Cour d'appel de Paris, Pôle 4 chambre 1, 17 avril 2026, n° 23/17924

TGI 10 octobre 2023

CA Paris
Confirmation 17 avril 2026

Résumé par Doctrine IA

Les appelants, M. et Mme [Z], demandent la confirmation du caractère mitoyen d'un mur séparant leur propriété de celle des intimés, M. [E] et Mme [O]. Ils réclament la moitié du coût de reconstruction du mur, arguant de leur titre de propriété mentionnant la mitoyenneté.

La juridiction de première instance a débouté M. et Mme [Z] de leurs demandes. Le tribunal a estimé que leur titre de propriété ne suffisait pas à prouver la mitoyenneté, en l'absence de titres communs et face à des marques de non-mitoyenneté constatées par un géomètre-expert.

La cour d'appel confirme le jugement de première instance. Elle considère que le titre des appelants constitue une simple présomption, contredite par des éléments matériels démontrant la propriété privative du mur par M. et Mme [Z].

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 4 ch. 1, 17 avr. 2026, n° 23/17924
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	23/17924
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance, JAF, 10 octobre 2023, N° 21/05392
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	26 avril 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Flavie MARIS-BONLIEUVirginie BERNARDI
Cabinet(s) :	SCP BOUAZIZ SERRA AYALA BONLIEU HAYOUN

Texte intégral

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRET DU 17 AVRIL 2026

(n° , 3 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/17924 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CIPO6

Décision déférée à la Cour : Jugement du 10 Octobre 2023 -Tribunal Judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de MELUN – RG n° 21/05392

APPELANTS

Monsieur [L] [X] [R] [Z]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représenté par M^e Flavie MARIS-BONLIEU de la SCP BOUAZIZ SERRA AYALA BONLIEU HAYOUN, avocat au barreau de FONTAINEBLEAU

Madame [U] [C] [G] épouse [Z]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentée par M^e Flavie MARIS-BONLIEU de la SCP BOUAZIZ SERRA AYALA BONLIEU HAYOUN, avocat au barreau de FONTAINEBLEAU

INTIMES

Monsieur [M] [N] [W] [E]

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représenté par M^e Virginie BERNARDI, avocat au barreau de MELUN

Madame [Y] [J] [B] [D] veuve [O]

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentée par M^e Virginie BERNARDI, avocat au barreau de MELUN

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 12 Février 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Claude CRETON, Président, magistrat honoraire, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Marie-Ange SENTUCQ, Présidente de chambre

M. Claude CRETON,président, magistrat honoraire,

M^me Catherine GIRARD-ALEXANDRE, conseillère,

Greffier, lors des débats : M^me Marylène BOGAERS

ARRET :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Ange SENTUCQ, Présidente de chambre et par Alexandre DARJ, greffier, présent lors de la mise à disposition.

FAIT ET PROCEDURE

M. et Mme [Z] sont propriétaires sur la commune de [Localité 2], [Adresse 3], de la parcelle cadastrée section B n° [Cadastre 1], voisine de celle de M. [E] et Mme [O], située sur la même commune, [Adresse 2], cadastrée section B n° [Cadastre 2].

Faisant valoir que le mur séparant leur propriété de celle de M. [E] et Mme [O] était mitoyen, ainsi qu’il résulte de leur titre de propriété du 29 février 1988, et qu’en conséquence ceux-ci devaient participer aux frais de reconstruction de ce mur qui s’était effondré, M. et Mme [Z], se fondant sur une expertise amiable réalisée contradictoirement, les ont assignés en paiement de la somme de 11 335,50 euros correspondant à la moitié du coût des travaux et de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [E] et Mme [O] ont conclu au rejet de ces demandes et, subsidiairement, à l’organisation d’une expertise.

Ils expliquent que cette mitoyenneté n’étant établie que par le titre de propriété de M. et Mme [Z] et qu’en présence de deux titres contraires provenant de deux auteurs distincts, il appartient à ces derniers d’apporter la preuve de cette mitoyenneté et qu’en l’espèce il n’existe pas de marques de mitoyenneté.

Par jugement du 10 octobre 2023, le tribunal judiciaire de Meaux a débouté M. et Mme [Z] de leurs demandes et rejetés les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

Pour statuer ainsi, le tribunal a retenu que si la nature mitoyenne du mur litigieux figure sur le titre de propriété de M. et Mme [Z], l’acte de division parcellaire dont est issue la parcelle de M. [E] et Mme [O], le premier acte de vente de cette parcelle du 4 avril 1985 et leur acte d’acquisition du 29 novembre 2010, ne font pas état de la mitoyenneté de ce mur, de sorte que le titre de propriété de M. et Mme [Z] ne constitue pas une preuve péremptoire de cette mitoyenneté qui peut ainsi être combattue, notamment par des marques de non-mitoyenneté. Il ajoute que ces marques de non-mitoyenneté résultent du rapport d’un géomètre-expert qui indique que le mur est implanté dans le prolongement du pur pignon de l’immeuble de M. et Mme [Z], sans débordement, et qu’en outre la sommité du mur présente, du côté de la parcelle de M. et Mme [Z], un plan incliné couvert de tuiles. Il indique également que le plan cadastral inclut le mur dans la parcelle de M. et Mme [Z]

M. et Mme [Z] ont interjeté appel de ce jugement et demandent à la cour d’infirmer le jugement et de constater le caractère mitoyen du mur litigieux, en conséquence de condamner M. [E] et Mme [O] à leur payer la somme de 11 335,50 euros correspondant à la moitié du coût de reconstruction du mur, outre 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils soutiennent que si les marques de non-mitoyenneté l’emportent sur les présomptions de mitoyenneté, un titre établissement la mitoyenneté prime toujours sur les marques ou présomptions de non-mitoyenneté, même en l’absence de titres communs.

M. et Mme [Z] ont appelé en intervention forcée M. et Mme [V], à qui M. [E] et Mme [O] ont vendu leur bien le 30 mai 2025, l’acte informant les acquéreurs de l’existence du présent litige et de l’appel contre le jugement du 20 octobre 2023 en indiquant que ceux-ci seront partie à la procédure.

MOTIFS DE L’ARRÊT

Considérant que si le titre de propriété du 29 février 1988 de M. et Mme [Z] et celui de l’un de leurs auteurs du 4 mai 1924 que leur parcelle est tenante 'de l’ouest, à M^me Veuve [Q], ou représentants (mur séparatif mitoyen)', M. [E] et Mme [O] produisent l’acte de division parcellaire et de vente du 4 avril 1985 qui a supprimé la parcelle cadastrée section B n° [Cadastre 3] suite à sa division en deux nouvelles parcelles cadastrées n° [Cadastre 4] et n° [Cadastre 2], et constaté la vente de cette dernière parcelle par Mme [H] à M. et Mme [I] [F] ; que ni cet acte ni l’acte de vente du 29 novembre 2010 de la parcelle n° [Cadastre 2] par ces derniers à M. [E] et Mme [O] ne contiennent une disposition établissant le caractère mitoyen du mur litigieux; que, par conséquent, en l’absence de titre commun aux deux parties ou à leurs auteurs, le titre invoqué par M. et Mme [Z] pour établir la mitoyenneté du mur constitue une simple présomption du fait de l’homme qui doit être comparée aux autres éléments afin de corroborer ou non la présomption légale de mitoyenneté de l’article 653 du code civil ;

Considérant qu’il résulte du plan cadastral et des photographies versées aux débats, qui corroborent les éléments fournis le 13 septembre 2022 par le géomètre-expert consulté par M. [E] et par le 'rapport d’expertise protection juridique’ contradictoire du 24 mars 2021, que le mur litigieux a été construit, sans débordement sur la propriété de M. [E] et Mme [O], dans le prolongement du mur pignon de la maison appartenant à M. et Mme [Z], et que la sommité de ce mur présente un plan incliné, revêtu de tuiles, permettant le déversement des eaux pluviales sur le terrain de ces derniers ; qu’il ressort de ces éléments l’existence de marques de non-mitoyenneté qui contredisent le titre produit par M. et Mme [Z] dont la propriérté privative du mur est ainsi établie ; qu’il convient de confirmer le jugement ;

PAR CES MOTIFS :

statuant publiquement

Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. et Mme [Z] et les condamne à payer à M. [E] et Mme [O], d’une part, et à M. et Mme [V], d’autre part, la somme de 1 800 euros ;

Les condamne aux dépens, qui pourront être recouvrés directement, pour ceux dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision, par Maître Bernardi conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le greffier, La presidente,