Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 21 MAI 2026

(n° 087/2026, 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/04592 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHIHE

Décision déférée à la Cour : jugement du 16 février 2023 du tribunal judiciaire de Paris – RG n° 20/11254

APPELANTE

S.C.I. [B] [G] [E]

société civile immobilière immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n°844 089 045

ayant son siège social : [Adresse 1]

prise en la personne de ses représentants légaux,

Ayant pour avocat postulant : M^e Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065

Ayant pour avocat plaidant : M^e Christophe DENIZOT, avocat au barreau de PARIS, toque : B119

INTIMEE

S.A. CADERAS [S] SA

ayant son siège social : [Adresse 2]

prise en la personne de ses représentants légaux,

Ayant pour avocat postulant : M^e Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD & THOMAS – AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B1055

Ayant pour avocat plaidant : M^e Séverine GUILLUY, du cabinet LAWRIZON AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C1100

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 09 Février 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Edouard LOOS, magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Nathalie RECOULES, présidente de chambre,

Madame Stéphanie DUPONT, conseillère,

Monsieur Edouard LOOS, magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles.

Greffier lors des débats : M^me Najma EL FARISSI

ARRÊT :

— contradictoire ;

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Nathalie RECOULES, présidente de chambre, et par M. Soufiane HASSAOUI, greffier à qui la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 13 juin 2012, la société Swisslife, aux droits de laquelle vient la société [B] [G] [E], a donné à bail commercial à la société SCM Cabinets Monceau, aux droits de laquelle vient la société Caderas [S] SA, un bail commercial portant sur des locaux situés au 2ème, 3ème, 4ème et 5ème étage de l’immeuble situé [Adresse 3] dans le [Localité 2]. Ce bail a pour destination l’usage exclusif de bureaux.

Le bail a été consenti pour une durée de neuf années entières à compter du 15 juin 2012, pour finir le 14 juin 2021, moyennant un loyer annuel de 524.493 euros HT/ HC.

Par acte extrajudiciaire du 14 septembre 2020, la société [B] [G] [E] a délivré à la société Caderas [S] SA un commandement de payer la somme de 84.439,74 euros et visant la clause résolutoire.

Par acte du 8 octobre 2020, la société Caderas [S] SA a assigné la société [B] [G] [E] aux fins d’opposition au commandement de payer du 14 septembre 2020, devant le tribunal judiciaire de Paris.

Par acte extrajudiciaire du 14 décembre 2020, la société [B] [G] [E] a délivré à la société Caderas [S] SA un congé avec offre de renouvellement à compter du 15 juin 2021, moyennant un loyer fixé à la somme de 784.330 euros par an HT/ HC.

Par acte extrajudiciaire du 22 février 2021, la société Caderas [S] SA a indiqué ne pas être opposée au principe du renouvellement mais a proposé de régler un loyer de 536.000 euros HT/HC par an.

Par jugement en date du 16 février 2023, le tribunal judiciaire de Paris a :

constaté le désistement de la société [B] [G] [E] de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire ;

rejeté la demande de nullité dudit commandement, formée par la société Caderas [S] SA, celle-ci étant devenue sans objet du fait de la renonciation du bailleur à se prévaloir de cet acte ;

débouté la société Caderas [S] SA de sa demande de dommages et intérêts ;

débouté la société [B] [G] [E] de sa demande en paiement de la somme de 77.003,60 euros au titres des charges 2018 et 2019 ;

condamné la société [B] [G] [E] à payer la somme de 2.000 euros à la société Caderas [S] SA au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné la société [B] [G] [E] aux entiers dépens, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par acte en date 3 mars 2023 remis au greffe de la cour d’appel de céans, la société [B] [G] [E] a interjeté appel du jugement.

La clôture a été prononcée le 7 janvier 2026 et l’affaire appelée à l’audience du 9 février 2026.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par conclusions notifiées le 6 janvier 2026, la société [B] [G] [E] demande à la cour de:

réformer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 16 février 2023 sauf en ce qu’il a constaté le désistement de la société [B] [G] [E] de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire et rejeter les demandes formulées par la société Caderas MartinSA tendant à la nullité du commandement et à la condamnation de la société [B] [G] [E] au paiement de dommages-intérêts;

Statuant à nouveau,

débouter la société Caderas [S] SA de ses demandes, fins et conclusions ;

condamner la société Caderas [S] SA à payer à la société [B] [G] [E] la somme de 77.003,60 euros au titre de l’arriéré locatif ;

condamner la société Caderas [S] SA à verser à la société [B] [G] [E] la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’instance, l’avocat soussigné étant autorisé à recouvrer les dépens dans les termes de l’article 699 du code de procédure civile.

Par conclusions notifiées le 31 août 2023, la société Caderas [S] SA demande à la cour de :

débouter la SCI [B] [G] [E] de son appel, le juger infondé, et de l’ensemble de ses demandes ;

confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 16 février 2023, en ce qu’il a constaté le désistement de la société [B] [G] [E] de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire, débouté la société [B] [G] [E] de sa demande en paiement de la somme de 77.003,60 euros et condamné la société [B] [G] [E] aux entiers dépens et au paiement d’un article 700 du code de procédure civile ;

réformer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris rendu le 16 février 2023 uniquement sur le montant de la condamnation de la société [B] [G] [E] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

En conséquence ,

constater le désistement de [B] [G] [E] à invoquer la clause résolutoire visée dans le commandement de payer en date du 14 septembre 2020 ;

débouter la société [B] [G] [E] de sa demande de paiement de 71.405,53 euros correspondant aux coûts des travaux réalisés dans les parties communes de l’immeuble en 2018 et 2019 et dont la refacturation à la société Caderas [S] SA n’est pas contractuellement prévue;

débouter la société [B] [G] [E] de sa demande de paiement de 5.598,07 euros, à défaut d’impayés de la société Caderas [S] [N] [S] SA au titre de la taxe foncière, taxe bureaux et autres provisions pour charges ;

A titre subsidiaire (si par extraordinaire la Cour entrait en voie de condamnation à l’encontre de la Société Caderas [S]) :

accorder des délais à la société Caderas [S] SA pour s’acquitter des sommes qu’elle resterait éventuellement devoir en vingt-quatre mensualités d’égal montant,

En tout état de cause,

condamner la société [B] [G] [E] à payer à la société Caderas [S] SA la somme de 5.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner la société [B] [G] [E] en tous les dépens conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

SUR CE,

a) Sur la demande principale

La cour n’est saisie d’aucune demande d’infirmation du jugement en ce qu’il a constaté le désistement de la société [B] [G] [E] de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire, rejeté la demande de nullité dudit commandement formée par la société Caderas [S] SA, celle-ci étant devenue sans objet du fait de la renonciation du bailleur à se prévaloir de cet acte et débouté la société Caderas [S] SA de sa demande de dommages et intérêts.

La cour est uniquement saisie du litige opposant les parties sur les charges relatives aux années 2018 et 2019.

Selon la société [B] [G] [E], les charges en litige sont récupérables à hauteur de 51 825, 54 euros pour l’année 2018 et de 19 579,34 euros pour l’année 2019 soit au total 71 405,48 euros en application des stipulations contenues dans le bail, la loi Pinel du 18 juin 2014 n’étant pas applicable sagissant d’un bail conclu le 13 juin 2012.

La société appelante soutient que les travaux ont porté sur la réfection et l’entretien des parties communes ainsi que sur la reprise de malfaçons sans aucune transformation de la chose louée. Elle réclame par ailleurs le paiement d’un solde au titre des taxes foncières 2019, 2020 et 2023 et charges demeurées impayées.

Selon la société Cadreras [S] SA aucune clause expresse du bail ne met à la charge du preneur les travaux réparatoires de malfaçons ou les travaux d’embellissement purement esthètiques des parties comunes

La société intimée s’oppose également à la demande de paiement de la somme de 5 598,07 euros au titre des taxes foncières et d’un reliquat de provisions por absence de justificatfs au soutien de ces demandes , la concluante étant à jour du paiement de ses loyers et charges.

Ceci étant exposé, les articles R.145-35 et suivants du code de commerce issus du décret du 3 novembre 2014 ne sont pas applicables au présent litige et ne sont pas invoqués par les parties puisque le contrat de location a été conclu antérieurement en l’occurrence le 13 juin 2012.

Il convient donc de se reporter aux stipulations contenues dans le contrat de location conclu le 13 juin 2012.

L’article 5.1 relatif à la détermination des charges stipule que le preneur remboursera au bailleur à hauteur de sa quote-part :

(…)

'c) Entretien

Les frais d’entretien, notamment des équipements techniques, des parties communes de l’immeuble (escalier, paliers d’étages), des parkings et accès, des espaces verts, contrats multiservices et honoraires de gestion technique de l’immeuble

Les frais d’exploitation, matériel, entretien, réparations

Les frais d’entretien du matériel de lutte contre l’incendie

Les frais de dératisation, de désinfection et désinsectisation des parties communes et privatives

La redevance des contrats d’entretien, des contrôles réglementaires et les fournitures nécessaires au bon fonctionnement des installations techniques'.

En cause d’appel la société [B] [G] [E] verse aux débats en pièce 16 les factures des entreprises qui sont intervenues en 2018 et 2019 pour les travaux de réfection des parties communes de l’immeuble situé [Adresse 4] qui comportent les prècisions suivantes:

—  7 factures de la société Elément de 2018 : Remise en état de la cage d’escalier ;

—  5 factures de la société Majorelle de 2018 : remise à niveau des parties communes ( hall et cage d’escalier ) ;

—  2 factures architecte Des Sources, décembre 2019 : aménagement cours de l’immeuble;

—  2 factures Jardins de l’Orangerie, début 2020 : aménagement cours de l’immeuble

—  2 factures E2PR , début 2020 : travaux de peinture extérieur.

Si les travaux de remise en état de la cage d’escalier (société Elément) et les travaux de peinture des parties communes situées en extérieur (entreprise E2PR) entrent dans ceux mis à la charge du preneur par l’article 5.1 du contrat de location dont le contenu a été çi-dessus rappelé, cette solution ne peux pas être retenue pour les travaux de remise à niveau des parties communes (société Majorelle) et de projet d’aménagement de la cour de l’immeuble (cabinet d’architecture Des Sources et jardins de l’Orangerie). Il se déduit en effet du libellé des factures que, par leur nature, ces travaux tendent à mettre fin à des malfaçons ou à amélorer les parties communes.

Le contrat de location ne prévoit pas la mise à la charge du preneur des travaux autres que ceux constitutifs de simples frais d’entretien.

Les travaux de la société Element se chiffrent à 72 584,30 euros et ceux de la société E2PR à 2 930 euros soit au total 75 514,30 euros soit à la charge du preneur selon sa quote-part 47 490 euros.

Il convient donc d’infirmer le jugement et de condamner la société Caderas [S] au paiement de la somme de 47 490 euros au titre des charges 2018 et 2019.

Pour le surplus (solde de charges années 2019 à 2022 et taxe foncière années 2019, 2020 et 2023) pour un montant de 158 196,34 euros, les premiers juges ont justement relevé que la société [B] [G] [E] versait aux débats des décomptes ne permettant de distinguer les sommes réclamées au titre des travaux des autres charges . Le dernier décompte daté du 12 octobre 2023 ( pièce n° 21 de l’appelant) n’est pas plus explicite.

Aucune condamnation ne sera prononcée à ce titre, le bailleur admettant au surplus pour ces années là une situation créditrice du preneur à hauteur de de 81 192,74 euros.

b) Sur les autres demandes

Le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens.

Chacun succombant pour partie, il convient d’ordonner le partage des dépens et de rejeter les demandes réciproques présentées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Infirme le jugement déféré sauf en ce qu’il a :

' – condamné la société [B] [G] [E] à payer la somme de 2.000 euros à la société Caderas [S] SA au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la société [B] [G] [E] aux entiers dépens, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile';

Statuant de nouveau et y ajoutant :

Condamne la société Caderas [S] SA à payer à la société [B] [G] [E] la somme de 47 490 euros au titre des charges 2018 et 2019 ;

Ordonne le partage des dépens d’appel pour moitié entre chaque partie ;

Rejette toutes autres demandes.

LE GREFFIER,

LA PRÉSIDENTE,