Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 8

ARRÊT DU 17 AVRIL 2026

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 25/11994 – N° Portalis 35L7-V-B7J-CLU6A

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 28 Mai 2025 -Président du tribunal judiciaire de Paris – RG n° 24/58698

APPELANTE

S.A.S. SPACE MANAGEMENT, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentée par M^e Léna ETNER, avocat au barreau de PARIS, toque : B0154

INTIMÉE

S.C.I. LE SURENE, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentée par M^e Alain JUSTER, avocat au barreau de PARIS, toque : C0022

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 12 mars 2026 en audience publique, Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère, ayant été entendue en son rapport dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile, devant la cour composée de :

Florence LAGEMI, Présidente de chambre

Marie-Catherine GAFFINEL, Conseillère

Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère

qui en ont délibéré

Greffier, lors des débats : Catherine CHARLES

ARRÊT :

— Contradictoire

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Florence LAGEMI, Présidente de chambre et par Catherine CHARLES, présent lors de la mise à disposition.

Par acte sous-seing privé du 12 février 2020, la société Le Surène a consenti un bail commercial à la société Space Management portant sur des locaux sis [Adresse 3] à [Localité 1] à compter du 24 février 2020 pour un loyer annuel de 420.620 euros hors taxes et hors charges.

Les 10 et 30 juillet 2024, la société Le Surène a fait délivrer à la société Space Management un commandement de payer, pour la somme de 40.120,02 euros au titre des loyers, charges et accessoires outre clause pénale et intérêts impayés.

Par acte du 13 novembre 2024, la société Le Surène a fait assigner la société Space Management devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins de la voir condamner, notamment, au paiement des loyers impayés et à la communication de divers documents relatifs à la sous-location ou à la mise à disposition des lieux loués.

Par ordonnance contradictoire du 28 mai 2025, le premier juge a :

condamné la société Space Management à payer à la société Le Surène une provision de 34.649,44 euros au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux de 10% à compter du 10 juillet 2024 ;

condamné la société Space Management à payer à la société Le Surène une provision de 3.464,94 euros au titre de la clause pénale contractuelle de 10% ;

condamné la société Space Management à payer à la société Le Surène une provision de 395,76 euros au titre du coût du commandement de payer du 10 juillet 2024 ;

condamné la société Space Management à communiquer à la société Le Surène un exemplaire original du ou des contrats de sous-location signés pour les lieux loués, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, passé un délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision et pendant un délai de trois mois ;

condamné la société Space Management aux dépens et à payer à la société Le Surène la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration du 8 juillet 2025, la société Space Management a relevé appel de cette décision en critiquant l’ensemble de ses chefs de dispositif.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 8 septembre 2025, la société Space Management demande à la cour de :

infirmer l’ordonnance des chefs critiqués ;

dire n’y avoir lieu à référé ;

condamner la société Le Surène aux dépens et à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de ses frais irrépétibles.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 23 février 2026, la société Le Surène demande à la cour de :

confirmer en tous points l’ordonnance entreprise ;

débouter la société Space Management de ses demandes ;

condamner à la société Space Management à lui verser la somme de :

34.649,44 euros au titre du solde des loyers impayés du second trimestre 2024 ;

3.464,94 euros au titre de la clause pénale de 10% prévue à l’article 17.2 du bail ;

les intérêts contractuels au taux de 10% l’an prorata temporis sur les sommes dues à compter du 10 juillet 2024 au titre de l’article 10.1 du bail ;

395,76 euros au titre du coût de l’acte de commissaire de justice.

condamner la société Space Management à communiquer l’ensemble des exemplaires originaux de sous-location ou de mise à disposition des occupants des lieux loués sous astreinte de 100 euros par jour à partir de 30 jours après la date de signification de la décision à intervenir ;

Subsidiairement,

condamner la société Space Management à payer l’astreinte de 100 euros par jour à partir de la date du 25 juillet 2025, correspondant à la date d’un mois après la date de signification de l’ordonnance du 28 mai 2025 jusqu’au jour de communication des contrats de sous-location ou de mise à disposition dans la procédure d’appel ;

condamner la société Space Management à lui verser la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

la condamner aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 25 février 2026.

Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu’aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

SUR CE, LA COUR

Sur la demande de provision

Selon l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut être accordé une provision au créancier, ou ordonné l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La société Space Management sollicite l’infirmation de la décision entreprise, contestant devoir payer à la société Le Surène une provision de 34.649,44 euros au titre de l’arriéré locatif alléguant, d’une part, qu’il subsiste entre les parties un reliquat 'structurel’ d’environ 1.700 à 2.100 euros s’expliquant 'par les importants montants des factures et par les nécessaires vérifications à effectuer concernant tant les charges que les taxes foncières', et d’autre part, qu’elle a été contrainte de régler, en 2023, le coût de prestations électriques pour la somme de 32.604,47 euros, qui incombait pourtant au propriétaire bailleur, ce qui l’a conduite à opérer une compensation.

La société Le Surène sollicite la confirmation de l’ordonnance entreprise et oppose à la société Space Management qu’elle est toujours débitrice du solde des loyers impayés du second trimestre 2024 d’un montant de 32.604.47 euros et d’un reliquat impayé des trimestres précédents d’un montant de 2.044,97 euros, soit au total la somme de 34.649,44 euros en dépit de la communication trimestrielle des avis d’échéance et de plusieurs relances en paiement. La société Le Surène précise que la somme de 2.044,97 euros n’est en tout état de cause pas contestée dans son quantum par la société Space Management et concernant la somme de 32.604,47 euros, que celle-ci ne pouvait procéder unilatéralement à sa déduction de l’arriéré locatif au prétexte qu’elle correspondrait à des travaux de mise en conformité dont la charge lui incomberait alors d’une part, que les arriérés locatifs sont dûment établis à hauteur de cette somme et d’autre part, qu’elle n’a ni été informée, ni autorisé les travaux litigieux.

Ainsi que l’a exactement retenu le premier juge, il ressort de l’avis d’échéance du 2ème trimestre 2024 et du mail du preneur en date du 11 avril 2024 (pièces 5 et 6 du bailleur) que la société locataire reste débitrice d’un arriéré locatif arrêté au second trimestre 2024 d’un montant de 34.649,44 euros ( 146.999,08 – 112.349,64).

L’article 3 du bail intitulé 'Entrée en jouissance et Etat des lieux’ stipule que 'Le Preneur prendra les Locaux Loués dans l’état où ils se trouveront le jour de l’entrée en jouissance et renonce à exiger des réparations ou des travaux de quelque nature que ce soit de la part du Bailleur.

Le Preneur s’engage à effectuer tous travaux de rénovation, d’aménagement et de décoration, nécessaires pour l’exercice de l’activité qu’il entend exploiter, quand bien même il s’agirait de travaux de conformité, l’hygiène, la sécurité, le capacitaire, l’accueil du public, l’accessibilité handicapés ou la réglementation à l’égard de la réglementation du travail, ou de mises aux normes.'

L’article 4.1 du contrat de bail prévoit que ' le Preneur pourra exercer dans les locaux loués des activités de mise à disposition à des tiers, d’espaces de bureaux, de suites bureautiques et/ou d’espaces de travail partagés « à condition que le Preneur réalise à ses seuls frais l’intégralité des travaux de mise aux normes des Locaux avec cette activité. Quand bien même il s’agirait de gros travaux. Le Preneur renonce expressément à se prévaloir de l’article 1719 du code civil à ce titre. »

En outre, l’article 5.9 du bail prévoit 'qu’en cas de travaux d’aménagement et/ou d’installations d’équipements non soumis à une autorisation préalable du bailleur, le preneur s’engage à en informer le bailleur préalablement à leur réalisation.'

L’article 7.3 du bail intitulé « Modalités de paiement des loyers » stipule que « Les loyers annuels seront payables par quart trimestriellement et d’avance, le premier jour de chaque trimestre civil et sont stipulés portables au domicile du Bailleur. »

Le bail précise (article 5.9) que le bailleur a autorisé le preneur à réaliser les travaux de rénovation et d’aménagement lors de son entrée dans les lieux dont le descriptif figure en annexe 1, laquelle vise les travaux d’électricité (lot n°12), tels que le contrôle de l’armoire électrique et des tableaux divisionnaires, la distribution en plafond des alimentations électriques, les blocs autonomes selon réglementation etc…

En l’état des stipulations contractuelles précitées, il apparaît que l’intégralité des travaux de mise aux normes,'quand bien même il s’agirait de gros travaux', et partant, des travaux de mise aux normes électriques, incombe au preneur lors de l’entrée en jouissance dans les lieux celui-ci renonçant 'expressément à se prévaloir de l’article 1719 du code civil à ce titre.'

Dès lors, la société Space Management ne peut soutenir que les travaux de mise aux normes électriques qu’elle a réalisés en 2023 incomberaient au bailleur.

Il s’en déduit qu’à l’évidence le coût de ces travaux de mise aux normes électriques pour un montant de 32.604,47 euros lui incombe.

En tout état de cause et ainsi que l’a retenu avec pertinence le premier juge, la société Space Management ne pouvait opérer une compensation entre une facture de travaux avec les loyers dus au terme du bail,et ce, sans en aviser de surcroît préalablement son bailleur conformément à l’article 5.9 du bail.

Par ailleurs, pour contester devoir payer la somme de 2.044,97 euros, il apparaît que la société Space Management se borne à soutenir que celle-ci s’explique par 'le montant important des factures et par les nécessaires vérifications à effectuer concernant les charges et les taxes foncières', sans toutefois en contester ni le quantum, ni le principe.

Dans ces conditions, son obligation au paiement de la somme de 2.044,97 euros n’apparaît pas non plus contestable.

En conséquence, l’obligation au paiement de la société Space Management à hauteur de 34.649,44 euros (32.604,47 +2.044,97) au titre du solde des loyers impayés du second trimestre 2024, ne se heurte donc à aucune contestation sérieuse.

L’ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu’elle a condamné la société Space Management au paiement des sommes provisionnelles de 34.649,44 euros au titre du solde des loyers impayés avec intérêts au taux contractuels de 10%, à compter du 10 juillet 2024, de 3.464,94 euros au titre de la clause pénale et de 395.76 euros au titre du coût du commandement de payer.

Sur la demande de communication sous astreinte des contrats de sous-location

La société Space Management sollicite l’infirmation de la décision entreprise en ce qu’elle a été condamnée à communiquer sous astreinte à la société Le Surène des contrats de sous-location soutenant ne pas être en possession desdits documents et que cette demande est sans objet puisqu’elle exerce au sein des locaux loués une activité de mise à disposition d’espaces de bureaux ainsi que la fourniture de services associés à l’exclusion de toute sous-location. Pour justifier de ses dires, elle produit en cause d’appel deux contrats de prestations de services la liant à des entreprises occupant les locaux objets du contrat de bail.

La société Le Surène soutient que si la sous-location partielle ou totale est en principe interdite par le bail, sauf exception, la société Space Management pratique la sous-location, sans qu’elle ne l’en ait averti ni communiqué aucun contrat de sous-location. La société Le Surène indique qu’elle a fait constater par commissaire de justice que la société locataire ne disposait pas d’une boîte aux lettres à son nom dans les locaux loués de sorte qu’il est manifeste qu’elle n’occupe pas les lieux et ce, en dépit des dispositions de l’article 4.3 du contrat de bail qui dispose que le preneur est tenu de maintenir les locaux loués en état permanent d’exploitation personnelle, effective et normale.

Enfin, elle indique que si, à hauteur d’appel, la société Space Management produit des contrats de mise à disposition partiels et rédigés en langue anglaise, il n’est pas possible d’en déterminer leur qualification.

Au cas présent, il est constant que la clause 4 du bail commercial définit l’activité contractuellement prévue comme suit : « le Preneur pourra exercer dans les Locaux Loués, des activités de mise à disposition à des tiers, d’espaces de bureaux, de suites bureautiques et/ou d’espaces de travail partagés, et de toutes autres activités annexes de bureaux (en ce compris la domiciliation), ainsi que la fourniture de services y associés (notamment mise à disposition d’outils et de salles de conférences et de réunion, support administratif, fonctions de traitement de texte, aide au secrétariat, outils de téléconférence, connectivité haut débit, équipement et ameublement nécessaire à l’utilisation de locaux à usage de bureaux, lounges, aires de récréation ainsi que des services de restauration sur place et de conciergerie, etc), en ce compris toute autre activité connexe et/ou complémentaire, ce que le Bailleur reconnaît et accepte (…).'

Par ailleurs, l’article 11.2 intitulé 'sous-location’ du bail prévoit expressément que’Toute sous-location, totale ou partielle, des locaux loues est interdite.

Toutefois, à titre exceptionnel et personnel à la societé Space Management, preneur, cette dernière est d’ores et déjà autorisée à sous-louer une partie des locaux loués à une ou des sociétés de son groupe, avec un maximum de deux sous-locataires, le groupe étant entendu strictement à la societé mère de la societé Space Management, aux sociétes filiales détenues majoritairement et directement ou indirectement par la société mère de la société Space Management.

Un exemplaire original du contrat de sous-location devra être remis au Bailleur dans les 15 jours suivant la signature.'

Il ressort tant du bail que des conclusions de la société Space Management, que celle-ci n’a pas fixé son siége social dans les locaux loués de sorte que l’absence de boîte aux lettres à son nom à l’adresse desdits locaux est sans pertinence.

Il en est de même du défaut d’occupation personnelle des locaux dès lors que la nature de l’activité exercée par la société appelante ne la conduit pas nécessairement à les occuper.

En outre, il apparaît que c’est également vainement que la société Le Surène soutient que la société Space Management n’a jamais communiqué les contrats de sous-locations alors qu’elle s’y serait engagée par mail du 28 février 2024 ainsi libellé : « Concernant l’envoi des contrats de sous-location, nous ne manquerons pas de revenir vers vous dans les meilleurs délais » alors qu’aucune conséquence quant à l’existence d’une sous-location ne peut être déduite de ce courriel.

Enfin, s’il ressort du commandement de payer du 30 juillet 2024 transformé en procès-verbal de perquisition, que le commissaire de justice a constaté que la société présente dans les lieux était la société Trade Desk, la société Space Management produit un extrait du contrat de prestation de services conclu avec la société Trade Desk ( pièce n°7) de sorte que l’activité du preneur se révèle conforme à celle stipulée à l’article 4 précité du bail.

Dans ces conditions, la société Le Surène ne démontre pas que la société appelante procéderait à des sous-locations de sorte que l’obligation de communiquer le ou les contrats de sous-location est sérieusement contestable.

Il n’y a lieu à référé de ce chef et l’ordonnance entreprise sera infirmée en ce que la société Space Management a été condamnée à communiquer sous astreinte les contrats de sous-location.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Le sort des dépens de première instance et l’application de l’article 700 du code de procédure civile ont été exactement appréciés par le premier juge.

Succombant partiellement en ses demandes, la société Space Management supportera les dépens d’appel et sera condamnée à payer à la société Le Surène la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Infirme l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a condamné sous astreinte la société Space Management à communiquer les contrats de sous-location ;

Statuant à nouveau,

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de la société Le Surène en condamnation sous astreinte de la société Space Management à lui communiquer les contrats de sous-location;

Confirme l’ordonnance entreprise en ses autres dispositions ;

Condamne la société Space Management aux dépens d’appel et à payer à la société Le Surène la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT