Cour d'appel de Paris, Pôle 5 chambre 9, 28 janvier 2026, n° 25/15155

CA Paris
Infirmation 28 janvier 2026

Arguments

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Accepté
Droit au bail inexistant
La cour a jugé que le juge commissaire ne pouvait autoriser la vente du fonds de commerce en l'absence de droit au bail, confirmant ainsi la position de la société Elogie.
Rejeté
Renonciation à la clause résolutoire
La cour a estimé que la perception de loyers et la délivrance de quittances postérieures à l'acquisition de la clause résolutoire ne suffisent pas à établir une renonciation non équivoque de la part du bailleur.
Autre
Créance antérieure déclarée
La cour a décidé de surseoir à statuer sur cette demande, renvoyant à une audience de mise en état pour examiner la recevabilité de cette demande.
Autre
Indemnité d'occupation due
La cour a également décidé de surseoir à statuer sur cette demande, renvoyant à une audience de mise en état pour examiner la recevabilité de cette demande.
Accepté
Condamnation aux dépens
La cour a condamné la SELARL BDR & Associés aux dépens, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

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1. Ch. 9, 28 janvier 2026, n° 25/15155Accès limité

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 5 ch. 9, 28 janv. 2026, n° 25/15155
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	25/15155
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	8 février 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Bernard VATIERCatherine HENNEQUIN
Cabinet(s) :	LHUMEAU GIORGETTI HENNEQUIN SCP AVOCATSVATIER
Parties :	S.A. ELOGIE - SIEMP

Texte intégral

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 9

ARRÊT DU 28 JANVIER 2026

(n° / 2026 , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 25/15155 – N° Portalis 35L7-V-B7J-CL6B2

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 18 Août 2025 -Tribunal des activités économiques de PARIS – RG n° 2025057267

APPELANTE

S.A. ELOGIE – SIEMP, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité,

Immatriculée au registre du commerce et des sociétés de PARIS sous le numéro 552 038 200,

[Adresse 12]

[Localité 11]

Représentée par M^e Catherine HENNEQUIN de la SELAS LHUMEAU GIORGETTI HENNEQUIN & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0483,

INTIMÉS

S.E.L.A.R.L. BDR & ASSOCIES, prise en la personne de Me [L] [V], liquidateur judiciaire de la SA LPP & Cie,

Immatriculée au registre du commerce et des sociétés de PARIS sous le numéro 844 765 487,

[Adresse 3]

[Localité 8]

Représentée par M^e Bernard VATIER de l’AARPI VATIER, avocat au barreau de PARIS, toque : R280,

Monsieur [J] [T]

De nationalité française

[Adresse 6]

[Localité 9]

Madame [P] [O]

De nationalité française

DK2A CONSULTANTS

[Adresse 7]

[Localité 10]

Monsieur [K] [Y]

De nationalité française

Cabinet Masson Immobilier

[Localité 10]

Non constitués

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 906 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 14 Janvier 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Raoul CARBONARO, président de chambre chargé du rapport, et Madame Alexandra PELIER-TETREAU, conseillère.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Raoul CARBONARO, président de chambre,

Madame Alexandra PELIER-TETREAU, conseillère,

Monsieur François VARICHON, conseiller.

Greffier, lors des débats : Madame Najma EL FARISSI

ARRET :

— Rendu par défaut

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Raoul CARBONARO, président de chambre et par Liselotte FENOUIL, greffière, présente lors de la mise à disposition.

***

FAITS ET PROCÉDURE:

La société Elogie exerce une activité de foncière et d’immobilier.

Le 9 juillet 2015, la société Elogie a donné à bail un local commercial à M. [J] [T].

La société LPP & CIE, constituée et présidée par M. [J] [T] exerce une activité de boulangerie et de pâtisserie, et a occupé de façon informelle les locaux loués par la société Elogie pendant la durée du bail.

Suite à la constitution d’un impayé de loyers et charges, la société Elogie a assigné

M. [J] [T] et la société LPP & CIE en référé aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail.

Par ordonnance en date du 8 février 2019, le président du tribunal de grande instance de Paris a condamné M. [J] [T] et la société LPP & CIE à payer une certaine somme au titre de l’arriéré locatif, mais leur a octroyé des délais de paiement et a suspendu l’acquisition de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais, sous la réserve que, faute pour les locataires de payer à bonne date une seule des mensualités et, après simple mise en demeure, le tout deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire sera acquise, et qu’il sera procédé à leur expulsion immédiate.

Constatant le non-respect des délais de paiement octroyé par l’ordonnance, la société Elogie a notifié la déchéance du terme à la société LPP & CIE et a entrepris diverses mesures d’exécution forcées en vue de voir expulser M. [J] [T] en 2021 et en 2024.

Par jugement en date du 11 avril 2025, le tribunal des activités économiques de Paris a ouvert une procédure de liquidation judiciaire à l’encontre de la société LPP & CIE et a désigné M. [I] [H] en qualité de juge-commissaire et la SELARL BDR & Associés, prise en la personne de M. [L] [V], en qualité de liquidateur.

Le 16 juin 2025, la société Elogie a déclaré sa créance antérieure d’arriéré locatif à la procédure.

Le 24 juin 2025, le liquidateur a, ès qualités, demandé à la société Elogie communication du bail commercial.

Le même jour, la société Elogie a communiqué le bail tout en indiquant que celui-ci avait fait l’objet d’une résiliation, conformément à l’ordonnance de référé du 8 février 2019.

Les 4 et 9 juillet et le 4 août 2025, le liquidateur a, ès qualités, informé la société Elogie qu’il entendait circulariser un appel d’offres de reprise du fonds de commerce incluant le droit au bail.

Les 8 et 9 juillet et le 4 août 2025, la société Elogie a indiqué au liquidateur que le bail commercial dont la cession était envisagée n’était plus existant au jour de l’ouverture de la procédure collective.

Par ordonnance sur requête en date du 18 août 2025, le juge-commissaire a autorisé la cession du fonds de commerce à un repreneur comprenant tant ses éléments matériels qu’immatériels, dont le droit au bail dont la société Elogie est propriétaire.

Le 4 septembre 2025, la société Elogie a relevé appel de cette décision en intimant la SELARL BDR & Associés, ès qualités, M. [J] [T], Mme [P] [O] et

M. [K] [Y].

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 27 novembre 2025, la société Elogie demande à la cour de :

Recevoir la société Elogie-Siemp en ses conclusions et demandes, l’y déclarant bien fondée ;

Infirmer l’ordonnance rendue le 18 août 2025 par le juge-commissaire à la liquidation judiciaire de la société LPP & CIE en ce qu’elle a :

Autorisé la cession du fonds de commerce de boulangerie-pâtisserie, situé [Adresse 4] et [Adresse 2] appartenant à la SAS LPP & CIE, à M. [K] [Y], agissant pour le compte d’une société en cours de constitution, moyennant le prix de 98 700 euros, ventilé comme suit :

Incorporels : 70 000 euros

Corporels : 28 700 euros

Pris acte de ce que le cessionnaire :

s’est engagée à supporter en sus les taxes, droits, frais et honoraires de rédaction d’acte ainsi que les éventuels frais de purge ;

s’est engagée à rembourser au cédant le montant du dépôt de garantie ;

prendra à sa charge les loyers tant antérieurs que postérieurs, lesquels seront versés sur le compte du liquidateur judiciaire ouvert à la Caisse des Dépôts et Consignations ;

s’est engagé, en cas de recours, à supporter les loyers dans le cadre de l’exécution provisoire, sauf à ce qu’une décision statue en sens contradictoire ;

fera son affaire personnelle de l’état des locaux et d’une manière générale, de la situation locative ;

fera son affaire personnelle de la restitution des biens susceptibles de faire l’objet d’une revendication ;

Fixé l’entrée en jouissance au jour de la signature de la présente ordonnance ;

Autorisé le paiement de la note d’honoraires afférente au procès-verbal de constat de la SELARL Asperti-Duhamel ;

Autorisé le liquidateur judiciaire à procéder au règlement des loyers antérieurs déclarés à hauteur de 9 116,86 euros et ce au titre de la clause de solidarité inversée insérée au bail ;

Autorisé le liquidateur judiciaire à procéder, au titre des frais de conservation de la chose, au règlement des loyers postérieurs au prononcé de la liquidation judiciaire ;

Dit qu’il y a lieu de notifier la présente ordonnance à M. [J] [T], Mme [P] [O], M. [K] [Y] et la société Elogie-Siemp ;

Statuant à nouveau :

Ne pas autoriser la SELARL BDR & Associés, en la personne de Me [L] [V], ès qualités de liquidateur de la société LPP & CIE, à procéder à la cession du fonds de commerce de boulangerie-pâtisserie situé [Adresse 4] et [Adresse 2] appartenant à la société LPP & CIE, à M. [K] [Y], agissant pour le compte d’une société en cours de constitution, moyennant le prix de 98 700 euros, en l’absence de tout droit au bail existant au jour du jugement d’ouverture de la liquidation judiciaire ;

Autoriser le cas échéant la SELARL BDR & Associés, en la personne de Me [L] [V], ès qualités de liquidateur de la société LPP & CIE, à entreprendre toute cession d’actif corporel dépendant de la société LPF 1 CIE, et qui serait situé dans l’emprise des lieux sis [Adresse 5] [Adresse 2] ;

Dire et juger que le liquidateur judiciaire est débiteur de plein droit des loyers, charges et indemnité d’occupation antérieurs déclarés à hauteur de la somme de 9 116,86 euros, et ce au titre de la clause de solidarité inversée insérée au bail ;

Dire et juger que le liquidateur judiciaire est tenu, à défaut de libération spontanée des lieux sis [Adresse 4] et [Adresse 2], de régler au bénéfice de la société Elogie-Siemp une indemnité d’occupation d’un montant équivalant au loyer qui était pratiqué sous l’empire du bail commercial anciennement en vigueur avant sa résiliation judiciaire ;

Débouter en toutes hypothèses la SELARL BDR & Associés, en la personne de Me [L] [V], ès qualités, de toutes ses demandes ;

Condamner la SELARL BDR & Associés, en la personne de Me [L] [V], ès qualités de liquidateur de la société LPP & CIE, à verser à la société Elogie-Siemp la somme de 2 500 euros, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner la SELARL BDR & Associés, en la personne de Me [L] [V], ès qualités de liquidateur de la société LPP & CIE, aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SELAS LGH & Associés, en la personne de M^e Catherine Hennequin, avocat aux offres de droit, et ce en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 24 novembre 2025, la société BDR & Associés demande à la cour de :

Débouter la société Elogie Siemp de son appel ;

Condamner société Elogie Siemp aux dépens.

M. [J] [T], M. [K] [Y] et Mme [P] [O] n’ont pas constitué avocat. La société Elogie leur a fait signifier la déclaration d’appel par acte en date du 17 septembre 2025.

Le dossier a été visé sans observation par le ministère public.

L’instruction de l’affaire a été clôturée par ordonnance du 18 décembre 2025.

SUR CE

Sur la demande d’infirmation du jugement dont appel

Moyens des parties :

A l’appui de sa demande, la société Elogie fait valoir :

qu’aux termes de l’article R. 642-37-3 du code de commerce, la décision du juge commissaire d’ordonner la vente d’un bien d’un débiteur en liquidation judiciaire, conformément à l’article L. 642-19 du code de commerce est susceptible d’appel ;

que, selon la jurisprudence, ce recours est ouvert aux personnes dont les droits et obligations sont affectés par les ordonnances du juge-commissaire précitées ;

que, en l’espèce, la résiliation du bail par la société Elogie est intervenue antérieurement à l’ouverture de la procédure collective ;

qu’en sa qualité de propriétaire des locaux, objet de la cession, l’ordonnance rendue affecte ses droits et obligations ;

que le droit au bail était inexistant au jour de l’ouverture de la liquidation judiciaire, ainsi que l’a constaté le juge-commissaire dans son ordonnance du 18 août 2025, et ne pouvait donc être circularisé ;

que le fait que les pollicitants aient indiqué faire « leur affaire personnelle » de la situation locative ne saurait permettre la cession d’un actif inexistant à la date d’ouverture de la liquidation judiciaire ;

qu’en l’état, l’ordonnance dont appel contraint la société Elogie a se voir imposer un occupant sans qu’elle n’ait formellement donné son agrément à cette occupation, alors qu’elle est en droit de recouvrer la pleine possession desdits locaux ;

que la déchéance du terme du bail a été encourue et dénoncée par la société Elogie, sans qu’il puisse lui être opposé une quelconque renonciation puisque, selon la jurisprudence, le seul écoulement du temps ne peut caractériser un acte manifestement sans équivoque la volonté de renoncer à se prévaloir des effets de la clause résolutoire ou encore que l’absence de diligence postérieure à l’ordonnance constatant la résolution du bail ne suffit à caractériser la renonciation du bailleur à la résiliation ;

que, par conséquent, la société Elogie est une personne dont les droits et obligations sont affectés par l’ordonnances du juge-commissaire, au sens des articles R. 642-37-3 et L. 642-19 du code de commerce, dont le droit au bail ne pouvait être cédé.

La société BDR & Associés, ès qualités, relève :

que les différents actes d’exécution forcée entrepris par la société Elogie à l’encontre de son locataire ne mentionnent pas le montant de la créance due ;

qu’il ressort de la déclaration de créance faite par la société Elogie qu’à la date du 1er juin 2022, la société locataire était à jour de ses loyers, ce qui signifie que les causes de l’ordonnance sont présumées éteintes à cette date. Le montant des loyers et des charges impayées au jour du jugement de liquidation judiciaire du 11 avril 2025 qui a fait l’objet d’une production a donné lieu à paiement par la liquidation judiciaire ;

qu’il est établi que la société Elogie a renoncé à se prévaloir de l’ordonnance de référé du 8 février 2019 et a admis que le bail se poursuivait en émettant des avis d’échéance comprenant le détail du loyer et les provisions sur charges ;

que la bailleresse a renoncé à tirer profit d’un défaut de ponctualité dans le paiement de l’échéancier et des loyers en cours jusqu’à la date du 2 mai 2024, date du commandement de quitter les lieux notifié sur le fondement de l’ordonnance de référé rendu cinq années plus tôt ;

que subsidiairement, la décision de référé n’ayant pas autorité de chose jugée au principal, il soit constaté que compte tenu des efforts entrepris par la locataire pendant les temps de Covid, du règlement de la somme modeste qui fait l’objet de la déclaration de créance et du paiement de l’intégralité des loyers et charges après l’exécution de l’ordonnance du juge-commissaire, il n’y a lieu à résiliation du bail.

Réponse de la cour:

La renonciation, qui ne se présume pas doit être certaine et non équivoque, et, si elle peut être tacite, il faut que les circonstances établissent de façon non équivoque la volonté de renoncer. Il faut, de la part de celui auquel on oppose sa renonciation, des actes positifs qui doivent exprimer la volonté non équivoque de son auteur de renoncer à son droit.

Le bailleur peut renoncer, y compris tacitement au bénéfice de la clause résolutoire acquise constatée par ordonnance de référé. Le seul écoulement du temps ne peut caractériser un acte manifestant sans équivoque la volonté de renoncer à se prévaloir des effets de la clause résolutoire.

De même, la perception de loyers et la délivrance de quittances de loyer postérieurement à l’acquisition de la clause résolutoire n’impliquent pas une volonté non équivoque du bailleur de renoncer au bénéfice de la résiliation. Ainsi, il n’y a pas de renonciation du bailleur à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire pour un manquement avéré du preneur aux clauses du bail lorsque le bailleur délivre un commandement, puis attend quelques années avant de délivrer un congé avec refus de renouvellement pour le même motif que le commandement ou obtient une décision judiciaire de prononcé de la résiliation du bail et attend quelques années pour poursuivre l’exécution forcée de la décision, le seul écoulement du temps ne caractérisant pas de volonté de renoncer.

En la présente espèce, SIEMP a donné à bail à M. [J] [T] un local commercial dans un immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 13].

Par ordonnance du 8 février 2019, le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris condamne le preneur au paiement de la somme provisionnelle de 13 370,61 euros au titre de l’arriéré locatif arrêtée au 1er janvier 2019, octroie des délais de paiement et suspend les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais, ordonnant que les loyers et les charges courants devront être payés dans les conditions fixées au bail commercial. L’ordonnance insère une clause de déchéance.

Le bailleur a fait signifier le 27 septembre 2021 un commandement de quitter les lieux et procédé à une tentative d’expulsion préalable à la réquisition de la force publique selon procès-verbal d’huissier du 20 octobre 2021. Il a de nouveau fait signifier un commandement de quitter les lieux les 2 et 3 mai 2024 et a requis la force publique le 7 novembre 2024 puis le 1er avril 2025. Le fait d’avoir différé les tentatives d’expulsion à la suite des impayés, d’avoir émis des demandes de paiement de loyers et des quittances en présence de ces actes d’exécution et d’avoir déclaré une créance de « loyers » ne suffit pas à caractériser une renonciation non équivoque à se prévaloir de la clause résolutoire.

Ainsi, le bail commercial, du fait des impayés, a été résilié et aucun acte non équivoque ne permet de considérer que le bailleur a entendu le remettre en vigueur, en plein accord avec son débiteur.

Dès lors, le juge commissaire ne pouvait autoriser la vente du fonds de commerce en l’absence de droit au bail.

S’agissant des autres demandes de la société Elogie Siemp, la cour révoquera l’ordonnance de clôture et renverra à la mise en état afin que les parties concluent sur leur recevabilité du fait de leur caractère nouveau.

Il sera donc sursis à statuer sur l’intégralité des autres demandes.

Les dépens seront réservés.

PAR CES MOTIFS,

La Cour :

Infirme l’ordonnance rendue le 18 août 2025 par le juge-commissaire à la liquidation judiciaire de la société LPP & CIE en ses dispositions soumises à la cour ;

Statuant à nouveau ;

Déboute la SELARL BDR & Associés, en la personne de Me [L] [V], ès qualités de liquidateur de la société LPP & CIE, de sa demande d’autorisation à procéder à la cession du fonds de commerce de boulangerie-pâtisserie situé [Adresse 4] et [Adresse 2] appartenant à la société LPP & CIE, à M. [K] [Y], agissant pour le compte d’une société en cours de constitution, moyennant le prix de 98 700 euros, en l’absence de tout droit au bail existant au jour du jugement d’ouverture de la liquidation judiciaire ;

Ordonne la révocation de l’ordonnance de clôture et le renvoi à l’audience de mise en état du 19 février 2026 afin que les parties concluent sur la recevabilité des demandes suivantes au regard de leur caractère nouveau :

— Dire et juger que le liquidateur judiciaire est débiteur de plein droit des loyers, charges et indemnité d’occupation antérieurs déclarés à hauteur de la somme de 9 116,86 euros, et ce au titre de la clause de solidarité inversée insérée au bail ;

— Dire et juger que le liquidateur judiciaire est tenu, à défaut de libération spontanée des lieux sis [Adresse 5] [Adresse 2], de régler au bénéfice de la société Elogie-Siemp une indemnité d’occupation d’un montant équivalant au loyer qui était pratiqué sous l’empire du bail commercial anciennement en vigueur avant sa résiliation judiciaire ;

— Débouter en toutes hypothèses la SELARL BDR & Associés, en la personne de Me [L] [V], ès qualités, de toutes ses demandes ;

— Condamner la SELARL BDR & Associés, en la personne de Me [L] [V], ès qualités de liquidateur de la société LPP & CIE, à verser à la société Elogie-Siemp la somme de 2 500 euros, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la SELARL BDR & Associés, en la personne de Me [L] [V], ès qualités de liquidateur de la société LPP & CIE, aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SELAS LGH & Associés, en la personne de M^e Catherine Hennequin, avocat aux offres de droit, et ce en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. ;

Sursoit à statuer sur les demandes ;

Réserve les dépens.

Liselotte FENOUIL

Greffière

Raoul CARBONARO

Président