Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRET DU 14 NOVEMBRE 2024

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/11163 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CF63S

Décision déférée à la Cour : Jugement du 21 Avril 2022 -Tribunal de proximité d’Aubervilliers – RG n° 11 2100096

APPELANTS

Monsieur [M] [A]

né le 9 mars 1979 à [Localité 5] (ALGÉRIE)

[Adresse 2]

[Localité 8]

Madame [I] [A]

née le 4 mai 1978 à [Localité 5] (ALGÉRIE)

[Adresse 2]

[Localité 8]

Représentés par M^e Djamal CHIBANE, avocat au barreau de PARIS, toque : C1282

INTIMES

Monsieur [H] [L] [T] [C]

né le 14 décembre 1974 à [Localité 7] (COTE D’IVOIRE)

[Adresse 1]

[Localité 4]

Madame [D] [P] [C]

née le 27 août 1985 à [Localité 6] (COTE D’IVOIRE)

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentés par M^e Bruno ALLALI, avocat au barreau de PARIS, toque : G0055

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 Octobre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre

M^me Muriel PAGE, Conseillère

M^me Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Joëlle COULMANCE

ARRET :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous-seing privé du 18 juin 2018, M. [H] [C] et Mme [D] [C] ont donné à bail à M. [M] [A] et Mme [I] [A] un appartement situé [Adresse 3], à [Localité 8], moyennant un loyer mensuel total de 1.100 euros outre 150 euros de charges.

Par acte d’huissier du 30 avril 2021, un commandement de payer la somme de 12.550 euros selon décompte arrêté au 15 avril 2021, visant la clause résolutoire a été adressé aux locataires.

Ce commandement de payer étant resté infructueux, par acte d’huissier du 7 septembre 2021, M. et Mme [C] ont fait assigner M. et Mme [A] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Aubervilliers aux fins de résiliation du bail, expulsion, paiement d’un arriéré locatif de 15.055,35 euros arrêtés au 9 août 2021 et d’une indemnité d’occupation.

M. et Mme [A] bien que régulièrement assignés à étude, n’ont pas comparu et ne se sont pas faits représenter.

Par jugement réputé contradictoire entrepris du 21 avril 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Aubervilliers a statué ainsi :

— CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail conclu le 18 juin 2021 entre d’une part Mme [D] [C] et M. [H] [C] et d’autre par Mmelbtissem [A] et M. [M] [A] concernant le logement sis[Adresse 3]e à [Localité 8];

— CONSTATE en conséquence la résiliation de plein droit de ce bail à compter du 1er juillet 2021 ;

— DIT qu’à défaut par Mme [I] [A] et M. [M] [A] d’avoir volontairement quitté le logement deux mois après la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il sera procédé à l’expulsion de Mme [I] [A] et M. [M] [A] et à celle de tous occupants de leur fait, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé dans tel garde-meubles désigné par ce dernier ou à défaut par le bailleur;

— CONDAMNE solidairement Mme [I] [A] et M. [M] [A] à payer à Mme [D] [C] et M. [H] [C] la somme de 15.070,75 euros représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 7 mars 2022 avec les intérêts légaux à compter du 30 avril 2021, date du commandement sur la somme de 12.550 euros et à compter de l’assignation du 7 septembre 2021 pour le surplus.

— CONDAMNE solidairement Mme [I] [A] et M. [M] [A] à payer à Mme [D] [C] et M. [H] [C] une indemnité mensuelle d’occupation de 1.252,20 euros à compter du mois d’avril 2022 ;

— DIT que l’indemnité d’occupation devra être réglée à terme et au plus tard le 5 du mois suivant et au prorata temporis jusqu’à la libération effective et intégrale des lieux ;

— DIT que par la suite, toute indemnité devenue exigible et non payée à terme produira des intérêts au taux légal à compter du 6 de chaque mois ;

— CONDAMNE in solidum Mmelbtissem [A] et M. [M] [A] à payer à Mme [D] [C] et M. [H] [C] la somme de 400 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— RAPPELLE l’exécution provisoire du présent jugement ;

— REJETTE les autres demandes des parties ;

— CONDAMNE in solidum Mme [I] [A] et M. [M] [A] aux entiers dépens.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 9 juin 2022 par M. et Mme [A],

Vu les dernières écritures remises au greffe le 8 septembre 2022 par lesquelles M. et Mme [A] demandent à la cour de :

— DÉCLARER Mme [I] [A] et M. [M] [A] recevables et bien fondés en leur appel;

— INFIRMER en toutes ses dispositions le jugement rendu par le Tribunal proximité d’Aubervilliers en date du 21 avril 2022 ;

Statuant à nouveau,

A TITRE PRINCIPAL :

— Constater que les époux [A] sont des locataires de bonne foi du logement, respectant leurs obligations essentielles qui sont le règlement des loyers, conformément aux dispositions de l’article 1728 du code civil,

— Dire que le commandement de payer signifié par Mme[D] [C] et M. [H] [C] le 30 avril 2021 est infondé et sera déclaré de nul effet ;

— PRONONCER la nullité et l’irrecevabilité du commandement comme de l’assignation postérieure,

— Constater que l’intégralité des causes de ce commandement a été payée,

A TITRE SUBSIDIAIRE :

— Subsidiairement, si par impossible la Cour devait juger qu’il y a lieu à l’acquisition de la clause résolutoire, vu l’article 1343-5 et suivants du code civil, SUSPENDRE les effets de la clause résolutoire insérée dans le bail ;

— DIRE que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué et débouter Mme[D] [C] et M. [H] [C] de l’intégralité de leurs demandes.

— En tout état de cause, LAISSER à la charge de Mme [D] [C] et M. [H] [C] les frais qu’ils ont engagé au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens de première instance,

Vu les dernières écritures remises au greffe le 4 mars 2024 au terme desquelles M. et Mme [C] demandent à la cour de :

RECEVOIR M. [H] [L] [T] [C] et Mme [D] [P] [C] en leurs demandes

CONFIRMER le jugement du 21 avril 2022 dans toutes ses dispositions

DEBOUTER M. [M] [A] et Mme [I] [A] de toutes leurs demandes

CONDAMNER SOLIDAIREMENT M. [M] [A] et Mme [I] [A] à payer 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel

CONDAMNER SOLIDAIREMENT M. [M] [A] et Mme [I] [A] aux entiers dépens d’appel qui pourront être recouvrés par Maître Bruno ALLALI, avocat au barreau de Paris, conformément à l’article 699 du code de procédure civile

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu’elles ont remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n’est pas tenue de statuer sur les demandes tendant à « constater », « donner acte », « dire et juger » en ce qu’elles ne sont pas, exception faite des cas prévus par la loi, des prétentions, mais uniquement des moyens, comme c’est le cas en l’espèce.

Sur la nullité du commandement de payer du 30 avril 2021

M. et Mme [A], qui n’ont pas comparu en première instance, demandent à la cour de prononcer la nullité du commandement de payer du 30 avril 2021.

Ils soutiennent avoir effectué des paiements auprès de l’ancienne agence immobilière gérant le bien, la société Immofree, « qui ne voulait pas remettre des quittances de loyers » et n’a pas transmis de décompte à jour à la nouvelle agence Solidarimmo mandatée par les bailleurs à compter de juillet 2020.

Ils soutiennent ainsi avoir effectué des paiements qui ne sont donc pas tous pris en compte sur cette période et que les différents décomptes des intimés sont incohérents et démontrent leur insincérité.

Les intimés s’opposent à cette demande.

L’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, dispose :

'I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

…3°/Le décompte de la dette…".

Le régime des nullités de forme est applicable, de sorte que le locataire qui entend s’en prévaloir doit prouver le grief que lui cause l’irrégularité alléguée.

Le commandement délivré au locataire, doit lui permettre de vérifier la nature et le bien-fondé des sommes réclamées, et notamment préciser les dates d’échéance de ces sommes.

Le commandement de payer notifié pour un montant inexact ou erroné, supérieur au montant de la créance réelle du bailleur, reste néanmoins valable jusqu’à due concurrence des sommes exigibles.

Par ailleurs en application de l’article 1353 du code civil, il incombe au bailleur qui sollicite la résiliation du bail de prouver l’obligation du preneur de lui verser les sommes dont il réclame le paiement au titre du contrat de bail et il appartient au locataire de démontrer qu’il s’est acquitté de son obligation de paiement.

En l’espèce, le commandement de payer litigieux, visant la clause résolutoire du contrat, délivré le 30 avril 2021, porte sur la somme en principal de 12.550 euros selon décompte arrêté au 15 avril 2021 ; le décompte annexé fait état d’une dette constituée à compter de juin 2018.

Les appelants ne prennent pas la peine de rétablir un décompte intelligible, clair et précis et contraire à celui joint au commandement de payer ni de mentionner un grief.

Ils admettent l’existence d’impayés puisqu’en tout état de cause il résulte des échanges de courriers entre M. [A] et le nouveau gestionnaire, Solidarimmo, en novembre 2020, que M. [A] note lui même l’absence de paiement des échéances de mars et juin 2020 (mention manuscrite pièce 4 des appelants).

Par ailleurs :

— le règlement de l’échéance de janvier 2020, attesté par la production d’une quittance de loyers délivrée par la société Immofree, est bien mentionné dans le décompte (et n’est d’ailleurs pas discuté par la partie adverse );

— les relevés de compte produits par M. et Mme [A] démontrent l’existence de deux virements de 1.250 euros effectués le 16 avril 2020 et le 6 juillet 2020, outre un virement de 1.200 euros le 18 novembre 2020, lesquels ont bien été pris en compte, de même que deux paiements effectués en août et portés sur les lignes de septembre du décompte; le paiement du 14 octobre, à hauteur de 1.250 euros apparait également.

Les appelants ne produisent aucun relevé de compte bancaire ou preuves de paiements antérieures à cette période, ni pour le mois de septembre 2020.

Ce sont les intimés qui produisent pour leur part d’autres relevés de compte des époux [A] (que ces derniers ont produits uniquement dans le cadre d’un incident de mise en état), ainsi qu’un compte rendu de gestion de l’agence Immofree, lequel ne fait l’objet d’aucune contestation ou critique de la part de M. et Mme [A].

Les termes du compte-rendu de gestion corroborent les versements indiqués dans le commandement de payer (il est à noter que si les sommes indiquées sont moindres cela est sans incidence puisque cette circonstance est à l’avantage des débiteurs).

L’absence de tout relevé de compte bancaire des anciens locataires pour le mois de septembre 2020 ne permet pas de retenir l’existence de paiements complémentaires qui auraient été faits sur ce mois.

A toutes fins utiles, les appelants ont, dans le cadre de l’incident de mise en état, produit des quittances de loyers de 2018 à 2020 mais ne les produisent pas devant la cour d’appel statuant sur le fond ; ils ne s’en prévalent donc pas. Ces pièces sont toutefois produites par les intimés eux mêmes, et ce afin d’en contester le caractère probant et de souligner la mauvaise foi de la partie adverse; or, surabondamment, la cour observe qu’il est exact que ces pièces n’établissent pas de paiements puisqu’elles ne comportent ni cachet ni signature de la société Immofree supposée les avoir établies.

M. et Mme [A] ne démontrent par ailleurs pas avoir sollicité en vain des quittances de loyers auprès de la société Immofree ; en tout état de cause, comme il a été dit, le relevé de gestion de cette dernière contredit leurs allégations quant à des paiements qui n’auraient pas été pris en compte.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, aucune irrégularité constitutive d’un grief n’est de nature à justifier de prononcer la nullité du commandement de payer et de le priver d’effet.

Cette demande sera donc rejetée, comme, subséquemment, celle visant l’assignation.

Sur les demandes subsidiaires des appelants

C’est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par les appelants, lesquels ne produisent en cause d’appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l’appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge a exactement statué sur la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire prévue au bail, deux mois après le commandement de payer resté infructueux, sur la fixation d’une indemnité d’occupation et sur l’expulsion.

S’agissant de la dette locative, le premier juge l’a fixée à hauteur de 15.070,75 euros arrêtée au 7 mars 2022.

M. et Mme [A] concluent au rejet de toutes les demandes adverses et se bornent à soutenir qu’ils « continuent de respecter leurs engagements pour le paiement des loyers, que l’intégralité des loyers interviennent à bonne date et depuis la notification du jugement, les locataires ont mis en place un virement automatique pour payer l’indemnité d’occupation directement à l’huissier de justice de sorte qu’aucune dette locative n’est à leur charge ».

Aucune demande de réactualisation de la dette n’est par ailleurs soumise à la cour d’appel, les intimés concluant pour leur part à la confirmation du jugement.

M. et Mme [A] produisent diverses pièces relatives à des virements qu’ils ont effectués postérieurement à mars 2022 et au jugement, qui sont donc sans incidence sur le montant de la dette au 7 mars 2022 ; ils ne rapportent pas la preuve de paiements qui n’auraient pas été pris en compte.

Le jugement sera donc confirmé sur l’ensemble de ces points, sous réserve de la demande de suspension des effets de la clause résolutoire qui sera examinée ci-après.

S’agissant de la demande de suspension des effets de la clause résolutoire, M. et Mme [A] visent l’article 1343-5 du code civil.

Aux termes du premier alinéa de ce texte « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. ».

Cette disposition est inopérante en ce qui concerne l’acquisition de la clause résolutoire du bail.

En revanche, selon le V de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs :

« Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

et selon le VII du même article :

«Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet."

En l’espèce, M. et Mme [A] établissent certes qu’ils ont mis en place un virement mensuel de 1.300 euros par mois ; toutefois, d’une part, ils n’établissent pas que ces virements se sont poursuivis au delà de janvier 2023 ; d’autre part et surtout, s’ils font état de leur situation familiale, ayant trois enfants mineurs, ils ne produisent cependant pas de pièces démontrant quelle est leur situation financière et professionnelle globale de sorte qu’ils ne démontrent pas être en situation de régler leur dette locative ; pour la même raison, il ne convient pas d’octroyer aux intéressés des délais de paiement en application de l’article 1343-5 du code civil.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Les termes de la présente décision ne justifient pas d’infirmer le jugement en ce qui concerne les dépens et les frais de l’article 700 de première instance.

Il est équitable d’allouer aux intimés une indemnité de procédure de 1.000 euros.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Rejette la demande de prononcé de la nullité du commandement de payer du 30 avril 2021 et de l’assignation introductive d’instance ;

Confirme, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris,

Rejette toutes demandes plus amples ou contraires,

Et y ajoutant,

Condamne in solidum M. [M] [A] et Mme [I] [A] à payer à M. [H] [C] et Mme [D] [C] la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [M] [A] et Mme [I] [A] aux dépens d’appel, avec droit de recouvrement direct, par application de l’article 699 du code de procédure civile,

Rejette toutes autres demandes.

La Greffière Le Président