Cour d'appel de Paris, Pôle 4 chambre 4, 8 avril 2025, n° 22/17166

CA Paris
Confirmation 8 avril 2025

Arguments

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Rejeté
Faute contractuelle de l'agent immobilier
La cour a estimé que la SARL Argui n'avait pas d'obligation de vérifier la situation personnelle du locataire et que sa responsabilité contractuelle n'était pas engagée.

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 4 ch. 4, 8 avr. 2025, n° 22/17166
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	22/17166
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	13 avril 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Béatrice HUBERTThierry MONEYRONMichel GUIZARD
Cabinet(s) :	MONEYRON & LEVEILLARDGUIZARD ET ASSOCIES
Parties :	S.A.R.L. ARGUI

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRÊT DU 08 AVRIL 2025

(n° , 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/17166 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CGQED

Décision déférée à la Cour : Jugement du 12 Juillet 2022-Tribunal de Grande Instance de MEAUX- RG n° 21/02403

APPELANTS

Monsieur [M] [E]

né le 19 février 1975 à [Localité 6]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Madame [V] [E]

née le 16 octobre 1967 à [Localité 7]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Tous deux représentés par M^e Thierry MONEYRON de la SCP MONEYRON-LEVEILLARD, avocat au barreau de MEAUX

INTIMÉE

S.A.R.L. ARGUI

immatriculée au RCS de MEAUX sous le numéro B 808 632 541

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Michel GUIZARD de la SELARL GUIZARD ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0020

Ayant pour avocat plaidant, M^e Béatrice HUBERT, avocat au barreau de RENNES

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 14 janvier 2025, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre

Madame Agnès BODARD-HERMANT, présidente à la chambre

Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : Madame Aurély ARNELL

ARRET :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par Madame Nicolette GUILLAUME , Présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 27 décembre 2011, M. [M] [E] et Mme [V] [E] ont fait l’acquisition d’un bien immobilier en vente en état futur d’achèvement situé [Adresse 2] à [Localité 8]. En 2014, M. [M] [E] et Mme [V] [E] ont décidé de mettre ce bien en location afin de bénéficier du dispositif fiscal dit 'Scellier'. A cette fin, ils ont eu recours aux services de la SARL Argui, agent immobilier.

A compter du 1er décembre 2015, le bien a été pris à bail par M. [R] [H].

Par proposition de rectification du 18 mars 2019, la direction générale des finances publiques a notifié à M. [M] [E] et Mme [V] [E] un rappel d’impôts sur les revenus de 15 424 euros pour l’année 2016 et de 19 402 euros pour l’année 2017, au motif que le dispositif Scellier n’était pas applicable, le logement en cause en constituant pas la résidence principale du preneur. Par ailleurs, l’administration fiscale a également maintenu la suspension du dispositif Scellier pour l’année 2018, en rappelant la somme de 9 099 euros en droits pour cette année-là. Le 22 janvier 2020, M. [M] [E] et Mme [V] [E] ont engagé une procédure contentieuse devant la juridiction administrative afin de contester le montant de l’impôt rappelé par l’administration fiscale et de voir annuler la proposition de rectification.

Saisi par M. [M] [E] et Mme [V] [E] par acte de commissaire de justice délivré le 2 juin 2021, par jugement contradictoire rendu le 12 juillet 2022, le tribunal judiciaire de Meaux a :

— débouté M. [M] [E] et Mme [V] [E] de leur demande de paiement formulée à l’encontre de la SARL Argui ;

— condamné M. [M] [E] et Mme [V] [E] à payer à la SARL Argui la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté M. [M] [E] et Mme [V] [E] de leur demande d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M. [M] [E] et Mme [V] [E] aux dépens de l’instance ;

— débouté les parties de toutes autres demandes.

Par déclaration reçue au greffe le 5 octobre 2022, M. [M] [E] et Mme [V] [E] ont interjeté appel de ce jugement en tous ses chefs de décision.

Dans leurs dernières conclusions déposées le 21 décembre 2022 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, M. [M] [E] et Mme [V] [E] demandent à la cour de :

— infirmer le jugement rendu le 12 juillet 2022 dans toutes ses dispositions et, statuant de nouveau ;

— condamner la SARL Argui à leur payer la somme de 38 876 euros (34 097 euros + 9 099 euros au titre du Scellier 2018) compte tenu des rectifications fiscales qu’ils ont subies au titre des années 2016 et 2017, compte tenu du préjudice tiré de la suspension du dispositif Scellier pour l’année 2018 et compte tenu de la procédure administrative contentieuse engagée ;

— condamner la SARL Argui aux entiers dépens ;

— condamner la SARL Argui à payer la somme de 2 200 euros au requérant sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions déposées le 17 mars 2023 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, la SARL Argui demande à la cour de :

— confirmer le jugement prononcé le 12 juillet 2022 en toutes ses dispositions ;

— débouter les appelants de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;

y ajoutant,

— condamner M. [M] [E] et Mme [V] [E] au paiement de la somme de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en sus des frais irrépétibles de première instance ;

— les condamner aux entiers dépens de la procédure d’appel dont distraction au profit de la Selarl Guizard, avocat au barreau de Paris.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 26 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur faute du mandataire et la demande en paiement,

M. et Mme [E] font grief au premier juge de n’avoir pas retenue de faute contractuelle de la Sarl Argui au visa des articles 1231-1 à 1231-7 du code civil.

Ils sollicitent l’infirmation du jugement et soutiennent que cette agence immobilière avait l’obligation de connaître, voire de vérifier l’authenticité de la déclaration mentionnée sur le contrat de bail signé par M. [R] [H], locataire.

La Sarl Argui intimée, soutient qu’elle n’a commis aucune faute contractuelle et sollicite la confirmation du jugement entrepris.

Sur ce,

M. et Mme [E] versent aux débats le mandat de location et de gestion qu’ils ont signé le 13 mars 2014 en qualité de mandants, ainsi que la Sarl Argui en tant que mandataire.

Ce mandat stipule, en son article 3.7, que la mise en location du bien situé [Adresse 2] à [Localité 8] doit se faire dans les conditions particulières de l’investissement de la loi Scellier, dispositif fiscal qui suppose que le bien soit loué en tant que résidence principale.

Le bail d’habitation également produit par les parties, conclu entre M. et Mme [E] et M. [R] [H] le 1erdécembre 2015 par l’intermédiaire de Sarl Argui, est un « bail d’habitation résidence principale ». L’article 6 de ce bail stipule en effet que " les lieux loués sont destinés à la résidence principale du locataire…'

Ainsi, le bail du bien sis [Adresse 2] à [Localité 8], appartenant à M. et Mme [E] a bien été loué par la Sarl Argui en tant que résidence principale.

La seule déclaration du locataire, M. [H], selon laquelle Sarl Argui aurait été informée de son intention de ne pas faire du bien en cause sa résidence principale n’est pas de nature à établir la réalité de cette affirmation et se heurte aux stipulations contraires du contrat signé par M. [H] lui-même, en l’absence de tout avenant.

La déclaration établie par M. [H] locataire, dactylographiée, dépourvue de ses coordonnées, des mentions d’usage sur les risques encourus, et sans document d’identité, ne saurait en tout état de cause être tenue comme probante.

Il est également relevé que M. [H] reconnaît avoir eu connaissance de la clause de l’article 6 du contrat de bail et ne pas avoir ignoré qu’il s’agissait d’un bail pour une habitation principale.

Le contrat énumère de façon limitative les pouvoirs dont dispose le mandataire au titre de l’article 3 des conditions du mandat et 3. l. sur la mission du mandataire.

Ne figure aucunement dans la liste des pouvoirs concédés limitativement au mandataire le devoir de vérifier dans chaque contrat de location la véracité des mentions signées par les locataires voire de rechercher leur situation réelle au moment de la signature du bail ou durant l’exécution du bail. Il est rappelé que le mandataire a une obligation de moyen et non de résultat.

Il se déduit de ces circonstances que l’objectif de louer le bien en cause en tant que résidence principale afin que les époux [E] puissent bénéficier du dispositif de la loi Scellier constitue une obligation qui a été exécutée par Sarl Argui, celle-ci n’ ayant pas à vérifier la situation personnelle du locataire pendant toute la durée du bail et ne dispose à ce titre pas des moyens et des droits de l’administration fiscale, pour pouvoir vérifier a posteriori la véracité des mentions portées par un locataire sur un contrat de bail.

Il est aussi relevé que le contrat de mandat énumère de façon limitative les pouvoirs dont dispose le mandataire au titre de l’article 3 des conditions du mandat et 3. l. sur la mission du mandataire.

La cause de l’obligation du contrat de mandat souscrit le 13 mars 2014 par la Sarl Argui a été respectée et sa responsabilité contractuelle n’est pas établie.

En l’absence de faute imputable à la Sarl Argui, la question du lien de causalité avec le préjudice financier invoqué par les appelants est devenue sans objet.

Il y a lieu en conséquence de confirmer le jugement attaqué en ce qu’il a débouté M. et Mme [E] de leurs demandes formées à l’encontre de la Sarl Argui au titre de la faute du mandataire, ainsi que de leurs demandes indemnitaires subséquentes.

Sur les dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il convient de confirmer les dispositions de la décision déférée relatives aux dépens et à l’indemnité procédurale.

Chaque partie conservera la charge de ses propres dépens d’appel.

Il y a lieu en équité de condamner in solidum M. et Mme [E] à verser à la Sarl Argui la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement déféré,

Y ajoutant,

Déboute M. [M] [E] et Mme [V] [E] de l’ensemble de leurs demandes,

Condamne M. [M] [E] et Mme [V] [E] à verser à la Sarl Argui la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [M] [E] et Mme [V] [E] aux dépens d’appel, avec application au profit de la Selarl Guizard, avocat au barreau de Paris, des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,