RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

R.G. : A.R.I. N° RG 25/00172 – N° Portalis DBVS-V-B7J-GJ7I

[A]

C/

S.C.I. LES MIMOSAS

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Juge des contentieux de la protection de SARREBOURG

06 Janvier 2025

23/000027

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COUR D’APPEL DE METZ

3ème CHAMBRE

A.R.I.

ARRÊT DU 26 FEVRIER 2026

APPELANTE :

Madame [I] [A] épouse [Z]

[Adresse 1]

Représentée par M^e David ZACHAYUS, avocat au barreau de METZ

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 2025-000916 du 14/02/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de METZ)

INTIMÉE :

S.C.I. LES MIMOSAS prise en la personne de son gérant, Monsieur [Q] [W]

[Adresse 2]

Représentée par M^e Laure-anne BAI-MATHIS, avocat au barreau de METZ

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 11 Décembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés devant M. MICHEL, conseiller, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries.

A l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 26 Février 2026, en application du deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

PRÉSIDENT : M^me GUIOT-MLYNARCZYK Présidente de Chambre

ASSESSEURS : M. MICHEL, Conseiller

M^me MARTIN, Conseiller

GREFFIER LORS DES DÉBATS : M^me BAJEUX, Greffier

ARRÊT :

Contradictoire

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

Signé par M^me GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de Chambre, et par M^me BAJEUX, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er juillet 2018, la SCI Les Mimosas a consenti un bail à Mme [I] [A] épouse [Z] portant sur un local d’habitation situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel de 500 euros outre 80 euros d’avance sur charges.

Par acte du 4 juillet 2023, elle lui a fait délivrer un commandement de payer pour les arriérés de loyers et charges visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail et pour défaut d’assurance.

Le 19 octobre 2023, elle l’a assignée devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Sarrebourg statuant en référé aux fins de constater la résiliation du bail, ordonner l’expulsion de la locataire, la condamner à lui verser à titre provisionnel une somme de 1.160 euros au titre de l’arriéré locatif, une indemnité d’occupation mensuelle, des dommages et intérêts pour résistance abusive et une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [Z] a demandé au juge des référés de se déclarer incompétent et subsidiairement rejeter les demandes.

Par ordonnance du 6 janvier 2025, le juge a :

— dit y avoir lieu à référé

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er juillet 2018 entre la SCI Les Mimosas et Mme [Z] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1] sont réunies à la date du 4 septembre 2023

— ordonné en conséquence à Mme [Z] de libérer les lieux et restituer les clefs dès la signification de l’ordonnance

— dit qu’à défaut la SCI Les Mimosas pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique

— condamné Mme [Z] à verser à la SCI Les Mimosas, à titre provisionnel, la somme de 1.160 euros (décompte arrêté au 4 septembre 2023), avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 19 octobre 2023

— condamné Mme [Z] à payer à la SCI Les Mimosas, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 5 septembre 2023 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés

— fixé le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi

— débouté la SCI Les Mimosas de sa demande de dommages et intérêts

— condamné Mme [Z] à verser à la SCI Les Mimosas la somme de 450 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Par déclaration d’appel déposée au greffe de la cour le 29 janvier 2025, Mme [Z] a interjeté appel de l’ordonnance en toutes ses dispositions sauf en ce qu’elle a débouté la SCI Les Mimosas de sa demande de dommages et intérêts.

Aux termes de ses dernières conclusions du 28 avril 2025, elle demande à la cour d’infirmer l’ordonnance sauf en ce qu’elle a dit y avoir lieu à référé et a débouté la SCI Les Mimosas de sa demande de dommages et intérêts et de :

— limiter la condamnation provisionnelle au titre de l’arriéré locatif à la somme de 580 euros correspondant au seul arriéré locatif du mois d’avril 2023

— lui accorder un délai de 12 mois ou tout autre délai pour apurer l’arriéré locatif objet du commandement de payer visant la clause résolutoire, avec suspension des effets de la clause résolutoire et juger n’y avoir à constater l’acquisition de la clause résolutoire

— enjoindre à la SCI Les Mimosas sous astreinte de 100 euros par jour de retard à lui délivrer les quittances de loyers à compter du mois de mai 2023 jusqu’au mois d’avril 2025 outre les mois suivants, et à fournir les justificatifs avec décomptes des charges depuis 2022 aux fins de régularisation

— débouter la SCI Les Mimosas de ses demandes

— la condamner aux dépens et à lui payer la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle expose que le commandement de payer a été délivré après un seul loyer en retard, que le délai de deux mois d’arriéré n’a pas été respecté, qu’elle a justifié de l’assurance du logement, qu’elle a réglé tous les loyers courants et l’avance sur charges revalorisée sauf le loyer d’avril 2023 au vu de ses extraits bancaires, que l’intimée invoque un autre loyer impayé sans en justifier et que la demande de provision doit être limitée à 580 euros. Elle sollicite des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire, indiquant disposer de revenus lui permettant de régler l’arriéré locatif en sus du loyer courant et qu’il existe un trop perçu de charges en sa faveur. Elle ajoute que l’intimée refuse de lui fournir les quittances de loyer et qu’aucun justificatif avec décomptes des charges depuis 2022 ne lui a été communiqué aux fins de régularisation et sollicite leur remise sous astreinte.

Aux termes de ses dernières conclusions du 30 juin 2025, la SCI Les Mimosas demande à la cour de :

— débouter Mme [Z] de l’ensemble de ses demandes

— confirmer l’ordonnance de référé

— constater la résiliation de plein droit du contrat de bail à compter du 4 septembre 2023

— débouter Mme [Z] de sa demande de délai de paiement

— la condamner à lui payer une somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de la procédure d’appel.

Elle expose que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans les deux mois suivant sa signification, que l’appelante n’a pas justifié de l’assurance habitation pour l’année 2024 malgré sommation, qu’elle est en droit de délivrer un commandement de payer quelque soit le montant de la dette locative, que l’appelante règle le loyer en fin de mois alors que le contrat prévoit un paiement en début de mois, qu’à la date du commandement de payer il y avait bien deux mois de retard et que l’ordonnance ayant constaté l’acquisition des effets de la clause résolutoire doit être confirmée. Elle ajoute que si l’appelante a repris le paiement du loyer courant, elle le verse en fin de mois sans son accord et ne justifie pas de sa situation, de sorte que la demande de délais de paiement doit être rejetée. Elle précise lui avoir adressé les quittances de loyers et décomptes de charges.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 8 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’effet dévolutif de l’appel

Selon l’article 915-2 du code de procédure civile, l’appelant principal peut compléter, retrancher ou rectifier, dans le dispositif de ses premières conclusions remises dans les délais prévus au premier alinéa de l’article 906-2 et à l’article 908, les chefs du dispositif du jugement critiqués mentionnés dans la déclaration d’appel. La cour est saisie des chefs du dispositif du jugement ainsi déterminés et de ceux qui en dépendent.

Il est constaté que si dans la déclaration d’appel l’appelante a visé l’ensemble des dispositions de l’ordonnance hormis celle ayant débouté la SCI Les Mimosas de sa demande de dommages et intérêts, elle a retranché, dans le dispositif de ses premières et dernières conclusions du 28 avril 2025, la disposition de l’ordonnance ayant dit y avoir lieu à référé. En conséquence, la cour n’a pas à statuer sur cette disposition qui a été retranchée par l’appelante.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 7g de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de s’assurer et d’en justifier chaque année à la demande du propriétaire, la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de bail pour défaut d’assurance produisant effet un mois après un commandement demeuré infructueux. Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de bail pour défaut de paiement du loyer ou des charges produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Sur le commandement pour défaut d’assurance, l’intimée justifie que le logement était assuré du mois de mars 2023 jusqu’au mois de février 2024 ainsi qu’il ressort de l’attestation d’assurance multirisques habitation produite aux débats. Il n’y a donc pas lieu de constater la résiliation du contrat de bail sur ce moyen.

Sur le commandement de payer, il est constaté que le commandement de payer du 4 juillet 2023 vise la somme de 580 euros au titre du loyer impayé d’avril 2023, étant précisé que ni la clause résolutoire insérée au contrat de bail ni les dispositions légales précitées n’impose deux mois de loyers impayés pour la mise en oeuvre de la clause et de la procédure.

Au vu du décompte et des extraits bancaires versés aux débats, l’appelante n’a pas réglé le loyer d’avril 2023 et si elle a effectué deux règlements de 580 euros dans le délai de deux mois, elle a expressément indiqué sur les virements bancaires que ces sommes étaient affectées au loyers de mai et juin 2023. Il s’ensuit que le premier juge a exactement constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail étaient réunies à la date du 4 septembre 2023.

La conséquence juridique de l’acquisition des effets de la clause résolutoire étant le constat de la résiliation du contrat de bail, il convient de compléter l’ordonnance déférée, étant observé que l’intimée avait formé une telle demande dans son assignation mais que le juge des référés n’a pas statué sur ce qui constitue la prétention (la résiliation du bail) mais sur le seul moyen (acquisition des effets de la clause résolutoire). En conséquence, il convient de faire droit à la demande tendant à constater la résiliation de plein droit du contrat de bail à compter du 4 septembre 2023.

Sur l’arriéré locatif

En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon l’article 835 du code de procédure civile, dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au vu du décompte arrêté au mois de novembre 2023 inclus, l’intimée réclame la somme de 1.160 euros. Toutefois, l’appelante justifie par la production de ses extraits bancaires avoir réglé la somme de 580 euros le 4 décembre 2023 au titre du loyer de novembre 2023, de sorte qu’elle ne reste devoir que le loyer d’avril 2023, soit la somme de 580 euros. En conséquence, l’ordonnance est infirmée et l’appelante est condamnée à verser à la SCI Les Mimosas la somme provisionnelle de 580 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de novembre 2023 inclus.

Sur l’indemnité d’occupation

En l’absence d’élément nouveau soumis à son appréciation et de moyens développés en appel, la cour estime que le premier juge, par des motifs pertinents qu’elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et des droits des parties. En conséquence les dispositions de l’ordonnance relatives à l’indemnité d’occupation.

Sur les délais de paiement

Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, il ressort des pièces produites que l’appelante s’acquitte tous les mois du loyer courant et ce jusqu’au mois de février 2025, étant observé que depuis février 2024 les loyers sont réglés avant le 10 du mois comme stipulé au contrat de bail. Elle justifie par ses relevés bancaires avoir un revenu mensuel de 1.636 euros et également avoir reçu de l’intimée un remboursement de 1.250 euros pour la régularisation des charges de janvier 2022 à octobre 2023. Au vu de ces éléments, il convient d’accorder à l’appelante des délais de paiement sur 12 mois et de fixer la mensualité due, en sus des loyers courants, à la somme de 48,33 euros, la dernière mensualité comprenant le solde et les intérêts.

Il est précisé que pendant le déroulement de ce délai, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et qu’à l’issue des délais de paiement, si la dette est intégralement payée, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué et le contrat de bail se poursuivra. Cependant, en cas de défaut de paiement d’une mensualité ou du loyer courant à son échéance, la clause résolutoire reprendra effet et entraînera la résiliation du contrat de bail de plein droit, l’obligation pour l’appelante de payer l’indemnité d’occupation telle que fixée et la possibilité pour le bailleur de faire procéder à son expulsion, sans nouvelle décision judiciaire.

Sur les quittances de loyer et les décomptes de charges

Aux termes de l’article 21 de la loi du 6 juillet 1989 le bailleur ou son mandataire est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges.

Aux termes de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges récupérables, peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent dans ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication des résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation. Un mois avant cette régularisation, le bailleur communique au locataire le décompte par nature de charges. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition du locataire.

Selon l’article 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection peut, dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la SCI Les Mimosas, sur qui repose la charge de la preuve, ne justifie pas comme allégué avoir adressé à l’appelante les quittances pour les loyers effectivement réglés à compter du mois de mai 2023 jusqu’au mois d’avril 2025, ni lui avoir communiqué les décomptes de régularisation de charges à compter de l’année 2022 ainsi que les justificatifs correspondant. Il convient donc de faire droit à la demande sans qu’il soit nécessaire de l’assortir d’une astreinte.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Les dispositions du jugement sur les dépens et les frais irrépétibles sont confirmées.

A hauteur d’appel, chaque partie supportera la moitié des dépens d’appel et en équité il n’y a pas lieu de faire droit à leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

INFIRME l’ordonnance de référé en ce qu’elle a condamné Mme [I] [A] épouse [Z] à verser à la SCI Les Mimosas à titre provisionnel la somme de 1.160 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 19 octobre 2023, et statuant à nouveau,

CONDAMNE Mme [I] [A] épouse [Z] à payer à la SCI Les Mimosas la somme provisionnelle de 580 euros au titre du loyer d’avril 2023 avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l’arrêt ;

CONSTATE la résiliation du contrat de bail conclu le 1er juillet 2018 entre la SCI Les Mimosas et Mme [I] [A] épouse [Z] portant sur un local d’habitation situé [Adresse 1], à la date du 4 septembre 2023 ;

CONFIRME le surplus des dispositions de l’ordonnance de référé ;

Y ajoutant,

AUTORISE Mme [I] [A] épouse [Z], outre le règlement des loyers courants, à se libérer de la dette de 580 euros en 12 versements mensuels, soit 11 échéances de 48,33 euros et 1 échéance comprenant le solde et les intérêts, à effectuer le 10 de chaque mois à compter de la signification de l’arrêt ;

SUSPEND pendant cette période, les effets de la clause résolutoire qui sera réputée n’avoir jamais été acquise en cas de respect des engagements pris par Mme [I] [A] épouse [Z] et de paiement régulier et à date exacte des loyers courants ;

DIT qu’en cas de paiement intégral de la provision à l’issue de ce délai et si les loyers courants et charges sont régulièrement payés pendant toute la durée du délai de grâce, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué et le contrat de bail sera poursuivi ;

DIT qu’en cas de défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets de plein droit, notamment quant à la résiliation du contrat de bail et l’expulsion de la locataire;

ORDONNE en ce cas l’expulsion de la locataire et de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, faute de libération volontaire des lieux au plus tard deux mois après la signification du commandement d’avoir libérer les locaux

ORDONNE à la SCI Les Mimosas de remettre à Mme [I] [A] épouse [Z] l’ensemble des quittances pour tous les loyers acquittés depuis le mois d’avril 2023 et les décomptes de régularisation de charges depuis l’année 2022 et les pièces justificatives de ces charges, sans astreinte ;

CONDAMNE chaque partie à supporter la moitié des dépens d’appel ;

DEBOUTE Mme [I] [A] [Z] et la SCI Les Mimosas de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Au nom du peuple français,

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.