X] à trouver à se faire héberger par sa famille puis à trouver un autre appartement ; qu’elle s’abstient de régler tout loyer et toute indemnité depuis juin 2023. Elle considère que ce comportement de mauvaise foi préjudicie gravement aux intérêts de M. [X].

MOTIVATION

Selon l’article 514-3 du code de procédure civile en ses deux premiers alinéas, en cas d’appel, le premier président peut être saisi afin d’arrêter l’exécution provisoire de la décision lorsqu’il existe un moyen sérieux d’annulation ou de réformation et que l’exécution risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives.

La demande de la partie qui a comparu en première instance sans faire valoir d’observations sur l’exécution provisoire n’est recevable que si, outre l’existence d’un moyen sérieux d’annulation ou de réformation, l’exécution provisoire risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives qui se sont révélées postérieurement à la décision de première instance.

Le risque de conséquences manifestement excessives suppose un préjudice irréparable et une situation irréversible en cas d’infirmation.

Le moyen sérieux de réformation est celui qui présente des chances raisonnables de succès, sans qu’il appartienne au premier président de se livrer à un examen approfondi de l’ensemble des moyens et arguments avancés par les parties et soumis à l’examen, au fond, de la cour d’appel.

Les deux conditions de l’article 514-3 sont cumulatives.

En premier lieu, la question de la prescription est indifférente en l’espèce, puisque si le premier juge a déclaré irrecevables les demandes sur la période antérieure au 7 juin 2020, il a néanmoins statué sur le fond, des contrats ayant été conclus après cette date, les 8 juin 2020, 20 mai 2021 et 22 mars 2022, de sorte que cette prescription pour la période antérieure n’a pas empêché l’examen de la demande de requalification.

Mme [H] reprend intégralement l’argumentation relative à la requalification du contrat, déjà écartée de manière motivée par le premier juge, qui a relevé que les contrats en cause étaient tous intitulés « Contrat de location meublée ne constituant pas la résidence principale du locataire ». Dans ces contrats, qui sont la loi des parties, y compris le dernier à effet du 7 mai 2022, Mme [H] indiquait une autre adresse au titre de son domicile "[Adresse 7]« et le locataire déclarait »que le bien objet du présent bail ne constituera pas sa résidence principale, et qu’il s’engage à maintenir cette affectation qui est entrée dans les prévisions déterminantes des parties".

Mme [H] n’est pas fondée à soutenir que cette clause ne correspondrait pas à la réalité au détriment de son cocontractant qui a fait de cette condition selon les termes parfaitement clairs de son engagement une condition de son engagement.

Il est précisé que le local sera également occupé par la fille de la demanderesse, Mme [L] [H] et son petit-fils.

La location en outre ne prévoit pas de charges même s’il est indiqué que le locataire doit payer ses consommations d’électricité et/ou gaz en souscrivant un abonnement EDF/GDF à son nom et le local est par ailleurs meublé. Le règlement de ces factures est indifférent sur la qualification du bail : la nature même d’un contrat de location, quel qu’il soit, confère la jouissance des lieux qu’elle soit continue ou non.

Comme le premier juge l’a relevé, si Mme [H] a vendu le bien immobilier (en 2019) dont l’adresse figurait sur les contrats, elle ne justifie pas avoir sollicité une modification des contrats pour tenir compte de cette nouvelle situation. Ainsi, elle ne démontre pas avoir notifié à son bailleur ou la société [Localité 8] Attitude que le local aurait constitué, contre la lettre pourtant claire des contrats, sa résidence principale.

Le fait que sa fille ait fait part dès 2019 de sa volonté auprès de la société [Localité 8] Attitude de trouver un autre bien (pièces 2 et 3) est inopérant quant à la qualification de cette location, la référence à une « clause suspensive » renvoie d’ailleurs à une acquisition et la mention d’un budget (« 550 mille ») et non à une nouvelle location et concerne une occupante des lieux, Mme [L] [H] et non pas la locataire elle-même, les derniers courriels, de 2023, étant inopérants pour la qualification d’un contrat conclu antérieurement.

Le premier juge a relevé que les pièces versées aux débats pour démontrer qu’il s’agit de sa résidence principale ne suffisent pas à requalifier le contrat de location, faute de démontrer que les deux parties en avaient connaissance et surtout souhaitaient toutes deux modifier la destination des lieux loués en ce sens. C’est à juste titre qu’il a été retenu que la volonté unilatérale du locataire ne suffit pas à requalifier le contrat : un accord exprès du bailleur est également nécessaire. Or, en l’espèce, il n’est pas démontré et il est contraire à la lettre même de la convention.

Enfin, M. [X] relève que depuis le 7 mai 2023, Mme [H] ne règle plus aucune somme et il fait état d’une dette de 40 392 euros au 7 janvier 2025, représentant 20 mois, de sorte que s’agissant de la principale obligation du locataire et en l’absence de preuve qu’un quelconque paiement récent, la résiliation du bail est encourue pour ce motif et un arriéré resterait dû, même dans l’hypothèse d’une requalification.

Il en résulte que Mme [H] ne justifie pas de moyens sérieux d’annulation ou de réformation de la première décision. Dès lors, sa demande d’arrêt de l’exécution provisoire sera rejetée sans qu’il n’y ait lieu d’examiner les conséquences manifestement excessives, les deux conditions de l’article 514-3 du code de procédure civile, étant cumulatives.

Partie perdante, Mme [H] sera condamnée aux dépens de la présente instance ainsi qu’à payer la somme de 1 000 euros à M. [X] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La société [Localité 8] Attitude sera déboutée de sa demande sur ce même fondement.

PAR CES MOTIFS

Rejetons la demande d’arrêt de l’exécution provisoire formée par Mme [H] ;

Condamnons Mme [H] à payer à M. [X] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

La condamnons aux dépens ;

Rejetons le surplus des demandes, y compris au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

ORDONNANCE rendue par M. Laurent NAJEM, Conseiller, assisté de M^me Cécilie MARTEL, greffière présente lors de la mise à disposition de l’ordonnance au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La Greffière, Le Conseiller