COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 50D

Chambre civile 1-3

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 25 SEPTEMBRE 2025

N° RG 22/04660 – N° Portalis DBV3-V-B7G-VKEF

AFFAIRE :

[V] [C] [P]

C/

[H] [E]

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 11 Février 2022 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 11]

N° Chambre : 2

N° Section :

N° RG : 21/00855

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Véronique BUQUET-ROUSSEL de la SCP BUQUET-ROUSSEL-DE CARFORT, avocat au barreau de VERSAILLES

M^e Antoine FABRE, avocat au barreau de VERSAILLES

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT CINQ SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Madame [V] [C] [P]

née le 07 Juin 1965 à [Localité 6]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représentant : M^e Véronique BUQUET-ROUSSEL de la SCP BUQUET-ROUSSEL-DE CARFORT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 462

APPELANTE

****************

Monsieur [H] [E]

né le 02 Juin 1965 à [Localité 10]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 5]

présent

Madame [J] [T] épouse [E]

née le 04 Juillet 1972 à [Localité 9]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentant : M^e Antoine FABRE, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 02

Représentant : M^e Constance SAUNIER, Plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 562

INTIMES

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 12 juin 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Florence PERRET, Présidente, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Florence PERRET, Présidente

Monsieur Bertrand MAUMONT, Conseiller

Madame Charlotte GIRAULT, Conseillère

Greffière, lors des débats : M^me FOULON

FAITS ET PROCEDURE

Par acte authentique du 14 février 2019, M. et Mme [E] ont cédé à titre onéreux à Mme [P] un ensemble immobilier, situé [Adresse 3] à [Localité 8], composé d’un appartement de quatre pièces de 75 mètres carrés environ, d’un emplacement de stationnement et d’une cave, moyennant le prix de 265 000 euros.

Mme [P] a réglé au comptant cette acquisition en vendant à M. et Mme [E] son propre bien immobilier, une maison située [Adresse 2] à [Localité 7].

Le 16 février 2019, M. et Mme [E] ainsi que Mme [P] ont procédé au déménagement de leurs biens respectifs.

Le 8 juin 2020, soutenant avoir découvert l’existence de défauts et de malfaçons dans l’appartement dont elle était désormais propriétaire, Mme [P] a mis en demeure M. et Mme [E] de prendre en charge les réparations.

M. et Mme [E] ont déclaré n’avoir aucune connaissance des anomalies dont Mme [P] a fait état après la vente.

Par acte d’huissier du 10 février 2021, Mme [P] a assigné M. et Mme [E] devant le tribunal judiciaire de Versailles.

Par jugement du 11 février 2022, le tribunal judiciaire de Versailles a :

— rejeté toutes les demandes présentées par Mme [P] au titre de la garantie des vices cachés,

— condamné solidairement M. et Mme [E] à payer à Mme [P], au titre de leur participation aux frais de déménagement, la somme de 633,50 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 11 juin 2020,

— rejeté la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive présentée par M. et Mme [E],

— dit que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens,

— rejeté les demandes présentées au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappelé que le présent jugement bénéficie de l’exécution provisoire de droit,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes.

Par acte du 15 juillet 2022, Mme [P] a interjeté appel et prie la cour, par dernières écritures du 1er mars 2023, d’infirmer le jugement en ce qu’il a :

*rejeté ses demandes au titre de la garantie des vices cachés,

*dit que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens,

*rejeté sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau,

A titre principal,

ordonner une expertise judiciaire et désigner tel expert qu’il lui plaira à l’effet de :

*se rendre sur les lieux au [Adresse 4] à [Localité 7],

*convoquer les parties assistées le cas échéant de leurs conseils et entendre les explications des parties et tout sachant,

*se faire communiquer tous documents et pièces utiles à l’accomplissement de sa mission,

*recueillir les observations préliminaires des parties,

*déterminer la réalité des désordres affectant les installations de plomberie, les éléments d’équipement et l’électricité de l’appartement,

*les constater

*dire s’ils pouvaient être connus dans leur ampleur par l’acquéreur du bien ou s’ils sont constitutifs de vices cachés en considération de la qualité de non professionnel de l’acquéreur,

*en préciser l’origine, l’étendue et les causes,

*dire s’ils sont antérieurs à l’acquisition,

*dire si ces désordres étaient connus des vendeurs, et/ou donner au Tribunal tous les éléments lui permettant de se déterminer sur les responsabilités encourues et les préjudices en résultant, tant en ce qui concerne la remise en état elle-même que la privation de jouissance,

*indiquer les moyens techniques pour y remédier,

*chiffrer le coût de la remise en état ou l’enjeu financier,

*chiffrer le préjudice de jouissance depuis le jour de l’acquisition et le préjudice de jouissance pendant le temps de remise en état,

*évaluer le prix d’acquisition de l’appartement affectés des vices qui auront été mise en exergue par l’expertise,

*fixer à la charge de M. et Mme [E] la provision à valoir sur la rémunération de l’expert,

A titre subsidiaire,

— condamner M. et Mme [E] à lui verser les sommes suivantes :

*au titre des dommages et intérêts correspondant aux frais restés à sa charge lors du dégât des eaux liés au mauvais branchement des tuyaux d’évacuation de la machine à laver (comprenant 250 euros de franchise et 2 300 euros de travaux)………….2 550 euros,

*au titre des fournitures liées à la pose d’une nouvelle douche…………………633,85 euros,

*au titre de la remise aux normes de la plomberie de la salle de douche et de la cuisine………………………………………………………………………………………………..6 616,10 euros,

*au titre de la remise aux normes de l’électricité dans la salle de douche et la cuisine ………………………………………………………………………………………………………..3 147,70 euros,

Soit 12 947,65 euros au titre de ses préjudices matériels,

— condamner M. et Mme [E] à la somme de 9 600 euros au titre de son préjudice de jouissance arrêté au mois de février 2021 (somme à parfaire),

— fixer à 400 euros par mois son préjudice de jouissance et condamner solidairement M. et Mme [E] à lui payer cette somme jusqu’au complet paiement de la diminution du prix de vente et des dommages et intérêts,

— assortir toutes les condamnations pécuniaires des intérêts au taux légal à compter du 11 juin 2020, date de réception de la mise en demeure,

Ces sommes étant à parfaire en fonction de l’actualisation des devis.

A titre infiniment subsidiaire, si par extraordinaire, la cour estimait que les vendeurs n’avaient pas connaissance des vices affectant le bien vendu,

— condamner solidairement M. et Mme [E] à restituer le prix d’acquisition de l’appartement situé [Adresse 3] à [Localité 7],

En tout état de cause,

— confirmer le jugement en ce qu’il condamné M. et Mme [E] à lui payer, au titre de leur participation aux frais de déménagement, la somme de 633,50 euros avec intérêts au taux légal à compter du 11 juin 2020,

— condamner solidairement M. et Mme [E] à lui payer la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement M. et Mme [E] aux entiers dépens, y compris les éventuels frais d’expertise judiciaire qui seront recouvrés par Maître Véronique Buquet-Roussel, avocat, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

A hauteur d’appel, Mme [X] demande à titre principal une expertise qu’elle n’avait demandé qu’à titre subsidiaire au tribunal pour établir l’existence des désordres, leur connaissance par les acheteurs et leurs causes.

A l’appui de ses demandes, elle fait valoir que l’appartement acquis auprès des époux [E] est affecté de trois types de vices :

— la pose à l’envers du bac de douche et sa mauvaise pente, qui empêchent l’évacuation correcte de l’eau, qui coule jusqu’à atteindre le couloir en parquet, l’inadaptation de la tuyauterie de la salle de douche et le sous-dimensionnement de la VMC, trop petite pour réguler l’air et éviter les moisissures,

— la fuite du robinet de la machine à laver et la mauvaise installation de la tuyauterie, qui ne permet pas sa vidange ; la mauvaise installation des tuyaux et, de manière générale, l’absence de mise aux normes des canalisations dans les toilettes et la cuisine.

— la plus grande vétusté et dangerosité de l’installation électrique que celle décrite dans le diagnostic électrique du 16 juillet 2018, le tableau électrique devant être entièrement changé.

Elle affirme que ces désordres ont été constatés par des professionnels qui ont effectué des devis de rénovation et de réparation, et qu’ils étaient connus des vendeurs, en ce qu’ils les ont camouflés avec du parquet et de la peinture, M. [E] ayant indiqué lors de la vente qu’il avait lui-même effectué des travaux dans les toilettes, la cuisine et la salle de douche. Elle fait également valoir que la vente a été faite entre particuliers, de sorte qu’elle n’était pas accompagnée de professionnels et qu’elle ne pouvait pas se rendre compte des vices n’ayant pas fait fonctionner la douche, le lave-vaisselle ou le lave-linge durant les visites de l’appartement.

Par dernières conclusions du 28 mars 2023, M. et Mme [E] prient la cour de :

— infirmer le jugement déféré en ce qu’il les a condamnés au paiement de la somme de 633,50 euros à Mme [P] au titre de leur participation aux frais de déménagement,

— rejeter Mme [P] en son appel et l’y dire non fondée,

— rejeter la demande d’expertise judiciaire,

— condamner Mme [P] à leur verser la somme de 10 000 euros au titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— débouter Mme [P] de l’ensemble de ses demandes,

— condamner Mme [P] à leur verser la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de leurs demandes, les époux [E] font valoir que non seulement les malfaçons alléguées par Mme [P] n’existent pas, mais encore qu’ils ne les ont pas subis durant les 10 années durant lesquelles ils ont occupé les lieux. Ils soutiennent que les machines étaient fonctionnelles et qu’aucune expertise n’a été sollicitée par Mme [P] pour démontrer ses affirmations. En outre, ils produisent des photos et témoignages contredisant les déclarations de l’appelante. A supposer que les vices existent, ils considèrent qu’ils sont mineurs et inhérents à ce type de bien et au changement de propriétaire. Ils s’appuient également sur le rapport d’état de l’installation électrique annexé à l’acte de vente pour dire qu’aucun défaut apparent n’est susceptible de rendre impropre l’appartement à son utilisation.

Ils contestent avoir changé le parquet pour camoufler un dégât des eaux et affirment avoir effectué des travaux pour leur confort dans l’appartement qu’ils habitaient durant le temps passé dans ce logement en leur simple qualité d’occupant propriétaire. Enfin, ils soutiennent que la preuve de leur mauvaise foi n’est pas rapportée et que la demande d’expertise à ce stade illustre le défaut de preuve apportée par Mme [X], de sorte qu’en agissant sans preuve elle a agi de manière abusive.

La cour renvoie aux écritures des parties en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile pour un exposé complet de leur argumentation.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 15 mai 2025.

EXPOSE DES MOTIFS

Sur la demande d’expertise judiciaire

Il résulte des articles 144 et 263 du code de procédure civile que « les mesures d’instructions peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d’éléments suffisants pour statuer » et que « l’expertise n’a lieu d’être ordonnée que dans le cas où des constatations ou une consultation ne pourraient suffire à éclairer le juge».

L’article 146 du même code précise qu'« une mesure d’instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l’allègue ne dispose pas d’éléments pour le prouver. En aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve »

Il est constant qu’il appartient à celui qui l’allègue de rapporter la preuve de l’existence et de la cause des vices qu’il allègue, en sollicitant au besoin une mesure d’expertise.

Mme [P] ne démontre pas avoir sollicité une expertise, ni avoir déclaré les sinistres touchant à la tuyauterie ni au gonflement des cloisons. Elle n’a pas fait établir de constat par un commissaire de justice. Elle se contente de produire des photos qu’elle commente elle-même et des devis de rénovation, mentionnant des « malfaçons diverses » et « des fuites » dans la cuisine et la salle de bains (pièce n°4 de l’appelante) et proposant notamment la fourniture d’une nouvelle robinetterie et un nouveau ballon d’eau chaude, dont il n’est pas prouvé le lien avec les désordres allégués. Ces éléments, s’ils peuvent prouver des nécessités de rénovation, ne prouvent aucunement des désordres constitutifs des vices cachés, antérieurs à la vente, connus des vendeurs et que ces derniers auraient camouflés.

Alors, même que Mme [P] dénonce des fuites et l’impossibilité d’utiliser plusieurs machines et sa douche normalement, elle n’a fait procéder à aucune analyse technique des désordres, les devis constituant uniquement des bases pour une rénovation et éventuellement remédier à des désordres.

Etant rappelé que le procès civil est la chose des parties, la cour ne saurait pallier la carence de Mme [P] dans l’administration de la preuve qui lui incombe, alors que cette dernière ne l’a pas sollicité de son assureur ou du tribunal avant tout procès.

Dès lors, la cour rejette la demande d’expertise.

Sur la garantie des vices cachés

Selon l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Aux termes de l’article 1642 du même code, le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

Il résulte de ces textes que la garantie des vices cachés peut être mise en 'uvre si la chose est affectée d’un vice remplissant les trois conditions, cumulatives, suivantes :

— le vice affectait déjà la chose au moment de sa vente ;

— il n’était alors ni connu de l’acheteur ni apparent pour celui-ci ;

— il présente un caractère de gravité de nature à porter atteinte à l’usage attendu de la chose.

En outre, l’article 1643 énonce que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie. Il en résulte, a contrario, que le vendeur ne peut se prévaloir d’une clause limitative ou exclusive de garantie, dès lors qu’il est établi qu’il avait connaissance du vice de la chose dont il s’est séparé.

L’article 1644 précise que dans les cas des articles 1641 et 1643, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

Il est constant sur le fondement de ces dispositions que le vice n’est considéré comme apparent que s’il est connu dans sa cause et dans son amplitude, l’appréciation du caractère caché dépendant de l’ampleur des connaissances possédées par l’acquéreur, et l’antériorité du vice par rapport à la vente et qu’il appartient à celui qui allègue l’existence de vices cachés de les démontrer.

Ainsi il incombe en l’espèce à Mme [P] de prouver que les désordres qu’elle allègue qu’ils sont constitutifs de vices cachés, et qu’ils étaient connus par ailleurs des vendeurs.

Le tribunal a débouté Mme [P] de ses demandes et jugé qu’elle ne démontrait pas l’existence des vices cachés qu’elle allègue.

En l’espèce, Mme [P] ne produit à hauteur d’appel aucun nouvel élément permettant de déterminer la réalité des désordres ni leurs causes.

S’agissant du devis produit par l’appelante de l’Atelier des rénovations, en date du 23 juillet 2020 il mentionne « Mon analyse m’apporte à dire que l’électricité et la plomberie sont à rénover avant tous travaux. Certains points électriques sont détériorés et non conformes à la NFC 1500. Idem pour la plomberie, certains points d’arrivée d’eau sont non conforme au règle d’installation et risque d’impacter l’état de l’appartement » (sic). Toutefois d’une part, ce devis intervient un an et demi après la vente et d’autre part, il est effectué par une entreprise générale sans qu’un expert plombier ou électricien ne soit intervenu, ni que les affirmations de l’artisan ayant rédigé le devis, soient établies au contradictoire des époux [E]. Enfin, cette mention n’établit pas que les non-conformités relevées par l’artisan soient des vices cachés.

En effet, les époux [E] produisent l’annexe à leur acte de vente de l’appartement du 14 février 2019, établissant diagnostic sur l’installation électrique, daté du 13 juillet 2018 qui mentionne plusieurs anomalies : sont relevées notamment la vétusté des installations, des conducteurs non protégés, des matériels électriques présentant des risques de contact directs, la liaison équipotentielle dans les locaux contenant une baignoire ou une douche. Ces désordres relevant de la vétusté de l’installation étaient donc parfaitement indiqués dans le diagnostic ainsi que la responsabilité de l’acquéreur dans l’acte de vente. Que le diagnostic, antérieur à la promesse de vente, soit annexé à l’acte, est contesté par Mme [P]. Toutefois la promesse fait état d’un « état annexé » et l’acte de vente mentionne en plus le nom du professionnel intervenu ainsi que la date du rapport, sans qu’il ne puisse y avoir de doute sur l’annexe visée. Mme [P], ne peut pas non plus se prévaloir du côté technique du diagnostic pour affirmer qu’elle n’avait pas la compréhension de l’amplitude des désordres dès lors d’une part qu’elle a choisi de ne pas être accompagnée d’un professionnel lors de la vente, d’autre part que les vendeurs, non professionnels, ne sont pas tenus d’une autre information s’agissant de l’installation électrique que celle de communiquer un état diagnostic effectué par un professionnel. Il est observé au surplus que ledit diagnostic comprend un tableau récapitulatif intitulé « explications détaillées relatives aux risques encourus », rédigé dans des termes non techniques et accessibles pour un non professionnel, de sorte que l’argument de Mme [P] est inopérant à caractériser un manquement au devoir d’information du vendeur ou la mauvaise foi de ces derniers.

Mme [P] ne démontre donc pas que les défauts de cette installation ne lui étaient pas connus et communiqués lors de la vente, ni que les défauts sont différents de ceux décrits dans cette annexe.

S’agissant des problématiques de fuites d’eau, de tuyauterie et de la mauvaise pente du bac de douche, en l’absence d’élément nouveau soumis à son appréciation, de constat d’huissier, de déclaration de sinistre ou d’expertise amiable, c’est par des motifs que la cour adopte que le tribunal a relevé que les pièces produites, ne permettaient pas de démontrer ni l’existence de vices cachés ni une quelconque connaissance des désordres allégués par les vendeurs. Il est également noté, qu’aucun sinistre n’a été déclaré aux assureurs s’agissant des désordres allégués, or, il est peu concevable au regard de l’ampleur des désordres dénoncés par Mme [P], qui selon ses dires rendent impossible l’habitation de son appartement, que rien n’ait jamais été déclaré aux assureurs.

Ainsi le jugement qui a débouté Mme [P] de sa demande de garantie des vices cachés est confirmé de ce chef.

Par conséquent, les demandes de Mme [P] de remise aux normes de l’appartement, fondées uniquement sur la garantie des vices cachés ne peuvent qu’être rejetées.

Sur la demande au titre des frais de déménagement

En l’absence de preuve d’accord sur les conditions d’embauche de professionnels du déménagement et de preuve des vols allégués par les époux [E], la cour adopte les motifs du tribunal qui a retenu un partage des frais de déménagement de Mme [P], sur le fondement des articles 1358 et 1359 du code civil qui prévoient la preuve d’un acte juridique qui porte sur une somme inférieure à 1500 euros par tout moyen.

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

Aux termes de l’article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

L’article 1241 du code civil dispose que « Chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence. »

L’article 32-1 du code de procédure civile précise que « Celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 3 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés. »

Il résulte de ces dispositions combinées que toute faute faisant dégénérer en abus le droit d’agir en justice ouvre droit à réparation. Le droit d’agir en justice, droit fondamental reconnu à toute personne titulaire de la capacité à agir, n’est pas absolu : son exercice peut engager la responsabilité de son titulaire lorsqu’il est mis en 'uvre de manière abusive ou dilatoire, à condition de démontrer précisément l’existence d’une faute faisant dégénérer en abus le droit d’agir en justice, dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol, dûment établies.

En effet, le seul fait d’agir à tort n’est pas une faute, un plaideur pouvant se méprendre sur l’existence ou la portée de ses droits.

En l’espèce, c’est par de justes motifs que le tribunal a jugé que le caractère abusif de la présente procédure n’était pas démontré, dans la mesure où aucune intention de nuire de Mme [P] n’était démontrée, et que celle-ci a légitimement pu croire au bien-fondé de ses prétentions avec de simples affirmations, devis et photographies des désordres allégués. Cette dernière n’a fait qu’exercer son droit à faire valoir ses prétentions en justice.

Sur les autres demandes

Il résulte des articles 696 et 700 du code de procédure civile, que la partie perdante est condamnée, sauf décision contraire, aux dépens et aux frais exposés en vue du litige et non compris dans les dépens. Le montant de l’indemnité fixée au titre de l’article 700 précité est apprécié selon l’équité et la situation économique des parties

Les dispositions du jugement relatives aux frais irrépétibles et aux dépens sont confirmées.

Mme [P] succombant principalement, est condamnée aux dépens d’appel et à verser à la somme de 4 000 euros au titre de ses frais irrépétibles engagés,

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement par décision contradictoire mise à disposition,

Confirme le jugement dans ses dispositions soumises à la cour ,

Y ajoutant,

Déboute Mme [V] [P] de sa demande d’expertise,

Condamne Mme [V] [P] aux dépens de la procédure d’appel,

Condamne Mme [V] [P] à verser à Mme [J] [T] épouse [E] et M. [H] [E] ensemble la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Florence PERRET, Présidente et par Madame FOULON, Greffière , auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière, La Présidente,